Urteil des AG Oranienburg vom 16.09.2003, 21 C 300/03

Entschieden
16.09.2003
Schlagworte
Wohnung, Abrechnung, Mietvertrag, Betriebskosten, Auskunft, Vermieter, Gus, Vorauszahlung, Kreditinstitut, Widerklage
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Gericht: AG Oranienburg Quelle:

Entscheidungsdatum: 28.09.2006 Norm: § 551 BGB

Aktenzeichen: 21 C 300/03

Dokumenttyp: Urteil

Wohnraummietvertrag: Auskunftsanspruch des Mieters hinsichtlich der Anlageart der Barkaution

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag von 367,85€ nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 151,27 seit dem 16. September 2003 und aus 216,58 seit dem 15. Januar 2003 sowie Verzugszinsen in Höhe von 15,26 zu zahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger Auskunft über die Anlage (und zwar: Kreditinstitut, Anlageart, Anlagedatum, Vertragsnummer, Kontoinhaber) der vom Kläger im Jahre 1997 geleisteten Barkaution in Höhe von 638,40 zu erteilen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Widerklage wird abgewiesen.

5. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte zu 80 % und der Kläger zu 20 %.

6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

7. Die Berufung wird nicht zugelassen.

Tatbestand

1Zwischen den Parteien besteht auf der Grundlage des Mietvertrages vom 22. Juli 1997 seit dem 01. September 1997 ein Mietverhältnis über eine 2-Raumwohnung in der ... Straße .... Die Wohnung wurde in den Jahren 1996/1997 in einem ursprünglich industriell genutzten Gebäude hergestellt und hat eine Größe von 48,90 m². Die Wohnung verfügt über einen Balkon und eine Einbauküche.

2Die Beklagte selbst übernahm die Vermietung der Wohnung, welche im Eigentum der ... GmbH stehen.

3Der Kläger leistete an die Beklagte eine Barkaution in Höhe von 1.248,60 DM im Jahr 1997.

4Die Parteien vereinbarten einen monatlichen Mietzins von 391,20 DM (200,02 €) zuzüglich eine Stellplatzgebühr, einen Betrag von 15,- DM (7,66 €) für die Position „Gemeinschaftsantenne/BK-Anlage“ und Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen.

5Die Beklagte hat mit Eigenmittel eine Antennen-/Breitbandkabelanlage für das streitgegenständliche Wohnhaus erstellt. Im Jahr 2001 zahlte die Beklagte an die Deutsche Telekom 12.473,78 DM und 6.710,48 im Jahr 2002 für Kabelanschlussgebühren, die bis zum Knotenpunkt der privaten Verteileranlage erhoben werden.

6Im § 10 des Mietvertrags vereinbarten die Parteien eine Staffelmiete, nach der sich „der monatliche Mietzins nach § 9 Ziffer 1 .... ab dem 01. September 2002 auf 8,80 DM kalt ab dem 01. September 2005 auf 9,68 DM kalt“ erhöht.

7In § 14 Abs. 3 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, dass der Kläger Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 145,- DM pro Jahr selbst zu tragen hat.

8In den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1997 bis 2000 stellte die Beklagte die

8In den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1997 bis 2000 stellte die Beklagte die Zahlungen von monatlich 15,- DM als Vorauszahlungen mit ein. In der Abrechnung 1999 heißt es:

9„Die Neuberechnung der Gesamtmiete ändert Ihren bestehenden Mietvertrag insoweit ab.“

10 Im Rahmen der Entlassung der Frau S. aus dem Mietvertrag erklärte die Beklagte im Schreiben vom 16. Oktober 2000 folgendes:

11 „Mietzahlungen erfolgen ab dem 01. November 2000 in Höhe der im Mietvertrag (geändert mit Betriebskostenabrechnung 1999) vereinbarten Gesamtmiete durch Herrn S.“

12 Die Beklagte forderte den Kläger mit Schreiben vom 01. September 2002 auf, einen um 20,03 erhöhten monatlichen Grundmietzins zu zahlen. Der Kläger bestritt die Wirksamkeit der Mietzinserhöhung und zahlte den Mieterhöhungsbetrag als Teilbetrag unter Vorbehalt.

13 In der Förderrichtlinie ModInstR-Gus in der Fassung vom 19.09.1995, die in den Vertrag zwischen der ... und der ... GmbH einbezogen wurde, heißt es unter Ziffer 6.1.3.:

14 „Mieterhöhungsvereinbarungen nach den §§ 10 (1), 10 (2) sowie 10a des Miethöhegesetztes sind nicht zulässig.“

15 Ferner heißt es in der Richtlinie:

16 „Die Miete darf nach § 2 des Miethöhegesetzes (MHG) erstmals nach fünf Jahren nach Abschluß der Baumaßnahmen, danach innerhalb von jeweils drei Jahren um nicht mehr als 10 % erhöht werden.“

17 Mit Schreiben vom 08. September 2003 forderte der Kläger die Beklagte zur Rückzahlung der bezahlten Mieterhöhungsbeträge auf.

18 Am 23. Oktober 2001 wechselte der Kläger das Schloss seiner Wohnungstür aus. Der Kläger behielt im Monat Dezember 2001 einen Betrag von 160, DM für das Auswechseln des Schlosses von der Miete ein.

19 Die Beklagte rechnete über die Betriebskostenvorauszahlungen in den Jahren 2001 und 2002 ab. Für das Abrechnungsjahr 2001 wies sie ein Guthaben von 12,07 und für das Jahr 2002 ein Guthaben von 58,70 aus. Der Kläger forderte die Beklagte wiederholt zur Auszahlung der Guthaben auf.

20 In den Abrechnungen stellte die Beklagte ein Umlageausfallwagnis für das Jahr 2001 in Höhe von 19,37 und für das Jahr 2002 in Höhe von 20,35 ein. Für nicht umlagefähige Kosten des Hauswarts zog die Beklagte einen Betrag von 9,4 % im Jahr 2001 und 9,8 % im Jahr 2002 ab. Der Hausmeister ist für die Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheiten ... bis ..., ... bis ... und ... bis ... tätig. Im Jahr 2000 stellte die Beklagte Kosten für den Hauswart in Höhe von 39.470,03 DM, im Jahr 2001 von 39,358,55 DM und im Jahr 2002 in Höhe von 40.574,18 DM in die Betriebskostenabrechnungen ein. Ferner legte die Beklagte in beiden Jahren Kosten der für die Gebühren der Telekom als Kosten der Fernsehanlage in Höhe von 89,74 DM im Jahr 2001 und 48,28 im Jahr 2002 um.

21 Bei der Heizkostenabrechnung in den Jahren 1997 bis 2001 errechneten sich die Grundkosten gemäß dem Verhältnis der beheizten Wohnfläche (ohne Balkon) von 47,80 ² zur Gesamtwohnfläche vom 3.488,56 m². Im Jahr 2002 legte die Beklagte eine Wohnfläche des Klägers von 48,90 zugrunde.

22 In die Heizkosten- und Warmwasserabrechnungen der beiden Jahre sind die Kosten für die Erstellung der Abrechnung nach Wohneinheiten sowie die Kosten für die Warmwasser- und Wärmezähler umgelegt worden. Die Wärmeerfassung erfolgt dabei über einen Wärmemengenzähler. Die Kosten der Wärmemengenzähler belaufen sich im Jahr 2001 auf 10.116,00 DM und die Brennstoffkosten auf 41.570,11 DM.

23 Der Kläger forderte die Beklagte auf, das von ihm berechnete Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen in Höhe von 312,64 für das Jahr 2001 und 343,21 für das Jahr 2002 bis zum 15. September 2003 zu zahlen.

24 Mit Schreiben vom 26. Januar 2004 ersuchte die Beklagte den Kläger um Zustimmung zu der Mieterhöhung um 40,- im Monat. Sie stützt das Erhöhungsbegehren auf den Mietspiegel für das Stadtgebiet ... aus dem Jahr 2000. Der Mietspiegel sieht eine Miete

Mietspiegel für das Stadtgebiet ... aus dem Jahr 2000. Der Mietspiegel sieht eine Miete von 3,14 €/m² bis 7,67 €/m², wobei der Mittelwert bei 5,07 €/m² liegt, vor.

25 Mit Schreiben vom 2. März 2004 erklärte der Kläger eine Teilzustimmung bezüglich eines monatlichen Betrages von 20,- zu der Mieterhöhung. Er zahlte diesen Betrag ab dem Monat April 2004 vorbehaltlos.

26 Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 28. Februar 2004 auf, ihr mitzuteilen, wie die Barkaution angelegt wurde, insbesondere verlangte sie die Nennung der Anlageart, des Kontos, des Kontoinhabers und der Bank. Der Kläger erhielt bereits in den Vorjahren Bescheinigungen für das Sparvermögen und deren Zinseinnahmen abzüglich Zinsabschlagssteuer und Solidaritätszuschlag von der Beklagten.

27 Der Kläger behauptet,

28 die Beklagte habe erklärt, sie sei an die Förderrichtlinie ModInstR-Gus in der Fassung vom 19.09.1995 gebunden. Die geleisteten monatlichen Zahlungen für die Gemeinschaftsantenne von monatlich 7,66 habe der Kläger eindeutig als Vorauszahlung geleistet, da er bei der Überweisung der Miete auf dem Überweisungsträger angegeben habe: „Miete inklusive 188,80 NK-Vorauszahlung“.

29 Am 23. Oktober 2001 habe ein Unbekannter das Schloss zur Wohnungstür durch Klebstoff unbrauchbar gemacht, so dass er zum Öffnen den Schlüsseldienst habe kommen lassen müssen. Dafür seien dem Kläger Kosten in Höhe von 160,- DM entstanden. Er habe den Schlüsselnotdienst erst nach der Schadensaufnahme durch die Polizei gegen 19.00 Uhr rufen können.

30 Die Hauswartkosten hätten sich vom Jahr 2000 auf das Jahr 2001 um 22,5 % und zum Jahr 2002 um 26,3 % erhöht.

31 Er ist der Ansicht,

32 die Umlage der Miete für die Warmwasser- und Wärmezähler sei ausgeschlossen, da die Eichfrist abgelaufen ist. Die verwendeten Messeinrichtungen seien unwirtschaftlich, da sie Mehrkosten in Höhe von etwa 300 Prozent gegenüber den elektronischen Heizkostenverteilern verursacht hätten, und somit nicht umlagefähig. Der nichtumlagefähige Teil der Hauswartskosten habe 25 % betragen. Die für die Miete der Müllbehälter angesetzte Gebühr von 2,85 sei nicht umlagefähig. Ferner sei die Beklagte mit der Umlage der Hauswartkosten nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen, da sie nicht auf der Aufforderung des Klägers vom 03. Januar 2003 zur Vorlage der Abrechnungsnachweise entsprach. Dem Kläger sei eine ständige Belegeinsichtnahme nicht zuzumuten.

33 Die Kosten für die Miete der Messeinrichtungen in der Wohnung sei bereits deshalb nicht umlagefähig, da die Eigentümerin die ... GmbH ist, und diese mit der Beklagten wirtschaftlich so eng verflechtet sei.

34 Die Beklagte hat am 27. August 2004 einen Betrag von 338,06 an den Kläger gezahlt. Hinsichtlich der Tilgungsbestimmung wird Bezug auf die Schreiben der Beklagten vom 23. August 2004 (Bl. 241ff d.A.) und vom 25. August 2004 (Bl. 248f d.A.) genommen. Über einen Betrag von 100,- erfolgte seitens der Beklagten keine Tilgungsbestimmung. Der Kläger hat die Klage hinsichtlich eines Betrages von 251,19 für erledigt erklärt. Die Beklagte hat der Erledigung nicht widersprochen.

35 Der Kläger beantragt nunmehr,

361. die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 685,08 nebst 5 Prozent Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 BGB aus 331,14 ab dem 15. Januar 2003, aus 333,91 ab dem 15. September 2003 und aus 20,03 ab dem 01. Oktober 2003 zuzüglich weiterer Verzugszinsen in Höhe von 15,26 zu zahlen.

37 Klageerweiternd beantragte der Kläger, mit bei Gericht am 07. September 2004 eingegangenem Schriftsatz,

382. die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger Auskunft über die Anlage (und zwar: Kreditinstitut, Anlageart, Anlagedatum, Vertragsnummer, Kontoinhaber) der vom Kläger im Jahre 1997 geleisteten Barkaution in Höhe von 638,40 zu erteilen.

39 Hilfsweise beantragt er,

402. die Beklagte zur Erstellung und Vorlage ordnungsgemäßer

402. die Beklagte zur Erstellung und Vorlage ordnungsgemäßer Nebenkostenabrechnungen für die Zeiträume 01.01.2001-31.12.2001 und 01.01.2002- 31.12.2002 über die Wohnung des Klägers in der ...-Straße ... in 16... ..., erstes Obergeschoss rechts an den Kläger und zur Zahlung des sich ergebenden Guthabens an den Kläger zu verurteilen;

413. die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger Auskunft über die Anlage (und zwar: Kreditinstitut, Anlageart, Anlagedatum, Vertragsnummer, Kontoinhaber) der vom Kläger im Jahre 1997 geleisteten Barkaution in Höhe von 638,40 zu erteilen und diese Auskünfte durch Nachweise zu belegen.

42 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

43 Die Beklagte behauptet,

44 der Abzug bei den Hauswartkosten sei anhand der von dem Hausmeister erbrachten Stundennachweise für die einzelnen Tätigkeiten erfolgt. Für das Jahr 2001 habe er 2.135,1 und für das Jahr 2002 Arbeitsstunden in Höhe von 2.012 erbracht. Davon habe die Beklagte im Jahr 2001 für nicht umlagefähige Reparatur- und Verwaltungsarbeiten von 210,5 und für das Jahr 2002 in Höhe von 201,75 Stunden in Abzug gebracht. Die Parteien hätten hinsichtlich der 15,- DM für das Breitbandkabel eine Pauschale und keine Vorauszahlung vereinbart.

45 Es seien in den Jahren 2001 und 2002 für die Miete der Wärme- und Warmwasser- sowie der Kaltwasserzähler ein Betrag von 72,63 und 74,30 angefallen.

46 Die Beklagte habe dem Kläger daraufhin am 17. März 2004 mitgeteilt, dass die Kaution auf einem Mietkautionskonto bei der ... Bank AG mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist angelegt wurde. Ergänzend habe sie mit Schreiben vom 12. April 2004 die Kontonummer bekannt gegeben.

47 Ferner behauptete sie, der Kläger habe gegen die Hausratversicherung einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für das Austauschen des Schlosses.

48 Die Beklagte ist der Ansicht, dass aufgrund fehlender Erläuterung die Zahlung der Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen nicht fällig seien.

49 Widerklagend beantragt die Beklagte,

50den Beklagten zu verurteilen, ab dem 01. April 2004 einer Erhöhung der Grundmiete für die Wohnung ...-Straße ..., 1. OG rechts, 16... ... von bisher 200,02 auf 240,02 zuzustimmen.

51 Hilfsweise beantragte sie,

52den Beklagten zu verurteilen, ab dem 01. April 2004 einer Erhöhung der Grundmiete für die Wohnung ...-Straße ..., 1. OG rechts, 16... ... von bisher 200,02 auf 240,02 zuzüglich Kabel- und Stellplatzpauschale sowie Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung zuzustimmen.

53 Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.

54 Für den Fall eines teilweisen Unterliegens mit dem Zahlungsantrag, beantragt er die Berufung zuzulassen.

55 Der Kläger ist der Ansicht, die Kappungsgrenze von 10 % in der Förderrichtlinie ModInstR-Gus in der Fassung vom 19.09.1995 beziehe sich der Höhe nach auf die insgesamt zulässige Erhöhung innerhalb von 3 Jahren.

56 Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschriften verwiesen. Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 28. Juni 2006 durch Vernehmung der Zeugin S. sowie durch Beiziehung der Staatsanwaltschaftsakte mit dem Az.: 347 UJs 9429/01 Beweis erhoben.

Entscheidungsgründe

57 Die Klage ist zulässig und teilweise begründet. Die Widerklage ist unbegründet.

58 1. Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung von 354,72 als Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2001 und 2002. Die Betriebskostenabrechnungen für

Betriebskostenabrechnung für 2001 und 2002. Die Betriebskostenabrechnungen für diese beiden Abrechnungszeiträume sind entgegen der Ansicht der Beklagten nicht formell unwirksam. Dies kann aber letztlich dahin stehen, da auch bei einer formellen Unwirksamkeit der Abrechnung es dem Mieter nicht unbenommen bleiben kann, aus dieser Abrechnung das errechnete Guthaben zu fordern. Die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung führt nur dazu, dass der Vermieter vom Mieter keine Nachzahlung verlangen, da der Mieter aufgrund der vorhandenen formellen Mängel zur Überprüfung der Abrechnung nicht in der Lage ist. Dies soll ihm nicht zum Nachteil gereichen. Bei der Ermittlung eines Guthabens führt das Auskehren des Guthabens aber nicht zu einer solchen Benachteiligung, so dass das Entfallen der Fälligkeit als Schutz des Mieters hier nicht notwendig ist. Auf der Basis einer formell unwirksamen Abrechnung kann der Mieter dann auch bei einer gleichzeitig materiell fehlerhaften Abrechnung, die zu viel berechneten Beträge ermitteln und herausverlangen.

59 a) In den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 hat die Beklagte zu Unrecht das Umlageausfallwagnis in Höhe von insgesamt 39,72 eingestellt. Die Umlage eines solchen Umlageausfallwagnis haben die Parteien im Mietvertrag nicht vereinbart, so dass die Beklagte diese Kosten nicht auf den Kläger umlegen kann. Im Mietvertrag wurden unter § 9 durch Einbeziehung der Anlage 3 zu § 27 der II. Betriebskostenverordnung alle umlagefähigen Betriebskosten explizit benannt. Damit haben die Parteien eindeutig im Vertrag geregelt, welche Betriebskosten auf den Kläger durch die Beklagte umgelegt werden dürfen. Das Umlageausfallwagnis ist darin nicht enthalten

60 b) Der Kläger kann ebenfalls den Betrag von 2,40 verlangen, den die Beklagte durch die Verwendung eines falschen Umlagemaßstabes im Jahr 2002 für die Heizkostenabrechnung zu viel ermittelt hat. Bei der Berechnung der Grundkosten der Heizung wurde statt der beheizbaren Wohnfläche von 47,8 ² eine Fläche von 48,90 berücksichtigt. Da bei der Gesamtmietfläche aber ebenfalls lediglich die beheizbaren Flächen der Wohnungen berücksichtigt wurden, kann die Beklagte auch beim Kläger lediglich die beheizbare Fläche zu Grunde legen. Aus dem Vergleich der Gesamtwohnfläche sowohl aus den Erläuterungen zu den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen als auch aus der Berechnung für die Grundkosten für Warmwasser gegenüber den Grundkosten der Heizung ergibt sich, dass bei der Gesamtmietfläche statt der 3.541,48 nur 3.488,56 herangezogen wurden.

61 c) Der Kläger hat ebenfalls einen Anspruch auf Zahlung von 120,17 für die nicht nachgewiesene Miete für die Wärme- und Warmwasserzähler sowie 26,76 für die Miete der Kaltwasserzähler in den Abrechnungsjahren 2001 und 2002. Die Beklagte konnte die Zahlung der Miete nicht substantiiert darlegen noch belegen. Bei der Behauptung des Klägers, dass die Miete nicht angefallen ist handelt es sich insoweit nicht um eine Behauptung ins Blaue hinein, da die Beklagte bereits die Vorjahre die Miete für die Messgeräte nicht belegen konnte. Insofern war sie hier darlegungs- und beweisbelastet, dass die Miete in den Abrechnungszeiträumen angefallen und von ihr bezahlt wurde. Dieser Darlegungs- und Beweislast ist sie nicht nachgekommen.

62 d) Der Kläger hat auch einen Anspruch auf Erstattung von 54,67 aufgrund der Verwendung eines falschen Umlagemaßstabes bezüglich der Zähler- und Abrechnungskosten. Die Parteien haben die Umlage der Warmwasser- und Heizkosten in einem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche gegenüber dem Verbrauch vereinbart. Eine Umlage nach Wohneinheiten sieht der Mietvertrag für Kosten der Warmwasser- und Heizungsanlage nicht vor. Ausweislich der in den Mietvertrag mit einbezogenen Anlage 3 zu § 27 II. Betriebskostenverordnung umfassen nach Nr. 4 die Kosten des Betriebes der Heizungsanlage auch die Kosten der Messgeräte und der Abrechnung. Dementsprechend sind diese Kosten auch als Gesamtkosten der Heizungsanlage zu berücksichtigen und nach dem Verteilerschlüssel umzulegen. Das gleiche gilt für die Warmwasserkosten. Nach der durchgeführten und nachvollziehbaren Berechnung des Klägers ergibt sich unter Anwendung dieses Umlagemaßstabes ein Guthaben im Jahr 2001 von 28,33 und im Jahr 2002 von 26,34 €.

63 e) Die Kosten für die Miete der Abfallbehälter in Höhe von 5,70 waren nicht umlagefähig, da die Miete von Abfallgebühren nicht unter Entsorgungskosten der Müllabfuhr gemäß Nr. 8 der Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung fällt.

64 f) Der Kläger hat auch einen Anspruch auf Zahlung von 81,81 €, den die Beklagte als einbehaltenen Mietrückstand zu Unrecht mit dem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2001 aufgerechnet hat. Den Betrag von 81,81 konnte der Kläger wirksam mit der Miete im Dezember 2001 verrechnen. Er kündigte gemäß § 12 Abs. 1 des Mietvertrages die Verrechnung mit Schreiben vom 31. Oktober 2001 der

Abs. 1 des Mietvertrages die Verrechnung mit Schreiben vom 31. Oktober 2001 der Beklagten an. Der Kläger hatte auch einen Anspruch aus §§ 539, 670, 683 BGB gegen die Beklagte, da es sich bei diesem Betrag um die Kosten für die notwendige Auswechselung des Wohnungstürschlosses handelte.

65 Am 23. Oktober 2001 wurde das Wohnungstürschloss der streitgegenständlichen Wohnung durch einen Unbekannten mittels Klebstoff unbrauchbar gemacht, so dass der Kläger nicht mehr in seine Wohnung kam. Dies ergibt sich aus der beigezogenen Akte der Staatsanwaltschaft. Die aufnehmende Polizeibeamtin S. und der PM D. waren am 23. Oktober 2001 ausweislich der Sachverhaltsschilderung zur Strafanzeige gegen 18.49 Uhr vor Ort. Mit der Sachverhaltsschilderung wird die Behauptung des Klägers, dass durch einen Unbekannten das Türschloss beschädigt wurde, bestätigt. Der Kläger war auch berechtigt, das Schloss durch einen Schlüsseldienst auswechseln zu lassen. Die Kosten hierfür hat die Beklagte nach § 539 BGB zu tragen. Nach § 536 BGB hat der Vermieter die vermietete Sache während der Mietzeit in vertragsmäßigem Zustand zu erhalten (vgl. auch AG Hannover, WuM 1989, 560). Zu seinen Pflichten gehört auch, nach einer Beschädigung an dem Schloss zur Wohnungstür dafür zu sorgen, dass dieses wieder benutzbar ist und der Mieter die Wohnung nutzen kann. Wenn der Kläger diese Aufgabe selbst übernahm, entsprach das dem Interesse und zumindest dem mutmaßlichen Willen der Beklagten. Dagegen spricht auch nicht, dass die Beklagte wahrscheinlich ihren Hauswart mit der Aufgabe betraut hätte und dies für sie günstiger gewesen wäre. Die Auswechselung des Schlosses wurde nämlich erst nach Dienstschluss notwendig, nachdem die Polizeibeamten den Schaden aufgenommen hatten. Dies war ausweislich der Schadensanzeige erst um 18.49 Uhr. Der Hausmeister war zu diesem Zeitpunkt für den Kläger nicht mehr erreichbar. Gegen diesen Anspruch des Klägers kann der Einwand der Beklagten, dass der Kläger diesen Schaden gegebenenfalls bei seiner Hausratsversicherung abrechnen kann, nicht durchgreifen. Die Voraussetzungen für das Eingreifen der Hausratversicherung liegen hier nicht vor, da gerade in die versicherten Räumlichkeiten nicht eingedrungen wurde, sondern lediglich von außen das Türschloss unbrauchbar gemacht wurde.

66 Der Kläger kann die ihm entstandenen Aufwendungen, die er den Umständen nach für erforderlich halten durfte, gemäß den §§ 670, 683 BGB ersetzt verlangen. Hier war das Ausbohren des Schlosses und dessen Auswechseln notwendig. Soweit die Beklagte die Höhe der Kosten als überhöht bestritten hat, so verkennt sie, dass die Kosten nicht überhöht waren, da nicht allein die Türöffnung, für die die Firma ... Schlüsseldienst ... einen Nettolohn von 110,- DM verlangte, sondern auch der Einbau eines neuen Schlosses notwendig war. Ferner war die Einholung diverser Angebote für den Kläger unter Berücksichtigung der Zeit um 19.00 Uhr nach allgemeiner Geschäftszeit nicht ohne weiteres möglich. Der Kläger hat dargetan, dass er vor Beauftragung einen weiteren Schlüsseldienst angerufen hat, der den Auftrag abgelehnt hatte.

67 g) Der Zinsanspruch des Klägers ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, 286 BGB. Der Kläger befand sich mit der Zahlung des Anspruchs in Höhe von 138,14 seit dem 16. September 2003 und in Höhe von 216,58 seit dem 15. Januar 2003 in Verzug.

68 2. Der Kläger kann für den Monat Oktober 2003 eine Überzahlung von 13,13 verlangen. Darüber hinaus hat der Kläger keinen weiteren Anspruch, da dieser durch Erfüllung erloschen ist. Die Beklagte zahlte am 27. August 2004 einen Betrag von 338,06 €. Soweit sie behauptet, dass sie einen darüber hinausgehenden Betrag gezahlt hat, so hat sie dies nicht nachgewiesen. Für die Erfüllung der Leistung ist die Beklagte darlegungs- und beweisbelastet. Dieser Betrag war auf die Guthaben der Betriebskostenabrechnungen 2001 und 2002 und den überzahlten Mietzins für die Monate September 2002 bis Oktober 2003 zu verrechnen. Die Verrechnung hatte gemäß § 366 BGB zu erfolgen, da eine eindeutige Bestimmung der Verrechnung seitens der Beklagten als Schuldnerin nicht vorlag. Entgegen der Ansicht des Klägers kann aus dem Schreiben vom 23. August 2004 gerade keine vorrangige Verrechnung auf die Guthaben aus den Betriebskosten 2001 bis 2003 entnommen werden. Dieses Schreiben enthält lediglich eine Aufstellung und Saldierung aller gegenseitigen Forderungen. Bei einer fehlenden Tilgungsbestimmung und mehrerer Schulden erfolgt die Tilgung grundsätzlich auf die älteste Forderung. Dies war zunächst die Betriebskostenguthaben von 2001, so dann die Mietüberzahlungen für die Monate September 2002 bis September 2003 und die Betriebskostenabrechnung 2002. Der verbleibende Rest war auf die Überzahlung für den Monat Oktober 2003 zu verrechnen. Es verbleibt danach noch ein Betrag von 13,13 €. Der Kläger kann aus diesem Betrag gemäß §§ 288 Abs. 2, 286 Abs. 2 BGB Verzugszinsen seit dem 1. Oktober 2003 verlangen, da sich die Beklagte seit diesem Zeitpunkt mit der Zahlung befindet.

69 3. Der Kläger kann ferner Auskunft von der Beklagten über die Anlage der Barkaution

69 3. Der Kläger kann ferner Auskunft von der Beklagten über die Anlage der Barkaution insbesondere das Kreditinstitut, die Anlageart, das Anlagedatum, die Vertragsnummer und den Kontoinhaber verlangen. Dieser Anspruch ist nicht durch Erfüllung untergegangen, da die Beklagte bisher nicht den Kontoinhaber mitgeteilt hat. Sie hat trotz mehrfacher Aufforderung des Klägers lediglich die Bank, die Anlageart und die Kontonummer benannt. Der Kontoinhaber bei einer Mietkautionsanlage ist aber als Information für den Mieter ebenso von Bedeutung. Nur dadurch kann er Gewissheit erlangen, ob seine Mietsicherheit ordnungsgemäß und zweckentsprechend angelegt wurde. Da der Vermieter die Mietkaution treuhänderisch während der Mietzeit verwaltet, hat er diese sicher vor dem Zugriff Dritter anzulegen. Dies ist aber nur möglich, wenn er sie nicht auf den Namen eines Dritten anlegt. Aufgrund der engen Verflechtung der Beklagten mit der ... GmbH, die der Kläger dargestellt hat, sowie der bisher während des Verfahrens unterlassene Nennung des Kontoinhabers ist die seitens des Klägers aufgeworfene Befürchtung nicht von der Hand zu weisen. Dem Anspruch auf Auskunft kann deshalb nur durch vollständige Benennung der im Antrag ausgewiesenen Punkte genügen.

70 4. Der Kläger hat auch einen weiteren Anspruch auf Zinsen in Höhe von 15,26 €. Der Kläger hatte einen Anspruch auf Auszahlung der Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2001 und 2002 ab dem 16. September 2003, da sich die Beklagte ab diesem Zeitpunkt in Verzug befand. Die Zinsen errechnen sich für den Zeitraum vom 15. Januar 2003 bis zum 27. August 2004.

71 5. Der Kläger hat dagegen keinen Anspruch auf Zahlung von 46,30 für zuviel abgerechnete Hauswartkosten. Die Einwendungen des Klägers hinsichtlich der Hauswartskosten gegen die Betriebskostenabrechnungen erfolgen ins Blaue hinein sind. Es genügt, nachdem die Beklagte die Berechnung der Höhe der Hauswartkosten dargelegt hat, nicht, einfach einen höheren Abzug zu behaupten. Die Schätzungen des Landgerichtes Neuruppin in vorhergehenden Verfahren zu anderen Abrechnungszeiträumen sind nicht bindend. Im Gegensatz zu diesen Abrechnungszeiträumen hat die Beklagte hier genau dargelegt, welche einzelnen Stunden sie für die genaue bezeichnete Tätigkeiten des Hauswarts sie von den Gesamtstunden in Abzug gebracht hat. Der Kläger kann durch Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen substantiiert vortragen, welche Kosten nach seiner Ansicht nicht umlagefähig sind. Der Kläger hat weder Einsicht in die Abrechnungsunterlagen genommen, noch hat er Einsicht begehrt. Er hat entgegen seiner Darstellung sich die Einsichtnahme in die Unterlagen in den Schreiben vom 08. September 2003 (Anlage K4) und vom 28. Juni 2004 (Anlage K42) lediglich vorbehalten. Eine Aufforderung zur Übersendung von Unterlagen kann diesen Schreiben nicht entnommen werden. Unabhängig davon hat der Kläger lediglich ein Einsichtsrecht in die Unterlegen, aber keinen Anspruch auf Übersendung der Kopien aller Abrechnungsunterlagen (vgl. BGH NJW 2006, 1419). Es ist dem Kläger auch zuzumuten, für die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2001 und 2002 erneut Einsicht in die Unterlagen zu nehmen. Da es sich hier um verschiedene Abrechnungsjahre handelt, kann sich der Kläger nicht auf verweigerte Einsichtnahmen aus dem Vorjahr berufen.

72 6. Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung von 184,06 €. Die Kosten für das Breitbandkabel von monatlich 15,- sind kein Bestandteil der Betriebskostenvorauszahlungen und müssen daher auch nicht in der Betriebskostenabrechnung am Ende des Jahres abgerechnet werden. Sie sind vielmehr Gebühren für die Bereitstellung des Signals, die monatlich extra in Rechnung gestellt werden können. Die neben der Miete zusätzlich erhobenen Breitbandkabelkosten verstoßen auch nicht gegen die Mietbindungshöhe der Beklagten. Diese Richtlinien beziehen sich ausschließlich auf die Nettomiete. Darin sind gerade nicht die Kosten für ein Breitbandkabelnetz enthalten. Die Kosten für die Bereitstellung eines Empfangssignals wird in vielen Wohnanlagen nicht direkt vom Vermieter sondern von zwischengeschalteten Firmen oder Direktanbietern wie der Telekom zu ähnlichen Preisen angeboten. Wenn aber diese Unternehmen mit dem Kläger einen solchen Vertrag schließen würde, wären diese Kosten auch nicht als Bestandteil der Miete oder als Betriebskostenvorauszahlung zu betrachten. Nichts anderes kann gelten, wenn der Vermieter diese Leistung mit anbietet. Aus dem Mietvertrag ergibt sich eindeutig, dass die Breitbandkabelgebühren unabhängig von den Betriebskostenvorauszahlungen und neben der Miete als Pauschale erhoben werden. Zumal die Errichtung der Breitbandkabelanlage in dem Haus nicht mit Fördermitteln erfolgte, so dass bereits aus diesem Grund eine Beschränkung auf eine pauschale Abrechnung einer weiteren Dienstleistung des Vermieters hier nicht greifen kann. Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Beklagte mit der Gebühr ihre Dienstleistung zur Bereitstellung des Breitbandkabelnetzes im Haus und nicht typischerweise jedes Jahr anfallende Betriebskosten vergütet verlangt. Die Beklagte hat das Breitbandkabelnetz mit

Betriebskosten vergütet verlangt. Die Beklagte hat das Breitbandkabelnetz mit erheblichen Eigenmitteln errichten lassen, die gerade nicht durch die Miete oder die Betriebskosten sich amortisieren können. Aus diesem Grund ist die Vereinbarung einer Pauschale zulässig.

73 Eine Änderung der Mietstruktur ist durch die Einstellung als Vorauszahlungen in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1997 bis 2000 nicht erfolgt. Die Beklagte hat damit nicht konkludent eine Änderung der vertraglichen Bedingungen angeboten. Weder in der Abrechnung für 1999 noch in dem Schreiben im Rahmen der Entlassung der Ehefrau des Klägers aus dem Mietvertrag kann ein eindeutiges Angebot der Beklagten zur Änderung der vertraglich vereinbarten Pauschale in eine Vorauszahlung gesehen werden. Soweit dort diese separate Pauschale nicht weiter ausgewiesen ist, kann daraus nicht geschlossen werden, dass die Beklagte nunmehr die Breitbandkabelgebühr als Vorauszahlung verlangt.

74 7. Die Widerklage ist zulässig aber nicht begründet. Die Beklagte hat keinen Anspruch auf Zustimmung der Mieterhöhung von 200,02 auf 240,02 verlangen.

75 a) Der Anspruch ist in hinsichtlich der Zustimmung zu einer Erhöhung um 20,00 durch Erfüllung untergegangen. Die Beklagte hat am 2. März 2004 die Zustimmung zur Erhöhung der Miete ab April 2004 erklärt. Eine Teilzustimmung ist entgegen der Ansicht der Beklagten auch möglich und wirksam (vgl. Schmidt-Futterer, 8. Auflage, 2003, Börstinghaus, § 558b Rn. 39). Die Zustimmung wird auch nicht dadurch unwirksam, dass der Kläger im Jahr 2004 die Miete nicht in voller Höhe gezahlt hat, was zwischen den Parteien auch streitig ist. Es kommt hier allein auf die Zustimmung des Klägers, die unstreitig zu einer Teilerhöhung erklärt wurde, an.

76 b) Darüber hinaus hat die Beklagte keinen Anspruch auf Mieterhöhung. Sie ist an die Kappungsgrenze der Förderrichtlinie der ModInstR-GUS gebunden. Zwar ist die Beklagte nicht unmittelbarer Vertragspartner der ILB, jedoch hat sie sich zum einen gegenüber den Mietern selbst verpflichtet, diese Richtlinie einzuhalten und zum anderen gebietet hier der Schutz des Mieters die Anwendung der Förderrichtlinie auf den Mietvertrag. Die Zeugin S. hat in ihrer Vernehmung angegeben, dass bei der Vermietung der Wohnung seitens der Beklagten von einer Mietpreisbindung die Rede war. Zwar konnte die Zeugin sich nicht mehr daran erinnern, dass die Beklagte direkt die Förderrichtlinie oder eine bestimmte Begrenzung der Mieterhöhung erwähnte. Dies ist unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich vergangenen Zeit nicht ungewöhnlich. Sie konnte sich jedoch daran erinnern, dass die Beklagte ihr erklärte, dass sie die Wohnung im Vergleich zu Wohnungen auf dem allgemeinen Mietmarkt etwas günstiger bekomme. Hierfür legte sie auch einen Wohnberechtigungsschein vor. Ferner hat das Gericht berücksichtigt, dass die Beklagte selbst in der Anlage B2 aus dem Verfahren 21 C 20/02 gegenüber dem Kläger davon ausging, dass sie an die Förderrichtlinie der ModInstR-GUS gebunden ist. An dieser Bindung muss sie sich zum Schutz der Mieter festhalten lassen. Die Wohnungen wurden mit Fördermitteln errichtet. Zwar hat diese Fördermittel nicht die Beklagte sondern die Eigentümerin, die ... GmbH erhalten, jedoch würde bei einer solch formaljuristischen Betrachtung eine Umgehung dieser Förderrichtlinien möglich sein. Die Förderung erfolgt jedoch unter der Maßgabe, dass Wohnraum einer bestimmten Mietpreisbindung unterliegt, um auch einer einkommensschwächeren Bevölkerungsschicht hinreichend Wohnraum zu erschwinglichen Preisen zur Verfügung zu stellen. Die Richtlinie entfaltet insoweit auch eine Schutzwirkung zugunsten der Mieter, so dass auch bei Einschaltung eines Zwischenvermieters dieser an die Richtlinie gebunden ist.

77 Diese Richtlinie lässt eine Mieterhöhung erstmals nach 5 Jahren um lediglich eine Erhöhung von 10 % zu. Entgegen der Ansicht der Beklagte kann die Richtlinie nicht anders verstanden werden. Die Auslegung im Sinne der Beklagten scheitert schon an der grammatikalischen Auslegung, da für diesen Fall der letzte Teil ein durch Komma abzutrennender Nebensatz wäre. Auch vom Sinn und Zweck der Richtlinie ist eine Kappung von 10 % bei den jeweiligen Mieterhöhung gewollt. Der Wohnraum soll nämlich in der nahen Zukunft zugunsten des Mieters etwas preiswerter sein.

78 9. Über die hilfsweise gestellten Anträge beider Parteien war nicht zu entscheiden, da die Bedingungen für die Hilfsanträge nicht eingetreten sind. Der hilfsweise Widerklageantrag der Beklagte wurde nur für den Fall der Unzulässigkeit bzw. Unbestimmtheit des ursprünglichen Antrags gestellt. Der Antrag war jedoch zulässig und hinreichend bestimmt, allerdings nicht begründet.

79 10. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 91a ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit für erledigt erklärt haben, hat die Beklagte die Kosten nach § 91a ZPO zu tragen, da der

erledigt erklärt haben, hat die Beklagte die Kosten nach § 91a ZPO zu tragen, da der Kläger einen Anspruch auf Zahlung der Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen und die überzahlte Miete von September 2002 bis Oktober 2003 aus §§ 812 Abs. 1 BGB hatte. Die Staffelmietvereinbarung war unwirksam, da sie bereits den formellen Anforderungen an eine Staffelmieterhöhungsvereinbarung nicht entsprach. Sie wies nicht den mehr zu zahlenden Endbetrag aus.

80 11. Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 511 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Das Urteil widerspricht nicht der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Da auch diese ausgeurteilten Problematiken höhergerichtlich bereits entschieden wurden, ist die Zulassung der Berufung zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung nicht notwendig.

81 Gegenstandswert: Klageforderung: Teilerledigung: Auskunftsanspruch: der Barkaution) Mieterhöhungsverlangen : (12x40,- €) Gesamt:

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8 M 2266/05 vom 04.08.2005

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Anmerkungen zum Urteil