Urteil des AG Oranienburg vom 16.09.2003

AG Oranienburg: wohnung, abrechnung, mietvertrag, betriebskosten, auskunft, vermieter, gus, vorauszahlung, kreditinstitut, widerklage

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Gericht:
AG Oranienburg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
21 C 300/03
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 551 BGB
Wohnraummietvertrag: Auskunftsanspruch des Mieters
hinsichtlich der Anlageart der Barkaution
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag von 367,85€ nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 151,27 € seit dem 16.
September 2003 und aus 216,58 seit dem 15. Januar 2003 sowie Verzugszinsen in Höhe
von 15,26 € zu zahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger Auskunft über die Anlage (und zwar:
Kreditinstitut, Anlageart, Anlagedatum, Vertragsnummer, Kontoinhaber) der vom Kläger
im Jahre 1997 geleisteten Barkaution in Höhe von 638,40 € zu erteilen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
4. Die Widerklage wird abgewiesen.
5. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte zu 80 % und der Kläger zu 20 %.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn
nicht die andere Partei zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
7. Die Berufung wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Zwischen den Parteien besteht auf der Grundlage des Mietvertrages vom 22. Juli 1997
seit dem 01. September 1997 ein Mietverhältnis über eine 2-Raumwohnung in der ...
Straße .... Die Wohnung wurde in den Jahren 1996/1997 in einem ursprünglich industriell
genutzten Gebäude hergestellt und hat eine Größe von 48,90 m². Die Wohnung verfügt
über einen Balkon und eine Einbauküche.
Die Beklagte selbst übernahm die Vermietung der Wohnung, welche im Eigentum der ...
GmbH stehen.
Der Kläger leistete an die Beklagte eine Barkaution in Höhe von 1.248,60 DM im Jahr
1997.
Die Parteien vereinbarten einen monatlichen Mietzins von 391,20 DM (200,02 €)
zuzüglich eine Stellplatzgebühr, einen Betrag von 15,- DM (7,66 €) für die Position
und Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen.
Die Beklagte hat mit Eigenmittel eine Antennen-/Breitbandkabelanlage für das
streitgegenständliche Wohnhaus erstellt. Im Jahr 2001 zahlte die Beklagte an die
Deutsche Telekom 12.473,78 DM und 6.710,48 € im Jahr 2002 für
Kabelanschlussgebühren, die bis zum Knotenpunkt der privaten Verteileranlage erhoben
werden.
Im § 10 des Mietvertrags vereinbarten die Parteien eine Staffelmiete, nach der sich
erhöht.
In § 14 Abs. 3 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, dass der Kläger
Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 145,- DM pro Jahr selbst zu tragen hat.
In den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1997 bis 2000 stellte die Beklagte die
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In den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1997 bis 2000 stellte die Beklagte die
Zahlungen von monatlich 15,- DM als Vorauszahlungen mit ein. In der Abrechnung 1999
heißt es:
Im Rahmen der Entlassung der Frau S. aus dem Mietvertrag erklärte die Beklagte im
Schreiben vom 16. Oktober 2000 folgendes:
Die Beklagte forderte den Kläger mit Schreiben vom 01. September 2002 auf, einen um
20,03 € erhöhten monatlichen Grundmietzins zu zahlen. Der Kläger bestritt die
Wirksamkeit der Mietzinserhöhung und zahlte den Mieterhöhungsbetrag als Teilbetrag
unter Vorbehalt.
In der Förderrichtlinie ModInstR-Gus in der Fassung vom 19.09.1995, die in den Vertrag
zwischen der ... und der ... GmbH einbezogen wurde, heißt es unter Ziffer 6.1.3.:
Ferner heißt es in der Richtlinie:
Mit Schreiben vom 08. September 2003 forderte der Kläger die Beklagte zur
Rückzahlung der bezahlten Mieterhöhungsbeträge auf.
Am 23. Oktober 2001 wechselte der Kläger das Schloss seiner Wohnungstür aus. Der
Kläger behielt im Monat Dezember 2001 einen Betrag von 160, DM für das Auswechseln
des Schlosses von der Miete ein.
Die Beklagte rechnete über die Betriebskostenvorauszahlungen in den Jahren 2001 und
2002 ab. Für das Abrechnungsjahr 2001 wies sie ein Guthaben von 12,07 € und für das
Jahr 2002 ein Guthaben von 58,70 € aus. Der Kläger forderte die Beklagte wiederholt zur
Auszahlung der Guthaben auf.
In den Abrechnungen stellte die Beklagte ein Umlageausfallwagnis für das Jahr 2001 in
Höhe von 19,37 € und für das Jahr 2002 in Höhe von 20,35 € ein. Für nicht umlagefähige
Kosten des Hauswarts zog die Beklagte einen Betrag von 9,4 % im Jahr 2001 und 9,8 %
im Jahr 2002 ab. Der Hausmeister ist für die Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheiten
... bis ..., ... bis ... und ... bis ... tätig. Im Jahr 2000 stellte die Beklagte Kosten für den
Hauswart in Höhe von 39.470,03 DM, im Jahr 2001 von 39,358,55 DM und im Jahr 2002
in Höhe von 40.574,18 DM in die Betriebskostenabrechnungen ein. Ferner legte die
Beklagte in beiden Jahren Kosten der für die Gebühren der Telekom als Kosten der
Fernsehanlage in Höhe von 89,74 DM im Jahr 2001 und 48,28 € im Jahr 2002 um.
Bei der Heizkostenabrechnung in den Jahren 1997 bis 2001 errechneten sich die
Grundkosten gemäß dem Verhältnis der beheizten Wohnfläche (ohne Balkon) von 47,80
² zur Gesamtwohnfläche vom 3.488,56 m². Im Jahr 2002 legte die Beklagte eine
Wohnfläche des Klägers von 48,90 m² zugrunde.
In die Heizkosten- und Warmwasserabrechnungen der beiden Jahre sind die Kosten für
die Erstellung der Abrechnung nach Wohneinheiten sowie die Kosten für die
Warmwasser- und Wärmezähler umgelegt worden. Die Wärmeerfassung erfolgt dabei
über einen Wärmemengenzähler. Die Kosten der Wärmemengenzähler belaufen sich im
Jahr 2001 auf 10.116,00 DM und die Brennstoffkosten auf 41.570,11 DM.
Der Kläger forderte die Beklagte auf, das von ihm berechnete Guthaben aus den
Betriebskostenabrechnungen in Höhe von 312,64 € für das Jahr 2001 und 343,21 € für
das Jahr 2002 bis zum 15. September 2003 zu zahlen.
Mit Schreiben vom 26. Januar 2004 ersuchte die Beklagte den Kläger um Zustimmung
zu der Mieterhöhung um 40,- € im Monat. Sie stützt das Erhöhungsbegehren auf den
Mietspiegel für das Stadtgebiet ... aus dem Jahr 2000. Der Mietspiegel sieht eine Miete
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Mietspiegel für das Stadtgebiet ... aus dem Jahr 2000. Der Mietspiegel sieht eine Miete
von 3,14 €/m² bis 7,67 €/m², wobei der Mittelwert bei 5,07 €/m² liegt, vor.
Mit Schreiben vom 2. März 2004 erklärte der Kläger eine Teilzustimmung bezüglich eines
monatlichen Betrages von 20,- € zu der Mieterhöhung. Er zahlte diesen Betrag ab dem
Monat April 2004 vorbehaltlos.
Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 28. Februar 2004 auf, ihr
mitzuteilen, wie die Barkaution angelegt wurde, insbesondere verlangte sie die Nennung
der Anlageart, des Kontos, des Kontoinhabers und der Bank. Der Kläger erhielt bereits in
den Vorjahren Bescheinigungen für das Sparvermögen und deren Zinseinnahmen
abzüglich Zinsabschlagssteuer und Solidaritätszuschlag von der Beklagten.
Der Kläger behauptet,
die Beklagte habe erklärt, sie sei an die Förderrichtlinie ModInstR-Gus in der Fassung
vom 19.09.1995 gebunden. Die geleisteten monatlichen Zahlungen für die
Gemeinschaftsantenne von monatlich 7,66 € habe der Kläger eindeutig als
Vorauszahlung geleistet, da er bei der Überweisung der Miete auf dem
Überweisungsträger angegeben habe: „Miete inklusive 188,80 NK-Vorauszahlung“.
Am 23. Oktober 2001 habe ein Unbekannter das Schloss zur Wohnungstür durch
Klebstoff unbrauchbar gemacht, so dass er zum Öffnen den Schlüsseldienst habe
kommen lassen müssen. Dafür seien dem Kläger Kosten in Höhe von 160,- DM
entstanden. Er habe den Schlüsselnotdienst erst nach der Schadensaufnahme durch die
Polizei gegen 19.00 Uhr rufen können.
Die Hauswartkosten hätten sich vom Jahr 2000 auf das Jahr 2001 um 22,5 % und zum
Jahr 2002 um 26,3 % erhöht.
Er ist der Ansicht,
die Umlage der Miete für die Warmwasser- und Wärmezähler sei ausgeschlossen, da die
Eichfrist abgelaufen ist. Die verwendeten Messeinrichtungen seien unwirtschaftlich, da
sie Mehrkosten in Höhe von etwa 300 Prozent gegenüber den elektronischen
Heizkostenverteilern verursacht hätten, und somit nicht umlagefähig. Der
nichtumlagefähige Teil der Hauswartskosten habe 25 % betragen. Die für die Miete der
Müllbehälter angesetzte Gebühr von 2,85 € sei nicht umlagefähig. Ferner sei die
Beklagte mit der Umlage der Hauswartkosten nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB
ausgeschlossen, da sie nicht auf der Aufforderung des Klägers vom 03. Januar 2003 zur
Vorlage der Abrechnungsnachweise entsprach. Dem Kläger sei eine ständige
Belegeinsichtnahme nicht zuzumuten.
Die Kosten für die Miete der Messeinrichtungen in der Wohnung sei bereits deshalb nicht
umlagefähig, da die Eigentümerin die ... GmbH ist, und diese mit der Beklagten
wirtschaftlich so eng verflechtet sei.
Die Beklagte hat am 27. August 2004 einen Betrag von 338,06 € an den Kläger gezahlt.
Hinsichtlich der Tilgungsbestimmung wird Bezug auf die Schreiben der Beklagten vom
23. August 2004 (Bl. 241ff d.A.) und vom 25. August 2004 (Bl. 248f d.A.) genommen.
Über einen Betrag von 100,- € erfolgte seitens der Beklagten keine
Tilgungsbestimmung. Der Kläger hat die Klage hinsichtlich eines Betrages von 251,19 €
für erledigt erklärt. Die Beklagte hat der Erledigung nicht widersprochen.
Der Kläger beantragt nunmehr,
1. die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 685,08 € nebst 5 Prozent Zinsen über
dem jeweiligen Basiszinssatz nach § 247 BGB aus 331,14 € ab dem 15. Januar 2003, aus
333,91 € ab dem 15. September 2003 und aus 20,03 € ab dem 01. Oktober 2003
zuzüglich weiterer Verzugszinsen in Höhe von 15,26 € zu zahlen.
Klageerweiternd beantragte der Kläger, mit bei Gericht am 07. September 2004
eingegangenem Schriftsatz,
2. die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger Auskunft über die Anlage (und zwar:
Kreditinstitut, Anlageart, Anlagedatum, Vertragsnummer, Kontoinhaber) der vom Kläger
im Jahre 1997 geleisteten Barkaution in Höhe von 638,40 € zu erteilen.
Hilfsweise beantragt er,
2. die Beklagte zur Erstellung und Vorlage ordnungsgemäßer
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2. die Beklagte zur Erstellung und Vorlage ordnungsgemäßer
Nebenkostenabrechnungen für die Zeiträume 01.01.2001-31.12.2001 und 01.01.2002-
31.12.2002 über die Wohnung des Klägers in der ...-Straße ... in 16... ..., erstes
Obergeschoss rechts an den Kläger und zur Zahlung des sich ergebenden Guthabens an
den Kläger zu verurteilen;
3. die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger Auskunft über die Anlage (und zwar:
Kreditinstitut, Anlageart, Anlagedatum, Vertragsnummer, Kontoinhaber) der vom Kläger
im Jahre 1997 geleisteten Barkaution in Höhe von 638,40 € zu erteilen und diese
Auskünfte durch Nachweise zu belegen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet,
der Abzug bei den Hauswartkosten sei anhand der von dem Hausmeister erbrachten
Stundennachweise für die einzelnen Tätigkeiten erfolgt. Für das Jahr 2001 habe er
2.135,1 und für das Jahr 2002 Arbeitsstunden in Höhe von 2.012 erbracht. Davon habe
die Beklagte im Jahr 2001 für nicht umlagefähige Reparatur- und Verwaltungsarbeiten
von 210,5 und für das Jahr 2002 in Höhe von 201,75 Stunden in Abzug gebracht. Die
Parteien hätten hinsichtlich der 15,- DM für das Breitbandkabel eine Pauschale und keine
Vorauszahlung vereinbart.
Es seien in den Jahren 2001 und 2002 für die Miete der Wärme- und Warmwasser- sowie
der Kaltwasserzähler ein Betrag von 72,63 € und 74,30 € angefallen.
Die Beklagte habe dem Kläger daraufhin am 17. März 2004 mitgeteilt, dass die Kaution
auf einem Mietkautionskonto bei der ... Bank AG mit einer dreimonatigen
Kündigungsfrist angelegt wurde. Ergänzend habe sie mit Schreiben vom 12. April 2004
die Kontonummer bekannt gegeben.
Ferner behauptete sie, der Kläger habe gegen die Hausratversicherung einen Anspruch
auf Ersatz der Kosten für das Austauschen des Schlosses.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass aufgrund fehlender Erläuterung die Zahlung der
Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen nicht fällig seien.
Widerklagend beantragt die Beklagte,
den Beklagten zu verurteilen, ab dem 01. April 2004 einer Erhöhung der Grundmiete
für die Wohnung ...-Straße ..., 1. OG rechts, 16... ... von bisher 200,02 € auf 240,02 €
zuzustimmen.
Hilfsweise beantragte sie,
den Beklagten zu verurteilen, ab dem 01. April 2004 einer Erhöhung der Grundmiete
für die Wohnung ...-Straße ..., 1. OG rechts, 16... ... von bisher 200,02 € auf 240,02 €
zuzüglich Kabel- und Stellplatzpauschale sowie Betriebskosten- und
Heizkostenvorauszahlung zuzustimmen.
Der Kläger beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Für den Fall eines teilweisen Unterliegens mit dem Zahlungsantrag, beantragt er die
Berufung zuzulassen.
Der Kläger ist der Ansicht, die Kappungsgrenze von 10 % in der Förderrichtlinie
ModInstR-Gus in der Fassung vom 19.09.1995 beziehe sich der Höhe nach auf die
insgesamt zulässige Erhöhung innerhalb von 3 Jahren.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschriften verwiesen.
Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 28. Juni 2006 durch Vernehmung der
Zeugin S. sowie durch Beiziehung der Staatsanwaltschaftsakte mit dem Az.: 347 UJs
9429/01 Beweis erhoben.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und teilweise begründet. Die Widerklage ist unbegründet.
1. Der Kläger hat einen Anspruch auf Zahlung von 354,72 € als Guthaben aus der
Betriebskostenabrechnung für 2001 und 2002. Die Betriebskostenabrechnungen für
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Betriebskostenabrechnung für 2001 und 2002. Die Betriebskostenabrechnungen für
diese beiden Abrechnungszeiträume sind entgegen der Ansicht der Beklagten nicht
formell unwirksam. Dies kann aber letztlich dahin stehen, da auch bei einer formellen
Unwirksamkeit der Abrechnung es dem Mieter nicht unbenommen bleiben kann, aus
dieser Abrechnung das errechnete Guthaben zu fordern. Die formelle Unwirksamkeit der
Abrechnung führt nur dazu, dass der Vermieter vom Mieter keine Nachzahlung
verlangen, da der Mieter aufgrund der vorhandenen formellen Mängel zur Überprüfung
der Abrechnung nicht in der Lage ist. Dies soll ihm nicht zum Nachteil gereichen. Bei der
Ermittlung eines Guthabens führt das Auskehren des Guthabens aber nicht zu einer
solchen Benachteiligung, so dass das Entfallen der Fälligkeit als Schutz des Mieters hier
nicht notwendig ist. Auf der Basis einer formell unwirksamen Abrechnung kann der
Mieter dann auch bei einer gleichzeitig materiell fehlerhaften Abrechnung, die zu viel
berechneten Beträge ermitteln und herausverlangen.
a) In den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 hat die Beklagte zu
Unrecht das Umlageausfallwagnis in Höhe von insgesamt 39,72 € eingestellt. Die
Umlage eines solchen Umlageausfallwagnis haben die Parteien im Mietvertrag nicht
vereinbart, so dass die Beklagte diese Kosten nicht auf den Kläger umlegen kann. Im
Mietvertrag wurden unter § 9 durch Einbeziehung der Anlage 3 zu § 27 der II.
Betriebskostenverordnung alle umlagefähigen Betriebskosten explizit benannt. Damit
haben die Parteien eindeutig im Vertrag geregelt, welche Betriebskosten auf den Kläger
durch die Beklagte umgelegt werden dürfen. Das Umlageausfallwagnis ist darin nicht
enthalten
b) Der Kläger kann ebenfalls den Betrag von 2,40 € verlangen, den die Beklagte durch
die Verwendung eines falschen Umlagemaßstabes im Jahr 2002 für die
Heizkostenabrechnung zu viel ermittelt hat. Bei der Berechnung der Grundkosten der
Heizung wurde statt der beheizbaren Wohnfläche von 47,8 ² eine Fläche von 48,90 m²
berücksichtigt. Da bei der Gesamtmietfläche aber ebenfalls lediglich die beheizbaren
Flächen der Wohnungen berücksichtigt wurden, kann die Beklagte auch beim Kläger
lediglich die beheizbare Fläche zu Grunde legen. Aus dem Vergleich der
Gesamtwohnfläche sowohl aus den Erläuterungen zu den Betriebs- und
Heizkostenabrechnungen als auch aus der Berechnung für die Grundkosten für
Warmwasser gegenüber den Grundkosten der Heizung ergibt sich, dass bei der
Gesamtmietfläche statt der 3.541,48 m² nur 3.488,56 m² herangezogen wurden.
c) Der Kläger hat ebenfalls einen Anspruch auf Zahlung von 120,17 € für die nicht
nachgewiesene Miete für die Wärme- und Warmwasserzähler sowie 26,76 € für die Miete
der Kaltwasserzähler in den Abrechnungsjahren 2001 und 2002. Die Beklagte konnte die
Zahlung der Miete nicht substantiiert darlegen noch belegen. Bei der Behauptung des
Klägers, dass die Miete nicht angefallen ist handelt es sich insoweit nicht um eine
Behauptung ins Blaue hinein, da die Beklagte bereits die Vorjahre die Miete für die
Messgeräte nicht belegen konnte. Insofern war sie hier darlegungs- und beweisbelastet,
dass die Miete in den Abrechnungszeiträumen angefallen und von ihr bezahlt wurde.
Dieser Darlegungs- und Beweislast ist sie nicht nachgekommen.
d) Der Kläger hat auch einen Anspruch auf Erstattung von 54,67 € aufgrund der
Verwendung eines falschen Umlagemaßstabes bezüglich der Zähler- und
Abrechnungskosten. Die Parteien haben die Umlage der Warmwasser- und Heizkosten in
einem Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtfläche gegenüber dem Verbrauch
vereinbart. Eine Umlage nach Wohneinheiten sieht der Mietvertrag für Kosten der
Warmwasser- und Heizungsanlage nicht vor. Ausweislich der in den Mietvertrag mit
einbezogenen Anlage 3 zu § 27 II. Betriebskostenverordnung umfassen nach Nr. 4 die
Kosten des Betriebes der Heizungsanlage auch die Kosten der Messgeräte und der
Abrechnung. Dementsprechend sind diese Kosten auch als Gesamtkosten der
Heizungsanlage zu berücksichtigen und nach dem Verteilerschlüssel umzulegen. Das
gleiche gilt für die Warmwasserkosten. Nach der durchgeführten und nachvollziehbaren
Berechnung des Klägers ergibt sich unter Anwendung dieses Umlagemaßstabes ein
Guthaben im Jahr 2001 von 28,33 € und im Jahr 2002 von 26,34 €.
e) Die Kosten für die Miete der Abfallbehälter in Höhe von 5,70 € waren nicht
umlagefähig, da die Miete von Abfallgebühren nicht unter Entsorgungskosten der
Müllabfuhr gemäß Nr. 8 der Anlage 3 zu § 27 der zweiten Berechnungsverordnung fällt.
f) Der Kläger hat auch einen Anspruch auf Zahlung von 81,81 €, den die Beklagte als
einbehaltenen Mietrückstand zu Unrecht mit dem Guthaben aus der
Betriebskostenabrechnung 2001 aufgerechnet hat. Den Betrag von 81,81 € konnte der
Kläger wirksam mit der Miete im Dezember 2001 verrechnen. Er kündigte gemäß § 12
Abs. 1 des Mietvertrages die Verrechnung mit Schreiben vom 31. Oktober 2001 der
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Abs. 1 des Mietvertrages die Verrechnung mit Schreiben vom 31. Oktober 2001 der
Beklagten an. Der Kläger hatte auch einen Anspruch aus §§ 539, 670, 683 BGB gegen
die Beklagte, da es sich bei diesem Betrag um die Kosten für die notwendige
Auswechselung des Wohnungstürschlosses handelte.
Am 23. Oktober 2001 wurde das Wohnungstürschloss der streitgegenständlichen
Wohnung durch einen Unbekannten mittels Klebstoff unbrauchbar gemacht, so dass der
Kläger nicht mehr in seine Wohnung kam. Dies ergibt sich aus der beigezogenen Akte
der Staatsanwaltschaft. Die aufnehmende Polizeibeamtin S. und der PM D. waren am
23. Oktober 2001 ausweislich der Sachverhaltsschilderung zur Strafanzeige gegen 18.49
Uhr vor Ort. Mit der Sachverhaltsschilderung wird die Behauptung des Klägers, dass
durch einen Unbekannten das Türschloss beschädigt wurde, bestätigt. Der Kläger war
auch berechtigt, das Schloss durch einen Schlüsseldienst auswechseln zu lassen. Die
Kosten hierfür hat die Beklagte nach § 539 BGB zu tragen. Nach § 536 BGB hat der
Vermieter die vermietete Sache während der Mietzeit in vertragsmäßigem Zustand zu
erhalten (vgl. auch AG Hannover, WuM 1989, 560). Zu seinen Pflichten gehört auch,
nach einer Beschädigung an dem Schloss zur Wohnungstür dafür zu sorgen, dass dieses
wieder benutzbar ist und der Mieter die Wohnung nutzen kann. Wenn der Kläger diese
Aufgabe selbst übernahm, entsprach das dem Interesse und zumindest dem
mutmaßlichen Willen der Beklagten. Dagegen spricht auch nicht, dass die Beklagte
wahrscheinlich ihren Hauswart mit der Aufgabe betraut hätte und dies für sie günstiger
gewesen wäre. Die Auswechselung des Schlosses wurde nämlich erst nach
Dienstschluss notwendig, nachdem die Polizeibeamten den Schaden aufgenommen
hatten. Dies war ausweislich der Schadensanzeige erst um 18.49 Uhr. Der Hausmeister
war zu diesem Zeitpunkt für den Kläger nicht mehr erreichbar. Gegen diesen Anspruch
des Klägers kann der Einwand der Beklagten, dass der Kläger diesen Schaden
gegebenenfalls bei seiner Hausratsversicherung abrechnen kann, nicht durchgreifen. Die
Voraussetzungen für das Eingreifen der Hausratversicherung liegen hier nicht vor, da
gerade in die versicherten Räumlichkeiten nicht eingedrungen wurde, sondern lediglich
von außen das Türschloss unbrauchbar gemacht wurde.
Der Kläger kann die ihm entstandenen Aufwendungen, die er den Umständen nach für
erforderlich halten durfte, gemäß den §§ 670, 683 BGB ersetzt verlangen. Hier war das
Ausbohren des Schlosses und dessen Auswechseln notwendig. Soweit die Beklagte die
Höhe der Kosten als überhöht bestritten hat, so verkennt sie, dass die Kosten nicht
überhöht waren, da nicht allein die Türöffnung, für die die Firma ... Schlüsseldienst ...
einen Nettolohn von 110,- DM verlangte, sondern auch der Einbau eines neuen
Schlosses notwendig war. Ferner war die Einholung diverser Angebote für den Kläger
unter Berücksichtigung der Zeit um 19.00 Uhr nach allgemeiner Geschäftszeit nicht
ohne weiteres möglich. Der Kläger hat dargetan, dass er vor Beauftragung einen
weiteren Schlüsseldienst angerufen hat, der den Auftrag abgelehnt hatte.
g) Der Zinsanspruch des Klägers ergibt sich aus §§ 280 Abs. 1, 286 BGB. Der Kläger
befand sich mit der Zahlung des Anspruchs in Höhe von 138,14 € seit dem 16.
September 2003 und in Höhe von 216,58 seit dem 15. Januar 2003 in Verzug.
2. Der Kläger kann für den Monat Oktober 2003 eine Überzahlung von 13,13 €
verlangen. Darüber hinaus hat der Kläger keinen weiteren Anspruch, da dieser durch
Erfüllung erloschen ist. Die Beklagte zahlte am 27. August 2004 einen Betrag von 338,06
€. Soweit sie behauptet, dass sie einen darüber hinausgehenden Betrag gezahlt hat, so
hat sie dies nicht nachgewiesen. Für die Erfüllung der Leistung ist die Beklagte
darlegungs- und beweisbelastet. Dieser Betrag war auf die Guthaben der
Betriebskostenabrechnungen 2001 und 2002 und den überzahlten Mietzins für die
Monate September 2002 bis Oktober 2003 zu verrechnen. Die Verrechnung hatte
gemäß § 366 BGB zu erfolgen, da eine eindeutige Bestimmung der Verrechnung seitens
der Beklagten als Schuldnerin nicht vorlag. Entgegen der Ansicht des Klägers kann aus
dem Schreiben vom 23. August 2004 gerade keine vorrangige Verrechnung auf die
Guthaben aus den Betriebskosten 2001 bis 2003 entnommen werden. Dieses Schreiben
enthält lediglich eine Aufstellung und Saldierung aller gegenseitigen Forderungen. Bei
einer fehlenden Tilgungsbestimmung und mehrerer Schulden erfolgt die Tilgung
grundsätzlich auf die älteste Forderung. Dies war zunächst die Betriebskostenguthaben
von 2001, so dann die Mietüberzahlungen für die Monate September 2002 bis
September 2003 und die Betriebskostenabrechnung 2002. Der verbleibende Rest war
auf die Überzahlung für den Monat Oktober 2003 zu verrechnen. Es verbleibt danach
noch ein Betrag von 13,13 €. Der Kläger kann aus diesem Betrag gemäß §§ 288 Abs. 2,
286 Abs. 2 BGB Verzugszinsen seit dem 1. Oktober 2003 verlangen, da sich die Beklagte
seit diesem Zeitpunkt mit der Zahlung befindet.
3. Der Kläger kann ferner Auskunft von der Beklagten über die Anlage der Barkaution
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3. Der Kläger kann ferner Auskunft von der Beklagten über die Anlage der Barkaution
insbesondere das Kreditinstitut, die Anlageart, das Anlagedatum, die Vertragsnummer
und den Kontoinhaber verlangen. Dieser Anspruch ist nicht durch Erfüllung
untergegangen, da die Beklagte bisher nicht den Kontoinhaber mitgeteilt hat. Sie hat
trotz mehrfacher Aufforderung des Klägers lediglich die Bank, die Anlageart und die
Kontonummer benannt. Der Kontoinhaber bei einer Mietkautionsanlage ist aber als
Information für den Mieter ebenso von Bedeutung. Nur dadurch kann er Gewissheit
erlangen, ob seine Mietsicherheit ordnungsgemäß und zweckentsprechend angelegt
wurde. Da der Vermieter die Mietkaution treuhänderisch während der Mietzeit verwaltet,
hat er diese sicher vor dem Zugriff Dritter anzulegen. Dies ist aber nur möglich, wenn er
sie nicht auf den Namen eines Dritten anlegt. Aufgrund der engen Verflechtung der
Beklagten mit der ... GmbH, die der Kläger dargestellt hat, sowie der bisher während des
Verfahrens unterlassene Nennung des Kontoinhabers ist die seitens des Klägers
aufgeworfene Befürchtung nicht von der Hand zu weisen. Dem Anspruch auf Auskunft
kann deshalb nur durch vollständige Benennung der im Antrag ausgewiesenen Punkte
genügen.
4. Der Kläger hat auch einen weiteren Anspruch auf Zinsen in Höhe von 15,26 €. Der
Kläger hatte einen Anspruch auf Auszahlung der Guthaben aus den
Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2001 und 2002 ab dem 16. September 2003, da
sich die Beklagte ab diesem Zeitpunkt in Verzug befand. Die Zinsen errechnen sich für
den Zeitraum vom 15. Januar 2003 bis zum 27. August 2004.
5. Der Kläger hat dagegen keinen Anspruch auf Zahlung von 46,30 € für zuviel
abgerechnete Hauswartkosten. Die Einwendungen des Klägers hinsichtlich der
Hauswartskosten gegen die Betriebskostenabrechnungen erfolgen ins Blaue hinein sind.
Es genügt, nachdem die Beklagte die Berechnung der Höhe der Hauswartkosten
dargelegt hat, nicht, einfach einen höheren Abzug zu behaupten. Die Schätzungen des
Landgerichtes Neuruppin in vorhergehenden Verfahren zu anderen
Abrechnungszeiträumen sind nicht bindend. Im Gegensatz zu diesen
Abrechnungszeiträumen hat die Beklagte hier genau dargelegt, welche einzelnen
Stunden sie für die genaue bezeichnete Tätigkeiten des Hauswarts sie von den
Gesamtstunden in Abzug gebracht hat. Der Kläger kann durch Einsichtnahme in die der
Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen substantiiert vortragen, welche Kosten nach
seiner Ansicht nicht umlagefähig sind. Der Kläger hat weder Einsicht in die
Abrechnungsunterlagen genommen, noch hat er Einsicht begehrt. Er hat entgegen
seiner Darstellung sich die Einsichtnahme in die Unterlagen in den Schreiben vom 08.
September 2003 (Anlage K4) und vom 28. Juni 2004 (Anlage K42) lediglich vorbehalten.
Eine Aufforderung zur Übersendung von Unterlagen kann diesen Schreiben nicht
entnommen werden. Unabhängig davon hat der Kläger lediglich ein Einsichtsrecht in die
Unterlegen, aber keinen Anspruch auf Übersendung der Kopien aller
Abrechnungsunterlagen (vgl. BGH NJW 2006, 1419). Es ist dem Kläger auch zuzumuten,
für die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2001 und 2002 erneut Einsicht in die
Unterlagen zu nehmen. Da es sich hier um verschiedene Abrechnungsjahre handelt,
kann sich der Kläger nicht auf verweigerte Einsichtnahmen aus dem Vorjahr berufen.
6. Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung von 184,06 €. Die Kosten für
das Breitbandkabel von monatlich 15,- € sind kein Bestandteil der
Betriebskostenvorauszahlungen und müssen daher auch nicht in der
Betriebskostenabrechnung am Ende des Jahres abgerechnet werden. Sie sind vielmehr
Gebühren für die Bereitstellung des Signals, die monatlich extra in Rechnung gestellt
werden können. Die neben der Miete zusätzlich erhobenen Breitbandkabelkosten
verstoßen auch nicht gegen die Mietbindungshöhe der Beklagten. Diese Richtlinien
beziehen sich ausschließlich auf die Nettomiete. Darin sind gerade nicht die Kosten für
ein Breitbandkabelnetz enthalten. Die Kosten für die Bereitstellung eines
Empfangssignals wird in vielen Wohnanlagen nicht direkt vom Vermieter sondern von
zwischengeschalteten Firmen oder Direktanbietern wie der Telekom zu ähnlichen Preisen
angeboten. Wenn aber diese Unternehmen mit dem Kläger einen solchen Vertrag
schließen würde, wären diese Kosten auch nicht als Bestandteil der Miete oder als
Betriebskostenvorauszahlung zu betrachten. Nichts anderes kann gelten, wenn der
Vermieter diese Leistung mit anbietet. Aus dem Mietvertrag ergibt sich eindeutig, dass
die Breitbandkabelgebühren unabhängig von den Betriebskostenvorauszahlungen und
neben der Miete als Pauschale erhoben werden. Zumal die Errichtung der
Breitbandkabelanlage in dem Haus nicht mit Fördermitteln erfolgte, so dass bereits aus
diesem Grund eine Beschränkung auf eine pauschale Abrechnung einer weiteren
Dienstleistung des Vermieters hier nicht greifen kann. Ferner ist zu berücksichtigen,
dass die Beklagte mit der Gebühr ihre Dienstleistung zur Bereitstellung des
Breitbandkabelnetzes im Haus und nicht typischerweise jedes Jahr anfallende
Betriebskosten vergütet verlangt. Die Beklagte hat das Breitbandkabelnetz mit
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Betriebskosten vergütet verlangt. Die Beklagte hat das Breitbandkabelnetz mit
erheblichen Eigenmitteln errichten lassen, die gerade nicht durch die Miete oder die
Betriebskosten sich amortisieren können. Aus diesem Grund ist die Vereinbarung einer
Pauschale zulässig.
Eine Änderung der Mietstruktur ist durch die Einstellung als Vorauszahlungen in den
Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1997 bis 2000 nicht erfolgt. Die Beklagte hat
damit nicht konkludent eine Änderung der vertraglichen Bedingungen angeboten. Weder
in der Abrechnung für 1999 noch in dem Schreiben im Rahmen der Entlassung der
Ehefrau des Klägers aus dem Mietvertrag kann ein eindeutiges Angebot der Beklagten
zur Änderung der vertraglich vereinbarten Pauschale in eine Vorauszahlung gesehen
werden. Soweit dort diese separate Pauschale nicht weiter ausgewiesen ist, kann daraus
nicht geschlossen werden, dass die Beklagte nunmehr die Breitbandkabelgebühr als
Vorauszahlung verlangt.
7. Die Widerklage ist zulässig aber nicht begründet. Die Beklagte hat keinen Anspruch
auf Zustimmung der Mieterhöhung von 200,02 € auf 240,02 € verlangen.
a) Der Anspruch ist in hinsichtlich der Zustimmung zu einer Erhöhung um 20,00 € durch
Erfüllung untergegangen. Die Beklagte hat am 2. März 2004 die Zustimmung zur
Erhöhung der Miete ab April 2004 erklärt. Eine Teilzustimmung ist entgegen der Ansicht
der Beklagten auch möglich und wirksam (vgl. Schmidt-Futterer, 8. Auflage, 2003,
Börstinghaus, § 558b Rn. 39). Die Zustimmung wird auch nicht dadurch unwirksam, dass
der Kläger im Jahr 2004 die Miete nicht in voller Höhe gezahlt hat, was zwischen den
Parteien auch streitig ist. Es kommt hier allein auf die Zustimmung des Klägers, die
unstreitig zu einer Teilerhöhung erklärt wurde, an.
b) Darüber hinaus hat die Beklagte keinen Anspruch auf Mieterhöhung. Sie ist an die
Kappungsgrenze der Förderrichtlinie der ModInstR-GUS gebunden. Zwar ist die Beklagte
nicht unmittelbarer Vertragspartner der ILB, jedoch hat sie sich zum einen gegenüber
den Mietern selbst verpflichtet, diese Richtlinie einzuhalten und zum anderen gebietet
hier der Schutz des Mieters die Anwendung der Förderrichtlinie auf den Mietvertrag. Die
Zeugin S. hat in ihrer Vernehmung angegeben, dass bei der Vermietung der Wohnung
seitens der Beklagten von einer Mietpreisbindung die Rede war. Zwar konnte die Zeugin
sich nicht mehr daran erinnern, dass die Beklagte direkt die Förderrichtlinie oder eine
bestimmte Begrenzung der Mieterhöhung erwähnte. Dies ist unter Berücksichtigung der
zwischenzeitlich vergangenen Zeit nicht ungewöhnlich. Sie konnte sich jedoch daran
erinnern, dass die Beklagte ihr erklärte, dass sie die Wohnung im Vergleich zu
Wohnungen auf dem allgemeinen Mietmarkt etwas günstiger bekomme. Hierfür legte sie
auch einen Wohnberechtigungsschein vor. Ferner hat das Gericht berücksichtigt, dass
die Beklagte selbst in der Anlage B2 aus dem Verfahren 21 C 20/02 gegenüber dem
Kläger davon ausging, dass sie an die Förderrichtlinie der ModInstR-GUS gebunden ist.
An dieser Bindung muss sie sich zum Schutz der Mieter festhalten lassen. Die
Wohnungen wurden mit Fördermitteln errichtet. Zwar hat diese Fördermittel nicht die
Beklagte sondern die Eigentümerin, die ... GmbH erhalten, jedoch würde bei einer solch
formaljuristischen Betrachtung eine Umgehung dieser Förderrichtlinien möglich sein. Die
Förderung erfolgt jedoch unter der Maßgabe, dass Wohnraum einer bestimmten
Mietpreisbindung unterliegt, um auch einer einkommensschwächeren
Bevölkerungsschicht hinreichend Wohnraum zu erschwinglichen Preisen zur Verfügung
zu stellen. Die Richtlinie entfaltet insoweit auch eine Schutzwirkung zugunsten der
Mieter, so dass auch bei Einschaltung eines Zwischenvermieters dieser an die Richtlinie
gebunden ist.
Diese Richtlinie lässt eine Mieterhöhung erstmals nach 5 Jahren um lediglich eine
Erhöhung von 10 % zu. Entgegen der Ansicht der Beklagte kann die Richtlinie nicht
anders verstanden werden. Die Auslegung im Sinne der Beklagten scheitert schon an
der grammatikalischen Auslegung, da für diesen Fall der letzte Teil ein durch Komma
abzutrennender Nebensatz wäre. Auch vom Sinn und Zweck der Richtlinie ist eine
Kappung von 10 % bei den jeweiligen Mieterhöhung gewollt. Der Wohnraum soll nämlich
in der nahen Zukunft zugunsten des Mieters etwas preiswerter sein.
9. Über die hilfsweise gestellten Anträge beider Parteien war nicht zu entscheiden, da die
Bedingungen für die Hilfsanträge nicht eingetreten sind. Der hilfsweise Widerklageantrag
der Beklagte wurde nur für den Fall der Unzulässigkeit bzw. Unbestimmtheit des
ursprünglichen Antrags gestellt. Der Antrag war jedoch zulässig und hinreichend
bestimmt, allerdings nicht begründet.
10. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 91a ZPO, die der vorläufigen
Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit für
erledigt erklärt haben, hat die Beklagte die Kosten nach § 91a ZPO zu tragen, da der
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erledigt erklärt haben, hat die Beklagte die Kosten nach § 91a ZPO zu tragen, da der
Kläger einen Anspruch auf Zahlung der Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen
und die überzahlte Miete von September 2002 bis Oktober 2003 aus §§ 812 Abs. 1 BGB
hatte. Die Staffelmietvereinbarung war unwirksam, da sie bereits den formellen
Anforderungen an eine Staffelmieterhöhungsvereinbarung nicht entsprach. Sie wies
nicht den mehr zu zahlenden Endbetrag aus.
11. Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 511 Abs. 2 ZPO
nicht vorliegen. Das Urteil widerspricht nicht der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Da
auch diese ausgeurteilten Problematiken höhergerichtlich bereits entschieden wurden,
ist die Zulassung der Berufung zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung nicht
notwendig.
Gegenstandswert: Klageforderung:
Teilerledigung:
Auskunftsanspruch:
(¼ der Barkaution)
Mieterhöhungsverlangen : (12x40,- €)
Gesamt:
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