Urteil des AG Neukölln vom 06.11.2006
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Gericht:
AG Neukölln
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
19 C 459/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 BGB, § 556 BGB
Wohnraummiete: Voraussetzungen für die Umlage neu
entstandener Betriebskosten
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1,47 € nebst Zinsen in Höhe von fünf
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.11.2006 zu zahlen, im Übrigen wird
die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten de Rechtsstreits hat die Klägerin 86 % und der Beklagte 14 % zu
tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 313a ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist, soweit sie nicht zurückgenommen worden ist, überwiegend nicht
begründet.
Die Klägerin hat lediglich einen Anspruch auf Zahlung von 1,47 € gemäß § 535 BGB
aufgrund der Nebenkostenabrechnung vom 10.3.2006 für das Jahr 2005.
Die Nebenkostenabrechnung ist nach Ansicht des Gerichts formell wirksam. Dass die
Abrechnung von der von dem Kläger beauftragten … Grundstücksverwaltung GmbH
erstellt worden ist, führt nicht dazu, dass diese formell unwirksam ist. Für den Beklagten
war ohne weiteres ersichtlich, dass sich die Abrechnung auf die von ihm angemietete
Wohnung bezog. Dass die … Grundstücksverwaltung GmbH dabei für seinen Vermieter
tätig wird, war für ihn auch erkennbar, insbesondere da diese bereits in dem zwischen
den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag als Vertreterin des Klägers angegeben
worden war. Da die Abrechnung dem Mieter lediglich mitzuteilen ist, diese jedoch bereits
keine eigenhändige Unterschrift bedarf (vgl. hierzu Langenberg in: Schmidt - Futterer, §
556 Rn. 328 ff.), muss es als ausreichend angesehen werden, wenn die Abrechnung
durch die offensichtlich für den Vermieter handelnden Hausverwalter mitgeteilt wird.
Der Beklagte wehrt sich in seiner Klagebegründung ausdrücklich lediglich gegen die
Umlegung der Hausmeisterkosten. Diese betragen ausweislich der Abrechnung vom
10.3.2006 lediglich 48,53 €. Gründe, warum er den darüber hinausgehenden Betrag
nicht zu zahlen hat, hat er weder dargelegt noch sind sie für das Gericht ersichtlich.
Dementsprechend hat er von dem zur Zeit noch offenen Betrag von 50,00 € noch einen
Betrag von 1,47 € zu zahlen.
Ein weiterer Anspruch steht dem Kläger jedoch nicht zu. Der Kläger hat keinen Anspruch
auf Zahlung der Hausmeisterkosten in Höhe von 48,53 €. Unstrittig ist diese Position
erstmalig in der Abrechnung für das Jahr 2005 auf die Mieter umgelegt worden, obwohl
das Mietverhältnis zwischen den Parteien bereits seit dem 1. Juli 2000 besteht. Nach
dem Vortrag des Klägers in dem als Anlage überreichten Schreiben vom 28. Juli 2006 an
den Prozessbevollmächtigten des Beklagten hat der Hauswart die Aufgabe
übernommen, die Verkehrssicherheit des Objektes regelmäßig zu kontrollieren. Der
Kläger war vorliegend jedoch nicht berechtigt, neu entstandene Betriebskosten auf den
Beklagten umzulegen. Voraussetzung für die Umlage neu entstandener Betriebskosten
auf Mieter während bestehender Mietverhältnisse ist, dass im Mietvertrag die Kosten der
neu entstandenen Betriebskosten als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet und dem
Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die
Mieter umzulegen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 27.09.2006, Az. VIII ZR 80/06, NJW 2006,
3558). Zwar sind in § 4 Nr. 3c des Mietvertrages die Kosten für den Hauswart als
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3558). Zwar sind in § 4 Nr. 3c des Mietvertrages die Kosten für den Hauswart als
Betriebskosten genannt worden, jedoch fehlt es an der Vereinbarung, dass Kosten von
neu entstandenen Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können.
Dementsprechend war der Kläger nicht zur Umlage der Kosten für den Hauswart
berechtigt, nachdem in der Vergangenheit eine entsprechende Umlage nicht erfolgt ist.
Die Klage war überwiegend abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 269 Abs. 3 S. 3 ZPO. Der Beklagte hat einen
Betrag in Höhe von 307,85 € auf die Betriebskostenabrechnung 2005 zwischen
Anhängigkeit und Rechtshängigkeit der Klage an den Kläger gezahlt. Die Klage ging am
29. September 2006 bei Gericht ein, nach dem unbestrittenen Vortrag des Klägers
erfolgt die Zahlung durch den Beklagten am 31.10.2006. Die Zustellung der Klage
erfolgt am 06.11.2006. Da nach Einschätzung des Gerichts ein Anspruch des Klägers auf
Zahlung des sich aus der Betriebskostenabrechnung 2005 ergebenden Saldos bis auf
die Kosten für die Tätigkeit des Hauswarts bestand und der Beklagte hiergegen auch
keine erheblichen Einwände erhoben hat, entspricht es billigem Ermessen unter
Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes, dem Beklagten hinsichtlich
des zurückgenommenen Teils die Tragung der Kosten aufzuerlegen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711,
713 ZPO.
Die Berufung war vorliegend nicht gemäß § 511 Abs. 4 Nr. 1 ZPO zuzulassen, da die
vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des
Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des
Berufungsgerichts nicht erfordert. Gründe, warum die Berufung zugelassen werden
sollte, hat der Kläger auch nicht vorgetragen. Bei dem Antrag auf S. 2 der Klageschrift
handelt es sich lediglich um einen formal gestellten Antrag ohne jegliche Begründung
und ohne Bezugnahme auf den konkreten Fall.
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