Urteil des AG Münster vom 17.06.2009

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Amtsgericht Münster, 48 C 1061/08
Datum:
17.06.2009
Gericht:
Amtsgericht Münster
Spruchkörper:
Zivilgericht
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
48 C 1061/08
Tenor:
Die Beklagten zu 1) und 2) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an
den Kläger beginnend mit dem Juli 2008 über den von Juli 2008 bis
einschließlich Februar 2009 gezahlten monatlichen Betrag in Höhe von
621,50 € sowie über den ab März 2009 gezahlten monatlichen Betrag
von 721,20 € jeweils monatlich weitere 19,10 € spätestens am 3.
Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen nebst Zinsen in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen
Folgetag, und zwar bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über die
Wohnung S, N, 1. Obergeschoss.
Die Beklagten zu 3) und 4) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an
den Kläger beginnend mit dem Juli 2008 über den von Juli 2008 bis
einschließlich August 2008 gezahlten monatlichen Betrag in Höhe von
544,76 € sowie über den ab September 2008 gezahlten monatlichen
Betrag von 629,04 € jeweils monatlich weitere 18,30 € spätestens am 3.
Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen nebst Zinsen in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen
Folgetag, und zwar bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über die
Wohnung S, N, 2. Obergeschoss.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Klägers
tragen die Beklagten zu 1) und 2) gsamtschuldnerisch zu 34 %, die
Beklagten zu 3) und 4) tragen gesamtschuldnerisch 32 %. Von den
Gerichtskosten, mit Ausnahme der durch die Beweisaufnahme
veranlassten Kosten, und den außergerichtlichen Kosten des Klägers
trägt der Beklagte zu 5) 26 % und die Beklagte zu 6) mit dem Beklagten
zu 5) von diesen Kosten als Gesamtschuldner 9 %. Der Kläger trägt
seine außergerichtlichen Kosten und die Gerichtskosten zu 8 % selbst.
Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) bis 4) tragen diese zu
98 % selbst und der Kläger zu 2 %. Die außergerichtlichen Kosten des
Beklagten zu 5) tragen dieser zu 80 % selbst und der Kläger zu 20 %.
Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 6) tragen diese zu 30 %
Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 6) tragen diese zu 30 %
und der Kläger zu 70 %.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf
Grund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig
vollstreckbar.
Tatbestand:
1
Der Kläger macht gegen die Beklagten Ansprüche auf Mieterhöhung auf Grund
durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen geltend.
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Der Kläger ist Eigentümer der Liegenschaft S, N. Die Beklagten zu 1) bis 4) sind und die
Beklagten zu 5) und 6) waren Mieter jeweils einer der in dem Haus jeweils in einem
Geschoss befindlichen drei Wohnungen.
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Die Beklagten zu 1) und 2) mieteten mit Mietvertrag vom 01.11.1985 die Wohnung im
ersten Obergeschoss des Hauses. Die monatliche Miete für die 120 qm große Wohnung
betrug im gegenständlichen Zeitraum bis einschließlich Februar 2009 489,50 € und auf
Grund einer mit Zustimmung der Beklagten 1) und 2) erfolgten Mieterhöhung ab März
2009 598,50 €. Als Betriebskostenvorauszahlungen zahlen die Beklagten zu 1) und 2)
vereinbarungsgemäß einen monatlichen Betrag von 123,00 €.
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Die Beklagten zu 3) und 4) mieteten mit Mietvertrag vom 01.07.1989 die im Erdgeschoss
des Hauses gelegene Wohnung mit einer Wohnfläche von 115 qm. Die vereinbarte
Miete betrug bis einschließlich August 2008 425,15 € und die monatliche
Betriebskostenvorauszahlung 119,61 €. Die Miete wurde mit Zustimmung der Beklagten
zu 3) und 4) ab September 2008 auf 505,70 € zzgl. Modernisierungszuschlag in Höhe
von 3,34 € und die Betriebskostenvorauszahlung auf monatlich 120,00 € erhöht.
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In die im 2. Obergeschoss gelegene Wohnung zogen die Beklagten zu 5) und 6) auf
Grund eines, jedenfalls mit dem Beklagten zu 5) am 23.08.2006 abgeschlossenen
Mietvertrags zum September 2006 ein. Die monatliche Miete für die ebenfalls 115 qm
große Wohnung betrug 818,00 € zzgl. Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 127,00
€.
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Der frühere Hausverwalter des Klägers kündigte gegenüber den Beklagten mit
Schreiben vom 01.05.2007 eine Dämmung der seitlichen, vor der im 2. Obergeschoss
gelegenen Wohnung befindlichen Steilflächen des Mansardendaches des Hauses als
Modernisierungsmaßnahme sowie Instandhaltungsarbeiten am Dach des Hauses an.
Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf die zur Klageschrift überreichten
Anlagen K 4 bis K 6 Bezug genommen. Bereits im Jahr 2004 war bereits der Fußboden
des Dachraumes, der sich über der im 2. Obergeschoss befindlichen Wohnung befindet,
auf Veranlassung des Klägers gedämmt worden. Dem Schreiben des Hausverwalters
war jeweils eine Berechnung des Wärmewiderstandswertes ohne und mit Dämmung
beigefügt, der sich nach der Berechnung von 2,430 auf 0,266 W/qmK reduzierte. Mit
weiterem Schreiben vom 29.06.2007 wurde der voraussichtliche Baubeginn für den
20.08.2007 angekündigt. Die Dacharbeiten begannen am 13.08.2007 und wurden am
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14.09.2007 beendet. Mit Schreiben vom 27.09.2007 teilte der frühere Hausverwalter des
Klägers den Beklagten den Abschluss der Bauarbeiten mit. Unter Beifügung der
Rechnung der ausführenden Fa. C vom 10.09.2007 stellte der Hausverwalter den auf
die Modernisierung entfallenden Anteil zunächst mit 5.992,80 € dar. Mit anwaltlichem
Schreiben vom 26.10.2007 wurden die Beklagten zu 1) und 2) zur Zahlung einer um
19,49 € und die Beklagten zu 3) und 4) und 5) und 6) zur Zahlung einer um 18,68 €
erhöhten Miete ab dem 01.07.2008 aufgefordert. Die auf die Dacharbeiten entfallenden
Kosten der Maßnahme wurden mit 5.210,62 € netto, mithin 6.200,64 € brutto, beziffert.
Das dem Kläger gewährte Skonto von 2 % berücksichtigte der Kläger bei den
angesetzten Kosten nicht. Die durch die Maßnahme entstandenen Kosten verteilte der
Kläger bei der Berechnung der Mieterhöhung nach dem Anteil der jeweiligen Wohn- zur
Gesamtfläche von 350 qm auf alle drei Wohnungen. Wegen der weiteren Einzelheiten
des Mieterhöhungsverlangens bzw. der Höhe der von dem Kläger begehrten
Mieterhöhung wird auf die zur Klageschrift überreichten Anlagen K 16 bis K 18 Bezug
genommen. Die Beklagten wiesen das Mieterhöhungsbegehren des Klägers mit
gemeinsamen Schreiben vom 30.11.2007 zurück.
Gegen die Beklagten zu 5) und 6) ist im schriftlichen Vorverfahren ein
Teilversäumnisurteil ergangen, mit dem diese zur Zahlung einer um 18,68 € erhöhten
Miete ab Juli 2008 verurteilt worden sind. Gegen das den Beklagten zu 5) und 6) am
11.04.2008 zugestellte Teilversäumnisurteil legten diese mit anwaltlichem Schreiben
vom 23.04.2008, bei Gericht eingegangen am 24.04.2008, Einspruch ein. In dem Termin
zur mündlichen Verhandlung vom 21.05.2008 schlossen der Kläger und die Beklagten
zu 5) und 6) einen Vergleich über die gegen die Beklagten zu 5) und 6) erhobenen
Ansprüche.
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Der Kläger behauptet, durch die am Mansardendach ausgeführten Dämmarbeiten sei
eine nachhaltige Einsparung von Energie erreicht worden. Er ist der Ansicht, der von
ihm gewählte Umlagemaßstab der Verteilung der Kosten nach dem Verhältnis Wohn-
zur Gesamtfläche entspreche der Billigkeit. Der Kläger behauptet, die Beklagte zu 6)
habe den Mietvertrag über die im 2. Obergeschoss gelegene Wohnung mit dem
Beklagten zu 5) gemeinsam abgeschlossen.
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Der Kläger beantragt,
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1. die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger
beginnend mit dem Juli 2008 über den von Juli 2008 bis einschließlich Februar
2009 gezahlten monatlichen Betrag in Höhe von 621,50 € sowie über den ab März
2009 gezahlten monatlichen Betrag von 721,20 € jeweils monatlich weitere 19,49
€ spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus zu zahlen nebst Zinsen
in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen
Folgetag, und zwar bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über die Wohnung
S, N, 1. Obergeschoss.
2. die Beklagten zu 3) und 4) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger
beginnend mit dem Juli 2008 über den von Juli 2008 bis einschließlich August
2008 gezahlten monatlichen Betrag in Höhe von 544,76 € sowie über den ab
September 2008 gezahlten monatlichen Betrag von 629,04 € jeweils monatlich
weitere 18,68 € spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus zu
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zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab
dem jeweiligen Folgetag, und zwar bis zur Beendigung des Mietverhältnisses über
die Wohnung S, N, 2. Obergeschoss.
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Die Beklagten zu 1) bis 4) beantragen,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagten sind der Ansicht, unter Berücksichtigung der im Haus befindlichen
getrennten Gasetagenheizungen (keine Zentralheizung), deren Vorliegen zwischen den
Parteien unstreitig ist, sei der von dem Kläger gewählte Umlagemaßstab unbillig. Von
der Energieeinsparung profitierten nämlich ausschließlich die Mieter der im 2.
Obergeschoss gelegenen Wohnung.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des gegenseitigen Vorbringens wird auf die zwischen
den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
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Es ist Beweis erhoben worden durch Einholung eines schriftlichen
Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses wird auf das Gutachten des
Sachverständigen T vom 21.03.2009 Bezug genommen.
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Entscheidungsgründe:
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Die gegen die Beklagten als einfache Streitgenossen erhobene Klage ist gemäß § 60
ZPO zulässig. Die Klage ist zudem im Wesentlichen begründet, lediglich teilweise
unbegründet. Dem Kläger steht gegen die Beklagten zu 1) bis 4) gemäß §§ 559 Abs. 1
und Abs. 2, 559 b Abs. 1 und Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Zahlung einer um 19,10 €
bzw. 18,30 € erhöhten Miete seit dem 01.07.2008 zu. Ein darüber hinaus gehender
Anspruch ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ersichtlich.
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Der Kläger hat jedenfalls mit anwaltlichem Schreiben vom 26.10.2007 eine den
formellen Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB genügende Mieterhöhungserklärung
gegenüber den Beklagten zu 1) bis 4) abgegeben. Die Mieterhöhungserklärung ist in
schriftlicher Form gegenüber sämtlichen Mietvertragsparteien erfolgt. Sie beinhaltete
eine Berechnung sowie eine Erläuterung der Erhöhung. Den
Erläuterungsanforderungen genügte der Kläger insbesondere durch die bereits zuvor
erfolgte Übersendung der Berechnungen zum Wärmedurchgangskoeffizienten vor und
nach Durchführung der Dämmarbeiten. Bedenken gegen die Wirksamkeit der
Mieterhöhungserklärung sind daher nicht ersichtlich. Einwendungen gegen die Form
der Mieterhöhungserklärung sind von den Beklagten 1) bis 4) demnach auch nicht
erhoben worden.
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Die Mieterhöhungserklärung ist auch gemäß § 559 Abs. 1 BGB im zuerkannten Umfang
begründet.
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Bei den von dem Kläger veranlassten Arbeiten an den Steilflächen des
Mansardendaches des Hauses handelte sich um bauliche Maßnahmen zur
nachhaltigen Einsparung von Energie im Sinne der vorgenannten Vorschrift. Der Begriff
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der energiesparenden Maßnahmen ist dabei weit auszulegen. Dies ergibt sich aus dem
Zweck des Gesetzes, den hohen Energieverbrauch in Mietwohnungen zu beschränken.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass es insoweit nicht auf eine Einsparung von Energie für
den einzelnen Mieter ankommt. Denn die Regelungen zur Mieterhöhung bei
Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen dienen in erster Linie einer
ökologischen Zielsetzung. Daher reicht es aus, wenn die erzielte Einsparung an
Heizenergie wesentlich sowie von Dauer, demnach nachhaltig, und damit der
Allgemeinheit zu Gute kommt (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 252). Dass eine derartige
Einsparung von Heizenergie durch die veranlasste Maßnahme für das gesamte Objekt
erreicht worden ist, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung
des Gerichts fest. Der Sachverständige T hat in seinem Gutachten zusammenfassend
nach Durchführung eines Ortstermins wie folgt ausgeführt: Durch die erhebliche
Verbesserung des U-Wertes (Wärmedurchgangskoeffizienten) von 2,43 W/qmK auf
0,266 W/qmK trete eine erhebliche Heizenergieeinsparung für das Haus S ein. Die
Auffassung der Beklagten, die Heizenergieeinsparung durch die Dämmung der
Mansard-Steilflächen käme nur der Mansarddachwohnung zugute, sei zwar aus der
Sicht der Mieter im Erd- und Obergeschoss verständlich. Sie sei aber aus technisch-
sachverständiger Sicht falsch. Denn nach der "Verordnung über energiesparenden
Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden" (EnEV) gelte diese
für Gebäude und nicht für Wohnungen. Nach Anlage 1 der EnEV "Anforderungen an
Wohngebäude" sei der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche
bezogene Transmissionswärmeverlust jeweils auf das gesamte Wohngebäude geregelt.
Dabei sei die wärmeübertragende Umfassungsfläche des gesamten Wohngebäudes zu
berücksichtigen. Demnach werde ein auszustellender Energieausweis immer nur für
das gesamte Wohngebäude, niemals nur für eine Wohnung oder eine Wohnetage
ausgestellt, auch wenn diese nur über Etagenheizungen, wie vorliegend, betrieben
werde. Somit komme nach den anerkannten Regeln der Technik die Wärmedämmung
im Bereich der Mansardsteilfläche dem gesamten Objekt zugute. Diesen
nachvollziehbaren und überzeugenden Ausführungen konnte sich das Gericht anhand
eigener Prüfung anschließen. Demnach erfüllt die von dem Kläger ausgeführte
Dämmung der Steilflächen des Mansardendaches die Voraussetzungen an eine
bauliche Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Energie im Sinne des § 559 Abs.
1 BGB.
Der von dem Kläger gewählte Umlagemaßstab des Verhältnisses der Wohn- zur
Gesamtfläche ist auch nicht als unbillig anzusehen. Gemäß § 559 Abs. 2 BGB sind die
durch die Maßnahme entstandenen Kosten angemessen zu verteilen. Bei
Modernisierungsmaßnahmen, die gleichzeitig mehrere Wohnungen oder sogar alle
Wohnungen eines Hauses betreffen, sind die umlagefähigen Kosten vom Vermieter
angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, wobei der Vermieter nach
billigem Ermessen zu entscheiden hat, § 315 BGB. Im Zweifel hat der Vermieter die
Kosten auf die Wohnungen entsprechend der Wohnfläche aufzuteilen, er kann aber
auch auf den unterschiedlichen Nutzen für die jeweilige Wohnung abstellen. Bei der
Bestimmung des Verteilerschlüssels gemäß §§ 315, 316 BGB hat der Vermieter einen
Entscheidungsspielraum unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien.
Danach erscheint es jedenfalls nicht unbillig, die Kosten der Dämmung nach dem Anteil
der Wohn- zur Gesamtfläche auf alle Mieter zu verteilen. Zwar ist den Beklagten
zuzugestehen, dass der höchste Nutzen der Dämmmaßnahme bei den Mietern der im 2.
Obergeschoss gelegenen Wohnung zu sehen ist. Auch unter Berücksichtigung des
unstreitigen Vorbringens, dass die Wohnungen jeweils über Gasetagenheizungen und
nicht über eine Zentralheizung für das gesamte Haus verfügen, bei welcher die
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Beklagten profitieren könnten, da bei insgesamt sinkenden Heizkosten auch der
verbrauchsunabhängig ermittelte Anteil der Heizkosten (30 bis 50 % der Heizkosten)
sinken würde, kann nicht angenommen werden, dass die Beklagten keinerlei Anteil an
der Einsparung der Heizkosten haben. Eine gleiche Kostenaufteilung der
Wärmedämmmaßnahmen auf alle Wohnungen eines Hauses dient auch dazu, dass die
Mieten im gesamten Haus gleich hoch sind und bleiben und nicht z.B. die
Erdgeschosswohnungen oder die Außenwohnungen, die in der Regel weniger beliebt
sind, mit höheren Nebenkosten belastet werden müssen als innenliegende Wohnungen.
Dieser Umstand dient auch nicht lediglich dem Kläger als Vermieter, sondern ist im
Interesse aller Mieter, mithin auch der Beklagten. Denn der Wohnwert einer Wohnung
bestimmt sich auch nach dem Umfeld, insbesondere nach dem Vermietungsstand des
gesamten Hauses. Wenn demnach alle Wohnungen - jedenfalls annähernd - desselben
Quadratmeterpreis und daher die gleichen Vermietungschancen haben, dient dies den
Interessen beider Parteien. Unter Berücksichtigung dieser Umstände erscheint die
Umlegung der Dachdämmung durch den Kläger nach §§ 315, 316 BGB nicht unbillig.
Sie entspricht vielmehr billigem Ermessen.
Bei der Berechnung der auf die Beklagten entfallenden Mieterhöhungsbeträge waren
die von dem Kläger in der Mieterhöhungserklärung vom 26.10.2007 aufgeführten Kosten
für die durchgeführte Maßnahme anzusetzen. Allerdings sind lediglich die tatsächlichen
Kosten umlagefähig (Blank-Börstinghaus, § 559 Rn. 22). Da dem Kläger das von dem
ausführenden Unternehmen gewährte Skonto von 2 % zu Gute gekommen ist, ist ein
entsprechender Abzug vorzunehmen. Bei Berücksichtigung des Skontoabzugs ergibt
sich entsprechend der Berechnung des Klägers in dem Schriftsatz vom 27.06.2008 auf
Seite 7 und 8, der sich das Gericht anschließt, die von den Beklagten zu zahlenden
Erhöhungsbeträge von 19,10 € und 18,30 € monatlich. Weitere Abzüge wegen
gewährter Zuschüsse bzw. Drittmittel sind nicht vorzunehmen. Auf den Einwand der
Beklagten hat der Kläger im Einzelnen dargelegt, dass derartige Zuschüsse bzw.
Fördermittel nicht in Anspruch genommen worden sind. Gegen dieses Vorbringen
haben die Beklagten keine weiteren Einwendungen erhoben, so dass der klägerische
Vortrag insoweit als zugestanden angesehen werden konnte. Gemäß § 559 b Abs. 2 S.
2 BGB ist die Mieterhöhung ab Juli 2008 zu entrichten.
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Der zuerkannte Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB in
Verbindung mit § 6 Ziffer 1 des Mietvertrages der Beklagten zu 1) und 2) bzw. in
Verbindung mit § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages der Beklagten zu 3) und 4).
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Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 96, 100 Abs. 1 und Abs. 2 ZPO. Die
Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Klägers sind nach dem
Gesamtstreitwert von 682,20 € ermittelt worden. Die Beklagten zu 1) und 2) haften
gesamtschuldnerisch für 34 % der insgesamt entstanden Kosten (19,10 € x 12 Monate =
229,20 € ./. 682,20 €), die Beklagten zu 3) und 4) gesamtschuldnerisch für 32 % (18,30 €
x 12 Monate = 219,60 € ./. 682,20 €), der Beklagte zu 5) für 26 % (15,00 € x 12 Monate =
180,00 € ./. 682,20 €) und die Beklagte zu 6) für 9 % gesamtschuldnerisch mit dem
Beklagten zu 5) (1/3 von 15,00 € x 12 Monate = 60,00 € ./. 682,20 €). Bei der Beklagten
zu 6) ist das Prozessrisiko des Klägers wegen des von ihm zu beweisenden Umstandes
des Vertragsabschlusses auch mit der Beklagten zu 6) berücksichtigt worden. Bei den
Beklagten zu 5) und 6) waren zudem die allein durch die Beklagten zu 1) bis 4)
veranlassten Kosten der Beweisaufnahme gemäß § 96 ZPO auszunehmen. Die
Erstattungspflicht der außergerichtlichen Kosten der Beklagten ist entsprechend des
Anteils der jeweiligen Beteiligungen der Beklagten zu 1) und 2) (19,49 € x 12 Monate =
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233,88 €) sowie der Beklagten zu 3) und 4) und 5) und 6) (18,68 € x 12 Monate = 224,16
€) im Verhältnis zum zuerkannten Betrag ermittelt worden.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 ZPO.
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