Urteil des AG Mannheim vom 09.05.2008
AG Mannheim (kläger, erhöhung, vereinbarung, betriebskosten, höhe, betrag, mietvertrag, mieter, bestandteil, stadt)
AG Mannheim Urteil vom 9.5.2008, 10 C 404/07
Wohnraummiete: Umlage von Erbpachtzinsen
Leitsätze
Erbpachtzinsen sind keine Betriebskosten i.S.d. § 2 BertKVO, da sie zwar regelmäßig anfallen, aber nicht, um
dem Mieter die ordnungsgemäße Nutzung der Wohnung zu ermöglichen. Ihre Umlage ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB
unwirksam. Die Erbpachtzinsen sind auch nicht Teil der Netto-Kaltmiete und können deshalb nicht mittels
gleitender Mietvertragsklausel umgelegt werden; das Verfahren der §§ 558f. BGB ist einzuhalten.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe
von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
1
Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum.
2
Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten Mieter des Einfamilienhauses in der …straße 18 in gemäß
Mietvertrag vom 21.05.2007. Das Mietverhältnis begann zum 04.08.2007 und soll zum 31.07.2009 enden.
Zwischen den Parteien ist eine monatliche Netto-Kaltmiete von 1.380,00 Euro, ein monatlicher
Betriebskostenvorschuss in Höhe von 50,00 Euro und ein weiterer monatlicher Betrag von 270,00 Euro
vereinbart. Hierzu ist im Mietvertrag unter § 3 - Miete und Nebenkosten unter Ziffer 2 unterhalb der
Vereinbarung über den Betriebskostenvorschuss folgende Regelung getroffen, deren Wirksamkeit zwischen
den Parteien umstritten ist:
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„Erbpacht (erhöht sich voraussichtlich nach Ablauf dieses Vertrages bzw. nach Ablauf der Befristung) zzt.
270,00 Euro“.
4
Unter § 16 Ziffer 3 des Mietverhältnisses ist eine Kaution in Höhe von 4.950,00 Euro vereinbart. Für
Einzelheiten wird auf den Mietvertrag (AS 16 ff.) verwiesen.
5
Mit Schreiben vom 15.08.2007 erhöhte die Stadt … gegenüber den Klägern den jährlichen Erbpachtzins ab
01.09.2007. Diese Erhöhung wurde von den Klägern nicht an die Beklagten weitergegeben. Die Beklagten
zahlten in den Monaten August 2007 bis Dezember 2007 auf Miete und Kaution einen Betrag in Höhe von
11.151,61 Euro. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 09.10.2007 forderten die Kläger die
Beklagten zur Zahlung von 810,00 Euro auf. Mit ihrer Klage begehren die Kläger Zahlung weiterer 2.298,39
Euro auf Miete und Kaution nebst Zinsen sowie Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren in Höhe
von 147,50 Euro nebst Zinsen.
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Die Kläger vertraten zunächst die Ansicht, die Erbpacht stelle als Kosten, die dem Eigentümer oder
Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück entstehen, einen
Betriebskostenpunkt im Sinne der § 1 Abs. 1 Satz 1 der Betriebskostenverordnung dar. Sie trugen daher
zunächst vor, die Umlage der Erbpacht sei ein Bestandteil der monatlichen Bruttomiete gewesen, die Position
Erbpacht stelle lediglich eine kalkulatorische Offenlegung der Mietberechnung dar. Diesen Vortrag haben die
Kläger im weiteren Verfahrensgang aufgegeben und behaupten nunmehr, die Parteien hätten sich darauf
geeinigt, dass die Erbpacht in Höhe von 270,00 Euro monatlich Bestandteil der Netto-Kaltmiete sein sollte. Mit
der handschriftlichen Hinzufügung hinsichtlich der Erbpacht in den Mietvertrag habe zum Ausdruck gebracht
werden sollen, dass sich die Erbpacht unter anderen Eigentumsverhältnissen nach Ablauf der vereinbarten
Mietzeit anders darstellen könnte. Sie hätten gegenüber den Beklagten ganz eindeutig dargestellt, dass es
während der vereinbarten Mietzeit bis zum 31.07.2009 von ihnen, den Klägern, unter keinen Umständen zu
einer Erhöhung des Betrages von monatlich 270,00 Euro kommen werde. Die Kläger sind deshalb der Ansicht,
die Vereinbarung hinsichtlich der Erbpacht sei wirksam. Die Berufung der Beklagten auf die Unwirksamkeit der
Vereinbarung hinsichtlich des Erbpachtzinses sei im übrigen treuwidrig, da aufgrund der mündlichen
Verhandlungen vor Vertragsschluss keinerlei Zweifel daran bestanden habe, dass die Erbpacht von den
Beklagten zu zahlen sei.
7
Die Kläger beantragen,
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1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 2.298,39 Euro zuzüglich Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p. a. hierauf seit dem 05.12.2007 zu
zahlen,
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2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 147,56 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p. a. hierauf seit dem 05.12.2007 zu zahlen.
10 Die Beklagten beantragen,
11
die Klage abzuweisen.
12 Die Beklagten sind der Ansicht, die Erbpacht sei nicht dem Betriebskostenkatalog des § 2 der
Betriebskostenverordnung zuzuordnen und somit nicht als Teil der Betriebskosten umlagefähig. Die Erbpacht
sei allenfalls als Fixbetrag umlagefähig, diese Konstruktion sei zwischen den Parteien jedoch gerade nicht
gewählt worden, was bereits in dem Kürzel „zzt.“ zum Ausdruck komme.
13 Für das weitere Parteivorbringen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erklärungen
in der mündlichen Verhandlung verwiesen.
14 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Parteivernehmung beider Beklagten aufgrund Beweisbeschlusses vom
14.03.2008. Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 28.04.2008 verwiesen.
Entscheidungsgründe
15 I. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der geltend gemachte Zahlungsanspruch steht den Klägern nicht
aus § 535 Abs. 2 BGB zu. Der nach dem Mietvertrag auf die Erbpacht entfallende Betrag von monatlich 270,00
Euro ist von den Beklagten nicht geschuldet, da die Vereinbarung im Mietvertrag insoweit unwirksam ist.
16 1. Soweit die Kläger ursprünglich vorgetragen haben, die Umlage der Erbpacht sei als Betriebskostenpunkt
zulässig, kann dem nicht gefolgt werden. Bei der Umlage der Erbpacht handelt es sich nicht um
Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV. Erbbauzinsen sind im Katalog der umlagefähigen Betriebskosten des
§ 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV nicht erwähnt. Es handelt sich auch nicht gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV um sonstige
Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummer 1 bis 16 nicht erfasst sind. Denn es handelt sich zwar
um Kosten, die dem Erbbauberechtigten durch das Erbbaurecht an dem Grundstück laufend entstehen (§ 1
Abs. 1 Satz 1 BetrKV). Die Erbpacht ist jedoch nicht mit den originären Betriebskosten im Sinne der Nr. 1 bis
16 vergleichbar (vgl. Schmidt/Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 556 BGB Rn 203). Denn es handelt sich ganz
offensichtlich nicht um solche Kosten, die regelmäßig anfallen, um dem Mieter die ordnungsgemäße
Benutzung seiner Wohnung zu ermöglichen (OLG Karlsruhe RE vom 06.05.1988 - 9 ReMIet1/88 - Rn 13; bei
juris). Andere als die in § 2 BetrKV bezeichneten Betriebskosten können gemäß § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB auf
den Mieter nicht umgelegt werden. Die Umlage der Erbpacht als Betriebskosten würde somit eine gemäß § 556
Abs. 4 BGB von der Regelung des § 556 Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters
darstellen und wäre somit unwirksam.
17 2. Aber auch soweit die Kläger später vorgetragen haben, die Erbpacht habe nicht Teil der Betriebskosten als
Bestandteil der Bruttomiete, sondern Bestandteil der Netto-Kaltmiete sein sollen, führt ihr Vorbringen nicht zum
Erfolg.
18 a) Zwar ist es grundsätzlich möglich, neben der Grundmiete und den Betriebskosten auch eine weitere
Kostenart auf den Mieter umzulegen, wenn es sich dabei um einen Fixbetrag handelt, der gegenüber den
gleitenden Umlagen für Betriebskosten deutlich abgegrenzt und einer Erhöhung außerhalb der §§ 557 ff. BGB
nicht zugänglich ist. (LG Mannheim NZM 2000, 490, 491 zur früheren Rechtslage). Da der Vermieter den
Mietzins unter Einbeziehung sonstiger Kosten, zu denen zweifelsohne auch die Erbpacht gehören kann,
kalkulieren kann, kann es ihm auch nicht verwehrt sein, diese Kosten gesondert auszuweisen (LG Mannheim
aaO). Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Parteien die auf diese Weise einbezogenen Kosten als
Festbetrag vereinbart haben. Eine gleitende Umlage, die dem Vermieter die Möglichkeit lässt, eine Erhöhung
der von ihm einbezogenen sonstigen Kosten ohne weiteres an den Mieter weiterzugeben, ist dagegen
unzulässig, da es sich in diesem Fall um eine gesetzlich nicht vorgesehene Möglichkeit der Erhöhung des
Mietzinses handeln würde. Die Möglichkeiten des Vermieters, während des Mietverhältnisses vom Mieter eine
Erhöhung der vertraglich vereinbarten Miete zu verlangen, sind in den §§ 557 ff. BGB abschließend geregelt.
Danach kommt - von den hier nicht einschlägigen Fällen der Vereinbarung einer Staffel- oder Indexmiete oder
der Geltendmachung eines Modernisierungszuschlags abgesehen - eine Erhöhung der Grundmiete gemäß §§
558 bis 558e BGB nur im Rahmen des dort geregelten Verfahrens bis zur Höhe der ortsüblichen
Vergleichsmiete in Betracht. Hätte der Vermieter dagegen die Möglichkeit, im Falle einer Erhöhung der von ihm
in die Grundmiete kalkulatorisch einbezogenen sonstigen Kosten diese Erhöhung außerhalb des Verfahrens
gemäß §§ 558 bis 558e BGB an den Mieter weiterzugeben, würde es sich um eine zum Nachteil des Mieters
abweichende Vereinbarung handeln, die gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam wäre (siehe hierzu zur alten
Rechtslage OLG Koblenz RE vom 07.01.1986 - 4 W RE 720/85 - Rn 29; LG Osnabrück Urteil vom 19.05.1987 -
12 S 46/87 - Rn 4; OLG Karlsruhe RE vom 06.05.1988 - 9 ReMIet1/88 - Rn 13; alle bei juris, jeweils mit
weiteren Nachweisen).
19 b) Die zwischen den Parteien vereinbarte Umlage der Erbpacht wäre im vorliegenden Fall folglich nur dann
wirksam, wenn es sich um einen Festbetrag und nicht um eine variable Größe handeln würde. Den ihnen
insoweit obliegenden Beweis haben die Kläger jedoch nicht zur Überzeugung des Gerichts geführt. Die
Vereinbarung hinsichtlich der Erbpacht ist daher gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam.
20 aa) Entgegen der Ansicht der Kläger kommt es nicht entscheidend darauf an, welche mündlichen Erörterungen
und Verhandlungen vor Abschluss des Mietvertrages stattgefunden haben und welche Verpflichtungen die
Beklagten möglicherweise mündlich eingegangen sind. Denn der übereinstimmende Parteiwille hat sich
jedenfalls durch den Abschluss des schriftlichen Mietevertrages konkretisiert mit der Folge, dass beide Seiten
an den Inhalt der Vertragsurkunde gebunden sind. Der Inhalt der Verhandlungen vor Vertragsschluss kann
jedoch bei der Auslegung des Vertrages Berücksichtigung finden. Bei der Auslegung der zwischen den
Parteien im Mietvertrag getroffenen Vereinbarung nach dem objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB)
ergeben sich indes keine tatsächlichen Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien die Umlage der Erbpacht als
Fixbetrag vereinbart haben. Zum einen spricht die Positionierung der Vereinbarung in § 3 Ziffer 2 des
Mietvertrages unterhalb der Regelung über die Betriebskosten eher dafür, dass die Umlage der Erbpacht als
variable Position neben den Betriebskosten gewollt war. Zum anderen haben die Parteien den formularmäßig
an dieser Stelle vorgesehenen Zusatz „zzt.“ nicht gestrichen, sondern stehenlassen und damit zum Ausdruck
gebracht, dass eine Veränderung des Betrages möglich sein sollte. Schließlich haben die Parteien in dem
Zusatz in Klammern hinter der Position Erbpacht bereits eine voraussichtliche Erhöhung nach Ablauf des
Vertrages bzw. der Befristung in Aussicht gestellt. Diese Formulierung wäre nicht nachvollziehbar, wenn es
sich bei der Erbpacht um einen Bestandteil der Grundmiete handeln sollte. Denn in diesem Fall wäre - bei
Fortbestand des Mietverhältnisses über die Befristung von zwei Jahren hinaus - eine Erhöhung ohnehin nur
nach den §§ 558 ff. BGB möglich gewesen, einer vertraglichen Inaussichtstellung hätte es dann nicht bedurft.
Aus der Formulierung ergibt sich vielmehr, dass die Kläger - wie sie selbst auch vorgetragen haben - ihrerseits
mit einer Erhöhung der Erbpacht durch die Stadt … nach Ablauf der Befristung rechneten und diese Erhöhung
dann im Falle eines fortbestehenden Mietverhältnisses ohne weiteres an die Beklagten weitergeben wollten. All
dies spricht eher dafür, dass beide Parteien bei Abschluss des Mietvertrages davon ausgingen, dass es sich
bei der Erbpacht letztlich um einen variablen und nicht um einen fixen Bestandteil der Gesamtmiete handeln
sollte. Diese Auslegung entspricht auch dem ursprünglichen Vortrag der Kläger, dass die Erbpacht Bestandteil
der Bruttomiete sein sollte. Andererseits ist zu sehen, dass bei der Vereinbarung der Kaution, die drei
Monatsmieten betragen sollte, ein Betrag von 4.940,00 Euro gewählt wurde. Dieser Betrag entspricht genau
dem dreifachen Betrag Grundmiete zuzüglich der Erbpacht (3 x 1.650,00 Euro). Der Wortlaut des Mietvertrages
ist demnach insgesamt nicht eindeutig, wenn auch die Tendenz eher in Richtung einer variablen Position zu
sehen sein dürfte.
21 bb) Die Behauptung der Kläger, die Erbpacht habe nach der vertraglichen Einigung Bestandteil der Netto-
Kaltmiete sein sollen und sie hätten den Beklagten zugesichert, dass es bis zum Ablauf der Mietzeit nicht zu
einer Erhöhung des Betrages von 270,00 Euro monatlich kommen werde, hat sich durch die Beweisaufnahme
im Ergebnis nicht bestätigt. Weder die Beklagte zu 1) noch der Beklagte zu 2) bestätigten den dahingehenden
Vortrag der Kläger. Beide gaben vielmehr übereinstimmend an, die Begriffe Netto- oder Bruttomiete seien bei
den Verhandlungen nicht verwendet worden und über die Möglichkeit einer Erhöhung der Erbpacht während der
befristeten Mietzeit sei nicht gesprochen worden. Sie selbst seien davon ausgegangen, dass die Erbpacht wie
die anderen Nebenkosten auch angepasst werden könnte. Das Gericht hat keinen Zweifel an der
Glaubhaftigkeit der Angaben der Beklagten, die den eigenen schriftsätzlichen Vortrag umfassend bestätigten.
Insbesondere die Angabe, dass über Begriffe wie Brutto- und Nettomiete und die Möglichkeit einer Erhöhung
der Erbpacht nicht ausdrücklich gesprochen worden sei, wirkt lebensnah und nachvollziehbar vor dem
Hintergrund, dass offenbar keiner der Parteien bei Vertragsschluss bewusst war, dass die Wirksamkeit der
Vereinbarung hinsichtlich der Erbpacht einmal von der konkreten Frage abhängen würde, ob es sich um einen
Festbetrag oder einen variablen Betrag handeln sollte. Die Angaben der Beklagten stimmen im übrigen auch
teilweise mit den Angaben des Klägers zu 1) im Rahmen seiner informatorischen Anhörung im Termin vom
28.04.2008 überein. Der Kläger zu 1) gab zwar an, vor dem Hintergrund einer möglichen Erhöhung der Erbpacht
durch die Stadt … um das Doppelte aufgrund der Fremdnutzung des Einfamilienhauses habe man den
Beklagten zugesichert, dass die Erbpacht während ihrer Mietzeit nicht erhöht werde. Auf konkrete Nachfrage
räumte er jedoch ein, sie - die Kläger - hätten sich darauf verlassen, dass die Stadt … die Erbpacht nicht
erhöhen würde. Was passieren würde, wenn die Stadt … die Erbpacht dennoch erhöhen würde, sei so konkret
nicht besprochen worden.
22 Da das Gericht aufgrund des Ergebnisses der unbeeidigten Aussage der Beklagten keinen Anlass hatte, an
deren Richtigkeit zu zweifeln, war eine Beeidigung gemäß § 452 Abs. 1 ZPO nicht erforderlich und der
dahingehende Antrag des Klägervertreters abzulehnen.
23 3. Entgegen der Ansicht der Kläger ist die Berufung der Beklagten auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung
hinsichtlich der Erbpacht auch nicht rechtsmissbräuchlich. Denn die Beklagten haben zwar den Mietvertrag
unterschrieben und auch bekundet, dass sie zunächst davon ausgegangen seien, sie müssten den auf die
Erbpacht entfallenden Betrag auch bezahlen. Dies stand zu keinem Zeitpunkt im Streit. Es ist jedoch nicht zu
beanstanden, wenn die Beklagten nach rechtlicher Beratung und Kenntnis von der Unwirksamkeit der
Vereinbarung sich nunmehr weigern, einen unbegründeten Zahlungsanspruch der Kläger zu erfüllen.
24 4. Nach alledem steht den Klägern aus dem Mietvertrag für den Monat August ein Anspruch auf Zahlung von
1.291,61 Euro (28/31 von 1.430,00 Euro) zu, da das Mietverhältnis erst am 04.08.2007 begann. Für die Monate
September bis Dezember 2007 besteht ein Anspruch auf Mietzahlung in Höhe von jeweils 1.430,00 Euro,
insgesamt also 5.720,00 Euro. Hinzu kommt der vereinbarte Kautionsbetrag, der aufgrund der gesetzlichen
Regelung in § 551 Abs. 1 BGB auf den Betrag von drei Grundmieten, mithin 4.140,00 Euro, begrenzt ist.
Jedenfalls die darüber hinausgehende Vereinbarung war gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Insgesamt
schuldeten die Beklagten den Klägern für den streitgegenständlichen Zeitraum also 11.151,61 Euro. Genau
dieser Betrag wurde von den Beklagten auch entrichtet, weitergehende Ansprüche der Kläger sind nicht
gegeben.
25 5. Mangels Hauptforderung sind auch die geltend gemachten Nebenforderungen nicht begründet.
26 II. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO.