Urteil des AG Mannheim vom 04.11.2008
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AG Mannheim Urteil vom 4.11.2008, 2 C 235/08
Mietkaution: Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Herausgabe der von einem Drittmieter
geleisteten Kaution unter Berücksichtigung der Aufrechnung durch einen Zwischenvermieter
Leitsätze
1. Der Zwischenmieter ist auch bei beendetem Hauptmietverhältnis befugt mit eigenen Forderungen gegen den
Kautionsrückzahlungsanspruch des Endmieters aufzurechnen.
2. Die Zusage des Zwischenmieters, die Mietkaution des Endmieters weiter zu reichen, ist nur eine
Beweiserleicherung über den Bestand der Kautionsforderung. Eine gleichwohl erfolgte Aufrechung (vgl. Ziffer 1 der
Leitsätze) stellte keine Pflichtverletzung dar.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von
110 % des aus diesem Urteil zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte Sicherheit in Höhe
von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
4. Der Streitwert wird auf 1.681,21 EUR festgesetzt.
Tatbestand
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Die Parteien streiten über Rechte und Pflichte aus einer gewerblichen Weitervermietung von Wohnraum.
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Der Kläger ist Eigentümer der Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss links im Anwesen …. Zwischen ihm
und der Rechtsvorgängerin der Beklagten, ..., bestand über die streitgegenständliche Wohnung ein
Zwischenmietvertrag, der ... berechtigte, die Mietsache weiter zu vermieten. Diese vermietete die
streitgegenständliche Wohnung an .... Diese leistete eine Mietsicherheit in Höhe von 1.681,21 EUR. Im
Rahmen dieses Mietverhältnisses kam es zu Zahlungsunregelmäßigkeiten seitens der Drittmieterin. Unter
anderem leistete sie im Zeitraum vom 01.03.2003 bis zum 01.01.2006 538,00 EUR zu wenig Miete. Aus der
Umlagenabrechnung 2003 und 2005 standen der Beklagten 620,90 EUR und 780,62 EUR an Nachforderungen
gegen die Drittmieterin zu.
3
Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wurde zum 30.01.2006 beendet. Mit Schreiben vom 14.11.2005
teilte ... dem Kläger mit, dass die geleistete Kaution übertragen werde (Blatt 8 der Akten). Tatsächlich zahlt die
Beklagte die Mietkaution nicht an den Kläger aus, sondern rechnete mit den eigenen Forderungen gegen die
Drittmieterin auf.
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Der Kläger verlangt von der Beklagten die Herausgabe der Kaution bzw. Schadensersatz in dieser Höhe,
nachdem das Mietverhältnis zur Drittmieterin beendet, die Wohnung nicht im vertragsgemäßen Zustand
zurückgegeben worden sei und dem Kläger insoweit ein Schaden in Höhe von 2.517,49 EUR entstanden sei.
Die Drittmieterin sei vermögenslos.
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Der Kläger behauptet im Wesentlichen, dass die Beklagte zur Herausgabe der Kaution verpflichtet sei. Sie
habe unter dem 14.11.2005 mitteilen lassen, dass die geleistete Kaution übertragen werde, und deshalb nicht
mit eigenen Forderungen gegen die Drittmieterin aufrechnen dürfen. Sie hätte die Forderung gegen die
Drittmieterin selbst geltend machen müssen, insbesondere weil dem Kläger unbekannt gewesen sei, dass sich
die Drittmieterin in schwierigen wirtschaftlichen Verhältnissen befunden habe.
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Der Kläger hat zunächst gegen ... Klage erhoben und nach Hinweis der ehemaligen Beklagten, sie habe
lediglich im Auftrag der jetzigen Beklagten gehandelt, die Klage umgestellt.
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Der Kläger beantragt zuletzt:
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1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger einen Betrag zu zahlen, in Höhe von 1.681,21 EUR nebst
Jahreszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 16.10.2007 sowie
weitere Zinsen aus 1.681,21 EUR nebst Jahreszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
jeweiligen Basiszinssatz seit 16.10.2007 sowie weitere Zinsen aus 1.681,21 EUR in Höhe von 2 %
vom 01.03.03 bis 15.10.07.
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2. Der Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger Nebenkosten – vorgerichtliche Anwaltskosten - zu
zahlen in Höhe von EUR 229,55 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen
Basiszinssatz seit 08.11.2007.
10 Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
12 Sie tritt zunächst der Parteiänderung auf der Beklagtenseite entgegen. Darüber hinaus wendet sie ein, dass sie
ohne weiteres berechtigt gewesen sei, eigene Forderungen gegen die Drittmieterin geltend zu machen. Eine
Pflichtverletzung sei nicht ersichtlich. Es sei Sache des Klägers, eine Wiederauffüllung der Mietkaution zu
verlangen.
13 Zum Termin am 02.09.2008 haben die Parteien ihre Zustimmung zur Entscheidung im schriftlichen Verfahren
nach § 128 Abs. 2 ZPO erteilt.
14 Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf sämtliche Schriftsätze der Parteien nebst
Anlagen und sonstige Aktenteile.
Entscheidungsgründe
I.
15 Die Parteiänderung ist zulässig. Eine Zustimmung der neuen Beklagten ist nicht erforderlich, da der
Parteiwechsel sachdienlich ist. Denn es wird ein weiterer Prozess gegen die richtige neue Beklagte vermieden.
16 Einer Zustimmung der alten Beklagten bedurfte es nicht, da im Zeitpunkt der Parteiänderung noch nicht zur
Hauptsache verhandelt worden war.
II.
17 Die Klage ist unbegründet.
18 1. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Herausgabe der von der Drittmieterin geleisteten
Kaution. Mit dem Ende des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses tritt der Vermieter in das Mietverhältnis
mit dem Dritten ein, §§ 565 Abs. 2, 566 a BGB, und kann vom Mieter grundsätzlich die Herausgabe der
geleisteten Mietkaution des Drittmieters verlangen.
19 Die Mietkaution besteht allerdings nicht mehr, da die Beklagte mit eigenen Forderungen gegen die
Mietsicherheit aufgerechnet hat. Die Aufrechnung der Beklagten ist zulässig (vgl. Blank in Schmidt-Futterer,
Mietrecht, 9. Auflage, § 565 Rn 49). Durch die Aufrechnung ist die Mietsicherheit in voller Höhe erloschen. Es
ist unstreitig, dass der Beklagten gegen die Dritte für den Zeitraum vom 01.03.2003 bis 01.01.2006
Mietrückstände in Höhe von 538,00 EUR zustanden sowie weitere Forderungen aus den Umlagenabrechnungen
2003 und 2005 in Höhe von 620,90 EUR und 780,62 EUR, mithin insgesamt 1.939,52 EUR. Dieser Betrag
übersteigt jedenfalls die von der Dritten geleistete Sicherheit, so dass diese in voller Höhe erloschen ist, ohne
dass es einer weiteren Entscheidung über die weiteren von der Beklagten geltend gemachten Forderungen
gegen die Dritte bedarf.
20 2. Der Kläger hat gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB. Eine
Pflichtverletzung ist nicht erkennbar. Da die Beklagte berechtigt war, wegen eigener Forderungen gegen die
Mietkaution die Aufrechnung zu erklären, kann in diesem Verhalten keine Pflichtverletzung liegen.
21 Nichts anderes ergibt sich aus dem Schreiben vom 14.11.2005, in dem für die Beklagte erklärt wird, dass die
Mietkaution übertragen werde. Aus diesem Schreiben lässt sich keine verbindliche Aussage der Beklagten
entnehmen, für die Höhe der Kaution einstehen zu wollen. Da der Kläger für das Bestehen der Kaution in der
beanspruchten Höhe beweispflichtig ist (vgl. OLG Frankfurt NJW-RR 1987, 786, 787), hat das Gericht diesem
Schreiben lediglich eine Beweiserleichterung für den Kläger entnommen, dass die Kaution in der
streitgegenständlichen Höhe tatsächlich bestand.
22 Es ist darüber hinaus nicht erkennbar, dass die Beklagte verpflichtet gewesen wäre, den Kläger auf
Zahlungsschwierigkeiten der Drittmieterin hinzuweisen. Woraus sich eine derartige Pflicht entnehmen lässt, ist
nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt sich eine solche Informationspflicht als Nebenpflicht nicht aus § 242
BGB. Dass es bei Mietern zu Zahlungsschwierigkeiten kommen kann, ist nichts Ungewöhnliches, so dass die
Beklagte, die offensichtlich selbst mit Forderungen gegen die Dritte ausgefallen ist, keine Veranlassung hatte,
den Kläger auf diesen Umstand hinzuweisen.
23 Soweit der Kläger darauf verweist, dass er bei Kenntnis von diesen Problemen Kontakt zu den Sozialbehörden
aufgenommen hätte, um zu erreichen, dass die offene Miete von dieser übernommen wird, war der Einwand
unbeachtlich. Es ist nicht Aufgabe des Vermieters, sich an eine Sozialbehörde zu wenden, um von dieser zu
verlangen, dass sie für die wirtschaftlich schwache Mieterin einsteht. Dies wäre ausschließlich Aufgabe der
Mieterin.
III.
24 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr.
11, 711 ZPO.