Urteil des AG Mannheim vom 27.02.2008
AG Mannheim (abrechnung, kläger, höhe, verbrauch, tank, aug, mieter, erhöhung, erklärung, vermieter)
AG Mannheim Urteil vom 27.2.2008, 8 C 552/06
Formelle Ordnungsgemäßheit der Heizkostenabrechnung
Leitsätze
1. Die Heizko9stenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn der Heizölverbrauch und die aus ihm entstanden
Kosten dargestellt und umgelegt werden.
2. Der Heizölverbrauch kann bei jährlicher Heizöllieferung durch den Umfang der zweiten Belieferung ermittelt
werden.
3. Für die Heizkostenberechnung ist der Einkaufspreis der ersten Heizöllieferung maßgeblich.
4. Die Erhöhungserklärung zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bedarf keiner Erläuterung, wenn sie
sich aus dem rechnerischen und sachlichen Zusammenhang der beigefügten Heizkostenabrechnung ergibt.
Tenor
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger EUR 402,34 sowie weitere EUR 471,10
jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.09.2007 zu bezahlen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe
von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
1
Die Parteien streiten um die Nachzahlungsforderung aus einer Betriebskostenabrechnung des Klägers sowie
um Zahlung erhöhter Vorauszahlungen.
2
Der Kläger ist nach dem Tode seiner Ehefrau alleiniger Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im
Haus ... Straße 11 - 13 in … Mannheim. Neben der Grundmiete zahlen die Beklagten monatliche
Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von bisher EUR 102,26.
3
Mit Datum vom 13.09.2006 übersandte der Kläger den Beklagten die Betriebskostenabrechnung für die Zeit
vom 01.06.2005 bis 31.05.2006. Sie schloss mit einer Nachzahlungsforderung in Höhe von EUR 469,53. Mit
gleichem Schreiben wurden die Beklagten gebeten, die monatlichen Vorauszahlungen auf EUR 150,00
anzupassen. Wegen des Inhalts der Abrechnung wird auf Bl. 17 d. A. verwiesen.
4
Die Abrechnung enthielt Heizkosten in Höhe von EUR 653,31. Mit Anwaltsschreiben vom 23.04.2007 (Bl. 21 f.)
und 07.05.2007 (Bl. 23) hat der Kläger die Heizkosten auf EUR 586,12 reduziert. Dadurch verringerte sich die
Nachzahlungsforderung auf EUR 402,34. Mit letztgenanntem Schreiben wurden die Beklagten aufgefordert, ab
Oktober 2006 um EUR 47,11 auf EUR 149,37 erhöhte Vorauszahlungen zu zahlen.
5
Bei der Ermittlung der Kosten des Heizölverbrauchs wurde eine Mischberechnung anhand zweier Tankfüllungen
vorgenommen.
6
Der Kläger trägt vor,
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der Heizöltank sei am 20.05.2005 für EUR 2.316,66 mit 5.056 Litern befüllt worden. Am 31.05.2006 sei der
Tank wiederum befüllt worden und zwar mit 5.526 Litern für EUR 3.269,18. Daraus folge, dass sich noch
2.544 Liter Öl im Tank befunden hätten.
8
Da sich die Vorauszahlungen als nicht kostendeckend erwiesen hätten, seien die Beklagten zur Zahlung
erhöhter Vorauszahlungen von EUR 47,11 auf EUR 149,37 aufgefordert worden. Damit schulde der Beklagte für
die Zeit von Oktober 2006 bis einschließlich Juli 2007 insgesamt weitere EUR 471,10.
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Der Kläger beantragt,
10
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger EUR 402,34 sowie weitere EUR 471,10
nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu
bezahlen.
11 Der Beklagte beantragt,
12
die Klage abzuweisen.
13 Er hält die Abrechnung für unrichtig. Der Heizölverbrauch sei nicht nachvollziehbar errechnet.
Entscheidungsgründe
14 Die Klage ist zulässig, sie ist auch begründet.
15 1. Nachzahlungsforderung aus der Betriebskostenabrechnung:
16 Der geltend gemachte Anspruch in Höhe von EUR 402,34 ist begründet. Er ergibt sich aus §§ 556 Abs. 1 und
3, 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit der mietvertraglichen Vereinbarung.
17 Die Heizkostenabrechnung ist unter formellen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden.
18 Die Abrechnung muss so gefasst sein, dass sie ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und
betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können muss. Eine
Heizkostenabrechnung ist hinreichend erläutert, wenn in der Kostenaufstellung die Gesamtkosten für Heizung
und die Heiznebenkosten aufgeführt sind und in Übereinstimmung mit § 7 Abs. 1 HeizkV z. B. -wie hier- jeweils
zur Hälfte nach der Wohnfläche und zur Hälfte nach dem Verbrauch verteilt werden und hierzu die
Gesamtwohnfläche des Anwesens und die Wohnfläche der abgerechneten Wohnung sowie der
Gesamtverbrauch und der auf den Mieter entfallende Verbrauch ausgewiesen werden (vgl. BGH WuM 2005,
579). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung gerecht.
19 Aus der Abrechnung ergibt sich ein Gesamtverbrauch von 5.526 Litern Heizöl. Nach den Erläuterungen des
Klägers ergibt sich dieser Verbrauch aus dem Umstand, dass der Tank am 31.05.2006 mit 5.526 Litern betankt
worden war. Da der Tank auch am 20.05.2005 gefüllt worden war, kann davon ausgegangen werden, dass in
der Heizperiode 5.526 Liter Heizöl verbraucht worden waren. Damit ist der Verbrauch plausibel dargestellt
20 Die Neuberechnung der Heizkosten trägt den unterschiedlichen Einkaufspreisen Rechnung. Dabei wurde bei
den nach § 7 Abs. 1 HeizkV zu verteilenden Kosten des Heizölverbrauchs nicht der bei der Nachfüllung am
31.05.2006 entstandenen höhere Einkaufspreis angesetzt, sondern der am 20.05.2005 gezahlte Preis.
21 Damit ergeben sich die Heizkosten wie folgt:
22 Verbrauch
2.532,01 EUR
Nebenkosten
774,65 EUR
Wartung HKV
163,56 EUR
insgesamt
3.470,22 EUR
50% Grundkosten 1.735,11 EUR : 392,20 m² = 4,42404386 x 67,10 m² = 296,85 EUR
50% Verbrauchsk. 1.735,11 EUR : 42839,90 E = 0,04050210 x 6445,20 E = 289,27 EUR
Summe
586,12 EUR
23 2. Erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen:
24 Der Anspruch ist ebenfalls begründet.
25 Nach § 560 Abs. 4 BGB kann der Vermieter nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine
Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen in angemessener Höhe vornehmen.
26 Der Kläger hat in der Abrechnung eine entsprechende Erhöhungserklärung abgegeben. Dass die Erklärung
nicht weiter erläutert und in Form einer Bitte gehalten ist, ist unschädlich. Für den verständigen Mieter
erschließt sich der sachliche und rechnerische Zusammenhang zwischen der Nachzahlungsforderung und den
geltend gemachten erhöhten Vorauszahlungen ohne weiteres.
27 Die Erhöhungserklärung bezieht sich auf erhöhte Vorauszahlungen von EUR 150,00. Mit der Klage macht der
Kläger im Hinblick auf die Korrektur der Abrechnung eines geringere Erhöhung von EUR 47,11 auf EUR 149,37
geltend. Diese Erhöhung ist angemessen. Auf die Beklagten entfiel im Nutzungszeitraum ein Kostenanteil von
EUR 1.629,46. Dies entspricht monatlichen Aufwendungen von EUR 135,79. Von einer angemessenen
Erhöhung kann noch gesprochen werden, wenn sie die tatsächlichen Kosten um 10 % übersteigt, d. s. im
vorliegenden Fall EUR 149,37 Da die Beklagten bislang EUR 102,26 an Vorauszahlungen leisteten, ist der
Erhöhungsbetrag von EUR 47,11 gerechtfertigt.
28 Aufgrund der Erklärung im Schreiben vom 13.09.2006 schulden die Beklagten die erhöhten Vorauszahlungen
ab Oktober 2006. Die Erhöhungserklärung nach § 560 Abs. 4 BGB wirkt zum nächsten Fälligkeitstermin der
Vorauszahlungen. Dies folgt zum einen unmittelbar aus dem Gesetz, denn die Vorschrift des § 560 Abs. 4
BGB enthält keine Frist wie z. B. die Regelung in § 560 Abs. 2 BGB. Zum anderen ist der Saldo aus der
Betriebskostenabrechnung schon mit Vorlage einer ordnungsgemäßen, nachprüfbaren Abrechnung
auszugleichen (BGH WuM 2006, 200 ff.), so dass das Recht des Mieters, die Abrechnung zu prüfen, die
Fälligkeit der erhöhten Vorauszahlungen nicht hinauszuschieben vermag.
29 Für den Zeitraum von Oktober 2006 bis einschließlich Juli 2007 ergibt sich damit eine Forderung von EUR
471,10.
30 3. Der Zinsanspruch ergibt sich aus 288, 286 BGB.
31 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, da die im Mahnverfahren geltend gemachte
Mehrforderung verhältnismäßig geringfügig war und keine besonderen Kosten veranlasst hat.
32 Die Anordnung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.