Urteil des AG Mannheim vom 25.11.2002
AG Mannheim: vertrag zu lasten dritter, verwalter, mieter, wasser, firma, eigenes verschulden, feuerwehr, verwaltung, eigentumswohnung, verursacher
AG Mannheim Beschluß vom 25.11.2002, 10 URWEG 50/02
Wohnungseigentümer haften für ein Verschulden ihrer Mieter gem § 278 BGB
Tenor
1. Die Antragsgegner werden verpflichtet, als Gesamtschuldner an die Antragsteller 18775,67 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen
Basiszinssatz seit 18.04.2002 zu bezahlen.
2. Im übrigen wird der Antrag abgewiesen.
3. Die Gerichtskosten haben die Antragsgegner zu 91 % und die Antragsteller zu 9 % jeweils als Gesamtschuldner zu tragen.
Von den außergerichtlichen Kosten der Antragsteller haben die Antragsgegner 91 % als Gesamtschuldner zu tragen, von den außergerichtlichen
Kosten der Antragsgegner haben die Antragsteller 9 % als Gesamtschuldner zu tragen.
Im übrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst.
4. Der Geschäftswert wird auf 20497,34 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
1
Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümeranlage. Die Antragsgegner sind Eigentümer der im Aufteilungsplan mit Nr.
06 (2. Obergeschoss) bezeichneten Eigentumswohnung. Die Antragsteller sind die übrigen Miteigentümer ohne die Antragsgegner, die durch
den Verwalter, die U GmbH, vertreten werden.
2
Am 14.02.2001 stellte der Miteigentümer V, dessen Eigentumswohnung sich im Erdgeschoss befindet (Aufteilungsplan Wohnung Nr.1) ein
Wassereinbruch in seinem Schlafzimmer fest. Zu diesem Zeitpunkt stand bereits Wasser auf dem Fußboden seiner Wohnung. Die sofort
zugezogene Feuerwehr stellte fest, dass auch die darüberliegende Wohnung des Wohnungseigentümers R vernässt war, welches dort ebenfalls
von der Decke her eindrang. Daraufhin wurde die darüberliegende Wohnung der Antragsgegner, die seit dem 01.02.2001 an die Mieter A und C
vermietet war, durch die Feuerwehr aufgesucht. Dort konnte festgestellt werden, dass ein Eckventil im Bereich des Spülbeckens nicht
geschlossen war, so dass dort Wasser ausströmte.
3
Es entstanden Schäden am Gemeinschaftseigentum sowie am Sondereigentum der Wohnungseigentümer R und V. Durch Beschluss vom
30.05.2001 beschlossen die Wohnungseigentümer einstimmig die Beseitigung der eingetretenen Schäden.
4
Insgesamt wurden zur Beseitigung der Schäden am Gemeinschaftseigentum folgende Kosten aufgewandt:
1.
5
Der Gipser M A entfernte in der Wohnung R den feuchten und faulen Wandputz , entsorgte diesen und erneute sodann den Putz, wofür er
aufgrund seiner Rechnung vom 16.02.2002 einen Betrag von 4679,66 EUR erhielt.
6
Auf die Rechnungsprüfung seitens des Sachverständigen K entfiel ein Kostenbetrag von 161,24 EUR.
2.
7
Die Feuerwehr Mannheim stellte der Wohnungseigentümergemeinschaft für ihren Einsatz am 14.02.2001 1043,46 DM (= 533,51 EUR) in
Rechnung.
3.
8
Für die Erforschung der Schadensursache stellte die Firma GmbH für eine Feuchtigkeitsmessung am 17.05.2001 mit Rechnung vom 01.06.2001
einen Betrag von 383,94 DM (= 196,31 EUR) in Rechnung.
4.
9
Für eine weitere Feuchtigkeitsmessung am 07.06.2001 stellte die Firma N einen Betrag von 94,90 EUR in Rechnung.
5.
10 Zur Durchführung der Feuchtigkeitsmessung entfernte die Firma M Fliesen und öffnete die Böden, wofür sie mit Rechnung vom 28.07.2001 einen
Betrag von DM 901,90 (= 461,13 EUR) in Rechnung stellte.
6.
11 Zur Durchführung der Sanierungsarbeiten in der Wohnung R wurde die dortige Einbauküche abgebaut, wofür die Firma Q mit Rechnung vom
31.07.2001 einen Betrag von 250,56 M (=128,11 EUR) in Rechnung stellte.
7.
12 Für Austrocknungsarbeiten stellte die Firma I mit Rechnung vom 24.08.2001 einen Betrag von 1423,44 EUR in Rechnung.
8.
13 Für die Erneuerung der Fußböden in der Wohnung R stellte die Firma W mit Rechnung vom 05.02.2002 einen Betrag von 9989,34 EUR in
Rechnung, der nach Prüfung durch den Sachverständigen K in Höhe von 9520,70 EUR beglichen wurde. Für die Rechnungsprüfung stellte der
Sachverständige K einen Betrag von 71,92 EUR in Rechnung.
9.
14 Für die Erneuerung der Küchenfliesen in der Wohnung R stellte die Firma A mit Rechnung vom 27.02.2002 einen Betrag von 1223,48 EUR in
Rechnung, der nach Prüfung durch den Sachverständigen K in der genannten Höhe akzeptiert wurde. Für die Rechnungsprüfung stellte der
Sachverständige K einen Betrag von 47,56 EUR in Rechnung.
15 Die oben genannten Rechnungspositionen belaufen sich auf einen Gesamtbetrag von
36265,02 DM
16 Soweit Maßnahmen am Sondereigentum der Wohnungseigentümer R oder V erfolgten und berechnet wurden, ermächtigten diese die
Gemeinschaft zur Geltendmachung dieser Schäden. Weiterhin verfolgen die Wohnungseigentümer R (10 URWEG 102/02) und V (10 URWEG
132/02) den Ersatz ihrer Schäden am Sondereigentum in separaten Verfahren.
17
Die Antragsteller
aus dem geöffneten Eckventil in der Wohnung der Antragsgegner hervorgerufen worden.
18 Anlässlich eines Ortstermins am 29.05.2001 habe seitens des Sachverständigen K eine defekte Steigleitung als Ursache des Wasserschadens
ausgeschlossen werden können. Vielmehr sei bei den Umzugsarbeiten und der Einrichtung der Küche in der Wohnung der Antragsgegner
seitens der Antragsgegner und deren Mieter übersehen worden, dass das schadensstiftende Eckventil geöffnet gewesen sei. Seit diesem
Zeitpunkt sei deshalb unbemerkt Wasser an dieser Stelle ausgetreten, durch die Geschossdecken gedrungen und habe sich in den
Zwischendecken gesammelt. Mit zunehmender Menge sei das aufgestaute Wasser schließlich bis in die Wohnung im Erdgeschoss
durchgebrochen. Der Vorgang sei deswegen unbemerkt geblieben, weil in der Wohnung im 1.Obergeschoss (R, Etagenwohnung 03) zwar
gearbeitet wurde, die Wohnung jedoch den größten Teil des Tagen leergestanden habe, so dass die Durchfeuchtung zunächst nicht bemerkt
worden sei.
19 Über die o.g. Schäden hinaus haben die Antragsteller noch Kosten des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht mit
einem Gesamtbetrag von 3824,30 DM. Wegen der Einzelheiten dieser Schadenspositionen wird auf die Rechnungen der Verwalterin AS.64 -86
Bezug genommen.
20 Die
Antragsteller
21 Die Antragsgegner werden als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Antragsteller DM 40089,32/ EUR 20497,34 nebst 5 % Zinsen über dem
jeweiligen Basiszins seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
22 Die
Antragsgegner
23 Sie sind der Meinung, es sei nicht erwiesen, dass die Schadensursache im Bereich der Eigentumswohnung der Antragsgegner zu finden sei.
Zudem treffe die Antragsgegner und deren Mieter jedenfalls kein Verschulden. Die Mieter A/C hätten sich als sehr zuverlässig erwiesen. Sie
hätten weiterhin mitgeteilt, dass zu keinem Zeitpunkt zwischen dem 01.02 und 14.02.2001 in der Küche oder an anderer Stelle der Wohnung ein
Wasseraustritt bemerkt wurde.
24 Für den Schaden sei in erster Linie die Verwalterin verantwortlich, weil sie am 01.01.2000 die bei der A Versicherungs AG bestehende
Leitungswasserversicherung eigenmächtig gekündigt und es anschließend schuldhaft versäumt habe, durch den Abschluß eines neuen
Vertrages für einen Versicherungsschutz zu sorgen. Die Eigentümer seien von der Verwalterin weder über die Kündigung des
Versicherungsvertrages noch über den Wegfall des Versicherungsschutzes informiert worden. Es läge ein Eintrittsfall einer
Leitungswasserversicherung oder Leitungswasserversicherung als Bestandteil einer verbunden Gebäudeversicherung vor. Die Antragsteller
hätten sich in erster Linie an die Verwalterin zu halten.
25 Im übrigen wird die Schadenshöhe bestritten:
26 a. Insgesamt sei von den Antragsgegnern eine Sonderumlage zur Schadensbeseitigung in Höhe von 1510,10 EUR gezahlt worden. Dieser
Betrag sei in Abzug zu bringen.
27 b. Zudem seien die geltend gemachten Verwalterkosten nicht gerechtfertigt, weil der Verwaltervertrag unter Punkt Z 22 eine handschriftliche
Änderung enthalte und zwar sei der ursprüngliche Vertragstext ersetzt worden durch die handschriftlichen Worte: „Vom Verursacher zu ersetzen“.
Daraus ergebe sich, dass dem Verwalter jedenfalls kein Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft zustehe, die diese somit auch nicht als
Schaden geltend machen könne.
28 Wegen der Einzelheiten des gegenseitigen Vorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
29 Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Verwertung des im selbständigen Beweisverfahren (AG Mannheim 4 URWEG 53/01) erhobenen
Gutachtens des Sachverständigen P, der sein Gutachten in der mündlichen Verhandlung am 19.09.2002 näher erläuterte. Auf das genannte
Gutachten nebst Lichtbildern und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.09.2002 (As.147 - 154).
II.
1.
30 Das Gericht der FreiWigen Gerichtsbarkeit ist zuständig gem. § 43 Abs.1 Nr.1 WEG. Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümer
untereinander sind im Verfahren der FreiWigen Gerichtsbarkeit zu entscheiden, wenn die Ansprüche aus der Verletzung von Rechten und
Pflichten aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer resultieren (vgl. Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG, 8.Aufl., § 43 Rdnr. 25). Hier wird
die Verletzung der Pflichten aus § 14 Nr. 1 WEG geltend gemacht.
31 Durch Beschluss der Wohnungseigentümer vom 06.03.2001 (vgl. Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung, AS 20) wurde die
Verwaltung ermächtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertreten und bevollmächtigt Herr Rechtsanwalt W mit der Durchsetzung der
Ansprüche gegen die Antragsgegner zu beauftragen.
2.
32 Den Antragstellern steht ein Anspruch auf Schadensersatz gegen die Antragsgegner aus den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung
wegen zurechenbarer schuldhafter Verletzung der im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander bestehenden gesetzlichen
Sorgfaltspflichten gem. § 14 Nr.1 WEG, §§ 278,276,249 Satz 2 BGB zu.
33 Aufgrund des Wohnungseigentumsgesetzes wird zwischen den Wohnungseigentümern ein gesetzliches Schuldverhältnis begründet, dessen
Umfang sich insbesondere aus §§ 10 und 14 WEG ergibt. Dies begründet eine Haftung wie aus Vertrag, nämlich aus dem genannten
gesetzlichen Schuldverhältnis auf der Grundlage von §§ 276,278,249 ff BGB (Pick, a.a.O., § 14, Rdnr. 68).
34 Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der am 14.02.2001 aufgetretene Wassereinbruch
in der Wohnungseigentümergemeinschaft seine Ursache in dem geöffneten Eckventil im Bereich der Einbauküche der Wohnung der
Antragsgegner hat. Der Sachverständige P hat in seinem Gutachten, welches er im Verfahren 4 URWEG 53/01 erstellte, überzeugend und
nachvollziehbar dargelegt, dass mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit die schadensauslösende Ursache der Vernässung der Decke
des 1.OG, der Wohnung R sowie der Wohnung V das geöffnete Eckventil in der Wohnung der Antragsgegner war. So konnte der
Sachverständige messtechnisch feststellen, dass die Vernässung an der Küchenseitenwand der Wohnung R am Deckenanschluß zur Küche der
Antragsteller am stärksten war. Dies spricht erfahrungsgemäß dafür, dass dort auch die Schadensursache zu suchen ist, weil die
Wandvernässung am Ort des Ursprunges in der Regel höher ist als an anderen Stellen. Weiterhin zeigte der Ablaufversuch aus dem geöffneten
Eckventil, dass das Wasser aus der Trinkwasserleitung unbemerkt und in erheblichem Umfang in kurzer Zeit über die offene
Küchenbodensockelfuge in die Deckenkonstruktion eindringen konnte. Dies musste auch nicht in der Wohnung der Antragsgegner bemerkbar
sein, weil der Boden im Bereich der Küche nach hinten abfällt , so dass Wasser nach hinten abfließt und in der Wohnung selbst nicht zu
bemerken sein muß. Die Feuchtigkeitsmessung zeigte zudem, dass sich die Wandvernässung vom Fußboden der Wohnung der Antragsteller
ausgehend nach unten ausbreitete (vgl. Bild 12 auf AS.134 der Akte 4 URWEG 53/01). Auch weisen die Schadenspuren eindeutig auf eine
Urache in der Wohnung der Antragsgegner hin. Auf der über der Wohnung der Antragsgegner befindlichen Wohnung konnte der
Sachverständige eine Vernässung nicht feststellen. Hingegen zeigte sich in der Wohnung R, die unter der Wohnung der Antragsgegner liegt,
eine Vernässung der Küchenzwischenwand vor dem Bad zum Deckenanschluß. Dort breitete sich die Wandvernässung wellenförmig von oben
nach unten aus und endet rechts vor dem Hoffenster und links vor dem Wandwinkel vor der Türwand. In diesem Bereich waren keine
Trinkwasserleitungen feststellbar. Das Gericht schließt sich diesen Feststellungen des Sachverständigen, die in sich schlüssig und
nachvollziehbar sind, nach eigener Prüfung an.
35 Hinzu kommt, dass im Einsatzbericht der Feuerwehr vom 14.02.2001 (vgl. AS.24 bis 26) in der Wohnung der Antragsgegner festgestellt werden
konnte, dass das Eckventil im Bereich der Einbauküche in der Wohnung der Antragsgegner geöffnet war und dort Wasser ausströmte. Vor der
Einbauküche in der genannten Wohnung stand Wasser auf dem Fußboden.
36 Weiterhin ist zu beachten, dass in der Eigentumsanlage nach Schließung des Eckventils und Anbringung einer Verschlusskappe kein weiterer
Wasserschaden mehr aufgetreten ist. Das Gericht hatte daher keinerlei Zweifel an den Feststellungen des Sachverständigen P und geht mit
diesem davon aus, dass die Schadensursache in dem geöffneten Eckventil in der Wohnung der Antragsteller zu finden ist.
37 Grundsätzlich haftet ein Wohnungseigentümer für Schäden, die durch eine mangelhafte Instandhaltung des eigenen Sondereigentums
verursacht sind nur bei Verschulden (vgl. Bayerisches Oberstes Landgericht NJW-RR 1994, 718). Da es sich bei der hier vorliegenden Haftung
um eine solche aus Vertrag handelt (vgl. Pick a.a.O. , § 14 Rdnr. 49) findet die vom Bundesgerichtshof in Anlehnung an § 282 BGB a.F.
entwickelte
Beweislastverteilung nach Gefahren- oder Verantwortungsbereichen
Danach muß der Geschädigte lediglich die objektive Pflichtverletzung beweisen. Liegt die Schadensursache im Verantwortungsbereich des
Schuldners, so muß dieser beweisen, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Hierbei hat der Wohnungseigentümer für ein
Verschulden seiner Mieter gem. § 278 BGB (§ 14 Nr 2 WEG) einzustehen (vgl. AG Frankfurt NJW-RR 1994, 1167; zustimmend Pick, a.a.O., § 14
Rdnr. 49).
38 Die Antragsgegner oder ihre Mieter haben gegen ihre Pflichten aus
§ 14 Nr.1 WEG
Wohnungseigentümer hervorgehoben, von dem Sondereigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass jede Beeinträchtigung der
anderen Wohnungseigentümer über das unvermeidbare Maß hinaus unterbleibt. Indem die Antragsgegner oder ihre Mieter nicht dafür Sorge
getragen haben, dass das Eckventil ordnungsgemäß geschlossen wurde, haben sie gegen diese Pflicht verstoßen. Es lag nun an ihnen
nachzuweisen, dass dieser Pflichtverstoß nicht auf einem schuldhaften Verhalten ihrerseits beruhte. Dieser Nachweis ist den Antragsgegnern
nicht gelungen.
39 Im Parallelverfahren 4 URWEG 102/02 haben die Antragsgegner vorgetragen, dass Eckventil sei 1986 durch die Firma H GmbH in Mannheim,
einem Sanitärfachunternehmen, installiert worden. Das Ventil habe seither stets ordnungsgemäß funktioniert, zu einem Wasseraustritt an dieser
Stelle sei es nie gekommen. Dieser Vortrag vermag die Antragsgegner jedoch nicht zu entlasten. Offen bleibt zunächst schon, ob die Firma H an
dem Eckventil, welches 2 Anschlüsse aufweist, auch zwei Geräte montierte und erst später einen Anschluß wieder abmontiert wurde, so dass
hier eine besondere Gefahrenquelle entstand. Dies ist deswegen wahrscheinlich, weil sonst kaum ein Ventil mit zwei Anschlüssen montiert
worden wäre. Offen bleibt auch, ob auf dem nicht benutzten Anschluß am Eckventil jemals eine Verschlusskappe montiert war oder nicht und ob
und gegebenenfalls wann diese entfernt wurde. Hierauf kommt es letztlich jedoch nicht an, weil das konkrete Schadensereignis nur deswegen
stattfinden konnte, weil der nicht genutzte Anschluß am Eckventil geöffnet wurde. Es konnte bisher nicht festgestellt werden, ob jemand das
Eckventil bewusst öffnete, etwa um Wasser zu entnehmen, und anschließend vergessen hat, dieses wieder zu schließen, oder ob eine
versehentliche Öffnung , aus welchen Gründen auch immer, stattfand. Wie das Lichtbild Nr.5 auf Bl.5 des Gutachtens des Sachverständigen P
deutlich zeigt, befinden sich an dem fraglichen Eckventil
zwei
Spülmaschine, angeschlossen. Der obere Hahn dient offenbar dazu, die Wasserzufuhr zur Spülmaschine zu regulieren. Der untere Hahn dient
der Regulierung des nicht benutzten Anschlusses, aus dem das Wasser austrat. Unter diesen Umständen ist es denkbar und naheliegend, dass
die neu eingezogenen Mieter, welche mit den Gegebenheiten noch nicht vertraut waren, die Wasserzufuhr zur Spülmaschine öffnen wollten und
versehentlich den falschen (unteren) Absperrhahn öffneten. In diesem Fall läge sowohl ein eigenes Verschulden der Antragsgegner vor, da sie
ihre Mieter nicht ordnungsgemäß in den Gebrauch der Küche eingewiesen hätten. Zudem ein Verschulden der Mieter, wofür die Antragsteller
gem. § 278 BGB einzustehen hätten. Es sind daneben eine Vielzahl von weiteren möglichen Geschehensabläufen denkbar, die ein schuldhaftes
Verhalten sowohl der Antragsgegner selbst (z.B. versehentliche Öffnung des Absperrhahnes durch die Antragsteller) als auch der Mieter (z.B.
versehentliche Öffnung des Absperrhahnes durch die Mieter) begründen würden. Die Antragsgegner konnten kein Verhalten vortragen und
gegebenenfalls beweisen, welches zu einer Öffnung des Ventils geführt haben könnte und
keinen
sie hierfür jedoch die Beweislast tragen (s.o.), wird ihr Verschulden vermutet.
40 Die Antragsgegner sind daher zum Schadensersatz gem. §§ 249 ff. BGB verpflichtet.
41 Den Antragsgegner steht auch
kein Schadensersatzanspruch
den Verwalter ein Schadensersatzanspruch besteht, weil er die Leitungswasserversicherung kündigte. Jedenfalls haften die
Wohnungseigentümer hierfür nicht gem. § 278 BGB i.V.m pVV des Verwaltervertrages. Schon grundsätzlich ist der Verwalter im Verhältnis der
Wohnungseigentümer untereinander nicht Erfüllungsgehilfe eines Teils der Wohnungseigentümer gegenüber einem anderen (Merle, a.a.O., § 27
Rnr. 217; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 27 Rnr.40; jeweils m.w.N.). Im übrigen ist der Verwalter nicht berechtigt ohne besondere Ermächtigung
durch die Wohnungseigentümer Versicherungsverträge abzuschließen oder zu kündigen (Merle, a.a.O., § 27 Rnr. 65; Weitnauer, a.a.O., § 21
Rnr. 41). Wie die Antragsgegner selbst vortragen, hat der Verwalter eigenmächtig, ohne Wissen und Wollen der WE den Versicherungsvertrag
gekündigt, so dass er auch aus diesem Grund nicht als Erfüllungsgehilfe der WE tätig wurde.
42 Die von den Antragsgegnern vorgetragenen Schäden und der Schadensumfang wurden bis auf die Position der Verwaltergebühren nicht
bestritten und waren daher insoweit der Entscheidung zugrunde zu legen. Es handelt sich insgesamt um Schäden die entweder zur
Schadenserforschung oder zur Schadensbeseitigung entstanden sind.
43 Die Wohnungseigentümergemeinschaft macht weiterhin Verwaltergebühren geltend, die der Verwalter gemäß den Punkten Z 20 und Z 22 des
Verwaltervertrages vom 07.02.2000 geltend machte. Soweit unter dem Punkt Z 22 ( vgl. AS. 88 R) handschriftlich die Worte „vom Verursacher „
eingetragen wurde, ist die Vereinbarung nicht dahingehend auszulegen, dass Ansprüche gegen die Gemeinschaft ausschlossen sein sollten.
Die Wohnungseigentümer können durch Vertrag mit dem Verwalter keine Ansprüche des Verwalters gegen einen künftigen Schädiger
begründen, da dies einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter darstellen würde. Die Vereinbarung ist daher dahingehend auszulegen, dass
die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Ansprüche gegen den Schädiger an den Verwalter abtritt, so dass dieser die Ansprüche selbständig
gegen den Schädiger eintreiben muß. Der Sache nach handelt es sich um eine Abrede gem. § 364 BGB, wobei von einer Abtretung an
erfüllungshalber auszugehen ist. Da sich der Verwalter zwischenzeitlich in vollem Umfang aus dem Gemeinschaftskonto befriedigte, ist von einer
Rückabtretung der Forderung gegen die Geschädigten an die Gemeinschaft auszugehen.
44 Die Forderung ist jedoch nicht in vollem Umfang begründet. Die Vereinbarung über die Zusatzleistung ist nämlich teilweise unwirksam, weil sie
nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Grundsätzlich bestehen keine Bedenken, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft der
Verwaltung eine Sondervergütung für solche Aufgaben gewährt, die über die Pflichtaufgabe eines Verwalters hinausgehen. Zwar gehört gem. §
27 Abs.1 Nr. 2 WEG die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zur Pflichtaufgabe des
Verwalters. Dies umfasst jedoch nur die Notgeschäftsführung, denn gem. § 21 Abs.5 Nr.2 WEG ist es Sache der
Wohnungseigentümergemeinschaft für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Sorge zu
tragen. Nimmt daher der Verwalter in diesem Zusammenhang Aufgaben war, kann es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, ihm eine
Sondervergütung zu gewähren, insbesondere wenn es sich um besonders aufwendige Baumaßnahmen handelt (vgl. OLG Köln, NZM 2001,
470). Die vereinbare Verwaltervergütung muß sich jedoch in einem angemessenen Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen
besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand im Einzelfall berücksichtigen (vgl. BGHZ 122, 327). Die vorliegende Vereinbarung wird diesem Grundsatz
nicht gerecht. So darf der Verwalter danach einen Stundensatz von 95,00 DM auch dann berechnen, wenn es sich um Schäden ganz
untergeordneter Bedeutung handelt. Danach wäre es möglich, selbst für unbedeutende Schäden, eine hohe Zusatzvergütung zu verlangen.
Weiterhin legt die Vereinbarung nicht fest, für welche Leistungen konkret ein Zusatzhonorar geschuldet wird. Nach der vorliegenden
Vereinbarung darf der Verwalter z.B. auch für die Suche von Versicherungsschäden ein Zusatzhonorar berechnen. Die Suche und die
Sofortmaßnahmen gehören jedoch zur Pflichtaufgabe des Verwalters gem. § 27 Nr.2 WEG , so dass hierfür ein Sonderhonorar nicht vereinbart
werden durfte. Insgesamt
45 ist die Vereinbarung inhaltlich zu unbestimmt, so dass sie als unwirksam anzusehen ist. Lediglich soweit dem Verwalter auch ein Ersatz seiner
Auslagen zugesprochen wird, kann die Vereinbarung Bestand haben. An Auslagen hat der Verwalter einen Betrag von insgesamt 233,66 EUR
geltend gemacht entsprechend der nachfolgenden Übersicht:
Rechng. vom As. Grund
Betrag
21.02.01
65 Fotos
57,21
09.03.01
68 114 Kopien 91.20
15.03.01
69 18 Kopien 14,40
27.03.01
70 Porto
3,00
02.05.01
71 Kopien
20,80
10.05.01
72 Porto
7,70
02.10.01
74 59 Kopien 47,20
05.10.01
75 Porto
6,60
23.10.01
76 38 Kopien 31,20
30.11.01
78 6 Kopien
4,80
07.12.01
80 13 Kopien 10,40
10.01.02
81 Porti
4,38
29.01.02
82 5 Kopien
4,00
14.02.02
83 34 Kopien 27,20
05.03.02
85 23 Kopien 18,40
Summe
457,00 DM
47 Von der Schadenssumme waren auch nicht die gezahlten
Sonderumlagen
seitens der Antragsgegner, sobald sie geleistet wurden, in die Jahresabrechnung einzustellen. Die Gemeinschaft hat dann zu entscheiden, ob
die Überschüsse die daraus entstanden sind, wieder an die Wohnungseigentümer ausgeschüttet oder verrechnet werden (vgl. Merle, a.a.O., § 28
Rnr. 103).
48 Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 291 BGB i.V.m.§ 288 Abs.1 Satz 2 BGB.
III.
49 Da es sich bei dem Wohnungseigentümerverfahren um ein echtes Streitverfahren handelt, entsprach es gem. § 47 WEG der Billigkeit, §§ 91, 92
ZPO entsprechend anzuwenden.
50 Die Festsetzung des Geschäftswertes ergibt sich aus § 48 Abs.3 WEG.