Urteil des AG Lichtenberg vom 14.03.2017
AG Lichtenberg: heizungsanlage, abrechnung, versorgung, vermieter, wohnung, widerklage, fernwärme, mietvertrag, akte, lieferung
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Gericht:
AG Lichtenberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
3 C 470/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 BGB, § 556 BGB, § 2 Abs 1
Nr 4 Buchst a BetrKV, § 7 Abs 2
HeizKostenV, § 7 Abs 3
HeizKostenV
Wohnraummiete: Wärmecontracting über hauseigene
Heizzentrale
Tenor
1. Der Beklagte wird verurteilt, dass zu seinen Gunsten bei der unter der
Mietkautionsnummer verpfändete Sparguthaben zu Gunsten der Kläger freizugeben.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die
Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung
Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Kläger mieteten am 19. März 2002 eine Wohnung des Beklagten im Hause B.,
Vorderhaus, 3. OG links, B., mit Wirkung vom 1. Juni 2002. Die Parteien vereinbarten in §
22 des Mietvertrages die Leistung einer Sicherheit in Höhe von 1.857,27 €. Die Kläger
erbrachten diese in Form eines Mietkautionskontos, Kontonummer: ..., bei der ... .
Wegen der weiteren Einzelheiten dieses Kontos wird auf die als Anlage K 2 zu den Akten
gereichten Abschrift der Vereinbarung über eine Mietkaution (Bl. 25 d. A.) verwiesen.
Ferner vereinbarten die Parteien in § 7 des Mietvertrages die Umlage der Kosten für
Heizung und Warmwasserversorgung. § 7 Nr. 3 des Mietvertrages regelt, dass der Mieter
verpflichtet ist, die anteiligen Kosten der zentralen Heizungs- und
Warmwasserversorgungsanlage zu bezahlen. Ferner ist geregelt, welche Kosten zu den
Kosten des Betriebs dieser Anlage gehören. Für den Fall, dass die Mieträume mit
Fernwärme bzw. Fernwarmwasser versorgt werden, soll der Mieter verpflichtet sein,
sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen (§ 7 Nr. 5 und 6 des
Mietvertrages). Wegen des genauen Wortlautes der entsprechenden Passage sowie
wegen des weiteren Inhalts des Mietvertrages wird auf die als Anlage K 1 zur Akte
gereichten Abschrift des Vertrages (Bl. 8 bis 24 d. A.) verwiesen.
Bei Übergabe der Wohnung bezeichneten die Parteien die bestehende Heiz- und
Warmwasserversorgung im Inventarverzeichnis des Wohnungsübergabeprotokoll vom
27. Mai 2002, Unterabschnitt Art der Heizung und Warmwasserversorgung, als
Gaszentralheizung. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die als Anlage K 6 zur Akte
gereichten Abschrift des Protokolls (Bl. 41 bis 51 d. A.) verwiesen.
Im Jahre 2001 fand eine Komplettsanierung des Gebäudes statt bei der das Objekt in
eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umgewandelt wurde. Die Eigentümer
kauften das Objekt mit Nahwärmeversorgung. Der Einbau der Heizungsstation erfolgte
am 31. Januar 2002 durch den damaligen Bauträger MINERVA. Diese schloss zunächst
einen Wärmelieferungsvertrag mit der GASAG ab. Am 26. November 2002 schloss die
WEG einen Wärmelieferungsvertrag mit der IVB ab. Wegen der weiteren Einzelheiten
dieses Vertrages wird auf Bl. 134 ff. d. A. verwiesen. Am 20. März 2003 übergab die
MINERVA die Heizzentrale an die IVB, welche das Objekt seitdem mit Nahwärme
versorgt.
Die Betriebskostenabrechnung 2002 enthielt folgenden Hinweis: “Die Heizungsanlage
gehört nicht zum Haus. Die Eigentümer haben diese gemietet. Ab dem Jahr 2003 fallen
dadurch höhere Kosten an.”.
Unter dem 13. Oktober 2004 rechnete der Beklagte gegenüber den Klägern die
Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum vom 1. Januar 2003 bis 31. Dezember 2003
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Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum vom 1. Januar 2003 bis 31. Dezember 2003
ab. Die Abrechnung wies eine Nachzahlungsforderung in Höhe von 1.163,79 € aus. Unter
dem 21. September 2005 rechnete der Beklagte gegenüber den Klägern weiter die
Betriebs- und Heizkosten für den Zeitraum vom 1. Januar 2004 bis 31. Dezember 2004
ab und wies hierbei eine Nachzahlung in Höhe von 1.275,76 € zu Lasten der Kläger aus.
Schließlich rechnete der Beklagte unter dem 16. November 2006 die Betriebs- und
Heizkosten für den Zeitraum vom 1. Januar 2005 bis 31. November 2005 ab. Hieraus
ergab sich eine Nachzahlungsforderung von 901,16 €. Auf die Abrechnung für 2003
leisteten die Kläger eine Teilzahlung von 431,97 €, auf die Abrechnung für 2004 in Höhe
von 401,86 € und auf die Abrechnung für 2005 in Höhe von 183,50 €. Wegen der
weiteren Einzelheiten der Abrechnungen wird auf die als Anlage K 7 und K 8 zur Akte
gereichten Abschriften (Bl. 52 bis 63 d. A.) sowie auf Bl. 95 bis 98 d. A. verwiesen.
Sämtliche Zahlungen erfolgten zunächst auf die Betriebskosten, so dass die
Nachforderungen lediglich noch die Heizkosten betreffen.
Die Kläger kündigten das Mietverhältnis zum 30. November 2005 und übergaben die
Wohnung an die Hausverwaltung des Beklagten.
Die Kläger behaupten, die Wärme- und Warmwasserversorgung sei während des
Mietverhältnisses auf einen Dritten übertragen worden. Sie meinen, sie seien deshalb
nicht zur Zahlung der abgerechneten Heiz- und Warmwasserkosten verpflichtet.
Aufgrund des starken Anstiegs der Heiz- und Warmwasserkosten vom
Abrechnungszeitraum 2002 zum Abrechnungszeitraum 2003 sei ein Verstoß gegen die
Grundsätze der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gegeben.
Sie beantragen,
der Beklagte wird verurteilt, das zu seinen Gunsten bei der unter der
Mietkautionskontonummer verpfändete Sparguthaben zu Gunsten der Kläger
freizugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt der Beklagte,
die Kläger zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Beklagten 2.323,38 €
nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 249 BGB
aus 731,82 € seit dem 20. November 2004, aus 873,90 € seit dem 20. Oktober 2005
sowie aus 717,66 € seit dem 16. Dezember 2006 zu zahlen.
Die Kläger beantragen,
die Widerklage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, es habe keine Umstellung auf Wärmecontracting
stattgefunden. Die Wohnung sei von Anfang an mit Nahwärme versorgt wurden. Insoweit
habe ausschließlich ein Wechsel des Versorgers stattgefunden. Die Voreigentümer
haben die Kosten der Wärmelieferung lediglich nicht umgelegt. Dies sei erst mit Betrieb
der Anlage durch die IVB geschehen.
Er meint die Kosten der Heizungs- und Warmwasserversorgung seien im vollen Umfang
umlegbar. Der Beklagte meint ferner, ihm stehe im Hinblick auf die noch offenen und
hier widerklagend begehrten Nachzahlungsforderungen ein Zurückbehaltungsrecht
gegen den Freigabeanspruch der Kläger zu.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Kläger können von dem Beklagten die Freigabe der geleisteten Sicherheit verlangen,
denn das zwischen den Parteien zustande gekommene Mietverhältnis ist beendet und
dem Beklagten steht ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB nicht zur Seite.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter einen Anspruch gegen den
Vermieter auf Freigabe des verpfändeten Sparguthabens, welcher grundsätzlich mit
Ablauf einer dem Vermieter zugebilligten Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig wird
(vgl. , in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 551, Rn. 99 ff.). Unstreitig
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(vgl. , in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 551, Rn. 99 ff.). Unstreitig
schlossen die Parteien am 19. März 2002 einen Mietvertrag über die Wohnung des
Beklagten im Hause B., Vorderhaus, 3. OG links, B.. Die Kläger leisteten in diesem
Zusammenhang eine Mietsicherheit in Höhe von 1.857,27 €, indem sie ein
Mietkautionskonto, Nr., bei der zugunsten des Beklagten verpfändeten. Der
Freigabeanspruch ist zudem fällig. Das Mietverhältnis endete aufgrund der Kündigung
der Kläger und der vorbehaltlosen Übergabe der Wohnung an den Beklagten zum 30.
November 2005. Die abgerechneten Nebenkosten stehen der Fälligkeit nicht entgegen,
da der Abrechnungsanspruch bereits durch den Beklagten beziffert worden ist. Weitere,
noch nicht fällige Nebenkosten sind nicht denkbar.
Gegenüber dem Anspruch auf Freigabe des verpfändeten Sparguthabens stand dem
Beklagten auch kein Zurückbehaltungsrecht gem. 273 Abs. 1 BGB wegen der
behaupteten Nachzahlungsansprüche im Hinblick auf die abgerechneten Heiz- und
Warmwasserkosten zu. Es kann an dieser Stelle dahinstehen, ob Ansprüche des
Beklagten auf Zahlung der behaupteten Heiz- und Warmwasserkosten überhaupt
bestehen. Denn jedenfalls kann er diese nicht im Wege eines Zurückbehaltungsrechts
gemäß § 273 Abs. 1 BGB gegen den Freigabeanspruch geltend machen. Dies ergibt sich
bereits aus der Natur der Sache, hier: aus dem mit der Hingabe der Mietkaution
verfolgten Zweck (vgl. LG Baden-Baden, Beschluss vom 29. Oktober 2002, Az. 3 T 40/02;
OLGZ 66,6; Heinrichs, in: Palandt, BGB, 61. Auflage, § 273 Rn. 15).
II.
Die zulässige Widerklage ist unbegründet.
Die Widerklage ist zulässig, insbesondere ist der Streitgegenstand der Widerklage
konnex zum Streitgegenstand der Klage im Sinne des § 33 ZPO.
Die Widerklage ist jedoch unbegründet.
Der Beklagte hat gegen die Kläger keinen Anspruch auf die geltend gemachten
Nachzahlungsbeträge für Heizkosten, nämlich in Höhe von 731,28 € für den
Abrechnungszeitraum 2003, in Höhe von 873,90 € für den Abrechnungszeitraum 2004
und in Höhe von 717,66 € für den Abrechnungszeitraum 2005, gemäß § 535 Abs. 2 BGB
i. V. m. dem Mietvertrag. Die geforderten Nachzahlungsbeträge sind mangels
ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig.
Der Beklagte hat über die Betriebs- und Heizkosten abgerechnet. Die Kläger haben
hiergegen Einwendungen erhoben. Unstreitig haben die Kläger Teilzahlungen auf die
Abrechnungen geleistet, nämlich in Höhe von 431,97 € auf die Abrechnung für 2003, in
Höhe von 401, 86 € auf die Abrechnung für 2004 und in Höhe von 183,50 € für 2005 (§
362 BGB). Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die nunmehr noch durch den
Beklagten widerklagend begehrten Nachzahlungsforderungen ausschließlich die
Heizungs- und Warmwasserkosten betreffen.
Die zur Akte gereichten Abrechnungen über die Heizkosten in dem
Abrechnungszeitraum 2003, 2004 und 2005 sind formell fehlerhaft, da sie nicht
nachvollziehbar sind. Nach herrschender Meinung sind Abrechnungen über Nebenkosten
Wissenserklärungen bzw. ein Rechenvorgang im Sinne des § 259 BGB (BGH, NJW 1982,
573). Eine Abrechnung gilt als fristgerecht erfolgt, wenn dem Mieter eine formell
ordnungsgemäße, nachvollziehbare und damit nachprüfbaren Abrechnung zugeht (
, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 556, Rn. 420). Daran fehlt es
vorliegend, weil in den Abrechnungen nicht ausscheidbare Kosten auf die Kläger
umgelegt werden, auf die der Beklagte keinen Anspruch hat. Der Beklagte hat seiner
Obliegenheit, die nicht für den Mieter umlagefähigen Kosten für diesen nachvollziehbar
aufzuschlüsseln und nachzuweisen, nicht genügt. Denn mit den streitgegenständlichen
Abrechnungen legt der Beklagte insbesondere auch solche Kosten auf die Kläger um, die
sich aus der Fremdvergabe des Betreibens der Heizungsanlage ergeben. Hierzu ist der
Beklagte aber nicht berechtigt, da die Umlage der Kosten des vorliegenden
Wärmecontracting unter Berücksichtung der Rechtsprechung des BGH nicht
(ausreichend) vereinbart worden ist.
Zwar steht es dem Vermieter bei der Vereinbarung der Umlage von Heizkosten frei, ob
er eine im Haus befindliche Heizanlage selbst betreibt und auf die Mieter die
Betriebskosten der Anlage und die Brennstoffkosten umlegt, oder ob er sich eines sog.
Wärmecontractors bedient und die anfallenden Wärmekosten abrechnet. Denn nach §§ 1
Abs. 1 Nr. 2, 7 Abs. 4 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der
Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über die Heizkostenabrechnung – HeizKV)
können grundsätzlich Wärmecontracting-Kosten (einschließlich kalkulatorischer Kosten
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können grundsätzlich Wärmecontracting-Kosten (einschließlich kalkulatorischer Kosten
für Instandhaltung, Abschreibung, Kapital und Gewinn) auf die Mieter umgelegt werden.
Die Umlage solcher Kosten erfordert jedoch eine ausreichende vertragliche Regelung
(vgl. dazu BGH, WuM 2005, 387; WuM 2005, 456; WuM 2006, 256; WuM 2006, 322; LG
Berlin, MM 2007, 147). Denn die Versorgung aufgrund eines Wärmelieferungsvertrages
mit einem Dritten bei im Haus vorhandener Heizanlage bedingt aufgrund der
(möglichen) Einstellung von Investitions- und Abschreibungskosten sowie des Gewinns
des Contractors höhere Kosten, mit denen kein durchschnittlicher Mieter rechnet. Dem
steht hier auch nicht entgegen, dass die Heizanlage und der Heizraum der IVB zu einem
symbolischen Preis von 1,00 €/Jahr überlassen worden sind und dass gemäß § 4 des
Wärmelieferungsvertrages die Wärmelieferantin nicht verpflichtet sein soll, die
Instandhaltung der Heizungsanlage vollständig auf eigene Kosten zu übernehmen. Denn
unabhängig von dem vereinbarten Entgelt ist nicht anzunehmen, dass die IVB den
Vertrag ohne kalkulatorischen Gewinn abgeschlossen hat. Eine Offenlegung der
kalkulierten Grund- und Arbeitspreise im Rahmen des Wärmelieferungsvertrages ist nicht
erfolgt.
Entgegen der Auffassung des Beklagten sind diese Grundsätze anwendbar, so dass es
einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien bedarf. Hieran fehlt es aber.
Unstreitig ist, dass die Heizungs- und Warmwasseranlage jedenfalls während der
Abrechnungszeiträume 2003, 2004 und 2005 gewerblich betrieben worden ist. Denn der
Beklagte bzw. die WEG schloss am 26. November 2002 einen Vertrag ab, wonach das
Objekt künftig mit Nahwärme durch die IVB versorgt werden soll. Beginn der Versorgung
war der 20. Februar 2003. Weder haben die Kläger aber einer Umstellung der Beheizung
auf Wärmecontracting zugestimmt noch lässt sich den Bestimmungen des
Mietvertrages eine ausreichende Vereinbarung oder antizipierte Zustimmung
entnehmen. Eine ausdrückliche Zustimmung der Kläger ist zu keinem Zeitpunkt erfolgt.
Ebenso wenig lässt sich eine Vereinbarung über die Umlage der Kosten des
gewerblichen Betriebs der Heizungsanlage aus § 7 des Mietvertrages entnehmen. § 7
Nr. 3 regelt, dass der Mieter die anteiligen Kosten der zentralen Heizungs- sowie
Warmwasseranlage zu tragen hat. Ferner wird bestimmt, welche Kosten zu den Kosten
des Betriebs dieser Anlage gehören. Die darin enthaltene Aufzählung gibt den Wortlaut
von § 2 Abs. 1 Nr. 4 lit. a) BetrKV bzw. § 7 Abs. 2 HeizKV wieder. Die Kosten einer
gewerblichen Wärmeversorgung, welche in § 2 Abs. 1 Nr. 4 lit. c) BetrKV bzw. § 7 Abs. 3
und 4 HeizKV gesondert genannt werden, sind davon nicht erfasst. Weiter kann eine
entsprechende Umlagevereinbarung auch nicht § 7 Nr. 5 und 6 des Mietvertrages
entnommen werden. Zwar haben die Parteien darin geregelt, dass der Mieter im Fall
einer Versorgung der Mieträume mit Fernwärme verpflichtet ist, alle dem Vermieter
entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu sollen auch die Kosten der
Wärmelieferung einer nicht zur Wirtschaftseinheit gehörenden Anlage gehören. Darauf
kann sich der Beklagte indes nicht berufen, weil die Klausel ausweislich ihres klaren
Wortlautes nur für den Fall der Versorgung mit Fernwärme gilt. Daran fehlt es vorliegend.
Denn zum einen bezeichnet man als Fernwärme den Transport von thermischer Energie
in einem wärmegedämmten, überwiegend erdverlegten Rohrsystem vom Erzeuger zur
Zentralheizung des Verbrauchers, d. h. zur Heizung des Gebäudes. Nach dem Vortrag
des Beklagten wird das Objekt jedoch seit Vertragsbeginn mit Nahwärme versorgt. Dies
hat die Prozessbevollmächtigte des Beklagten auf ausdrückliche Nachfrage des Gerichts
in der mündlichen Verhandlung am 15. August 2007 nochmals bestätigt. Ferner handelt
es sich bei der Heizungsanlage – soweit für das Gericht ersichtlich – um eine
Gaskesseltherme, so dass die eigentliche Wärmeproduktion direkt in der Anlage vor Ort
erfolgt und demnach keine Wärme als solche geliefert wird. Geliefert werden vielmehr die
erforderlichen Brennstoffe. Für diesen Fall ist jedoch § 7 Nr. 3 des Mietvertrages und
nicht § 7 Nr. 5 und 6 des Mietvertrages anwendbar. Aus den zuletzt genannten Klauseln
kann auch nicht der Schluss gezogen werden, dass im Fall einer gewerblichen
Versorgung mit Nahwärme analog § 7 Nr. 5 und 6 des Mietvertrages ebenfalls alle dem
Vermieter entstehenden Kosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden sollten (§ 133,
157 BGB). Die einzelnen Absätze stehen in einem Alternativverhältnis und sind daher
nicht kumulativ anwendbar. Ferner ist zu berücksichtigen, dass es sich um einen
Mietvertrag handelt, der in einer Vielzahl von Fällen verwendet worden ist bzw. wird, so
dass eventuelle Unklarheiten zu Lasten des Verwenders gehen (§ 305c Abs. 2 BGB).
Entgegen der Ansicht des Beklagten war eine Zustimmung der Kläger auch nicht
deswegen entbehrlich, weil die Heizungsanlage nicht Gegenstand des Kaufvertrages
zwischen dem Bauträger MINERVA und der WEG gewesen und statt dessen das Objekt
mit Nahwärmeversorgung verkauft worden sei. Das Objekt werde daher seit
Vertragsbeginn mit Nahwärme versorgt. Es seien bis zum 24. März 2003 lediglich nicht
alle Kosten der Wärmelieferung auf die Mieter umgelegt worden. Aus Sicht des Gerichts
ist es bereits äußerst fragwürdig, ob dies die Annahme einer Umstellung auf
Wärmecontracting ausschließt. Denn unabhängig von den Eigentumsverhältnissen an
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Wärmecontracting ausschließt. Denn unabhängig von den Eigentumsverhältnissen an
der Heizungsanlage hat der Beklagte nicht ausreichend dazu vorgetragen, dass deren
Betrieb von Anfang an gewerblich erfolgt ist. Dagegen spricht bereits, dass seitens der
Voreigentümer des Objektes keine weiteren Kosten (z. B. Investitionskosten und Gewinn
des Betreibers) umgelegt worden sind. Auch hat der Beklagte nicht vorgetragen, dass
diese entstanden sind. Ferner ist aber auch nicht plausibel, welche weiteren Kosten einer
Wärmelieferung überhaupt hätten entstehen sollen, da es sich – soweit für das Gericht
ersichtlich – technisch gesehen nicht um eine Wärmelieferung handelte. Ausweislich der
Baubeschreibung sollte die Beheizung des Gebäudes über einen Gaskessel im
Kellergeschoss gewährleistet werden. Nur alternativ war die Versorgung aus dem
BEWAG-Fernwärmenetz geplant. Nach Einbau der Heizstation habe der Bauträger,
MINERVA, einen Wärmelieferungsvertrag mit der GASAG abgeschlossen. Tatsächlich
dürfte es sich jedoch lediglich um den Bezug von Gas für die Heizungsanlage und nicht
um die Lieferung von Wärme im eigentlichen Sinn gehandelt haben. Insoweit ist der
Vortrag des Beklagten bereits widersprüchlich. Damit korrespondiert schließlich auch der
Umstand, dass der Beklagte nach den Bestimmungen des Mietvertrages i. V. m. mit
dem Übergabeprotokoll den Betrieb einer Gaszentralheizung schuldete.
Selbst wenn man aber die Auffassung vertreten wollte, dass eine Umstellung auf
Wärmecontracting tatsächlich nicht stattgefunden hat, weil die Heizungs- und
Warmwasseranlage bereits zu Beginn des Mietverhältnisses fremdbetrieben war, fehlt es
an einer entsprechenden Umlagevereinbarung. Denn wie bereits ausgeführt sind § 7 Nr.
5 und 6 des Mietvertrages nicht anwendbar, weil die Wohnung nach dem Vortrag des
Beklagten nach wie vor mit Nahwärme versorgt wird und eine Vereinbarung, wonach der
Mieter die gesamten Kosten des gewerblichen Betriebs einer zentralen Heizungsanlage
ebenfalls anteilig zu tragen hat, nicht getroffen worden ist. Entgegen der Auffassung des
Beklagten ist eine solche Umlagevereinbarung hier auch nicht allein deshalb entbehrlich,
weil die Wärmeversorgung schon vor Abschluss des Mietvertrages umgestellt worden
sei. Dies ergibt sich insbesondere nicht aus der in der mündlichen Verhandlung
beklagtenseitig zitierten Entscheidung des AG Berlin-Mitte (AG Berlin-Mitte, GE 2005,
1253). Denn hiernach hatte das Gericht eine Zustimmung des Mieters zur Umstellung
der Heizung auf Wärmecontracting für entbehrlich gehalten, weil die gewerbliche
Versorgung mit Nahwärme bereits vor Vertragsschluss zwischen Vermieter und dem
Dritten vereinbart worden war und der Mietvertrag die Umlage der eigenständigen
gewerblichen Lieferung erlaubte. Daran fehlt es hier. Denn aus den vorstehenden
Gründen ist die Umlage aller Kosten einer gewerblichen Versorgung im Fall der
Nahwärmeversorgung nicht vorgesehen. Eine Berechtigung der Beklagten zur Umlage
dieser Kosten allein anhand der Tatsache, dass die Heizungsanlage möglicherweise von
Beginn an durch einen Dritten betrieben wurde, ist mit den Grundsätzen des
Bundesgerichtshofes zum Wärmecontracting nicht vereinbar. Denn die Beklagte hätte
es insoweit in der Hand, die Kalkulation ihrer Kosten im Vorfeld für den Mieter günstig
darzustellen, um dann im Anschluss gleichwohl weitere Kosten (Investitionskosten etc.)
umzulegen. Hintergrund der BGH-Rechtsprechung ist gerade die Kostenstruktur der
Miete. Betreibt der Vermieter eine Heizung in Eigenregie, so sind die Kosten für
Investition bzw. Abschreibung, Kapital und der kalkulierte Gewinn mit der Nettokaltmiete
abgegolten. Könnte der Vermieter nunmehr allein aufgrund der tatsächlichen
Verhältnisse, d. h. entgegen der Darstellungen bei Vertragsschluss gegenüber dem
Mieter, diese Kosten auch ohne entsprechende Vereinbarung gesondert umlegen, liefe
dies auf eine faktische Erhöhung der Nettokaltmiete hinaus. Dies wäre jedoch mit den §§
557 ff. BGB unvereinbar. Etwas anderes ergibt sich auch aus dem jüngsten Urteil des
Bundesgerichtshofes vom 13. Juni 2007 (BGH, GE 2007, 1051) nicht. Hierbei ging es
ebenfalls um eine Konstellation, in der die Wärmeversorgung schon vor Abschluss des
Mietvertrages auf Wärmecontracting umgestellt worden war. Im Ergebnis bejahte der
Senat die Umlagefähigkeit der damit verbundenen Kosten. Dennoch lag dem Urteil wie
im Fall des Amtsgerichts Berlin-Mitte ein Sachverhalt zu Grunde, nach dem der
Mietvertrag explizit vorsah, dass der Mieter auch diejenigen Kosten anteilig tragen sollte,
die durch die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme und Warmwasser
entstehen. Dabei wurde – anders als im vorliegenden Fall – sowohl auf die Möglichkeit
der Versorgung mit Fernwärme als auch der Versorgung durch eine zentrale Heizungs-
und Warmwasserversorgungsanlage Bezug genommen. Daran fehlt es hier aus den
bereits genannten Gründen.
Nach alledem sind die Kosten des Fremdbetriebs der Heizungsanlage durch die IVB
vorliegend nicht umlagefähig und die Abrechnung der Heizkosten daher nicht
nachvollziehbar.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die
34 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die
Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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