Urteil des AG Lichtenberg vom 02.10.2008
AG Lichtenberg: balkon, auszug, mietsache, foto, bad, beendigung, farbe, auszahlung, einzug, nachforderung
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Gericht:
AG Lichtenberg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
4 C 100/08
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 280 BGB, § 282 BGB
Wohnraummiete: Pflicht zu Schönheitsreparaturen bei
Beendigung des Mietverhältnisses vor vorgesehenen Fristen im
Mietvertrag
Leitsatz
Der Mieter einer Wohnung muss eine von ihm auf dem Balkon aufgestellte Parabolantenne
dann nicht entfernen, wenn von dieser keine ästhetische Beeinträchtigung ausgeht.
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 1.128,86 EUR
nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 21. August 2007 zu zahlen.
2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 88,04 EUR
nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 4. Juni 2008 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreites zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des 1,1fachen des jeweils zu
vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit Mietvertrag vom 21. Juli 2005 mieteten die Kläger die Wohnung der Beklagten im
Hause … in … ab dem 1. August 2005. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird
auf die in der Anlage 1 zur Klageschrift gereichten Kopie des Mietvertrages Bezug
genommen (vgl. Bl. 6ff. d.A.).
Die Kläger leisteten am 5. September 2005 einen Kautionsbetrag an die Beklagte in
Höhe von 1.121,04 EUR. Diesen legte die Beklagte am 6. November 2006 bei der …, auf
das Treuhandsparkonto … an. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 wies
zugunsten der Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 3,05 EUR aus. Nach Mitteilung
der Hausbank München vom 31. Dezember 2006 betrug das Guthaben auf dem
Kautionskonto an diesem Tag 1.122,32 EUR. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis
zum 28. Februar 2007.
Vor Auszug aus der Mietwohnung strichen die Kläger Bad und Küche mit weißer Farbe
und schlossen in allen Räumen die Dübellöcher. Der Wohnraum ohne Balkon wies bei
Übergabe an den Wänden im Bereich eines montierten und bei Auszug entfernten
Hochbettes einen breiten weißen Streifen und vereinzelt weiße Flecken infolge des
Verschließens diverser Dübellöcher auf (vgl. B3 in Hülle Bl. 43 d.A.). Das Wohnzimmer
(mit Balkon) übergaben sie mit einer beigen bzw. gelben Wandfarbe (vgl. B4 und B5 in
der Hülle Bl. 43 d.A.). Soweit die Kinderzimmerwand (kleines Zimmer links) in orange
gestaltet war, überstrichen die Kläger diesen Bereich in weiß und verschlossen
Dübellöcher (vgl. B7 in Hülle Bl. 43 d.A.). Der Flur wies bei Übergabe zahlreiche weiße
Flecken auf. Die Wand zwischen Bad und WC zeigte eine rosa Farbe, wobei diese auf eine
Verfärbung der Gummiabdichtung zur Tür zurückzuführen ist und bereits bei Einzug der
Kläger vorhanden war. Im Badezimmer wurden Dübellöcher verschlossen.
Mit Schreiben der auf Seiten der Beklagten tätigen Hausverwaltung vom 15. März 2007
(vgl. Kopie in der Anlage B16 Bl. 44 d.A.) machte die Beklagte gegenüber den Klägern
Schäden in der Mietwohnung geltend. Bei einer zweiten nachfolgenden Begehung der
Wohnung wurden die von der Beklagten ursprünglich geforderten und von den Klägern
zwischenzeitlich erledigten und seitens der Beklagten abgenommenen Arbeiten mit
einem Häkchen versehen.
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Mit Schreiben vom 1. August 2007 rechnete die Beklagte die Betriebskosten für das Jahr
2006 ab, woraus sich ein Guthabenbetrag zugunsten der Kläger in Höhe von 91,09 EUR
ergab (vgl. Kopie in Anlage 8 der Klageschrift Bl. 24ff. d.A.).
Mit Schreiben vom 7. August 2007 forderte der Berliner Mieterverein in Vertretung der
Kläger die Auszahlung des Kautionsguthabens an die Kläger bis zum 20. August 2007.
Die Kläger rechnen die Nachforderung der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung
für das Jahr 2005 mit dem ihnen zustehenden Guthaben aus der
Betriebskostenabrechnung 2006 auf und machen mit der Klage die Auszahlung des
Kautionsguthabens, der entgangenen Zinsen bis zur Anlage des Guthabens und des
restliche Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung 2006 geltend.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 1.187,71 EUR
nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 21. August 2007 zu zahlen
sowie
die Beklagte ferner zu verurteilen, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 88,04 EUR
nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte rechnet mit geltend gemachten Ansprüchen aus behaupteter
Beschädigung der Mietsache gegen die Klageforderung auf, und zwar mit Kosten für die
Instandsetzung der Wände und Decken in Höhe von 809,51 EUR, für die Instandsetzung
von Türen und Türrahmen in Höhe von 259,80 EUR und für notwendige
Abdeckungsarbeiten in Höhe von 93,68 EUR.
Der Wohnraum ohne Balkon, das kleine Zimmer links und der Flur seien aufgrund der
von den Klägern vorgenommenen unzureichenden Arbeiten neu zu streichen. Das
Wohnzimmer (mit Balkon) sei aufgrund der von den Klägern gewählten gelben Farbe und
der schlechten Ausführung der Arbeiten ebenfalls zu überstreichen (vgl. B3 bis B13 in
der Hülle Bl. 43 d.A.). Im Bad seien zahlreiche Löcher in die Wände geschlagen und
unzureichend verschlossen worden. Die Beklagte nimmt insoweit Bezug auf das Foto
B14 in der Hülle Bl. 43 d.A. Alle Wände der Wohnung seien mit einem Reparaturanstrich
zu versehen, da die klägerseits vorgenommenen Arbeiten eine Sachbeschädigung
darstellten.
Auch seien durch die Kläger die Türflächen und Türrahmen beschädigt worden (vgl. B15
in der Hülle Bl. 43 d.A.), nämlich die Eingangstür innen, Badtür und Balkontür sowie der
Türrahmen des zweiten Zimmers rechts.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachvortrages der Parteien wird auf die
eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung
ergänzend Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat in vollem Umfang Erfolg. Sie ist zulässig und begründet.
Den Klägern steht ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Kaution einschließlich
der auf dem Konto gutgeschriebenen Zinsen nach Beendigung des Mietverhältnisses zu,
und zwar in Höhe der geltend gemachten 1.122,32 EUR.
Dieser Anspruch ist nicht durch Aufrechnung der Beklagten mit geltend gemachten
Schadenersatzansprüchen erloschen. Diese Schadenersatzansprüche wegen
durchzuführender Malerarbeiten in der streitgegenständlichen Wohnung bestehen nicht.
Da die Mietzeit der Kläger die Fristen für gemäß § 4 Nr. 6 in Verbindung mit § 12 des
Mietvertrages durchzuführende Schönheitsreparaturen unterschritt, waren die Kläger bis
zur Beendigung des Mietvertrages nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
verpflichtet. Auch erfolgte kein übermäßiger Mietgebrauch in der Weise, dass
Schönheitsreparaturen bereits bei Beendigung des Mietvertrages nach ca. 1,5 Jahren
fällig gewesen wären. Dies macht die Beklagte auch nicht geltend. Vielmehr stützt sie
ihren Schadenersatzanspruch auf unsachgemäß vorgenommene Malerarbeiten der
Kläger. Dem kann das Gericht nicht folgen:
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1. Das Bild B3 zeigt zwar im Wohnraum ohne Balkon einen weißen Querstrich über 3
Wände und vereinzelte weiße Flecken. Dies rührt aber nicht von unsachgemäßer Arbeit
der Kläger her, sondern daher, dass die Kläger nur stellenweise Ausbesserungsarbeiten
durchführten. Sie haben lediglich die Stellen der geschlossenen Dübellöcher und im
Bereich des entfernten Hochbettes nachgestrichen. Zu mehr waren die Kläger auch
nicht verpflichtet. Zwar weicht dieser neu aufgebrachte Farbanstrich von dem bereits
vorhandenen weißen Anstrich ab. Das begründet aber keinen Schadenersatzanspruch,
da die Kläger nicht verpflichtet waren, das komplette Zimmer zu überstreichen und die
ausgeführten Reparaturarbeiten für sich genommen nicht zu beanstanden waren.
Aufgrund des Zeitablaufs seit Begründung des Mietverhältnisses und des Mietgebrauchs
kann bei Auszug nicht der Zustand erwartet werden, der bei Einzug vorlag, insbesondere
dann, wenn die Mieter (noch) nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
verpflichtet waren. Diese Veränderung der Mietsache liegt im Rahmen des üblichen
Mietgebrauchs, soweit nicht vorgetragen wird, dass ein darüber hinausgehender
übermäßiger oder unsachgemäßer Mietgebrauch vorgelegen habe. Dies ist hier jedoch
nicht gegeben. Sind die Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
verpflichtet, geht die Veränderung der Mietsache im Rahmen des üblichen
Mietgebrauchs zu Lasten des Vermieters. Vorliegend sind die Farbabweichungen nicht in
unsachgemäßen Reparaturarbeiten begründet, sondern darin, dass die übrigen
Wandflächen infolge des Zeitablaufes nicht mehr den weißen Farbton aufweisen, wie die
vom Mieter ausgebesserten Flächen. Dass die Ausbesserungsarbeiten selbst nicht
ordnungsgemäß waren, trägt die Beklagte nicht vor. Sie bemängelt vielmehr die
nunmehr fleckige Erscheinung der Wände, die jedoch – wie oben dargestellt – nicht aus
den Arbeiten der Kläger, sondern aus dem Nachdunkeln der übrigen Flächen herrühren.
Hieraus eine Pflicht des Mieters zu begründen, den kompletten Raum zu streichen,
würde im Ergebnis bedeuten, dass Mieter bei Auszug selbst wenn sie nicht zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, infolge des Schließens eines
Dübellochs den kompletten Raum renovieren müssten. Dies liefe der gesetzlichen
Regelung und der gefestigten Rechtssprechung zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen entgegen.
Da die Beklagten bis zum Auszug nicht zur Vornahme von Malerarbeiten verpflichtet
waren, hätten sie im Falle unsachgemäß erfolgter Schönheitsreparaturen auch nur den
Mehraufwand des Vermieters zu ersetzten, der für diesen aus den mieterseits
vorgenommenen Arbeiten herrührt. Die Beklagte macht geltend, den Raum einmal
streichen zu müssen. Hätten die Kläger bei Auszug keinerlei Streicharbeiten an den
ausgebesserten Stellen vorgenommen, hätte die Beklagte vor Neuvermietung den
Raum auch streichen müssen, da auch nach 1,5 Jahren Spuren des Mietgebrauchs
vorhanden sind, die jedoch dann vom Vermieter zu beseitigen sind. Damit trägt die
Beklagte auch keinen Mehraufwand im Vergleich zu nicht erfolgten Malerarbeiten der
Kläger vor.
2. Auch aufgrund der im Wohnzimmer mit Balkon erfolgten Malerarbeiten der Kläger
ergibt sich kein Schadenersatzanspruch der Beklagten. Die von ihr behaupteten
unfachgemäß vorgenommenen Arbeiten waren nicht substantiiert und aus den
eingereichten Bilder (B 4 bis B6) nicht ersichtlich. Auch die von den Klägern gewählte
Farbe führt nicht zu einem Schadenersatzanspruch der Beklagten in Höhe der Kosten für
einen weißen Anstrich. Zum einen ist nach Ansicht des Gerichts die gelbe Wandfarbe hell
und nicht ungewöhnlich für Wohnräume. Aber selbst dann, wenn davon auszugehen
wäre, dass es sich um eine für nachfolgende Mieter nicht akzeptable Wandfarbe handelt,
besteht für die Beklagte nur ein Anspruch auf Ersatz ihrer Mehrkosten beim
Überstreichen der Wände, die aus der Farbwahl der Kläger herrühren. Dem liegt
zugrunde, dass – wie bereits dargestellt – die Veränderung der Mietsache durch
Mietgebrauch zulasten des Vermieters geht, soweit für die Mieter (noch) keine Pflicht zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht. Üblicherweise sind zum deckenden
Überstreichen intensiver Farben 3 Anstriche erforderlich, so dass dann der Mehraufwand
des Vermieters im Vergleich zum einfachen Überstreichen heller Wände in den
zusätzlich erforderlichen 2 Anstrichen besteht. Vorliegend trägt die Beklagte jedoch
selbst vor, dass nur ein Anstrich erforderlich ist. Damit macht sie keine Mehrkosten zu
dem von ihr sowieso aufgrund der nicht gegebenen Pflicht zu Schönheitsreparaturen zu
tragenden Aufwand geltend.
3. Gleiches gilt auch für das kleine Zimmer links . Auch hier bestehen keine
Reparaturpflichten der Kläger, aus deren Nichtvornahme beklagtenseits ein
Schadenersatzanspruch begründet wäre. Auf dem Foto B8 ist eine Graufärbung der
Wand, die nicht durch übermäßigen Mietgebrauch verursacht ist, erkennbar. Daher
heben sich die stellenweise vorgenommenen Ausbesserungsarbeiten der Kläger nicht
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heben sich die stellenweise vorgenommenen Ausbesserungsarbeiten der Kläger nicht
wegen unsachgemäßer Ausführung hervor, sondern aufgrund der Verfärbung der
übrigen Wandflächen im Laufe der Mietzeit. Zu deren Beseitigung waren die Kläger – wie
dargestellt – (noch) nicht verpflichtet. Daher folgt aus der Nichtausführung der
Streicharbeiten kein Schadenersatzanspruch der Beklagten. Soweit die Wände dieses
Zimmers teilweise orange gestrichen waren, haben die Kläger den Mehraufwand zum
deckenden Überstreichen dieser Flächen bereits geleistet, indem sie die Wände insoweit
bereits überstrichen haben. Eine Überarbeitung des gesamten Zimmers war indes nicht
geschuldet.
4. Die Kläger waren ebenfalls nicht verpflichtet, den gesamten Flur zu streichen. Soweit
die Wände rosa verfärbt sind, beruht dies unstreitig nicht auf den Arbeiten der Kläger.
Hinsichtlich der sich weiß abhebenden Ausbesserungsarbeiten der Kläger ist auf den
Fotos B9 und B10 deutlich erkennbar, dass die Arbeiten der Kläger selbst nicht zu
beanstanden waren und der nunmehr fleckige Eindruck aus dem Nachdunkeln der
übrigen Wandflächen herrührt. Zu deren Beseitigung waren die Kläger jedoch mangels
Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bis zum Auszug nicht gehalten.
5. Hinsichtlich des Badezimmers kann die Beklagte keinen Schadenersatzanspruch
geltend machen, da sie unstreitig alle mit Schreiben vom 15. März 2007 beanstandeten
Mängel im Bad bei einer nachfolgenden Begehung als von den Klägern erledigte
Arbeiten abgenommen hat, indem sie die entsprechenden Abschnitte des Schreibens
mit einem Häkchen versehen hat.
6. Soweit die Beklagte die Beschädigung der Türen und Türrahmen durch die Kläger
behauptet, hat sie dies nach Bestreiten der Kläger weder substantiiert dargelegt noch
unter Beweis gestellt. Allein die auf dem Foto B15 dargestellte Vertiefung, die auf dem
Foto B14 vergrößert abgebildet ist (keinesfalls stellt dies – wie von der Beklagten
behauptet- eine weitere Beschädigung dar), ist zu prüfen. Hierfür ist nach Ansicht des
Gerichts auch keine Ersatzpflicht der Kläger gegeben, da solche minimalen
Beschädigungen auch bei sachgemäßem Gebrauch, insbesondere beweglicher Teile der
Mietsache, entstehen können. Die Tür zeigt bereits deutliche Gebrauchsspuren und war
beim Einzug der Kläger nicht neuwertig. Zudem haben die Kläger die Beschädigung
durch Ausbesserungsarbeiten reduziert. Indes sind sie nicht verpflichtet, die Mietsache
wieder in einen bei Anmietung vorhandenen Zustand zu versetzen.
Warum die Beklagte auch Kosten für das Streichen von den Zimmerdecken geltend
macht, erschließt sich aus ihrem Vortrag nicht. Insgesamt sind ihr weder die Kosten für
das Streichen der Wände und Decken sowie der Türrahmen und Türen noch für die
erforderlichen Abdeckarbeiten zu ersetzen. Der Beklagten steht kein aufrechenbarer
Anspruch gegen die Kläger zu.
Die Quotenabfindungsklausel in § 4 Nr. 6 des Mietvertrages ist aufgrund der starren
Fristenregelung unwirksam.
Neben dem Kautionsrückzahlungsanspruch haben die Beklagten einen Anspruch auf
Ersatz der durch die Nichtanlage der Kaution vom 6. September 2005 bis zum 6.
November 2007 entgangenen Zinsen. Gemäß § 551 Abs. 3 BGB war die Beklagte
verpflichtet, das ihr als Mietsicherheit überlassene Geld bei einem Kreditinstitut zu einem
für Spareinlagen mit 3monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Da dies
unstreitig erst zum 6. November 2007 erfolgte, hat sie den für die Kläger – denen
gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB die Erträge zustehen – daraus entstandenen Schaden
gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu ersetzen. Dieser besteht in den entgangenen
Zinseinnahmen. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 0,5 % ergibt sich mithin ein
Betrag von 6,54 EUR. Die Beklagten waren daher zur Zahlung in Höhe von 1.128,86 EUR
zu verurteilen. Soweit die Kläger einen höheren Betrag geltend machten, ist die Klage
abzuweisen.
Ferner haben die Beklagten einen Anspruch auf Auszahlung des
Betriebskostenguthabens aus der Abrechnung für das Jahr 2006 zu, das sich infolge der
Aufrechnung mit einer Nachforderung für das Jahr 2005 in Höhe von 3,05 EUR von 91,09
EUR auf 88,04 EUR reduzierte.
Den Kläger stehen Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 247
BGB) gemäß § 288 Abs. 1 in Verbindung mit § 286 bzw. hinsichtlich des
Betriebskostenguthabens gemäß § 291 BGB zu.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Zuvielforderung der Kläger
war geringfügig und veranlasste keine höheren Kosten.
34 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 ZPO.
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