Urteil des AG Leverkusen vom 25.05.1999

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Amtsgericht Leverkusen, 28 C 423/98
Datum:
25.05.1999
Gericht:
Amtsgericht Leverkusen
Spruchkörper:
Abteilung 28
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
28 C 423/98
Tenor:
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Leverkusen vom 19.01.1999
wird insoweit aufrechterhalten, als der Beklagte verurteilt ist, der
Erhöhung der Kaltmiete für seine Wohnung im Hause ... von bisher 800,-
- DM auf nunmehr monatlich 836,40 DM mit Wirkung ab 01.11.1998
zuzustimmen.
Im übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage
abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 5/7 und dem
Beklagten zu 2/7 auferlegt mit Ausnahme der Säumniskosten, die der
Beklagte voll trägt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Ohne Tatbestand (gem. 313 a Abs. 1 ZPO)
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ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE
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Die Klage ist im zugesprochenen Umfang begründet.
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Gemäß § 2 MHG hat die Klägerin gegen den Beklagten einen Anspruch auf
Zustimmung zur Mieterhöhung in zuerkanntem Umfang. Auf den Hinweisbeschluß vom
20.04.1999 wird Bezug genommen.
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Dort heißt es:
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Die Mietzinshöhe kann nach Mietspiegel 9/96 wie folgt ermittelt werden:
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Baujahr 1968 Wohnlage mittel
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Ausstattung gut (mit Wärmedämmung Fassade + Iso-Verglasung)
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Größe mittel
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Spanne 9,10 - 11,10
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Mittelwert 10,10
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+ Terrasse 0,30
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- Warmwasser 0,20 trotz Heißwassergerät, vgl. Mietspiegelerläuterung)
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1,20 x 82 (unstreitig)
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= mtl. 836,40 DM.
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Der Schriftsatz der Klägerseite vom 18.05.1999 vermag eine andere Beurteilung nicht
zu rechtfertigen.
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Der neue Mietspiegel für die Stadt Leverkusen mit Wirkung ab 01.03.1999 ist für die
Entscheidung gänzlich unerheblich. Maßgebend ist auf den Zeitpunkt des
Mieterhöhungsbegehrens abzustellen. Für eine Mieterhöhung mit Wirkung ab
01.11.1998 ist im übrigen offenkundig, daß nicht der Mietspiegel späteren Datums
maßgebend sein kann.
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Im übrigen ist zutreffend, daß ein Mieterhöhungsbegehren wirksam ist, wenn der
verlangte Mietzins sich innerhalb der Mietspiegelspanne bewegt. Diese Wirksamkeit ist
jedoch nicht mit der Begründetheit eines solchen Mieterhöhungsbegehrens
gleichzusetzen.
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Unzutreffend ist insoweit die Ansicht der Klägerseite, ein Mieter könne lediglich
einwenden, der Vermieter habe eine falsche Eingruppierung oder Falschbewertung im
Hinblick auf Lage oder Ausstattung vorgenommen. Richtig ist vielmehr, daß gerade
auch die Einordnung innerhalb einer maßgeblichen Mietpreisspanne
streitgegenständlich sein kann und maßgebend ist für die Feststellung der ortsüblichen
Vergleichsmiete. Dazu trifft der Mietspiegel in seinen Erläuterungen die Regel, daß für
eine abgeschlossene Wohnung ohne besondere Vor- und Nachteile in der jeweiligen
Kategorie der Mittelwert zugrundezulegen ist. Von diesem Mittelwert ist demzufolge
auszugehen. Will der Vermieter einen höheren Mietzinsbetrag geltend machen, hat er
besondere Vorteile spezifiziert vorzutragen, will der Mieter nur einen Betrag unter dem
Mittelwert akzeptieren, muß er Nachteile konkret vortragen im Vergleich zum üblichen
Standard. In Ermangelung eines solchen Vorbringens insbesondere seitens der
Klägerin kann ein höherer Wert daher nicht als berechtigt festgestellt werden.
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Entsprechend gilt dies für das Vorbringen der Klägerin zur Wohnlage. Nach den
Erläuterungen des Mietspiegels liegt der Großteil der Wohnungen im Leverkusener
Gebiet in mittlerer Wohnlage. Die Klägerin verkehrt daher die Darlegungslast, wenn sie
meint, der Beklagte bestreite unsubstantiiert das von ihr in Anspruch genommene
Merkmal guter Wohnlage. Vielmehr wäre es Sache der Klägerin gewesen, konkret
darzulegen, inwiefern. die nach dem Mietspiegel angegebenen Kriterien für die
Annahme einer guten Wohnlage gegeben sind:
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Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin ferner darauf, daß für drei von ihr benannte
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Wohnungen ein höherer Mietzins gezahlt werde. Dies ist im Vergleich zum Mietspiegel
wenig repräsentativ und beweiskräftig, da zum einen die Vergleichbarkeit der
Wohnungen nur pauschal behauptet wird und im übrigen durchaus möglich ist, daß
andere Wohnungen aus welchen Gründen auch immer, zu einem höheren Mietzins als
der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet sind. Diese Vergleichsmiete stellt sich nach
der gesetzlichen Regelung als Durchschnittsmiete der letzten Jahre dar, wie sie
repräsentativ bei Erstellung des Mietspiegels ermittelt wird. Hierauf bezieht sich die
Zustimmungspflicht des Mieters, mag die ganz "aktuelle Mietpreissituation" auch anders
sein.
Schließlich ist nicht hinreichend dargetan oder ersichtlich, daß ein monatlicher
Garagenmietzins von 80,-- DM mittlerweile ortsüblich ist.
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Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713
ZPO.
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Der Streitwert wird auf 1.560,-- DM festgesetzt.
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