Urteil des AG Köpenick vom 26.09.2002

AG Köpenick: klage auf künftige leistung, treu und glauben, verlängerung der frist, einbau, wohnung, miete, einsichtnahme, haus, form, anhörung

Gericht:

AG Köpenick

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

7 C 264/03

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 242 BGB, § 259 Abs 1 BGB, §

559 Abs 1 BGB, § 559b Abs 1

BGB, § 559b Abs 2 S 1 BGB

Wohnraummietvertrag: Mieterhöhungserklärung ohne

Übersendung von Belegkopien

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, aufgrund der

Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 26. September 2002 für die im Wohnung im

Haus ... Berlin, ab dem 1. Dezember 2002 einen Modernisierungszuschlag in Höhe von

65,21 Euro monatlich an die Klägerin zu zahlen.

2. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages

zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem Mietvertrag über Wohnraum.

Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 15. Februar 1964 von der

Grundstückseigentümerin ... die aus dem Antrag zu 2. ersichtliche Wohnung in Berlin –

Grünau, der sie zur Zahlung einer monatlichen Miete einschließlich der

Nebenkostenvorschüsse in Höhe von zuletzt 447,20 Euro ab dem 1. Mai 2002

verpflichtete. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den in Kopie zur Akte gereichten

Mietvertrag (Band I, Bl. 6-9 d.A.) verwiesen. Nach dem Tod der ... wurde das Grundstück

in Volkseigentum überführt und in der Folge der seit 1999 als Eigentümerin in das

Grundbuch eingetragenen Klägerin zugeordnet. Die Klägerin ließ gemäß ihrer

Ankündigung vom 19. Februar 2001 (band I, Bl. 10-21 d.A.) Haustechnik und Gebäude

modernisieren und erklärte nach Abschluss der Arbeiten unter dem 26. September 2002

die Erhöhung der Miete um 125,11 Euro monatlich, von denen u. a. 59,90 Euro auf die

Maßnahmen der Wärmedämmung der Decken, dem Vollwärmeschutz der Fassaden und

den Austausch von Fenstern und Balkontüren, 11,07 Euro auf die Demontage der alten

und Montage der neuen, zentralen Warmwasserversorgung und 7,13 Euro auf die

Modernisierung der Stromkreise nebst Verstärkung der Steigeleitung entfallen. Wegen

der weiteren Einzelheiten wird auf die in Kopie zur Akte gereichte Erklärung vom 26.

September 2002 (Band I, Bl. 22-32 d.A.) und auf die Darstellung der Maßnahmen mit

jeweils auf die Wohnung entfallendem Modernisierungszuschlag in dem Schriftsatz der

Klägerin vom 6. August 2003, Seiten 1 bis 3 (Band I, Bl. 43-35 d.A.) verwiesen.

Mit der Klage verlangt die Klägerin Zahlung des von den Beklagten in den Monaten April

bis einschließlich Juni 2003 um jeweils 32,17 Euro gekürzten und im übrigen unter dem

Vorbehalt der Rückforderung geleisteten Modernisierungszuschlages unter Abzug eines

Guthabens von 33,90 Euro und Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung

des vollen Modernisierungszuschlages.

Die Klägerin behauptet,

die erfolgte Wärmedämmung der Fassade des Hauses ... in 12527 Berlin führe zu einer

nachhaltigen Energieeinsparung, insbesondere seien die der Mieterhöhungserklärung

beigefügten Wärmebedarfsberechnungen (vor und nach der Modernisierung, Bl. 91-97

d.A.) inhaltlich richtig, sie treffen auch für die Wohnung der Beklagten unter

Berücksichtigung des Umstandes, dass diese an die ungedämmte, unverputzte

Giebelwand stoße, zu, eine Rückrechnung ergebe, dass die zutreffende

Außenwandstärke zugrunde gelegt wurde, der Einbau einer zentralen

Warmwasseraufbereitungsanlage statt der vorherigen Versorgung mit Elektroboiler

reduziere die Energiekosten der Warmwasserversorgung entsprechend der Darstellung

der Anlage K 9 (Bl. 98 d.A.) um 0,09 Euro/m², nämlich von 0,22 Euro/m² auf 0,13

Euro/m², die Verstärkung der Einspeisung der Stromverteilung für die Wohnung von 25 A

auf 63 A bedeute insofern eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung, als nunmehr

erstmalig nebeneinander Waschmaschine, Geschirrspüler und Umlufthaube in der

Wohnung betrieben werden können.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 62,61 Euro nebst Zinsen in Höhe von

5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

2. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, aufgrund der

Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 26.09.2002 für die im Wohnung im Haus ...

Berlin, ab dem 01.12.2002 einen Modernisierungszuschlag in Höhe von 125,11 Euro

monatlich an die Klägerin zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie bestreiten weitgehend Wohnwertverbesserungen, u. a. durch den Ausbau eines

Spülbecken im Badezimmer, den Einbau eines Spülkastens, den Einbau eines Poresta –

Wannenträgers, für den Einbau von Einhebelarmaturen, den Austausch des

Waschmaschinenanschlusses, die Erhöhung des Fliesenspiegels und den Einbau einer

zentralen Schließanlage mit gleichschließenden Schlüsseln.

Sie sind der Auffassung,

ihnen stehe ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Vorlage aller Rechnungskopien gegen

Erstattung anteiliger Kopierkosten zu.

Die Klägerin erwidert,

der WC – Spülkasten sei geräuschärmer und mit einer Wasserstopfunktion ausgestattet,

die zur Einsparung von Energie führe, der Einbau eines Poresta – Wannenträger

verhindere durch seine Isolierung erheblich das Abkühlen des Badewassers und habe

einen schalldämmenden Effekt, in der Küche sei zuvor keine Einhebelarmatur vorhanden

gewesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß den Beschlüssen vom 15. Oktober 2003 (Band I,

Bl. 116, 117 d.A.) in der Fassung vom 1. Dezember 2004 (Band I, Bl. 235 d.A.) und 9.

Oktober 2006 (Band II, Bl. 83 d.A.) durch Einholung von schriftlichen

Sachverständigengutachten, vom 27. August 2004 (Band I, Bl. 222 d.A.) durch Anhörung

des Sachverständigen ..., vom 1. Dezember 2004 (Band I, Bl. 235 d.A.) durch

ergänzendes schriftliches Sachverständigengutachten des ... und vom 26. Oktober 2007

(Band II, Bl. 147 d.A.) durch Einnahme des Augenscheins. Wegen des Ergebnisses der

Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten des ... vom 5. Mai

2004 (Band I, Bl. 177-201 d.A.), die Sitzungsniederschrift vom 1. Dezember 2004 (Band

I, Bl. 234, 235 d.A.) mit Anhörung des Sachverständigen ..., auf das schriftliche

Ergänzungsgutachten des ... vom 25. Januar 2005 (Band I, Bl. 246-248 d.A.), das

schriftliche Sachverständigengutachten des ... vom 26. Januar 2005 (Band II, Bl. 18, 19

d.A.), das schriftliche Sachverständigengutachten des Dipl.-Ing. ... vom 15. Mai 2007

(Band II, Bl. 95-116 d.A.) und die Sitzungsniederschrift vom 23. November 2007 (Band II,

Bl. 153, 154 d.A.) hinsichtlich der Einnahme des Augenscheins verwiesen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen

Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist zulässig, insbesondere hat die Klägerin ein rechtliches Interesse an der

begehrten Feststellung gemäß § 256 Abs. 1 ZPO, auch wenn durch den

prozessbedingten Zeitablauf eine Umstellung auf eine Leistungsklage für den Zeitraum

bis zur letzten mündlichen Verhandlung, also bis November 2007, möglich gewesen

wäre (vgl. Zöller-Greger, 26. Auflage, § 256 ZPO Rz. 7 c m.w.N.). Dieses gilt umso mehr,

als die Klägerin Rechte aus der Mieterhöhungserklärung auch jetzt noch für die Zukunft

geltend macht; eine Klage auf künftige Leistung ist nicht vorrangig (vgl. Zöller-Greger

a.a.O., Rdnr. 8).

II. Die Klage ist allerdings nur teilweise und zwar in dem aus dem Tenor zu 1.

ersichtlichem Umfang begründet.

1. Die Parteien des Rechtsstreits sind zugleich die Parteien des Mietvertrages über

die von den Beklagten genutzte Wohnung ... in Berlin – Grünau. Die Klägerin ist gemäß §

571 BGB a.F. (i.V.m. § 3 VZOG) in das ursprünglich mit der ... und sodann dem Träger

des Volkseigentums geführte Mietverhältnis eingetreten.

2. Die Mieterhöhungserklärung vom 26. September 2002 hat zu einer Anhebung der

Miete lediglich in Höhe von 65,21 Euro monatlich gemäß den §§ 559 Abs. 1, 559 b Abs.

1, 2 Satz 1 BGB ab dem 1. Dezember 2002 geführt.

a) Das Schreiben vom 26. September 2002 erklärt den Beklagte die

Mieterhöhung in Textform und enthält hinreichende und nachvollziehbare Erläuterungen.

Soweit die Beklagten eine fehlende Einsichtnahme in die Belege nach Aufforderung zur

Übersendung von Belegkopien rügen, hat das keine Folgen: Weder besteht ein

Zurückbehaltungsrecht, noch können die Beklagten eine formelle Fehlerhaftigkeit der

Mieterhöhung einwenden oder die Entstehung der Kosten substantiiert bestreiten, denn

ihnen steht ein Recht auf Übersendung von Belegkopien auch gegen Kostenerstattung

gemäß den §§ 259 Abs. 1, 242 BGB nicht zu. Vielmehr können die Beklagten lediglich die

Einsichtnahme in den Räumlichkeiten der Klägerin verlangen, was unter keinem

Gesichtspunkt als unzumutbar erscheint (vgl. BGH, Urteil vom 8. März 2006, VIII ZR

78/05). Es ist nicht vorgetragen, dass die Beklagten diese Form der Einsichtnahme

verlangt und die Klägerin ihr diese verweigert hätte.

b) Die durchgeführten Maßnahmen sind bis auf die zur Wärmedämmung und

zum Vollwärmeschutz solche gemäß § 559 Abs. 1 BGB, deren Kosten zutreffend

angesetzt und auf die Beklagten umgelegt sind.

(1) Es ist nach Durchführung der Beweisaufnahme nicht ersichtlich, dass die

in dem Schriftsatz der Klägerin vom 6. August 2003 auf den Seiten 1 und 2 (Bl. 43, 44

d.A.) mit den Ziffern 1. bis 4. dargestellten Maßnahmen der Wärmedämmung, des

Fassadenvollwärmeschutzes, des Austausches von Fenstern und Balkontüren eine

nachhaltige Energieeinsparung bewirken und damit als eine Modernisierung der

Mietsache zu bewerten sind. Sowohl die Wärmebedarfsberechnung vom 13. Dezember

2000 (Band I, Bl. 91-96 R d.A.) als auch die die Beweisbehauptung der Klägerin

bestätigende Gutachten des Sachverständigen (insbesondere das

Ergänzungsgutachten) gehen nämlich von einer Bodenfläche des Gebäudes von 864 m²,

errechnet aus einer Gebäudelänge von 32 m und einer Gebäudebreite von 27 m aus.

Dieser Ansatz ist jedoch offensichtlich fehlerhaft, denn das Gesamtgebäude stellt sich

nicht als Rechteck dar, sondern hat eine U-Form mit unterschiedlich langen Seiten und

einem Innenhof, deren äußere Ausmaße tatsächlich 27 m x 32 m sein könnten. Die

besondere Gestaltung führt jedoch dazu, dass die Bodenfläche (die erdberührte

ohnehin!) wesentlich geringer ist als das Ergebnis der Multiplikation der bezeichneten

Maße. Es ergibt sich ferner, dass der von dem Sachverständigen ... ermittelte Anteil der

ungedämmten Außenwände an dem Gesamtgebäude falsch berechnet ist, denn der

Sachverständige geht auf Seite 1 seines Ergänzungsgutachtens vom zwei

Außenlängswänden mit einer Fläche von jeweils 336 m² (bei einer Höhe von 10,5 m) und

zwei Giebeln mit einer Fläche von 283,5 m² aus, wobei die ungedämmte Giebelwand eine

Fläche von 283,5 m² haben soll. Wegen der deutlich höheren Zahl von Außenwänden ist

der Ansatz bereits falsch, zudem ist nach Einnahme des Augenscheins ersichtlich, dass

die Dämmung an der längsten aller Außenwände fehlt, so dass der Längenmultiplikator

von 27 m mindestens im Verhältnis zu den anderen Daten falsch ist. Soweit die Klägerin

im Termin zur Einnahme des Augenscheins ausgeführt hat, dass die Außenmaße

gewissermaßen gegriffen gewesen sind und zwar aufgrund der keine weiteren Parameter

berücksichtigenden Software für die Wärmebedarfsberechnung, verdeutlicht dieses, dass

eine zuverlässige Grundlage für die Ermittlung der zu erwartenden Energieeinsparung für

alle Maßnahmen fehlt, die sich auf eine Reduzierung des Wärmedurchgangs der Wände,

Decken und Fenster des Gebäudes ... stützen. Es mag sich aufdrängen, dass eine

ordnungsgemäße Wärmebedarfsberechnung (auch nach der zwischenzeitlich überholten

DIN 4701) zu keinen den Beklagten günstigeren Ergebnisse führen würde. Dem Gericht

fehlt insoweit allerdings jede weitergehende Sachkunde, es muss sich auf die

Feststellung beschränken, dass die als richtig behauptete Wärmebedarfsberechnung an

Mängeln leidet, die jedes Ergebnis in Frage stellen.

(2) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht allerdings zur

Überzeugung des Gerichts fest, dass die Installation einer zentralen

Warmwasserbereitungsanlage zu einer nachhaltigen Energieeinsparung im Sinne des §

559 Abs. 1 BGB führt. Soweit die zu prognostizierende Energieeinsparung nach dem

Gutachten des Sachverständigen ... um 0,02 Euro/m²/Monat geringer ausfällt als

behauptet, so verbleibt bei einer Wohnfläche der Beklagten von 83,19 Euro eine

monatliche Ersparnis von 9,15 Euro (0,11 Euro/m² x 83,19 m²). Diese steht den aus der

Modernisierung insoweit erwachsenden Belastung von 11,07 m² monatlich in einem noch

angemessenen Verhältnis gegenüber; auch ohne Annahme eines bestimmten

Verhältnisses (früher: 200-%-Grenze) ist bei einer so geringfügigen Unterschreitung der

Erhöhungsbelastung durch die mutmaßliche Einsparung nicht zu befürchten, dass die

Beklagten wider Treu und Glauben für die Maßnahme eintreten müssen (vgl. insoweit

auch BGH, Urteil vom 3. März 2004, VIII ZR 149/03).

Soweit sich die Beklagten durch das Ergebnis des Gutachtens bestätigt

sehen mit der Rüge, die Konstruktion stelle mit zwei Versorgungsschächten und weiten

Wegen zwischen diesen und den Zapfstellen letztlich eine Fehlentscheidung dar, kann

das nichts daran ändern, dass für die Wassererwärmung eine nachhaltige

Energieeinsparung stattfindet, die die Umlage der insoweit entstandenen Kosten

rechtfertigt. Auch die Angriffe der Klägerin gegen die Richtigkeit des Gutachtens sind

letztlich nicht entscheidungserheblich, denn bereits ohne Berücksichtigung dieser

Einwendungen ist eine Modernisierung im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB festzustellen und

sind die entstandenen Kosten voll umlagefähig. Ob die Energieeinsparung noch

nachhaltiger ist, als sie der Sachverständige ermittelte, ist für die hiesige Fragestellung

unerheblich.

(3) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht ebenfalls fest, dass die

Verstärkung der Einspeisung der Stromverteilung für die Wohnung den Wohnwert durch

die Möglichkeit, alle Haushaltsgeräte parallel betreiben zu können, erhöht hat und die

Kosten damit gemäß § 559 Abs. 1 BGB umlagefähig sind. Soweit die Beklagten mit

Schriftsatz vom 27. Februar 2006 mitteilen, die Kosten für die Maßnahmen an der

Elektroanlage nicht angegriffen zu haben, ist das nicht zutreffend: Eine

Wohnwerterhöhung wird in den Schriftsätzen vom 1. September 2003 (Band I, Bl. 62

d.A.) und 28. April 2004 (Band I, Bl. 173) bestritten.

(4) Die Einwendungen gegen die Umlage von Kosten für den Einbau eines

Spülbeckens im Badezimmer, die Herstellung eines neuen Waschmaschinenanschlusses

und für die Erhöhung des Fliesenspiegels auf zwei Meter sind insofern nicht

entscheidungserheblich, als eine derartige Umlage nicht stattgefunden hat.

(5) Die Kosten für den Einbau eines WC – Spülkastens sind umlagefähig, weil

die Maßnahme den Wohnwert durch Geräuschreduzierung erhöht und durch die

Wasserstopfunktion nachhaltig zur Einsparung von Wasser beiträgt.

(6) Die Beklagten sind der Behauptung der Klägerin, der Einbau eines Poresta

– Wannenträger verhindere durch seine Isolierung erheblich das Abkühlen des

Badewassers und habe einen schalldämmenden Effekt, nicht entgegengetreten und

haben sie damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zutreffend zugestanden. Die Maßnahme

ist danach ebenfalls als wohnwerterhöhend anzusehen.

(7) Die Beklagten sind ebenfalls der Behauptung der Klägerin, in der Küche

sei zuvor keine Einhebelarmatur vorhanden gewesen, nicht entgegengetreten und

haben sie damit gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zutreffend zugestanden. Es ist

gerichtsbekannt, dass die Einhebelarmatur die Herstellung der gewünschten Temperatur

beschleunigt und komfortabler gestaltet. Ihr Einbau ist deshalb eine wohnwerterhöhende

und energieeinsparende Maßnahme.

(8) Der Einbau einer zentralen Schließanlage mit gleichschließenden

Schlüsseln für Hof- und Hauseingangstüren, Wohnungseingangs- und Nebentüren ist als

wohnwerterhöhend zu bewerten, weil das Mitführen und Hantieren mit mehreren

Schlüsseln entfällt und die Betätigung der Schlösser damit komfortabler wird. Die

Möglichkeit eines größeren Schadens für den Fall des Verlustes kann dem nicht

entgegengesetzt werden.

(9) Die weiteren Maßnahmen sind gleichfalls wohnwerterhöhend. Da insoweit

keine Einwendungen erhoben sind, werden weitergehende Ausführungen als nicht

erforderlich angesehen.

c) Die Modernisierungsumlage führt gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB zur

Erhöhung in dem bezeichneten Umfang mit dem dritten Monat nach Zugang, also mit

dem Dezember 2002. Die Voraussetzungen für die Verlängerung der Frist gemäß § 559

Abs. 2 Satz 2 BGB liegen nicht vor.

3. Der Klägerin steht der geltend gemachte Zahlungsanspruch gemäß den §§ 535

Abs. 2, 559 Abs. 1 BGB nicht zu, denn die Beklagten sind für die Monate April bis

einschließlich Juni 2003 keine Miete schuldig geblieben. Der geltend gemachte Rückstand

in Höhe von jeweils 32,17 Euro besteht nicht, weil die Wirksamkeit der

Mieterhöhungserklärung um 59,90 Euro hinter der verlangten Höhe zurückgeblieben ist.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckungsentscheidung

ergibt sich aus § 709 Satz 1 ZPO.

Datenschutzerklärung Kontakt Impressum