Urteil des AG Köpenick, Az. 8 C 129/07

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Gericht:
AG Köpenick
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
8 C 129/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 535 Abs 1 S 2 BGB, § 536 Abs
1 S 1 BGB
Wohnraummiete: Großflächige Putzschäden an der Fassade als
Mietmangel
Tenor
1. Die Beklagte wird verurteilt, folgende Mängel des Mietobjekts ... Berlin, 2. OG links, zu
beseitigen:
großflächig abfallender Putz.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die
Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,– EUR
abzuwenden, wenn nicht die Kläger vorher Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Kläger sind seit dem 1. Oktober 1964 Mieter einer Dreizimmerwohnung im zweiten
Obergeschoss des Hauses ... in Berlin-Johannisthal. Die Fassade des Hauses wies
damals einen einheitlichen Rauhputz auf. Schäden im Putz fanden sich nicht.
Seit Beginn der Heizperiode 2005/2006 fällt an der Außenfassade des Gebäudes
großflächig der Putz ab.
Auf die Mängelmeldung der Kläger wie auch die anderer Mieter ließ die Beklagte, die
Vermieterin der Kläger, durch Handwerker losen Putz großflächig abklopfen.
Auf die Fotografien Blatt 8 der Akten wird zur Ergänzung des Vortrags der Parteien
Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 2. Dezember 2006, wegen dessen Einzelheiten auf Blatt 9 der Akten
verwiesen wird, forderte der Kläger die Beklagte vergeblich auf, die »großflächigen
Außenputzschäden« »bis zum 31. Dezember 2006« zu beheben.
Vorliegend nehmen die Kläger die Beklagte auf entsprechende Mängelbeseitigung in
Anspruch und beantragen,
Die Beklagte zu verurteilen, folgenden Mangel des Mietobjektes Berlin, zweites
Obergeschoss links, zu beseitigen:
großflächig abfallender Außenputz.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Kläger könnten nicht mit Erfolg die Schadensbeseitigung
verlangen, weil sie in der Gebrauchsfähigkeit ihrer Wohnung durch die Putzschäden nicht
beeinträchtigt seien (Beweis: Sachverständigengutachten). Die Klage käme, wie die
Beklagte vorträgt, zur Unzeit: die Beklagte beabsichtigte, die Fassade zu erneuern.
Dann aber ließe sie, die Beklagte, die gesamte Fassade nach Aufbringen einer
Wärmedämmung und dem Austausch der Fenster erneuern. Und die Planungen in ihrem
Hause seien hierzu noch nicht abgeschlossen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
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Die Klage ist zulässig.
Der Klage steht nicht die mangelnde Bestimmtheit des Klageantrags entgegen, § 253
Abs. 2 Ziffer 2 ZPO. Die Kläger haben sich zwar maßgeblich darauf zurückgezogen, dass
(nur) der Außenputz im Bereich der Fenster ihrer Wohnung abgefallen und zu erneuern
sei. Der Klageantrag hingegen bezieht sich auf die gesamte Fläche der Außenfassade.
Das ist letztlich, wie die Kläger in der mündlichen Verhandlung klargestellt haben, dann
auch Gegenstand ihrer Klage. Der Klagegrund und der Klageantrag befinden sich damit
in Übereinstimmung.
Die Klage ist auch begründet.
Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Herstellen eines einwandfreien,
optisch ansprechenden Außenputzes an dem Gebäude, in dem die von ihnen von der
Beklagten gemietete Wohnung liegt, §§ 535 Abs. 1 S. 2, 536 Abs. 1 S. 1 BGB.
Die erheblichen Schäden am Putz des Gebäudes, in dem die Wohnung der Kläger liegt,
stellen einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB dar.
In der Beurteilung der Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung spielt auch die Frage
ihrer Wertschätzung eine nicht unerhebliche Rolle. Diese Wertschätzung wird wiederum
maßgeblich bestimmt von dem unmittelbaren Umfeld der Wohnung. Befindet sich das
Miethaus in einem Stadtquartier, das allgemein hoch angesehen ist, wirkt sich das auf
die Wertschätzung der Mieter für ihre Wohnung in diesem Gebäude – und damit
regelmäßig auch auf die Miethöhe aus. Nichts anderes gilt, wenn sich das Mietshaus in
seiner äußerlichen Erscheinung in einem ordentlichen, gepflegtem Zustand befindet.
Das liegt auf der Hand.
Das findet nicht zuletzt seinen Niederschlag in der Orientierungshilfe für den Berliner
Mietspiegel. Sowohl das Wohnumfeld als auch der Zustand des Gebäudes, in dem die
Mietwohnung liegt, spielen für die Frage der ortsüblichen Miete, das heißt auch für die
Frage der Wertschätzung der Mietwohnung durch den Mieter, eine wichtige Rolle. Gerade
das gleiche gilt umgekehrt für den Fall, dass – soweit hier maßgeblich – das Mietshaus
einen »heruntergekommenen« Eindruck macht oder sich in einem schlechten baulichen
Zustand befindet.
Die dem Vermieter nach § 536 BGB obliegende Pflicht, die Mietsache in einem zu dem
vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, erstreckt sich mithin auch
auf Flure, Treppen und andere gemeinschaftliche Hausteile wie Hauseingang oder
Fassaden, die dem Mieter mit seiner Mietwohnung zum Ausüben seines Mietrechts zur
Verfügung stehen, und die von ihm, will er seine Wohnung nutzen, begangen werden
müssen – und die so auch ohne besondere Erwähnung im Mietvertrag als mitvermietet
zu gelten haben (vergleiche Kammergericht, Grundeigentum 1984, 81 bis 83).
Vorliegend stellt der Zustand der Fassade des Hauses einen Mangel dar, weil sich der
Außenputz bei Abschluss des Mietvertrags zwischen den Klägern und ihrer damaligen
Vermieterin in einem ordentlichen, einwandfreien und gepflegten Zustand befand.
Inzwischen ist dieser Zustand, da gehen die Parteien einig, nicht mehr gegeben.
Darauf, ob der fehlende Putz an der Hausfassade im Bereich der Wohnung daneben
auch – vertragswidrig – zu einer mangelnden Isolierung gegen Kälte und zu
Feuchteschäden in der Wohnung selbst führen kann, kommt es danach nicht an. Den
entsprechenden Beweisangeboten der Parteien ist nicht nachzugehen.
Dem Anspruch der Kläger steht nicht entgegen, dass der geschilderte Mangel im Putz
der Fassade des Mietshauses gleichzeitig auch Eingang in die Spanneneinordnung zum
Mietspiegel finden kann.
Der Schluss, den die Beklagte daraus zieht, dass ein den Wohnwert minderndes
Merkmal vorliegt, wenn sich das Wohngebäude in einem schlechten
Instandhaltungszustand befinde – und es sich deshalb nicht um einen Mangel der
Mietsache handeln könne, ist nicht richtig.
Der Mietspiegel und auch die Regelungen des § 536 BGB betreffen, und soweit decken
sie sich, dann die Frage der Höhe der Miete. Insofern mag es sein, dass man sich für den
einen oder den anderen Rechtsgrund als für die Berechnung der Miete maßgeblich wird
entscheiden müssen. Hier geht es indes um die Beseitigung eines Mangels. Es soll der
vertragsgemäße Zustand hergestellt werden. Das hat mit der Höhe der Miete
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vertragsgemäße Zustand hergestellt werden. Das hat mit der Höhe der Miete
(zunächst) nichts zu tun.
Dem Anspruch der Kläger steht schließlich auch nicht entgegen, dass die Beklagte
wegen umfangreicher Maßnahmen zur Sanierung des Wohnhauses, die sie generell in
Aussicht gestellt hat, und zu der auch das Herstellen eines einwandfreien Außenputzes
zählen soll, intern noch nicht zu einer genauen terminlichen Abstimmung gefunden hat.
Es ist den Klägern nicht zuzumuten, sich darauf einzulassen, dass irgendwann einmal
einen Mangel beseitigt wird.
Nach dem Mietvertrag der Parteien steht es gerade nicht in dem Belieben des
Vermieters, einen Mangel der Mietsache zu beseitigen, wann es ihm gefällt.
Hat sich die Beklagte auch in der mündlichen Verhandlung nicht bereit gezeigt, den
Zeitpunkt einer Sanierung in irgendeiner Weise zeitlich einzugrenzen, kann von den
Klägern auch nicht verlangt werden, mit ihrem sofort fälligen Anspruch auf
Mängelbeseitigung solange zuzuwarten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO die Entscheidungen zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit ergeben sich aus den §§ 708 Nummer 11, 711 ZPO.
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