Urteil des AG Köln vom 24.08.2006
AG Köln: fristlose kündigung, abrechnung, aufrechnung, wohnung, vermieter, zugang, verzug, rechtshängigkeit, vollstreckung, räumung
Amtsgericht Köln, 222 C 142/06
Datum:
24.08.2006
Gericht:
Amtsgericht Köln
Spruchkörper:
Abteilung 142
Entscheidungsart:
Teilurteil
Aktenzeichen:
222 C 142/06
Tenor:
1.
Der Beklagte wird verurteilt, die im dritten Obergeschoss des Objektes
N.str. in Köln gelegene Wohnung, Wohnungs-Nr. 60-23201, bestehend
aus drei Zimmern, Küche, Diele, Bad und dazugehörigen Kellerraum zu
räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
2.
Der Beklagte wird weiterhin verurteilt, an die Klägerin 640,51 € nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem
09.05.2006 zu zahlen.
3.
Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung vorbehalten.
4.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen,
die Vollstreckung durch die Klägerin durch Leistung einer Sicherheit in
Höhe von 5.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
T a t b e s t a n d :
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Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter der im Urteilstenor zu Ziffer 1. näher
bezeichneten Wohnung. Grundlage des Mietverhältnisses ist ein schriftlicher
Wohnraummietvertrag aus dem Jahr 1982. Der Beklagte ist derzeit verpflichtet, eine
monatliche Gesamtmiete in Höhe von 640,51 €, die sich aus einer Grundmiete in Höhe
von 487,12 € und einer Betriebskostenvorauszahlung von 153,39 € zusammensetzt, zu
entrichten. Gem. § 5 Ziffer 1. des Mietvertrages der Parteien hat der Beklagte seine
monatlichen Zahlungsverpflichtungen bis zum 3. Werktage eines jeweiligen Monats zu
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monatlichen Zahlungsverpflichtungen bis zum 3. Werktage eines jeweiligen Monats zu
erfüllen.
Diese Zahlungsverpflichtung erfüllte der Beklagte in den Monaten Februar und März
2006 zunächst nicht. Dies nahm die Klägerin zum Anlass, dem Beklagten durch
Schreiben vom 07.03.2006 die fristlose - hilfsweise fristgerechte - Kündigung des
Mietverhältnisses zu erklären. Nach Zugang dieser Kündigung zahlte der Beklagte am
13.03.2006 einen Betrag von 640,51 €, mithin eine Monatsmiete.
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Mit der vorliegenden Klage verfolgt die Klägerin das Ziel der Räumung der Wohnung
durch den Beklagten sowie die Zahlung der noch offenstehenden Monatsmiete. Darüber
hinaus begehrt sie den Ausgleich der Nebenkostenabrechnungen für die
Verbrauchsjahre 2003 und 2004. Hinsichtlich der Abrechnung des Jahres 2003 streiten
die Parteien über verschiedene Gesichtspunkte. Bei der Abrechnung des Jahres 2004
bestreitet der Beklagte deren vorgerichtlichen Zugang. Die Abrechnung wurde dem
Beklagten während des laufenden Rechtsstreits nochmals übermittelt.
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Die Klägerin ist der Auffassung, dass ihr Begehren gerechtfertigt sei. Ihre fristlose
Kündigung habe das Mietverhältnis mit dem Beklagten beendet. Weiterhin schulde
dieser den Ausgleich der von ihr begehrten Zahlungen.
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Die Klägerin beantragt,
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1.
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wie erkannt.
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2.
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den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.676,19 € nebst Zinsen in Höhe von
5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu
zahlen.
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Der Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Der Beklagte wendet sich gegen das Klagevorbringen und macht geltend, dass der
Klägerin weder ein Räumungs- noch ein Zahlungsanspruch zustehe. Zutreffend sei,
dass er nach Zugang der Kündigung lediglich einen fehlenden Mietzins ausgeglichen
habe. Hinsichtlich der weiteren Mietzinsforderung habe er jedoch wirksam die
Aufrechnung erklärt. Da ihm die Abrechnung für das Jahr 2004 nicht innerhalb der
Abrechnungsfrist übermittelt worden sei, habe ihm ein Anspruch auf Rückzahlung
sämtlicher Vorauszahlungen für das Jahr 2004 zugestanden, den er mit dem
Mietzinszahlungsanspruch der Klägerin wirksam verrechnet habe. Zahlungsansprüche
aus den Nebenkostenabrechnungen stünden der Klägerin nicht zu. Die Abrechnung für
das Jahr 2003 sei fehlerhaft, die für das Jahr 2004 verfristet.
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Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den
Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
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Die Klage ist hinsichtlich des Räumungsantrages und des geltend gemachten
Monatsmietzinses entscheidungsreif, so dass im Wege des Teilurteils zu entscheiden
war. Keine Entscheidungsreife liegt vor bezüglich der geltend gemachten
Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2003 und 2004. Hier ist die mündliche
Verhandlung im Hinblick auf die nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom
13.07.2006 übermittelten Schriftsätze und Unterlagen wiederzueröffnen.
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I.
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Die Klägerin hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe
der im Urteilstenor zu Ziffer 1. näher bezeichneten Wohnung aus § 546 BGB. Das
Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Klägerin vom
07.03.2006 wirksam beendet worden. Die Klägerin kann sich auf den Kündigungsgrund
des § 543 Abs. 2 Ziff. 3 BGB stützen. Danach ist eine fristlose Kündigung berechtigt,
wenn ein Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der
Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder aber in einem
Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in
Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Beide
Alternativen waren hier zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung gegeben. Der
Beklagte hatte die Mieten für die Monate Februar und März 2006 nicht entrichtet. Diese
berechtigte Kündigung der Klägerin ist nicht aufgrund einer wirksamen Ausübung des
Nachholrechtes durch den Beklagten gem. § 569 Abs. 3 Ziff. 2 BGB unwirksam
geworden. Nach der genannten Vorschrift wird eine Kündigung unwirksam, wenn der
Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der
Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches hinsichtlich der fehlenden Miete und der
fehlenden Entschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine
öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Auf diesen Gesichtspunkt stützt sich hier
der Beklagte, der eine Monatsmiete nachentrichtet hat und hinsichtlich der weiteren
Miete die Aufrechnung erklärt. Ein aufrechenbarer Gegenanspruch steht dem Beklagten
aber nicht zur Seite, so dass insoweit keine Befriedigung der Klägerin eintreten konnte.
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Der Beklagte erklärt die Aufrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der
von ihm geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2004. Zutreffend ist an
der Argumentation des Beklagten, dass nach einer Entscheidung des
Bundesgerichtshofes vom 09.03.2005 (VIII ZR 57/04) ein Mieter sämtliche
Vorauszahlungen für ein Abrechnungsjahr zurückfordern kann, wenn der Vermieter
nicht seinerseits innerhalb der Abrechnungsfrist eine Abrechnung erstellt hat. Diesen
Rückforderungsanspruch kann der Vermieter jedoch - selbst wenn ein rechtskräftiger
Titel über diesen Anspruch vorliegt - durch Vorlage einer Nebenkostenabrechnung
abwenden. Weitere Voraussetzung ist - und das ist hier entscheidend -, dass das
Mietverhältnis der Parteien beendet ist. In einem laufenden Mietverhältnis ist ein Mieter
nämlich hinreichend geschützt. Dort kann ein Mieter nämlich die Vorauszahlungen
zurückbehalten, wenn der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist eine
Abrechnung vorlegt. Dieser Schutz entfällt nach Beendigung des Mietverhältnisses und
begründet den genannten Rückforderungsanspruch. Hier liegt aber eine andere
Konstellation vor. Der Beklagte möchte gerade mit dem Rückforderungsanspruch - im
Wege der Aufrechnung - das Mietverhältnis erhalten. Dies ist keine Konstellation, in der
ein Rückforderungsanspruch zuerkannt werden kann. Dieser setzt vielmehr - wie
ausgeführt - das definitive Ende eines Mietverhältnisses voraus. Die Kündigung ist nicht
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unwirksam geworden.
II.
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Die Klägerin hat weiterhin einen Anspruch gegen den Beklagten aus § 535 BGB auf
Zahlung des Mietzinses für den Monat März 2006. Diese Mietzinszahlungsverpflichtung
hat der Beklagte unstreitig nicht erfüllt, die Einmalzahlung vom 13.03.2006 wurde
seitens der Klägerin unwidersprochen auf die fehlende Februarmiete verrechnet. Diese
Zahlungsverpflichtung des Beklagten ist weiterhin nicht durch die von ihm erklärte
Aufrechnung mit einem Rückforderungsanspruch hinsichtlich der von ihm geleisteten
Vorauszahlung für das Jahr 2004 erloschen. Insoweit kann auf die Ausführungen oben
unter I. verwiesen werden.
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Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus §§ 288, 291 BGB.
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Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.
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