Urteil des AG Köln vom 22.01.2007
AG Köln: fristlose kündigung, minderung, besondere härte, aufteilungsplan, wohnung, mietzins, räumung, abrechnung, dusche, toilette
Amtsgericht Köln, 206 C 284/04
Datum:
22.01.2007
Gericht:
Amtsgericht Köln
Spruchkörper:
Abteilung 206
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
206 C 284/04
Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung Nr.
0 im Haus M-weg in Köln, 2. OG links und Dachgeschoss, bestehend
aus einem Wohn-/Esszimmer mit Küche, drei weiteren Zimmern, einem
Bad mit Dusche und Toilette, eine Dusche mit Toilette, einem Balkon,
zwei Dielen, einem Kellerraum Nr. 0 (gemäß Aufteilungsplan) sowie den
Tiefgaragenstellplatz Nr. (gemäß Aufteilungsplan) zu räumen und an die
Kläger herauszu-geben.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 15.04.2007 gewährt.
Die Beklagten werden darüber hinaus als Gesamtschuldner verurteilt, an
die Kläger 11.249,31 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 %Punkten über
dem Basiszinssatz aus 1.407,71 € seit dem 01.08.2003, aus 4.416,58 €
seit dem 22.02.2005 und aus 5.425,00 € seit dem 01.11.2005 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu
25 % und die Beklagten zu 75 %.
Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110
% des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Die Kläger
können die Zwangs-vollstreckung wegen der Kosten durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags
abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Voll-streckung Sicherheit in
gleicher Höhe leistet. Beide Parteien können die Sicher-heit auch durch
eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank oder
Sparkasse erbringen.
T a t b e s t a n d :
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Die Kläger sind Vermieter der von den Beklagten mit Mietvertrag vom 21.07./28.07.1997
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gemieteten Wohnung Nr. 0 im Haus M.weg in Köln-, 2. OG links und Dachgeschoss. Der
anfänglich vereinbarte Bruttomietzins beträgt 2.060,00 DM, umgerechnet 1.053,26 €. § 3
Ziff. 3 des Mietvertrags enthält eine jährliche dreiprozentige Erhöhung ab dem
01.01.1999. Auf § 3 des Mietvertrags wird Bezug genommen. Die Beklagten haben
monatlich im Hinblick auf eine Minderung im streitgegenständlichen Zeitraum (ab 2002)
nur 904,17 € gezahlt.
Nachdem der Kläger bereits mit Schreiben vom 21.08.2003 die fristlose Kündigung des
Mietverhältnisses zum erklärt hatte, kündigte er nochmals mit Schreiben vom
21.10.2005 das Mietverhältnis fristlos im Hinblick auf die rechtshängigen
Zahlungsansprüche sowie auf Rückstände in Höhe von 6.789,54 € für 2005. Auf das
Kündigungsschreiben vom 21.10.2005, Bl. 153 GA, wird Bezug genommen.
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Mit Schreiben vom 10.12.2004 erteilten die Kläger die Betriebskostenabrechnung 2003,
die mit einem Saldo von 567,13 € abschloss. Hierüber wurde mit Teilanerkenntnisurteil
bereits entschieden. Ebenfalls mit Teilanerkenntnisurteil wurde über die Salden aus den
Abrechnungen 2004 (469,98 €) sowie 2002 (858,87 € nach Verrechnung eines
Guthabens aus der Heizkostenabrechnung) entschieden, die mit der Klageerhöhung
vom 27.10.2006 geltend gemacht worden waren. In den Monaten April 05 sowie Juni bis
Oktober 2005 erfolgten unstreitig keine Mietzahlungen.
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Mit der Klage macht der Kläger neben dem Saldo aus der Betriebskostenabrechnung
2001 noch geltend: Rückstände für 2002 nach Minderung, Rückstände (Mietzins bzw.
Nutzungsentschädigung) für 2003 nach Minderung, für 2004 drei volle Monate (März,
September und November) sowie im Übrigen Rückstände nach Minderung. Weiter
beanspruchen die Kläger vollständig ausstehenden Mietzins für 2005 (April, Juni –
Oktober) in Höhe von monatlich 1.053,26 €.
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Die Kläger behaupten, die Minderung im streitgegenständlichen Zeitraum sei zu
Unrecht erfolgt. Zunächst seien Besichtigungen nicht ermöglicht worden. Die im Oktober
2002 schließlich durchgeführte Besichtigung habe nur ergeben, dass sich in der
Abstellkammer geringfügige und seit längerem abgetrocknete Wasserflecken befunden
hätten. Im Übrigen hätten keine Mängel vorgelegen. Im Dezember 2002 sei das Dach
auf Undichtigkeiten überprüft worden, dabei seien notwendige Abdichtungsmaßnahmen
durchgeführt worden, die aber nicht den Dachbereich über der Beklagtenwohnung
betrafen. Das Dach sei dicht gewesen. Weitere Schadensmeldungen seien nicht erfolgt.
Im März, September und November 2004 sei überhaupt keine Zahlung der Beklagten
erfolgt, ansonsten seien stets nur 904,17 € gezahlt worden. Eine am 19.05.2005 auf
Anregung des Gerichts durchgeführte Ortsbesichtigung habe ergeben, dass keine
aktuellen Feuchtigkeitsschäden an der Schlafzimmerdecke hätten festgestellt werden
können, nur eine kleinflächig verfärbte Stelle.
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In der Tiefgarage sei der Stellplatz für übliche PKW normal nutzbar, insbesondere ein-
und auszuparken.
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Im Übrigen betrage der geschuldete Mietzins gem. der Staffelmietvereinbarung für 2002
1.153,28 € (Differenz monatlich 249,11 €), für 2003 1.189,77 € (Differenz monatlich
285,60 €) und für 2004 1.203,28 € (Differenz monatlich 299,11 €).
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Die Kläger beantragen,
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1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung Nr. 0 (gemäß
Aufteilungsplan) im 2. Obergeschoß links u. Dachgeschoss links im Hause der
Kläger im M.weg 40 in Köln, 2. OG links und Dachgeschoss, bestehend aus einem
Wohn-/Esszimmer, mit Küche drei weiteren Zimmern, einem Bad mit Dusche und
Toilette, eine Dusche mit Toilette, einem Balkon, zwei Korridoren/Dielen, einem
Kellerraum Nr. 0 (gemäß Aufteilungsplan) sowie den Tiefgaragenstellplatz Nr. 0
(gemäß Aufteilungsplan) zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen an die Kläger 12.718,35 €
abzüglich eines Betrages von 567,13 € nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Betrag in Höhe von 4.988,52 €
ab dem 01.08.2003 sowie aus einem Betrag in Höhe von 7.702,83 € ab
Klagezustellung zu zahlen.
3. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen an die Kläger weitere 7.044,54
€ nebst Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
aus einem Betrag in Höhe von 724,98 € seit dem 01.01.2005 sowie aus einem
Betrag in Höhe von 6.319,56 € seit dem 01.11.2005 zu zahlen.
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Die Beklagten erkennen einen Zahlungsanspruch der Kläger in Höhe von 5.425,02 € an
und erklären insoweit, am 22.11.2006 diesen Betrag an die Kläger überwiesen zu
haben, so dass insoweit ein auf Feststellung der Erledigung der Hauptsache gestellt
wird. Im Übrigen beantragen die Beklagten,
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die Klage abzuweisen.
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Die Beklagten behaupten, bereits seit 1998 habe ein Feuchtigkeitsschaden
insbesondere an der Schlafzimmerdecke vorgelegen, da es dort bei kräftigeren
Regenfällen mit zeitlicher Verzögerung durchgetropft sei. Dies habe bereits 1998 die
damalige Verwaltung bestätigt, man habe sich insbesondere auf eine Minderung von
400,00 DM (Endmietzins umgerechnet 904,17 €) verständigt. Notwendige
Dachabdichtungsarbeiten seien jedoch nie, auch nicht im Dezember 2002, mit Erfolg
durchgeführt worden. Im Januar 2003 habe man den erneuten Wassereintritt gegenüber
dem neuen Verwalter T. angezeigt. 2002 hätten zudem noch Feuchtigkeitsschäden in
der Abstellkammer, im Speisezimmer sowie an der Wand im Schlafzimmer vorgelegen.
An der Schlafzimmerdecke habe sich der Bereich im Laufe der Zeit stetig verfärbt,
zunächst eingetretene Schimmelbildung sei durch Behandlung der Beklagten
zurückgegangen. Besichtigungen seien nie verweigert worden. Im Ortstermin im
Oktober 2002 sei festgestellt worden, dass die Flecken im Esszimmer beseitigt gewesen
seien und sich in der Abstellkammer nur noch leichte Flecken befunden hätten. Von der
Decke habe es bei starken Regenfällen mit zeitlicher Verzögerung auch 2003 und 2004
noch getropft, so dass bei Regen die Beklagten schließlich wegen der Tropfgeräusche
in das Auffangbehältnis in einem anderen Zimmer geschlafen hätten.
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Zur Betriebskostenabrechnung 2001 behaupten die Beklagten, die Abrechnung sei
ihnen erstmals mit Schreiben der Hausverwaltung vom 29.12.2003 zugegangen. Sie sei
damit verspätet.
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Die Beklagten rechnen hilfsweise mit einer Gegenforderung wegen eines
Schadensersatzanspruchs gegen die Kläger auf, der darauf beruht, dass die Kläger
unstreitig im Dezember 2001 einem anderen (neuen) Mieter, Herrn C., irrtümlich den
Kellerraum der Beklagten als Keller zuwiesen, was die Beklagten erst Ende Dezember
2001 feststellten. Ein Anspruch bestehe insoweit in Höhe von 2.587,12 €, wobei
hinsichtlich der nach Beklagtenvortrag abhanden gekommenen Gegenstände und deren
Wert auf die Aufstellung Bl. 74 GA Bezug genommen wird. Ein Teil des Kellerinhaltes
sei noch vorhanden gewesen und zurückgegeben worden, im Übrigen sei entsprechend
dem Protokoll, Bl. 102 GA, ein Teil von Herrn C. weggeworfen oder verwertet worden.
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Zur Aufrechnung der Beklagten behaupten die Kläger, dass werthaltige Gegenstände
jedenfalls nicht entfernt worden seien. Im Übrigen sei kein Nachweis über die angeblich
abhanden gekommenen Sachen vorgelegt worden.
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Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die vorbereitenden Schriftsätze nebst
Anlagen Bezug genommen.
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Die Klage wurde den Beklagten am 22.02.2005 zugestellt, die Klageerhöhung vom
27.10.2006 am 06.11.2006. Mit Teilanerkenntnisurteil vom 27.11.2006 wurden die
Beklagten zu einer Zahlung von 1.895,98 € nebst Zinsen, bezogen auf die
Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2002 (in Höhe von 858,87 €) sowie 2003 (567,13
€) und 2004 (469,98 €) verurteilt.
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Entscheidungsgründe:
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Die zulässige Klage ist hinsichtlich des Räumungsanspruchs im ganzen Umfang und
der noch geltend gemachten Zahlungsansprüche im tenorierten Umfang begründet.
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Die Kläger haben gegenüber den Beklagten nach § 546 BGB Anspruch auf Räumung
der streitgegenständlichen Wohnung, da das Mietverhältnis jedenfalls durch die fristlose
Kündigung vom 21.10.2005 beendet worden ist. Die Kündigung wurde von den Klägern
mit dem Rückstand in Höhe der zu diesem Zeitpunkt anhängigen Zahlungsansprüche
sowie mit den dort ausdrücklich genannten Rückständen in Höhe von 6.789,54 € für den
Zeitraum 4/05 und 6 – 10/05 begründet. Unabhängig von der Frage der Ausgleichung
der tatsächlichen begründeten Rückstände aus 2005 durch Zahlung der Beklagten von
5.425,02 €, deren Eingang bei der Klägerin zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung
jedenfalls noch nicht festgestellt werden konnte, sind jedenfalls die
minderungsunabhängigen Rückstände aus März, September und November 2004 nicht
ausgeglichen worden. Soweit von den Beklagten eine Zahlung behauptet wurde,
wurden die angekündigten Belege nicht vorgelegt.
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Die Kündigung vom 21.10.2005 hat das Mietverhältnis somit beendet, so dass gem. §
546 BGB der geltend gemachte Räumungsanspruch begründet ist.
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Der Zahlungsanspruch der Kläger für den Zeitraum April 2005 sowie Juni bis Oktober
2005 wird von den Beklagten in Höhe von 5.425,02 € (6 x 904,17 €) – also teilweise -
inhaltlich anerkannt und eine kurz vor der mündlichen Verhandlung erfolgte
Überweisung behauptet. Eine Erledigung kann jedoch nicht festgestellt werden, da die
Vorlage des Online-Überweisungsausdrucks vom 22.11.2006 keine endgültige Zahlung
der Beklagten nachweisen kann, da eine Rückbuchung nicht ausgeschlossen werden
kann. Soweit die Gutschrift bei den Klägern tatsächlich erfolgt ist, können die Beklagten
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gegenüber dem Titel insoweit Erfüllung geltend machen. Wegen des weitergehenden
Zahlungsanspruchs der Kläger in Höhe von noch 894,54 € wird auf die Ausführungen
unten verwiesen.
Die geltend gemachten Zahlungsansprüche der Kläger hinsichtlich ausstehenden
Mietzinses nach § 535 Abs. 2 BGB für den Zeitraum Januar 2002 bis Dezember 2004
sowie März und April bis Oktober 2004 in Höhe von 12.718,35 € sind nur zum Teil
begründet.
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Soweit die Kläger hinsichtlich der Berechnung der ausstehenden Differenzmiete von
einer geschuldeten monatlichen Bruttomiete von mehr als 1.053,26 € (entspricht
2.060,00 DM) ausgehen, war die Klage abzuweisen, da die in § 3 Ziff. 3 des
Mietvertrags enthaltene Steigerung des Mietzinses um jährlich 3 % ab 01.01.1999 nicht
wirksam ist.
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Sowohl gem. § 10 Abs. 2 S. 5 MHRG (für das alte Recht) als auch nach § 557 a Abs. 1
2. HS BGB ist für die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung Voraussetzung, dass
die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen ist. Dies ist hier
nicht der Fall, so dass während des gesamten Mietverhältnisses lediglich der
ursprünglich vereinbarte Betrag von (brutto) 2.060,00 DM oder 1.053,26 € geschuldet ist.
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In Höhe von 4.638,60 € ist die Klage schon aus o. g. Gründen unbegründet.
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Den Klägern steht ein Zahlungsanspruch jedoch nicht in Höhe von monatlich 149,09 €,
sondern nur in Höhe von 74,09 € zu (ausgenommen März, September und November
2004).
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Der Mietzins war gem. § 536 BGB gemindert, da die Mietsache einen Mangel aufwies,
der die Gebrauchstauglichkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigte. Während des
gesamten streitgegenständlichen Zeitraums lagen jedenfalls im Schlafzimmer
Feuchtigkeitsschäden an der Decke vor.
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Soweit die Beklagten auch für die Abstellkammer und das Esszimmer jedenfalls noch
für einen – unbekannten – Teil des Jahres 2002 Feuchtigkeitsschäden behauptet
haben, war der Vortrag nicht hinreichend substantiiert. Dies gilt vor allem insoweit, als
sie selbst vortragen, dass nach Behandlung dieser Erscheinungen der aufgetretene
Schimmel zurückgegangen ist. Zum einen ist weder der Zeitraum der
Schimmelbeeinträchtigung genau benannt, noch wurde für das Vorliegen des
bestrittenen Mangels Beweis angetreten. Angesichts des Umstandes, dass diese
Feuchtigkeitserscheinungen offenbar danach nicht wieder auftraten, kann weder von
einer Umkehr der Darlegungs- und Beweislast ausgegangen werden, noch ist eine
Baubedingtheit dieser (bestrittenen) Erscheinungen aus anderen Gründen
anzunehmen, da diese sonst später wieder aufgetreten sein dürften.
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Dagegen ist der Vortrag der Beklagten für die Feuchtigkeit im Schlafzimmer,
insbesondere an der Decke ausreichend substantiiert, insbesondere war hierüber auch
kein Beweis zu erheben.
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Denn dass bereits 1998 hier ein Feuchtigkeitsschaden vorlag, ergibt sich aus der
Korrespondenz der Beklagten mit der damaligen Hausverwaltung. Sowohl die
Schreiben vom 27.05.2001 (Bl. 49 GA) als auch vom 28.12.1998 (Bl. 70) belegen, dass
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– wohl auf Grund einer Undichtigkeit am Dach – ein Feuchtigkeitsschaden im
Schlafzimmer der Beklagten aufgetreten ist, der auch, jedenfalls im Ansatz, schon 1998
zu einer Schimmelbildung geführt hatte. Für diesen Zeitraum bestreiten dies die Kläger
auch nicht ersichtlich. Steht aber fest, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt ein Mangel
vorgelegen hat, so hat der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, durch
welche Maßnahmen der Mangel bzw. die Ursache beseitigt worden ist (Eisenschmid, in:
Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 536, Rz. 446). Hierzu haben die Kläger nicht konkret
vorgetragen.
Sie haben lediglich ohne nähere Darlegung der konkreten Maßnahmen behauptet,
Ende 2002 seien nach einer Überprüfung die notwendigen Abdichtungsarbeiten
durchgeführt worden, die allerdings nicht den Dachbereich über der Beklagtenwohnung
betroffen hätten.
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Dies reicht aber nicht aus, um einen substantiierten Vortrag zur Mängelbeseitigung
anzunehmen. Schon nach dem Klägervortrag ist nicht ersichtlich, dass dabei eine
Ursache für den Wassereintritt in die Schlafzimmerdecke beseitigt wurde. Nach Vorlage
des Schreibens der Beklagten vom 17.01.2003 (Bl. 55) an den Verwalter Herrn T. trifft
auch nicht zu, dass es danach keine weiteren Mängelanzeigen mehr gegeben habe.
Gleichzeitig haben die Beklagten weiterhin gemindert. Weitere Maßnahmen zur
Mängelbeseitigung werden nicht einmal im Ansatz vorgetragen.
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Darüber hinaus zeigen die von den Beklagten vorgelegten Fotos von der Situation der
Schlafzimmerdecke in 2002 und 2005, dass jedenfalls eine Fortentwicklung bzw.
fortdauernde Durchnässung der Decke stattgefunden hat.
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Schließlich bestätigen auch die Schreiben des Zwangsverwalters vom 15.03.2006 und
14.06.2006, dass noch in 2006 ein Schaden am Dach vorlag sowie die Existenz der
Schadenstelle im Schlafzimmer.
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Soweit die Beklagten darüber hinaus die Feuchtigkeitsstelle an der Wand zur
Minderungsbegründung heranziehen, fällt diese neben der Decke nicht ins Gewicht.
Schimmelbildung wird hier für keinen Zeitpunkt vorgetragen, auch ist nicht ersichtlich,
ob diese Stelle nach 2002 noch weiterhin feucht geworden ist. Allein die leichte
Verfärbung der Tapete kann den Minderungsumfang nicht beeinflussen.
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Soweit die Beklagten die Minderung auf eine zunehmende Enge der Tiefgarage stützen,
kann ihnen das Gericht hierin nicht folgen. Die Einparksituation der Tiefgarage als
solche einschließlich der Steilheit der Auffahrt war den Beklagten bei Anmietung
grundsätzlich bekannt, so dass hierauf nach § 536 b S. 1 BGB eine Minderung ohnehin
nicht gestützt werden kann. Der Vortrag der Beklagten zur Veränderung der
Einparkmöglichkeit nach Anbringung eines Bretterverschlags reicht auch nicht aus, um
eine nicht nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung festzustellen. Nicht vorgetragen
wurde, dass ein Einparken nicht mehr möglich sei. Auch sind keine Maße oder
ähnliches vorgetragen worden bzw. eine bemaßte Skizze vorgelegt worden, die den
Beklagtenvortrag stützen könnten. Eine Beweisaufnahme über die Behauptung, der
Spielraum für das Einparken sei zu eng, würde eine unzulässige Ausforschung
darstellen.
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Somit ist der Umfang der Minderung im Hinblick auf den substantiierten Vortrag des
Feuchtigkeitsschadens an der Schlafzimmerdecke festzustellen. Hinsichtlich des
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Umfangs und der Auswirkungen des Mangels ist dabei streitig, ob die Beklagten durch
Tropfgeräusche zusätzlich im Schlaf gestört wurden. Eine Beweisaufnahme erübrigt
sich jedoch auch hier unter zwei Gesichtspunkten. Zum einen ist der Austritt von Wasser
aus der Decke wegen des unzureichenden Klägervortrags als feststehend anzunehmen,
und zwar grundsätzlich über den gesamten geltend gemachten Zeitraum, da sich an der
baulichen Situation nichts geändert hat. Zum anderen ist weder ersichtlich noch
vorgetragen, wohin das Wasser geflossen/getropft sein soll, wenn nicht nach unten. Es
handelt sich hier anders als bei sonst häufig vorkommenden Feuchtigkeitsschäden nicht
um Kondenswasser an einer Wärmebrücke, also um aus der Luft stammende
Feuchtigkeit, sondern um von außen in flüssiger Form eindringende Feuchtigkeit. Dass
diese nicht waagerecht an der Decke entlang gelaufen sein kann, ergibt sich aus
physikalischen Grundkenntnissen und aus den vorgelegten Fotos. Somit kommt nur ein
Herabtropfen in Betracht.
Allerdings haben die Beklagten nicht genau vorgetragen, wie oft sie durch Tropfen in
der Nacht gestört worden sind. Angesichts des sonstigen Vortrags, dass eine
Durchfeuchtung nur bei nachhaltig regnerischem Wetter erfolgte, kann auch nicht davon
ausgegangen werden, dass dies z. B. regelmäßig wöchentlich oder mehrmals monatlich
auftrat. Vortrag fehlt insoweit vollständig. Andererseits ist die immer wiederkehrende
Durchfeuchtung der Schlafzimmerdecke sowie die jedenfalls wiederkehrende
Belästigung durch Tropfen – die auch nur eingeschränkt beispielsweise durch ein Tuch
im Auffanggefäß hätte gemindert werden können – nicht so gering. Dagegen ist weder
substantiiert vorgetragen noch an den Fotos ersichtlich, dass über einen nennenswerten
Zeitraum – bezogen auf die streitgegenständlichen Monate – Schimmel aufgetreten ist.
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Insgesamt hält das Gericht eine monatliche Minderung in Höhe von 75,00 € (etwa 7 %)
für angemessen. Dabei geht das Gericht über den im Vergleichsvorschlag angesetzten
Minderungsbetrag auch vor dem Hintergrund hinaus, dass sich ausweislich der
Bestätigung eines fortdauernden Wasserschadens durch die Schreiben des
Zwangsverwalters von 2006 nicht nur von einer dauerhaft verfärbten Decke auszugehen
war.
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Somit ergibt sich ein Zahlungsanspruch der Kläger von monatlich 74,09 € für die Monate
Januar – Dezember 02, Januar – Dezember 03, Januar – Februar 04, April – August 04,
Oktober 04 und Dezember 04 sowie April und Juni – Oktober 05 (für 2005 neben den
anerkannten Anspruch von 904,17 € monatlich). Für die Monate März, September und
November 1004, in denen keine Zahlung der Beklagten nachgewiesen wurde, besteht
ein Anspruch von jeweils 978,26 €.
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Da die Kläger in den Betriebskostenabrechnungen als Vorauszahlungen die
Sollzahlungen, nicht nur geleistete Beträge angesetzt haben, können sie auch trotz
Abrechnungsreife die Vorauszahlungen vollständig geltend machen.
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Insgesamt ergibt sich – über das Anerkenntnis der Beklagten hinaus - ein
Mietzinsanspruch der Kläger in Höhe von 5.824,29 € (39 x 74,09 € + 3 x 978,26 €), somit
einschließlich unstreitiger Rückstände aus 2005 ein Anspruch in Höhe von 11.249,31 €.
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Hinsichtlich der noch streitigen Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2001 besteht
kein Anspruch der Kläger auf Zahlung von 825,64 €, da die Abrechnung gem. § 556
Abs. 3 S. 2 BGB verfristet ist. Die Kläger haben dem substantiierten Vortrag der
Beklagten, die Abrechnung sei ihnen erstmals mit Schreiben vom 29.12.2003 –
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zusammen mit der Abrechnung 2002 – zugegangen, nicht bestritten, so dass er als
zugestanden anzusehen ist. Damit war die Abrechnungsfrist von 1 Jahr nach Ende 2001
nicht eingehalten, so dass die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen
ist.
Die Hilfsaufrechnung der Beklagten mit einem Schadensersatzanspruch hat nur in Höhe
von 100,00 € Erfolg.
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Ein solcher Anspruch besteht gem. §§ 281, 241, 535 BGB. Der Grund des Anspruchs,
dass die Kläger irrtümlich einem anderen Mieter, Herrn C., den Keller der Beklagten
zugewiesen hatten und ihn ermächtigt hatten, den Keller und die dort befindlichen
Sachen in Besitz zu nehmen, ist zwischen den Parteien nicht streitig. Dies stellt eine
Verletzung der mietvertraglichen Pflichten der Vermieter dar, da der Keller den
Beklagten zugewiesen war und ihr Besitzrecht durch die Zuweisung und Ermächtigung
zur (Teil-)Räumung verletzt worden ist.
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Das Gericht kann jedoch nicht feststellen, dass die Beklagten den geltend gemachten
Anspruch in Höhe von 2.587,12 € schlüssig vorgetragen haben.
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Zum einen sind nicht alle in der Aufstellung im Schreiben vom 25.02.2002 aufgeführten
Gegenstände im Protokoll mit Herrn C. (Bl. 102 GA) enthalten, so dass insoweit schon
kein schlüssiger Vortrag bzgl. des Vorhandenseins im Keller vorliegt. Weiter ist es für
den behaupteten Umfang des Leergutes – 10 Kästen für 100,00 DM – nicht
nachvollziehbar, wie 10 Kästen unbekannter Art einen Rücknahmewert von 100,00 DM
darstellen sollen (bspw. gab es für einen Wasserkasten üblicherweise 6,60 DM als
Pfand zurück). Auch die Anzahl der Kästen ergibt sich nicht einmal ansatzweise aus
dem Protokoll. Schließlich dürften die Beklagten ihrer Schadensminderungspflicht
insofern nicht nachgekommen sein, als sie sich – sofern Herr C. das Leergut
zurückgegeben haben dürfte – nicht einen entsprechenden Betrag von ihm haben
zurückerstatten lassen. Da die Kellerverwechselung maximal 3 Wochen nach Räumung
des Kellers festgestellt wurde, dürfte eine solche Forderung auch der Höhe nach noch
nachzuvollziehen gewesen sei. Die Beklagten tragen auch nicht vor, dass sie Herrn C.
gegenüber einen entsprechenden Anspruch geltend gemacht haben.
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Für die behaupteten Textilien ergeben sich ebenfalls aus dem Protokoll keinerlei
Anhaltspunkte für den Umfang der nicht zurückerhaltenen Sachen, obwohl wegen der
zeitlichen Nähe sowohl von Seiten der Beklagten als auch von Herrn C. ohne Weiteres
hierzu hätte etwas aufgeführt werden können. Die Beklagten machen auch keine
weiteren Angaben zur Art der Textilien oder ihrem Alter, geschweige denn ihrem
Anschaffungswert. Sofern sie Neuwertigkeit behaupten, wäre ein genauerer Vortrag
zum Kaufdatum und zum Preis zu erwarten gewesen. Darüber hinaus spricht die
Aufbewahrung im Keller tatsächlich eher gegen Neuwertigkeit, da typischerweise ein
Keller ein problematischer Aufenthaltsort für Kleidung sein kann.
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Allein vor dem Hintergrund, dass sich aus dem Protokoll jedenfalls das
Abhandenkommen von einigen Gegenständen schlüssig ergibt – und dies von den
Klägern auch nicht grundsätzlich bestritten wird – hält das Gericht in Ausübung seines
Ermessens nach § 287 ZPO einen Anspruch in Höhe von 100,00 € für begründet. Damit
dürften – mangels weiterer stichhaltiger Angaben der Beklagten zum Wert der
Gegenstände – insbesondere der Verlust der Stiefel, der Schlittschuhe, des
Schellenbaumes sowie Textilien unbekannter Zahl und Qualität – ausreichend
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abgegolten sein.
Die klägerische Forderung ist daher gem. §§ 387, 389 BGB in Höhe von 100,00 €
erloschen.
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Die Klage war daher hinsichtlich des Zahlungsanspruch in Höhe von 11.149,31 €
zuzusprechen.
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Die Entscheidung über die Räumungsfrist beruht auf § 721 ZPO, wobei eine etwa
dreimonatige Frist als ausreichend angesehen wird. Der Beklagte zu 2) bewohnt die
Wohnung seit längerer Zeit nur noch allein, so dass keine besondere Härte ersichtlich
ist und es dem Schuldner möglich sein dürfte, binnen dieser Frist Ersatzwohnraum zu
finden. Auch war bereits frühzeitig erkennbar, dass mangels vorgelegter Belege über die
Zahlung der Mieten für März, September und November 2004 der Räumungsantrag
jedenfalls auf Grund der neuen Kündigung in 2005 Erfolg haben dürfte, so dass der
Beklagte zu 2) ausreichend Zeit hatte, sich auf eine Räumung einzustellen.
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Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. I, 100 Abs. 4 ZPO, die Entscheidung
über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
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Streitwert: bis zum 27.10.2006: 26.793,80 € (12 x 910,10 € + 13.285,48 € + 2.587,12 €)
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ab dem 28.10.2006: 35.167,19 € (Erhöhung um 8.373,39 €)
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