Urteil des AG Köln, Az. 210 C 468/06

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Amtsgericht Köln, 210 C 468/06
Datum:
20.02.2007
Gericht:
Amtsgericht Köln
Spruchkörper:
Abteilung 210
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
210 C 468/06
Tenor:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin
2.050,00 € nebst Zinsen in Höhe von 1 % vom 01.11.2004 – 30.06.2006
aus 2.400,00 € und in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins-
satz ab 01.07.2006 von 2.050,00 € zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 15 % und die
Beklag-ten als Gesamtschuldner zu 85 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar für die Klägerin gegen
Sicherheitsleistung von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch die Beklagten durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des nach dem Urteil
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der
Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu
vollstreckenden Betrages leisten.
T a t b e s t a n d:
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Die Klägerin war mit L. A. seit 01.02.2004 Mieterin einer Wohnung der Beklagten im
Hause T.platz in Köln gemäß Mietvertrag vom 01.09.2004. Nach dem Mietvertrag sind
Betriebskosten gem. § 2 der Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegbar; es ist
eine Kaution von 2.400,00 € vereinbart.
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In § 29 heißt es u. a.:
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"Die Wohnung wird unrenoviert übergeben und kann bei Auszug an den
Vermieter zurückgegeben werde, was den Mieter jedoch nicht von der
Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß § 11 diesen Vertrages
entbindet."
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In § 11 heißt es:
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"Die Zeitfolge beträgt: bei Küchen, Baderäumen und Duschen = alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten = alle 5 Jahre, in
anderen Nebenräumen (z.B. Keller, Balkone/Loggien, etc) = alle 7 Jahre."
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In dem von der Klägerin vorgelegten Mietvertrag heißt es auf Seite 3 unten: "Wohnfläche
ca. 83 qm"
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In dem von den Beklagten vorgelegten Mietvertrag fehlt dieser Passus.
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Die Beklagten haben die Nebenkosten für Dezember 2004 mit 184,44 € unter
Berücksichtigung einer Wohnfläche von 97 qm abgerechnet, für 2005 mit 674,74 €.
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Mit Schreiben vom 26.05.2005 haben die Beklagten eine Kautionszahlung von 2.000,00
€ bestätigt.
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Die Klägerin hat die Abrechnung 2004 hinsichtlich der zugrunde gelegten Fläche mit
Schriftsatz des Mietervereins vom 31.01.2006 beanstanden lassen.
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Das Mietverhältnis endete am 31.08.2005.
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Mit der Klage begehrt die Klägerin, die sich den Kautionsrückzahlungsanspruch von
Frau A. hat abtreten lassen, Rückzahlung der Kaution in Höhe von 2.400,00 €, nachdem
sie die Beklagten mit Schreiben vom 06.06.2006 unter Fristsetzung zur
Kautionsrückzahlung aufgefordert hat.
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Die Beklagten rechnen mit der Restmiete August 2005 in Höhe von 350,00 €, mit den
Nebenkosten 2004 in Höhe von 184,44 € und die Nebenkosten 2005 in Höhe von
647,74 € sowie Renovierungskosten von 1.375,00 € auf.
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Die Klägerin trägt unter Angabe von Daten die in Raten gezahlte Kaution von 2.400,00 €
vor und behauptet, die Abrechnung für 2005 erstmals ohne Heizkostenabrechnung mit
Schriftsatz vom 02.01.2007 erhalten zu haben. Sie behauptet, die Miete August 2005 sei
vollständig gezahlt.
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Die Klägerin beantragt,
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die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 2.400,00 €
nebst Kautionszinsen in Höhe von 1 % für die Zeit vom 01.11.2004 –
30.06.2006 und Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem
jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.07.2006 zu zahlen.
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Die Beklagten beantragen,
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die Klage abzuweisen.
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Sie tragen vor, es sei eine Kaution in Höhe von 1.800,00 € gezahlt worden. Die
Wohnungsgröße betrage 97 qm. Die Abrechnung der Nebenkosten und der Heizkosten
sei am 23.05.2006 allen Mietern des Hauses per Boten zugestellt worden. Die Wohnung
sei unrenoviert übergeben worden unter der Absprache, bei Einzug eine Renovierung
durchzuführen.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den
vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten
Unterlagen verwiesen, insbesondere auf die mit Schriftsatz vom 11.01.2007
eingereichten Zahlungsbelege hinsichtlich der Kaution.
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E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
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Die Klage ist in Höhe von 2.050,00 € begründet.
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Die Klägerin hat zunächst einen Anspruch auf Kautionsrückzahlung in Höhe von
2.400,00 € aus §§ 812, 398 BGB.
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Der Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Kaution ist entfallen, nachdem das
Mietverhältnis beendet ist. Der Anspruch steht wegen der Abtretung der Klägerin allein
zu.
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Für die Entscheidung ist davon auszugehen, dass an Kaution 2.400,00 € gezahlt
worden sind. Die Klägerin hat im Einzelnen und unter Vorlage von Belegen dargelegt,
wann sie welche Zahlungen erbracht hat. Dem sind die Beklagten trotz des Hinweises
des Gerichts im Termin nicht mehr konkret entgegengetreten. Dazu hätten sie aber um
so mehr Veranlassung gehabt, als sie im Prozess die Zahlung von 1.800,00 €
zugestehen, vorprozessual aber schon 2.000,00 € bestätigt haben.
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Der Anspruch ist gem. § 389 BGB durch Aufrechnung mit dem Restmietanspruch der
Beklagten für den Monat August 2005 in Höhe von 350,00 € aus § 535 Abs. 2 BGB
erloschen.
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Die Klägerin hat die vollständige Mietzahlung trotz des Hinweises des Gerichts nicht
dargelegt und bewiesen.
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Der verbleibende Anspruch von 2.050,00 € (2.400,00 € - 350,00 €) ist nicht durch
Aufrechnung mit den Nachforderungen an Nebenkosten für 2004 und 2005 in Höhe von
184,44 € und 647,74 € gem. § 389 BGB erloschen.
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Ein Anspruch auf Zahlung von 184,44 € besteht nicht. Dabei kann offen bleiben, wer
den Zusatz auf Seite 3 des Mietvertrages in dem von der Klägerin vorgelegten Exemplar
mit der Wohnungsgröße von 83 qm angebracht hat (Die Schrift weicht nicht von der
übrigen Schrift ab!).
30
Jedenfalls hätten die Beklagten – worauf hingewiesen wurde -, nachdem die Klägerin
die Wohnungsgröße vorprozessual und im Prozess bestritten hat, die Wohnfläche durch
Vorlage einer Wohnflächenberechnung konkret darstellen müssen. Daran fehlt es
ebenso wie an der Vorlage der beiden Heizkostenabrechnungen, die trotz Aufforderung
im Termin nicht vorgelegt worden sind.
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Die Nachzahlung für 2005 kann zudem gem. § 556 Abs. 3 BGB wegen Versäumung der
Ausschlussfrist nicht mehr verlangt werden.
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Für die Entscheidung ist davon auszugehen, dass die Klägerin die Abrechnung erst im
Jahre 2007 erhalten hat. Die Behauptung der Beklagten, die Abrechnung wurde allen
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Mietern des Hauses am 23.05.2006 persönlich zugestellt, ist nicht hinreichend konkret.
Hier ist nicht ersichtlich oder vorgetragen, ob die Abrechnung den Mietern persönlich
übergeben wurde oder ob sie in den Briefkasten gelegt worden ist. Ein konkreter Vortrag
ist aber hier schon deshalb wichtig, weil die Klägerin am 23.05.2006 nach Beendigung
des Mietverhältnisses zum 31.08.2005 längst nicht mehr im Hause T.platz 4, sondern in
Zollstock gewohnt hat. Hier hätten die Beklagten schon substantiiert darlegen müssen,
auf welche Weise der Bote der Klägerin die Abrechnung hat zukommen lassen. Daran
fehlt es.
Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch nicht durch Aufrechnung mit den
Renovierungskosten in Höhe von 1.375,00 € gem. § 389 BGB erloschen. Die Beklagten
haben keinen entsprechenden Anspruch gegen die Klägerin.
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Die Mieter waren zur Renovierung nicht verpflichtet, da § 11 des Mietvertrages eine
starre Fristenregelung enthält, die eine Renovierungsverpflichtung unwirksam macht
(vgl. zur Begründung BGH NJW 2004, 2586). Außerdem sind die Renovierungsfristen
ohnehin noch nicht abgelaufen gewesen, da das Mietverhältnis nur neun Monate
dauerte. Dass die Mieter zur Anfangsrenovierung verpflichtet gewesen sein sollen, hat
einmal in den Mietvertrag keinen Eingang gefunden, zum anderen wäre eine
Anfangsrenovierungsverpflichtung ebenfalls unwirksam (vgl. dazu BGH NZM 1998,
710).
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Nach alledem müssen die Beklagten 2.050,00 € zurückzahlen.
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Zinsanspruch: § 551 Abs. 3 BGB, § 288 BGB.
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Nebenentscheidungen: §§ 92, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
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Streitwert: 2.400,00 €
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