Urteil des AG Hohenschönhausen vom 01.01.2005, 5 C 56/05

Aktenzeichen: 5 C 56/05

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Quelle: Gericht: AG Hohenschönhausen

Entscheidungsdatum: 10.08.2005

Normen: § 242 BGB, § 273 BGB, § 556 BGB

Aktenzeichen: 5 C 56/05

Dokumenttyp: Urteil

Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Anspruch des Mieters auf Kopien der Belege gegen Kostenerstattung

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 947,51 nebst 5% Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1. Januar 2005 zu zahlen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.500,00 abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.

2Zwischen der Klägerin als Vermieterin und der Beklagten als Mieterin wurde mit Wirkung vom 1. November 2002 ein Mietvertrag über eine im Hause K Straße .., B, gelegene 5- Zimmer-Wohnung geschlossen. Dabei trafen die Parteien eine Vereinbarung über die Zahlung der Betriebskosten durch die Beklagte im Wege der Vorauszahlung und die Abrechnung der Betriebskosten durch die Klägerin. Wegen der weiten Einzelheiten des Vertrages wird auf die zur Akte gereichten Abschriften des Vertrages nebst Anlagen (Bl. 12ff d.A.) Bezug genommen.

3Mit Schreiben vom 16. August 2004 sandte die Klägerin der Beklagten, die zwischenzeitlich aus der Wohnung ausgezogen war, an ihre jetzige Anschrift die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003. Diese ergab hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten eine Nachzahlung von 803,74 und hinsichtlich der kalten Betriebskosten eine solche in Höhe von 143,77 €. Die Klägerin verlangte mit ihrem vorgenannten Schreiben von der Beklagten die Nachzahlung des Gesamtbetrages von 947,51 €. Wegen der Einzelheiten des Schreibens der Klägerin und der Abrechnung wird auf die zur Akte gereichten Abschriften (Bl. 25ff d.A.) Bezug genommen.

4Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 31. August 2004 ließ die Beklagte die Klägerin auffordern, ihr sämtliche den Abrechnungen zugrunde liegenden Belege in Ablichtung zu übersenden, wobei sie sich zur Zahlung eines Kostenbeitrages in Höhe von 0,25 pro Fotokopie bereit erklärte (Bl. 69 d.A.). Mit Schreiben vom 2. September 2004 teilte die Klägerin den Prozessbevollmächtigten der Beklagten mit, dass diese oder die Beklagte persönlich Einsicht in die Unterlagen in den Geschäftsräumen der Klägerin nehmen könnten. Die Übersendung der Kopien lehnte sie ab. Daraufhin teilten die Prozessbevollmächtigten der Beklagten der Klägerin durch Schreiben vom 8. September 2004 mit, dass sie es ablehnten, die Einsichtnahme in die Unterlagen bei der Klägerin durchzuführen.

5Nachdem der Beklagten am 31. Dezember 2004 ein sich auf die streitgegenständliche Forderung beziehender Mahnbescheid zugestellt worden war, verlangt die Klägerin nunmehr mit der Klage die Zahlung des von ihr errechneten Nachzahlungsbetrages in Höhe von 947,51 €.

6Die Klägerin meint, sie sei nicht verpflichtet gewesen, der Beklagten Kopien der Abrechnungsbelege zu übersenden.

7Nachdem die Klägerin die Klage hinsichtlich eines Teils des Zinsantrages

7Nachdem die Klägerin die Klage hinsichtlich eines Teils des Zinsantrages zurückgenommen hat, beantragt sie nunmehr,

8die Beklagte zu verurteilen, an sie 947,51 nebst 5% Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1. Januar 2005 zu zahlen.

9Die Beklagte beantragt,

10 die Klage abzuweisen.

11 Sie bestreitet die Höhe der für die Heiz- und Warmwasserkosten in Ansatz gebrachten Beträge und meint, auch weitere Positionen der Betriebskostenabrechnung seien zum Teil nicht umlagefähig und zum Teil der Höhe nach nicht nachvollziehbar. Außerdem seien die Vorauszahlungen zu niedrig bemessen gewesen.

12 Ferner meint die Beklagte sie müsse den Nachzahlungsbetrag auch deshalb nicht leisten, weil die Klägerin ihr die angeforderten Unterlagen nicht zugesandt habe.

13 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringen wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den sonstigen Inhalt der Akte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

14 Die zulässige Klage ist begründet.

15 Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch gemäß § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. den getroffenen Vereinbarungen über die Abrechnung von Betriebskosten auf Nachzahlung eines Betrages von 947,51 zu.

16 Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über die im Hause K Straße .. gelegene 5-Zimmer-Wohnung. Die Parteien hatten vereinbart, dass die Beklagte Vorauszahlungen für die Betriebskosten zu leisten und die Klägerin die Abrechnung durchzuführen hatte. Aufgrund der Abrechnung ergibt sich ein Anspruch der Klägerin auf Nachzahlung des im Schreiben vom 16. August 2004 bezeichneten Betrages von 947,51 €.

17 Aus den Einwendungen der Beklagten ergibt sich nicht, dass die Klägerin zu hohe bzw. nicht umlegbare Kosten in Ansatz gebracht hat. Soweit die Beklagte hinsichtlich der Heizkostenabrechnung eingewandt hat, die Kosten seien zu hoch und müssten daher bestritten werden, stellt dies kein substantiiertes Vorbringen dar. Die Klägerin hat ihrerseits ihre Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung vorgelegt, aus der sich im Einzelnen ergibt, welche konkreten Kosten angefallen waren und wie diese auf die Wohnung der Beklagten umgelegt worden sind. Die Abrechnung ist in allen Einzelheiten rechnerisch nachvollziehbar, so dass sich die Beklagte nicht darauf zurückziehen kann, die Höhe der Kosten zu bestreiten. Aus diesem Bestreiten wird nämlich schon nicht erkennbar, welche konkreten Einwände die Beklagte überhaupt erheben will. Die Klägerin hat die ihr insgesamt angefallenen Kosten in Ansatz gebracht und nach den in der Wohnung der Beklagten gemessenen Verbrauchswerten abgerechnet. Diesbezüglich hat die Beklagte noch nicht einmal dargelegt, ob sie die Gesamtkosten oder aber die für ihre Wohnung in Ansatz gebrachten Verbrauchskosten bestreiten will. Hinsichtlich der Heizkosten hat die Klägerin die Abrechnung auf die abgelesenen Stricheinheiten gestützt, hinsichtlich des Wasserverbrauchs auf die ermittelte Verbrauchsmenge in Kubikmetern. Soweit die Beklagte eingewandt hat, der in Ansatz gebrachte Wasserverbrauch von 86,74 cbm erscheine als zu hoch, ist auch dies nicht hinreichend substantiiert. Vielmehr hätte die Beklagte ihrerseits dazu vorzutragen gehabt, welcher konkrete Verbrauch tatsächlich vorgelegen habe. Daran fehlt es jedoch.

18 Auch die weiteren Einwendungen gegen die im einzelnen bezeichneten Positionen zur Gartenpflege, zur Hausreinigung/Schädlingsbekämpfung, zur Müllabfuhr und zu den Sonstigen Betriebskosten ist nicht geeignet, Fehler der Abrechnung erkennen zu lassen. Auch insofern wäre es Sache der Beklagten gewesen, sich mit den angesetzten Beträgen im Einzelnen auseinander zu setzen und darzulegen, welche konkreten Kosten die Klägerin ihrer Ansicht nach zu viel angesetzte habe. Auch daran fehlt es hier. So hat sich die Beklagte lediglich darauf beschränkt, die angesetzten Kosten als nicht nachvollziehbar zu bezeichnen. Sie hat sich jedoch mit den der Klägerin tatsächlich entstandenen Kosten in keiner Weise auseinandergesetzt und insbesondere nicht dargelegt, in welcher Höhe diese tatsächlich angefallen sein sollen. Dies aber wird einem substantiierten Vorbringen ebenfalls nicht gerecht. Das unsubstantiierte Vorbringen der Beklagten dürfte maßgeblich dadurch beeinflusst sein, dass sie keine Einsicht in die

Beklagten dürfte maßgeblich dadurch beeinflusst sein, dass sie keine Einsicht in die Unterlagen der Klägerin genommen hat. Die Einwendungen stehen daher dem Zahlungsanspruch der Klägerin nicht entgegen.

19 Der Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der klägerischen Forderung im Hinblick darauf zu, dass diese ihr die angeforderten Fotokopien der Belege nicht übersandt hatte. Zu einer solchen Einsichtnahme ist der Mieter gegenüber dem Vermieter allerdings berechtigt. Daraus wird in Rechtsprechung und Literatur die Schlussfolgerung gezogen, dass dem Mieter gemäß § 273 BGB dann ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Nachforderung des Vermieters zusteht, wenn ihm eine solche Einsichtnahme nicht ermöglicht wird. Davon kann im vorliegenden Fall jedoch nicht ausgegangen werden. Denn die Beklagte hat das Angebot der Klägerin nicht wahrgenommen, die Unterlagen in ihren Geschäftsräumen einzusehen. Vielmehr hatte sie darauf bestanden, dass die Klägerin ihr die angeforderten Kopien übersendet. Es wird zwar teilweise die Auffassung vertreten, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Übersendung der Kopien der Rechnungsbelege habe und nicht darauf verwiesen werden könne, die Einsicht bei dem Vermieter zu nehmen (LG Duisburg, WuM 2002, 32f; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2002, Abschnitt I, Rn. 17). Dem wird jedoch durch die überwiegende Rechtsprechung und Literatur mit der Erwägung entgegengetreten, dass es dem Mieter im Regelfall zugemutet werden kann, den für den Vermieter einfacheren und weniger belastenden Weg der direkten Einsichtnahme in die Originalbelege bei dem Vermieter zu nehmen. Entscheidend ist dabei die Überlegung, dass für den Vermieter mit der bloßen Vorlage der Unterlagen eine deutlich geringere Belastung für sich bzw. das für ihn tätige Personal entsteht, als wenn sämtliche Unterlagen kopiert und an den Mieter übersandt werden müssten (KG, GE 2004, 423f; LG Berlin, GE 2002, 860; GE 2003, 121; LG Zwickau, WuM 2003, 271; Palandt-Weidenkaff, Komm. z. BGB, 64. Aufl. 2005, § 535, RN 97). Maßgebend ist hier unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben eine Abwägung, ob dem Mieter das Aufsuchen der Geschäftsräume des Vermieters zur Überprüfung der Unterlagen zuzumuten ist oder nicht. Im vorliegenden Fall unterhält die Klägerin ihre Geschäftsräume in der L Straße in B-H. Nur wenige Straßenzüge von dem Geschäftssitz entfernt befindet sich die vermietete Wohnung. Die Beklagte ist nach ihrem Umzug auch im gleichen Bezirk verblieben. Ein Blick auf den Stadtplan lässt erkennen, dass ihre jetzige Wohnung sogar noch etwas näher an den Geschäftsräumen der Klägerin liegt. Es wäre ihr daher ein Leichtes gewesen, die Unterlagen bei der Klägerin einzusehen. Auf der anderen Seite würde entgegen der von Langenberg vertretenen Auffassung (vgl. oben) die Anfertigung und Versendung der Kopien sämtlicher Belege für die Klägerin einen erheblichen Aufwand darstellen, der ihr jedenfalls dann nicht zuzumuten ist, wenn wie hier die Beklagte ohne weiteres die Geschäftsräume der Klägerin aufsuchen könnte. Dabei muss insbesondere berücksichtigt werden, dass eine Wohnungsbaugenossenschaft wie die Klägerin Wohnungen in erheblichem Umfang vermietet, wie aufgrund einer Vielzahl von anderen Verfahren gerichtsbekannt ist. Wenn dem Mieter tatsächlich das uneingeschränkte Recht zustehen würde, die Übersendung der Kopien von dem Vermieter zu verlangen, würde dies dazu führen, dass die Klägerin in erheblichem Maße Kopierarbeiten durch ihre Mitarbeiten durchführen lassen müsste. Ein Wohnungsunternehmen beschäftigt sich jedoch mit der Vermietung von Wohnungen und kann nicht zwangsweise dazu verpflichtet werden, nebenher quasi ein Kopiercenter zu unterhalten. Die volkswirtschaftliche Erwägung, dass damit Arbeitsplätze geschaffen werden könnten, verbietet sich im vorliegenden Rechtsstreit ohnehin. Hinzu kommt auch eine weitere Erwägung: Wenn der Mieter tatsächlich die Unterlagen durch den Vermieter in Kopie erhalten würde, so würde dies ggf. noch nicht dazu führen, dass er sich ein abschließendes Bild über die Berechtigung der Forderung des Vermieters machen könnte. Es könnten immer noch Einwendungen erhoben werden, die sich auf die Frage beziehen würden, ob die übersandten Kopien vollständig sind ob sie tatsächlich den Originalen entsprechen. Diese Einwände würden bei der Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Vermieters gar nicht erst entstehen bzw. könnten ohne größeren Aufwand sofort geklärt werden.

20 Im Ergebnis steht der Beklagten daher ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der klägerischen Zahlungsforderung nicht zu. Sie ist daher dazu verpflichtet, an die Klägerin den geltend gemachten Betrag von 947,51 zu zahlen.

21 Der zuerkannte Zinsanspruch stützt sich auf §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1 BGB. Mit Zustellung des Mahnbescheides am 31. Dezember 2004 war die Beklagte in Verzug geraten, so dass sie jedenfalls ab dem Folgetage den gesetzlichen Zinssatz aufzubringen hat.

22 Die Nebenentscheidungen folgen hinsichtlich der Kosten aus § 91 Abs. 1 ZPO und

22 Die Nebenentscheidungen folgen hinsichtlich der Kosten aus § 91 Abs. 1 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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