Urteil des AG Charlottenburg vom 09.07.2005
AG Charlottenburg: anteil, abrechnung, betriebskosten, rechtliches gehör, firma, kopie, rüge, akte, gewerbe, handschriftlich
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Gericht:
AG Charlottenburg
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
239 C 1/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 556 BGB
Wohnraummiete: Betriebskostenabrechnung nach dem
Abflussprinzip
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 804,40 Euro nebst
Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 09.07.2005
zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten 65% und die Klägerin 35%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Den Beklagten wird nachgelassen, die vorläufige Zwangsvollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrages
abzuwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter der im Hause ... im Dachgeschoss
hinten rechts belegenen Wohnung. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf
dessen zu den Akten gelangte Kopie (Bl. 5-12 d.A.) Bezug genommen.
Die Klägerin macht vorliegend Betriebs- und Heizkosten für das Jahr 2003 aufgrund
entsprechender Abrechnungen geltend. Unstreitig sind die Beklagten nach den
mietvertraglichen Regelungen verpflichtet, neben der Nettokaltmiete monatlich einen
Betriebskostenvorschuss von 148,27 Euro und einen Heizkostenvorschuss von 123,07
Euro zu zahlen, was sie unstreitig im Jahre 2003 auch getan haben.
Mit Schreiben vom 03.09.2004 rechnete die Klägerin gegenüber den Beklagten die
Betriebs- und Heizkosten für das Kalenderjahr 2003 ab. Unter dem 06.12.2004 erfolgte
eine Korrektur. Wegen der korrigierten Betriebskostenabrechnung wird auf deren zu den
Akten gelangte Kopie (Bl. 14 und 15 sowie 19 - 21 d.A.) und wegen der Heiz- und
dazugehörigen Service-, Be- und Entwässerungskosten auf die Abrechnungen der Firma
K vom 04.06.2004 (Bl. 16-18 d.A.) Bezug genommen.
Die Klägerin berechnet ihre Forderung wie folgt:
Unstreitig hat die Klägerin die angefallenen Betriebskosten nach dem Abflussprinzip
berechnet und dies in der Abrechnung auch offen gelegt. Die Klägerin ist der Auffassung,
dass dies zulässig sei. Die Entscheidungen des Landgerichts Berlin (65 S 90/05 = GE
2005, Seite 1249) und des BGH vom 5. Juli 2006 (NJW 2006, Seite 3350 ff.) stünden dem
nicht entgegen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.243,25 Euro
nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem
09.07.2005 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, die Abrechnungen seien formell nicht ordnungsgemäß und
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Sie sind der Auffassung, die Abrechnungen seien formell nicht ordnungsgemäß und
könnten bereits deshalb eine Nachzahlungsforderung nicht begründen.
Das angewendete Abflussprinzip sei unzulässig. Die Klägerin habe nicht Abschläge
abrechnen dürften, sondern es hätten jeweils nur die Rechnungsendbeträge
abgerechnet werden müssen.
Unstreitig befinden sich in der einen Hälfte des Erdgeschosses Gewerbemieter, unter
anderem die Hausverwaltung der Kläger. Unstreitig handelt es sich bei sämtlichen
Gewerbemietern um Bürobetriebe. Die Klägerin behauptet, auch die anderen
Gewerbemieter seien Hausverwaltungen. Die Beklagten sind hinsichtlich dieser
Gewerbemieter der Auffassung, dass die durch diese verursachten Kosten vorab hätten
abgezogen werden müssen, was insbesondere für die Papierrecyclingkosten gelte, da
die beiden Papiertonnen ständig mit Gewerbepapierabfall überfüllt seien.
Die Beklagten halten im übrigen die Abrechnungen auch materiell für unrichtig. Das
hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung angewendete Abflussprinzip sei nicht nur
grundsätzlich unzulässig, sondern verstoße vorliegend auch gegen sonstige
Abrechnungen, die den Beklagten zugegangen seien. So beruhe die
Heizkostenabrechnung auf dem Leistungsprinzip. Diesen letzteren Sachvortrag haben
die Beklagten allerdings nach Vorlage der der Heizkostenabrechnung zugrunde
liegenden Rechnungen jedenfalls nicht ausdrücklich aufrecht erhalten. Im Termin vom
18.12.2006 haben die Beklagten zusätzlich vorgetragen, dass die einzige
Betriebskostenabrechnung, die den Beklagten von der früheren Hausverwaltung, ...
überreicht worden sei, nicht eben nicht nach dem Abflussprinzip sondern nach dem
Leistungsprinzip abgerechnet worden sei. Wegen der Einzelheiten dieser Abrechnung
wird auf deren zu den Akten gelangte Kopie (Bl. 163 - 166 d.A.) Bezug genommen. Die
Beklagten meinen, an diese Abrechnung nach dem Leistungsprinzip sei die Klägerin, die
unstreitig gemäß § 566 in den Mietvertrag eingetreten ist, gebunden.
Zu den Positionen im einzelnen tragen die Beklagten folgendes vor:
I. Betriebskostenabrechnung
1.
Die Abrechnung der Antennengebühr nach Wohneinheiten (1.074,34 Euro / 82,64 Euro)
ist zwischen den Parteien unstreitig.
2.
Die Abrechnung der Kosten für die Biotonne (115,60 Euro / 14,33 Euro) ist zwischen den
Parteien ebenfalls unstreitig.
3.
Die Gartenpflegekosten in Höhe von 1.919,80 Euro, d.h. 237,98 Euro auf die Beklagten
entfallender Anteil, werden von den Beklagten als unwirtschaftlich gerügt. Unstreitig
beträgt der Oberwert des Berliner Betriebskostenspiegels pro Quadratmeter und Monat
0,15 Euro, während die abgerechneten Gartenpflegekosten 0,1552362 Euro pro
Quadratmeter und Monat ausmachen. Unstreitig ist der Garten im Jahre 2003 neu
angelegt worden, die Beklagten vermuten, dass die Neuanlagekosten in der Rechnung
vom 06.01.04, die ebenfalls am 06.01.04 bezahlt wurde, enthalten seien. Wegen der
Einzelheiten dieser Rechnung vom 06.01.2004 wird auf deren zu den Akten gelangte
Kopie (Bl. 41 d.A.) Bezug genommen. Wegen der Einzelheiten der Kosten für die
Neuanlage des Gartens wird auf die zu den Akten gelangte Kopie der Rechnung vom
31.05.2003 (Bl. 139 d.A.) Bezug genommen.
4.
Die Grundsteuer ist mit einem auf die Beklagten entfallenden Anteil von 626,91 Euro
zwischen den Parteien unstreitig.
5.
Die Haftpflichtversicherung ist mit einem auf die Beklagten entfallenden Anteil von 8,89
Euro ebenfalls zwischen den Parteien unstreitig.
6.
Der Hausmüll ist mit einem auf die Beklagten entfallenden Anteil von 116,07 Euro
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Der Hausmüll ist mit einem auf die Beklagten entfallenden Anteil von 116,07 Euro
ebenfalls zwischen den Parteien unstreitig
7.
Hinsichtlich der Kosten für die Hausreinigung (Anteil der Beklagten 267,75 Euro) sind die
Beklagten ebenfalls der Auffassung, dass diese unwirtschaftlich seien. Die Beklagten
weisen insoweit darauf hin, dass sie der Klägerin zwei Unternehmen benannt hätten, die
billiger arbeiten würden als das von der Beklagten beauftragte.
8.
An Kosten für Hausstrom hat die Klägerin 2.439,32 Euro für das Gesamtobjekt in die
Abrechnung eingestellt, das ergibt einen Anteil der Beklagten von 302,38 Euro. Die
Beklagten rügen auch insoweit, es seien lediglich Abschläge und nicht etwa
Endabrechnungen berechnet worden. Die Rechnung vom 21.04.2004 (Bl. 44 d.A.) sei
ihnen unvollständige übersandt worden, nämlich nur Blatt 3 dieser Rechnung. Die ersten
zwei Seiten sind unstreitig auch nicht später zur Akte gereicht worden. Die Beklagten
sind der Auffassung, dass lediglich 867,66 Euro für das Gesamtobjekt ordnungsgemäß
abgerechnet worden seien, entsprechend der Rechnung der Firma Bewag vom
06.05.2003 (Bl. 69 d.A.). Im übrigen seien die Kosten für den Hausstrom unwirtschaftlich,
es würden in diesem Objekt durchschnittlich 0,19 Euro pro Quadratmeter im Monat
verbraucht, nach der Berliner Betriebskostenübersicht für das Jahr 2003 seien nur 0,11
Euro pro Quadratmeter und Monat angemessen.
Hinsichtlich der Zusammensetzung der Gesamtkosten für das Objekt wird auf den
Sachvortrag der Klägervertreter im Schriftsatz vom 13.01.2006 (Bl. 55 - 58 d.A.) Bezug
genommen, wonach die Klägerin fünf Abschläge zuzüglich eines Abrechnungsbetrages
für 2002 im Jahre 2003 gezahlt hat. Hiervon sind wiederum Kosten für den
Heizungsstrom abgesetzt worden, die nach entsprechender Ablesung des gesonderten
Zählers auch gesondert berechnet wurden. Wegen der angefallenen Abschläge und
deren Höhe wird auf die Rechnungen der Firma Bewag vom 30.04.02 und 06.05.03 (Bl.
68 - 70 d.A.) sowie wegen des Ablesewertes und der Berechnung der abzusetzenden
Kosten für den Heizungsstrom auf Bl 71 d.A. Bezug genommen.
9.
Hinsichtlich der Schornsteinfegerkosten (Kehrgebühren), die die Klägerin mit 19,76 Euro
zu Lasten der Beklagten berücksichtigt hat, sind die Beklagten der Auffassung, diese
müssten zwingend als Teil der Heizkosten gemäß § 7 Heizkostenverordnung
abgerechnet werden. Die Abrechnung in der Allgemeinen Betriebskostenabrechnung sei
unzulässig.
10.
Hinsichtlich der Position Lüftungswartung stellt die Klägerin für das Gesamtobjekt Kosten
in Höhe von 1.414,62 Euro, das sind 175,36 Euro, die auf die Beklagten entfallen, in die
Nebenkostenabrechnung ein. Die Beklagten sind insoweit der Auffassung, eine derartige
Umlage sei nicht vereinbart. Unstreitig wurde eine derartige Umlage aber bereits in den
Abrechnungen für 2000 und 2002 aufgeführt. Die Abrechnung 2000 haben die Beklagten
allerdings nicht bezahlt, zur Zahlung der Abrechnung 2002 wurden sie verurteilt, weil sie
ihre Rügen gegen diese Abrechnung nicht rechtzeitig vorgetragen hatten.
Unstreitig ist der Klägerin von der ... unter dem 17.03.2003 eine Rechnung über 1.574,32
Euro brutto gestellt worden, und zwar für das Überprüfen von Lüftungsanlagen, die
Beseitigung diverser Störungen in den einzelnen Mietwohnungen, die Erneuerung eines
Lüfters bei einem bestimmten Mieter sowie das Reinigen von Sammelschächten und die
Beseitigung von Verstopfungen im Lüftungskanal. Wegen der Einzelheiten der Rechnung
wird auf deren zu den Akten gelangte Kopie (Bl. 45 d.A.) Bezug genommen. Es befinden
sich auf dieser Rechnung neben den maschinenschriftlich eingetragenen Werten
handschriftlich eingetragene Zahlen sowie durchgestrichene Positionen. Die Klägerin
behauptet, diese Eintragungen beruhten darauf, dass von Klägerseite eben nicht der
Gesamtrechnungsbetrag in die Nebenkostenabrechnung eingestellt worden ist, sondern
diesen handschriftlich eingetragenen Zahlen nur noch Wartungsleistungen der ...
zugrunde lägen. Demgemäß seien 1.176,82 Euro für die Lüftungswartung angefallen.
Wie sich die Differenz zu den in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten 1.414,62
Euro erklärt, wird seitens der Klägerin nicht dargetan.
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Unter der Position Niederschlagswasser sind 810,49 Euro Gesamtkosten, also ein auf die
Beklagten entfallender Anteil von 100,47 Euro angesetzt worden. Die Beklagten rügen,
es seien lediglich Abschläge in die Betriebskostenabrechnung eingeflossen. Nach
Vorlage der Rechnungen der Berliner Wasserbetriebe vom 07.03.03 (Bl. 75 - 79 d.A.) ist
zwischen den Parteien letztlich unstreitig geworden, dass tatsächlich fünf Abschläge und
der Rechnungsendbetrag für 2002 in die Betriebskostenabrechnung der Klägern
eingeflossen sind.
12.
Hinsichtlich der Kosten für das Papierrecycling verlangt die Klägerin einen auf die
Beklagten entfallenden Anteil von 14,75 Euro. Die Beklagten rügen insoweit, die
Papiertonnen seien ständig mit dem Gewerbemüll der Hausverwaltung der Klägerin
sowie der anderen Gewerbebetriebe überfüllt. Zwischen den Parteien ist letztlich
unstreitig geworden, dass diese Papiertonnen im Jahre 2000 von der früheren
Hausverwaltung aufgestellt wurden.
13.
An sonstigen Betriebskosten hat die Klägerin 46,40 Euro für das Gesamtobjekt in die
Nebenkostenabrechnung eingestellt. Diese Kosten waren dafür entstanden, dass
Sperrmüll, nämlich zwei Matratzen, aus dem Keller entsorgt werden mussten. Die
Klägerin hatte zuvor die Mieter aufgefordert, dass derjenige, dem die Matratzen gehört
hatten, diese auch entsorge.
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An Straßenreinigungskosten haben die Beklagten unstreitig den auf sie entfallenden
Anteil von 97,39 Euro zu tragen.
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An Kosten für den Winterdienst ist ein auf die Beklagten entfallender Anteil von 83,81
Euro unstreitig.
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Für die Wohngebäudeversicherung hat die Klägerin 2.558,19 Euro, das ist ein auf die
Beklagten entfallender Anteil von 317,11 Euro in die Betriebskostenabrechnung
aufgenommen. Die Beklagten sind der Auffassung, dass diese Kosten überhöht seien.
Sie entsprechen allerdings unstreitig den vertraglichen Vereinbarungen mit der .... Von
dieser Wohnhaus-Universal-Versicherung sind neben den üblichen versicherten Gefahren
Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel auch Elementarschäden mitversichert.
II. Heizkosten- und Warmwasserabrechnung
An Heizkosten legt die Klägerin 13.195,17 Euro, also einen Anteil von 1.564,76 Euro
bezüglich der Beklagten um. Hinzu kommen gemäß der Betriebskostenabrechnung der
... vom 04.06.2004 (Bl. 16 - 18 d.A.) 3.949,58 Euro, was einen auf die Beklagten
entfallenden Anteil von 463,22 Euro ergibt, zzgl. Eines Energiekostenübertrags von 87,92
Euro.
Wie zwischen den Parteien unstreitig geworden ist, hat die Klägerin die auf die Heizung
entfallenden Stromkosten mittels gesonderten Zählers auch gesondert berechnet und
von den übrigen Hausstromkosten abgezogen. Wegen der Berechnung wird nochmals
auf Bl. 71 d.A. Bezug genommen. Hinsichtlich der Rüge der Beklagten, ihnen seien die
Rechnungen für die Heizkosten nicht übersandt worden, sind diese Rechnungen
nunmehr zur Akte gereicht worden. Es wird insoweit auf die Rechnungen der ... vom
11.09.2003 (Bl. 141 d.A.) und vom 04.06.2004 (Bl. 142 d.A.) sowie der Rechnung der ...
vom 27.09.2003 (Bl. 143 und 144 d.A.) Bezug genommen. Soweit die Beklagten rügen,
der angesetzte Verbrauch sei nicht nachvollziehbar, ist nunmehr unstreitig geworden,
dass am 01.07.2003 die Wasseruhren und der Wärmemengenzähler ausgetauscht
wurden. Wegen der Berechnung der verbrauchten Mengen wird auf den klägerischen
Sachvortrag im Schriftsatz vom 13.01.2006 (Bl. 61 und 62 d.A.) Bezug genommen.
Gleiches gilt für die verbrauchten Einheiten bezüglich Be- und Entwässerung sowie die
hierfür entstandenen Kosten gemäß Rechnung der Berliner Wasserbetriebe vom
07.03.2003 (Bl. 75 - 79 d.A.).
Entscheidungsgründe
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Die zulässige Klage ist im zuerkannten Umfang begründet, im übrigen unbegründet.
Entgegen der Auffassung der Beklagten sind die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen
der Klägerin formell ordnungsgemäß. Sie weisen eine geordnete Zusammenstellung der
entstandenen Kosten, den angewendeten Umlagemaßstab, den auf die Beklagten
entfallenden Kostenanteil sowie die abzusetzenden geleisteten Vorschüsse auf.
Die formelle Ordnungsgemäßheit scheitert auch nicht daran, dass hier nach dem sog.
Abflussprinzip die Kosten in die Abrechnung eingestellt worden sind. Zum einen würde
ein derartiger Verstoß nach herrschender Meinung jedenfalls nicht die formelle
Ordnungsgemäßheit beeinträchtigen sondern beträfe überhaupt nur die Frage der
materiellen Richtigkeit der Abrechnung. Zum anderen ist nach Auffassung der
entscheidenden Abteilung das Abflussprinzip entsprechend der herrschenden
Rechtsprechung in Berlin nach wie vor zulässig und verstößt nicht gegen den
Rechtsgedanken von § 556 BGB nF. Insoweit ist die Entscheidung der 65. Kammer des
Landgerichts abzulehnen. Zwar ist daran richtig, dass gerade die Fristenregelung von §
556 Abs. 3 BGB neuer Form darauf hindeutet, dass dem Vermieter eben nicht mehr
unbegrenzt Zeit bis zur Abrechnung gelassen werden soll. Allerdings ist auch zu
berücksichtigen, dass gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht etwa über die jährlich
anfallenden Betriebskosten abzurechnen ist, sondern über die Vorauszahlungen für die
Betriebskosten. Mit der Fristenregelung soll also dem Mieter Sicherheit darüber
verschafft werden, was denn nun aus den in der Abrechnungszeit geleisteten
Vorauszahlungen geworden ist. So betrachtet sagt § 556 Abs. 3 BGB gerade nichts
darüber aus, welche angefallenen Kosten (Abfluss- oder Leistungsprinzip) den
geleisteten Vorauszahlungen gegenüber gestellt werden dürfen. Demgemäß hat auch
die Mietrechtsreform keine Veränderung hinsichtlich der anzusetzenden angefallenen
Kosten gebracht, weshalb die bisher herrschende Rechtsprechung, wonach das
Abflussprinzip als zulässige Berechnungsvariante gewertet wird, nach wie vor Gültigkeit
behält. Dem steht auch die Entscheidung des BGH vom 05.07.2006 nicht entgegen. In
dieser Entscheidung ist zur Zulässigkeit oder Unzulässigkeit der Berechnung nach dem
Abflussprinzip nichts entschieden worden.
Die Berechnung der Betriebskosten nach dem Abflussprinzip scheitert auch nicht daran,
dass die Heizkostenabrechnung nach dem Leistungsprinzip erfolgt wäre. Aus den
Rechnungen der ... vom 19.08.2002 und 29.04.2003 ergibt sich gerade, dass auch dort
nach dem Abflussprinzip abgerechnet wurde. Hinsichtlich der Rechnungen der ... vom
11.09.2003 und 04.06.02004 ergibt sich nichts anderes. Es geht jeweils um den
Zeitpunkt, an dem die Klägerin ihre Zahlungen erbracht hat.
Das Abflussprinzip ist vorliegend auch nicht deshalb unzulässig, weil die frühere
Hausverwaltung, die ..., nach dem Leistungsprinzip abgerechnet hätte. Denn der
entsprechende Sachvortrag der Beklagten ist als verspätet zurückzuweisen, weil er erst
im Termin vom 18.12.2006 kam und dem gemäß der Klägerin nicht mehr rechtliches
Gehör gewährt werden konnte, ohne das Verfahren zu verzögern.
Soweit die Beklagten rügen, es seien lediglich Abschläge abgerechnet worden, ist dies –
wie sich im Laufe des Prozesses gezeigt hat – nicht richtig. Die Klägerin hat in sämtlichen
einzelnen Positionen die im Kalenderjahr 2003 geleisteten Abschläge abgerechnet sowie
zusätzlich die sich aus den Endabrechnungen der jeweiligen Lieferanten bzw. Versorger
im Kalenderjahr 2003 angefallenen Endbeträge. Dieses Vorgehen entspricht dem nach
dem Abflussprinzip zulässigen.
Soweit die Beklagten schließlich rügen, die Heiz- und Betriebskosten hätten für die
Gewerbemieter vorab abgezogen werden müssen, geht auch diese Auffassung fehl. Es
handelt sich unstreitig um bloßen Bürobetrieb in den drei Gewerbebetrieben. Dabei
kommt es nicht darauf an, ob es sich nun um Hausverwaltungen oder sonstige Büros
handelt. Dass insoweit erhöhte Betriebskosten entstanden wären, ist nicht ersichtlich,
insbesondere geben weder die Versicherungsscheine noch der Steuerbescheid Anlass
für eine derartige Annahme. Dass bei derartigen Bürobetrieben keine vorab
abzusetzenden Heiz- und Betriebskosten entstehen, hat auch der BGH in seiner
Entscheidung vom 08.03.06 (VIII ZR 78/05) entschieden. Es wäre Sache der Beklagten
gewesen vorzutragen, dass durch die konkreten Gewerbe Mehrkosten entstünden.
Soweit Papiertonnen "ständig überfüllt" seien, sind tatsächlich entstandene Mehrkosten
gerade nicht dargetan. 2 Papiertonnen, die 14-tägig abgeholt werden, sind für ein Objekt
dieser Größenordnung (1.000 qm, 13 Wohneinheiten) auch ihne zusätzliches Gewerbe
angemessen.
Zu den Abrechnungen im einzelnen:
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Betriebskostenabrechnung
1.
Unstreitig durfte die Klägerin in die Betriebskostenabrechnung einen auf die Beklagten
entfallenden Anteil für die Antennengebühr von 82,64 Euro einstellen.
2.
Ebenso durfte die Klägerin für die Biotonne einen auf die Beklagten entfallenden Anteil
von 14,33 Euro einstellen.
3.
Hinsichtlich der Gartenpflege kann die Klägerin Kosten gegenüber den Beklagten nicht
geltend machen. Die Rechnung der ... datiert von 06.01.2004 und ist am 09.01.04
bezahlt worden, wie sich dem handschriftlichen Vermerk auf dieser Rechnung
entnehmen lässt. Damit ist der entsprechende Betrag nicht im abzurechnenden
Zeitraum 2003 abgeflossen, weshalb er auch in diese Abrechnung nach dem
Abflussprinzip nicht eingestellt werden darf. Insofern kann dahingestellt bleiben, ob in
dieser Rechnung Neuanlagekosten enthalten sind, wofür angesichts der vorgelegten
Rechnung vom 31.05.2003 nichts spricht.
4.
Unstreitig ist zu Recht ein auf die Beklagten entfallender Grundsteueranteil von 626,91
Euro in die Betriebskostenabrechnung eingestellt worden. Dass dieser
Grundsteuerbetrag insgesamt aufgrund des vorhandenen Gewerbes im Erdgeschoss
des Gebäudes erhöht gewesen wäre, ist nicht hinreichend substantiiert dargetan.
Insbesondere ergibt sich hierfür nichts aus dem vorgelegten Lohnsteuerbescheid vom
04.06.2003 oder dem Berechnungsblatt vom 29.11.2002.
5.
Der auf die Beklagten entfallende Anteil für die Haftpflichtversicherung beträgt unstreitig
8,89 Euro.
6.
Der auf die Beklagten entfallende Hausmüllanteil beträgt ebenso unstreitig 116,07 Euro.
Ein Vorwegabzug wegen des Gewerbes ist insoweit nicht erforderlich.
7.
Letztlich unstreitig entfällt auf die Beklagten ein Anteil für die Hausreinigung in Höhe von
267,75 Euro. Soweit die Beklagten rügen, die Kosten seien unwirtschaftlich hoch, ist
diese Rüge unsubstantiiert. Die Behauptung, die Beklagten hätten der Klägerin zwei
Unternehmen benannt, die deutlich billiger arbeiten würden, reicht insoweit nicht aus, da
keine Angaben zu den vereinbarten bzw. angebotenen Leistungen gemacht wurden.
Hinzu kommt noch, dass die Hausreinigungskosten, die nach der Berliner
Betriebskostenübersicht noch üblichen von 0,21 Euro pro Quadratmeter und Monat nicht
erreichen.
8.
Auch hinsichtlich des Hausstroms hat die Klägerin zu Recht einen auf die Beklagten
entfallenden Anteil von 302,38 Euro in die Betriebskostenabrechnung eingestellt Wie
zwischen den Parteien unstreitig geworden ist, hat die Klägerin gerade nicht nur
Abschläge in die Gesamtkosten einbezogen, sondern eben auch den überschießenden
Abrechnungsbetrag aus der Rechnung der Bewag vom 06.05.2003. Insoweit sind letztlich
im Jahre 2003 Gesamtzahlungen in Höhe von 3.238,49 Euro erfolgt. Die Berechnung
entspricht dem zulässigen Abflussprinzip.
Von diesem zulässig berechneten Gesamtbetrag hat die Klägerin die auf den Betrieb der
Heizung entfallenden Stromkosten nach dem dort angefallenen und abgelesenen
Verbrauch abgesetzt, das ist ein Betrag von 799,17 Euro, weshalb sich ein unter der
Position Hausstrom abzurechnender Gesamtbetrag von 2.439,32 Euro ergibt.
Soweit die Beklagten rügen, die Rechnung vom 21.04.2004 sei ihnen unvollständig
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Soweit die Beklagten rügen, die Rechnung vom 21.04.2004 sei ihnen unvollständig
übersandt worden, ist dies richtig, aber im Ergebnis nicht zu beanstanden. Aus diesem
übersandten und auch zur Akte gereichten dritten Blatt der Rechnung ergeben sich
lediglich die im Jahre 2003 zu leistenden Vorschüsse. Auf den Abrechnungsbetrag in
dieser Rechnung kommt es für die Abrechnung der Betriebskostenvorschüsse für 2003
nicht an.
Schließlich geht auch die Argumentation der Beklagten, die Stromkosten seien
unwirtschaftlich hoch, Ins Leere. Allein der Hinweis auf die statistischen Werte der
Berliner Betriebskostenübersicht genügt der Darlegungslast des Mieters hinsichtlich
eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht (vgl. Landgericht Berlin GE 05,
Seite 1129).
9.
Demgegenüber durfte die Klägerin keine Schornsteinfegerkosten also Kehrgebühren in
die Allgemeine Betriebskostenabrechnung einfließen lassen. Dieser Posten hätte
korrekterweise in der Heizkostenabrechnung auftauchen können. Die
Schornsteinfegerkehrgebühren sind entsprechend der Auffassung der Beklagten
zwingend nach § 7 Heizkostenverordnung abzurechnen, da sich im Gebäude eine
zentrale Heizanlage befindet. Etwas anderes ergibt sich weder aus § 4 Abs. 3 c Nr. 12
des Mietvertrages noch aus § 2 Nr. 12 der Betriebskostenverordnung. Denn diese
Regelungen betreffen lediglich Einzelfeuerstätten, also beispielsweise das Reinigen eines
Ofen- oder Kaminschornsteins.
10.
Für die Position Lüftungswartung hat die Klägerin einen umlagefähigen Betrag nicht
hinreichend substantiiert. Der Rechnung der Firma ... vom 17.03.2003 ist ein konkreter
auf die Wartung der Lüftungsanlagen entfallender Anteil weder zu entnehmen noch zu
schätzen. Die Firma hat insoweit lediglich eine Gesamtstundenanzahl nebst zwei
Fahrzeugpauschalen und zwei installierten Geräten aufgeführt. Dass tatsächlich 3,5
Stunden auf den Reparaturanteil dieser Rechnung entfielen, wie die Klägerin die
behauptet, ist durch nichts konkretisiert. Die Beweisantritte der Klägerin laufen insoweit
auf Ausforschungsbeweise hinaus. Demgemäß kann dahingestellt bleiben, ob die
Lüftungswartung trotz fehlender ausdrücklicher Vereinbarung auf die Mieter umgelegt
werden kann oder ob aus dem Auftauchen eines Betrages unter dieser Position in den
Nebenkostenabrechnungen für 2000 und 2002 bereits eine konkludente vertragliche
Vereinbarung zwischen den Parteien geschlossen worden ist.
11.
Zu Recht hat die Klägerin einen auf die Beklagten entfallenden Anteil von 100,47 Euro für
Niederschlagswasser in die Betriebskostenabrechnung eingestellt. Sie hat hier –
entgegen dem ursprünglichen Sachvortrag der Beklagten – neben fünf Abschlägen
Abschlagszahlungen auch eine Zahlung auf die Endabrechnung der ... gemäß Rechnung
vom 07.03.2003 eingestellt. Dass die Berechnung als solche korrekt erfolgte, ist
zwischen den Parteien unstreitig.
Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass für den Zeitraum
vom 04.03. bis 31.12.2003 eine Endabrechnung bisher nicht vorliegt. Dieses Vorgehen
entspricht dem Abflussprinzip.
12.
Zu Recht hat die Klägerin für Papiermüll einen auf die Beklagten entfallenden Anteil von
14,75 Euro in die Betriebskostenrechnung eingestellt. Dass diese Kosten in dieser Höhe
angefallen sind, ist zwischen den Parteien unstreitig. Soweit die Beklagten rügen, die
beiden Papiertonnen seien ständig mit Gewerbemüll überfüllt, ist dies für die
Nebenkostenabrechnung unerheblich. Denn das Vorhandensein von zwei Papiertonnen,
die 14-tägig geleert werden, ist bei einem Objekt dieser Größenordnung (1000 qm
Wohnfläche, 13 Wohneinheiten) jedenfalls nicht unangemessen. Ob ein Anspruch der
Beklagten darauf besteht, dass weitere Papiermülltonnen auf Kosten der Gewerbemieter
aufgestellt werden müssen, kann hier dahingestellt bleiben.
Unstreitig handelt es sich insoweit auch nicht um nur für die Gewerbemieter aufgestellte
Papierrecyclingtonnen, da diese, wie unstreitig geworden ist, bereits im Jahre 2000
aufgestellt wurden, als Gewerbe im Gebäude noch nicht vorhanden war.
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Die Entrümpelung, die unter sonstigen Betriebskosten in die Abrechnung eingeflossen
ist, ist nicht umlegbar. Insoweit handelt es sich nicht um regelmäßig anfallende Kosten in
diesem Objekt. Die Umlagefähigkeit ergibt sich auch nicht daraus, dass die Klägerin die
Mieter aufgefordert hat, die vorhandenen Altmatratzen zu entsorgen.
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Für die Straßenreinigung entfällt auf die Beklagten ein Anteil von unstreitig 97,39 Euro.
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Für den Winterdienst entfällt auf die Beklagten unstreitig ein Anteil von 83,81 Euro.
16.
Zu Recht hat die Klägerin auch einen auf die Beklagten entfallenden Anteil von 317,11
Euro für die Gebäudeversicherung in die Abrechnung eingestellt. Soweit die Beklagten
rügen, der Betrag sei überhöht und verstoße gegen das Wirtschaftlichkeitsprinzip, geht
diese Rüge ins Leere. Die Klägerin hat insoweit einen durchaus üblichen Vertrag mit der
... abgeschlossen, der zu den üblichen Absicherungen auch eine Versicherung gegen
Elementarschäden umfasst. Diese ist auch umlegbar (vgl. Langenberg, 3. Auflage,
Betriebskostenrecht A Rdnr. 97). Dies gilt auch für den Berliner Bereich, auch wenn
bestimmte Elementarschäden wie Erdbeben oder Überschwemmungen eher nicht zu
erwarten sind. Im übrigen wird auf das oben Gesagte zur Substantiierungspflicht der
Beklagten hingewiesen.
Nach Addition der zu Recht in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Anteile, die
auf die Beklagten entfallen, ergeben sich Gesamtbetriebskosten für die Beklagten in
Höhe von 2.032,50 Euro.
II.
1.
An Wasserkosten sind gemäß der Abrechnung der Firma K vom 04.06.2004 463,22 Euro
entstanden. Soweit die Beklagten rügen, die abgerechneten Einheiten von 102, 152
seien nicht nachvollziehbar, hat die Klägerin nunmehr substantiiert dargetan, dass sich
hier der Gesamtwasserverbrauch aus dem auf den alten Wasserzählern, dem auf den
neuen Wasserzählern sowie dem Warmwasserverbrauch zusammensetzt. Die
abgelesenen Werte und die Berechnung als solche sind zwischen den Parteien nunmehr
unstreitig. Die Kostenberechnung der Wasserbetriebe gemäß Rechnung vom 07.03.2003
ist nach dem Abflussprinzip ebenfalls nicht zu bestanden.
2.
Auch die Heizkostenabrechnung ist nicht zu beanstanden. Insoweit ist ein auf die
Beklagten entfallender Anteil von 1.564,76 Euro ordnungsgemäß berechnet worden.
Soweit die Beklagten rügen, die Heizkostenabrechnung sei nach dem Leistungsprinzip
erfolgt, ergibt sich hierfür nichts aus der Abrechnung vom 04.06.2004. Die Abrechnung
der Firma ... vom 29.04.03 wurde gerade nach den Abschlagsbeträgen für 2003 sowie
dem Nachzahlungsbetrag für die Zeit bis März 2003 zusammengesetzt. Die weiteren
Kosten sind ebenso im Jahre 2003 entstanden. Soweit die Beklagten zunächst die
entstandenen Kosten deshalb bestritten haben, weil die Rechnungen für die Heizkosten
nicht übersandt worden waren, geht diese Rüge nunmehr ins Leere, da die Rechnungen
zwischenzeitlich zur Akte gelangt sind.
Wegen der weitergehenden Einzelheiten wird auf die Abrechnung der Firma ... vom
04.06.2004 Bezug genommen.
Nach alledem ist ein auf die Beklagten entfallender Heizkostenanteil von 1.564,76 Euro
zu Recht in die Gesamtabrechnung eingestellt worden.
III.
Nach alledem berechnet sich die Klageforderung wie folgt:
75
76
77
78
Diese Forderung ist gemäß §§ 286, 288 BGB zu verzinsen.
Die weitergehende Klage war demgegenüber abzuweisen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 1.243,25 Euro.
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