Urteil des AG Berlin-Mitte, Az. 103 C 94/07

AG Berlin-Mitte: wohnung, beweis des gegenteils, gesetzliche vermutung, vermieter, gebäude, ausstattung, gemeinde, geschoss, zustand, öffentlich
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Gericht:
AG Berlin-Mitte
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
103 C 94/07
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 558 BGB, §§ 558ff BGB, § 558a
Abs 3 BGB, § 558d Abs 3 BGB
Wohnraummiete: Anwendung eines qualifizierten Mietspiegels
bzw. eines Parteigutachtens auf ein Mieterhöhungsverlangen
bezüglich einer über den nach dem Mietspiegel höchst
zulässigen Mietzins hinausgehenden Mieterhöhung
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die
Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer 32,64 qm großen Wohnung im 5.
Geschoss des Hauses P.straße, Berlin. Die vereinbarte Miete betrug nach dem Vertrag
aus dem Jahr 1999 201,86 EUR (394,81 DM). Die Klägerin verlangte mit einem
Mieterhöhungsverlangen vom 26. Februar 2002, für dessen Inhalt auf Bl. 9, 10 d. A.
genommen wird, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher
218,72 EUR um monatlich 24,12 EUR auf monatlich 242,84 EUR ab dem 01. Mai 2007.
Dem Mieterhöhungsverlangen war das Sammelgutachten des von der Industrie- und
Handelskammer öffentlich bestellt und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. B.
beigefügt, für dessen Inhalt auf Bl. 11 bis 30 d. A. Bezug genommen wird. Das
Zustimmungsverlangen wurde dem Beklagten am 27. Februar 2007 durch Boten
zugestellt.
Die Klägerin behauptet:
Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 2 BGB sei eingehalten. Die Nettokaltmiete habe am
01. Mai 2004 181,48 EUR betragen. Die letzte Änderung der Nettokaltmiete liege
gerechnet vom Zeitpunkt der Geltendmachung des Erhöhungsverlangens länger als ein
Jahr zurück. Die Behauptung, die verlangte Miete übersteige die ortsübliche
Vergleichsmiete nicht, sei eine ausreichend substan-ziierte Tatsachenbehauptung (vgl.
BverfG NJW-RR 1993, 1485). Ein Sachverständigengutachten sei auch beim Vorliegen
eines qualifizierten Mietspiegels einzuholen. Es sei das genauere Beweis-mittel. Für §
287 ZPO sei unter Heranziehung des qualifizierten Mietspiegels kein Raum. Das Gericht
sei gehalten, den Sachverhalt durch Einholung eines Sachverständigengutachtens
gemäß § 286 ZPO vollständig aufzuklären. Dies sei ein Umkehrschluss aus dem Urteil
des BGH, GE 2005, 663. Andernfalls werde der Vermieter in seinem Eigentumsrecht aus
Art. 14 GG und dem Anspruch auf effektiven Rechtsschutz gemäß Art. 19 Abs. 4 GG
verletzt.
Sämtliche erforderlichen Angaben zur Wohnung seien im Zustimmungsverlangen und
auf Seite 18 des Gutachtens enthalten. Auf Seite 19 seien die ortsüblichen
Vergleichsmieten auf der Basis des Berliner Mietspiegels 2005 zutreffend benannt. Der
qualifizierte Mietspiegel sei veröffentlicht, jedermann zugänglich und deshalb allgemein
bekannt. Es genügten die Angaben zur Wohnung, die den Mieter in die Lage versetzten,
seine Wohnung in das zutreffende Mietspiegelfeld einzuordnen. Wenn ein Gutachten
über vergleichbare Wohnungen einer Wohnungsanlage mit verschiedenen
Wohnungstypen jeweils gleicher Ausstattung erstellt werde, genüge es, wenn der
Sachverständige einige Wohnungen jedes Wohnungstyps besichtige und für jeden Typ
ein generalisierendes Gutachten fertige. Vorliegend handele es sich um eine einheitliche
Blockbebau-ung, bei der die Wohnungen eine vergleichbare Ausstattung und das selbe
Baujahr sowie den selben Sanierungszustand aufwiesen. Deshalb sei die Besichtigung
von zwei repräsentativen Basiswohnungen durch den Sachverständigen ausreichend
gewesen.
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gewesen.
Wohnung und Gebäude seien im Jahr 2002 grundsaniert und modernisiert worden.
Sämtliche Steigestränge seien erneuert worden. Es seien neue Bäder erstellt worden
einschließlich Arma-turen und Objekten, Einbauwanne bzw. – dusche, wandhängendes
WC, türhohe umlaufende Wandverfliesung, Fußbodenverfliesung, Strukturheizkörper als
Handtuchwärmer, hochwertige Sanierung des Eingangsbereichs und Treppenhauses. Bei
der Spanneneinordnung seien sämtliche Merkmalgruppen positiv, so dass der Oberwert
des Mietspiegelfeldes mit 6,32 EUR/qm gerechtfertigt sei. Zuzüglich des Zuschlags von
0,37 EUR/Qm für ein modernes Bad ergebe sich nach dem Mietspiegel eine ortsübliche
Vergleichsmiete von 6,69 EUR/Qm oder absolut 218,36 EUR. Wegen der individuellen
Bewertung durch den Sachverständigen B. ergebe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete
von 7,4399 EUR/qm, mithin von 242,84 EUR. Die Klägerin beziehe sich zum Beweis dafür
auf die Vernehmung des Gutachters B. und die Einholung eines
Sachverständigengutachtens.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Netto-Kaltmiete für die von ihm
innegehaltene Wohnung auf dem Grundstück P.straße in Berlin, 5. Geschoss, WE- Nr.
von derzeit monatlich 218,72 EUR um 24,12 EUR auf monatlich 242,84 EUR ab dem 01.
Mai 2007 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, dass das Mieterhöhungsverlangen unwirksam und die
Klage unzu-lässig sei. Berlin habe mit Stichtag vom 01. Oktober 2006 einen neuen
qualifizierten Mietspiegel 2007. Wenn der Vermieter die Mieterhöhung mit einem
Sachverständigengutachten begründe, müsse er gemäß § 558 Abs. 3 BGB gleichwohl im
Zustimmungsverlangen auf den entsprechen-den niedrigeren Wert des Mietspiegels
hinweisen. Der Vermieter müsse die Werte des konkreten Mietspiegelfeldes mitteilen.
Die Klägerin habe im Mieterhöhungsverlangen aber lediglich die Woh-nung in ein
Mietspiegelfeld eingeordnet, ohne deren Mietspiegelwerte konkret zu benennen. Es fehle
jegliche Begründung dafür, weshalb der qualifizierte Mietspiegel für die Wohnung des Be-
klagten nicht maßgeblich sein solle.
Es bestehe auch materiell-rechtlich kein Anspruch auf die Zustimmung. Die
Vermutungswirkung des § 558 d BGB könne nur durch die substanziierte Behauptung
einer fehlerhaften Erstellung des Mietspiegels widerlegt werden. Das Gutachten ersetze
einen derartigen substanziierten Vortrag nicht. Dort würden nur pauschale, ungeeignete
Bewertungsparameter in Ansatz gebracht. Die Wohnung des Beklagten verfüge über
keinen Balkon. Dem Beklagten sei auch nicht bekannt, dass es im Gebäude einen
abschließbaren Fahrradkeller gebe. Der Instandhaltungszustand des Gebäudes sei nicht
überdurchschnittlich. Der Hauseingang sei nicht hochwertig saniert. Die
Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB entfalle nur, wenn es sich um eine so
genannte "Ausreißerwohnung" handele, die sowohl hinsichtlich ihrer Ausstattung als
auch hinsichtlich ihrer Lage in ein Wohnungsmarktsegment gehöre, dass der Mietspiegel
nicht berücksichtige. Wenn der Höchstwert des Mietspiegelfeldes C 10 maßgebend wäre,
würde die ortsübliche Vergleichsmiete 6,32 EUR/qm betragen. Da der Beklagte bereits
eine Nettokaltmiete von 6,70 EUR/qm zahle, bestehe kein Anspruch auf Zustimmung
zur Mieterhöhung.
Für den weiteren Sach- und Streitstand wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst
Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Die Zustimmungsfrist des § 558 b Abs. 1 BGB
wurde durch das Zustimmungsverlangen der Klägerin vom 26. Februar 2007 in Gang
gesetzt. Das Zustimmungsverlangen ist formell wirksam. Es ist in der nach § 558 a Abs.
1 BGB geforderten Textform abgefasst. Zur Begründung wird – wie dies § 558 a Abs. 2
Nr. 3 BGB zulässt - auf ein mit Gründen versehenes Gutachten des öffentlich bestellten
und vereidigten Sachverständigen B. Bezug genommen. Das Gutachten war dem
Zustimmungsverlangen beigefügt. Auch die Tatsache, dass es sich um ein
Sammelgutachten handelt und der Sachverständige nur die beiden auf Seite 9 des
Gutachtens bezeichneten Basiswohnungen besichtigt hat, führt nicht dazu, dass es kein
Gutachten im Sinne des § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB wäre. Das Gericht ist der Ansicht, dass
das Zustimmungsverlangen auch den Anforderungen des § 558 a Abs. 3 BGB
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das Zustimmungsverlangen auch den Anforderungen des § 558 a Abs. 3 BGB
entspricht. Es liegt in Berlin ein qualifizierter Mietspiegel vor, bei dem Vorschrift des §
558 d Abs. 2 BGB eingehalten ist. Die streitgegenständliche Wohnung wird vom
Mietspiegel auch erfasst. Der Vermieter hat nach dem Wortlaut des § 558 a Abs. 3 BGB
die Angaben für die Wohnung, die der Mietspiegel enthält, auch dann mitzuteilen, wenn
er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt. Der Mietspiegel enthält
aber keine Angaben zu den Merkmalen der konkreten Wohnung. Vielmehr enthält er
Angaben zur Mietpreisspanne für das Mietspiegelfeld, in das die Wohnung einzuordnen
ist. Der Vermieter muss deshalb bei einem nicht mit dem Mietspiegel begründeten
Erhöhungsverlangen angeben, welche Preisspanne der Mietspiegel vorsieht und welche
konkrete Miete für die Wohnung nach dem Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete
ist. Dies ergibt sich auch aus dem Sinn und Zweck der Regelung des § 558 a Abs. 3 BGB.
Die Angaben sollen im Hinblick auf die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB dem
Mieter eine Überprüfung an-hand des qualifizierten Mietspiegels ermöglichen und das
Erhöhungsverfahren transparenter machen (Palandt-Weidenkaff, BGB, 65. A., Rdnr. 13
zu § 558 a BGB). Dazu gehört es nach An-sicht des Gerichts auch, dass der Mieter gleich
erkennen kann, ob eine über den Mietspiegelwerten liegende Miete verlangt wird.
Hier sind aber im Gutachten auf Seite 18 die Mietspiegelfelder nebst Preisspanne und
Mittelwert aufgeführt. Das Gutachten ist als Anlage des Mieterhöhungsverlangens dem
Mieter zugestellt worden. Der Mieter muss sich das Gutachten ohnehin im eigenen
Interesse sorgfältig durchlesen. Im Inhaltsverzeichnis auf Seite 2 des Gutachtens ist
auch aufgeführt "9. Mietspiegeldiskussion". Dies reicht aus, um dem Mieter mit
zumutbarem Aufwand die benötigten Informationen zu für ihn maßgeblichen
Mietspiegelwerten zu vermitteln.
Die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB wurde eingehalten. Die Frist lief am 31. Juli
2007 ab. Die Klageschrift ging am 27. Juli 2007 bei Gericht mit dem Kostenvorschuss ein,
so dass die Klägerin alles für eine alsbaldige Zustellung erforderliche getan hatte. Da der
Beklagte nicht gerügt hat, dass die Wartefrist und die Kappungsgrenze nicht eingehalten
seien, geht das Gericht davon aus, dass es sich bei der Angabe der am 01. Mai 2004
geschuldeten Nettokaltmiete von 181,48 EUR um einen Irrtum handelt und dass
tatsächlich die vertraglich vereinbarte Miete auch zu diesem Zeitpunkt geschuldet war.
Die Klage ist aber unbegründet. Die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt den vom
Beklagten bereits gezahlten Nettokaltmietzins von 6,70 EUR/qm bzw. 218,72 EUR nicht.
Der Oberwert des Mietspiegels weist für die Wohnung einen Betrag von 6,32 EUR/qm
aus. Hinzu kommt ein Zu-schlag für ein modernes Bad von 0,37 EUR/qm, so dass die
ortsübliche Vergleichsmiete 6,69 EUR/qm beträgt.
Gemäß § 558 d Abs. 3 BGB wird bei einem qualifizierten Mietspiegel, der gemäß § 558 d
Abs. 2 BGB alle zwei Jahre fortgeschrieben wird, vermutet, dass die dort bezeichneten
Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Dies ist eine gesetzliche
Vermutung gemäß § 292 ZPO. Danach ist der Beweis des Gegenteils zulässig, soweit
nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. Der Berliner Mietspiegel ist unstreitig ein
qualifizierter Mietspiegel. Er wird alle zwei Jahre fortgeschrieben. Der Mietspiegel 2005
wurde im Sommer diesen Jahres durch den Mietspiegel 2007 abgelöst. Wenn bereits der
nach dem Mietspiegel höchstzulässige Mietzins gezahlt wird, und der Vermieter die
Zustimmung zu einer darüber hinaus gehenden Mieterhöhung verlangt, muss er die
Vermutung des § 558 Abs. 3 BGB widerlegen. Dazu gehört zunächst substanziierter
Vortrag dazu, warum der qualifizierte Mietspiegel nicht die ortsübliche Vergleichsmiete
angeben soll und warum die Wohnung mit ihren Merkmalen vom Mietspiegel nicht
erfasst wird.
Dazu enthält weder das Gutachten noch der klägerische Vortrag im Prozess
hinreichende Angaben. Der Sachverständige hat die streitgegenständliche Wohnung
nicht besichtigt und auch keine andere der 67 Wohnungen in der P.straße. Besichtigt
wurden nur zwei Wohnungen in den Häusern S. und A. N.. Bereits daraus folgt, dass der
Sachverständige keine konkrete Überprüfung der Vergleichbarkeit der
streitgegenständlichen Wohnung mit den auf Seite 13 des Gutachtens aufgeführten
Vergleichswohnungen durchgeführt hat. Bei den Vergleichswohnungen sind auch zwei
Wohnungen in Wilmersdorf aufgeführt, von denen die eine erheblich günstiger und die
andere erheblich teuerer als die streitgegenständliche Wohnung ist. Zum Zustand dieser
Wohnungen lässt sich dem Gutachten nichts entnehmen. Die Behauptung der Klägerin,
dass alle Wohnungen im N.viertel umfangreich instand gesetzt und modernisiert worden
seien, trifft nach Kenntnis des Gerichts außerdem nicht zu. Es sind in anderen
Abteilungen des Amtsgerichts Mitte anhängige Klagen teilweise zurückgenommen
worden, weil sich herausgestellt hat, dass die dort streitgegenständlichen Wohnungen
nicht saniert waren.
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Es finden § 558 d BGB und der qualifizierte Mietspiegel Anwendung und nicht ein
Parteigutachten, wenn es sich bei der Wohnung nicht um eine Ausreißerwohnung
handelt, die aufgrund ihrer Beschaffenheit nicht mit den Kriterien des Mietspiegels zu
erfassen wäre ( LG Berlin, Urteil vom 10. September 2004, Az: 63 S 145/04, Fundstelle
juris). Die Orientierungshilfe zum Mietspiegel, die als solche nicht der
Qualifikationswirkung unterfällt, wird seitens des Gerichts im Rahmen des § 286 ZPO zur
Ermittlung der ortsüblichen Miete angewandt. Außerdem zahlt der Beklagte bereits eine
Miete, die dem Oberwert des Mietspiegels entspricht.
Hier ist nicht ersichtlich, weshalb die streitgegenständliche Wohnung eine vom
Mietspiegel nicht hinreichend erfasste Ausreißerwohnung sein soll. Der Berliner
Mietspiegel enthält eine Orien-tierungshilfe für die Spanneneinordnung, in der alle von
der Klägerin und vom Sachverständigen angeführten besonderen Merkmale
berücksichtigt sind. Dazu gehören z. b. auch eine bevorzugte Citylage in guter Wohnlage
beim Wohnumfeld oder ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand des Gebäudes
beim Merkmal Gebäude. Ein repräsentatives oder hochwertig saniertes Treppen-haus
mit z. B. Spiegeln oder Marmor wird ebenfalls berücksichtigt. Letzteres liegt bei dem
streit-gegenständlichen Plattenbau auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht einmal
vor. Das Foto eines Eingangsbereichs im Anhang zum Gutachten zeigt keinen derartig
hochwertigen Zustand.
Der Zeuge B. wird zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht vernommen. Es wird
auch kein Sachverständigengutachten eingeholt. Beides würde zu einer unzulässigen
Ausforschung führen. Die pauschale Behauptung, die verlangte Miete würde die
ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen, reicht nach der Einführung des § 558 d
Abs. 3 BGB durch das Mietrechts-reformgesetz im Jahr 2001 bei Vorliegen der dort
genannten Voraussetzungen nicht mehr aus. Das Gericht stellt insoweit nicht, wie dies
bei dem im Jahr 1999 vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Sachverhalt der
Fall war, Anforderungen, die im Gesetz keine Stütze finden. Der Gesetzgeber hat
vielmehr mit Einführung des § 558 d BGB die Bedeutung von qualifizierten Mietspiegeln
erheblich gestärkt. Dies verstößt nicht gegen Art. 14 GG, denn es bleibt dem Vermieter
unbenommen, darzulegen, weshalb seine Wohnung vom Mietspiegel nicht erfasst wird.
Aufgrund des vergleichsweise breiten statistischen Datenmaterials erscheint ein
Mietspiegel gegenüber dem Sachverständigengutachten als das grundsätzlich
überlegene Beweismittel (LG Potsdam, Urteil vom 30. September 2004, Az: 11 S 27/04,
Fundstelle juris, Seite 3; LG Freiburg, Urteil vom 12. März 2002, Az: 9 S 130/01,
Fundstelle juris, Seite 4). Dieser in § 558 d Abs. 3 BGB zum Ausdruck kommenden
Wertung des Gesetzgebers folgt das Gericht. Da nach § 558 Abs. 2 BGB die ortsübliche
Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die in der Gemein-de oder
einer vergleichbaren Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren
vereinbart oder geändert worden sind, ist auf die gesamte Gemeinde abzustellen und
nicht auf einen kleinen Teil der Gemeinde wie das N.viertel in Berlin, den der
Sachverständige fast ausschließlich seinem Gutachten zugrunde legt.
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