Urteil des AG Berlin-Mitte vom 15.03.2017
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Gericht:
AG Berlin-Mitte
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 C 180/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 558 BGB, §§ 558ff BGB
Wohnraummiete: Laminatfußboden als wohnwerterhöhendes
Merkmal
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB ist mit fristwahrendem Eingang der Klage bei
Gericht und Zustellung gem. § 167 ZPO eingehalten.
Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen ist formell nicht zu beanstanden.
Das Form- und Begründungserfordernis aus § 558 a BGB ist eingehalten, denn die
Schriftform ist gewahrt und das Zustimmungsverlangen hinreichend begründet und
erläutert. Insbesondere ist die Kappungsgrenze ausreichend begründet, denn die für die
Ermittlung der Kappungsgrenze benötigten Informationen sind benannt bzw. der
Beklagten bekannt.
Die Beklagte ist nicht gem. § 558 BGB zu der nur noch streitigen und nur noch
klagegegenständlichen Mieterhöhung um weitere 12,86 Euro verpflichtet. Zwar ist die
Frist aus § 558 Abs. 1 BGB ebenso wie die 20%-Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB
eingehalten, allerdings ist das ausschließlich noch streitige Sondermerkmal
"Hochwertiger Bodenbelag" nicht gegeben. Die Klägerin als Anspruchstellerin ist dafür
darlegungs- und beweispflichtig, dass der in der Wohnung der Beklagten verlegte
Laminatfußboden einen "Hochwertigen Bodenbelag" i. S. d. Berliner Mietspiegels 2005
darstellt. "Hierbei handelt es sich um einen hochwertigen Teppichboden (besser als
Naqdelfilz ) wie auch um einen Parkettboden o. Ä.. Ebenso fallen hierunter hochwertige
Fliesenböden. Wesentlich ist, dass sich der Bodenbelag in einem guten Zustand befindet
und in der überwiegenden Zahl der Wohnräume vorhanden ist" (in Berliner Mietspiegel
2005 10.1.). Da dieses Sondermerkmal einen Bodenbelag in der überwiegenden Zahl
der Wohnräume voraussetzt, kommt es auf die zwischen den Parteien streitige Qualität
der Fußbodenfliesen in Küche und Bad der streitgegenständlichen Wohnung jedenfalls
nicht an. Maßgeblich ist vielmehr, ob der unstreitig in der gesamten übrigen Wohnung
und damit in der überwiegenden Zahl der Wohnräume verlegte Laminatboden einen
hochwertigen Bodenbelag i. S. d. Berliner Mietspiegels darstellt. Bei den in dem Berliner
Mietspiegel aufgelisteten Sondermerkmalen ist eine "eigene Wohnqualität gegeben.. und
die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete weicht in wesentlichem Umfang von der für
sonst vergleichbaren Wohnraum ab..". "Gegenüber einer Standardwohnung weicht die
Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete von den nach der Mietspiegeltabelle unter
Berücksichtigung der Orientierungshilfe ermittelten Mietwerten.." (so Berliner Mietspiegel
2005 a. a. O.) um die benannten Beträge ab und das sind für das Sondermerkmal
"Hochwertiger Bodenbelag" 0,24 Euro/qm. Anhand dieser Grundüberlegung und dem
Wortlaut ist deshalb zu ermitteln, ob der streitgegenständliche Laminatboden einen
"hochwertigen Bodenbelag" darstellt. Nach der zitierten Definition muss ein hochwertiger
Laminatboden also mindestens besser sein als ein Nadelfilz, aber auch mit einem
Parkettfußboden oder Ähnlichem vergleichbar sein. Entgegen der von der Einzelrichterin
in dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 24.02.2006 – 65 S 335/05 – vertretenen
Auffassung, dass ein Laminat auch durchschnittlicher Qualität erst recht das
Sondermerkmal "hochwertiger Bodenbelag" ausfülle, weil auch ein "recht einfacher
Teppichboden mit relativ geringer Qualität als hochwertig anzusehen.." sei, widerlegt
dieser letzte Teil des ersten Satzes der Mietspiegeldefinition diese Auffassung, denn ein
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dieser letzte Teil des ersten Satzes der Mietspiegeldefinition diese Auffassung, denn ein
einfacher Teppichboden ist mit der weiteren beispielhaften Aufzählung eines
hochwertigen Bodenbelages durch "Parkett o. Ä." keinesfalls vergleichbar. Vielmehr
muss sich ein Teppichboden nach Preis, Qualität und Gebrauchswert einem (auch nur
einfachen) Parkettboden annähern, um als hochwertiger Bodenbelag einzuordnen zu
sein. Dies wird durch die oben zitierte Einführungsbegründung zu 10.1 des Berliner
Mietspiegels 2005 bestätigt, denn die durch die Sondermerkmale gegebene "eigene
Wohnqualität" und der Umstand, dass durch die Sondermerkmale "die Höhe der
ortsüblichen Vergleichsmiete in wesentlichem Umfang von der für sonst vergleichbaren
Wohnraum abweicht", muss zur Folge haben, dass nur einem überdurchschnittlicher
Bodenbelag eine darüberhinausgehende "eigene Wohnqualität" zugesprochen werden
kann. Außerdem muss dieser Bodenbelag im Vergleich zu den anderen Wohnungen mit
einer ortsüblichen Vergleichsmiete des Oberwertes der maßgeblichen Spanne auch noch
"im wesentlichen Umfang.." positiv abweichen, damit der weiteren Zuschlag des
Sondermerkmals zu berücksichtigen ist. Somit ist Maßstab für einen "hochwertigen
Bodenbelag" ein (ggfls. auch einfacher) Parkettboden. Ein ähnlicher Bodenbelag oder ein
Teppichboden, der in der Art besser als Nadelfilz sein muss (nur dies ist mit dem
Klammerzusatz zur Oberflächenstruktur des Teppichbodens angegeben) müssen
danach überdurchschnittlich sein, um mit einem Parkettboden vergleichbar und damit
hochwertig zu sein. Ein Parkettboden ist ein Naturprodukt unter Verwendung
hochwertigen Holzes und in der Regel aufwendiger, optischer Verlegung. Es handelt sich
um einen Bodenbelag der oberen Preisklasse möglicher Bodenbeläge, der ein
angenehmes Raumklima schafft und der für eine besondere Wohn- und Benutzerqualität
steht. Ein Laminatboden durchschnittlicher Preisklasse und Qualität reicht daran nicht
heran. Zwar soll mit einem Laminatboden ein Parkettboden optisch imitiert werden,
allerdings hat das Laminat gewöhnlich eine Kunststoffoberfläche, besteht überwiegend
aus gepreßtem Papier und hat nur einen minimalen Holzkern. Die Schlagfestigkeit und
Trittschalldämmung beider Bodenbeläge mögen sich je nach den jeweiligen Preisklassen
annähern ebenso wie die Reinigungseigenschaften, die gegenüber einem Teppichboden
jedenfalls besser scheinen. Stoß- und Kratzschäden sind aber auf einem Parkettboden
polier- bzw. behebbar und demgegenüber auf der dünnen und nicht schleifbaren
Oberfläche des Laminats irreparabel, so dass seine übliche Nutzung auf Dauer dazu
führt, dass er unansehnlich wird. Die Eigenschaften eines Parkettbodens werden danach
von einem Laminatboden nur erreicht, wenn er aus dem oberen Preissegment stammt,
weil er eine naturähnliche Oberfläche und überdurchschnittliche Qualität und Güte hat.
Ausweislich des eingereichten Rechnungsbeleges ist der hier streitgegenständliche
Laminatboden dieser Preisklasse und damit Qualität und Güte nicht zuzuordnen, denn
seine Material-, Liefer- und Verlegekosten sind allenfalls als durchschnittlich einzustufen.
Weder ein durchschnittlicher Laminatboden noch ein durchschnittlicher Teppichboden
sind aber mit einem Parkettboden vergleichbar, so dass sie keinen hochwertigen
Bodenbelag i. S. d. des Berliner Mietspiegels 2005 darstellen. Eine mit einem
durchschnittlicher Laminatboden ausgestattene Wohnung, deren ortsübliche
Vergleichsmiete dem Oberwert der maßgeblichen Spanne entspricht, gibt dessen
Wohnqualität zureichend wieder, ohne dass zusätzlich der Zuschlag für das
Sondermerkmal gerechtfertigt wäre. Die geforderte besondere Wohnqualität und
wesentliche Abweichung zu den anderen Wohnungen einer ortsüblichen Vergleichsmiete
des Oberwertes der Spanne wird durch einen lediglich durchschnittlichen Laminatboden
nicht vermittelt, so dass das Sondermerkmal nicht gegeben ist.
Deshalb bedarf keiner gerichtlichen Entscheidung mehr, ob dass Alter von nur 2 Jahren
des streitgegenständlichen Laminats bereits ausschließt, dass er sich nicht in einem
guten Zustand befinden könnte, oder ob die unstreitige geringfügige Fugenbildung
überhaupt geeignet wäre, seinen zeitbedingt indizierten guten Zustand zu widerlegen.
Die Nebenentscheidungen folgen aus § 91 ZPO und aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Die Berufung wird nicht zugelassen, weil der Rechtsstreit keine grundsätzliche
Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der zuständigen Berufungskammer
erforderlich macht.
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