Urteil des AG Berlin-Mitte vom 14.03.2017

AG Berlin-Mitte: wohnung, bauarbeiten, mietzins, lärm, minderung, baustelle, balkon, berechnungsgrundlage, vermieter, verrechnung

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Gericht:
AG Berlin-Mitte
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
7 C 147/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
§ 536 Abs 1 BGB
Wohnraummiete: Mietminderung wegen Baulärms durch eine
Großbaustelle auf der gegenüberliegenden Straßenseite
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn
nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Klägerin verlangt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und die Zahlung von
Mietzins.
Die Beklagten sind aufgrund Mietvertrages vom 1.7.1972 Mieter einer im 10. OG in der A
straße ... (alt: Nr. 4) gelegenen Wohnung. Diese ist 88,34 qm groß und verfügt über ein
modernes Bad sowie in den Merkmalsgruppen 1-4 der Orientierungshilfe für die
Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2005 über überwiegend positive
Wohnwertmerkmale. Seit dem 1.3.2003 beträgt die monatliche Nettokaltmiete 376,09
Euro. Aufgrund einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen beträgt der
Bruttomietzins seit Juli 2004 581,94 Euro.
Die Wohnung der Beklagten wurde unter Inanspruchnahme öffentlicher Fördergelder und
insbesondere eines zinsverbilligten Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau
modernisiert.
Seit Oktober 2004 wird in der A straße gegenüber der Wohnung der Beklagten das
Freizeit- und Shoppincenter A realisiert. Hierfür wurde die viel befahrene A straße
gesperrt. Zu Beginn der Bauarbeiten wurde die ursprünglich vorhandene Parkplatzfläche
aus Beton ebenso wie die A straße mit Preßlufthammern aufgerissen und 100 Bäume
gefällt. Es wurde ein 5 Meter tiefer Graben ausgehoben, der unter Einsatz von
Dampframmen mit Metallblech ausgekleidet wurde. Es fanden Tiefbauarbeiten statt und
verunreinigtes Grundwasser wurde abgepumpt. Durch die Bauarbeiten waren in der
Wohnung der Beklagten Erschütterungen spürbar. Es entwickelten sich Schmutz und
Baustaub. Der Balkon der Wohnung war nicht nutzbar. Teilweise wurde das Wasser in der
Wohnung der Beklagten abgestellt und Stromausfälle waren zu verzeichnen. Wegen der
Bauphasen im einzelnen wird auf Bl. 62 d. A. Bezug genommen. Aufgrund mehrerer
Anträge der Arbeitsgemeinschaft Baugrube A (Bl. 42-44 d. A.) wurden seit April 2005 von
der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Ausnahmezulassungen gemäß § 8 LärmVO
für einen 24-Stunden-Betrieb erlassen (Bl. 41 d. A.). Der hiernach zulässige Lärmpegel
wurde teilweise überschritten und die Ruhezeiten nicht eingehalten. Flutlicht strahlte in
die Wohnung der Beklagten. Aufgrund der Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten
gewährte die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 21.10.2005 eine monatliche
Mietminderung in Höhe von 10 % der Nettokaltmiete ab Januar 2005 ohne Anerkennung
einer Rechtspflicht. Auf die sich danach ergebende Gesamtmiete von 544,33 Euro
leisteten die Beklagten in der Zeit von Januar 2005 bis Februar 2006 nur Teilzahlungen,
so daß sich nach Berechnung der Klägerin ein Zahlungsrückstand von 1454,87 Euro
ergibt. Wegen der geleisteten Zahlungen im einzelnen wird auf die Klageschrift (Bl. 4 d.
A.) Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 5.12.2005, wegen dessen Inhalt im einzelnen auf Bl. 9-12 d. A. Bezug
genommen wird, verlangte die Klägerin von den Beklagten unter Berufung auf den
Berliner Mietspiegel 2005 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 451,31
Euro ab dem 1.3.2006. Die Klägerin bestreitet mit Nichtwissen die durchgeführten
Bauarbeiten und bestreitet einen 24-Stunden-Betrieb. Sie behauptet, daß durch die
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Bauarbeiten und bestreitet einen 24-Stunden-Betrieb. Sie behauptet, daß durch die
Bauarbeiten kein überdurchschnittlicher Lärm, der in einer Großstadt zu erwarten sei,
verursacht werde. Ihrer Ansicht nach müsse berücksichtigt werden, daß die
lärmintensive A straße für die Zeit der Bauarbeiten gesperrt worden sei und sie
behauptet, daß der Baulärm den üblichen Straßenlärm der A straße nicht übersteige.
Baulärmbedingte Beeinträchtigungen in der Wohnung der Beklagten seien aufgrund
deren Lage ausgeschlossen. Sie behauptet ferner, die Zinsverbilligung des für die
Modernisierung gewährten Darlehens betrage 2 % und der anzurechnende
Kürzungsbetrag betrage 0,1076 Euro/qm.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihnen
innegehaltene Wohnung auf dem Grundstück A straße in B, von derzeit monatlich
376,09 Euro um 75,22 Euro auf monatlich 451,31 Euro ab dem 1. März 2006
zuzustimmen
sowie
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1454,87 Euro
nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus §
247 BGB ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie meinen, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, da der dort berechnete
Kürzungsbetrag aufgrund der Inanspruchnahme von Fördermitteln nicht prüffähig sei.
Sie bestreiten mit Nichtwissen eine Zinsverbilligung von 2 %. Sie vertreten die Ansicht,
daß die Merkmalsgruppe 5 der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung negativ zu
bewerten sei, da ihrer Behauptung nach von einer gegenüberliegenden Diskothek in den
Abend- und Nachtstunden Lärm ausgehe.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze
nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
I) Mieterhöhung
Die Klägerin kann von den Beklagten nicht gem. § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung zu
der mit Schreiben vom 5.12.2005 verlangten Nettokaltmiete von 451,31 Euro verlangen.
Denn die Klägerin hat nicht schlüssig dargetan, daß die von ihr verlangte neue Miete
unter Berücksichtigung von § 558 Abs. 5 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt.
Unstreitig hat die Klägerin zur Modernisierung der Wohnung der Beklagten Drittmittel im
Sinne von. § 559 a Abs. 1 BGB erhalten, die gem. § 558 Abs. 5 BGB von dem
Jahresbetrag der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 1 BGB in Abzug zu
bringen sind. Zwar hat die Klägerin in der Anlage 1 zum streitgegenständlichen
Mieterhöhungsverlangen eine Anrechnung des Kürzungsbetrages aufgrund der
behaupteten Zinsverbilligung vorgenommen, doch ist dies nicht nachvollziehbar. Die
Berechnung des Kürzungsbetrages erfolgt bei der Inanspruchnahme zinsverbilligter
Darlehen dergestalt, daß zunächst die jährliche Zinsersparnis zu ermitteln ist
(Schmidt/Futterer, 8. A., § 558 RZ 226). Hierzu ist die prozentuale Zinsverbilligung auf
den maßgeblichen Darlehensbetrag anzuwenden, die sich wiederum aus einem
Vergleich zwischen dem Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der
Beendigung der Maßnahme mit dem tatsächlich vom Vermieter zu zahlenden Zinssatz
ergibt (zur Berechnungsmethodik Schmidt/Futterer aaO., § 558 RZ 226).. Die so
ermittelte prozentuale Zinsvergünstigung ist auf den maßgeblichen Darlehensbetrag
anzuwenden.
Diesen Erfordernissen genügt die in Anlage 1 vorgenommene Verrechnung nicht. Denn
hierin wird lediglich ein Kürzungsbetrag unter Anwendung einer Zinsverbilligung von 2 %
rechnerisch ermittelt. Die Errechnung der Zinsverbilligung selbst, auf die es gem. § 558
Abs. 5 BGB ankommt, fehlt.
Hierauf hatte das Gericht in der mündlichen Verhandlung vom 14.9.2006 auch
hingewiesen und Gelegenheit zur Berechnung des Umfangs der Zinsverbilligung von 2 %
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hingewiesen und Gelegenheit zur Berechnung des Umfangs der Zinsverbilligung von 2 %
gegeben. Die insoweit von der Klägerin mit Schriftsatz vom 28.11.2006 (Bl. 78-80 d. A.)
vorgenommene Erläuterung erfüllt diese Auflage jedoch nicht, da hierin lediglich das in
Anlage 1 vorgenommene Rechenwerk in Worte gekleidet wird und die angegebenen
Zahlenwerte zueinander in das Verhältnis gesetzt werden. Zu dem rechtlich erheblichen
Punkt, wie sich der der Zinsverbilligung errechne, trägt die Klägerin nichts vor.
Vielmehr geht sie in ihrem vorgenannten Schriftsatz von der Berechnungsgrundlage der
Zinsverbilligung in Höhe von 2 % aus. Die schlichte Behauptung, es sei eine
Zinsverbilligung in dieser Höhe der Berechnung des Kürzungsbetrages zugrunde zu
legen, kann die vom Gericht insoweit geforderte schlüssige Darlegung ersichtlich nicht
erfüllen. Angesichts des bereits erteilten gerichtlichen Hinweises bedurfte es auch keiner
weiteren Erklärungsfrist.
Entgegen der Ansicht der Klägerin ist es auch nicht Sache der Mieter, sich durch
Einsichtnahme in die Kreditunterlagen Gewißheit von der Höhe der Zinsverbilligung zu
verschaffen. Hiergegen spricht bereits Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses
des Mieterhöhungsverlangens gem. § 558 a Abs. 1 BGB. Dem wird nicht
nachgekommen, wenn der Vermieter die Kürzungsbeträge lediglich benennt, ohne die
ihnen zugrunde liegenden Berechnungspositionen darzulegen (BGH WuM 2004, 406).
Denn dem Mieter soll die Gelegenheit gegeben werden, die Berechtigung des
Mieterhöhungsverlangens nachzuprüfen. Dem ist aber nur Genüge getan, wenn dem
Mieter die Berechnungsgrundlage für die Kürzungsbeträge bekannt ist (BGH aaO). Da
sich jedoch der Umfang der Kürzungsbeträge maßgeblich an dem Umfang der
Zinsverbilligung orientiert, kann auf dessen nachvollziehbare Berechnung nicht
verzichtet werden. Hierüber können auch die in Anlage 1 eingestellten Zahlenwerke, die
auch nach Auffassung der Klägerin in diesem Umfang gar nicht nötig gewesen wären,
hinwegtäuschen.
Im übrigen ist nicht nachvollziehbar, warum die Klägerin den von ihr ermittelten
prozentualen Anteil des gewährten Darlehens an den Modernisierungskosten (67,76 %)
lediglich auf den Teilbetrag der Modernisierungskosten von 956787,58 DM berechnet
hat, zumal die Klägerin die Modernisierungskosten insgesamt (nebst Baunebenkosten)
mit 1516390 DM in Ansatz gebracht hat.
II) Mietzinsanspruch
Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Mietzinsanspruch gem. § 535 Abs. 2 BGB in
Höhe von 1454,87 Euro für die Zeit von Januar 2005 bis Februar 2006 zu, weil der
Mietzins in dieser Zeit aufgrund der durchgeführten Bauarbeiten gem. § 536 Abs. 1 BGB
über den von der Klägerin zugestandenen Umfang gemindert war. Der sich danach
ergebende Mietzinsanspruch der Klägerin ist durch die von den Beklagten
vorgenommenen Zahlungen bereits erfüllt.
Unstreitig fanden in dem streitgegenständlichen Zeitraum gegenüber dem Gebäude, in
welchem die Wohnung der Beklagten gelegen ist, Bauarbeiten an dem Shopping- und
Freizeitcenter A statt, die der Klägerin bekannt waren. Durch die Bauarbeiten, die
regelmäßig täglich und darüber hinaus nach der unbestrittenen Darstellung der
Beklagten vom 22.4.2005 an im 24-Stunden-Betrieb stattfanden, kommt es zu den
üblicherweise hiermit verbundenen Staub- und Schmutzbeeinträchtigungen, die auch
dazu geführt haben, daß der Balkon der Beklagten nicht mehr nutzbar war. Die
nächtlichen Bauarbeiten führten zu einer Beeinträchtigung der Wohnung der Beklagten
durch Flutlichteinstrahlungen und unstreitig wurden entgegen der unstreitig erteilten
Ausnahmegenehmigungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung während der
Nachtzeit Arbeiten vorgenommen, die von den Genehmigungen nicht gedeckt waren. Im
streitgegenständlichen Zeitraum wurde die ursprünglich auf dem Baugelände
vorhandene Betonparkfläche aufgerissen und die davor liegende Straßenfläche der A
straße mit Preßlufthammern bearbeitet. Es wurden 100 Bäume gefällt und eine 5 m tiefe
Baugrube ausgehoben, die unter Einsatz von Dampframmen mit Metallblechen
ausgekleidet wurde. Es folgten weitere Tiefbauarbeiten, die ebenso wie die weiteren
Bauarbeiten zu Lärmbeeinträchtigungen in der Wohnung der Beklagten geführt haben.
Gleiches gilt für die Arbeiten an der Fernwärmetrasse sowie der Betonagearbeiten sowie
der Arbeiten zur Herstellung der Verpreßpfähle.
Soweit die Klägerin die Ausführung dieser Bauarbeiten sowie die Beeinträchtigungen in
Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung mit Nichtwissen bestritten hat, ist dies
gem. § 138 Abs. 4 ZPO unzulässig. Denn die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin
des streitbefangenen Objektes und konnte und mußte sich angesichts der ihr bekannten
Bautätigkeit selbst ein Bild hiervon machen und sich danach ausdrücklich zu den
ausgeführten Arbeiten und Beeinträchtigungen erklären. Sie kann sich nicht darauf
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ausgeführten Arbeiten und Beeinträchtigungen erklären. Sie kann sich nicht darauf
zurückziehen vorzutragen, sie verfüge diesbezüglich über keine Erkenntnisse. Das
schlichte Bestreiten der auch nächtlichen Bauarbeiten ist angesichts der unstreitig
erteilten Ausnahmegenehmigungen zum nächtlichen Betrieb der Baustelle unschlüssig
und widersprüchlich.
Rechtlich unerheblich ist ebenso die pauschale Behauptung der Klägerin, die Wohnung
sei erheblich von der Baustelle entfernt. Unstreitig befindet sich die Wohnung direkt
gegenüber der Baustelle und wird von ihr nur durch die A straße getrennt. Dies wird
durch die von den Beklagten eingereichten Fotografien (Bl. 49-50 d. A.) nachweislich
belegt. Im übrigen gehen unstreitig sämtliche Fenster der Wohnung mit Ausnahme der
Küchenfenster in Richtung A straße , so daß der durch die Bauarbeiten verursachte Lärm
ohne weitere Schallhemmung die Wohnräume erreicht.
Gleichfalls ohne Substanz ist die Behauptung der Klägerin, aufgrund der Lage der
Wohnung in einem der oberen Geschosse seien Beeinträchtigungen ausgeschlossen.
Baulärm ist bekanntermaßen nicht nur am Erdboden vernehmbar, sondern der Schall
trägt die Geräusche auch in höhere Lagen.
Der Einwand der Klägerin, eine weitergehende Minderung könne schon deshalb nicht in
Betracht kommen, da die Beklagten auch sonst aufgrund der unstreitig stark
befahrenen und wegen der Bauarbeiten teilweise gesperrten A straße mit Lärm in ihrer
Wohnung konfrontiert wären, führt nicht zum Erfolg. Der Gedanke der
"Lärmkompensation" trägt nicht, da die Klägerin unberücksichtigt läßt, daß Baulärm in
dem streitgegenständlichen Umfang für den Mieter eine andere Art der
Beeinträchtigung darstelle als Autolärm aufgrund fließenden Verkehrs (so auch LG
Leipzig GE 2005, 993; Schmidt/Futterer aaO., § 536 RZ 88).
Aufgrund der vorbeschriebenen Bauarbeiten und der hierdurch bewirkten
Beeinträchtigungen, die in Anlage B 6 (Bl. 62 d. A.) in einzelne Bauphasen untergliedert
wurde, hält das Gericht eine Minderung von 15 % für die Zeit vom 1.1.2005 bis
22.4.2005 (Beginn der Nachtbauarbeiten) und in Höhe von 30 % für den weiteren
Zeitraum aufgrund der auch nächtlich durchgeführten Bauarbeiten für angemessen. Bei
der Bemessung der Minderungsquoten hat das Gericht insbesondere berücksichtigt, daß
die nächtlichen Arbeiten aufgrund der erteilten Ausnahmegenehmigungen den Zeitraum
bis zum Morgen durchgehend ausschöpften und somit fortdauernd über Monate eine
ungestörte Nachtruhe nicht möglich war. Gerade Geräuschbelästigungen in der Nacht
stellen sich aufgrund der verringerten sonstigen Umgebungsgeräusche und dem
Ruhebedürfnis des Schlafenden als eine erhebliche Beeinträchtigung dar. Dies gilt um so
mehr, als Baulärm bekanntermaßen nicht gleichförmig ist und aufgrund des
schwankenden Lärms als besonders störend wahrgenommen wird.
Bei der Berechnung der Minderung geht das Gericht nach der Rechtsprechung des BGH
von der Bruttowarmmiete aus.
Für Januar bis März 2005 ergibt sich damit ein geschuldeter Mietzins von 494,54 Euro
(581,94 Euro ./. 87,29 -20 % von 581,94- Euro). Für die Zeit von Mai 2005 bis Februar
2006 ergibt sich ein geschuldeter Mietzins von 407,36 Euro (581,94 ./. 174,58 Euro -30 %
von 581,94-). Im April ergibt sich angesichts der anteilig zu berechnenden Minderung ein
geschuldeter Mietzins von insgesamt 468,47 Euro (Minderungsbetrag bis 21.4. = 61,10
Euro und ab 22.4. = 52,37 Euro).
Der Mietzins berechnet sich danach wie folgt:
Da die Summe der überzahlten Beträge (307,21 Euro) die vorgenannten
nachzuzahlenden Beträge (167,48 Euro) übersteigt, besteht kein weitergehender
Zahlungsanspruch der Klägerin.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
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