Urteil des AG Berlin-Mitte vom 12.09.2007, 20 C 226/07

Entschieden
12.09.2007
Schlagworte
Wohnung, Lärm, Hof, Widerklage, Staub, Bauarbeiten, Gerüst, Treppenhaus, Pauschal, Quote
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Gericht: AG Berlin-Mitte Quelle:

Entscheidungsdatum: 21.01.2008 Norm: § 536 Abs 1 S 2 BGB

Aktenzeichen: 20 C 226/07

Dokumenttyp: Urteil

Mietminderung: Anforderungen an einen substanziierten Sachvortrag bei der gerichtlichen Geltendmachung von baubedingten Mietbeeinträchtigungen

Tenor

1. Die Klägerin wird verurteilt, an die Beklagte weitere 679,12 Euro nebst 5 %-Punkten Zinsen p. a. über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 679,12 Euro seit dem 12.09.2007 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

2. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

1Kraft Mietvertrages vom 24.10.1995, auf dessen Inhalt verwiesen wird, war die Beklagte und Widerklägerin Mieterin der im ersten Obergeschoss liegenden Zweizimmerwohnung in dem Quergebäude des Hauses N Straße ..., ... B. Im Oktober und November 2005 betrug der monatliche Gesamtmietzins jeweils 364,46 Euro und ab Dezember 2005 monatlich 406,46 Euro.

2Die Klägerin trat als in das Grundbuch eingetragene Eigentümerin im Jahr 2004 in das Mietverhältnis ein.

3Anfang Oktober 2005 wurde mit umfangreichen Baumaßnahmen in dem Mehrfamilienhaus begonnen. Unter anderem wurde die bestehende zentrale Heizungsanlage erweitert und eine zentrale Warmwasserbereitung ergänzt. Sämtliche Fenster wurden erneuert. Die elektrische Steigeleitung des Hauses wurde erneuert, die Fassaden putz und malermäßig hergerichtet. Bäder in Wohnungen eingebaut beziehungsweise modernisiert und dabei innen liegende Bäder mit Entlüftungsanlagen versehen. Die Hausflure wurden überarbeitet.

4Mit Schreiben vom 8.11.2005, auf dessen Inhalt verwiesen wird, erklärte die Beklagte gegenüber der Klägerin unter anderem: "... aufgrund der Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen zahle ich die Mieten ab Oktober 2005 bis zum Ende der Bauarbeiten unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung wegen Mietminderung. Die Mietminderungsbeträge werde ich später verrechnen ..."

5Die anschließenden Mietzinszahlungen erbrachter die Beklagte unter ausdrücklichem Rückforderungsvorbehalt, der auf den Überweisungsbelegen angegeben war. Auf den Inhalt ihrer anschließenden Schreiben vom 10. und 23. November 2005, 1. März 2006, 17.5.2006, und 30.8.2006 wird verwiesen.

6Mit Schreiben vom 25.11.2005, auf dessen Inhalt verwiesen wird, teilte die Klägerin der Beklagten unter anderem mit: "... Die Mietminderung in Höhe von 13% der Nettokaltmiete wird bis zum Abschluss der Bauarbeiten unsererseits ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht gewahrt, voraussichtlich bis Juni 2006." Rechnerisch machte dies für Oktober und November 2005 jeweils einen monatlichen Betrag von 26,46 Euro und ab Dezember 2005 von 31,31 Euro aus und damit einen Gesamtbetrag von 679,12 Euro in Höhe der Widerklageerweiterung.

7Mit der Widerklage macht die Klägerin von Oktober 2005 bis einschließlich Juli 2007 eine monatliche Mietzinsminderung geltend und zwar von 20% der Bruttowarmmiete für Oktober 2005, von 25% der Bruttowarmmiete für November 2005, von jeweils 30% der Bruttowarmmiete von Dezember 2005 bis einschließlich Mai 2006 und ab Juni 2006 von monatlich 20% der Bruttowarmmiete. Dies ergab zu der klägerischen Minderungsquote

monatlich 20% der Bruttowarmmiete. Dies ergab zu der klägerischen Minderungsquote von 13% der Nettokaltmiete einen Differenz von 46,43 Euro für Oktober 2005, von 64,66 Euro für November 2005, von jeweils 90,63 Euro für Dezember 2005 bis einschließlich Mai 2006 und ab Juni 2006 von monatlich 49,98 Euro, die die Widerklägerin mit der Widerklage über 1.354,60 Euro geltend macht. Unter Bezugnahme das von ihr geführte "Bautagebuch", auf dessen Inhalt vollumfänglich verwiesen wird (Blatt 80 bis 85 und Bl. 132 bis 143 der Akte) behauptet die Wiederklägerin, dass es zu den nachfolgenden Beeinträchtigungen gekommen seit Baugerüst mit Netz in der Zeit vom 10.10.2005 bis 12. Juli 2006 und nur Baugerüst weiter bis 18. Juli 2006, stark vermindertes Tageslicht und Sichtbehinderung (Netz verdreckt), starke Staubbelästigung, besonders beim Lüften, da Netz und Gerüst total verdreckt bzw. Lüften eingeschränkt, erhöhte Einbruchgefahr von außen durch Fenster, Bauarbeiter laufen umher, schauen ins Fenster, rufen sich zu, Lüften nur unter Aufsicht möglich, ständiger Lärm der Klappern der Netze und Auf und Zuschlagen der Luken, vor allem nachts störend;

8Baulärm von Oktober 2005 bis Juli 2007, zum Teil erheblich und langanhaltend (siehe Protokolle) und länger als sechs Monate;

9Fenster verklebt milchig-weißer Folie von 12.11.2005 bis 12.5.2006, sehr lange, bis auf wenige einzelne Tage teilweise alle Fenster verklebt, zusätzlich zu Gerüst und Netz dadurch erhebliche Tageslicht- und Sichtbehinderung, erhebliche Behinderung des Lüftens, da Folie am Außenrahmen fest verklebt;

10 15.11.2005 bis Ende Mai 2006 zum Teil stark feuchte Außenwände "(hier sehr viele, da Eckwohnung)", nach Auftrag des Außenputzes als flüssiger Spritzputz vor Einbruch des Frostes, so dass kein natürliches Abtrocknen nach außen möglich (Winter 05/06 langer, starker Frost, Dezember 05 Ende Mai 2006) bzw. erneuter Auftrag im April 2006, erhöhte Heizkosten (Trockenbeizen), Gefahr von Schimmelbildung, besonders im Zusammenhang mit verklebten Fenstern, Innenseite spürbar feucht beim bloßen Anfassen, Nässe zog nach Innen, muffiger Geruch, Blasen in Tapeten (Möbelwegrücken und kleinere Zimmerfläche);

11 Von 10.10.2005 bis Juli 2006 Staub und Schmutz zum Teil erheblich, verdreckte Fenster, z.T. Spritzputz, z.T. durch Dreck vom Gerüst, erheblich zu viel Staub in der Wohnung erhöhte Reinigungskosten, keine Reinigung durch Bauarbeiter, verdrecktes Treppenhaus von Oktober 2005 bis Juli 2007, zum Teil erheblich und ständig, keine oder ungenügende Reinigung, Staub und Schmutzeintrag in Wohnung, erhöhte Reinigungskosten;

12 Von Oktober 2005 bis Juli 2007 Baumaterial und Schutt lagern auf Höfen, Durchgängen und zeitweise im Treppenhaus, z.B. 1. Hof November 2005 bis Juli 2006 und länger, 2. Hof Dezember 2005 bis Juli 2006 und länger, z.T. gefährliche Lagerung, da im Weg liegend, nicht gesichert und nicht beleuchtet;

13 Ungenügende Hofbeleuchtung bezüglich der gelagerten Materialien von Oktober 2005 bis Juli 2007, Gefahrenquelle

14 Vermüllung (1. Hof) und Sperrmüll (1. und 2. Hof) und überfüllte Mülltonnen (November 2005 bis Juli 2006), unwohnlich, Ratten und Ungeziefer werden angelockt, Obdachlose suchen und wühlen herum bzw. schlafen im Durchgang zum 2. Hof, Gäste werden abgeschreckt;

15 Vom 10.10.2005 bis 18.7.2006 Keller nicht richtig nutzbar, z.T. verbaut, Gerüststrebe mit auf Treppe zum Keller zu eng, teilweise ganz verbaut, da Kran oder Material davor, Lichtschalter (im Außenbereich angebracht) nicht erreichbar, da Gerüst davor stand, April bis Juli 2006 Kellereingangstür ständig offen stehend, Einbruchgefahr, 13.4.2006 Einbruch in den Keller der Widerklägerin;

16 Von Oktober 2005 bis Mai 2007 offen stehende Hauseingangstür beziehungsweise nicht verschließbar, starker Mangel, da erst im August 2005 neue Schließ-/ Wechselsprechanlage eingebaut mit Mieterhöhung um 1,64 Euro, Tor, wenn mal zu, dann mit sehr leichtem Druck zu öffnen, ständig fremde Leute im Hof, erhöhte Einbruchsgefahr;

17 Vom 15.1.2006 bis April 2007 Wechselsprechanlage defekt, die erst im August 2005 eingebaut war;

18 Von November 2006 bis März 2007 abmontierte und verdreckte Briefkästen, Briefkästen lagen auf dem Boden, teilweise so zugebaut, dass nicht nutzbar vom 18. bis 31.12.2006, Postzustellung unzureichend und teilweise nicht gewährleistet;

19 Vom 22. August bis Juni 2007 Kellerlicht außer Betrieb, Stolpergefahr, Keller nicht nutzbar;

20 Von Dezember 2006 bis Juni 2007 Bauarbeiten am Haus gegenüber, erheblicher Lärm und Staub, ausreichende Lüftung tagsüber nicht möglich;

21 Von November 2006 bis Juli 2007 erhebliche Geruchsbelästigung durch Farb- und Lösungsmittelausdünstungen aufgrund von Malerarbeiten im Treppenhaus und der unter der streitgegenständlichen Wohnung liegenden Wohnung. "Geruch zog bis in die Wohnung."

22 Die Widerklägerin meint, dass für diese Beeinträchtigungen eine pauschale Mietminderung von 20% der Bruttowarmmiete von Juni 2006 bis Juli 2007 angemessen sei. Die höheren Mietminderung von November 2005 bis einschließlich Mai 2006 seien wegen des vor den Fenstern der streitgegenständlichen Wohnung stehenden Gerüstes, der Blindmachung der Fenster, der nassen Außenwände und des durch die Außenwände in die Wohnung eindringenden Wassers angemessen. Dies habe Mitte November 2005 begonnen und deshalb sei der monatliche Erhöhungsbetrag von pauschal 10% nur in Höhe von 5% verlangt und endete Anfang Juni 2006. Für diese besondere Behelligung sei pauschal ein Gesamtminderungsbetrag von 30% zu fordern.

23 Die Widerklage vom 03.09.07 auf Zahlung von 1354,60 Euro nebst Zinsen ist der Klägerseite am gleichen Tage ausgehändigt worden und die Widerklägerin beantragt nunmehr teilweise klageerweiternd,

24die Klägerin zu verurteilen, an sie 2033,72 Euro nebst 5% Zinsen p.a. über den jeweiligen Basiszinssatz aus 1.354,60 Euro seit dem 3.9.2007 und aus 679,12 Euro seit dem 12.9.2007 zu zahlen.

25 Die Klägerin und Widerbeklagte hat die Widerklageerweiterung in Höhe von 679,12 Euro nebst Zinsen anerkannt und beantragt im übrigen,

26die Widerklage abzuweisen.

27 Sie meint, dass die anerkannte Mietminderung die angemessene Quote sei.

28 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

29 Die Klägerin und Widerbeklagte ist entsprechend ihrem Teilanerkenntnis gem. § 307 ZPO zu verurteilen.

30 Im übrigen ist die Widerklage entscheidungsreif und durch Teilurteil gemäß § 301 ZPO zu entscheiden.

31 Der Widerklägerin steht der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch gemäß §§ 812,814 BGB i.V.m. 536 BGB nicht zu, denn sie genügt ihrer Darlegung und Beweislast für die über den anerkannten Minderungsquoten von 7,26% der Bruttowarmmiete für Oktober und November 2005 sowie 7,70% der Bruttowarmmiete ab Dezember 2005 liegende und geltend gemachte Mietminderungen nicht. Gefordert ist dafür, dass die die Art, Intensität und Dauer der Beeinträchtigungen im Einzelnen dargestellt wird. Diesen Anforderungen genügt die Widerklägerin weder mit ihrem schriftsätzlichen Darstellungen noch mit den in Bezug genommenen Seiten ihres "Bautagebuches". So werden schriftsätzlich zwar einige Bauauswirkungen (z.B. Baugerüst mit/ohne Netz, Baulärm, verklebte Fenster, feuchte Wände, Staub und Schmutz sowie Beeinträchtigungen durch Baumaterialien und Ablagerungen) angegeben, allerdings in so pauschaler und grober Aufteilung und für einen über ein Jahr liegenden Zeitraum ohne tage-, wochen- oder mindestens monatsweise Genaubeschreibung nach Art, Intensität und Dauer, dass damit die geltend gemachten Minderungsquoten von 20%-30% eine entsprechende Wohnwertbeeinträchtigung auch im Rahmen des § 287 ZPO nicht hinreichend substantiiert darstellen. Zwar weisen die Seiten des eingereichten "Bautagbuchs" auch tageweise zugeordnete Maßnahmen für bestimmte Uhrzeiten aus, allerdings werden auch dort ausschließlich pauschale Beschreibungen wie "erheblicher Lärm (geboren, klappern, schlagen), Staub + Dreck, teilweise erheblicher Lärm, Abschlagen von Mauerteilen, verstärktes Eintragen von Schmutz in die Wohnung, Bauarbeiten in der Nebenwohnung, Dacharbeiten, Aufräumarbeiten, Maurerarbeiten, erhebliche Verschmutzung" etc. aufgelistet, die für die einzelnen Tage des streitgegenständlichen

Verschmutzung" etc. aufgelistet, die für die einzelnen Tage des streitgegenständlichen Zeitraumes so unkonkret bleiben, dass sie die geltend gemachten Minderungsquoten nicht zu rechtfertigen vermögen.

32 Entgegen der von der Widerklägerin vertretenen Auffassung ist dieser konkrete Sachvortrag zu den baubedingten Wohnwertbeeinträchtigungen für den streitgegenständlichen Zeitraum nicht deshalb entbehrlich, weil sie lediglich eine pauschale Minderungsquote einwende. Zwar ist ihr zuzugeben, dass von einem Mieter nicht zu verlangen ist, dass er im einzelnen darlegt, wann, an weichem Tag, zu welcher Stunde, welches Geräusch oder Schmutz, aus welcher Richtung kam und welches Ausmaß diese Emissionen täglich eingenommen habe, weil dies darauf hinausliefe, dass er seine Berufstätigkeit bzw. sonstigen Tagesablauf aufzugeben hätte, um sich im Wesentlichen mit der statistischen Erfassung von Beeinträchtigungen zu beschäftigen. Diesem Umstand wird in der Rechtsprechung Rechnung getragen, indem bei bestimmten Bauvorhaben unter Berücksichtigung des jeweiligen Ausmaßes eine feste Minderungsquote für die Dauer des Bauvorhabens zugesprochen wird. Diese Quote wird auch dann zuerkannt, wenn in einzelnen Zeiten keine besonders starken Lärm- und Schmutzstörungen stattfinden, weil der Mieter nie sicher sein kann, dass er für einen bestimmten voraussehbaren Zeitraum von solchen Beeinträchtigungen verschont bleibt. Mit dieser konstanten Minderungsquote für die gesamte Dauer der Baumaßnahmen wird zudem dem Umstand Rechnung getragen, dass ein Baugeschehen und -fortschritt typischerweise Zeiten mit weniger Emissionen ebenso hat wie "Lärm/Dreckspitzen" hat. Aber auch nach diesen Grundsätzen steht der Widerklägerin für den gesamten Minderungszeitraum von Oktober 2005 bis Juli 2007 keine über der anerkannten Mietminderung der Bruttowarmmiete hinausgehende Minderungsquote zu, denn auch wohnungsbezogen intensiverer Beeinträchtigungen, z.B. lichteinschränkendes Netz am Baugerüst, Fassadenarbeiten in Höhe der Wohnung, Bauarbeiten in einer Nachbarwohnungen und im anschließenden Hof sowie Baumaterialablagerungen, die eine höhere Minderungsquote rechtfertigten, werden durch Zeiten geringerer Bauemissionen ausgeglichen. Für eine konstante Minderungsquote von mindestens dauernd 8% genügt die Widerklägerin ihrer Darlegungslast nicht, denn die eingeschränkten Sichtverhältnisse durch das Netz am Baugerüst sind damit ebenso auf den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum angemessen i.S.d. § 536 BGB nach § 297 ZPO berücksichtigt wie kurze Zeiten lärm- und schmutzintensiver Baumaßnahmen. Ohne dass tageweise genaue Beschreibung der Beeinträchtigungen für ihre Wohnung nach Art, Umfang und Intensität sowie Dauer dargetan sind, stellte sich die angebotenen Zeugenvernehmung deshalb als Ausforschung dar, die sich verbietet.

33 Die Kostenentscheidung ist dem Schlussurteil vorzubehalten.

34 Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt § 708 Nr. 1 ZPO nach.

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