Urteil des VG Saarlouis vom 19.09.2008
VG Saarlouis: sanierung, grundstück, gemeinde, satzung, öffentliche bekanntmachung, feststellung des sachverhaltes, erbengemeinschaft, ruhender verkehr, werterhöhung, stadtrat
VG Saarlouis Urteil vom 19.9.2008, 11 K 89/06
Zur Berechnung des Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB
Leitsätze
Die Methode Kanngieser/Bodenstein stellt ein anerkanntes Bewertungsmodell zur
Berechnung des Ausgleichsbetrags dar.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens tragen die Kläger.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Betrages in Höhe der sich aus dem
Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Kostenschuld abwenden, falls nicht die Beklagte
vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.
Die Berufung wird zugelassen.
Tatbestand
Die Kläger sind in Erbengemeinschaft zu je ½ und als Bruchteilseigentümer zu je ¼
Miteigentümer des in A-Stadt gelegenen, an die … angrenzenden, 409 qm großen
Grundstücks Gemarkung …, Flur 1, Parzellen-Nr., das im Geltungsbereich des
(ehemaligen) Sanierungsgebietes liegt.
Mit (Änderungs)Bescheiden vom 05.10.2004 zog die Beklagte die Kläger hinsichtlich dieses
Grundstücks zu Ausgleichsbeträgen gemäß § 154 BauGB heran, wobei bezüglich der
Erbengemeinschaft ein Betrag von 7.680,63 EUR und von jedem Kläger als
Bruchteilseigentümer 3.840,31 EUR festgesetzt und angefordert wurden.
Die dagegen erhobenen Widersprüche wurden mit Widerspruchsbescheiden vom
22.09.2006, den Prozessbevollmächtigten der Kläger jeweils am 20.11.2006 gegen
Empfangsbekenntnis zugestellt, mit folgender Begründung zurückgewiesen:
I.
Der Widerspruch richtet sich gegen die Festsetzung eines
Ausgleichsbetrages.
Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen im Bereich des
… beschloss der Stadtrat am 03.05.1977 die Satzung über die
förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes. Nach Genehmigung
der Satzung durch den Minister am 28.07.1977 wurde die Satzung
einschließlich der ministeriellen Genehmigung am 20.08.1977
öffentlich bekannt gemacht. Entsprechend § 1 S. 1 dieser Satzung
wird das Gebiet, in dem Sanierungsmaßnahmen durchgeführt
werden sollen, umgrenzt durch die Straßen … S. 2 enthält eine
Auflistung der Grundstücke mit Flurstücksnummern, aus denen das
Sanierungsgebiet besteht.
Die am 24.06.1980 vom Stadtrat beschlossene und am 22.07.1980
durch den Minister genehmigte 1. Änderungssatzung wurde am
02.08.1980 öffentlich bekannt gemacht.
Als Sanierungsziele waren die verkehrliche Entlastung der Innenstadt
durch Errichtung einer Fußgängerzone, die weitgehende Erhaltung
der Bausubstanz, die Sicherung des Altstadtbereiches für die dort
ansässige Wohnbevölkerung sowie die Sicherung des typischen klein
strukturierten Handels- und Dienstleistungssektors festgeschrieben.
Das hier in Rede stehende Grundstück - Gemarkung, Flur 1 Flurstück
Nr. - liegt im Geltungsbereich des (ehemaligen) Sanierungsgebietes.
Durch Bescheid über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages vom
17.12.2003 zog die Widerspruchsgegnerin die Widerspruchsführer zu
1) und 2) als Miteigentümer des Grundstücks Gemarkung, Flur 1,
Flurstück Nr. (B. 2) auf der Grundlage des § 154 BauGB zu einem
Ausgleichsbetrag i. H. v. 15.361,25 EUR heran. Nach dieser
Vorschrift hätten die Eigentümer von Grundstücken, die im
Sanierungsgebiet gelegen sind, zur Finanzierung der Sanierung an die
Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, dessen Höhe der
durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes
entspreche.
Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages ergebe sich aus der Anlage,
die Bestandteil des Bescheides sei. Der Gutachterausschuss habe
den Anfangswert (Nr. 1 der Anlage) ermittelt, indem er nach Ende
der Sanierung den Bodenwert ohne sanierungsbedingte
Werterhöhung festgestellt habe. Der Endwert (Nr. 2 der Anlage) sei
unter Anwendung des Klassifikationsmodells von
Kanngieser/Bodenstein errechnet worden, indem der
Gutachterausschuss die sanierungsbedingte Werterhöhung durch
Gegenüberstellung der festgestellten städtebaulichen Missstände und
der zur Behebung dieser Missstände durchgeführten Maßnahmen
ermittelt habe. Die konkrete Ausnutzbarkeit des Grundstücks der
Widerspruchsführer habe zu dem in Nr. 4 der Anlage angegebenen
Abschlag geführt. Sonach errechne sich für das Grundstück der
Ausgleichsbetrag wie in Nr. 8 der Anlage dargestellt. Der
Ausgleichsbetrag sei gemäß § 154 Abs. 3 i. V. m. § 162 BauGB mit
dem Abschluss der Sanierung durch Aufhebung der
Sanierungssatzung vom 20.08.1977 einschließlich Erweiterung vom
02.08.1980 entstanden. Die Aufhebung sei durch Beschluss des
Stadtrates vom 05.06.2001 erfolgt. Der als Satzung ergangene
Beschluss sei am 28.11.2001 öffentlich bekannt gemacht worden.
Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 2 BauGB habe das Sanierungsbüro … im
Auftrag der Sanierungsstelle des Stadtplanungsamtes in der Zeit von
Dezember 2001 bis Juni 2003 mit den Widerspruchsführern die für
die Wertermittlung des Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse
erörtert und Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Die bei der
Anhörung vorgebrachten Aufwendungen hätten gemäß § 155 Abs. 2
BauGB nicht angerechnet werden können, weil dadurch keine
Bodenwerterhöhungen des Grundstücks bewirkt worden seien.
Gegen diesen Bescheid legten die Widerspruchsführer mit Schreiben
vom 05.01.2004, eingegangen am 07.01.2004, form- und
fristgerecht Widerspruch ein mit dem Antrag, den Bescheid über die
Festsetzung eines Ausgleichsbetrages aufzuheben. Des Weiteren
beantragten sie die Aussetzung der Anordnung der sofortigen
Vollziehung.
Zur Begründung führten sie an, die Widerspruchsgegnerin habe keine
Investitionen getätigt, die zu einer Veränderung des Bodenwertes des
fraglichen Anwesens geführt hätten. Ihr Grundstück liege nämlich am
Rande des Sanierungsgebietes an der Ecke A. An dieser Örtlichkeit
seien keinerlei Investitionen im Rahmen der Sanierung vorgenommen
worden, die auch nur den geringsten Einfluss auf die Wertentwicklung
des Bodenwertes des hier in Rede stehenden Grundstücks gehabt
hätten. Etwaige Investitionen, die die Widerspruchsgegnerin zur
Sanierung aufgebracht habe, hätten jedenfalls nicht zu einer
Bodenwerterhöhung i. S. d. § 154 BauGB bei den
Widerspruchsführern geführt. Wenn eine solche Bodenwertsteigerung
tatsächlich eingetreten sein sollte, so beruhe diese zumindest nicht
auf irgendwelchen Sanierungsmaßnahmen der
Widerspruchsgegnerin, sondern sei vielmehr auf die allgemeine
Veränderung - Steigerung - der Grundstückspreise, der
Bodenrichtwerte, zurückzuführen. Bestritten werde, dass sich der
Anfangswert auf 427.405,-- DM belaufe.
Gerügt werde, insoweit fehle dem angefochtenen Bescheid die
notwendige Transparenz, dass weder ein Stichtag zum Anfangswert
angegeben sei, noch - und das sei zwingend erforderlich - im
Bescheid die Daten enthalten seien, aus denen sich der Anfangswert
ermittele. Dies gelte auch für den Endwert. Auch insoweit sei kein
Endstichtag angegeben; es sei nicht dargelegt, woraus sich der
Betrag von 460.120,-- DM ergebe. Der Endwert werde ebenfalls
bestritten.
Bestritten werde, dass der Gutachterausschuss die
sanierungsbedingte Werterhöhung durch Gegenüberstellung der
festgestellten städtebaulichen Missstände und der zur Behebung
dieser Missstände durchgeführten Maßnahmen ermittelt habe.
Bezogen auf das Grundstück und den Bebauungsblock der
Widerspruchsführer lagen weder zu Beginn der Sanierung noch nach
deren Ende städtebauliche Missstände vor. Die Widerspruchsgegnerin
habe jedenfalls weder die städtebaulichen Missstände noch die von
ihr durchgeführten Maßnahmen zur Behebung der städtebaulichen
Missstände an der Ecke A. dargelegt. Die Widerspruchsgegnerin habe
im Häuserblock A., zumindest im Bereich A. keine
Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, es seien keine städtebaulichen
Missstände behebenden Maßnahmen durchgeführt worden; alle
Anwesen, alle Verkehrswege im vorgenannten Bereich seien nach
wie vor - bis auf die erheblichen eigenen Investitionen der
Hauseigentümer - bei Abschluss der Sanierung im gleichen Zustand
wie zu Beginn der Sanierung.
Die im angefochtenen Bescheid aufgeführte "konkrete
Ausnutzbarkeit" des Grundstücks sei ein Parameter, der ihm nicht
bekannt sei und im Bescheid auch nicht erläutert wurde, was zu
einem weiteren Verstoß gegen das Transparenzgebot führe. Es sei
ebenfalls nicht nachvollziehbar, warum ein Abschlag von 2.676,-- DM
vorgenommen worden sei. Ein entsprechender Rechenweg sei nicht
dargelegt. Zwar habe das Sanierungsbüro … um Ausstellung der von
den Widerspruchsführern getätigten Investitionen gebeten und auch
entsprechende Unterlagen von ihnen erhalten; aber es sei nicht
nachvollziehbar und nicht erläutert worden, dass ihre Investitionen
keine Bodenwertsteigerung des Grundstücks bewirkt hätte. Es sei
fraglich, welche Investitionen zu Bodenwertsteigerungen führen
würden. Selbst wenn ein Anwesen komplett renoviert werde, habe
dies keinerlei Einfluss auf den Bodenwert.
Die Aufwendungen der Widerspruchsgegnerin für die Tätigkeit des
Sanierungsbüros seien von vornherein überflüssig und obsolet
gewesen. Diese Aufwendungen seien aber zu Lasten der
Widerspruchsführer und aller betroffenen Grundstückseigentümer in
das Rechenwerk der Widerspruchsgegnerin i. S. d. §§ 154 ff. BauGB
eingeflossen und würden nun per Sanierungsbescheid wieder von den
Grundstückseigentümern eingefordert, was falsch und ungesetzlich
sei. Die Aufwendungen der Stadt für das Sanierungsbüro … dürften
nicht im Rahmen der Sanierung und deren Kalkulation berücksichtigt
werden. Die Erstellung eines Wertgutachtens durch den
Gutachterausschuss werde ebenfalls bestritten. Der schlichte
Verweis auf dessen Existenz widerspreche dem Transparenzgebot
und dem Gebot der Vollständigkeit eines Verwaltungsaktes.
Mit Schreiben vom 31.12.2004, gerichtet an den
Stadtrechtsausschuss, wiesen die Widerspruchsführer noch auf
folgende Gesichtspunkte hin: Das Modell Kanngieser/Bodenstein sei
kein klassisches Wertermittlungsverfahren im Sinne der
Wertermittlungsverordnung, weil ein "Preisvergleich" nach der
Wertermittlungsverordnung überhaupt nicht stattfinde. Es
quantifiziere lediglich die Missstände und Maßnahmen und setze
durch isolierten Vergleich Wert erhöhender Faktoren die vermutete
Wertspanne in Prozent um. Der angefochtene Bescheid verliere auch
kein Wort über private Investitionen, die zu einer Werterhöhung des
Grund und Bodens geführt hätten. Letztlich führe die Dauer der
Sanierung von 1977 bis 2002, also über 25 Jahre, ihrer Auffassung
nach zu einer Nichtigkeit der Sanierungssatzung und der damit
verbundenen Nichtigkeit des angefochtenen Bescheides.
Mit Schreiben vom 22.03.2004 teilte die Widerspruchsgegnerin mit,
dass auf den Antrag der Widerspruchsführer vom 05.01.2004 die
Vollziehung des Bescheides vom 17.12.2003 bis zur Entscheidung
des Verwaltungsgerichts in zwei Parallelverfahren nach § 80 Abs. 5
VwGO (11 F 2/04 und 11 F 3/04) ausgesetzt werde. Mit der
Mitteilung durch die Stadt über den Ausgang des Verfahrens verliere
die Aussetzung ihre Wirksamkeit. Des Weiteren nahm die
Widerspruchsgegnerin zu den Schreiben der Widerspruchsführer vom
05.01. und vom 09.01.2004 ausführlich Stellung.
Mit Schreiben vom 08.09.2004 informierte die Widerspruchsgegnerin
die Widerspruchsführer darüber, dass das Verwaltungsgericht durch
Beschlüsse vom 28.05.2004 die Anträge auf Anordnung der
aufschiebenden Wirkung zurückgewiesen habe und die dagegen vor
dem Oberverwaltungsgericht erhobenen Beschwerden erfolglos
geblieben seien (vgl. Beschlüsse vom 03.08.2004, 1 W 24/04 und 1
W 25/04).
Ausweislich des von der Widerspruchsgegnerin angeforderten
Grundbuchauszuges vom 06.05.2004 sind die Widerspruchsführer
zu 1) und zu 2) Eigentümer in Erbengemeinschaft zu 1/2 sowie der
Widerspruchsführer zu 1) und der Widerspruchsführer zu 2) jeweils
Eigentümer zu % an dem Anwesen.
Entsprechend den sich aus dem Grundbuchauszug ergebenden
Eigentumsverhältnissen erließ die Widerspruchsgegnerin am
05.10.2004 folgende Änderungsbescheide: Mit Änderungsbescheid
vom 05.10.2004 über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages
ergangen an die Widerspruchsführer zu 1) und 2) als
Ausgleichsbetragspflichtige reduzierte die Widerspruchsgegnerin den
Bescheid über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages vom
17.12.2003 um 1/2 auf 7.680,63 Euro. Zur Begründung wurde
angeführt, laut Grundbuchauszug vom 06.05.2004 seien die
Widerspruchsführer zu 1) und 2) in Erbengemeinschaft Eigentümer
zu 1/2 des Grundstücks. Somit ergebe sich der zu zahlende
Ausgleichsbetrag aus der Hälfte des ermittelten Betrages von
15.361,25 EUR, so dass der Bescheid vom 17.12.2003 um den
Betrag von 7.680,63 Euro habe reduziert werden müssen.
Mit (inhaltsgleichen) Bescheiden vom 05.10.2004 wurden sowohl der
Widerspruchsführer zu 1) als auch der Widerspruchsführer zu 2) als
Ausgleichsbetragspflichtige zu einem Ausgleichsbetrag i. H. v.
3.840,31 Euro herangezogen.
Die Widerspruchsführer seien mit Bescheid vom 17.12.2003
irrtümlich als Gesamthandseigentümer zum vollen Ausgleichsbetrag
von 15.361,25 Euro veranlagt worden. Entsprechend dem
angeforderten Grundbuchauszug seien die Widerspruchsführer jedoch
lediglich Bruchteilseigentümer zu % des Grundstücks. Der zu
zahlende Ausgleichsbetrag belaufe sich auf V* des ermittelten
Betrages von 15.361,25 Euro und damit auf 3.840,31 Euro. Die
weitere Begründung dieser Bescheide ist mit der Begründung des
Bescheides vom 17.12.2003 identisch.
Die Bescheide enthielten die Anmerkung, dass die
Widerspruchsgegnerin davon ausgeht, dass sich der Widerspruch
vom 05.01.2004 auch auf diese Bescheide erstrecken solle. Der
Inhalt ihres Schreibens vom 22.03.2004 betreffend die Nichtabhilfe
gelte dann entsprechend. Der Widerspruch werde dem
Rechtsausschuss vorgelegt.
In der mündlichen Verhandlung erklärte die Vorsitzende auf
entsprechende Frage des Widerspruchsführers zu 1), Gegenstand
der mündlichen Verhandlung seien alle ergangenen Bescheide,
sowohl der Festsetzungsbescheid vom 17.12.2003 als auch die
Änderungsbescheide vom 05.10.2004.
Der Widerspruchsführer zu 1) führt an, wie bereits schriftlich
vorgetragen, seien die Ausgleichsbetragsbescheide im Hinblick auf die
Dauer der Sanierung rechtswidrig, wenn nicht gar nichtig. Die
Sanierung sei nicht zügig durchgeführt worden. Auch sei die
Sanierung bereits Anfang der Neunziger Jahre abgeschlossen worden,
es gebe diesbezüglich ein Gutachten. Seit Anfang der Neunziger Jahre
seien auch keine Sanierungsmaßnahmen mehr durchgeführt worden.
Die Ermittlung der Anfangs- und der Endwerte sei nicht korrekt
erfolgt. Bei der Ermittlung der Anfangswerte sei eine unzulässige
Blockbildung vorgenommen worden. Blockbezogene Missstände
würden dadurch auch auf Grundstücke ohne Missstände übertragen.
Das zur Ermittlung der Endwerte herangezogene Modell von
Kanngieser/Bodenstein sei kein klassisches Wertermittlungsverfahren
nach der Wertermittlungsverordnung. Die Klassifizierung ihres
Anwesens sei fehlerhaft. Darüber hinaus seien die von ihnen
getätigten Aufwendungen nicht anerkannt worden, obwohl sie dem
Büro … entsprechende Aufstellungen haben zukommen lassen. Die
Gründe für die Nichtanerkennung seien nirgends aufgeführt, was
gegen das Transparenzgebot verstieße.
Herr … führt aus, in 1990 seien erstmals Gremien mit der Frage
beschäftigt worden, wie die Sanierung zu Ende gebracht werden
könne. Es sei diskutiert worden, den … nicht in Gänze zu entlassen,
sondern blockweise. Für eine frühe blockweise Entlassung seien die
… und der Bereich … in Frage gekommen. Im Bereich … sei die
Sanierung am Weitesten fortgeschritten gewesen. Schließlich sei die
Entscheidung dahingehend gefallen, dass lediglich der Bereich …
vorzeitig aus der Sanierung entlassen werde.
Herr … ergänzt, das Wertgutachten von 1991 habe sich lediglich auf
die Bereiche … und … bezogen. Deshalb seien zunächst andere
Qualifizierungen zugrunde gelegt worden. Unter Berücksichtigung der
Gegebenheiten seien die Randgebiete beim Komplex "Umfeld"
herabgezont worden.
Herr … erläutert im Folgenden die Ermittlung der
sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen durch den
Gutachterausschuss anhand des Klassifikationsmodells
Kanngieser/Bodenstein.
II.
Der Widerspruch ist zulässig, aber nicht begründet.
Gegen die Heranziehung der Widerspruchsführer zu 1) und 2) zu
einem Ausgleichsbetrag i. H. v. 7.680,63 EUR bestehen weder dem
Grunde nach noch der Höhe nach rechtliche Bedenken. Der
Änderungsbescheid über die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages
der Widerspruchsgegnerin vom 05.10.2004 erweist sich insoweit als
rechtmäßig (§ 79 SVwVfG i. V. m. § 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).
Dagegen ist der Bescheid vom 17.12.2003, mit dem die
Widerspruchsgegnerin die Widerspruchsführer zu 1) und 2) zu einem
Ausgleichsbetrag i. H. v.' 15.371,26 EUR herangezogen hat, wegen
inhaltlicher Unbestimmtheit als nichtig anzusehen. Dieser an beide
Widerspruchsführer als Miteigentümer des betreffenden Grundstücks
gerichtete Bescheid berücksichtigt nämlich nicht die tatsächlichen
Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück B-Straße und lässt für die
Widerspruchsführer als Eigentümer nicht eindeutig erkennen, ob sie
jeweils als Gesamtschuldner und/oder nur zu der ihrem
Miteigentumsanteil entsprechenden Haftungsquote herangezogen
werden (vgl. insoweit auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg: BauGB,
Kommentar, Stand März 2006, § 154 Rn. 215).
Ausweislich des Grundbuchauszuges vom 06.05.2004 sind die
Widerspruchsführer zu 1) und 2) (lediglich) bezüglich des hälftigen
Anwesens B-Straße Miteigentümer in Erbengemeinschaft. Bei einer
Erbengemeinschaft besteht Gesamthandseigentum (vgl. § 2032 ff.
BGB; gesamtschuldnerische Haftung nach § 2058 BGB).
§ 154 Abs. 1 Satz 1 2. HS BauGB, wonach Miteigentümer im
Verhältnis ihrer Anteile an dem gemeinschaftlichen Eigentum
heranzuziehen sind, ist bei Gesamthandseigentum nicht anwendbar.
Im Falle einer Miteigentümerschaft zur gesamten Hand, insbesondere
einer Erbengemeinschaft vor der Auseinandersetzung, ist nach § 44
Abs. 1 AO jeder Gesamthänder Eigentümer des Grundstücks und
damit Gesamtschuldner (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn.
54, 56: Brügelmann: BauGB, Kommentar, Stand Februar 2001, §
154, Rn. 16, 17). Der Änderungsbescheid vom 05.10.2004 trägt
den tatsächlichen Eigentumsverhältnissen Rechnung, indem die
Widerspruchsführer zu 1) und 2) lediglich bezüglich des hälftigen
Anteils als Gesamtschuldner zu einem Ausgleichsbetrag i. H. v.
7.680,63 EUR herangezogen wurden.
1. Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Widerspruchsführer zu
einem Ausgleichsbetrag ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB.
Nach dieser Vorschrift hat der Eigentümer eines im förmlich
festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur
Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag
in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten
Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.
Der Ausgleichsbetrag kann unmittelbar nach Maßgabe der
Vorschriften des BauGB erlassen werden. Einer Satzung der
Gemeinde bedarf es darüber hinaus nicht (vgl. OVG Münster Urteil
vom 09.04.1990, 22 A 1185/89, NVwZ-RR 1990, 635 ff.). Die
Gemeinde ist zur Erhebung des Ausgleichsbetrages sowohl dem
Grunde nach als auch nach der im Gesetz vorgegebenen Höhe
verpflichtet. Ein Ermessen steht ihr dabei nicht zu (vgl. etwa
Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn 34 m.w.N.; Brügelmann: BauGB,
§ 154, Rn. 5, 6).
Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind gegeben.
Das hier in Rede stehende Grundstück B-Straße, das zum hälftigen
Teil im Gesamthandseigentum der Widerspruchsführer zu 1) und 2)
steht (Erbengemeinschaft nach §§ 2032 ff. BGB), liegt im förmlich
festgelegten Sanierungsgebiet.
Der Ausgleichsbetrag nach 154 BauGB wird im Rahmen
städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen erhoben, die in den §§ 136
ff. BauGB geregelt sind. Ein Sanierungsverfahren wird durch die
förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes gemäß § 142 Abs. 1
BauGB eingeleitet, was durch Erlass der Sanierungssatzung
geschieht.
Gemäß § 142 Abs. 3 i. V. m. § 1 Satz 1 BauGB beschließt die
Gemeinde die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes als
Satzung. Hieraus folgt auch, dass nur die aufgrund einer wirksamen
Sanierungssatzung durchgeführten Sanierungsmaßnahmen eine
Ausgleichspflicht nach § 154 BauGB auslösen können.
Entgegen der Auffassung der Widerspruchsführer bestehen gegen die
Rechtswirksamkeit der Satzung über die förmliche Festlegung des
Sanierungsgebietes keine rechtlichen Bedenken.
a) Die Satzung ist formell rechtmäßig.
Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen im Bereich …
(vgl. § 5 Städtebauförderungsgesetz bzw. § 141 BauGB; ebenso
Arbeitsberichte zur kommunalen Planung Band 10, vorbereitende
Untersuchungen nach dem Städtebauförderungsgesetz) beschloss
der Stadtrat als zuständiges satzungsgebendes Organ am
03.05.1977 die Satzung über die förmliche Festlegung des
Sanierungsgebietes. (Zwar galt im Zeitpunkt des Erlasses der
Sanierungssatzung noch das Städtebauförderungsgesetz, das mit
Inkrafttreten des BauGB am 01.07.1987 außer Kraft getreten ist;
das Ausgleichsbetragsrecht des BauGB findet jedoch auch auf die
zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des BauGB bereits laufenden oder
abgeschlossenen Sanierungsmaßnahmen im Sinne des
Städtebauförderungsgesetzes Anwendung - vgl. hierzu
Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Anm. 5 und 9).
Anhaltspunkte dafür, dass bei Beschluss der Satzung die Formalien,
wie etwa erforderliche Mehrheit beim Satzungsbeschluss,
Genehmigung der Aufsichtsbehörde, richtige Verkündung, nicht
eingehalten wurden und dass die Methodik der Entscheidungsfindung
den rechtlichen Anforderungen nicht genügt hat, sind nicht
erkennbar.
In der Satzung sind sowohl die Grenzen des Sanierungsgebietes
aufgeführt als auch die einzelnen Grundstücke mit Flurnummern
benannt, aus denen das Sanierungsgebiet besteht. Die am
03.05.1977 beschlossene Sanierungssatzung wurde am
28.07.1977 durch die Aufsichtsbehörde, den Minister, genehmigt.
Die Satzung wurde am 20.08.1977 in dem damaligen amtlichen
Verkündungsblatt öffentlich und damit ortsüblich (vgl. § 143 BauGB)
bekannt gemacht (vgl. hierzu auch § 142 BauGB: durch
Sanierungssatzung förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Die
Genehmigung der Satzung durch den Minister wurde entgegen der
Behauptung der Widerspruchsführer ebenfalls am 20.08.1977 mit
der Sanierungssatzung veröffentlicht.
Selbst wenn bei Erlass der Satzung Verfahrens- und Formvorschriften
verletzt worden sein sollten - wofür keine Anhaltspunkte vorliegen -,
sind diese unbeachtlich, da sie hier erkennbar nicht schriftlich
innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung gegenüber
der … geltend gemacht worden sind.
Die obigen Ausführungen gelten entsprechend für die am
24.06.1980 vom Stadtrat beschlossene und am 22.07.1980 durch
den Minister genehmigte 1. Änderungssatzung, die am 02.08.1980
öffentlich bekannt gemacht wurde.
b) Die Sanierungssatzung ist auch materiell rechtmäßig.
Die Widerspruchsgegnerin hat gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1
Städtebauförderungsgesetz das Gebiet, das städtebauliche
Missstände aufwies, deren Behebung durch Sanierungsmaßnahmen
erforderlich war (vgl. insoweit die Darstellungen im Gutachten vom
17.12.2001, in dem unter Punkt 3 die städtebaulichen Missstände
und unter Punkt 4 die allgemeinen Maßnahmen im Sanierungsgebiet
beschrieben werden), durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet
festgelegt. Das Sanierungsgebiet wurde so begrenzt, dass sich die
Sanierung zweckmäßig durchführen ließ. Hinsichtlich der
Entscheidung, ob und in welchem Umfang ein Sanierungsgebiet
förmlich festgelegt wurde (und wird), stand (und steht auch nach
Inkrafttreten des BauGB) der Gemeinde ein Gestaltungsspielraum zu
(vgl. hierzu etwa OVG Bremen, NVwZ 1988, 752;
Bielenberg/Koopmann/Krautzberger: BauGB, Kommentar, Stand: Juni
2003, § 142, Rn. 7).
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen erfolgen im Rahmen einer
städtebaulichen Gesamtkonzeption, deren Erstellung Ausfluss der
gemeindlichen Planungshoheit ist. Dabei ist es zunächst Sache der
Gemeinde, wie sie ihre Planungshoheit handhabt. Hierzu gehört
insbesondere die planerische, auch durch eine Sanierungssatzung
zum Ausdruck kommende Entschließung, wie und in welcher
Richtung sie sich städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Bei ihrer
Entscheidung, ein Sanierungsgebiet förmlich festzulegen, hat sich die
Gemeinde allerdings an gewissen gesetzlichen Vorgaben zu
orientieren: Die Gemeinde muss zunächst beachten, dass
Sanierungsmaßnahmen nur bei Vorliegen städtebaulicher Missstände
in Betracht kommen (vgl. § 3 Abs. 2 Abs. 3
Städtebauförderungsgesetz bzw. § 136 Abs. 2 Abs. 3 BauGB). Des
Weiteren wird der Gestaltungsspielraum der Gemeinde durch die
gesetzliche Regelung begrenzt, dass die Sanierungsmaßnahmen zur
Behebung städtebaulicher Missstände erforderlich sein müssen.
Schließlich wird der gemeindliche Gestaltungsspielraum bei der
Entscheidung, ob eine Sanierungssatzung aufgestellt werden soll,
durch das in § 1 Abs. 4 Städtebauförderungsgesetz bzw. § 136 Abs.
4 BauGB enthaltene sanierungsrechtliche Abwägungsgebot begrenzt.
Der Abwägungsvorgang besteht aus zwei Stufen, der Ermittlung und
Zusammenstellung des Abwägungsmaterials einerseits und dessen
Gewichtung andererseits.
Die … hat sich bei ihrer Entscheidung, den … förmlich als
Sanierungsgebiet festzulegen an die oben beschriebenen materiell-
rechtlichen Vorgaben gehalten.
Wie sich aus die dem Rechtsausschuss im Original vorliegenden
Akten des Planungsamtes ergibt, lagen im Bereich erhebliche
städtebauliche Missstände vor. Im Gutachten vom 17.12.2001 des
Gutachterausschusses werden unter Punkt 3 die Missstände, die
zum Sanierungsverfahren führten, aufgeführt. Auf diese Darstellung
wird insoweit verwiesen. Die von der … geplanten
Sanierungsmaßnahmen waren zur Behebung der städtebaulichen
Missstände erforderlich (auch insoweit wird auf das Gutachten vom
17.12.2001 verwiesen, das unter Punkt 4 die allgemeinen
Maßnahmen im Sanierungsgebiet umschreibt). Anhaltspunkte dafür,
dass das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot verletzt wurde,
liegen nicht vor. Es ist weder ersichtlich, dass eine (sachgerechte)
Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat, noch dass die
Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder der
Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen
Belange in einer Weise vorgenommen wurde, der zur objektiven
Gewichtung einzelner Belange außer Verhältnis steht.
Entschließt sich eine Gemeinde unter Beachtung der oben
dargelegten Grundsätze zur Festlegung eines Sanierungsgebietes,
steht ihr auch hinsichtlich des räumlichen Geltungsbereiches der
Sanierungsatzung ein Gestaltungsspielraum zu. Die Ausfüllung dieses
Spielraums hat sich an der zweckmäßigen Durchführung der
Sanierung zu orientieren (vgl. § 3 Abs. 1 Satz 2
Städtebauförderungsgesetz, § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Gegen die
Bestimmung des räumlichen Geltungsbereiches der Satzung
bestehen keine Bedenken; insbesondere sind insoweit keine
Abwägungsfehler des Stadtrates hinsichtlich der räumlichen
Begrenzung des Sanierungsgebietes erkennbar.
Gegen die Bestimmungen des räumlichen Geltungsbereiches der
Satzung bestehen keine Bedenken; insbesondere sind keine
Abwägungsfehler des Stadtrates hinsichtlich der Begrenzung des
Sanierungsgebietes erkennbar.
c) Entgegen der Auffassung der Widerspruchsführer führt die Dauer
der Sanierung von 1977 bis 2001 nicht zur Rechtswidrigkeit der
Sanierungssatzung.
Aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der
Obergerichte und der Kommentierung des BauGB geht hervor, dass
ein langer Zeitraum seit Inkraftsetzung der Sanierungssatzung für
sich genommen, die Sanierung noch nicht rechtswidrig machen muss
(vgl. etwa OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 18.04.2002, 1 C
10590/01, BauR 2002, 1362 ff.) Die Sanierung stellt nämlich einen
sehr komplexen Vorgang dar, für den sich schwerlich abstrakt
nähere zeitliche Vorgaben festlegen lassen (vgl. BVerwG, Beschluss
vom 07.07.1996, 4 B 91/96, NJW 1996, 2807).
Dieser Rechtsprechung und Kommentierung ist jedoch zugleich das
Bewusstsein für die Problematik einer sich lang hinziehenden
Sanierungsmaßnahme zu entnehmen, die sich vergrößert, je länger
die Sanierung dauert (vgl. hierzu etwa BVerwG, Beschluss vom
15.03.1995, NVwZ 1995, 897 ff.; vom 07.07.1996, NJW 1996,
2807; VGH Kassel, Urteil vom 28.10.1993, NVwZ-RR 1994, 635;
Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 162 Rn. 14; Brügelmann: § 162 Rn. 22).
In diesem Zusammenhang wird darauf abgestellt, dass die förmliche
Festlegung eines Sanierungsgebietes durch eine Sanierungssatzung
für die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke
verfahrensrechtliche und inhaltliche Beschränkungen erzeugt, die als
Inhaltsbestimmungen des Eigentums im Sinne von Artikel 14 Abs. 1
Satz 2 Grundgesetz zu beurteilen sind. Die gesetzlich angeordneten
Verfügungsbeschränkungen sind Ausdruck der Sozialbindung im Sinne
des Artikels 14 Abs. 2 Grundgesetz. Die Grenze der Sozialbindung
wird allerdings überschritten, wenn die Sanierung nicht mehr
sachgemäß und nicht hinreichend zügig durchgeführt wird.
Zwar hat sich das Bundesverwaltungsgericht wie auch der
Gesetzgeber unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die
Sanierung einen sehr komplexen Vorgang darstellt, bislang einer
exakten Fixierung eines Zeitrahmens für die Sanierung enthalten.
Soweit in der Rechtsprechung Zeiträume seit Inkrafttreten der
Sanierungssatzung erwähnt wurden, liegen diese bei ungefähr 23
Jahren. Ausgehend von der Tatsache, dass die Sanierung einen sehr
komplexen Vorgang darstellt, für den sich schwerlich nähere zeitliche
Vorgaben festlegen lassen, ist das BVerwG ist seinem Beschluss vom
07.07.1996 zu dem Ergebnis gelangt, dass die Sanierung auch bei
sehr langer Dauer keine Enteignung im Sinne des Art. 14 Abs. 3 S. 1
GG darstellt.
Beim … dauerte die Sanierung von 1977 bis 2001, also rund 24
Jahre. Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen ist im Hinblick
auf diese Dauer der Sanierung nicht von einer Rechtswidrigkeit der
Sanierungssatzung auszugehen (so auch VG des Saarlandes,
Beschlüsse vom 28.05.2004, 11 F 3/04 - vgl. zu einem Zeitraum
von knapp 23 Jahren auch BVerwG, Beschluss vom 15.03.1995, 4 B
33/95, NVwZ 1995, 897).
d) Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind ausgleichsbetragspflichtig
nur Eigentümer von Grundstücken, die im Sanierungsgebiet liegen.
Zwar können nach § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB einzelne
Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, aus dem
Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden. Das Grundstück
der Widerspruchsführer mit der Flurstück Nr. wurde in der am
20.07.1977 in Kraft getretenen Sanierungssatzung aufgeführt; es
liegt somit innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes.
Voraussetzung für die Erhebung eines Ausgleichsbetrages ist weder,
dass das betreffende Grundstück im Zentrum des
Sanierungsgebietes gelegen ist, noch dass in unmittelbarer Nähe
Sanierungsleistungen vorgenommen werden.
Wie oben bereits ausgeführt, bestehen gegen die räumliche
Begrenzung des Sanierungsgebietes keine rechtlichen Bedenken; das
Sanierungsgebiet wurde so begrenzt, dass sich die Sanierung
zweckmäßig durchführen lässt.
2. Gemäß § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung
bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Grundstückes aus dem
Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück
ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch
durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der
sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche
Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt
(Endwert).
Durch die Verwendung des Wortes Bodenwert macht das Gesetz
deutlich, dass nur der Grund und Boden, nicht aber auch Aufwuchs
oder Gebäude zu bewerten sind, wobei gerade die Bebauung des zu
bewertenden Grundstückes selbst außer Betracht zu bleiben hat,
wohingegen die Bebauung der anderen Grundstücke des
Sanierungsgebietes in die Ermittlung des Bodenwertes einfließt, weil
auch sie auf diesen Einfluss hat.
Der Ausgleichsbetrag ergibt sich mithin aus der Differenz zwischen
Anfangs- und Endwert, wobei der Wert der Bebauung des zu
bewertenden Grundstücks außer Ansatz bleibt (vgl. hierzu
Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn. 23 ff.; Battis/Krautzberger/Löhr:
BauGB, Kommentar, 8. Auflage 2002, § 154 Rn. 10 ff.;
Schindhelm/Wilde: Der Ausgleichsbetrag für sanierungsbedingte
Bodenwertsteigerungen nach § 154 BauGB, in NVwZ 1992, S. 747
ff.; OVG Münster, Urteil vom 09.04.1990, 22 A 1185/89, NVwZ-RR
1990, 635).
Anfangs- und Endwerte sind für jedes einzelne Grundstück nach den
Vorschriften der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des
Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung -
WertV - §§ 26 ff. WertV 88) zu ermitteln. Anfangs- und Endwert sind
jeweils die Verkehrswerte des Grund und Bodens nach Maßgabe der
gesetzlichen Vorgaben des § 154 Abs. 2 BauGB. Die Grundsätze der
Verkehrswertermittlung, wie sie in der WertV geregelt werden, finden
entsprechende Anwendung (Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn. 94,
95). Die Wertermittlungsverordnung stellt Verfahren für die
Wertermittlung bereit. Vor der Anwendung einzelner
Wertermittlungsverfahren müssen zunächst die sog.
Anfangswertqualität und die Endwertqualität des betroffenen
Grundstücks festgestellt werden. Darunter versteht man die
Ermittlung der jeweiligen Grundstückszustände vor Beginn und nach
Abschluss der Sanierung. Das Grundstück ist dabei in seinen Wert
beeinflussenden Merkmalen zu beschreiben. Nach Feststellung von
Anfangs- und Endwertqualität werden diese unter Heranziehung
verschiedener Wertermittlungsverfahren bewertet, wobei die
Bewertung grundsätzlich getrennt für die Anfangs- und den Endwert
vorgenommen wird (vgl. etwa Schindhelm/Wilde: aaO.). In der
Wertermittlungsverordnung sind als Verfahren das Vergleichswert-,
das Ertragswert- und das Sachwertverfahren genannt.
Gemäß § 28 Abs. 2 WertV ist der maßgebende Anfangs- und
Endwert auf denselben Zeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) zu
ermitteln; Wertermittlungsstichtag ist in den Fällen des § 162 BauGB
- und damit auch im vorliegenden Fall - der Zeitpunkt des
Inkrafttretens der ortsüblich bekannt gemachten Satzung über die
Aufhebung des Sanierungsgebietes. Die Satzung über die Aufhebung
des Sanierungsgebietes wurde am 28.11.2001 öffentlich bekannt
gemacht, so dass der maßgebliche Wertermittlungsstichtag der
28.11.2001 ist (vgl. auch Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn. 93,
98, 111; VG des Saarlandes, Beschlüsse vom 28.05.2004, 11 F
2/04 und 11 F 3/04).
Im angefochtenen Bescheid ist der Wertermittlungsstichtag
angegeben. Entgegen der Ansicht der Widerspruchsführer fehlt dem
Bescheid insoweit nicht die notwendige Transparenz. In der
Begründung des Bescheides ist ausgeführt, dass der
Gutachterausschuss den Anfangswert ermittelt hat, indem er nach
Ende der Sanierung den Bodenwert ohne sanierungsbedingte
Werterhöhung festgestellt hat. Als Zeitpunkt der Berechnung des
Anfangswertes wurde somit auf das Ende der Sanierung Bezug
genommen. Aus der Begründung geht weiter hervor, dass die
Sanierung durch Aufhebung der Sanierungssatzung vom 20.08.1980
abgeschlossen wurde. Das Ende der Sanierung ist in der Begründung
mit dem Zeitpunkt des Inkrafttretens der Aufhebungssatzung am
28.11.2001 bezeichnet.
a) Als Anfangswert ist der Bodenwert zu ermitteln, der sich für das
Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt
noch durchgeführt worden wäre.
Bei der Ermittlung des Anfangswertes werden die vom Eigentümer
durch eigene Aufwendungen zulässigerweise selbst bewirkten
Bodenwerterhöhungen grundsätzlich nicht berücksichtigt; sie sind
vielmehr nach § 155 Abs. 2 BauGB - wie andere Anrechnungsbeträge
- auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Anzurechnen sind danach
allerdings nur die im Hinblick auf die Sanierung vom Eigentümer
bewirkten Bodenwerterhöhungen, da andere nicht
sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen ohnehin bei der
Ermittlung des Anfangswertes zu berücksichtigen sind (vgl.
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, § 154 Rn. 93;
Bielenberg/Koopmann/Krautzberger: § 154, Rn. 66).
Nach § 28 Abs. 1 WertV ist der Anfangswert im Sinne des § 154
Abs. 2 S. 1 BauGB (= Bodenwert des Grundstückes) in
entsprechender Anwendung der Vorschriften des § 26 WertV über
die Ermittlung des Verkehrswertes nach § 153 Abs. 1 BauGB zu
ermitteln. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Anfangswertes ist
mithin die Qualifizierung des maßgeblichen Grundstückszustandes
(Anfangswertqualität), wie er einst ohne Aussicht auf die Sanierung,
ihre Vorbereitung oder Durchführung bestand.
Die hier maßgeblichen Anfangswerte wurden in einem Wertgutachten
vom 01.12.1977 durch den Gutachterausschuss festgesetzt.
Gegen die Beauftragung des Gutachterausschusses zur Ermittlung
der Anfangs- und Endwerte sowie der sanierungsbedingten
Bodenwerterhöhungen bestehen keine Bedenken. Die Gemeinde
kann sich sowohl zur Feststellung des Sachverhaltes als auch zur
Ermittlung der maßgeblichen Werte des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte nach den §§ 192 ff. BauGB bedienen. Mit dem
Gutachterausschuss für Grund-stückswerte steht der Gemeinde eine
hoheitlich tätige Behörde zur Verfügung, deren Rang und Autorität
weitgehend anerkannt ist (Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 114,
115).
Bei der Festsetzung der Anfangswerte wurde das Sanierungsgebiet
zunächst in verschiedene Blöcke aufgeteilt (vgl. Anlage 1), in denen
die allgemeinen, den Wert der Grundstücke beeinflussenden
Umstände im Wesentlichen übereinstimmen. Bei der Betrachtung
des Sanierungsgebietes und der Einteilung in Blöcke hat sich der
Gutachterausschuss an die Ordnungskategorie des städtischen
Amtes für Statistik und Wahlen gehalten, das die gesamte Stadt für
vielfältige Zwecke in Straßenblöcke aufgeteilt hat. Diese
Blockeinteilung enthält noch keine Aussage über die Bewertung der in
den Blöcken liegenden Grundstücke durch den Gutachterausschuss.
Die Bewertung erfolgte erst durch die Festlegung von Zonen
innerhalb der Blöcke, innerhalb derer der Gutachterausschuss nach
seinen Ermittlungen eine Gleichartigkeit der Bodenwerte festgestellt
hat. Bei der Festlegung der Zonen zum Zwecke der Ermittlung der
Anfangswerte hat sich der Gutachterausschuss der (gleichen)
Methode bedient, die bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte nach §
196 BauGB zur Anwendung kommt, nämlich der Auswertung der
Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB, die sich aus dem Inhalt
abgeschlossener Grundstücksübertragungsverträge zusammensetzt.
Die gesetzlich vorgegebene Methode der Verkehrswertermittlung
führte zwangsläufig zu Bereichen bzw. Zonen mit gleichartigen
Grundstückspreisen.
Die Zonen, die der Gutachterausschuss in Anlage 4 des Gutachtens
vom 17.12.2001 den Anfangswerten zugrunde gelegt hat,
entsprechen denen, die auch dem Wertgutachten vom 01.12.1977
des Gutachterausschusses in seiner damaligen Zusammensetzung
zugrunde gelegen haben. Die Bodenwerte (Anfangswerte) wurden
lediglich auf der Grundlage der Richtwertekarte zum Stichtag
28.11.2001 indiziert; das bedeutet, die Anfangswerte (vgl. Anlage 4)
wurden im Laufe des Sanierungsverfahrens aufgrund der allgemeinen
Wertsteigerungen entsprechend den Richtwerten angepasst.
Wie sich aus Anlage 4 des Gutachtens über die sanierungsbedingte
Erhöhung der Bodenwerte vom 17.12.2001 ergibt, wurde für die
Zone, in der das Grundstück der Widerspruchsführer gelegen ist, ein
Anfangswert von 1.045,-- DM pro qm bezogen auf den
Wertermittlungsstichtag 28.11.2001 festgesetzt.
Wie sich aus Anlage 5 ergibt, wurde der (ursprüngliche) Anfangswert
von 600,-- DM im Hinblick auf die allgemeinen Wertsteigerungen
entsprechend den Richtwerten angepasst, so dass sich bezogen auf
den Wertermittlungsstichtag 28.11.2001 ein Anfangswert von
1.045,- DM / qm errechnete.
Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der hier maßgebliche
Anfangswert fehlerhaft ermittelt wurde.
Das Grundstück der Widerspruchsführer weist eine Fläche von 409
qm auf, so dass sich ein Anfangswert i. H. v. 427.405,- DM
errechnet (vgl. Nr. 1 der Anlage zum Bescheid). In der Anlage des
angefochtenen Bescheides ist aufgeführt, dass das im
Sanierungsbereich 18.2 gelegene Grundstück (Flurstück Nr.) eine
Grundfläche von 409 qm aufweist und sich der maßgebliche
Anfangswert auf 427.405,- DM beläuft. Dem Transparenzgebot ist
somit Genüge getan.
b) Endwert ist nach § 154 Abs. 2 BauGB der Bodenwert, der sich am
Wertermittlungsstichtag unter Berücksichtigung der rechtlichen und
tatsächlichen Neuordnung ergibt.
Als Verfahren zur Ermittlung des Ausgleichsbetrages kommen u. a.
das Vergleichswertverfahren, das Bodenrichtwertverfahren, das
Grundwertverfahren, das Niedersachsen-Verfahren, die
Multifaktorenanalyse sowie das Ertragsdifferenzialverfahren in
Betracht (vgl. insoweit Ernst/Zinkahn/Bielenberg. § 159, Rn. 120 ff.).
Bei den Verfahren handelt es sich um Verfahren mit direktem
Vergleich, Verfahren mit mittelbarem Vergleich (differentielle
Wertermittlung) und Klassifikationsmodellen für überregionale
Bereiche.
Jedes Wertermittlungsverfahren hat unter bestimmten
Voraussetzungen und bei sachgerechter Anwendung seine
Berechtigung. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem
Beschluss vom 16.01.1996 (4 B 69.95) zwar den Verfahren nach
der Wertverordnung Priorität eingeräumt, gleichzeitig aber
festgestellt, dass auch andere geeignete Methoden zur Bestimmung
der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung entwickelt und
angewandt werden müssen, wenn eine in der Wertverordnung
vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann. Entsprechend
diesem Beschluss sind die von der Wertverordnung geregelten
Bewertungsverfahren nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten
vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweils
einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und - im Falle der
Sanierung - dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln ist. Im
Vordergrund steht die Erfüllung des gesetzlichen Auftrags, die
Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem
Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln.
Die Wahl des Verfahrens steht im Ermessen der Gemeinde (vgl. § 7
WertV Rn. 7 ff.; Ernst/Zinkahn/Bielenberg § 154, Rn. 19 ff.).
Der Gutachterausschuss hat sich nach intensiver Beratung für das
Klassifikationsmodell Kanngieser/Bodenstein entschieden (vgl.
insoweit auch Gutachten vom 17.12.2001). Bei diesem
Klassifikationsmodell handelt es sich um ein in Fachkreisen
anerkanntes Bewertungsmodell (so auch VG des Saarlandes,
Beschluss vom 28.05.2004, 11 F 2/04 und 11 F 3/04; vgl. auch
Bartholomäi: Sanierungsausgleichsbetrag - Judex calculat, NVwZ
2001, 1377). Dieses Verfahren beruht auf einer (überschaubaren)
Methode, die mit geringem Aufwand durch indirekten Preisvergleich
plausible, dem Markt entsprechende Werterhöhungen liefert. Das
Modell des indirekten Vergleichs beruht auf einem
Klassifikationssystem. Es unterscheidet zwischen den vorhandenen
städtebaulichen Missständen, die eine Sanierung erfordern und den
daraus resultierenden Maßnahmen zur Behebung dieser Missstände.
Es werden vier Komplexe unterschieden, nämlich die Bebauung, die
Struktur (Eigentumsverhältnisse, innere Erschließung,
Zugänglichkeit), die Nutzung (etwa Verdichtung und Gemengelage,
Art und Maß der baulichen Nutzung) sowie das Umfeld (d. h. die
Verkehrsführung und die Infrastruktur). Diese Komplexe sind in
jeweils zehn Klassen aufgeteilt, wobei das Spektrum dieser Klassen
von einem intakten Gefüge (1) bis zu unzumutbaren Verhältnissen
(10) bzw. von Einzelmaßnahmen (1) bis zur totalen Neuerstellung
(10) (vgl. Anlage 2) geht. Jeder zu klassifizierenden Zone bzw. jedem
zu klassifizierenden Grundstück wird ein Zahlenpaar
(Missstandszahl/Maßnahmezahl) zugeordnet. Nach der Erfassung
und Qualifizierung der Sanierungstatbestände (Missstände,
Maßnahmen) und der Einstufung in die beiden Klassifikationsrahmen
kann die Werterhöhung mit Hilfe der aus den beiden
Klassifikationsrahmen abgeleiteten Parametern (Klassenmittelwerte)
x MI (= Mittelwert der Missstände), x MA (= Mittelwert der
Maßnahmen) und dem Anfangsbodenwert aus der Abbildung 4 (s.
Anlage 3) entnommen werden. Aus der Matrix erhält man die
Wertsteigerung in Prozent des Anfangswertes.
Für die Ermittlung der Endwerte (Anlage 6) muss nun der
Anfangswert auf den Tag nach Beendigung der Sanierung
hochgerechnet werden.
Weder die Anwendung des Klassifikationsmodells
Kanngieser/Bodenstein noch die Einstufung des Grundstücks der
Widerspruchsführer nach diesem Klassifikationsmodell begegnet
Bedenken.
Das Modell Kanngieser/Bodenstein sieht als Klassifikationsrahmen
sowohl in Bezug auf die Missstände als auch in Bezug auf die
Maßnahmen jeweils vier Bewertungskomplexe vor, nämlich
"Bebauung", "Umfeld", "Nutzung" und "Struktur".
Die Komplexe "Bebauung" und "Umfeld" sind bei der Bewertung
gebietsbezogen anzuwenden, d. h., die unter diesen Gesichtspunkten
vorzunehmende Bewertung bezieht sich auf das gesamte
Sanierungsgebiet. Nur bei dieser großräumigen, sich auf das
gesamte Sanierungsgebiet beziehenden Betrachtung, lässt sich
bezüglich der Bebauung feststellen, ob das Gebiet grundlegend
instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig ist, und ob das
Umfeld unter Behinderungen durch den Verkehr leidet bzw. die
Infrastruktur unzureichend ist. Dementsprechend lassen sich auch die
durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ebenfalls nur großräumig
beurteilen.
Dagegen beziehen sich die Komplexe "Nutzung" und "Struktur" auf
Grundstücke mit gleichartigen Verhältnissen.
Unter Anwendung des Klassifikationsmodells Kanngieser/Bodenstein
ergibt sich für das Grundstück der Widerspruchsführer die in Anlage 5
des Gutachtens vom 17.12.2001 festgestellte Berechnung der
Bodenwertsteigerung. Sowohl gegen die Einstufung des Grundstücks
der Widerspruchsführer in das Klassifikationsmodel! als auch gegen
die Berechnung der Bodenwertsteigerung bestehen keine Bedenken.
Wie die Widerspruchsgegnerin bereits in ihrem Schreiben vom
22.03.2004 zutreffend ausgeführt hat, wirkte sich der vor Beginn
der Sanierung festgestellte Zustand des Gebietes mit zum Teil
erheblich verfallener Bausubstanz und einer Vielzahl instandsetzungs-
und erneuerungsbedürftigen Gebäuden aus der Sicht der
Grundstücksbewertung auch auf die Grundstücke aus, die selbst
nicht instandsetzungsbedürftig waren. Insofern wurde das gesamte
Sanierungsgebiet in Bezug auf den Komplex "Bebauung", der bei der
Bewertung gebietsbezogen anzuwenden war, mit der Klasse 7
bewertet. Im Komplex "Umfeld" wurde das Grundstück der
Widerspruchsführer lediglich in die Klasse 4 eingeordnet, während der
zentrale Bereich des Sanierungsgebietes fast durchweg in Klasse 9
eingestuft war. Damit wurde berücksichtigt, dass in der Zone, in der
das Grundstück der Widerspruchsführer gelegen ist, ein geringer
Verbesserungsbedarf für die Infrastruktur und die Verkehrssituation
bestand.
Im Komplex "Struktur", der bei der Bewertung grundstücksbezogen
anzuwenden ist, wurde das Grundstück in die günstigste Stufe
(Klasse 1) eingestuft.
Aufgrund der besonderen Verhältnisse auf dem örtlichen
Grundstücksmarkt hat der Gutachterausschuss für höhere
Anfangswerte sog. Koeffizienten für eine Anpassung der
Prozentsätze der Wertsteigerung festgesetzt (vgl. insoweit
Gutachten vom 17.12.2001). Bei der Entwicklung der
Koeffiziententabelle hat sich der Gutachterausschuss an den
Verhältnissen auf dem örtlichen Grundstücksmarkt und der
konkreten Ausnutzbarkeit der Grundstücke orientiert. Bezogen auf
die Basistabelle im HSW 3.4 (vgl. Anlage 3) ergaben sich die unter
Punkt 6 des Gutachtens vom 17.12.2001 aufgeführten linearen
Umrechnungskoeffizienten. Bei einem Anfangswert von 600,-- DM
pro Quadratmeter - wie er im ursprünglich für das Grundstück der
Widerspruchsführer angesetzt wurde - ergab sich ein Koeffizient von
0,933. Der Umrechnungskoeffizient ist Bestandteil der Berechnung
der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung und ist in Anlage 5
des Gutachtens unter der Bezeichnung "Umrechnungsfaktor"
enthalten. Er vermindert den bei der Einstufung in den
Klassifikationsrahmen ermittelten Prozentsatz der
sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung. In der dem
Festsetzungsbescheid beigefügten Anlage wurde unter Nr. 4 der
lineare Umrechnungskoeffizient mit 2.676,-- DM beziffert. Die
Summe wurde bei der Differenz aus dem festgestellten Anfangswert
von 427.405,- DM und dem ermittelten Endwert von 460.125,- DM,
die sich entsprechend Nr. 3 der Anlage auf 32.720,- DM beläuft, in
Abzug gebracht. Somit errechnete sich eine Wertdifferenz von
30.044,- DM (Nr. 5 der Anlage), die einem Betrag von 15.361,25
Euro (Nr. 6 der Anlage) entspricht.
Des Weiteren wurden Grundstücke, die an Straßen mit fließendem
Verkehr liegen, bei dem Komplex "Umfeld" von der durchgängigen
Einstufung in Klasse 9 auf die Klassen 4 bzw. 7 herabgestuft.
Des Weiteren wurde zur Berücksichtigung der ortsspezifischen
Verhältnisse bei Grundstücken, bei denen die Grundstücksgröße, -
tiefe, -form oder -lage vom Regelfall abweichen, weitere lineare
Abschläge von der ermittelten sanierungsbedingten
Bodenwertsteigerung vorgenommen. Der entsprechende
Prozentsatz ist in der Anlage 7 des Gutachtens in der Spalte "linearer
Abschlag" beziffert und wird in der Spalte "endgültige Werterhöhung"
berücksichtigt. Diese Abwertungen beruhen auf den Erkenntnissen,
die der Gutachterausschuss aus seiner ständigen Gutachtertätigkeit
aus den Marktverhältnissen gewonnen hat, wie die
Widerspruchsgegnerin bereits in ihrem Schreiben vom 22.03.2004
ausgeführt hat.
Dieser (weitere) lineare Abschlag fand im vorliegenden Fall keine
Berücksichtigung, da das Grundstück der Widerspruchsführerin
hinsichtlich seiner Größe, Tiefe, Form oder Lage nicht vom Regelfall
abweicht. Daher ist unter Nr. 7 der Anlage zum
Festsetzungsbescheid kein Betrag ausgewiesen.
3) Entgegen der Auffassung der Widerspruchsführer sind die von der
Widerspruchsgegnerin zu leistenden Aufwendungen für das
Tätigwerden des Ingenieurbüros nicht in die Berechnung der
Ausgleichsbeträge eingeflossen.
Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im
förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur
Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag
in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten
Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstückes entspricht. Die
Zweckbestimmung des Ausgleichsbetrages folgt schon aus den
Worten "zur Finanzierung der Sanierung". Diese Zweckbestimmung
der Ausgleichsbeträge hat zur Folge, dass die Erhebung der
Ausgleichsbeträge durch die Kosten begrenzt wird, die der Gemeinde
ausgabenmäßig bei der Vorbereitung und Durchführung der
Sanierung entstehen (vgl. Brügelmann: § 154, Rn. 3). Gegenstand
der "Abschöpfung" durch Ausgleichsbeträge ist lediglich die
Bodenwerterhöhung (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 93).
Zwar ist der Ausgleichsbetrag die Gegenleistung für die von der
Gemeinde erbrachten Sanierungsaufwendungen; diese
Gegenleistung wird jedoch aus der sanierungsbedingten
Bodenwerterhöhung ermittelt und nicht - wie bei der Erhebung von
Erschließungs- und Straßenausbaubeiträgen durch Umlegung des bei
der Gemeinde entstandenen Aufwandes errechnet. Von daher ist es
ausgeschlossen, dass die von der Widerspruchsgegnerin erbrachten
Aufwendungen für Leistungen externer Berater bei der Ermittlung
der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen Berücksichtigung
finden, wie auch die Widerspruchsgegnerin in ihrem Schreiben vom
22.03.2004 bereits zutreffend ausgeführt hat.
4) Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB entsteht der Ausgleichsbetrag
mit Abschluss der Sanierung; der Entstehungszeitpunkt ist zugleich
der für die Ermittlung der Anfangsund Endwerte maßgebliche
Wertermittlungsstichtag (Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 154
u. 110).
Mit der Entstehung des Ausgleichsbetrages liegen die
Voraussetzungen für seine Erhebung dem Grunde nach vor. Die
Voraussetzungen für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen liegen der
Höhe nach vor, wenn sich nach Maßgabe des § 154 Abs. 2 und unter
Berücksichtigung der nach § 155 Abs. 1 BauGB (evtl.)
anzurechnenden Beträge eine Geldforderung ergibt. Um die Fälligkeit
der Forderung herbeizuführen, bedarf es der Geltendmachung des
entstandenen Ausgleichsbetrages durch Bescheid nach § 154 Abs. 4
Satz 1 BauGB.
Die Widerspruchsgegnerin hat den mit Abschluss der Sanierung
entstandenen Ausgleichsbetrag durch den Ausgleichsbetragsbescheid
vom 05.10.2004 fällig gestellt (wie oben ausgeführt war der
Bescheid vom 17.12.2003 wegen inhaltlicher Unbestimmtheit
nichtig; vgl. insoweit Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 216).
Entgegen der Auffassung der Widerspruchsführer ist der
angefochtene Bescheid inhaltlich hinreichend bestimmt; auch fehlt
ihm nicht die notwendige Transparenz.
Das Baugesetzbuch enthält keine Regelung über Inhalt und Form des
Ausgleichsbetragsbescheides. Eine entsprechende Regelung enthielt
§ 8 Abs. 2 der mit Inkrafttreten des BauGB aufgehobenen
Ausgleichsbetragsverordnung. Der angefochtene
Ausgleichsbetragsbescheid der Widerspruchsgegnerin enthält
zunächst alle in § 8 Abs. 2 Ausgleichsbetragsverordnung
vorgeschriebenen Elemente. So enthält der
Ausgleichsbetragsbescheid insbesondere:
- die Höhe des Ausgleichsbetrages, die für seine
Bemessung maßgebenden Anfangsund Endwerte sowie
die sich daraus ergebende Bodenwerterhöhung,
- die nach § 155 Abs. 1 zu berücksichtigenden Beträge,
- die Feststellung, dass der Ausgleichsbetrag einen Monat
nach Bekanntgabe/Zustellung des Bescheides zu zahlen
ist,
- den Hinweis, dass der Ausgleichsbetragspflichtige den
Antrag stellen kann, den Ausgleichsbetrag in ein
Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern ihm nicht
zugemutet werden kann, die Verpflichtung der Fälligkeit
mit eigenen oder fremden Mitteln zu erfüllen (vgl. § 154
Abs. 5 BauGB).
Der Ausgleichsbetragsbescheid ist darüber hinaus auch inhaltlich
hinreichend bestimmt: Im Bescheid ist sowohl die Höhe des in Geld
geschuldeten Betrages als auch der
Ausgleichsbetragspflichtige/Zahlungspflichtige angegeben. Der
Bescheid lässt auch die erlassende Behörde erkennen und enthält die
Unterschrift und die Namenswiedergabe des Behördenleiters, seines
Vertreters oder seines Beauftragten (vgl. § 37 SVwVfG und § 119
AO). Des Weiteren ist im Ausgleichsbeitragsbescheid die
Rechtsgrundlage für die Forderung des Ausgleichsbetrages
angegeben, das Grundstück wurde bezeichnet, für das die Forderung
besteht und die Beitragspflicht des Eigentümers wurde begründet;
das bedeutet, mit dem Bescheid wurden in einer für den Betroffenen
nachvollziehbaren Weise die Grundlagen mitgeteilt, auf denen sich die
Höhe des Ausgleichsbetrages stützt (vgl. insoweit auch Brügelmann:
§ 154, Rn. 77, 78; Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 213 ff.;
Bielenberg/Koopmann/Krautzberger: Städtebauförderungsrecht,
Stand: Juni 2003, § 154, Rn. 213 f.).
Dagegen begegnet es keinen rechtlichen Bedenken, dass nicht jedem
Ausgleichsbetragsbescheid das 118-seitige Gutachten beigefügt
wurde. Dieses Gutachten erfasst das gesamte Sanierungsgebiet und
enthält auch zahlreiche personenbezogene Daten. Jedoch enthält
jeder Bescheid den Hinweis, dass das Wertgutachten und die
sonstigen Verwaltungsunterlagen bei der Sanierungsstelle
eingesehen werden können.
5) Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach
Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten; der
Ausgleichsbetrag entsteht mithin mit der Beendigung der Sanierung.
Im vorliegenden Fall wurde die Sanierung durch förmliche Aufhebung
der Sanierungssatzung vom 20.08.1977 gemäß § 162 BauGB durch
Aufhebung der Sanierungssatzung abgeschlossen. Der Stadtrat
beschloss am 05.06.2001 die Aufhebung der Satzung über die
förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes vom 20.08.1977 bis
einschließlich der am 02.08.1980 Rechtskraft erlangten Erweiterung
um den Bereich …. Diese Satzung über die Aufhebung der
Sanierungssatzung wurde am 28.11.2001 (ortsüblich) öffentlich
bekannt gemacht (§ 162 Abs. 2 Satz 2 BauGB) und ist damit in Kraft
getreten.
Die Entstehung des Ausgleichsbetrages ist Voraussetzung für seine
Erhebung. Mit dem Zeitpunkt des Entstehens des Ausgleichsbetrages
beginnt die Forderungsverjährung, d. h. die vierjährige
Festsetzungsverjährung (vgl. auch § 169 - 171 AO; § 12 Abs. 4
BKAG). Die Festsetzungsverjährung, d. h. die Verjährung des Rechts
auf Festsetzung der Abgabe beträgt grundsätzlich vier Jahre,
beginnend mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Abgabe
entstanden ist.
Wie bereits angeführt, entsteht der Ausgleichsbetrag mit Abschluss
der Sanierung. Die Sanierung wurde gemäß § 162 BauGB durch
öffentliche Bekanntmachung der Satzung über die Aufhebung der
Sanierungssatzung am 28.11.2001 abgeschlossen. Die vierjährige
Festsetzungsfrist endete mithin am 31.12.2005.
Nach § 154 Abs. 4 Satz 1 fordert die Gemeinde den
Ausgleichsbetrag durch Bescheid an; der Betrag wird einen Monat
nach der Bekanntgabe des Bescheides fällig. Der Zahlungsanspruch
der Gemeinde wird somit mit dem Ausgleichsbetragsbescheid in der
darin angegebenen Höhe begründet. Die Frist für die
Zahlungsverjährung beträgt entsprechend den §§ 228 - 232 AO fünf
Jahre, beginnend mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem der
Anspruch erstmals fällig geworden ist. Der Ausgleichsbetrag wird
einen Monat nach Bekanntgabe fällig. Dementsprechend endet die
Zahlungsverjährung am 31.12.2009.
Wie angeführt, ist der Ausgleichsbetrag entsprechend § 162 BauGB
mit Abschluss der Sanierung (öffentliche Bekanntmachung der
Aufhebungssatzung am 28.11.2001) entstanden, dagegen nicht
durch frühere Ankündigungen über eine eventuell bevorstehende
Aufhebung bzw. Teilaufhebung der Sanierungssatzung bzw. durch
Erörterung einer vorzeitigen Entlassung aus der Sanierung.
Entgegen der Auffassung der Widerspruchsführer ist die Erhebung
des Ausgleichsbetrages auch nicht verwirkt.
Die Widerspruchsgegnerin hat keine Ursachen dafür gesetzt, die die
Annahme rechtfertigen könnten, die Sanierung würde ohne Erhebung
von Ausgleichsbeträgen beendet. Zwar bestanden Anfang der 90er
Jahre Überlegungen dahingehend, einzelne Teile des
Sanierungsgebietes, wie etwa die … und den eng begrenzten Bereich
… vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen. Diese Überlegungen
rechtfertigen jedoch nicht die Annahme, die Widerspruchsgegnerin
würde auf eine Erhebung der Ausgleichsbeträge verzichten, wenn die
Sanierung erst später aufgehoben wird. Ein derartiger Verzicht auf
die Erhebung von Ausgleichsbeträgen wäre als unzulässiger
Abgabenverzicht als unwirksam anzusehen. Das Gesetzbuch
verpflichtet nämlich die Gemeinde zur Erhebung des
Ausgleichsbetrages sowohl dem Grunde nach als auch in der im
Gesetzbuch vorgeschriebenen Höhe; es besteht mithin bezüglich der
Ausgleichsbeträge eine Erhebungspflicht der Gemeinde (vgl.
Zinkahn/Bielenberg: § 154 Rn. 34).
Gegen einen vorzeitigen Abschluss der Sanierung Anfang der 90er
Jahre und gegen einen Verzicht auf die Erhebung von
Ausgleichsbeträgen spricht auch die Tatsache, dass bis zur
Aufhebung der Sanierungssatzung am 28.11.2001 jedes im
Sanierungsgebiet gelegene Grundstück im Grundbuch weiterhin den
Sanierungsvermerk enthielt und deshalb alle Rechtsvorgänge und
sonstigen Maßnahmen im Sanierungsgebiet nach § 144 BauGB der
Sanierungsgenehmigung bedurften.
Wie bereits angeführt, bestanden zwar Anfang der 90er Jahre
Überlegungen dahingehend, einzelne Teile des Sanierungsgebietes,
wie die … und den …, vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen, es
bestanden jedoch keine Pläne dahingehend, das gesamte
Sanierungsgebiet vor dem Jahr 2001 aufzuheben. Das Vorhaben,
einzelne Teile vorzeitig aus der Sanierung zu entlassen, wurde
aufgegeben, als sich herausstellte, dass sich das Klassifikationsmodell
Kanngieser/Bodenstein, für das sich die Widerspruchsgegnerin nach
intensiver Beratung zur Berechnung der sanierungsbedingten
Bodenwertsteigerungen entschieden hat, methodisch auf
Teilgebieten nicht fehlerfrei anwenden lässt.
Der von den Widerspruchsführern angeführte Schriftverkehr aus dem
Zeitraum 1989 bis 1995 zwischen ihrem Vater als ihrem
Rechtsvorgänger und der Widerspruchsgegnerin bezieht sich auf die
obigen Überlegungen.
§ 154 Abs. 3 Satz 2 und 3 BauGB regelt die Abgeltung von
Ausgleichsbeträgen vor Aufhebung der Sanierungssatzung in Form
einer Ablösungsvereinbarung oder auf Antrag eines
Ausgleichsbetragspflichtigen durch vorzeitigen Bescheid im Einzelfall.
Aus den dem Rechtsausschuss im Original vorliegenden Akten ist
nicht ersichtlich, dass zwischen der Widerspruchsgegnerin und dem
Rechtsvorgänger der Widerspruchsführer eine schriftliche
Ablösungsvereinbarung nach § 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB getroffen
wurde bzw. dass auf Antrag des Rechtsvorgängers als
Ausgleichsbetragspflichtigem durch Bescheid der Ausgleichsbetrag
vorzeitig festgesetzt wurde.
6) Die Nichtanrechnung privater Aufwendungen und Investitionen der
Widerspruchsführer begegnete ebenfalls keinen rechtlichen
Bedenken.
§ 155 Abs. 1 BauGB ordnet die Anrechnung bestimmter Vorteile,
Bodenwerterhöhungen sowie ausnahmsweise auch Kosten auf den
Ausgleichsbetrag an. Mit der Anrechnung sollen zur Vermeidung von
Doppelbelastungen des Eigentümers solche sanierungsbedingten
Werterhöhungen erfasst werden, die der Eigentümer oder sein
Rechtsvorgänger zulässigerweise selbst bewirkt oder der Gemeinde
bereits entgolten haben. Liegen die Voraussetzungen für eine
Anrechnung derartiger Beträge dem Grunde und der Höhe nach vor,
so ist die Gemeinde zur Anrechnung verpflichtet. Entsprechend § 154
Abs. 4 Satz 2 BauGB ist sie zu diesem Zweck gehalten, dem
Ausgleichsbetragpflichtigen vor Festsetzung des Ausgleichsbetrages
mündlich oder schriftlich Gelegenheit zur Stellungnahme und
Erörterung auch in Bezug auf die anzurechnenden Beträge innerhalb
angemessener Frist zu geben (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 155,
Rn. 9, 237). Gegenstand dieser Erörterung sind die für die
Wertermittlung des einzelnen Grundstücks maßgeblichen
Verhältnisse und die Anrechnung nach § 155 Abs. 1 BauGB;
entsprechend ist auch Akteneinsicht zu gewähren (vgl.
Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 154, Rn. 238). Dieser gesetzlichen
Forderung ist die Widerspruchsgegnerin nachgekommen. Wie bereits
angeführt, hat das von der Sanierungsstelle beauftragte
Ingenieurbüro in der Zeit von Dezember 2001 bis Juni 2003, und
damit vor Festsetzung der Ausgleichsbeträge, mit den betroffenen
Grundstückseigentümern, u. a. den Widerspruchsführern, die für die
Wertermittlung ihres Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse erörtert
und Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben sowie darüber
hinausgehende schriftliche Stellungnahmen und Anregungen der
Grundstückseigentümer behandelt. Hierbei sollten auch Erkenntnisse
über evtl. anrechnungsfähige Aufwendungen gewonnen werden. Die
Entscheidung über die Anrechnung von Aufwendungen oblag
allerdings nicht dem beauftragten Ingenieurbüro, sondern der
Widerspruchsgegnerin selbst (Sanierungsstelle des
Stadtplanungsamtes).
Von den in § 155 Abs. 1 Nr. 1 - 3 BauGB aufgeführten
Anrechnungstatbeständen kommt hier allenfalls die Nr. 2 in Betracht.
Danach sind Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen,
die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen
bewirkt hat. Soweit der Eigentümer gemäß § 146 Abs. 3
Ordnungsmaßnahmen durchgeführt oder Gemeinbedarfs- und
Folgeeinrichtungen im Sinne des § 148 . Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 errichtet
oder geändert hat, sind ihm - anstelle der dadurch bewirkten
Bodenwerterhöhungen nach Halbsatz 2 - die entstandenen Kosten
anzurechnen.
Grundsätzlich sind nur die vom Eigentümer bewirkten
sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen anzurechnen und nicht
die Aufwendungen selbst; auf die Kosten der Maßnahme bzw. der
erbrachten Arbeits- und Kapitalleistungen kommt es nicht an. Ob und
in welchem Umfang eine Anrechnung vorzunehmen ist, beurteilt sich
nach den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung.
Wertermittlungsstichtag ist wie für die Ermittlung der Anfangs- und
Endwerte der Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung (Stichtag ist
hier der 28.11.2001, Bekanntgabe der Aufhebungssatzung im
Wochenspiegel, vgl. auch § 162 BauGB).
Nach der Sonderregelung des § 155 Abs. 1 Nr. 2 2. HS BauGB
werden in den Fällen, in denen dem Eigentümer aufgrund eines
städtebaulichen Vertrages gemäß § 146 Abs. 3 die Durchführung von
Ordnungsmaßnahmen im Sinne des § 147 oder die Errichtung oder
Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgemaßnahmen im Sinne des §
148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ganz oder teilweise überlassen wurde, die
ihm entstandenen Kosten auf den Ausgleichsbetrag angerechnet
(Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 155, Rn. 29, 3037 ff.).
Nach dem Sinngehalt des Gesetzes fallen unter die Anrechnung nur
Bodenwerterhöhungen, die der Eigentümer im Hinblick auf die
Sanierung bewirkt hat (Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 155, Rn. 32).
Die in Abs. 1 Nr. 2 HS 1 genannten Voraussetzungen für die
Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag müssen kumulativ erfüllt sein,
d. h. der Betroffene muss durch "eigene" Aufwendungen
Bodenwerterhöhungen bewirkt haben und die Aufwendungen
müssen "zulässigerweise" erbracht worden sein (vgl.
Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 155, Rn. 37). Als Bodenwert erhöhende
Maßnahmen kommen insbesondere solche in Betracht, die die
Bebaubarkeit und sonstige Nutzungs- und Ertragsfähigkeit des
Grundstücks entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung
verbessern (Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 155, Rn. 40).
Diese Voraussetzungen liegen hinsichtlich den von den
Widerspruchsführern getätigten Aufwendungen nicht vor; aus den
eingereichten Auflistungen ergeben sich keine Anhaltspunkte für
Bodenwert steigernde Maßnahmen; Investitionen in bauliche Anlagen
führen in der Regel zu einer Gebäudewertsteigerung, nicht aber zu
einer für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge relevanten
Bodenwerterhöhung.
Zwar können auch die von Eigentümern privat durchgeführten
Baumaßnahmen und Investitionen (Instandsetzungen und
Modernisierungen, Neubebauungen) z. B. zur Verbesserung der
Lagequalität in Sanierungsgebiet und somit zu einer
Bodenwerterhöhung beigetragen haben. Maßnahmen eines einzelnen
Eigentümers werden dies allerdings kaum bewirken können. Erst eine
Vielzahl von aufeinander abgestimmten privaten Baumaßnahmen
kann zu einer Lageverbesserung führen. Voraussetzung für eine
Anrechnung entsprechender Bodenwerterhöhungen wäre in diesem
Fall, dass die Maßnahmen allein durch Initiative der Eigentümer und
ohne Inanspruchnahme der öffentlichen Hand durchgeführt worden
sind (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg: § 155, Rn. 40; Brügelmann: §
155, Rn. 8). Dieser Ausnahmefall liegt bei den Widerspruchsführern
nicht vor; es ist nicht ersichtlich, dass ihre privaten Instandsetzungs-
und Modernisierungsmaßnahmen am Anwesen zu einer
Verbesserung der Lagequalität im Sanierungsgebiet und somit zu
einer Bodenwerterhöhung beigetragen haben.
Aus den oben angeführten Gründen konnte somit dem Widerspruch
kein Erfolg beschieden sein."
Hiergegen richtet sich die vorliegende, am 16.11.2006 bei Gericht eingegangene Klage.
Die Kläger meinen, die Widerspruchsbescheide seien grob verfahrensfehlerhaft zustande
gekommen, da sie nur von der Vorsitzenden, nicht jedoch von den Beisitzern
unterschriftlich genehmigt worden seien. Ausweislich der im Jahre 1977 durchgeführten
vorbereitenden Untersuchungen nach dem Städtebauförderungsgesetz, die im
Arbeitsbericht Nr. 10 zur kommunalen Planung dokumentiert seien, sei ihr Grundstück im
Rahmenplan Nr. 20 nicht enthalten, so dass fraglich sei, ob ihr Grundstück überhaupt in
das Sanierungsgebiet einbezogen worden sei. Wenn dies der Fall sein sollte, bedürfe es vor
dem Hintergrund, dass ihr Grundstück im Arbeitsbericht Nr. 10 nicht enthalten sei einer
besonderen Begründung dafür, ob und warum eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme
sich gerade auf ihr Grundstück beziehe. Fehle es an einer solchen Begründung, leide die
Sanierungssatzung an einem gravierenden Mangel, da die Satzung insoweit nicht mit § 142
BauGB übereinstimme. Im Übrigen berufen sich die Kläger auf ihre bereits im Rahmen der
Widerspruchsverfahren vorgetragenen Gründe und tragen hierzu teils ergänzend, teils
vertiefend vor, die Methode Kanngieser/Bodenstein hätte vorliegend zur Ermittlung des
Endwertes nicht angewandt werden dürfen, da dabei die Kaufpreise nicht in großer Anzahl
statistischer Daten auf das Gutachterergebnis abgeleitet würden. Diese Methode werde
daher nur verwendet, wenn sich ein Sanierungsgebiet ganz überwiegend aus unbebauten
Grundstücken zusammensetze, für die vergleichbare Kaufpreise fehlten. Wenn - wie hier -
ein vollständig bebauter Innenstadtbereich mit regelmäßigen Grundstücksveräußerungen
vorliege, müsse jedes einzelne Grundstück allein nach den Grundsätzen der
Wertermittlungsverordnung - insbesondere unter Beachtung der in § 7 genannten
Grundsätze - bewertet werden und dürfe zudem nicht die von der Beklagten im Rahmen
der Methode Kanngieser praktizierte Blockbildung angewandt werden. Von daher seien die
der Ausgleichsbetragsberechnung zugrunde liegenden Verkehrswerte nicht nach den
gesetzlichen Vorschriften der Wertermittlungsverordnung ermittelt worden.
Die Kläger haben schriftsätzlich beantragt,
1. die Ausgleichsbetragsbescheide der Beklagten vom 05.10.2004
und die Widerspruchsbescheide vom 27.01.2006 aufzuheben,
2. die Hinzuziehung der Bevollmächtigten im Vorverfahren für
notwendig zu erklären.
Die Beklagte, die sich auf die Ausführungen in den Widerspruchsbescheiden beruft, hat
schriftsätzlich beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen des Sachverhalts im Einzelnen wird Bezug genommen auf den Inhalt der
Gerichtsakte des vorliegenden Verfahrens und des Verfahrens 11 K 555/07 sowie der
vorgelegten Verwaltungsunterlagen der Beklagten und des …, der zum Gegenstand der
Beratung gemacht worden ist.
Entscheidungsgründe
Die gemäß §§ 40, 42, 68 ff. VwGO zulässige Anfechtungsklage, über die nach den
entsprechenden Erklärungen der Beteiligten ohne mündliche Verhandlung entschieden
werden konnte (vgl. § 101 Abs. 2 VwGO), ist unbegründet. Die angefochtenen
Ausgleichsbetragsbescheide in Gestalt der Widerspruchsbescheide sind rechtmäßig und
verletzen schon deshalb die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
Zur Begründung folgt das Gericht zunächst den zutreffenden Ausführungen des … in
seinen Widerspruchsbescheiden und sieht insoweit gemäß § 117 Abs. 5 VwGO von einer
weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe ab.
Mit Blick auf den Vortrag der Kläger im gerichtlichen Verfahren wird teils ergänzend, teils
wiederholend angemerkt:
1. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Widerspruchsbescheide nur von der
Vorsitzenden unterschrieben sind. Nach § 9 AGVwGO führt im … der Oberbürgermeister
den Vorsitz, wobei sich dieser durch einen Beauftragten vertreten lassen kann, der die
Befähigung zum Richteramt oder zum höheren Verwaltungsdienst besitzt. Von dieser
Möglichkeit hat die Beklagte vorliegend Gebrauch gemacht. Da der Widerspruchsbescheid
einen Verwaltungsakt darstellt (vgl. statt vieler nur Kopp/Schenke, VwGO, 15, Auflage, §
73 Rdnr. 1), reicht es gemäß § 37 Abs. 3 SVwVfG aus, dass allein dieser "Beauftragte"
unterschreibt, da diese Norm u.a. bestimmt, dass ein schriftlicher Verwaltungsakt (nur) die
Unterschrift des Behördenleiters, seines Vertreters oder seines Beauftragten enthalten
muss.
2. Für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets haben die Voraussetzungen des §
142 Abs. 1 Satz 1 BauGB auch mit Blick darauf vorgelegen, dass nach dem Rahmenplan
Nr. 20 der Arbeitsberichte zur kommunalen Planung Nr. 10 das Grundstück der Kläger
nicht zum "Sanierungsgebiet nach StBauFG" gehört. Gemäß § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB
(zur Anwendung der Vorschriften des BauGB auf nach den Vorschriften des StBauFG
eingeleitete städtebauliche Sanierungsmaßnahmen vgl. § 245 Abs. 1 BauGB 1987 und §
235 Abs. 1 BauGB 1997 sowie ausführlich statt vieler Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB,
Kommentar, Stand: Februar 2008, § 235 Rdnrn. 6ff., 10) kann die Gemeinde ein Gebiet,
in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch
Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet).
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur
Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (§ 136
Abs. 2 Satz 1 BauGB). Städtebauliche Missstände wiederum liegen vor, wenn das Gebiet
die in Satz 2 Nr. 1 dieser Bestimmung genannten Substanzmängel oder die in diesem Satz
in Nr. 2 genannten Funktionsmängel aufweist. Die Fälle der Substanzmangelsanierung sind
dadurch gekennzeichnet, dass ein Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder seiner
sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden
Menschen nicht entspricht. Die Funktionsmangelsanierung kommt demgegenüber in
Gebieten in Betracht, die in der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen nach Lage und Funktion
obliegen, erheblich beeinträchtigt sind. § 136 Abs. 3 BauGB enthält beispielhaft und nicht
abschließend, wie sich aus dem Wort "insbesondere" ergibt, diejenigen Merkmale, die für
die Beurteilung, ob in einem Gebiet städtebauliche Missstände vorliegen, maßgeblich sind.
Ob ein Gebiet städtebauliche Missstände in diesem Sinne aufweist, ist aufgrund des
Ergebnisses der vorbereitenden Untersuchungen (§ 141 Abs. 1 BauGB) oder
gegebenenfalls sonstiger hinreichender Beurteilungsgrundlagen (§ 141 Abs. 2 BauGB) zu
beantworten. Hierbei steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungsspielraum zu. Die
gerichtliche Nachprüfung der Entscheidung über das Vorliegen städtebaulicher Missstände
beschränkt sich im Wesentlichen darauf, ob die Gemeinde die maßgeblichen Tatsachen und
Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt hat oder ob sie von grundsätzlich fehlsamen
Voraussetzungen ausgegangen ist (vgl. OVG Bremen, Urteil vom 13. Dezember 1994 - 1
BA 37/93 -, zit. nach juris; OVG Saarlouis, Beschluss vom 31. März 1993 - 2 N 1/91 -, zit.
nach juris; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, a.a.O., § 142 Rdnr. 3). Das Gebiet, auf das
sich die Sanierungssatzung der Beklagten bezieht, war im Zeitpunkt des Inkrafttretens der
Satzung sanierungsbedürftig, da es städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Abs.2
BauGB aufwies, und zwar sowohl hinsichtlich der Substanz (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1
BauGB) als auch hinsichtlich der Funktionsfähigkeit (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB).
Dies liegt nach den umfangreichen vorbereitenden Untersuchungen der Studiengruppe
Wohnungs- und Stadtplanung, die im Arbeitsbericht zur Kommunalen Planung Nr. 10 vom
Februar 1977 dokumentiert sind, auf der Hand und wird von den Klägern auch nicht
substantiiert in Abrede gestellt. Dass in diesem Arbeitsbericht ihr Grundstück im
Rahmenplan Nr. 20 (in den sonstigen Plänen des Arbeitsberichtes ist es jedoch enthalten,
vgl. nur Plan Nr. 18 zu den störenden Umwelteinflüssen; Plan Nr. 19 zum
Bebauungsvorschlag; Plan Nr. 7 zum ruhender Verkehr) nicht aufgelistet ist, ändert hieran
nichts. Eine formelle bzw. verfahrensrechtliche Verknüpfung zwischen den vorbereitenden
Untersuchungen (hier: Arbeitsbericht Nr. 10) einerseits und der Sanierungssatzung nach §
142 BauGB andererseits ist im Sanierungsrecht nicht vorgesehen; insbesondere ist keine
hiervon abzuleitende Begründung für die Sanierungssatzung vorgeschrieben (vgl. nur statt
vieler Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, a.a.O., § 142 Rdnr. 35, 36). Es ist auch nicht zu
beanstanden, dass das Grundstück der Kläger in das förmlich festgesetzte
Sanierungsgebiet aufgenommen worden ist. Nach § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB ist das
Sanierungsgebiet so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt.
Der Gesichtpunkt der zweckmäßigen Durchführung setzt einerseits nicht nur der
räumlichen Ausdehnung Grenzen, sondern ermächtigt die Gemeinde andererseits auch, im
Interesse der zweckmäßigen Durchführung das Sanierungsgebiet in räumlicher Hinsicht
weit genug zu erstrecken. Bei der Beurteilung der Frage, welche Gebietsbegrenzung eine
zweckmäßige Durchführung der Sanierung zulässt, räumt das Gesetz der Gemeinde einen
planerischen Gestaltungsspielraum ein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 - 4 B
69.95 -, BRS 58 Nr. 243). Gemessen hieran ist es nicht ersichtlich, dass die Beklagte
diesen Gestaltungsspielraum mit Blick auf das Grundstück der Kläger überschritten hätte.
Zwar trifft es zu, dass bezogen auf das Grundstück der Kläger nach Auffassung der
Studiengruppe Wohnungs- und Stadtplanung keine städtebaulichen Missstände vorgelegen
haben (vgl. Bl. 112 des Arbeitsberichts Nr. 10); wie sich aus § 142 Abs. 1 Satz 3 BauGB
ergibt, können aber auch Grundstücke in das Sanierungsgebiet einbezogen werden, bei
denen keine Missstände vorliegen und bei dem selbst keine städtebaulichen Maßnahmen
durchgeführt werden sollen (vgl. nur statt vieler: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 142
Rdnr. 27 ff.). Dies folgt daraus, dass die städtebauliche Sanierung stets eine
gebietsbezogene Maßnahme ist. Sie dient der Behebung städtebaulicher Missstände eines
Gebietes und nicht nur einzelner Grundstücke. Im Übrigen ergibt sich aus den
vorbereitenden Untersuchungen der Studiengruppe Wohnungs- und Stadtplanung, dass
das Gebiet der …, in dem sich das klägerische Grundstück befindet, durch den fließenden
und ruhenden Verkehr störenden Umwelteinfüssen ausgesetzt war (vgl. Plan Nr. 18
störende Umwelteinflüsse) und die … nach dem von den Klägern genannten Rahmenplan
Nr. 20 zum "Sanierungsgebiet nach StBauFG" gehört, weil wegen des Bedürfnisses der
Erneuerung des öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetzes und der Verbesserung des
Wohnwertes durch Errichtung einer Fußgängerzone insoweit städtebauliche Missstände
vorlagen (vgl. Bl. 111 des Arbeitsberichtes). Mit Blick darauf und vor dem Hintergrund der
mit der Sanierung verfolgten Ziele, wie sie in der Beschlussvorlage für den Stadtrat vom
14.04.1977 aufgeführt (vgl. Bl. 31 der Verwaltungsunterlagen der Beklagten) und im
"Bericht über das Ergebnis vorbereitender Untersuchungen …" (vgl. Bl. 40 ff. a.a.O.)
nochmals näher erläutert werden (insbesondere Verkehrsberuhigung, Einrichtung einer
Fußgängerzone, Sanierung der technischen Infrastruktur [Abwasserkanäle,
Wasserleitungen, Gas]), ist es nicht zu beanstanden, dass die Beklagte den Bereich der …
- und damit das Grundstück der Kläger - in das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet
eingebunden hat, da auch dort durch die Errichtung einer Fußgängerzone und der
Erneuerung der sonstigen Infrastruktur städtebauliche Missstände behoben wurden bzw.
das klägerische Grundstück im Einflussbereich festgestellter und anschließend abgestellter
städtebaulicher Missstände gelegen ist (vgl. dazu, dass allein dies eine Einbeziehung
rechtfertigt nur Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, a.a.O., § 142 Rdnr. 32).
3. Die Methode Kanngieser/Bodenstein stellt ein anerkanntes Bewertungsmodell zur
Berechnung des Ausgleichsbetrags dar (vgl. nur Beschlüsse der Kammer vom 28.05.2004
- 11 F 2 und 3/04 - und vom 04.03.2005 - 11 F 29/04-); § 154 Abs. 2 BauGB bestimmt
lediglich, dass sich der Ausgleichsbetrag aus der Differenz zwischen Anfangs- und Endwert
ergibt, wobei der Wert der Bebauung außer Betracht bleibt. Was die Berechnung im
Einzelnen anbelangt, enthält diese Norm allerdings nicht mehr als die Anordnung, dass es
auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt. § 154 Abs. 2 BauGB bezieht
sich insbesondere nicht auf die Frage, wie die Differenz und insbesondere die für sie
maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind. Dies ist für die
Gutachterausschüsse vielmehr in § 28 WertV geregelt. Nach dessen Abs. 2 ist dabei
zunächst der maßgebenden Anfangs- und Endwert auf denselben Zeitpunkt
(Wertermittlungsstichtag) - vorliegend den Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung, mit
der die Sanierungssatzung aufgehoben wurde, den 28.11.2001, - zu ermitteln. Nach
seinem Absatz 3 Satz 1 ist sodann bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Wert
des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter
Grundstücke, also im Vergleichswertverfahren (§§ 7, 13, 14 WertV), zu ermitteln; die für
Sanierungsgebiete geltenden §§ 26 ff. WertV gelten entsprechend. In der Rechtsprechung
des Bundesverwaltungsgerichts ist insoweit allerdings geklärt, dass das
Vergleichsverfahren nur anzuwenden ist, wenn ausreichende Daten zur Verfügung stehen,
die gewährleisten, dass der Verkehrswert und - im Falle der Sanierung - dessen Erhöhung
zuverlässig zu ermitteln sind. Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist eine andere
geeignete Methode anzuwenden (BVerWG, Beschluss vom16.01.1996 -4 B 69/95-,
NVwZ-RR 1997, 155 [156]). Zulässig ist dabei jede Methode, mit der der gesetzliche
Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied
zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann. Im Ergebnis bedeutet
dies, dass der Gemeinde zwar kein Ermessen hinsichtlich des "Ob" der Erhebung des
Ausgleichsbetrags zusteht, wohl aber ein gewisser Beurteilungsspielraum hinsichtlich der
Methode, nach der sie den Betrag und seine Grundlagen berechnet (vgl. nur Urteil der
Kammer vom 09.02.2007 -11 K 204/01-). Dies berücksichtigend konnte die Beklagte
vorliegend, nachdem sie durch ihren Gutachterausschuss den Anfangswert nach dem
Vergleichswertverfahren unter Auswertung von tatsächlich entrichteten Kaufpreisen
vergleichbarer Grundstücke hat festlegen (vgl. Wertgutachten vom 29.12.1977, Bl. 97 -
104 der Gerichtsakte) und auf den Wertermittlungsstichtag hat fortschreiben lassen (vgl.
Bl. 118, 119 der Gerichtsakte), zur Berechnung des Ausgleichsbetrags auf das Verfahren
Kanngieser/Bodenstein zurückgreifen, mit dem der Endwert aus dem festgestellten
Anfangswert und der modellhaft berechneten sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen
ermittelt wird, da vorliegend gerade das Vergleichswertverfahren zur Ermittlung der
Endwerte wegen fehlender Vergleichspreise vergleichbarer Grundstücke nicht angewandt
werden konnte (vgl. hierzu nur die Stellungnahme des Gutachterausschusses vom
12.11.2007, Bl. 70 ff. der Gerichtsakte). Anzumerken ist insoweit noch, dass bei der
Berechnung des Ausgleichsbetrags aufgrund des Wortlauts des § 154 Abs. 1 Satz 1
BauGB ("… einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung
bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht…") nicht darauf
abzustellen ist, ob auf dem herangezogenen Grundstück selbst Sanierungsmaßnahmen
durchgeführt worden sind, sondern dass insoweit die Gesamtheit der im Sanierungsgebiet
durchgeführten Ordnungs- und Baumaßnahmen nach §§ 147, 148 BauGB und deren
bodenrechtliche Auswirkungen auf den Wert des Grundstücks maßgeblich sind (vgl. nur
Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 154 Rdnr. 99 - 102) und es, weil § 154 Abs. 1 BauGB
eine grundstücksbezogene Sichtweise zugrunde liegt, nicht darauf ankommt, ob der zur
Ausgleichszahlung Herangezogene die durch die Sanierung geschaffenen Vorteile nutzen
kann oder will oder diese etwa gar nicht als Vorteil ansieht.
Die Klage ist demnach mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 1 VwGO abzuweisen; wegen
der die Kläger betreffenden Kostentragungspflicht erübrigt sich die gemäß § 162 Abs. 2
Satz 2 VwGO beantragte Entscheidung. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit
ergeht gemäß § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Berufung gegen dieses Urteil war wegen der grundsätzlichen Bedeutung der
vorliegenden Rechtssache zuzulassen, §§ 124 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 124 a Abs. 1 Satz 1
VwGO.
Beschluss
Der Streitwert wird gemäß §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1, 3 GKG auf 15.361,25 EUR
festgesetzt.