Urteil des OLG Köln vom 08.11.2006
OLG Köln: abstimmung, neues tatsächliches vorbringen, versammlung, verwaltung, entlastung, abrechnung, abberufung, mehrheit, vertretung, daten
Oberlandesgericht Köln, 16 Wx 165/06
Datum:
08.11.2006
Gericht:
Oberlandesgericht Köln
Spruchkörper:
16. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
16 Wx 165/06
Vorinstanz:
Landgericht Aachen, 2 T 274/05
Tenor:
Unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels werden auf die
sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin der Beschluss der 2.
Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 16.03.2006 – 2 T 274/05 –
und der Beschluss des Amtsgerichts Aachen vom 18.11.2005 – 12 II
118/05 - abgeändert und neu gefasst:
Der in der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 2005 unter TOP 2)
gefasste Beschluss wird in folgendem Umfang für ungültig erklärt:
Zur „Hausgeldabrechnung 2004“ bezüglich der Positionen
„Gartenpflege, Hausmeister, Hausreinigung, Arbeiten Hauseingangtür“
sowie Entlastung der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 2004.
Der in derselben Eigentümerversammlung unter TOP 3) gefasste
Beschluss (Neuwahl des Verwalters, Abschluss eines neuen
Verwaltervertrages) wird insgesamt für ungültig erklärt.
Die Erstbeschwerde der Antragstellerin wird als unzulässig verworfen,
soweit die Anfechtung sich auf die Positionen „Schmutzwasser“ und
„Wasserverbrauch“ der Abrechnung richtet, im übrigen wird sie
zurückgewiesen.
Von den Gerichtskosten sämtlicher Instanzen tragen die Antragstellerin
1/10, die Antragsgegner 9/10. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten
erfolgt nicht.
G r ü n d e :
1
I.
2
Die Antragstellerin verfolgt mit ihren Anträgen die Ungültigkeitserklärung zweier
Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung vom 15.06.2005 unter TOP 2 und
TOP 3 gefaßt worden sind, wobei sie diese hinsichtlich des Beschlusses zur
Jahresabrechnung 2004 auf einige Positionen der Abrechnung beschränkt hat,
später auf einen weiteren Abrechnungsposten erstreckt hat, und darüber hinaus die
Entlastung des Verwalters angreift. Sie macht dazu verschieden formelle Fehler
bei der Beschlussfassung geltend, ferner zieht sie die inhaltliche Richtigkeit der
Abrechnung in Frage und hält die Wiederbestellung des Verwalters für nicht
ordnungsgemäß. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss des
Landgerichts verwiesen.
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Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts, die den Beschluss zu TOP 3
(Verwalterwahl etc) insoweit für ungültig erklärt hat, als dieser eine rückwirkende
Bestellung für den Zeitraum 01.01.2005 bis 15.06.2005 vorsieht, im übrigen die
Anträge zurückgewiesen hat, hat die Antragstellerin sofortige Beschwerde
eingelegt. Das Landgericht hat diese im wesentlichen zurückgewiesen und nur
hinsichtlich der Abstimmung über die Verwalterentlastung als begründet
angesehen, da der Verwalter als Bevollmächtigter zweier Wohnungseigentümer
von dieser Abstimmung ausgeschlossen gewesen sei, gleichwohl aber
mitgestimmt habe. Mit form- und fristgerecht eingelegtem Rechtsmittel wendet sich
die Antragstellerin gegen diese Entscheidung.
4
II.
5
Die formell nicht zu beanstandende sofortige Beschwerde hat in der Sache
überwiegend Erfolg.
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Die Entscheidung des Landgerichts, wonach die Eigentümerbeschlüsse vom
15.06.2005 zu TOP 2) und 3) bis auf die Entlastung des Verwalters in nicht zu
beanstandender Weise zustande gekommen seien bzw. ordnungsgemäßer
Verwaltung entsprechen, hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
7
zu TOP 2):
8
Der Beschluss zur Jahresabrechnung 2004 kann hinsichtlich der im Tenor
aufgeführten Positionen keinen Bestand haben, weil die Versammlung wegen des
Stimmrechtsausschlusses der durch die Verwalterin vertretenen
Wohnungseigentümer schon nicht beschlussfähig war.
9
1. Allerdings ist die Erstbeschwerde der Antragstellerin gegen die Entscheidung
des Amtsgerichts vom 18. 11.2005 nur insoweit zuzulassen, als nicht die
Abstimmung zum Wasserverbrauch und zum Schmutzwasser betroffen sind.
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Hinsichtlich dieser beiden Abrechnungsposten ist die Antragstellerin durch die
amtsgerichtliche Entscheidung nicht beschwert, so dass das
Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtung fehlt.
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Die Beteiligten des vorliegenden Verfahrens haben sich durch einen Vergleich in
dem Verfahren AG Aachen 12 II 94/05 dahingehend geeinigt, dass sie sich
verpflichten, die gerichtliche Entscheidung in dem vorliegenden Verfahren zur
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richtigen Verteilung der Wasserkosten und Abwasserkosten durch das Amtsgericht
zu akzeptieren. Diese Auslegung des Vergleichs vom 16.11.2005, der mithin zwei
Tage vor der Entscheidung des Amtsgerichts im vorliegenden Verfahren
abgeschlossen worden ist, ergibt sich für den Senat zweifelsfrei aus seinem
eindeutigen Wortlaut. Unter Ziff. 1. wird die Akzeptanz der gerichtlichen
Entscheidung bezüglich der genannten Kosten geregelt, und zwar für das hier in
Frage stehende Jahr 2004. Ziff. 6 stellt ausdrücklich klar, das mit der gerichtlichen
Entscheidung diejenige des Amtsgerichts Aachen im Verfahren 12 II 118/05
gemeint ist – und nicht eine Entscheidung nach Rechtskraft, die von den
Beteiligten auch ohne vergleichsweise Regelung akzeptiert werden müsste.
Mithin sind die Beteiligten verpflichtet, die im vorliegenden Verfahren mit
Beschluss des Amtsgericht vom 18.11.2005 getroffene Entscheidung zur
Verteilung der Wasserkosten sowie der Schmutzwasserkosten hinzunehmen. Die
sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen die amtsgerichtliche Entscheidung
ist insoweit als unzulässig zu verwerfen.
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2. Zu Recht hat das Landgericht allerdings den Anfechtungsantrag der
Antragstellerin zu TOP 2) – wenn auch mit anderer Begründung - als unbegründet
behandelt, als diese die Position "Einzelkosten L" in der Abrechnung angreift.
Denn der Anfechtungsantrag ist verspätet, d.h. nach Ablauf der Monatsfrist des §
23 Abs. 4 WEG geltend gemacht worden. Hierauf ist die Antragstellerin in der
Verfügung des Senats vom 31.07.2006 hingewiesen worden.
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Diese Position wurde erstmalig im Schriftsatz vom 13.10.2005 aufgegriffen,
während die Versammlung bereits am 15.06.2005 stattgefunden hatte.
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3. Der Beschluss zu TOP 2) ist formell nicht ordnungsgemäß zustande gekommen,
da die Verwalterin als Vertreterin zweier Wohnungseigentümer von der
Abstimmung über die Jahresabrechnung 2004, die mit der Abstimmung über ihre
Entlastung verbunden war, ausgeschlossen war.
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Es handelt sich – entgegen dem Vorbringen der Antragsgegner – bei dem
Beschluss zu TOP 2) um eine einheitliche Abstimmung, mithin um einen einzigen
Beschluss. Dieser enthält allerdings verschiedene Abstimmungsgegenstände.
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Dass es sich um
eine
des Protokolls: Nachdem zwei Anträge gestellt worden waren
(Hausgeldabrechnung 2004 und Verwalterentlastung), ist dort festgestellt, dass "für
den Antrag stimmten: …," ferner heißt es: " Der Antrag wurde somit angenommen".
Dieses Abstimmungsverhalten, d.h. die Verbindung der Jahresabrechnung mit der
Entlastung, ist auch ein häufig praktiziertes und nicht ungewöhnliches Verfahren.
Soweit die Antragsgegner nunmehr im Verfahren der Erstbeschwerde behauptet
haben, die Abstimmung über die verschiedenen Gegenstände sei getrennt erfolgt,
reicht diese pauschale Behauptung, die die Gegenseite bestritten hat, nicht aus,
um den klaren Wortlaut des Protokolls vom 15.06.2005 in Frage zu stellen. Ob das
weitere Vorbringen hierzu, nachdem der Senat nochmals auf diesen Punkt
hingewiesen hat, in der Sache ausreichen würde, kann dahinstehen, da es als
neues tatsächliches Vorbringen, dem die Antragstellerin entgegentritt, in der
Rechtsbeschwerde nicht berücksichtigt werden kann.
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Da die Verwalterin als Vertreterin verschiedener Wohnungseigentümer von der
Abstimmung über ihre Entlastung entsprechend § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen
ist – wozu i.e. auf die zutreffenden Überlegungen des Landgerichts verwiesen wird
– und diese Abstimmung in der Versammlung vom 15.06.2006 diejenige über die
Jahresabrechnung 2004 einschloss, betrifft der Ausschluss von der
Stimmberechtigung auch die weiteren Abstimmungsgegenstände, die zum Inhalt
dieses Beschlusses gemacht werden. Diese Rechtsfolge entspricht der
herrschenden Rechtsprechung der Obergerichte sowie der überwiegenden
Meinung im Schrifttum, der sich der Senat anschließt (vgl. OLG Zweibrücken v.
11.03.2002, NJW-RR 2002, 735; BayObLG v. 09.06.1988, WE 1989, 64;
Bärmann/Merle, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdnr. 124; Mü-Ko/Engelhardt, BGB, 4. Aufl., §
25 WEG, Rdnr. 16; Bärmann/Pick, WEG, 16. Aufl., § 25 Rdnr. 39, 40).
19
Die Versammlung war am 15.06.2005 bei der Abstimmung zu TOP 2) nicht
beschlussfähig. Zugrunde zu legen sind die in der Teilungserklärung festgelegten
und im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile; hierzu wird auf die
zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen. Die anwesende
Antragstellerin sowie die Eigentümerin U vertraten zusammen 323.656 MEA; ferner
vertrat Frau U noch die Eigentümerin X hinsichtlich ihrer Wohnungsanteile, nicht
jedoch für den Garagenanteil, da insoweit eine wirksame schriftliche Vollmacht, die
hier zu fordern ist, fehlt. Diese Anteile ergeben insgesamt 493.774 MEA.
Beschlussfähigkeit setzt jedoch voraus, dass über 500.000 MEA anwesend bzw.
vertreten und abstimmungsberechtigt sind. Die weiteren Eigentümer waren zwar
vertreten und damit präsent, jedoch von der Abstimmung ausgeschlossen.
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Auf die weiteren gerügten formellen Mängel - fehlende Einladung und
unvollständige Unterzeichnung des Protokolls – ist deshalb nicht mehr
einzugehen.
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Soweit die Antragstellerin inhaltliche Einwände gegen die Richtigkeit der
Abrechnungspositionen "Gartenpflege, Hausmeister, Hausreinigung und Arbeiten
Hauseingangstür" erhoben hat, dürften diese aus den Gründen des angefochtenen
Beschlusses ohne Erfolg bleiben, da die Jahresabrechnung eine
Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben bedeutet, es an dieser Stelle
jedoch ohne Bedeutung ist, ob die eingestellten Ausgaben zu Recht erfolgt sind.
22
zu TOP 3)
23
1.
24
Die Beschlussfassung zur Neubestellung des Verwalters leidet nicht an dem
formellen Mangel, dass die Verwalterin in Vertretung zweier Eigentümer mit-
gestimmt hat. Bei der Abstimmung über Bestellung oder Abberufung des
Verwalters besteht für diesen, sofern er eigene Recht als Miteigentümer wahrnimmt
oder in Vertretung anderer Wohnungseigentümer handelt, kein
Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG. Ein Ausnahmefall, nämlich eine
Abstimmung über eine Abberufung aus wichtigem Grund, liegt hier nicht vor (vgl.
BGH, NJW 2003,2, 3704 ff). Somit war die Eigentümerversammlung bei der
Abstimmung zu TOP 3) beschlussfähig.
25
2.
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Der Beschluss zur Verlängerung der Bestellung der Verwalterin wurde mit
Mehrheit gefasst, wobei die Zahlenangaben im Protokoll nicht mit den
tatsächlichen MEA übereinstimmen. Vielmehr ist von den im Verfahren von den
Antragsgegnern zugrunde gelegten Abstimmungsergebnissen auszugehen. Diese
belaufen sich auf 496.672 MEA für die Zustimmung zu diesem Beschluss (= MEA
der Wohnungseigentümer C und D) gegenüber 493.774 ablehnende MEA
(=Antragstellerin, U und X).
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Der Beschluss kann indes keinen Bestand haben, weil er inhaltlich nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Es liegt ein wichtiger, gegen die
Bestellung der Beteiligten zu 3. als Verwalterin sprechender Grund vor. Aufgrund
des Verhaltens der Beteiligten zu 3. während der abgelaufenen
Verwaltungsperiode und in Zusammenhang mit der Versammlung vom 15.06.2005
haben sich verschiedene Umstände gezeigt, die in ihrer Gesamtheit dazu führen,
dass die Beteiligte zu 3. sich als ungeeignet für das Verwalteramt erwiesen hat.
Diese Würdigung kann der Senat selbst aufgrund des insoweit ausreichend
aufgeklärten Sachverhalts auch als Rechtsbeschwerdegericht treffen. Dabei sieht
der Senat durchaus, dass für diese Beurteilung in Zusammenhang mit der
Bestellung durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer schärfere Maßstäbe
anzulegen sind als für die Annahme eines wichtigen Grundes zur Abberufung
durch die Mehrheit.
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Die Verwalterin hat in verschiedenen Situationen gegen die Grundsätze einer
ordnungsgemäßen Verwaltung verstoßen, wobei es offen bleiben kann, ob sie
hierbei fahrlässig oder vorsätzlich die Anforderungen an eine den Vorschriften
gemäße Verwaltung verletzt hat.
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Die Verwalterin hat es – zumindest fahrlässig - zugelassen, dass zwischen dem
01.01.2005 und dem 15.06.2005 ein verwalterloser Zeitraum entstanden ist. In der
Eigentümerversammlung vom 17.05.2000 ist die Beteiligte zu 3. mit Beschluss zu
TOP 4. ausdrücklich nur bis zum 31.12.2004 bestellt worden. Wenngleich
Unklarheiten dadurch entstanden sind, dass der Vertrag mit der
Wohnungseigentümergemeinschaft vom 26.03.2001 – nach seinem Wortlaut - bis
zum 31.05.2004 laufen sollte, wahrscheinlich allerdings das Datum 31.05.2005
gemeint war, so dass das genaue Ablaufdatum der Verwalterbestellung zunächst
nicht klar ersichtlich war, so können diese Umstände die Verwalterin nicht
entlasten. Vielmehr wäre es ihre Aufgabe gewesen, durch eigene Überprüfung der
Verträge und Daten klarzustellen, dass für die Rechtmäßigkeit der
Verwaltertätigkeit die Bestellung und die darin niederlegten Daten entscheidend
sind und nicht der Inhalt des Verwaltervertrages. Dies wäre unschwer anhand der
Rechtsprechung sowie der Kommentare und Handbücher für den
Wohnungsverwalter feststellbar gewesen. Selbst wenn Unsicherheiten geblieben
wären, so hätte die Verwalterin diesen Umständen Rechnung tragen müssen,
indem sie eine sichere Lösung wählt und die Versammlung, auf der über die
Neubestellung zu entscheiden ist, noch in das Jahr 2004 hätte terminieren müssen.
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Ein weiterer vermeidbarer Fehler, der der Beteiligten zu 3. unterlaufen ist, liegt in
der – unzulässigen - Rückwirkung der Verwalterbestellung zum 01.01.2005, worauf
das Amtsgericht zutreffend hingewiesen hat. Dieses Vorgehen ist im übrigen Indiz
dafür, dass die Verwalterin damit gerechnet hat, dass ihre Bestellung Ende 2004
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ausgelaufen war und danach ein verwalterlose Zeit bestand. Einem sorgfältig
handelnden, informierten Verwalter wäre bekannt gewesen, dass eine
rückwirkende Bestellung den Grundsätzen der Rechtsprechung zuwiderläuft.
Schließlich hat die Beteiligte zu 3. auch in ihrem Verhalten anläßlich der
Versammlung vom 15.06.2005 gezeigt, dass sie mit den Anforderungen an eine
ordnungsgemäße Verwaltung nicht vertraut ist oder nicht gewillt ist, diesen
nachzukommen. So hat sie die in diesem Beschluss niedergelegten Grundsätze
zum Abstimmungsverhalten eines Verwalters bei Interessenkonflikten (§ 25 Abs. 5
WEG) nicht beachtet, indem sie bei der Abstimmung über ihre eigene Entlastung
für zwei Wohnungseigentümer mitgestimmt hat. Dass dieses
Abstimmungsverhalten problematisch sein kann, ist schon für Laien erkennbar.
Wenn - so der Vortrag der Antragsgegner – tatsächlich eine weitere
Vollmachtsübertragung an die Eigentümerin U an deren Ablehnung scheiterte, so
hätte ggfs. eine neue Versammlung einberufen werden müssen. Schließlich ist
auch die Auszählung der Abstimmungsergebnisse - jedenfalls zu TOP 3., wie oben
aufgezeigt und von den Antragsgegnern selbst vorgetragen - fehlerhaft.
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Es kann offen bleiben, ob schon diese einzelnen Versäumnisse und Verstöße für
sich einen wichtigen Grund zur Ablehnung einer Neubestellung beinhalten.
Jedenfalls lassen die erwähnten Umstände in ihrer Summe erkennen, dass die
Beteiligte zu 3. die Verwaltung in der Vergangenheit nicht mit der erforderlichen
Sorgfalt geführt und wiederholt gegen die Anforderungen an eine
ordnungsgemäße Verwaltungsführung verstoßen hat. Damit hat sie sich als un-
geeignet für die weitere Verwaltung dieser Wohnungseigentümergemeinschaft
erwiesen. Die erneute Bestellung ist deshalb für ungültig zu erklären.
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Kosten:
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Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Bei der Quotelung der
Gerichtskosten wurde das jeweilige Obsiegen und Unterliegen der Beteiligten
berücksichtigt.
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Der Senat sieht –ebenso wie die Vorinstanzen - keine Veranlassung, von der
Regel des § 47 S. 2 WEG abzuweichen, wonach jeder Beteiligter seine
außergerichtlichen Kosten selbst trägt.
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Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren: 26.742,27 €
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Die Festsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und steht in Einklang mit der nicht
angegriffenen Festsetzung durch die Vorinstanzen.
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