Urteil des OLG Koblenz vom 18.11.2009
OLG Koblenz: arglistige täuschung, untergeschoss, zustand, verkehrswert, dachgeschoss, darlehen, käufer, aufklärungspflicht, vollstreckung, nichterfüllung
OLG
Koblenz
18.11.2009
1 U 159/09
Die Aufklärungspflicht des Verkäufers gegenüber dem Käufer eines Hausgrundstücks entfällt regelmäßig bei solchen
Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich oder ohne Weiteres erkennbar sind. Dies gilt namentlich dann, wenn der
Käufer durch ein Expertenteam (Architekt; Bankkaufmann) unterstützt wird (hier: eingeschränkte Nutz- sowie nicht
gegebene Vermietbarkeit von Kellerräumen).
Aktenzeichen:
1 U 159/09
2 O 236/02 - LG Mainz
Verkündet
am 18. November 2009
M. Schäfer
Justizbeschäftigte
als Urkundsbeamtin der
Geschäftsstelle
In dem Rechtsstreit
1. …
- Klägerin -
2. …
- Kläger und Berufungskläger -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte …
g e g en
1. …
2. …
- Beklagte und Berufungsbeklagte -
Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte …
w e g e n Schadensersatzes
Der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Itzel,
den Richter am Oberlandesgericht Dennhardt und den Richter am Landgericht Junker
auf die mündliche Verhandlung vom 23. September 2009
für R e c h t erkannt:
Die Berufung des Klägers zu 2. gegen das Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 5.
Januar 2009 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger zu 2.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger zu 2. darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 13.500 Euro
abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:
I.
Die Kläger, zwischenzeitlich getrennt lebende Eheleute, nehmen die Beklagten auf Schadensersatz wegen
Nichterfüllung eines notariellen Kaufvertrages über ein Hausgrundstück in M… in Anspruch.
Es wird auf die tatbestandlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1
ZPO).
Das Hausanwesen war im Mai 2001 im Auftrag der Beklagten im Internet angeboten worden (Bl. 400 GA; „Wohnfläche
300 m²“ – „1-2 Familienhaus“ – „Kaufpreis 1,5 Mio. DM“). Im Zuge der Verkaufsgespräche und Besichtigung hatten die
Beklagten den Klägern u.a. eine Wohnflächenaufstellung (Anlage K 9; Bl. 310 GA) sowie eine – gegenüber den
ursprünglichen Bauunterlagen (Anlage K 11; Bl. 312 GA) abgeänderte – Planzeichnung des Untergeschosses (Anlage K
10; Bl. 311 GA) überlassen; der Kläger zu 2. veranlasste in der Folge zur Vorbereitung der Kaufpreisfinanzierung die
Beurteilung des Verkehrswertes durch einen Architekten (Anlage K 24; Bl. 452 ff. GA). Die Kellerräume des
Hausanwesens haben eine lichte Höhe von max. 2,05 m; das Dachgeschoss ist – bauaufsichtlich genehmigt (Anlage 4
zum Sachverständigengutachten vom 18. Mai 2006) – zu Wohnzwecken ausgebaut.
Im notariellen Kaufvertrag vom 4. Juli 2001 (Anlage K 1; Bl. 12 ff. GA) heißt es:
§ 5 Gewährleistung
Der Vertragsgegenstand wird – wie besichtigt – übertragen ohne Gewähr für Größe, Güte und Beschaffenheit, ohne
Haftung für Sachmängel, also auch ohne Haftung für den Zustand von Gebäuden, baulichen Anlagen und Einrichtungen.
[Kläger] erklären, dass bei der Besichtigung keine Mängel festgestellt worden sind, die noch vom Verkäufer beseitigt
werden sollen.
[Beklagte] versichern, keine wesentlichen Mängel verschwiegen zu haben.
Der Notar hat über die einschneidenden Folgen dieses Gewährleistungsausschlusses belehrt und darauf hingewiesen,
dass [Kläger] danach alle etwa vorhandenen Sachmängel auf eigene Kosten beseitigen müssen, auch wenn diese nicht
erkennbar waren. (…)
Die Kläger haben das Anwesen im Jahre 2008 zu einem Kaufpreis in Höhe von 450.000 Euro veräußert.
Das Landgericht hat – nach Beweisaufnahme – mit Urteil vom 5. Januar 2009 (Bl. 1103 ff. GA) die Beklagten als
Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger zu 2. 1.801,22 Euro nebst Zinsen zu zahlen (Teil-Anerkenntnis vom 9. Juni
2005 – Protokoll Bl. 288 GA; Schriftsatz vom 6. Juni 2005, Seite 18 a.E. – Bl. 306 GA); im Übrigen hat es die Klage der
Klägerin zu 1. (Aufrechterhaltung des Teil-Versäumnisurteils vom 30. Oktober 2008; Hilfsanträge aus dem Schriftsatz vom
27. November 2008 – Bl. 1015 GA) sowie die Klage des Klägers zu 2. abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung –
allein – des Klägers zu 2.
Der Kläger zu 2. beanstandet die Beweiswürdigung im angefochtenen Urteil und die hieraus – hinsichtlich des seiner
Ansicht nach einzig noch „wesentlichen Umstandes“: falsche Wertermittlung des Kaufobjekts aufgrund der gegenüber
den (nicht offenbarten) Baugenehmigungsunterlagen „manipulierten Baupläne“ – gezogenen rechtlichen Schlüsse. Der
Beklagte zu 2. habe dadurch den Tatbestand der arglistigen Täuschung verwirklicht, dass er in der „mit handschriftlichen
(„Tipp-Ex und Schreibschablone“) Änderungen“ versehenen Grundrisszeichnung eine „separate Einliegerwohnung“ im
Untergeschoss des mit einer Gesamtwohnfläche von 300 m² angegebenen Hausanwesens ausgewiesen und
zugesichert habe. Für ihn, den Kläger zu 2., als Laien habe sich daher der Eindruck eines „echten, das heißt
genehmigten“ und auch durch Vermietung nutzbaren Wohnraums ergeben; der dieserhalb von ihm angenommene
„wesentlich zu hohe Basiswert“ habe sich in dem nachfolgend durch „Immobilienexperten“ ermittelten „utopischen
Verkehrswert“ fortgesetzt. Der Zeuge L... habe sowohl die „Weitergabe der falschen Wohnflächenangabe“ als auch die
vorausgegangene Kenntnis des Beklagten hinsichtlich des „maximal erzielbaren Kaufpreises“ bestätigt.
Der Kläger zu 2., der zunächst auch die Aufhebung des Teil-Versäumnisurteils vom 30. Oktober 2008 verfolgt hatte
(Berufungsbegründung vom 15. April 2009; Bl. 1148 GA), beantragt nunmehr,
– unter teilweiser Abänderung des Urteils Landgerichts Mainz vom 5. Januar 2009 –
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger zu 2. 237.567,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5
Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4. Juli 2002 zu zahlen,
sowie festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, dem Kläger zu 2. allen weiteren
materiellen Schaden zu ersetzen, der ihm aufgrund arglistiger Täuschung der Beklagten noch entsteht, insbesondere
auch weitere Zinsschäden aus den Darlehen E… Nr. 5…21 ab dem 31. Dezember 2004 zu 100%, dem K…-Darlehen Nr.
4…20 ab dem 31. Dezember 2004 zu 100% und dem Darlehen E… Nr. 5…21 ab dem 31.12.2003 zu 1,33%.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagten verteidigen das vom Landgericht gefundene tatsächliche und rechtliche Beweisergebnis. Die vom Kläger
vor dem Vertragsabschluss hinzugezogenen Fachleute hätten – nach ausführlicher Besichtigung des Hausanwesens
und auf der Grundlage der überlassenen Unterlagen – alle für die Wertermittlung bedeutsamen Feststellungen treffen
können. Im Besonderen seien auch die (zu) geringe Deckenhöhe im Untergeschoss und der von der ursprünglichen
Baugenehmigung abweichende – insofern in der angesprochenen Grundrisszeichnung von den Beklagten lediglich
dokumentierte – Ist-Zustand allseitig bekannt gewesen. Unter diesen Umständen könne in der Angabe und der näheren
Bestimmung der tatsächlichen Nutzung (insbesondere der Räume im Souterrain) des Anwesens keine arglistige
Täuschung liegen. Ebenso wenig sei das Vorhandensein einer Einliegerwohnung gerade im Untergeschoss zugesichert
worden; die betreffende Wortwahl im Notarvertrag verstünde sich vor dem Hintergrund der dem damals noch beruflich
tätigen Beklagten zu 2. hinsichtlich eines Teilbereichs des Hausanwesens zugebilligten „verlängerten Räumungsfrist“.
II.
Die – nach Einschränkung des Berufungsbegehrens – zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Dem – inzwischen allein forderungsberechtigten (Abtretungsvereinbarung vom 18. Januar 2008; Bl. 1017 GA) – Kläger
zu 2. steht gegen die Beklagten auch nach Auffassung des Senats ein Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung
des streitgegenständlichen Kaufvertrages bereits dem Grunde nach nicht zu.
Auf das Rechtsverhältnis der Parteien findet noch das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung vor dem In-Kraft-Treten
des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).
1. Schon nach dem Klagevortrag besteht kein irgend greifbarer tatsächlicher Anhalt dafür, dass die Beklagten im
Zusammenhang mit der Veräußerung des streitgegenständlichen Hausanwesens das Vorhandensein einer bestimmten
– beim Gefahrübergang fehlenden – Eigenschaft zugesichert hätten (§§ 459 Abs. 2, 463 Satz 1 BGB). In § 5 Abs. 1 des
notariellen Kaufvertrages vom 4. Juli 2001 ist zugunsten der Beklagten ausdrücklich die Gewähr für die Beschaffenheit
sowie die Haftung für den Zustand des Kaufobjekts ausgeschlossen. Die tatsächliche (private) Nutzbarkeit und die
tatsächlich vorhandene (Wohn-)Fläche der Räume im Untergeschoss entsprechen im Übrigen – unstreitig – den
Angaben in den überlassenen Unterlagen; bauordnungsrechtliche Maßnahmen sind insofern weder in der
Vergangenheit verfügt worden noch für die Zukunft zu erwarten. Das Anwesen verfügt(e) auch über eine zweite
Wohneinheit (nicht abgeschlossene Einlie-gerwohnung im Dachgeschoss; vgl. Gutachten des Sachverständigen E…
vom 18. Mai 2006, Seite 6). Dass die Beklagten nach dem Inhalt der vertraglichen Vereinbarungen gerade für die nach
Bauordnungsrecht zulässige Bewohnbarkeit (vgl. §§ 43 ff. LBauO RP) respektive Vermietbarkeit der (Kellergeschoss-
)Räume, deren Wohnflächenberechnung nach Maßgabe wohnungswirtschaftlicher Vorschriften (vgl. § 42 Abs. 4 Nr. 3 II.
BV i.d.F. vom 12. Oktober 1990; dazu BGH NJW 1991, 912 f.) oder gar den Umfang des Beleihungswertes der Kaufsache
einstehen wollten, ist weder substantiiert dargetan noch auch nur ersichtlich. Soweit – worauf die Berufung hinweist – der
notarielle Kaufvertrag ausdrücklich von der „Einliegerwohnung im Untergeschoss“ spricht, steht die betreffende
Regelung bei interessengerechter Betrachtung allein im Zusammenhang mit der den Beklagten insofern gesondert
zugebilligten verlängerten Räumungsfrist (§ 4 Abs. 1 Satz 2, Abs. 4 i.V.m. § 3 Abs. 3 Nr. 2 des notariellen Kaufvertrages
vom 4. Juli 2001).
2. Auch ein Schadensersatzanspruch nach § 463 Satz 2 BGB a.F. besteht nicht. Auf der Grundlage des unstreitigen
Parteivortrags und des Ergebnisses der im ersten Rechtzug durchgeführten Beweisaufnahme kann ein arglistiges
Verschweigen eines Fehlers der Kaufsache durch die Beklagten nicht festgestellt werden. Der vertragliche
Gewährleistungsausschluss für jedweden Sachmangel der Kaufsache (§ 5 Abs. 1 des notariellen Kaufvertrages vom 4.
Juli 2001) hat daher uneingeschränkt Bestand (§ 476 BGB a.F.).
a) Der Kläger zu 2. sieht – in wohlwollendem Verständnis seines im Verlauf des Rechtsstreits nicht durchgängig
widerspruchsfreien Vortrags – im Kern einen offenbarungspflichtigen Fehler des von den Beklagten erworbenen
Hausanwesens (§ 459 Abs. 1 BGB a.F.) darin, dass die Räume im Untergeschoss nicht als separate Wohneinheit
(Einliegerwohnung) i.S.d. Bauordnungsrechts respektive der Beleihungsrichtlinien der Kreditwirtschaft genutzt werden
konnten und der Wert des Hausanwesens daher entscheidend gemindert gewesen sei. Es kann letztlich dahinstehen, ob
die Parteien die – unstreitig nicht gegebene (vgl. nur § 43 Abs. 1 LBauO RP: lichte Höhe von Aufenthaltsräumen mind.
2,40 m) – Vermiet- bzw. Verwertbarkeit der Kellerräume als eigenständige (mithin: dritte) Wohneinheit vertraglich
vorausgesetzt haben oder dies zumindest dem gewöhnlichen Gebrauch entsprach. Denn jedenfalls kann den Beklagten
nicht die vorsätzliche Verletzung einer dementsprechenden Aufklärungspflicht vorgeworfen werden.
b) Allerdings besteht für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil – gegebenenfalls auch ungefragt – über
solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck vereiteln können und für seinen Entschluss von wesentlicher
Bedeutung sind, sofern die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwartet werden konnte (st. Rspr; vgl. BGH NJW-RR
1988, 1290 f.; Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Auflage 2002, § 123 Rn. 5 ff.); insbesondere wesentliche Fehler der
Kaufsache dürfen daher regelmäßig nicht verschwiegen werden (BGH NJW 1990, 975). Eine Aufklärungspflicht entfällt
aber bei solchen Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich oder ohne Weiteres erkennbar sind (vgl. BGH NJW-RR
1994, 907). Gerade so liegt der Fall hier.
Auf Veranlassung des Klägers zu 2., der selbst – wie auch im Notarvertrag dokumentiert – vor Ort gewesen war, hatten im
Vorfeld des Vertragsschlusses sowohl ein Architekt (Zeuge B...) als auch ein Bankkaufmann (Zeuge H...) das
streitgegenständliche Anwesen in Augenschein genommen und bewertet. Nach ihren im Kerngehalt gleichlaufenden
und mit der Lebenserfahrung in Einklang stehenden Bekundungen (Protokoll vom 8. Februar 2007, Seite 3 ff. – Bl. 717 ff.
GA; Protokoll vom 28. Februar 2008, Seite 2 ff. – Bl. 851 ff. GA) haben sie – jeweils bei einem Ortstermin – die „(zu)
niedrige Deckenhöhe im Untergeschoss“ wahrgenommen und in ihre Wertabschätzung(en) einbezogen. In seiner zu
Händen des Klägers zu 2. nachfolgend verfassten „Stellungnahme zum Verkehrswert“ (Stichtag: 22. Juni 2001 – Anlage
K 24; Bl. 452 ff. GA) hat der Zeuge B... ausdrücklich einen Abschlag – u.a. auch – für die „geringe Raumhöhe im
Unterschoss“ vorgenommen; er ist von einem „1-Familienwohnhaus mit möglicher Einliegerwohnung (im
Dachgeschoss)“ ausgegangen und hat den Verkehrswert der „zur Eigennutzung konzipierten“ Liegenschaft aus dem
Sachwertverfahren abgeleitet.
Es kann danach festgestellt werden, dass die – sachverständig unterstützen – Käufer über die für die sachgerechte
Bewertung des in Aussicht genommenen Kaufobjekts notwendigen (wertbestimmenden) Umstände umfassend informiert
waren, namentlich auch über die eingeschränkte Nutz- wie auch die nicht gegebene Vermietbarkeit der
Kelleräumlichkeiten. Der von den Beklagten überlassene KG-Grundriss (Anlage K 10; Bl. 311 GA) mag den Anschein
eines bauaufsichtlichen Dokuments erweckt haben; die gegenüber der ursprünglichen Bauantragszeichnung (Anlage K
11; Bl. 312 GA) veränderten Eintragungen („Gast“; „Küche“; „Barraum“; „Bad“) deuten aber – wie auch der der
Sachverständige E… erkannt hat (Gutachten vom 18. Mai 2006, Seite 7) – keineswegs zwingend auf eine „Einlie-
gerwohnung“ im wohnungswirtschaftlichen Sinne hin. Jedenfalls aber vermag – auch – der Senat bei der gegebenen
Sachlage nicht zu erkennen, dass die Beklagten bewusst ein „Informationsgefälle“ zu ihren Gunsten ausnutzen wollten.
Soweit die Berufung weiter die von den Beklagten überlassene „Wohnflächenaufstellung“ (Anlage K 9; Bl. 310 GA)
anspricht, entsprach diese – wie bereits gezeigt (sub II.1.) – der tatsächlich möglichen (Eigen-)Nutzfläche. Zu einem
belehrenden Hinweis auf gegebenenfalls einschränkende wohnungs- bzw. kreditwirtschaftliche
Berechnungsbestimmungen waren die Beklagten gegenüber dem „Expertenteam“ der Klägerseite nicht gehalten. Die
Bekundung des Zeugen L... (Protokoll vom 30. Oktober 2008; Bl. 971 ff. GA) vermittelt ohnedies – entgegen der
Bewertung der Berufung – schon ihrem Inhalt nach keinesfalls die Erkenntnis, dass die Beklagten vor dem
Veräußerungsvorgang das sichere Wissen von einer im Rechtsverkehr womöglich gebotenen Korrektur der tatsächlich
ermittelten Wohnfläche hatten oder auch nur haben konnten.
3. Ansprüche aus – vorsätzlichem – Verschulden bei Vertragsschluss sowie aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB
richten sich allein auf den – vorliegend nicht streitgegenständlichen – Ersatz des Vertrauensschadens (vgl. Palandt/Putzo
a.a.O, § 463 Rn. 23 und 25), scheiden bei der gegebenen Sachlage aber ohnehin bereits auf tatbestandlicher Ebene
aus.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 516 Abs. 3 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige
Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
IV.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Rechtssache betrifft die Entscheidung in einem
Einzelfall und hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ist der Streitfall zur Fortbildung
des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu
eröffnen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO).
V.
Der Streitwert für den Berufungsrechtszug wird gemäß §§ 47 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. § 3
ZPO festgesetzt auf
242.568 Euro.
Dr. Itzel Dennhardt Junker