Urteil des OLG Koblenz vom 27.11.2006
OLG Koblenz: treu und glauben, bebauungsplan, vermessung, stadt, kaufvertrag, urkunde, fälligkeit, nachzahlung, zwangsvollstreckung, vertragsinhalt
Bürgerliches Recht
OLG
Koblenz
27.11.2006
12 U 915/05
Geht der Wille der Parteien dahin, eine noch zu vermessende Grundstücksteilfläche im Kaufvertrag abschließend
festzulegen, so muss die Fläche exakt bezeichnet werden; fehlt es daran ,so liegt ein Einigungsmangel vor. haben sich
die Parteien dagegen mit einem geringeren Bestimmtheitsgraf zufrieden gegeben und die Festlegung des
Kaufgegenstands der Durchführung des Vertrags überlassen, so ist davon auszugehen, dass einer Partei oder einem
Dritten das Leistungsbestimmungsrecht zukommen soll. Ist in diesem Fall die Willensübereinstimmung der Parteien bei
Vertragsschluss darauf gerichtet, dass sie sich über Größe, Lage und Zuschnitt der noch zu vermessenden
Grundstücksteilfläche entsprechend der zeichnerischen, nicht notwendig maßstabsgerechten Darstellung in dem der
Kaufvertragsurkunde beigefügten Plan und über die Konkretisierung der Fläche durch spätere genaue Grenzziehung
einig sind, und hat dieser Wille in der Urkunde seinen Niederschlag gefunden, so ist ein wirksamer Vertrag zustande
gekommen.
Geschäftsnummer:
12 U 915/05
1 O 401/01 LG Koblenz
Verkündet
am 27.11.2006,
Matysik, Amtsinspektor,
als Urkundsbeamter der
Geschäftsstelle
OBERLANDESGERICHT
KOBLENZ
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
in dem Rechtsstreit
Dr. Dipl. Ing. K… F. G…,
Beklagter und Berufungskläger,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte
gegen
1. M… v.. d.. O…,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte
2. Stadt G…, vertreten durch den Bürgermeister der Verbandsgemeinde
erste Streithelferin der Klägerin,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte
3. Notar a.D. E… T...,
zweiter Streithelfer der Klägerin,
- Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte
wegen eines Kaufpreisanspruches.
Der 12. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dierkes,
die Richterin am Oberlandesgericht Frey und den Richter am Oberlandesgericht Dr. Eschelbach
auf die mündliche Verhandlung vom 6. November 2006
für R e c h t erkannt:
Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 2. Juni 2005 wird
zurückgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der Kosten der ersten Streithelferin der Klägerin, der
Stadt G…, zu tragen. Der zweite Streithelfer der Klägerin, Notar a.D. E… T…, trägt seine Kosten selbst.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Klägerin
und deren erste Streithelferin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der jeweils beizutreibenden Forderung
abzuwenden, wenn nicht diese vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
G r ü n d e :
I.
Die Parteien streiten um eine Restkaufpreisforderung aus einem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag vom
6. Oktober 1997 hinsichtlich einer von der Klägerin an den Beklagten verkauften Teilfläche von Grundstücken im Umfeld
der vom Beklagten schon früher erworbenen Unterburg in G…. Dazu bestimmt der Vertrag im Anschluss an Regelungen
über den Verkauf einer Reihe von Grundstücken im Ganzen sowie einer Reihe von zeichnerisch festgelegten anderen
Grundstücksteilflächen bezüglich der allein im Streit befindlichen Grundstücksteilfläche folgendes: „Weiter verkauft die
Verkäuferin dem dies annehmenden Käufer aus dem Grundstücksbestandsverzeichnis laufende Nr. 147 Flur 3 Nr. 9/3
und Bestandsverzeichnis Nr. 151 Flur 5 Nr. 13/3 eine noch zu vermessende Teilfläche von heute angenommenen 6000
m
2
, die im anliegenden Lageplan in roter Farbe markiert ist. Sie soll in den künftigen Bebauungsplan aufgenommen
werden; beide Vertragsparteien verpflichten sich, einer derartigen Planung nicht zu widersprechen.“
Der Preis für diese Grundstücksteilfläche sollte zunächst 15 DM pro Quadratmeter betragen, wofür bei der
„angenommenen“ Fläche von 6.000 m
2
90.000 DM vereinbart und später tatsächlich vom Beklagten an die Klägerin
gezahlt wurden. Der Vertrag sah aber auch eine nachträgliche Preisanpassung dafür vor, dass eine Vermessung
ergeben sollte, die Quadratmeterzahl sei kleiner oder größer als die Annahme im Vertrag. Die Preisdifferenz sollte
unverzüglich nach der Mitteilung des katasteramtlichen Messergebnisses ausgeglichen werden. Ferner sollte eine
Nachzahlung von 20 DM pro Quadratmeter der „rot markierten, durch Vermessung in der endgültigen Größe
festzustellenden Fläche“ geschuldet sein, „sobald die Verbandsgemeindeverwaltung G... bescheinigt hat, dass für diese
Fläche ein Baurecht eingetreten ist (33er Stand)“. Die Fälligkeit der Nachzahlung sollte vier Wochen nach der Information
der Parteien durch die Behörden eintreten. Wegen eines Betrages von 20 DM pro Quadratmeter für die „vorläufig
angenommene“ Fläche von 6.000 m
2
, also für einen Betrag von 120.000 DM, unterwarf sich der Beklagte im notariellen
Vertrag auch der sofortigen Zwangsvollstreckung. Um die Nachzahlung von 20 DM pro Quadratmeter der
Grundstücksfläche streiten die Parteien, nachdem die Verbandsgemeinde mitgeteilt hatte, die Planreife nach § 33 BauGB
sei eingetreten. Aufgrund eines Normenkontrollantrages des Beklagten erklärte das Oberverwaltungsgericht Rheinland-
Pfalz später den von der ersten Streithelferin der Klägerin, der Stadt G..., aufgestellten Bebauungsplan für unwirksam. Die
Klägerin ließ aber nach der anfänglichen Planreife eine Vermessung durch einen Ingenieur durchführen, der die Größe
der Grundstücksfläche mit 4.979 m
2
ermittelte. Auf dieser Grundlage bestimmte die Klägerin eine Kaufpreisrestforderung
von 174.265 DM, abzüglich der bereits gezahlten 90.000 DM, also 84.265 DM (43.084,01 Euro). Das entspricht der
Klagehauptforderung, die von der Klägerin mitsamt Verzugszinsen geltend gemacht wird. Hilfsweise begehrt die Klägerin
die Feststellung der Nichtigkeit des fraglichen Teils des Grundstückskaufvertrages und die Verurteilung des Beklagten
zur Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung (Bl. 2 GA).
Die Klägerin hat vorgetragen, Gegenstand des Vertrages sei die durch zeichnerische Darstellung in der nicht
maßstabsgetreuen Planskizze in der Anlage zum Grundstückskaufvertrag und die Festlegungen im Bebauungsplan
ermittelte Fläche von 4.979 m
2
. Es gehe nicht um eine Grundstücksteilfläche von 6.000 m
2
.
Der Beklagte meint demgegenüber, er habe eine Grundstücksteilfläche von 6.000 m
2
erworben, die er auch der Klägerin
abnehmen und bezahlen wolle. Die von der Klägerin bezeichnete Grundstücksteilfläche sei hingegen nicht Gegenstand
des Grundstückskaufvertrages. Der Beklagte hat die Ansicht vertreten, der Klägerin fehle ein Rechtsschutzbedürfnis für
die Klage, weil sie aus der vollstreckbaren Urkunde vorgehen könne. In der Sache sei der Kaufgegenstand nur durch das
Hinzutreten der Flächenmaßangabe hinreichend bestimmt, nicht allein durch die zeichnerische Darstellung in der nicht
maßstabsgetreuen Skizze. Zudem sei die Restkaufpreisforderung der Klägerin nicht fällig, nachdem der Bebauungsplan
im Normenkontrollverfahren wieder aufgehoben worden sei.
Das Landgericht hat Beweis erhoben über die Frage der Bestimmbarkeit der verkauften Grundstücksteilfläche anhand
der dem Kaufvertrag beigefügten, nicht maßstabsgetreuen Skizze in Verbindung mit den Festlegungen im
Bebauungsplan. Ferner hat es Zeugen zur Frage der Vereinbarungen der Parteien vernommen. Auf dieser
Beweisgrundlage hat es durch Urteil der 1. Zivilkammer vom 2. Juni 2006 der Klage bei Abweisung im Übrigen
überwiegend stattgegeben, nämlich hinsichtlich einer Hauptforderung von 42.403,99 Euro nebst Zinsen. Es hat
ausgeführt, die Klägerin habe ein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage, weil mit einer Vollstreckungsgegenklage gegen
den nicht der Rechtskraft fähigen Vollstreckungstitel in der vollstreckbaren Urkunde zu rechnen gewesen sei. Daher hätte
die Zwangsvollstreckung aufgrund der vollstreckbaren Urkunde einen Prozess nicht verhindern können, zumal der
Beklagte schon vor der Klage Einwendungen gegen die Forderung der Klägerin erhoben habe. In der Sache stehe der
Klägerin ein Nachzahlungsanspruch auf den Grundstückskaufpreis von 20 DM pro Quadratmeter für eine
Grundstücksfläche von 4.941 m
2
zu. Der Kaufvertrag über diese Grundstücksteilfläche sei hinreichend bestimmbar, weil
in der Lageskizze unbeschadet der fehlenden Maßstabstreue genügend Fixpunkte zu finden seien und diese Darstellung
im Zusammenhang mit den weiteren Angaben im Grundstückskaufvertrag eine Konkretisierung des
Vertragsgegenstands ermöglichten. Dabei seien der Weg auf dem Flurstück Nr. 9/2, die Verlängerung der Strasse H…
und die kurz hinter dem Grenzpunkt eingezeichnete gestrichelte Linie, die senkrecht von der Strasse H… auf den Weg
über das Flurstück Nr. 9/2 führt, die maßgeblichen Grenzen der verkauften Grundstücksteilfläche. Die südliche
Grundstücksgrenze habe sich dagegen nach dem Vertrag an den Festlegungen des Bebauungsplans orientieren und
entlang der dort vorgesehenen Erschließungsstrasse verlaufen sollen, die im Lageplan zum Grundstückskaufvertrag als
gestrichelte Linie eingezeichnet sei. Der Wille der Parteien, so die Grundstücksfläche festzulegen, gehe mit
hinreichender Deutlichkeit aus dem Vertrag hervor und stehe im Einklang mit den Ergebnissen der Zeugenvernehmung.
Die vernommenen Zeugen hätten im Grundsatz und in einer Reihe von Details übereinstimmend und im Einklang
angegeben, dass bereits zur Zeit des Vertragsschlusses der ungefähre Verlauf der Erschließungsstrasse festgestanden
habe. Die in der Skizze zum Grundstückskaufvertrag enthaltene gestrichelte Linie habe sich an den anfänglichen
Entwürfen für den Bebauungsplan orientiert. Der dort vorgesehene Straßenverlauf sei mehrfach mit dem Beklagten
besprochen worden. Die schließlich im Bebauungsplan vorgesehene Straßenplanung stimme grundsätzlich auch mit
dem angenommenen Verlauf in einer Folienskizze überein, die bereits Gegenstand der Vertragsverhandlungen
gewesen sei. Bei einer Ortsbesichtigung sei der Straßenverlauf im Einklang mit der Skizze besprochen und vom
Beklagten akzeptiert worden. Kaufgegenstand sei deshalb nicht ein Grundstück von 6.000 m
2
Größe gewesen, sondern
die skizzierte und nur hinsichtlich der Grenze zur Erschließungsstrasse noch durch den Bebauungsplan festzulegende
Grundstücksteilfläche. Die vorläufige Größenangabe sei danach für die Bestimmung des Vertragsgegenstands nicht
maßgeblich, zumal sie auch mit der zeichnerischen Bestimmung des gekauften Grundstücks nicht in Einklang zu bringen
sei. Der Wortlaut des Vertrages ergebe vielmehr, dass nur von einer vorläufig angenommenen Größe von 6.000 m
2
ausgegangen worden sei, nicht aber von einem festen Wert. Die von dem Beklagten befürwortete Auslegung, dass die
südliche Grenze flexibel sei und dazu diene, den Kaufgegenstand auf 6.000 m
2
auszudehnen, entbehre jeder
Grundlage. Dass auch in der vorvertraglichen Korrespondenz von 6.000 m
2
gesprochen worden sei, beruhe auf
derselben unverbindlichen Schätzung. Die maßgebliche Fläche ergebe sich aus dem Gutachten des Sachverständigen
Dipl. Ing. C.... Die Fälligkeit der Forderung der Klägerin folge aus der Mitteilung der Bauplanungsbehörde über die
Planreife. Dass der Bauleitplan später aufgehoben wurde, stehe dem nicht entgegen, weil die Parteien der
Bauleitplanung nach dem Vertrag nicht widersprechen sollten. Die gleichwohl mit vorläufigem Erfolg erhobene
Normenkontrollklage des Beklagten sei daher im Verhältnis der Parteien zueinander für Zwecke der
Vertragsdurchführung unbeachtlich.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Beklagten. Mit dem Rechtsmittel verfolgt er das Ziel der
Klageabweisung weiter (Bl. 321 GA). Er betont, dass die Annahme des Landgerichts, der Vertragsinhalt sei bestimmbar,
für sich genommen nicht angegriffen werde (Bl. 323 GA). Das sei aber nur dann der Fall, wenn aus dem Vertrag eine
Grundstücksfläche von 6.000 m
2
als Gegenstand des Kaufvertrages entnommen werde. Das Landgericht habe sein mit
dem Kauf der Grundstücksteilfläche verfolgtes Interesse an der Gestaltung der Erschließungsstrasse in der Nähe der
Burg unbeachtet gelassen. Die eingeholten Gutachten seien unbrauchbar, weil diese von Vorgaben des Gerichts zur
Lage und Gestaltung der Grundstücksfläche ausgegangen seien. Insoweit habe eine Unmöglichkeit der genauen
Bestimmung der Grundstücksfläche vorgelegen (Bl. 328 GA). Grundlegend fehlerhaft sei die Annahme des Gerichts, die
südliche Grenzlinie werde durch die Erschließungsstraße gebildet, deren Verlauf zur Zeit des Vertragsschlusses noch
nicht festgelegt gewesen sei. Das gehe auch aus den Aussagen der vom Gericht vernommenen Zeugen hervor.
Schließlich sei die Kaufpreisforderung nicht fällig, weil ein katasteramtliches Messergebnis, das die endgültige
Grundstücksgröße habe festlegen sollen, bisher nicht vorliege. Die Planreife fehle mit Blick auf das
Normenkontrollverfahren, weil das vertragliche Verbot des Widerspruchs gegen die Bauleitplanung hier nicht eingreife;
denn der aufgehobene Bebauungsplan weiche von den Vorgaben in der Lageskizze zum Kaufvertrag ab. Die
vertragliche Regelung über die Verpflichtung der Parteien, der Planung nicht zu widersprechen, beziehe sich nur auf
eine „derartige Planung“, wie sie in der Skizze aufgeführt gewesen sei.
Die Klägerin tritt der Berufung entgegen. Die die erste Streithelferin der Klägerin, die Stadt G..., schließt sich ihrem
Klageziel insgesamt, der zweite Streithelfer Notar a.D. E… T..., nur hinsichtlich des Hauptantrages, nicht hinsichtlich des
Hilfsantrages, an.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug
genommen, einschließlich der Schriftsätze des Beklagten vom 16. und 20 November 2006. Wegen der Feststellungen
des Landgerichts verweist der Senat gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil (Bl. 287 ff. GA).
II.
1. Das Rechtsmittel der Beklagten bedarf der Auslegung. Die Berufung greift das Urteil im Ganzen an und tritt der Klage
insgesamt entgegen. In der Rechtsprechung ist freilich anerkannt, dass ein Rechtsmittel auf einen tatsächlich und
rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden kann. Dies gilt nicht nur für
verschiedene selbständige Klageansprüche oder quantitativ abgrenzbare Teile von Ansprüchen, sondern auch für
einzelne Angriffs- oder Verteidigungsmittel, wenn sie abtrennbare Teil des Streitstoffs betreffen (vgl.
BGHZ 45, 287
, 289;
BGH NJW 2006, 3068, 3069). Das trifft hier auf den Einwand der Unwirksamkeit des Grundstückskaufvertrages über die
streitbefangene Grundstücksteilfläche zu. Insoweit hat der Beklagte sein Rechtsmittel nur einseitig beschränkt, indem er
nicht generell von einem Einigungsmangel ausgehen will, die hinreichende Bestimmtheit des Vertragsgegenstands aber
nur dahin gehend annimmt, es seien 6.000 m
2
Grundstücksfläche verkauft worden. Damit tritt der Beklagte sowohl dem
Haupt- als auch dem Hilfsantrag der Klägerin entgegen.
2. Die zulässige Berufung ist unbegründet. Das angefochtene Urteil ist nicht zu beanstanden. Auch nach der Reform des
Rechtsmittelrechts im Jahre 2002 hat das Berufungsgericht allerdings die erstinstanzliche Auslegung einer
Individualvereinbarung, wie des vorliegenden Grundstückskaufvertrages, gemäß
§§ 513 Abs. 1
,
546 ZPO
auf der
Grundlage der nach § 529 ZPO maßgeblichen Tatsachen in vollem Umfang darauf zu überprüfen, ob die Auslegung
überzeugt. Hält das Berufungsgericht die erstinstanzliche Auslegung lediglich für eine zwar vertretbare, letztlich aber
nicht für eine überzeugende Auslegung, so hat es selbst die Auslegung vorzunehmen, die es für geboten hält (BGHZ
160, 83, 86 ff.). Für eine solche Urteilskorrektur besteht hier aber kein Anlass. Auf die Motive des Beklagten, die im
Vertragstext keinen besonderen Ausdruck gefunden haben, kommt es für die Auslegung des Grundstückskaufvertrages
nicht an, zumal die Parteien unstreitig aufgrund eines früheren Zerwürfnisses nicht unmittelbar miteinander gesprochen,
sondern den Vertragsinhalt allein durch Vermittlung der Streithelferin der Klägerin ausgehandelt haben. Im Übrigen
strebt der Beklagte mit seinen in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erläuterten Bemühungen, die
Erschließungsstrasse nicht als eine auf seine Burg zulaufende Umgehungsstrasse ausführen zu lassen, nach einem
vertragsrechtlich nicht erreichbaren Ziel. Es geht ihm der Sache nach darum, die Bauleitplanung der ersten Streithelferin
der Klägerin, der Stadt G..., zu beeinflussen, was aber mit Mitteln des Zivilrechts nicht erreicht werden kann. Auch vor
diesem Hintergrund kommt den Beschlüssen des Verwaltungsgerichts Trier vom 7. August 2001 – 5 L 968/01 TR – und
des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz vom 4. Oktober 2001 – 1 B 11313/01.OVG -, die im
verwaltungsprozessualen Eilverfahren ergangen sind, hier – auch von der fehlenden rechtlichen Bindungswirkung
abgesehen - keine präjudizielle Bedeutung zu.
a) Der Wortlaut und Inhalt des Kaufvertrages ist in dem Sinne eindeutig, dass nicht eine Grundstücksfläche von genau
6.000 m
2
verkauft sein sollte. Das folgt zuerst aus der Bemerkung, dass es um eine Teilfläche von „heute
angenommenen 6000 m
2
“ gehe; später im Text wird bei der Regelung der nachträglichen Ausgleichzahlung für einen
anderen Flächenumfang von einer „vorläufig angenommenen“ Fläche gesprochen. Damit ist offensichtlich etwas anderes
umschrieben als die verbindliche Festlegung des Kaufgegenstands als Grundstücksteilfläche von genau 6.000 m
2
. Dies
entspricht auch dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch das Landgericht, das im angefochtenen Urteil überzeugend
gewürdigt wurde. Der Zeuge D... v.. d.. O… hat bestätigt, dass die genaue Größe der verkauften Grundstücksteilfläche
erst aufgrund der noch vorzunehmenden Vermessung zu bestimmen sein sollte und der Wert von 6.000 m
2
nur eine
vorläufige Annahme war (Bl. 198 GA). Die Besprechung der Gegebenheiten anhand der Skizze vor Ort und die Einigung
mit dem Beklagten über die Planungen ist von dem Zeugen R… wiedergegeben worden (Bl. 199 GA). Auch der Senat
hat keinen Anlass für Zweifel an der Richtigkeit dieser Zeugenaussagen. Die Einwendungen des Beklagten dagegen
(Bl. 329 ff. GA) beruhen auf seiner unzutreffenden Prämisse, dass die erste Streithelferin der Klägerin, die Stadt G...,
letztlich nicht die Befugnis haben dürfe, die Erschließungsstrasse „H...“ als südliche Grenze der verkauften
Grundstücksteilfläche anders zu planen als dies in der Lageskizze im Anhang zum Grundstückskaufvertrag vorgesehen
gewesen war. Eine solche Annahme ist weder mit der gemeindlichen Planungshoheit noch mit der von den Parteien
getroffenen vertraglichen Regelung eines Leistungsbestimmungsrechts vereinbar. Im Ergebnis geht der Beklagte selbst
davon aus, dass nur die südliche Grundstücksgrenze entlang der deswegen in der Planskizze besonders gestrichelt
dargestellten Linie zum Grundstückskaufvertrag einer nachträglichen Leistungsbestimmung zugänglich sei (Bl. 332 a.E.
GA). Sein Hinweis darauf, dass der als weitere Grenzlinie herangezogene Fußweg auf der Parzelle 9/2 im südlichen Teil
die Parzellennummer 13/5 trage, ist auch unerheblich, weil die reine Ungenauigkeit der Bezeichnung des Fußweges in
der Sache nichts daran ändert, dass der insoweit hinreichend identifizierte Fußweg eine Begrenzungsfunktion ausüben
soll.
Gründe der Bestimmtheit des Vertragsgegenstands sprechen nicht gegen, sondern sogar für das Entscheidungsergebnis
des Landgerichts. Geht der Wille der Vertragsbeteiligten dahin, die noch zu vermessende Teilfläche im Kaufvertrag
abschließend festzulegen, ohne dass ein Änderungsspielraum besteht, so muss die Fläche exakt bezeichnet werden.
Fehlt es daran, so liegt ein Einigungsmangel vor. Wird die Fläche in einer Planskizze eingezeichnet, so muss diese dann
auch maßstabsgerecht sein. Ist sie dies aber nicht und ergeben sich daraus Zweifelsfragen, so ist der Vertrag in dieser
Konstellation nicht zustande gekommen (
§ 155 BGB
). Haben sich die Parteien dagegen – wie hier - bei
Vertragsabschluss mit einem geringeren Bestimmtheitsgrad zufrieden gegeben und die verbindliche Festlegung der
Durchführung des Vertrags überlassen, so ist davon auszugehen, dass nach §§ 315, 316 BGB einer Partei oder gemäß
§§ 317, 318 BGB einem Dritten (Hagen/Krüger, in: Hagen/Brambring/Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 8. Aufl.,
Rn. 369) das Leistungsbestimmungsrecht zukommen soll. In Betracht kommt sogar die Einräumung eines
Leistungsbestimmungsrechts an den Vermesser und zwar selbst dann, wenn die Vertragsparteien eine detaillierte
Bezeichnung des Vertragsgegenstandes im Kaufvertrag vornehmen. Ist in diesem Fall der nachträglichen
Leistungsbestimmung die Willensübereinstimmung der Parteien beim Vertragsschluss darauf gerichtet, dass sie sich
über Größe, Lage und Zuschnitt der noch zu vermessenden Grundstücksteilfläche entsprechend der zeichnerischen,
nicht notwendig maßstabsgerechten, Darstellung in dem der Kaufvertragsurkunde beigefügten Plan und über die spätere
Konkretisierung der Fläche durch eine genaue Grenzziehung einig sind, und hat dieser Wille in der Urkunde seinen
Niederschlag gefunden, so ist ein wirksamer Vertrag zustande gekommen (vgl. BGHZ 150, 334, 338 f. mit Anm. Hinz JR
2003, 196 ff. und Kanzleiter MittBayNot 2002, 393; BGH NJW-RR 2004, 735, 736; von Campe NotBZ 2003, 41 ff.;
Hagen/Krüger a.a.O. Rn. 9). Ein solcher Fall liegt hier vor. Das ergibt sich neben der Umschreibung der verkauften
Grundstücksteilfläche mit nur „vorläufig angenommenen“ 6.000 m
2
schon daraus, dass auch der vorläufigen
Preisbestimmung ausdrücklich eine Klausel angefügt wurde, die Preisänderungen wegen der Ergebnisse der
nachträglichen Flächenbestimmung Rechnung tragen sollte. Das wird vom Beklagten bei seinem Einwand gegen die
Auslegung des Vertrages, der künftige Bebauungsplan sei in seinem genauen Inhalt nicht vorhersehbar gewesen
(Bl. 332 GA), übersehen. Gerade dieser Situation wird der Vertrag mit der Änderungsklausel gerecht. Dafür, dass die
Einbeziehung der verkauften Grundstücksteilfläche in den künftigen Bebauungsplan ausschließlich der Sicherheit der
Parteien über die Baulandeigenschaft dienen sollte und die Vereinbarung der Verpflichtung zum Unterlassen eines
Widerspruchs gegen die Bauleitplanung sich nur dagegen richten sollte, dass die Baulandplanung als solche
hintertrieben würde, spricht entgegen der Auffassung des Beklagten in seinem Schriftsatz vom 20. November 2006
nichts. Deshalb ist zwischen den Parteien ein Grundstückskaufvertrag mit dem vom Landgericht festgestellten Inhalt
zustande gekommen.
Diese Lösung führt nicht dazu, dass der Vertrag unwirksam ist; das wäre vielmehr bei der vom Beklagten bevorzugten
Auslegungsvariante der Fall, weil danach eine Flächenangabe von 6.000 m
2
und die Lageskizze nicht in Einklang zu
bringen sind. Stattdessen ist von einem Leistungsbestimmungsrecht auszugehen. Die Festlegung eines Teils der zur
Flächenbestimmung notwendigen Parameter wurde nämlich im Ergebnis der ersten Streithelferin der Klägerin im
Rahmen ihrer Bauleitplanung und zuletzt dem Katasteramt bei der Vermessung übertragen. Danach ist der
Vertragsgegenstand bestimmbar. Darüber ist vom Landgericht der Sachverständigenbeweis erhoben worden mit dem
Ergebnis, dass die in dem nicht maßstabsgetreuen Lageplan rot umrandete Fläche vermessungstechnisch bestimmt
werden kann, die im Lageplan dargestellten Grenzpunkte und Gitternetzkreuze auch in einen maßstabsgerechten Plan
übertragen werden können und der Kurvenverlauf der Grundstücksgrenze zur Erschließungsstraße „H...“ bei der
Bestimmung der Grundstücksteilfläche als Kaufgegenstand mit graphischer Genauigkeit zu Grunde gelegt werden kann.
Davon ist der Sachverständige Dipl. Ing. Thiel in seinem schriftlichen Gutachten ausgegangen (Bl. 116, 159 GA) und der
Sachverständige Dipl. Ing. C... hat aufgrund derselben Prämissen, die ihm im Beweisbeschluss des Landgerichts
vorgegeben wurden, die Grundstücksfläche ermittelt (Bl. 254, 279 f. GA), wie sie letztlich vom Landgericht festgestellt
wurde. Dagegen ist nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nichts einzuwenden. Der von der Berufung angenommene Widerspruch
der schriftlichen und der mündlichen Angaben des Sachverständigen Dipl. Ing. C... liegt nicht vor. Soweit der
Sachverständige in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, die in der Lageskizze gekennzeichnete
Grundstücksfläche stimme nicht mit derjenigen überein, deren Größe er habe ermitteln sollen, so beruht dies auf der
nachträglichen Veränderung der Führung der Erschließungsstrasse „H...“, die im Bebauungsplan zum Teil anders
vorgesehen ist, als sie vorab in der Lageskizze angenommen worden war. Das aber ist im Grundstückskaufvertrag als
nachträgliche Bestimmung der Grundstücksfläche im Rahmen einer Leistungsbestimmung vorgesehen gewesen. Die
Prämissen seiner schriftlichen Äußerung und die Behauptung der Bestimmbarkeit der Grundstücksteilfläche hat der
Sachverständige Dipl. Ing. C... in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht nicht widerrufen. Dass die
Parameter für die Flächenbestimmung durch die Sachverständigen Dipl. Ing. T… und Dipl. Ing. C... zum Teil vom Gericht
vorgegeben wurden, war unumgänglich und führt auch nicht zur Unbrauchbarkeit der Gutachten. Es geht dabei um
Befundtatsachen, die sich aus der gerichtlichen Vertragsauslegung ergeben, und die das Gericht folglich den
Sachverständigen vorgeben musste.
b) Die Restkaufpreisforderung der Klägerin ist fällig. Dass ein katasteramtliches Vermessungsergebnis noch nicht
vorliegt, ist dafür nicht ausschlaggebend; denn die Fälligkeit wurde im Vertrag nur an die Mitteilung der Planungsreife
angeknüpft. Allenfalls kann sich daraus gegebenenfalls ein Grund für eine nachträgliche Preiskorrektur ergeben. Hinzu
kommt, dass der Beklagte selbst die Durchführung der katasteramtlichen Vermessung bisher nicht herbeigeführt hat,
obwohl er zu einer entsprechenden Beantragung bevollmächtigt wurde. Er kann sich daher nach dem Grundsatz von
Treu und Glauben nicht gegenüber der Klägerin auf die fehlende katasteramtliche Vermessung berufen. Dabei bedarf es
zur Erfüllung des Tatbestandes des § 162 Abs. 1 BGB nicht der Absicht, den Eintritt der Bedingung zu vereiteln.
Verletzungen von Treu und Glauben können nicht nur vorsätzlich, sondern schon fahrlässig erfolgen (vgl. BGHR BGB
§ 162 Abs. 1 Verhinderung 1) und jedenfalls das Minimum dieses Verschuldenserfordernisses ist nach der Überzeugung
des Senats erfüllt.
c) Die Aufhebung des Bebauungsplans steht der Fälligkeit der Restkaufpreisforderung auch nicht entgegen. Die
Vertragsparteien können vereinbaren, für die Zukunft auf Rechtsbehelfe zu verzichten. Sie können sich dazu vertraglich
verpflichten (vgl. BGHZ 79, 131, 135). Dies ist hier geschehen. Eine Einschränkung des Widerspruchsverzichts auf ein
bestimmtes Ergebnis der Bauleitplanung, deren erste Entwürfe der vertraglichen Regelung zugrunde gelegt, in einer
nicht maßstabsgetreuen Weise skizziert und nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch mit dem Beklagten
besprochen wurden, ist im Grundstückskaufvertrag nicht vorgesehen. Die Annahme der Berufung, die Bestimmung,
wonach die Parteien einer „derartigen Planung“ nicht widersprechen sollten, sei wegen der Abweichung des
Bebauungsplans von der kaufvertraglichen Skizze nicht relevant, trifft nicht zu. Dafür ergibt sich nichts aus dem
Vertragsinhalt. Der Hinweis auf eine „derartige Planung“ bezeichnet begrifflich nur den ungefähren, aber nicht den
genauen Verlauf der Erschließungsstrasse nach dem Bebauungsplan. Dasselbe folgt im Übrigen auch daraus, dass die
Skizze nicht maßstabsgetreu ist. Daher konnte sie den genauen Straßenverlauf, wie er später im Bebauungsplan
vorgesehen wurde, nicht vorwegnehmen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 101 ZPO. Der zweite Streithelfer der Klägerin hat seine Kosten selbst zu
tragen (§ 101 Abs. 1 Halbsatz 2 ZPO). Eine Kostenentscheidung nach § 101 Abs. 1 Halbsatz 1 ZPO kommt insoweit nicht
in Betracht, da der zweite Streithelfer der Klägerin nicht, wie es § 74 Abs. 1 ZPO voraussetzt, dem Beklagten aufgrund
seines Antrages (Bl. 390/391 GA), sondern der Klägerin beigetreten ist (Bl. 402 GA; vgl. OLG Dresden Beschl. vom 9. Mai
2003 – 12 U 1922/91).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 712 ZPO.
Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt 42.403,99 Euro.
Ein Grund zur Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO liegt nicht vor, weil Fragen zum rechtlichen Ansatz bereits
entschieden sind (vgl. BGHZ 150, 334, 338 f.; BGH NJW-RR 2004, 735, 736) und sich die für die Vertragsauslegung
maßgeblichen Kriterien im Übrigen anhand des Gesetzes (vgl. § 317 BGB) beantworten lassen.
Dierkes Frey Dr. Eschelbach