Urteil des OLG Karlsruhe vom 27.05.2002
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OLG Karlsruhe Beschluß vom 27.5.2002, 14 Wx 91/01
Wohnungseigentum: Abstimmung über die Entlastung des Verwalters in der Wohnungseigentümerversammlung; Voraussetzungen für eine
Untervollmachterteilung des Verwalters; Nichtberücksichtigung der abgegebenen Stimmen der mangels unwirksamer Untervollmacht nicht
ordnungsgemäß vertretenen Eigentümer; Schranken der Amtsermittlungspflicht im Wohnungseigentumsverfahren
Leitsätze
1. Der Verwalter kann nicht wirksam als Vertreter stimmberechtigter Wohnungseigentümer über seine eigene Entlastung abstimmen. Mangels
anderer Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung kann er aber im Rahmen der ihm erteilten Vollmacht unter der Voraussetzung Untervollmacht
erteilen, daß diese nicht mit der Umgehung seines Stimmrechts dienenden Weisungen verbunden ist.
2. Die durch einen nicht wirksam Bevollmächtigten erfolgte Stimmabgabe ist unabhängig davon unwirksam, ob sie für einen nicht Stimmberechtigten
oder für einen Stimmberechtigten erfolgt.
3. Die für mangels wirksamer Untervollmacht nicht ordnungsgemäß vertretene Eigentümer abgegebenen Stimmen sind nicht nur bei der
rechnerischen Bestimmung des Abstimmungsergebnisses, sondern auch bei der Ermittlung der Anzahl der für einen Mehrheitsbeschluß
erforderlichen Stimmen nicht zu berücksichtigen.
4. Die Beschlußfähigkeit ist nicht für die Versammlung insgesamt, sondern für jede einzelne Beschlußfassung getrennt zu beurteilen.
5. Die das Gericht im WEG-Verfahren treffende Amtsermittlungspflicht ist nicht schrankenlos, sondern besteht nur im Rahmen des von den
Beteiligten Dargelegten.
Tenor
1. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner - ohne die Wohnungseigentümerin B.W.- werden der Beschluss des Landgerichts
Waldshut-Tiengen vom 31.07.2001 - 1 T 20/01 - und der Beschluß des Amtsgerichts Waldshut-Tiengen vom 14.02.2001 - 3 UR II 17/00 - dahin
abgeändert, daß der Antrag der Antragsteller insgesamt als unbegründet zurückgewiesen wird.
2. Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten aller Instanzen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
3. Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 3.067,75 EUR (= 6.000,-- DM) festgesetzt.
4 Die Beschwerde des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner gegen die mit Beschluß des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 31.07.2001
- 1 T 20/01 - erfolgte Festsetzung des Geschäftswertes für das erstinstanzliche und das zweitinstanzliche Verfahren wird als unbegründet
zurückgewiesen.
Tatbestand
1
(Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)
2
Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer der Wohnanlage.
3
Das von den beiden Alteigentümern - Herrn F. L. als Bauunternehmer und Herrn A. B. als Architekten - errichtete Gebäude war mit
Teilungserklärung (TE) vom 13.10.1993 in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt worden. Gemäß § 14 Abs. 3 S.2 TE bestimmt sich das
Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung in Übereinstimmung mit § 25 Abs. 2 WEG nach dem Kopfprinzip. Herr B., der jetzt noch
Verwalter ist, war durch § 15 Abs. 1 S.1 TE als erster Verwalter bestellt worden.
4
Mit notariellem Kaufvertrag vom 31.1.1995 haben die Antragsteller von den Alteigentümern die in dem Gebäude gelegene Wohnung Nr. 4
(82,7/1000 Miteigentumsanteile) sowie zwei Garagenstellplätze (jeweils 5,4/1000 Miteigentumsanteile) erworben.
5
In der Wohnanlage kam es immer wieder zu Verstopfungen des Abflussrohrs, wobei die Ursachen streitig sind. Ein auf Veranlassung des
Verwalters eingeholtes schriftliches Gutachten des Sachverständigen H. vom Mai 2000 kam zum Ergebnis, dass das Gefälle der Leitungen zwar
den Regeln der Technik, nicht aber den Planvorgaben entspreche. Der Gutachter hat dabei Vorschläge zur Verbesserung der Situation und zur
Verhinderung weiterer Verstopfungen gemacht.
6
Mit Schreiben ohne Datum hatte der Verwalter zur Eigentümerversammlung auf den 13.6.2000, 19.00 Uhr, eingeladen. Angekündigt waren u.a.
die Tagesordnungspunkte "Entlastung des Verwalters" (TOP 3), "Sachverständigengutachten über Abwasserleitungen" (TOP 10) und
"Verschiedenes" (TOP 12).
7
Ausweislich des Protokolls mit Anwesenheitsliste waren bei der Eigentümerversammlung vom 13.6.2000 sämtliche Wohnungs- und
Teileigentümer persönlich anwesend oder durch Bevollmächtigte vertreten. 7 der insgesamt 18 Eigentümer, die zusammen 383,5/1000
Miteigentumsanteile repräsentierten, waren dabei durch den Verwalter vertreten. Dieser war mit schriftlichen Vollmachten ausgestattet, die ihn
zur Erteilung von Untervollmachten ermächtigten. Vor Eintritt in die Tagesordnung hat der Verwalter erklärt, wegen der ihm erteilten Vollmachten
habe er hinsichtlich TOP 10 Herrn M. P. Untervollmacht erteilt.
8
Zu TOP 10 beschlossen die Eigentümer einstimmig, die Empfehlungen des Gutachters zur Vermeidung weiterer Verstopfungen des Abflussrohrs
umzusetzen. Weiter beschlossen sie unter TOP 12.2 mit - wie es im Protokoll heißt - 15 Ja-Stimmen gegen 4 Nein-Stimmen ohne Enthaltungen,
den Verwalter zu entlasten. Bei dieser Abstimmung waren die 7 Eigentümer, die dem Verwalter Vollmacht erteilt hatten, durch den von diesem
mit Untervollmachten ausgestatteten - der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht angehörenden - Herrn M. P. vertreten worden.
9
Mit Schriftsatz vom 12.7.2000 haben die Antragsteller den Entlastungsbeschluss angefochten; ferner haben sie Erlass einer Anordnung begehrt,
dass Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Abwasserleitungen gegen die Baubeteiligten
verfolgt werden.
10 Das Amtsgericht Waldhut-Tiengen hat mit Beschluss vom 14.2. 2001 den Entlastungsbeschluss mit der Begründung für ungültig erklärt, die vom
Verwalter erteilten Untervollmachten seien unwirksam gewesen und dieser Fehler habe sich auf die Abstimmung auswirken können. Den Antrag
auf Erlass der begehrten Anordnung hat das Amtsgericht zurückgewiesen.
11 Die gegen die Ungültigerklärung des Entlastungsbeschlusses gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht Waldhut-
Tiengen durch Beschluss vom 31.7.2001 zurückgewiesen. Zuvor hatten die 7 vom Verwalter bzw. dem Unterbevollmächtigten P. vertretenen
Eigentümer sich mit Schreiben jeweils vom 19.7.2001 mit der Stimmabgabe durch den Unterbevollmächtigten einverstanden erklärt, auch
hinsichtlich der Entlastung des Verwalters. - Den Geschäftswert hat das Landgericht für beide Instanzen auf 6000,- DM festgesetzt.
12 Gegen die ihnen am 10.8.2001 zugestellte Hauptsacheentscheidung haben die Antragsgegner durch Anwaltsschriftsatz vom 22.8.2001, der am
selben Tag beim Oberlandesgericht als Faxschreiben eingegangen ist, sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie ihren beim
Landgericht gestellten Antrag weiterverfolgen. Ihr Verfahrensbevollmächtigter hat im eigenen Namen gegen die Geschäftswertfestsetzung durch
das Landgericht Beschwerde eingelegt. Mit Schriftsatz vom 5.10.2001 hat der Anwalt der Antragsgegner das gegen die
Hauptsacheentscheidung gerichtete Rechtsmittel zurückgenommen, soweit es auch namens der Eigentümer B. W. und - wie es heißt - J. M.
eingelegt worden war. Die Antragsteller sind sowohl dem Rechtsmittel der Beschwerdeführer gegen die Hauptsacheentscheidung als auch der
Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung mit Schriftsatz vom 30.10.2001 entgegengetreten. - Ausweislich der die
Eigentümerversammlung vom 13.6.2000 betreffenden Anwesenheitsliste sowie der mit Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten der
Antragsgegner vom 21.1.2002 vorgelegten aktuellen Wohnungseigentümerliste war und ist J. M. nicht Eigentümer.
Entscheidungsgründe
13 II. Die sofortige weitere Beschwerde ist statthaft (§ 45 Abs. 1 WEG) und auch sonst zulässig (§§ 22 Abs. 1, 29 FGG). Sie hat auch in der Sache
Erfolg. Entgegen der Auffassung von Amtsgericht und Landgericht ist der Entlastungsbeschluss der Eigentümerversammlung vom 13.6.2000
nicht unwirksam.
14 1. Zutreffend ist allerdings die Auffassung der Vorinstanzen, die Stimmabgabe des Unterbevollmächtigten für die 7 Hauptvollmachtgeber sei
unwirksam gewesen: Zwar wäre - entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer; die von ihnen herangezogene Entscheidung des OLG
Hamburg ZMR 2001, 997ff. = WM 2002, S.109ff. besagt nichts anderes - der Verwalter gehindert gewesen, als Vertreter stimmberechtigter
Wohnungseigentümer an der Abstimmung über seine eigene Entlastung teilzunehmen (allgemeine Meinung in Rechtsprechung und Literatur;
vgl. etwa OLG Zweibrücken FGPrax 1998, 141f., 142; Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. 2000, Rn. 121 zu § 25 und Rn. 115 zu § 28,
jeweils m.w.N.). Mangels anderweitiger Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung konnte er aber im Rahmen der ihm erteilten Vollmachten
unter der Voraussetzung Untervollmacht erteilen, dass diese nicht mit der Umgehung seines Stimmrechtsausschlusses dienenden Weisungen
verbunden waren (hierzu OLG Zweibrücken a.a.O.; BayObLG WM 1999, 58f., 59). Indessen hat das Landgericht in rechtlich nicht angreifbarer
Auslegung der dem Verwalter erteilten Vollmachtserklärungen festgestellt, dass diese die hier erfolgte Erteilung der Untervollmachten an den
nicht der Eigentümergemeinschaft angehörenden Herrn P. nicht deckten. Die durch einen nicht wirksam Bevollmächtigten erfolgte Stimmabgabe
für einen Stimmberechtigten ist wie die für einen nicht Stimmberechtigten erfolgte unwirksam, da auch der im fremden Namen Abstimmende eine
oder - wie hier - mehrere eigene Stimmen abgibt (vgl. Merle, a.a.O., Rn. 121 u. Rn. 138 zu § 25).
15 2. Die Unwirksamkeit der für die 7 Hauptvollmachtgeber erfolgten Stimmabgabe hatte aber nicht die Ungültigkeit auch des
Entlastungsbeschlusses zur Folge. Denn entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - der das Landgericht ohne nähere Begründung gefolgt ist -
hat sich die Unwirksamkeit der Stimmabgabe durch den nicht wirksam mit Untervollmacht ausgestatteten Herrn P. nicht auf das
Beschlussergebnis ausgewirkt:
16 a) Der Umstand, dass die 7 Eigentümer, welche dem Verwalter Vollmacht erteilt hatten, bei der Abstimmung über dessen Entlastung mangels
wirksamer Untervollmacht nicht ordnungsgemäß vertreten waren, hat zur Folge, dass ihre Stimmen insoweit nicht berücksichtigt werden. Dies gilt
nicht nur für die rechnerische Bestimmung des Abstimmungsergebnisses, sondern - entgegen der offenbar von den Vorinstanzen vertretenen
Auffassung - auch für die Ermittlung der Anzahl der für einen Mehrheitsbeschluss erforderlichen Stimmen. Bei Mehrheitsbeschlüssen nach § 25
WEG ist dies nämlich - anders als im Fall des § 18 Abs. 3 S.2 WEG - nicht etwa die Mehrheit der stimmberechtigten Mitglieder der
Eigentümergemeinschaft, sondern die Mehrheit der in der Versammlung erschienenen stimmberechtigten Eigentümer (Merle, a.a.O., Rn. 89 zu §
25). Dabei ist in diesem Sinne "erschienen" nur, wer in der Versammlung entweder selbst anwesend oder aber ordnungsgemäß vertreten ist (vgl.
Merle, a.a.O., Rn. 80 zu § 25 m.w.N. in Fn.2).
17 Die - nicht für die Versammlung insgesamt, sondern für jede einzelne Beschlussfassung getrennt zu beurteilende (Merle, a.a.O., Rn. 80 zu § 25
m.w.N. in Fn.4) - Beschlussfähigkeit der Versammlung war durch die fehlende Repräsentation der genannten 7 Eigentümer bei der Abstimmung
über die Entlastungen des Verwalters nicht beeinträchtigt. Dies ergibt sich daraus, dass ausweislich der Anwesenheitsliste diese Eigentümer mit
383,5/1000 weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile nach der im Grundbuch eingetragenen Anteilsgröße vertraten und alle übrigen
Eigentümer bei dieser Abstimmung stimmberechtigt und erschienen waren (§ 25 Abs. 3 WEG).
18 c) Da gemäß § 14 Abs. 3 TE i.V.m. § 25 Abs. 2 S.1 WEG jeder der Eigentümer - unabhängig von der Größe und dem Wert seines
Miteigentumsanteils und unabhängig von der Anzahl seiner Eigentumsrechte (Merle, a.a.O., Rn. 27 zu § 25) - lediglich eine Stimme hat, hatten im
vorliegenden Fall die 18 Eigentümer der 19 Eigentumsrechte 18 Stimmen. Da bei der Abstimmung über die Entlastung des Verwalters 7 der
Eigentümer mangels ordnungsgemäßer Vertretung nicht "erschienen" waren, waren insoweit also 11 Stimmen abzugeben. Für einen auf die
Entlastung des Verwalters gerichteten Mehrheitsbeschluss waren mithin 6 Stimmen erforderlich.
19 d) Nach dem gemäß Nr. 12.2 des Protokolls festgestellten Ergebnis wurden bei der genannten Abstimmung 15 Ja- und 4 Nein-Stimmen
abgegeben. Unter Berücksichtigung dessen, dass die für die 7 nicht ordnungsgemäß vertretenen Eigentümer abgegebenen Stimmen nicht
mitzuzählen waren und einem der Eigentümer fälschlich 2 Stimmen zugerechnet wurden, sind somit mindestens 7 Stimmen für die Entlastung
des Verwalters abgegeben worden. Diese ist damit wirksam beschlossen worden.
20 e) Entgegen der Auffassung der Antragsteller/Beschwerdegegner ändert an der Wirksamkeit des Entlastungsbeschlusses nichts, dass der
Verwalter zu Beginn der Eigentümerversammlung lediglich mitgeteilt hatte, für TOP 10 Untervollmacht an Herrn P. erteilt zu haben und dass P.
nicht im Protokoll erscheint. All diese Umstände würden sich - wenn sie überhaupt von rechtlicher Bedeutung wären - jedenfalls nicht über die
ohnehin feststehende Unwirksamkeit der für die in Rede stehenden 7 Vollmachtgeber abgegebenen Stimmen hinaus auswirken.
21 III. Nachdem das Landgericht ausgeführt hatte, dass der seiner Ansicht nach formell fehlerhafte Entlastungsbeschluss nur durch einen
inhaltsgleichen Zweitbeschluss zu heilen gewesen wäre, hat es - ohne seine Entscheidung hierauf zu stützen - noch darauf hingewiesen, dass
"im übrigen … wohl auch ein formell ordnungsgemäßer Entlastungsbeschluss auf Anfechtung für unwirksam zu erklären" wäre. Begründet hat es
diese Auffassung damit, dass die Entlastung des Verwalters den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) widerspreche.
Denn es sei nicht auszuschließen, dass den beteiligten Wohnungseigentümern gegen den Verwalter in dieser Eigenschaft
Schadensersatzansprüche zustehen, da er möglicherweise Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer gegen die Bauherren - also
auch gegen sich selbst - und ausführende Handwerker im Zusammenhang mit den Verstopfungen des Abflussrohres nicht in ausreichendem
Maße verfolgt habe.
22 Diese Ausführungen geben dem Senat keinen Anlass, die Sache unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung zur weiteren - dem
Rechtsbeschwerdegericht versagten - Sachaufklärung an die Vorinstanzen zurückzuverweisen. Dies wäre nur dann möglich und erforderlich
gewesen, wenn die Vorinstanzen ihre gemäß § 12 FGG bestehende Pflicht, die zur Feststellung der Tatsachen erforderlichen Ermittlungen
durchzuführen, verletzt hätten. Dies ist indessen nicht der Fall. Die Amtsermittlungspflicht ist nicht schrankenlos. Sie besteht vielmehr nur im
Rahmen des von den Beteiligten Dargelegten. Den Beteiligten obliegt es nämlich, durch Vorbringen des ihnen bekannten Sachverhalts und
Angabe der ihnen bekannten Beweismittel Anhaltspunkte dafür zu liefern, in welcher Richtung das Gericht Ermittlungen anzustellen hat (Merle,
a.a.O., Rn. 7 zu § 44 m.w.N.).
23 Nach Auffassung des Senats fehlt es im vorliegenden Fall in bezug auf eine behauptete nachlässige Verfolgung von
Gewährleistungsansprüchen durch den Verwalter an einem derartigen Vortrag. Zwar haben die Antragsteller in ihrer Antragsschrift vom
13.7.2000 zur Begründung ihres Antrags auf Erlass einer Anordnung zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen vorgetragen, der
Verwalter habe nicht für eine Geltendmachung der Mängel gesorgt, weshalb er auch keine Entlastung verdiene. Indessen haben sie ihren Antrag
auf Ungültigerklärung des Entlastungsbeschlusses allein auf die von ihnen angenommenen Abstimmungsmängel gestützt und nichts dazu
ausgeführt, dass die Entlastung des Verwalters den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen habe.
24 IV. Nach alledem musste das Rechtsmittel der Beschwerdeführer gegen die Hauptsacheentscheidung des Landgerichts Erfolg haben.
25 Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es erscheint als angemessen, die Gerichtskosten aller Instanzen den Antragstellern aufzuerlegen
und von einer Erstattung der außergerichtlichen Kosten abzusehen.
26 Die Festsetzung des Geschäftswerts des Verfahrens der weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 S.1 WEG. Mit dem Landgericht schätzt der
Senat die für den Geschäftswert der Anfechtung des Entlastungsbeschlusses maßgeblichen (vgl. Merle, a.a.O., Rn. 21 zu § 48) in Betracht
kommenden Ansprüche gegen den Verwalter auf 6000,- DM.
27 V. Die gemäß § 31 Abs. 3 S.1 i.V.m. § 14 Abs. 3 S.1 KostO zulässige Beschwerde des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner gegen die
vom Landgericht vorgenommene Festsetzung des Beschwerdewerts - dazu, dass es sich dabei entgegen OLG Celle RPfleger 1960, 192f., nicht
um eine weitere, sondern um eine unbefristete zulassungsfreie Erstbeschwerde handelt, (vgl. BayObLG MDR 1997, 1059; Merle, a.a.O., Rn. 61
zu § 48, Hartmann, Kostengesetze, 31. Aufl. 2002, Rn. 41 zu § 31 KostO, jeweils m.w.N.) - hat in der Sache keinen Erfolg. Soweit es sich um den
Antrag auf Ungültigerklärung des Entlastungsbeschlusses handelt, ergibt sich dies aus den Ausführungen oben zu IV. Aber auch für das
erstinstanzliche Verfahren war kein anderer Geschäftswert festzusetzen, weil der Antrag auf Anordnung der Geltendmachung von
Gewährleistungsansprüchen mit dem den Entlastungsbeschluss betreffenden Anfechtungsantrag identisch ist.