Urteil des OLG Hamm vom 04.05.2004

OLG Hamm: miteigentümer, gemeinschaftliches eigentum, wohnung, schutzwürdiges interesse, drohende gefahr, versammlung, abrechnung, genehmigung, verwalter, entlastung

Oberlandesgericht Hamm, 15 W 142/03

Datum:

04.05.2004

Gericht:

Oberlandesgericht Hamm

Spruchkörper:

15. Zivilsenat

Entscheidungsart:

Beschluss

Aktenzeichen:

15 W 142/03

Vorinstanz:

Landgericht Essen, 9 T 129/02

Tenor:

Unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen wird der

angefochtene Beschluss teilweise abgeändert.

Auf die erste Beschwerde wird unter teilweiser Abänderung des

Beschlusses des Amtsgerichts vom 9. September 2002 der in der

Eigentümerversamm-lung vom 15. März 2002 zu TOP 2 gefasste

Beschluss betreffend die Ge-nehmigung der Gesamt- und

Einzelabrechnung für das Jahr 2001 hinsichtlich der Positionen

"Schornsteinfeger" und "Kabelgebühr" für ungültig erklärt.

Der zu TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 15. März 2002 gefasste

Be-schluss betreffend die Genehmigung des Wirtschaftsplans für das

Jahr 2002 wird hinsichtlich der Positionen "Schmutzwassergebühr,

Müllabfuhr, Flurlicht, Wasser", "Schornsteinfeger" und "Kabelgebühr" für

ungültig erklärt.

Der zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 15. März 2002 gefasste

Be-schluss, mit dem dem Verwalter die Entlastung erteilt worden ist, und

die zu TOP 3.16 und TOP 3.5 in der vorgenannten Versammlung

gefassten Be-schlüsse werden für ungültig erklärt.

Es wird festgestellt, dass die Schornsteinfegergebühren betreffend die

Ab-lesung der Einzelthermen nicht von der Gemeinschaft, sondern von

jedem einzelnen Miteigentümer selbst getragen werden müssen.

Es wird festgestellt, dass die laufenden Kosten für den Kabelanschluss

nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Anschlüssen umzulegen

sind.

Die weitergehende erste Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten aller drei Rechtszüge tragen der Antragsteller und

die Antragsgegner zu 2) bis 6) je zur Hälfte.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet in allen drei

Rechtszügen nicht statt.

Der Gegenstandswert für das Verfahren wird auf 5.000,- EUR ( = 9779,

15 DM) festgesetzt.

G r ü n d e :

Die Beteiligten zu 1) bis 8) bilden die im Betreff näher gekennzeichnete

Wohnungseigentümergemeinschaft, die von dem Beteiligten zu 2), der im Jahre 1994

der teilende Eigentümer war, verwaltet wird.

§ 11 Abs. 2 der Teilungserklärung vom 20. Januar 1994 enthält hinsichtlich der

Ermittlung des Hausgeldes folgende Regelung:

Für die Ermittlung des Hausgeldes gelten derzeit folgende Verteilungsschlüssel:

1. Die Kosten der Beheizung werden wie folgt umgelegt:

Es sind eigene Zähler vorhanden.

2. Die Eigentümer der Garagen werden nur herangezogen

a. zu den Kosten der Gebäude- und Haftpflichtversicherung,

b. Verwaltungskosten,

c. Instandhaltungskosten der Garagen und des Garagenhofes.

3. Im übrigen werden die Betriebskosten wie folgt umgelegt:

Nach Miteigentumsanteilen (außer 2) Z. 2c.

Wasser, Entwässerung, Müllabfuhr und Flurbeleuchtung werden nach Personenzahl

umgelegt.

4. ...

5. ...

6. Eine Änderung der Verteilerschlüssel kann mit Mehrheit beschlossen werden."

§ 14 der Teilungserklärung verhält sich über die Abhaltung der

Eigentümerversammlungen. Absatz 5 lautet:

" Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anders

beschließt, der Verwalter. Beschlüsse sind zu protokollieren. Das Protokoll ist vom

Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer zu unterzeichnen."

In der Eigentümerversammlung vom 15. März 2002 genehmigten die vollzählig

anwesenden Mitglieder der Eigentümergemeinschaft zu TOP 2 einstimmig die Gesamt-

und Einzelabrechnung für das Jahr 2001 und erteilten dem Beteiligten zu 2) Entlastung.

Zu TOP 3.16 ist in dem Protokoll Folgendes festgehalten:

"Anbringung von Wasseruhren- Änderung der Berechnung des Wassergeldes

Antrag Frau E. Es bestand Einigkeit darin, dass die Anbringung von Wasseruhren bei

Altbauten schwierig ist und einen erheblichen Kostenaufwand darstellt. Wenn

überhaupt, dann einheitlich in allen Wohnungen. Dieses ist gegenwärtig jedoch nicht

geplant. Wegen der Abwesenheit des Mieters Herr T legt dieser Wert darauf, lediglich

mit 5 Monaten im Jahr mit diesen Kosten belastet zu werden. Da es sich hierbei um

personenbezogene Verbrauchskosten handelt, fallen hierunter Kosten des

Wasserverbrauchs, Flurlichts, Schmutzwassers und Müllabfuhr.

Mehrheitlich beschlossen bei 3 Gegenstimmen."

Unter TOP 3.5 wurde der Antrag zurückgewiesen, die Gebühren für das Kabelfernsehen

nach Anschlüssen abzurechnen.

Gemäß dem zu TOP 4 niedergelegten Inhalt des Protokolls sollte der Beteiligte zu 2) die

vorgenannten Änderungen in dem Wirtschaftsplan 2002 berücksichtigen und diesen mit

der Niederschrift allen Miteigentümern zusenden.

Im Hinblick darauf, dass die Stadt Z1 in ihren Abwassergebührenbescheiden

inzwischen eine Differenzierung zwischen der Einleitung von Schmutz- und von

Niederschlagswasser vornahm, beschloss die Versammlung zu TOP 6 "Änderung der

Teilungserklärung" einstimmig wie folgt:

"§ 11 Abs. 2) Z. 3 erhält folgende Fassung:

‚Im übrigen werden die Betriebskosten wie folgt umgelegt:

nach Miteigentumsanteilen (außer 2) Z. 2c). Wasser, Schmutzwasser- und

Müllabfuhrgebühren sowie die Kosten der Flurbeleuchtung werden nach der

Personenzahl umgelegt.'"

Mit Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten vom 9. April an das Amtsgericht hat

der Antragsteller beantragt,

1. den Beschluss zu TOP 2 zur Jahres- und Einzelabrechnung 2001 und zur

Entlastung des Verwalters für ungültig zu erklären;

2. den Beschluss über den Wirtschaftsplan 2002 für ungültig zu erklären;

3. den Beschluss zu 3.16, wonach Herr T für 7 Monate im Jahr von der Zahlung der

Wasserkosten befreit wird, für ungültig zu erklären;

4. den Beschluss zu TOP 6, wonach die Teilungserklärung geändert werden soll, für

nichtig, hilfsweise für ungültig zu erklären;

5. festzustellen, dass die Schornsteinfegergebühren nicht von der Gemeinschaft zu

tragen sind, insbesondere nicht nach Eigentumsanteilen abzurechnen sind,

sondern als Gegenstand des Sondereigentums von jedem Eigentümer selbst

getragen werden müssen;

6. festzustellen, dass die laufenden Kosten für den Kabelanschluss nicht nach

Miteigentumsanteilen, sondern als Gebrauchsregelung des Sondereigentums

nach Anschlüssen getragen werden müssen.

Zur Begründung hat der Antragsteller geltend gemacht, Mieteinnahmen für einen

Kellerraum i.H.v. 67,50 EUR seien im Wirtschaftsplan 2002 als Ausgabe und nicht als

Einnahme aufgeführt. Zudem habe der Beteiligte zu 2) die ihm zustehende

Verwaltervergütung einseitig erhöht und diese Beträge in den Wirtschaftsplan

eingestellt. Im Wirtschaftsplan 2002 und auch in der Jahresabrechnung 2001 seien

Kosten für die im Sondereigentum stehenden Heizungsthermen, die in der

Vergangenheit pro Therme abgerechnet worden seien, nunmehr nach

Miteigentumsanteil abgerechnet worden. Die bisherige Abrechnungspraxis sei von ihm

nicht moniert worden, weil der Ablesevorgang aus Gründen der Kostenersparnis

zugleich mit dem Termin der Kaminreinigung durchgeführt worden sei. Bei einer

Abrechnung nach Miteigentumsanteilen zahle er als Eigentümer einer größeren

Wohnung jedoch deutlich mehr als bei einer Abrechnung nach Einheiten, so dass die

Kostenersparnis für ihn verloren gehe. Die Kosten für die Nutzung des

Kabelanschlusses beträfen ebenfalls nicht das Gemeinschaftseigentum und müssten

von den jeweiligen Eigentümern nach Einheiten übernommen werden. Die teilweise

Befreiung der Beteiligten zu 6) von der dieser obliegenden Kostentragungspflicht

verbrauchsabhängiger Kosten sei mit der Teilungserklärung nicht vereinbar. Die

beschlossene Änderung des Verteilermaßstabes sei nicht deshalb gerechtfertigt, weil

der Mieter Herr T während eines Zeitraums von 7 Monaten im Jahr die von ihm

angemietete Wohnung seiner Lebensgefährtin nicht nutze.

Die Beteiligten zu 2) bis 6) haben beantragt, die Anträge zurückzuweisen. Die

Beteiligten zu 7) und 8) haben keinen Antrag gestellt. Mit Beschluss vom 9. September

2002 hat das Amtsgericht die Anträge zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss hat

der Antragsteller rechtzeitig mit Anwaltsschriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt und

dabei klar gestellt, dass mit dem Antrag zu Ziffer 5 die Feststellung beantragt wird, dass

die Kosten der Ablesung der Heizthermen nicht von der Gemeinschaft zu tragen sind.

Die Antragsgegner haben beantragt, die sofortige Beschwerde zurückzuweisen. Sie

haben ihrerseits mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten sofortige Beschwerde

eingelegt, mit der sie beantragt haben, die ihnen entstandenen außergerichtlichen

Kosten erster Instanz nach einem von 5.000,- EUR auf 3.000,- EUR herabzusetzenden

Streitwert dem Antragsteller aufzuerlegen. Dieses Rechtsmittel haben sie in der

mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht zurückgenommen. Das Landgericht hat

mit den Beteiligten in öffentlicher Sitzung mündlich verhandelt und sodann durch den

angefochtenen Beschluss die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen.

Hiergegen richtet sich die von dem Antragsteller mit Anwaltsschriftsatz rechtzeitig

eingelegte sofortige weitere Beschwerde.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43

Abs. 1 WEG, 27, 29 Abs. 2 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Seine

Beschwerdebefugnis folgt bereits daraus, dass seine sofortige erste Beschwerde

erfolglos geblieben ist. Seine dadurch bedingte Beschwer übersteigt den nach § 45 Abs.

1 WEG erforderlichen Mindestbetrag von 750,- Euro.

Die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1) ist in der Sache in dem aus dem

Tenor ersichtlichen Umfang begründet, weil die Entscheidung des Landgerichts

insoweit zu seinem Nachteil auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 27 Abs. 1 S. 1

FGG). Im Übrigen ist das Rechtsmittel unbegründet.

Dem Anfechtungsrecht des Beteiligten zu 1) steht nicht entgegen, dass zumindest auch

die zu TOP 2 und 6 der Versammlung vom 15. März 2002 gefassten Beschlüsse von

ihm mitgetragen worden sind, da diese Beschlüsse die Zustimmung aller Miteigentümer

gefunden haben. Grundsätzlich ist auch derjenige Miteigentümer anfechtungsberechtigt,

der dem Beschluss zugestimmt hat; denn das Anfechtungsrecht dient nicht nur dem

persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers, sondern auch dem

Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsgemäßen Verwaltung (BGHZ 106, 113 =

NJW 1989, 1087; NJW 2002, 3240; MünchKomm/Engelhardt, BGB, 4. Aufl., § 43 WEG

Rdn. 13).

Mit zutreffenden Ausführungen hat das Landgericht zunächst dargelegt, dass die

angefochtenen Beschlüsse nicht bereits deshalb für ungültig zu erklären sind, weil ihre

Protokollierung nicht der durch § 14 Abs. 5 der Teilungserklärung vorgeschriebenen

Form entspricht. Zwar ist das Protokoll über die Eigentümerversammlung vom 15. März

2002 von dem Beteiligten zu 2) als Vorsitzendem der Versammlung unterschrieben

worden. Es fehlt aber an der durch die vorgenannte Vorschrift bestimmten

Unterzeichnung des Protokolls durch einen Wohnungseigentümer. Dies vermag

gleichwohl die Unwirksamkeit der in der Versammlung vom 15. März 2002 gefassten

Beschlüsse nicht zu begründen. § 14 Abs. 6 der Teilungserklärung entspricht im

Wesentlichen der gesetzlichen Regelung des § 24 Abs. 6 WEG. Für die gesetzliche

Regelung ist allgemein anerkannt, dass eine fehlende oder fehlerhafte Unterschrift unter

das Protokoll die protokollierten Beschlüsse nicht fehlerhaft macht, sondern nur den

Beweiswert des Protokolls als Privaturkunde im Sinne des § 416 ZPO schmälert (vgl.

BGHZ 136, 187 = NJW 1997,2956 m.w.N.).

Im Ergebnis nicht zu beanstanden sind die Ausführungen des Landgerichts, mit denen

dieses die Argumentation des Beteiligten zu 1) zurückgewiesen hat, die Genehmigung

des Wirtschaftsplans 2002 sei schon deshalb für ungültig zu erklären, weil die

Einnahmen aus der Vermietung eines Kellerraumes an die Miteigentümer C nicht als

Einnahme der Gemeinschaft, sondern als Ausgabe aufgeführt worden seien. Dieser

Posten ist in voller Höhe in den Einzelwirtschaftsplan der Miteigentümer C als

Belastung eingeflossen, so dass der Beteiligte zu 1) eine zusätzliche Mehrbelastung

hierdurch nicht erfahren hat. Zwar hätten die Mieteinnahmen in dem

Gesamtwirtschaftsplan als Einnahmen aufgeführt werden müssen, da diese Einnahmen

grundsätzlich Einfluss auf die Höhe der zu erbringenden Vorauszahlungen haben.

Dieser Umstand rechtfertigt es aber nicht, den Wirtschaftsplan 2002 für ungültig zu

erklären. Zwar müssen die Einnahmen der Gemeinschaft möglichst vollständig erfasst

werden. Die Nichtberücksichtigung von Einnahmen rechtfertigt die

Ungültigkeitserklärung eines Wirtschaftsplans aber jedenfalls dann nicht, wenn diese

nur geringfügig sind (Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 28 Rdn. 17), und

wie hier den nur unbedeutenden Betrag von 67,50 EUR pro Jahr erreichen, der sich

kaum spürbar auf die Bemessung der Höhe der monatlich zu erbringenden

Vorauszahlungen auswirkt.

Die Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung des Wirtschaftsplans für das

Jahr 2002 kann der Beteiligte zu 1) auch nicht darauf stützen, dass in den

Wirtschaftsplan höhere Verwalterkosten eingestellt worden seien, als nach dem zur Zeit

der Beschlussfassung gültigen Vertrag geschuldet würden. Diese Feststellung kann

entgegen den Vorinstanzen anhand eines Vergleichs der in 2001 angefallenen und der

für 2002 eingestellten Kosten für die Verwaltung des Objekts nachvollzogen werden.

Danach stehen im Jahr 2001 angefallene 1.218,- DM dem Betrag von 1.189,- EUR für

das Jahr 2002 gegenüber. Dass die Einstellung dieses Betrages in dieser Höhe

unberechtigt ist, vermag der Senat allerdings nicht festzustellen. Zweck des

Wirtschaftsplans ist es, aufgrund einer vorläufigen Schätzung festzustellen, welchen

Gesamtbetrag die Gemeinschaft zur Lasten- und Kostenbestreitung im laufenden

Wirtschaftsjahr benötigt und wieviel davon bei jeder konkreten Kostengruppe anhand

des für diese Gruppe geltenden Verteilerschlüssels auf den einzelnen Eigentümer

entfällt. Durch die regelmäßige Zahlung sollen dem Verwalter die für die Erfüllung

seiner Aufgaben notwendigen finanziellen Mittel zur Verfügung stehen. Zur Ermittlung

der voraussichtlichen wirtschaftlichen Entwicklung ist der Verwalter zwangsläufig auf

eine prognostische Einschätzung der voraussichtlich im bevorstehenden Wirtschaftsjahr

entstehenden und daher in den Wirtschaftsplan einzustellenden und umzulegenden

Kosten angewiesen. Dabei wird in der Regel der Kostenansatz aus dem Vorjahr einen

Anhaltspunkt für das bevorstehende Wirtschaftsjahr liefern. Sind Kostensteigerungen für

das bevorstehende Wirtschaftsjahr bereits vorauszusehen, ist es nicht zu beanstanden,

wenn seitens der Gemeinschaft frühzeitig hierauf durch einen erhöhten Ansatz und der

Anpassung der Vorauszahlungen reagiert wird. War daher, wie sich dem Vorbringen der

Beteiligten entnehmen lässt, im bevorstehenden Wirtschaftsjahr über eine Erhöhung der

Verwaltergebühren zu befinden, ist die rechtzeitige Berücksichtigung der erhöhten

Beträge im Wirtschaftsplan 2002 nicht zu beanstanden. Lediglich zur Klarstellung weist

der Senat darauf hin, dass damit nichts darüber gesagt ist, welche Beträge insoweit in

die Jahresabrechnung 2002 einzustellen sein werden. Dass insoweit nur die vertraglich

geschuldete Vergütung berücksichtigt werden kann, bedarf keiner weiteren Klarstellung.

Dass in der Versammlung vom 15. März 2001 bereits über die Erhöhung der

Verwaltervergütung abgestimmt worden ist, lässt sich dem Protokoll jedenfalls nicht

entnehmen. Die Berücksichtigung erhöhter Beträge in dem von der Gemeinschaft

genehmigten Wirtschaftsplan dürfte insoweit keine ausreichende Grundlage darstellen.

Die Begründung des Landgerichts, die Kosten für die Ablesung der im Sondereigentum

eines jeden Miteigentümers stehenden Thermen könnten aus der Position

"Schornsteinfeger" in der Jahresabrechnung 2001 und dem Wirtschaftsplan 2002 nicht

herausgerechnet werden, weil die separate Abrechnung zu erhöhten Kosten führen

würde, hält einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Jeder Wohnungseigentümer ist

gem. § 16 Abs. 2 WEG den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die

Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung,

Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des

Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Aufgrund der

Angaben in der Teilungserklärung und den damit übereinstimmenden Angaben der

Beteiligten verfügt jede der Wohnungseinheiten über eine eigenständige

Heizungsanlage. Damit handelt es sich bei den in den Räumen des Sondereigentums

jeweils installierten Thermen nicht um gemeinschaftliches Eigentum, sondern um

Sondereigentum mit der Folge, dass die im Zusammenhang mit der Ablesung der

Thermen entstehenden Kosten nicht der Gemeinschaft anfallen, sondern von jedem

einzelnen Miteigentümer getragen werden müssen. Dabei ist kein Grund ersichtlich,

warum die separate Abrechnung der durch die Ablesung entstehenden Kosten nicht

möglich sein soll. Dass die von der Schornsteinreinigung getrennt durchgeführte

Ablesung zu erhöhten Kosten führt, ist jedenfalls kein ausreichender Grund, der eine

Aufspaltung der Kosten in solche des Sondereigentums und des

Gemeinschaftseigentums als undurchführbar erscheinen lässt. Dass die separate

Durchführung der von dem Schornsteinfeger erbrachten Leistungen mit einem erhöhten

finanziellen Aufwand verbunden ist, ist eine zwangsläufige Folge daraus, dass sich die

Beteiligten auf eine Fortsetzung der - wenn auch nicht dem § 16 Abs. 2 WEG

entsprechenden, so doch aber wirtschaftlich vorteilhafteren - bisherigen

Abrechnungspraxis nicht haben verständigen können.

Gleichfalls keinen Bestand hat die angefochtene Entscheidung, soweit das Landgericht

sich auf den Standpunkt gestellt hat, die in die Jahresabrechnung 2001 und den

Wirtschaftsplan eingestellten laufenden Kosten für die Nutzung des Kabelanschlusses

könnten nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

Ob in einer Wohnungseigentumsanlage anfallende Kosten dem

Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum zuzuordnen sind, hängt allein von

dem jeweiligen Gegenstand der Verwaltung oder des Gebrauchs ab. Dass die

einzelnen Miteigentümer sich aus wirtschaftlichen Gründen zum Abschluss eines

einheitlich zu beurteilenden Kabelnutzungsvertrages mit dem Netzanbieter

entschlossen haben, ist für die Kostenverteilung innerhalb der Gemeinschaft ohne

Belang. Denn dies besagt nichts darüber, ob diese Verbindlichkeit auf den Gebrauch

des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums zurückzuführen ist.

Entscheidend ist im vorliegenden Fall nicht, dass der Empfang der Leistung über ein

gemeinsames Kabelnetz erst möglich gemacht wird, weil es nicht um die Verteilung der

Kosten geht, die für die Einrichtung dieses Netzes, dessen Unterhaltung oder

Bereitstellung geht. Vielmehr geht es hier ausschließlich um die Verteilung der Kosten,

die durch die Inanspruchnahme der Leistung des Kabelnetzanbieters in der jeweiligen

Sondereigentumseinheit entstehen und daher von § 16 Abs. 2 WEG nicht erfasst

werden (vgl. MünchKomm/Engelhardt, a.a.O., § 16, Rdn. 16; BGH NJW 2003, 3478).

Wie diese im Bereich des jeweiligen Sondereigentums veranlassten Kosten zu verteilen

sind, bestimmt sich in erster Linie nach der Teilungserklärung. Enthält diese - wie hier,

weil sich § 11 der Teilungserklärung nur über die Kosten des gemeinschaftlichen

Eigentums verhält - keine Regelung darüber, wie die im Sondereigentum angefallenen

Kabelnutzungsentgelte zu verteilen sind, können die Miteigentümer diese

Angelegenheit in eigener Verantwortung einvernehmlich regeln. Durch den Abschluss

des Vertrages mit dem Kabelbetreiber haben sich die Miteigentümer entschlossen, von

der bestehenden Möglichkeit Gebrauch zu machen, durch Anmeldung einer Mehrzahl

von Anschlüssen innerhalb eines Gebäudes gegenüber dem alternativ möglichen

Einzelanschluss Preisvorteile für jeden einzelnen Miteigentümer zu erzielen. Da der

Kabelbetreiber das von ihm erhobene Entgelt für die Entgegennahme der Leistungen

pro Einheit erhebt, entspricht allein eine Verteilung der Kosten nach Anschlüssen den

mit der gewählten Vertragsgestaltung verfolgten Zwecken. Eine Umlegung der

Kabelnutzungsentgelte nach Miteigentumsanteilen widerspricht dieser Zielsetzung, da

der erstrebte Preisvorteil sich für die Eigentümer einer überdurchschnittlich großen

Wohnung im Verhältnis zu den Eigentümern der kleineren Wohnungen nicht realisiert.

Dem kann nicht entgegengehalten werden, dass der Eigentümer einer größeren

Wohnung möglicherweise in stärkerem Umfang von der Möglichkeit des

Vorhandenseins eines Kabelanschlusses Gebrauch machen könnte als der Eigentümer

einer kleineren Wohnung. Denn der Kabelanbieter verlangt sein Entgelt für die Nutzung

des von ihm bereit gestellten Kabelanschlusses unabhängig von der Wohnungsgröße.

In welcher Weise innerhalb der Wohneinheit durch Unterverteilungen die Möglichkeit

geschaffen werden kann, in mehreren Räumen Kabelfernsehen zu empfangen, berührt

nicht die Höhe des zu zahlenden Entgelts. Daher entspricht es im vorliegenden Fall

ausschließlich den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die

anfallenden Kabelnutzungsentgelte nach Einheiten umgelegt werden.

Danach sind die die Genehmigung der Jahresabrechnung 2001 und des

Wirtschaftsplans 2002 beinhaltenden Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 15.

März 2002 zu den TOP 2 und 4 jeweils hinsichtlich der Position "Schornsteinfeger" und

"Kabelfernsehen" für unwirksam zu erklären.

Das Gleiche gilt hinsichtlich des zu TOP 3.5 gefassten Beschlusses, mit dem der Antrag

abgelehnt worden ist, die Kabelgebühren nach Anschlüssen abzurechnen. Denn da

sich der Antragsteller mit seinem Antrag zu Ziffer 6 auch gegen den Beschluss der

Eigentümerversammlung zu Ziffer 3.5 wendet, ist dieser Antrag dahin auszulegen, dass

er auch den nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erforderlichen

Beschlussanfechtungsantrag umfasst (vgl. Senat, Beschluss vom 22.12.2003, 15 W

396/03, zur Veröffentlichung vorgesehen).

Da die Jahresabrechnung 2001 somit - wenn auch nur in zwei Punkten von

wirtschaftlich eher untergeordneter Bedeutung - nicht ordnungsgemäß erstellt worden

ist, entspricht der Beschluss zu TOP 2 der Versammlung vom 15. März 2002, mit dem

dem Verwalter die Entlastung erteilt worden ist, nicht den Grundsätzen

ordnungsgemäßer Verwaltung. Daher ist dieser Beschluss bereits aus vorgenanntem

Grund - ohne dass es auf weitere Ausführungen ankommt - für ungültig zu erklären.

Keinen Bestand hat die Entscheidung des Landgerichts auch, soweit dieses die

teilweise Befreiung der Beteiligten zu 6) von den Kosten für Frischwasser, Flurlicht,

Schmutzwasser und Müllabfuhr durch den Beschluss der Eigentümergemeinschaft

bestätigt hat. Das Landgericht hat hierin ein Gebrauchmachen von der durch § 11 Abs. 6

der Teilungserklärung eröffneten Möglichkeit der Änderung des zur Anwendung

kommenden Verteilerschlüssels gesehen. Dagegen bestehen aus den nachstehenden

Gründen erhebliche Bedenken. Es spricht einiges dafür, dass der zu TOP 3.16 gefasste

Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig ist. Ein Mehrheitsbeschluss

ist unter anderem dann nichtig, wenn dieser keinen vollziehbaren Inhalt hat (vgl.

MünchKomm/Engelhardt, a.a.O. § 23 Rdn 17). Der zu TOP 3.16 gefasste Beschluss

entbehrt der erforderlichen Bestimmtheit deshalb, weil dieser nicht aus sich heraus

erkennen lässt, ob die Beteiligte zu 6) in Abweichung des nach der Teilungserklärung

maßgeblichen Verteilerschlüssels lediglich für das Abrechnungsjahr 2001 und das

Wirtschaftsjahr 2002 entlastet werden sollte, oder ob der Verteilerschlüssel insoweit

dauerhaft geändert werden sollte mit der Folge, dass eine Änderung der

Teilungserklärung gewollt war. Im Ergebnis kann dahin gestellt bleiben, ob der

Beteiligten zu 6) nur zunächst für die Jahre 2001 und 2002 abweichend von dem

Verteilerschlüssel der Teilungserklärung eine Vergünstigung gewährt oder aber der

Verteilerschlüssel der Teilungserklärung generell geändert werden sollte. Im ersteren

Fall widerspricht die Umlegung der Kosten dem dann weiterhin zu beachtenden

Verteilerschlüssel aus der Teilungserklärung. Geht man von einer Änderung des

Verteilerschlüssels aus, so wäre ein solcher Beschluss gleichfalls für ungültig zu

erklären.

Nach § 11 Abs. 2 Ziff. 3 der Teilungserklärung haben die Wohnungseigentümer u.a. die

Kosten des Wassers, Entwässerung, Müllabfuhr und Flurbeleuchtung nach der

Personenzahl zu tragen. Abs. 6 der Vorschrift lässt eine Änderung der

Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung zu.

Das Landgericht hat dazu ausgeführt, der Eigentümerbeschluss entspreche

ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er in zulässiger Weise dem Umstand Rechnung

trage, dass der Mieter der Wohnung der Beteiligten zu 6) diese Wohnung allenfalls

während eines Zeitraums von 5 Monaten im Jahr nutzte und dadurch weniger

verbrauchsabhängige Kosten verursache. Die Entscheidung, die ständig bewohnten

Einheiten mit einem höheren Anteil an den verbrauchsabhängigen Kosten zu belasten,

beruhe daher auf sachlichen Erwägungen

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Nach der

Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar eine Regelung der Teilungserklärung,

die den Kostenverteilungsschlüssel für eine abändernde Regelung durch einen

Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung öffnet, wirksam. Gleichwohl muss

jedoch dem berechtigten Interesse der durch die bisherige Regelung begünstigten

Wohnungseigentümer angemessen Rechnung getragen werden. Eine Änderung durch

Mehrheitsentscheidung ist deshalb nur zulässig, wenn sachliche Gründe vorliegen und

einzelne Wohnungseigentümer aufgrund der Neuregelung gegenüber dem bisherigen

Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden. In Bezug auf den

Kostenverteilungsschlüssel ist dies insbesondere dann der Fall, wenn sich die

Verhältnisse gegenüber früher in wesentlichen Punkten geändert haben oder die

ursprünglich vorgesehene Verteilung - weil den tatsächlichen Verhältnissen nicht

angemessen - sich nicht bewährt hat (BGHZ 95, 137 = NJW 1985, 2832).

Danach besteht kein hinreichender Grund für eine Änderung des

Kostenverteilungsschlüssels. Maßgebend dafür ist der Gesichtspunkt, dass der Umfang

der Nutzung des Sondereigentums ausschließlich der privaten Entscheidung des

einzelnen Wohnungseigentümers unterliegt und dementsprechend auch seinem

persönlichen Risikobereich zuzurechnen ist. Derjenige Wohnungseigentümer, der sich

entschließt, auf die Nutzung seines Sondereigentums weitgehend zu verzichten, kann

deshalb bei der Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels keine besondere

Rücksichtnahme auf seine persönlichen Interessen erwarten. Es ist deshalb nicht

gerechtfertigt, einen solchen Miteigentümer besserzustellen und zu Lasten anderer

Wohnungseigentümer, die auf den Fortbestand des beim Erwerb ihres Miteigentums

bestehenden Kostenverteilungsschlüssels vertrauen können (BGH a.a.O.), in die

Regelung der Gemeinschaftsordnung einzugreifen. In einem solchen Fall handelt es

sich nicht darum, dass sich der bestehende Kostenverteilungsschlüssel nach den

tatsächlichen Verhältnissen der Eigentumsanlage nicht bewährt hat. Vielmehr geht es in

dem vorliegenden Zusammenhang nur darum, privaten Sonderinteressen einzelner

Wohnungseigentümer Rechnung zu tragen (Senat FGPrax 2000, 100 = NZM 2000,

505).

Nach den vorstehenden Ausführungen ist daher der Beschluss zu 3.16 insgesamt und

der Beschluss zu TOP 4, soweit mit diesem die Genehmigung des Wirtschaftsplans

2002 erteilt worden ist, hinsichtlich der Position "Schmutzwassergebühr, Müllabfuhr,

Flurlicht und Wasser" für unwirksam zu erklären.

Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht die Zurückweisung des

Beschlussanfechtungsantrages zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 15. März

2002 bestätigt. Nach den oben gemachten Ausführungen ermöglicht die in § 11 Abs. 6

der Teilungserklärung enthaltene Öffnungsklausel die Änderung des

Verteilermaßstabes durch Mehrheitsbeschluss. Dies allerdings nur unter den oben

weiter dargestellten Voraussetzungen, die der Senat vorliegend als gegeben ansieht.

Als ausreichenden sachlichen Grund für die Verteilung der Kosten des Schmutzwassers

nach Personen sieht der Senat es an, dass die Stadt Z1 nach dem übereinstimmenden

Vorbringen der Beteiligten erstmals für das Jahr 2001 die Abwasserabgaben nach

Schmutz- und Niederschlagswasser getrennt berechnet hat, so dass für den davor

liegenden Zeitraum die Abrechnung der Abwasserabgaben nur nach

Miteigentumsanteilen entsprechend den Vorgaben in der Teilungserklärung erfolgen

konnte. Da die Menge des Schmutzwassers innerhalb einer aus einem

Mehrfamilienhaus bestehenden Wohnungseigentumsanlage in erster Linie nicht durch

die Größe des Miteigentumsanteils, sondern durch den Verbrauch des Frischwassers

und dieser maßgeblich durch die Anzahl der in dem Haushalt lebenden Personen

bestimmt wird, entspricht es sachlichen Grundsätzen, wenn die Verteilung der

Abwasserabgaben für das Schmutzwasser sich an der Personenzahl orientiert und

damit eine verbrauchsabhängige Bezugsgröße zum Verteilermaßstab erhoben wird,

zumal dies auch der Regelung der Teilungserklärung vom 20. Januar 1994 entspricht,

die der geänderten Abrechnungspraxis der Stadt Z1 angepasst werden musste. Eine

Vergleichsbetrachtung der Kostenbelastung bei einer Verteilung nach

Miteigentumsanteilen und einer solchen nach Personen zeigt, dass allein die Beteiligten

zu 7) und 8) - neben dem Beteiligten zu 2) als Eigentümer der im Erdgeschoss rechts

gelegenen Wohnung - einer Mehrbelastung ausgesetzt sind und statt bisher 67,06 EUR

nach dem neu beschlossenen Verteilerschlüssel nunmehr 112,- EUR zahlen müssen.

Diese Mehrbelastung ist im Hinblick darauf, dass die Kosten für die öffentlichen

Schmutzwasserabgaben in erster Linie verbrauchsabhängig sind, auch nicht unbillig.

Der Abänderung unterliegt die angefochtene Entscheidung, soweit das Landgericht die

Zurückweisung der von dem Beteiligten zu 1) erhobenen Feststellungsanträge durch

das Amtsgericht bestätigt hat. Die Zulässigkeit der von dem Beteiligten zu 1) erhobenen

Feststellungsanträge beurteilt sich nach der entsprechend anzuwendenden Vorschrift

des § 256 ZPO. Danach ist neben den allgemeinen

Sachentscheidungsvoraussetzungen einschließlich des allgemeinen

Rechtsschutzbedürfnisses Prozessvoraussetzung für die Feststellungsklage ein

schutzwürdiges Interesse des Antragstellers an der alsbaldigen Feststellung. Ein

solches ist gegeben, wenn das erstrebte auf Feststellung gerichtete Urteil geeignet ist,

eine dem Recht oder der Rechtslage des Betroffenen drohende Gefahr zu beseitigen,

die dadurch begründet wird, dass der Anspruchsgegner dieses Recht ernsthaft bestreitet

oder er sich eines ihm zustehenden Rechts gegenüber dem Antragsteller berühmt (vgl.

Zöller/Greger ZPO, 24. Aufl., § 256 Rdn. 7). Nach diesen Grundsätzen ist das

erforderliche besondere Interesse für die von dem Beteiligten zu 1) erhobenen

Feststellungsanträge nicht zu verneinen. Zwar hat der Senat bereits im Zusammenhang

mit den Ausführungen zur Wirksamkeit der Beschlüsse über die Jahresabrechnung

2001 und den Wirtschaftsplan 2002 ausgeführt, dass die Kosten für die Ablesung der

Thermen nicht solche Kosten sind, die durch das gemeinschaftliche Eigentum im Sinne

des § 16 Abs. 2 WEG verursacht worden sind, und die Umlegung der

Kabelnutzungsentgelte nicht nach Miteigentumsanteilen sondern nach Anschlüssen

erfolgen muss. Insoweit hat der Senat diese Fragen aber nur in Bezug auf die hier

streitgegenständliche Jahresabrechnung 2001 und den Wirtschaftsplan 2002

beantwortet. Der Antragsteller hat ein berechtigtes Interesse daran, dass auch für die

Zukunft im Verhältnis der Beteiligten bei folgenden Abrechnungen Klarheit darüber

herrscht, ob und wie die Kosten für die Ablesung der Einzelthermen und der

Kabelnutzung unter den Mitgliedern der Gemeinschaft umgelegt werden können. Die

erhobenen Feststellungsanträge sind auch - wie bereits an anderer Stelle dargelegt

worden ist - begründet.

Die Kostenentscheidung betreffend die Gerichtskosten beruht auf § 47 S. 1 WEG und

orientiert sich am gegenseitigen Obsiegen und Unterliegen des Antragstellers und der

Antragsgegner.

Der Senat hat aus diesem Grund auch keine Veranlassung gesehen, von dem in § 47 S.

2 WEG zum Ausdruck gekommenen Grundsatz, wonach jede Partei die ihr

entstandenen außergerichtlichen Auslagen selbst zu tragen hat, abzuweichen.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beruht auf §

48 Abs. 3 WEG. Sie folgt der unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung der

landgerichtlichen Entscheidung.