Urteil des OLG Hamm vom 28.02.2007
OLG Hamm: zustand der mietsache, mangel, treu und glauben, klimaanlage, mietvertrag, vermieter, gebäude, vertragsschluss, lüftungsanlage, mietobjekt
Oberlandesgericht Hamm, 30 U 131/06
Datum:
28.02.2007
Gericht:
Oberlandesgericht Hamm
Spruchkörper:
30. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
30 U 131/06
Vorinstanz:
Landgericht Detmold, 9 O 358/03
Rechtskraft:
nicht rechtskräftig
Tenor:
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 29. Juni 2006 verkündete
Urteil der Zivilkammer IV des Landgerichts Detmold abgeändert und wie
folgt klarstellend neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, in dem dem Kläger überlassenen Mietobjekt
I-Straße in T in den Räumen, in denen Spielautomaten zur Nutzung für
das Publikum aufgestellt sind, die bautechnischen Voraussetzungen
dafür zu schaffen, dass bei einer Außentemperatur bis zu 32 Grad
Celsius die Innentemperatur regelmäßig 26 Grad Celsius nicht
übersteigt und bei höheren Außentemperaturen die Innentemperatur
regelmäßig mindestens 6 Grad Celsius unter der Außentemperatur liegt,
ohne dass hierdurch das derzeitige äußere Erscheinungsbild des
Gebäudes wesentlich geändert wird, insbesondere die Fensterflächen
durch feste Elemente geschlossen werden.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Streithelfer
der Beklagten tragen ihre Kosten selbst.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Kostenvollstreckung des Klägers durch
Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Im Übrigen darf die Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung
in Höhe von 100.000,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der
Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe:
1
I.
2
Der Kläger verlangt von der Beklagten die Vornahme geeigneter Maßnahmen zur
Reduzierung der Innentemperaturen in Mieträumen.
3
Die Beklagte ist Eigentümerin des Grundstücks I-Straße in T, das mit einem
eingeschossigen Gebäude mit Flachdach, dessen Südwest-Fassade großflächig
verglast ist, bebaut ist. An den Fenstern befinden sich keine Außenjalousien. Das
Gebäude wurde im Auftrag der Beklagten von der Streithelferin zu 1) errichtet. Die
hierauf bezogenen Fachingenieurleistungen für die haustechnischen Gewerke
(Heizung, Sanitär, Elektro) wurden von der Streithelferin zu 2) im Auftrag der
Streithelferin zu 1) durchgeführt.
4
Mit Vertrag vom 30.01.2002 mietete die l und S GbR von der Beklagten ca. 490 qm
Gewerbefläche zum Betrieb eines Spielautomatenlokals in dem Gebäude I-Straße in T.
5
Zuvor war in den Mieträumen eine Videothek betrieben worden.
6
Der monatliche Kaltmietzins beträgt 5.650,00 €; für die Betriebskosten ist eine
monatliche Vorauszahlung von 300 € vereinbart. Auf beide Beträge ist die Zahlung von
Umsatzsteuer geschuldet.
7
Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf den Inhalt des
Mietvertrages verwiesen (Anlagenband, S.1 ff).
8
Im August 2002 verstarb Herr S und der Kläger übernahm dessen Geschäftsanteile an
der GbR.
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Mit Schreiben vom 16.04.2003 teilte der Kläger der Beklagten mit, dass aufgefallen sei,
dass die Lüftung/Klimatisierung in den Räumen nicht ausreichend sei. Es seien von den
Mitarbeitern Temperaturen bei 25 Grad und darüber gemessen worden. Diese seien
wohl auf eine mangelhafte Lüftung/Klimatisierung zurückzuführen. Es sei dringend
Abhilfe geboten. Er sei der Auffassung, dass ein Mietmangel vorliege und er für den Fall
einer nicht fristgerechten Erledigung zur Minderung bzw. Zurückbehaltung des
Mietzinses berechtigt sei.
10
Die Beklagte teilte mit anwaltlichem Schreiben vom 29.04.2003 mit, dass eine Kühlung
von Räumen auf Temperaturen unterhalb der Außentemperatur lediglich durch eine
Klimatisierung zu erreichen sei, die mietvertraglich nicht vereinbart sei. In der
Rechtsprechung werde ein Mietmangel erst bei Temperaturen ab 35 Grad diskutiert.
Eine Mietminderung oder Zurückbehaltung der Miete würde einen Verstoß gegen den
Mietvertrag darstellen. Die Entlüftungsanlage sei nicht defekt, aber zu warten, was
Aufgabe des Klägers sei.
11
Am 29.04.2003 trafen der Kläger, sein Bevollmächtigter und Herr S2 von der
12
Streithelferin zu 1) am Mietobjekt zusammen. Über den Inhalt des Gesprächs informierte
der Kläger die Beklagte mit Schreiben vom 30.04.2003.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 07.05.2003 setzte der Kläger eine Frist bis zum
15.05.2003, binnen derer die Rechtsauffassung der Beklagten überdacht werden sollte.
13
Die Beklagte reagierte mit anwaltlichem Schreiben vom 19.05.2003, in dem darauf
hingewiesen wurde, dass, bevor die Problematik auf eine rechtliche Ebene gebracht
werde, zunächst versucht werden solle, die Bedingungen im Rahmen des Möglichen zu
verbessern. Die Erhitzung sei im Übrigen nicht auf die Bauweise, sondern auf die
Spielautomaten und deren Hitzeentwicklung zurückzuführen.
14
Der Kläger reagierte mit anwaltlichem Schreiben vom 23.05.2003, verwies auf ein mit
dem Anwalt der Beklagten geführtes Telefonat vom 20.05.2003 und teilte mit, dass der
Einbau mehrerer kleinerer mobiler Klimageräte in Frage komme. Er bat um Erledigung
bis zum 02.06.2003.
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Am 26.05.2003 kam es zu einem Ortstermin, an dem u.a. Vertreter der Streithelferinnen,
der Kläger und sein Bevollmächtigter teilnahmen. Das Ergebnis des Termins fasste der
Anwalt des Klägers mit an die Beklagte gerichtetem Schreiben vom 02.06.2003
zusammen und bat um umgehende Rückantwort.
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Die Beklagte ließ mit anwaltlichem Schreiben vom 05.06.2003 darauf hinweisen, dass
es in dem Gespräch nur darum gegangen sei, ohne Anerkennung einer Rechts-pflicht,
eine kostengünstige kleine stationäre Klimaanlage aufzustellen, an der sich beide
Parteien beteiligen sollten. Aus rechtlichen Gründen bestehe kein Anspruch des
Klägers.
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Der Kläger ließ mit anwaltlichem Schreiben vom 13.06.2003 darauf hinweisen, dass in
den letzten Tagen Temperaturen über 40 Grad gemessen worden seien und es zu
hitzebedingten Schäden an den Spielgeräten gekommen sei.
18
Mit Schreiben vom 30.06.2003 teilte er einen Mangel an der Toilettenanlage mit. Wegen
dieses Mangels und des Mangels der zu hohen Temperaturen werde die Miete
"weiterhin unter Vorbehalt" gezahlt.
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Mit Klageschrift vom 16.07.2003 hat der Kläger dann die auf Beseitigung des Mangels
gerichtete Klage erhoben und die Beklagte hiervon mit Schreiben vom 18.07.2003 in
Kenntnis gesetzt.
20
Im Verlauf des Rechtsstreits hat der Kläger den Mietvertrag mit Zustimmung der
Beklagten auf die Fa. W GmbH, deren Geschäftsführer er ist, übertragen.
21
Der Kläger hat behauptet, es träten Temperaturen von bis zu 40 Grad und mehr auf.
Dies führe zu massiven Beschwerden der Besucher, die danach dem Ladenlokal
fernblieben. Die in den Räumen arbeitenden Mitarbeiter litten bei hohen Temperaturen
unter Kreislaufbeschwerden. Eine Mitarbeiterin sei ohnmächtig geworden. Die untere
Grenze der noch akzeptablen Werte sei nach seiner Auffassung überschritten. Als
solche Werte könnten die Vorschriften des Arbeitsschutzes herangezogen werden.
Danach sollen die Innentemperaturen in Arbeitsräumen 26 Grad C nicht überschreiten
und bei höheren Temperaturen die Innentemperaturen mindestens 6 Grad unter der
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Außentemperatur liegen. Überschreitungen dieser Werte seien bereits im Mai 2003
mehrfach festgestellt worden.
Der Architekt der Beklagten habe in deren Namen den Bauantrag eingereicht. In den
von dort vorgelegten Genehmigungsunterlagen seien sämtliche jetzt betriebenen Geräte
bereits mit ihrem heutigen Standort angeführt gewesen.
23
Vor Unterzeichnung des Mietvertrages habe er zweimal das Objekt besichtigt, und zwar
im Herbst und Winter. Er habe lediglich die Innengestaltung und Dekoration
übernommen. Er sei davon ausgegangen, dass das Objekt auch über eine Klimaanlage
verfüge, weil einzelne Geräte im Technikraum den Aufdruck "Klima" aufwiesen. Er habe
vor Vertragsbeginn mehrfach darauf hingewiesen, dass für sein Gewerbe eine
ordentliche Lüftung und Klimatisierung erforderlich sei, woraufhin der Zeuge I
sinngemäß bestätigt habe, das Objekt sei in einem einwandfreien technischen Zustand.
Wenn man vor Vertragsschluss über von dem Kläger vorzunehmende Änderungen
gesprochen habe, sei es nur um Maßnahmen der Dekoration gegangen.
24
Er habe keine Arbeiten vorgenommen, die zu einer Beschädigung am Dach hätten
führen können, Fenster und Türen hätten nicht ständig offen gestanden. Es sei
unzutreffend, dass er nachts die Lüftungsanlage nicht heruntergestellt habe. Die
höheren Temperaturen seien erstmals im Jahr 2003 aufgetreten.
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Die Parteien und weiteren Beteiligten haben die sich aus dem Tatbestand des
angefochtenen Urteils, auf dessen Inhalt verwiesen wird, ergebenden Anträge gestellt.
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Die Beklagte hat behauptet, die Parteien hätten vereinbart, dass die Räume von dem
Kläger selbst gestaltet werden sollten. Die gesamte Planung sei vom Kläger
vorgenommen worden. Nur für bestimmte Genehmigungsverfahren sei ihr Architekt
eingeschaltet worden. Der Kläger habe dafür gesorgt, dass die Grundfläche durch
mehrere Wände abgetrennt worden sei. Er sei von ihr darauf hingewiesen worden, dass
dagegen keine Bedenken bestünden, dass aber die Lüftungsklimatisierung und
Heizung über Deckenlüftung funktioniere. Der Kläger sei ausdrücklich auf die großen
Fensterflächen hingewiesen und ihm sei vorgeschlagen worden, diese Fenster zu
schließen. Der Kläger habe aber erklärt, mit den großen Fensterflächen könne er leben.
Die großen Fensterflächen habe die Mieterin gut gefunden. Der Kläger habe erklärt,
wenn sich nach Vertragsschluss herausstellen werde, dass bestimmte Änderungen
sinnvoll seien, werde er dies auf eigene Kosten vornehmen.
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Sie hat bestritten, dass eine übermäßige Erwärmung der Innenräume überwiegend auf
die Sonneneinstrahlung zurückzuführen sei. Sie hat behauptet, die Mieterin habe die
Isolierung zwischen Dach und Rasterdecke beschädigt. Außerdem habe der Kläger statt
der vereinbarten 30 Automaten 46 Geldspielautomaten, 8 PC-Anlagen, 1 EC-Cash-
Gerät, 3 Geldwechselgeräte, 1 Getränkeautomat, 2 Zigaretten-, 1 Süßigkeitenautomaten
und 2 elektrische Aufsteller in die Räume eingebracht, die ganz wesentlich zur
Aufheizung führten. Ein Teil der Erwärmung sei darauf zurückzuführen, dass der Kläger
den ganzen Tag Türen und Fenster geöffnet lasse und die Lüftungsanlage nachts nicht
laufen lasse.
28
Die Parteien hätten bewusst eine Regelung über die Höchsttemperatur vermieden, weil
hierüber bei Vertragsschluss ausdrücklich gesprochen worden sei.
29
Sie meint, der Kläger habe sich vertraglich verpflichtet, für Maßnahmen zur
Verminderung der Innentemperatur selbst zu sorgen.
30
Ein eventueller Anspruch des Klägers sei verwirkt, weil der Kläger die
Wärmeentwicklung erst im 2. Sommer nach Einzug geltend gemacht habe.
31
Im Übrigen hätten sich die Parteien im Sommer 2003 darauf geeinigt, dass der Kläger
eine Lösung akzeptiere, wonach ein Einzelklimagerät unter der Decke habe eingebaut
werden sollen. Die Kosten hierfür hätten etwa 3.000,00 bis 4.000,00 € betragen. Der
Kläger habe ausdrücklich erklärt, mit einer solchen Lösung einverstanden zu sein.
32
Die Zivilkammer des Landgerichts hat Beweis erhoben durch Einholung eines
schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das schriftliche Gutachten des
Sachverständigen Dipl.Ing. M vom 05.01.2006 (Bl. 186 ff d.A.) und dessen mündliche
Erläuterungen im Termin vom 18.05.2006 (Bl. 263 ff d.A.).
33
Die Kammer hat die Beklagte mit dem angefochtenen Urteil antragsgemäß dazu
verurteilt, durch geeignete Maßnahmen zu gewährleisten, dass die begehrten
Innentemperaturen zu erreichen sind.
34
Zur Begründung heißt es, der Anspruch des Klägers ergebe sich aus dem Mietvertrag
i.V.m. § 535 Abs.1 BGB. In ihrem gegenwärtigen Zustand sei die Mietsache mangelhaft,
weil sie zu der nach dem Vertrag vorausgesetzten Nutzung als Spielhalle aufgrund
einer nicht nur kurzzeitigen Überhitzung nur eingeschränkt geeignet sei. Nach
Auffassung der Kammer sei durch die Beklagte geschuldet, dass eine Raumtemperatur
von 26 Grad C unter den Bedingungen, die im Sommer hierzulande herrschen, nur ganz
ausnahmsweise überschritten werde. Für das Betreiben einer Spielhalle unter Einsatz
von Mitarbeitern sei Voraussetzung, dass den Anforderungen der
Arbeitsstättenverordnung (ArbStättVO) entsprochen werde. Es könne dahin stehen, ob
die Arbeitsstättenverordnung allgemein für gewerblich genutzte Räume gelte. Hier sei
maßgeblich, dass eine nicht zu hohe Raumtemperatur zur Sollbeschaffenheit einer
Spielhalle unter anderem deshalb gehöre, weil auch in den Sommermonaten ein
Raumklima herrschen müsse, das von den Kunden in Relation zur Außentemperatur als
"noch nicht unangenehm" empfunden werden könne. Hierfür halte die Kammer die
Werte der Arbeitsschutzbestimmungen für sachgerecht. Nach § 6 Abs.1 ArbStättVO
müssten in Arbeitsräumen während der Arbeitszeit unter Berücksichtigung der
Arbeitsverfahren gesundheitlich zuträgliche Raumtemperaturen herrschen. Gemäß der
diese Vorschrift konkretisierenden Arbeitsstättenrichtlinie ASR 6/1.3 müsse
gewährleistet sein, dass in Arbeitsräumen bei Außentemperaturen von bis zu 32 Grad C
die Innentemperatur 26 Grad C nicht übersteige und diese im Übrigen mindestens 6
Grad C unter der Außentemperatur liege. Darüber liegende Raumtemperaturen stellten
einen Mangel dar.
35
§ 9 des Vertrages enthalte auch keine abschließende Regelung, weil hiermit nur eine zu
erreichende Mindesttemperatur habe bestimmt werden sollen. Nach der durchgeführten
Beweisaufnahme seien die Mieträume in den Sommermonaten für den vertraglichen
Zweck nur teilweise geeignet, wie sich aus dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-
Ing. M ergebe. Für diese Temperaturen sei auch nicht das individuelle
Nutzungsverhalten des Klägers maßgeblich. Die Kühllast der Spielgeräte mache nur
einen geringen Bruchteil der Gesamtkühllast aus. Entsprechendes gelte für die
36
Behauptung eines unzureichenden Lüftungsverhaltens, die Änderung der Abluftführung
der Belüftungsanlage und die Änderung der Position des Temperaturfühlers.
Soweit die Beklagte behauptet habe, dem Kläger sei der Zustand der Mieträume bei
Anmietung bekannt gewesen, schließe dies einen Anspruch nicht aus, weil nicht
dargelegt sei, wieso dem Kläger die Überhitzungsproblematik bekannt gewesen sein
soll. Ähnliches gelte für die Behauptung, der Kläger habe erklärt, er werde für alle
nachträglichen Änderungen sorgen. Dem lasse sich nicht entnehmen, dass der Kläger
Arbeiten habe vornehmen wollen, die über eine Veränderung der Gestaltung
hinausgehen sollten. Im Übrigen sei die Behauptung unbestimmt und nicht
einlassungsfähig.
37
Die Beklagte wendet sich mit ihrer form- und fristgerecht erhobenen Berufung gegen
dieses Urteil.
38
Sie nimmt Bezug auf ihren erstinstanzlichen Vortrag und vertieft diesen wie folgt:
39
Sie meint, der Urteilstenor sei unbestimmt, weil dieser keinen vollstreckungsfähigen
Inhalt aufweise.
40
Im Übrigen sei bereits in erster Instanz nach ihrer Auffassung konkret behauptet worden,
dass vor Abschluss des Vertrages über die Sonnenproblematik gesprochen worden sei.
Soweit die Zivilkammer dies anders bewertet habe, wäre ein Hinweis gemäß § 139 ZPO
erforderlich gewesen. Wenn dieser erfolgt wäre, hätte sie Folgendes vorgetragen:
41
Am 07.11., 20.11.2001, 14.01., 24.01. und 29.01.2002 hätten Vorgespräche jeweils in
Anwesenheit des Klägers und dessen verstorbenen Mitgesellschafter mit dem Zeugen I
stattgefunden. Speziell bei den Terminen am 14. und 24.01.2002 sei die
Sonnenproblematik erörtert worden. Der Kläger habe nach Hinweis des Zeugen I
darauf, dass es wegen der großen Fensteröffnungen an der Südseite zu einer
erheblichen Aufheizung kommen könne, erklärt, die großen Fensteröffnungen sollten,
wie vorhanden, mit Folie beklebt, bestehen bleiben. Falls sich später Änderungen als
notwendig erweisen sollten, werde er, der Kläger, diese in eigener Regie und auf
eigene Kosten vornehmen.
42
Im Übrigen meint sie, befinde sich das Mietobjekt unabhängig davon in einem
vertragsgemäßen Zustand, weil das Fehlen einer Klimaanlage keinen mangelhaften
Zustand darstelle. Große, nach Süden und Westen gerichtete Fenster begründeten
keinen Mangel. Im Übrigen könnten die Regeln der ArbStättVO nur die Pflichten des
Klägers als Arbeitgeber betreffen, nicht aber die mietrechtlichen Pflichten. Die Werte der
ArbStättVO könnten auch nicht auf die Besucher von Spielhallen übertragen werden,
weil die Situation von Nutzer und Arbeitnehmer nicht vergleichbar sei. Es sei auch nicht
zutreffend, wie es das Landgericht festgestellt habe, dass das individuelle
Nutzungsverhalten des Klägers nicht die Hitzeentwicklung verursacht habe. Die
Temperatur sei regelmäßig in der Zeit zwischen Mitternacht und 2.00 Uhr angestiegen,
wie sie erstmals in der Berufungsinstanz behauptet.
43
Im Übrigen könne sich der Kläger nach ihrer Auffassung nach Treu und Glauben nicht
auf einen Mangel berufen, weil die Gewährleistung in § 2 Abs.3 S.1 des Mietvertrages
ausgeschlossen worden sei. Sie habe von einer Überhitzung vor Vermietung an den
Kläger nichts gewusst.
44
Der Kläger habe einen Herstellungsanspruch im Übrigen verwirkt, weil er erstmals im
April 2003 die Hitze gerügt habe.
45
Sie beantragt,
46
unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage auch hinsichtlich des in der
Berufungsinstanz geänderten Klageantrags abzuweisen.
47
Die Streithelferinnen der Beklagten schließen sich dem Antrag der Beklagten an.
48
Der Kläger beantragt,
49
die Berufung mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Beklagte verurteilt wird, in dem
dem Kläger überlassene Mietobjekt I-Straße in T die bautechnischen Voraussetzungen
dafür zu schaffen, dass bei einer Außentemperatur bis zu 32 Grad C die
Innentemperatur mindestens 6 Grad C unter der Außentemperatur liegt, ohne dass
hierdurch das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes wesentlich verändert wird,
insbesondere die Fensterflächen durch feste Elemente geschlossen werden.
50
Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil unter Bezugnahme und Vertiefung seines
erstinstanzlichen Vortrags.
51
Er meint, § 2 Abs.3 S.2 des Mietvertrages enthalte weder einen
Gewährleistungsausschlüsse noch einen Verzicht auf entsprechende Ansprüche. Die
dortige Regelung, wonach der Mieter Umbauten und Einbauten in eigener Regie und
auf eigene Kosten vornehme, beziehe sich auf Umbauten für die Einrichtung einer
Spielhalle und das Aufstellen der Automaten, nicht auf Umbauten am Gebäude selbst.
52
Ein Ausschluss ergebe sich auch nicht aus eventuellen Gesprächen mit Herrn I. Dieser
habe das Objekt nur vorgestellt und sei nicht Vermieter gewesen. Nach der erstmalig in
der Berufungsinstanz erhobenen Behauptung des Klägers habe nicht der Zeuge I auf
die Fenster hingewiesen, sondern seine, des Klägers, Ehefrau habe gefragt, ob die
großen Fenster nicht zu einer erheblichen Erwärmung der Räume führten. Hierauf habe
der Zeuge I erklärt, das sei nicht der Fall, da das Gebäude über eine moderne Lüftungs-
und Klimaanlage verfüge. Er habe ihn und seine Ehefrau zu dem Technikraum geführt
und dort die Anlage gezeigt. Es seien auch nur am 24.01.2002 und 29.01.2002
Gespräche vor Ort geführt worden, nicht an den anderen Daten. Erst am 14.01.2002 sei
dieses Objekt überhaupt ins Gespräch gebracht worden. Bei den Gesprächen am 14.
und 29.01. 2002 sei die Zeugin L2 dabei gewesen. Es sei nicht richtig, dass dem Kläger
vorgeschlagen worden sei, die Fenster zuzumauern. Über Folien sei nur in Form von
Sichtschutz-, nicht als Sonnenschutzfolien gesprochen worden. Über
Sonnenschutzfolien sei nicht gesprochen worden, weil Herr I mehrfach erklärt habe,
dass die Klimatisierung kein Problem sei. Alle seine Ladenlokale hätten eine
Klimaanlage, insoweit bestünden keine Probleme.
53
Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I und L2. Wegen des
Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll
vom 07.02.2007 (Bl. 398 ff d.A.).
54
II.
55
Die Berufung hat ganz überwiegend keinen Erfolg.
56
Sie ist zulässig, aber unbegründet.
57
Die zulässige Klage ist im Wesentlichen begründet.
58
1.
59
Der Klageantrag genügt den Bestimmtheitsanforderungen des § 253 Abs.2 Nr.2 ZPO,
da dieser eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil heraus ermöglicht, statt noch das
Vollstreckungsverfahren mit Sachfragen zu belasten (vgl. Musielak/
60
Foerste, 5. Aufl., 2007, § 253, Rn. 29).
61
2.
62
Die Übertragung des Mietvertrages von dem Kläger auf die W GmbH hat auf diesen
Prozess keinen Einfluss, § 265 Abs.1, 2 ZPO.
63
3.
64
Die Klage ist begründet.
65
a)
66
Der Kläger hat gegen die Beklagte gemäß § 535 Abs.1 S.2 BGB einen Anspruch auf
Schaffung der baulichen Voraussetzungen, damit die im Tenor bezeichneten
Raumtemperaturen erzielt werden können, wobei hierbei die äußere Erscheinung des
Gebäudes im Vergleich zum Zustand bei Anmietung nicht wesentlich verändert werden
darf.
67
Nach § 535 Abs.1 S.2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in
einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und in
diesem Zustand zu erhalten.
68
Die gesetzliche Erhaltungspflicht gewährt dem Mieter in der Regel nur einen Anspruch
auf Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs, nicht aber auf Verbesserung,
Modernisierung der Mietsache oder Herstellung des technisch neuesten Zustandes
(Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., 1999,
III., Rn. 1282).
69
Liegt ein Mangel vor, ist der Vermieter zur Mangelbeseitigung grundsätzlich unabhängig
von den Ursachen verpflichtet, welche die Maßnahmen erfordern.
70
Es kann dahin stehen, ob die Parteien vereinbart haben, dass eine Klimaanlage
vorhanden sein sollte und ob aus dem Fehlen einer solchen ein Mangel folgt.
71
aa)
72
Ein Mangel ergibt sich hier nämlich aus den in den Mieträumen herrschenden
73
Temperaturen.
Unter einem Mangel ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen
Zustandes von dem vertraglich geschuldeten Zustand der Mietsache zu verstehen,
wobei sowohl tatsächliche als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache
und auch Störquellen außerhalb der Mietsache als Mangel in Betracht kommen können
(BGH, NJW 2000, 1714, 1715 m.w.N.).
74
Gewerblich gemietete Räume müssen auch ohne ausdrückliche Abrede so beschaffen
sein, dass die nach dem Vertragszweck vorgesehene Nutzung darin in zulässiger
Weise ausgeübt werden kann, § 535 Abs.1 S.2 BGB. Dafür genügt es nicht bereits, dass
das Objekt bautechnisch den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
75
Nach § 2 des Mietvertrages vermietete die Beklagte die Räume zum Betrieb einer
Spielhalle mit 30 Spielautomaten.
76
Die dafür notwendigen Voraussetzungen müssen die vermieteten Räume erfüllen, auch
ohne dass es einer besonderen Vereinbarung der Parteien über eine bestimmte
Ausstattung der Räume hinsichtlich des Vorhandenseins einer Klimaanlage oder
äußeren Sonnenschutzes bedarf.
77
Danach müssen die Räume so beschaffen sein, dass in ihnen Arbeitnehmer beschäftigt
werden können und die Arbeits- und Aufenthaltsbedingungen nicht aufgrund des
Bauzustandes in unzuträglicher Weise beeinträchtigt werden (vgl. OLG Rostock, NZM
2001, 425; OLG Köln, NJW-RR 1993, 466; OLG Naumburg, NJW-RR 2004, 299; OLG
Hamm, NJW-RR 1995, 143).
78
Zuträgliche Arbeitsbedingungen setzen auch die Behaglichkeit des thermischen
Raumklimas in akzeptablen Grenzen voraus. Eine absolute Grenze für diese
Behaglichkeit ist gesetzlich nicht vorgegeben und auch nicht im Sinne eines absoluten
Grenzwertes definierbar.
79
Zur Bestimmung der noch akzeptablen Grenzen kann nach Auffassung des Senats auf
die Bestimmungen der Arbeitsstättenverordnung zurückgegriffen werden, ohne dass
diese im Verhältnis der Parteien unmittelbar anwendbar wären.
80
Dabei kann dahin stehen, ob das daraus folgt, dass die Räume aufgrund des
Mietzwecks so beschaffen sein müssen, dass in ihnen Arbeitnehmer beschäftigt werden
können und aus diesem Grund den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung genügt
werden muss (so etwa OLG Rostock, NZM 2001, 425; OLG Naumburg, NJW-RR 2004,
299; OLG Hamm, NJW-RR 1995, 143; LG Bielefeld, AiB 2003, 752) oder ob diese
Bestimmungen für die Beurteilung der Frage, wann eine dem Mietzweck
widersprechende Überhitzung vorliegt, heranzuziehen ist (OLG Düsseldorf, NJW-RR
1998, 1307; OLG Köln, NJW-RR 1993, 466; KG, GE 2003, 48).
81
Nach der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Vorschrift des § 6 Abs.1
ArbStättV (jetzt: § 3 Abs.1 S.1 ArbStättV 2004 i.V.m. Nr.3.5 des Anhangs Anforderungen
an Arbeitsstätten) muss in Arbeitsräumen während der Arbeitszeit eine unter
Berücksichtigung der Arbeitsverfahren und der körperlichen Beanspruchung der
Arbeitnehmer gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur vorhanden sein. Diese
Bestimmung wird konkretisiert durch die Arbeitsstättenrichtlinie Nr. 3.3 ASR 6, die bis
82
zum 25.08.2010 gültig ist und deren Regelung als antizipiertes
Sachverständigengutachten zu bewerten und damit im Rahmen eines Rechtsstreits
verbindlich ist (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1995, 143).
In dieser Richtlinie heißt es: "3.3 Die Lufttemperatur in Arbeitsräumen soll + 26 Grad C
nicht überschreiten. Bei darüberliegender Außentemperatur darf in Ausnahmefällen die
Lufttemperatur höher sein."
83
Danach begründet nach Auffassung des Senats nicht bereits jede Überschreitung der
Richtwerte der Arbeitsstättenrichtlinie einen Mangel der Mietsache. Nur kurzzeitige
Unannehmlichkeiten in Folge extremer Außentemperaturen etwa im Hochsommer hat
der Mieter als unerhebliche Beeinträchtigung hinzunehmen. Das ergibt sich schon allein
daraus, dass es bei der Formulierung der ASR heißt: "Die Lufttemperatur in
Arbeitsräumen soll + 26 Grad C nicht überschreiten. Bei darüberliegender
Außentemperatur darf in Ausnahmefällen die Lufttemperatur höher sein."
84
Die Forderung, dass die Raumtemperatur in Arbeitsräumen 26 Grad C nicht
überschreiten soll, ist nicht in jeder Extremsituation, völlig ungeachtet des Außenklimas,
zu erfüllen (OLG Hamm, a.a.O., OLG Köln, a.a.O.). Eine schematische Beurteilung mit
26 Grad C als "Grenzwert" ist unzulässig, die Obergrenze eines behaglichen
Raumklimas ist vielmehr im Einzelfall unter Beachtung aller relevanten Umstände zu
ermitteln. Dabei ist zum einen zu ermitteln, wie intensiv die Temperaturüberschreitung
ist. Zum anderen darf es sich nicht nur um kurzzeitige Unzuträglichkeiten bei extremen
Außentemperaturen handeln. Außerdem ist der Nutzungszweck der Räume zu
berücksichtigen.
85
Ergänzend ist die DIN 1946-2 heranzuziehen (vgl. etwa OLG Hamm, NJW-RR 1995,
143), die entgegen der Auffassung der Beklagten zu berücksichtigen ist. Zwar regelt
diese nicht unmittelbar das Verhältnis der Parteien zueinander, kann aber nach
Auffassung des Senats für die Frage der Ausfüllung des Begriffs der noch
gesundheitlich verträglichen Temperaturen herangezogen werden, auch wenn diese
grundsätzlich einen Maßstab für die Auslegung raumlufttechnischer Anlagen in Bezug
auf die gesundheitliche Verträglichkeit ihres Wirkungsgrades geben. Letztlich geht es
um die Frage, bei welchen Temperaturen der Aufenthalt noch als gesundheitlich
zuträglich entsprechend den Bestimmungen der Arbeitsstättenverordnung angesehen
werden kann.
86
Gemäß dieser DIN soll der Temperaturunterschied zwischen Außenluft und Raumluft
maximal 6 Grad betragen soll. Ein höherer Temperaturunterschied sei in der Regel nicht
anzustreben, um einen "Kälteschock" für den gekühlten Raum verlassende Personen zu
vermeiden (vgl. OLG Hamm, a.a.O.).
87
Der Einwand der Beklagten, dass bei Anwendung der Vorschriften der ArbStättV nicht
auf die Kunden der Spielhalle abzustellen ist, ist insoweit zutreffend, als die Vorschriften
der ArbStättV nur die Arbeitsplätze betreffen, nicht aber das Verhältnis zum Kunden.
Wenn aber über einen erheblichen Zeitraum die Raumtemperaturen erheblich über den
Außentemperaturen liegen, ist der vertragsgemäße Gebrauch insoweit beeinträchtigt,
dass die Räume nicht dazu geeignet sind, dass sich Kunden dort über einen gewissen
Zeitraum aufhalten, wie es der Praxis in Spielhallen entsprechen dürfte.
88
Auch der ökonomische Einwand der Beklagten, bei konsequenter Anwendung der
89
ArbStättV müssten zahlreiche gewerblich genutzte Objekte mit Klimaanlagen
ausgestattet werden, was nicht den Vorgaben der allgemeinen Energiepolitik
entsprechen dürfte, begründet keine andere Bewertung. Die Beklagte hätte durch einen
Hinweis im Vertrag, dass das Objekt über keine Klimaanlage verfügt und eine
Höchsttemperatur nicht gewährleistet werden könne, Ansprüche abwenden können.
bb)
90
Dass die Räume diesen Vorgaben nicht genügen, steht aufgrund der vom Landgericht
festgestellten Tatsachen, an die der Senat gemäß § 529 Abs.1 Nr.1 ZPO gebunden ist,
fest.
91
Der Sachverständige hat sich eingehend unter Würdigung der unterschiedlichen
Kühllasten mit den erzielten und erzielbaren Raumtemperaturen der Mieträume
auseinandergesetzt. Insoweit wird auf die Feststellungen des Landgerichts verwiesen.
92
Aus dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. M ergibt sich u.a.
Folgendes:
93
Nach den Ausführungen des Sachverständigen stehen über mehrere Stunden dauernde
Temperaturüberschreitungen in den Sommermonaten fest, obwohl die
Außentemperaturen zu den Messzeiträumen nicht extrem waren. Bei höheren
Temperaturen sind noch höhere Innentemperaturen zu erwarten. Die Räume können
aufgrund der erheblichen äußeren Kühllast durch hohe Außentemperaturen,
insbesondere aufgrund der durch die Fenster gelangenden Strahlungswärme, die nach
der ArbStättV erforderlichen Temperaturen nicht erreichen.
94
Der Sachverständige hat Temperaturmessungen in der Zeit vom 30.06.2004 bis
13.07.2004 und vom 23.06.2005 bis 03.07.2005 vorgenommen.
95
In dieser Zeit ist an folgenden Tagen bei Außentemperaturen bis 32 Grad C die
Raumtemperatur über 26 Grad C gewesen:
96
30.06.2004, 01.07.2004, 06.07.2004, 07.07.2004, 08.07.2004, 23.06. bis 03.07.2005.
97
Im Wesentlichen handelte es sich dabei nicht um kurzzeitige Überschreitungen. Die
Messungen betreffen auch keine extrem heißen Sommertage, bei denen der Mieter
ohnehin mit hohen Raumtemperaturen rechnen muss.
98
Der Sachverständige hat festgestellt, dass die Raumtemperaturen im Spielcenter durch
äußere Witterungszustände und innere Wärmelasten nahezu immer höher als normale
Raumtemperaturen von 20 bis 22 Grad C liegen. Wenn die Raumtemperatur im Sommer
nur mit einem Abstand von max. 6 Grad C an die Außentemperatur herankommen dürfe,
müsse der Raum gekühlt werden, weil dies nicht erreicht werden könne.
99
Daraus folgt, dass bei Außentemperaturen von 32 Grad C, wie sie in heißen Sommern
auch über längere Zeiten vorkommen können, nie 26 Grad C erreicht werden können.
Aus den Messungen ergibt sich vielmehr, dass die Innentemperaturen konstant über
den Außentemperaturen lagen.
100
Die zusätzlichen inneren Wärmelasten von größerer Bedeutung ergäben sich aus
101
Maschinen und Geräten (= 16 %) und der Wärme durch Beleuchtung (= 9 %).
Auch wenn die eingebrachten Automaten und Beleuchtungskörper eine zusätzliche
innere Kühllast begründen, ändert sich hierdurch nichts am Vorliegen eines Mangels.
Erstere sind von dem Vertragszweck umfasst, so dass der bauliche Zustand der Räume
dem Rechnung tragen muss.
102
Der Senat ist an diese Feststellungen gemäß § 529 Abs. 1 Nr.1 ZPO gebunden, weil
Anhaltspunkte für Zweifel oder Unrichtigkeiten, die eine erneute Feststellung gebieten
würden, nicht ersichtlich sind.
103
Soweit die Beklagte mit der Berufung einwendet, gegen die Feststellung des
Landgerichts, nicht das individuelle Nutzungsverhalten des Klägers, sondern die
Strahlungswärme der Sonne sei für die Hitzeentwicklung verantwortlich, spreche, dass
die Tem-peratur regelmäßig in der Zeit zwischen Mitternacht und zwei Uhr angestiegen
sei, führt dies zu keiner anderen Bewertung.
104
Zum einen ergibt sich aus diesem Einwand nicht, inwieweit ein Verhalten des Klägers
für den Anstieg ursächlich sein soll. Von dem Kläger konnte nicht erwartet werden,
nachts Türen und Fenster geöffnet zu halten, um einen Luftaustausch herbeizuführen.
Ein solches Verhalten war ihm nicht zuzumuten.
105
Zum anderen ist aber auch nicht ersichtlich, dass es dem Kläger überhaupt möglich war,
die Raumtemperatur zu dieser Zeit herabzukühlen, weil dies vorausgesetzt hätte, dass
zu diesem Zeitpunkt ein erhebliches Temperaturgefälle im Verlauf des Tages
eingetreten wäre und die Lüftungsanlage dies ermöglicht hätte. Letzteres steht nach den
Ausführungen des Sachverständigen bereits nicht fest. Dieser hat bekundet, dass durch
eine bessere Einstellung der Lüftungsanlage auch die in dem Beweisbeschluss
angegebenen Temperaturen nicht hätten erreicht werden können.
106
Weiter ergibt sich auch aus den Messdaten der behauptete generelle
Temperaturanstieg in der fraglichen Zeit nicht.
107
b)
108
Der Anspruch des Klägers ist nicht aufgrund einer abweichenden Vereinbarung
ausgeschlossen, wonach dieser selbst und auf eigene Kosten wegen der
"Sonnenproblematik" Abhilfe schaffen sollte.
109
aa)
110
Gegen die Annahme einer solchen Vereinbarung spricht bereits der Text des
Mietvertrages, der eine solche abweichende Vereinbarung in Bezug auf die
sonnenbedingte Erhitzung nicht zum Inhalt hat.
111
Vielmehr heißt es unter § 7 Abs.1 des Mietvertrages, dass die Kosten der Instandhaltung
und Instandsetzung am Gebäude dem Vermieter obliegen und er sich verpflichtet, einen
vertragsgemäßen Zustand der Mietsache aufrechtzuerhalten.
112
In § 8 werden einzelne Pflichten der Mieterin aufgeführt, worunter aber die Aufgabe, im
Hinblick auf eine eventuelle sonnenbedingte Erwärmung des Innern auf eigene Kosten
113
Abhilfe zu schaffen, nicht aufgeführt ist.
Da es sich bei dem Mietvertrag um eine echte Urkunde handelt, die über ein
Rechtsgeschäft aufgenommen worden ist, hat der Mietvertrag die Vermutung der
Richtigkeit und Vollständigkeit für sich (BGH, NJW 2002, 3164).
114
Diese Vermutung hat die Beklagte nicht widerlegt.
115
(1) Eine entsprechende, den Anspruch ausschließende Vereinbarung ergibt sich
unabhängig von der Frage des Beweises - nicht aus dem Vortrag der Beklagten in
erster Instanz, der Kläger sei ausdrücklich auf die großen Fensterflächen hingewiesen
und es sei vorgeschlagen worden, diese zu schließen, worauf der Kläger erklärt habe,
er könne mit den großen Fensterflächen leben; wenn sich nach Vertragsschluss
herausstellen werde, dass bestimmte Änderungen sinnvoll seien, werde er diese nach
seiner Erklärung auf eigene Kosten vornehmen.
116
Aus diesem Vortrag ergibt sich bereits nicht, dass der Kläger Kenntnis von einer
aufgrund der großen Fensterflächen zu erwartenden konkreten Erhitzung der Mieträume
hatte und seine Erklärung sich auf die hierdurch bedingten Folgekosten beziehen
konnte. Vielmehr konnten die Erklärungen sich auch bloß auf die Folgen der Einsicht in
die Räume beziehen.
117
(2) Die auf den Mietvertrag bezogene Vermutung ist auch nicht durch den neuen Vortrag
der Beklagten zu der behaupteten Vereinbarung in zweiter Instanz, der gemäß §§ 529
Abs.1 Nr.1, 531 Abs.2 S.1 Nr.2 ZPO zuzulassen ist, widerlegt.
118
Zur Überzeugung des Senats steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme weder
fest, dass der Zeuge I den Kläger oder die Mieterin darauf hingewiesen hat, dass es
wegen der großen Fensteröffnungen an der Südseite zu der hier vorliegenden
erheblichen Aufheizung kommen konnte, noch dass Herr S darauf hin erklärt hat, die
Fensteröffnungen sollten, wie vorhanden und mit Folie beklebt, bestehen bleiben und
falls sich später Änderungen als notwendig erweisen sollten, werde der Kläger, diese in
eigener Regie und auf eigene Kosten vornehmen.
119
Der Zeuge hat diese Fragen bereits nicht bestätigt.
120
Der Zeuge I hat den von ihm bekundeten Hinweis auf die großen Fensterflächen
lediglich auf eine durch die Sonneneinstrahlung bedingte, nicht näher spezifizierte
Temperaturerhöhung erstreckt. Speziell über die Einstrahlung sei nicht weiter
gesprochen worden.
121
Aufgrund eines solchen Hinweises musste die Mieterin nicht von den hier vorliegenden
Raumtemperaturen ausgehen, zumal über das Ausmaß der Temperaturerhöhungen
nach den Bekundungen des Zeugen nicht gesprochen worden ist und nach dem Vortrag
der Beklagten auch wohl nicht gesprochen werden konnte, weil die Beklagte selbst
erklärt hat, im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages von etwaigen
Überhitzungen keine Kenntnis gehabt zu haben.
122
Der Kläger und sein Mitgesellschafter mussten das von dem Zeugen bekundete
Angebot, die Fenster mit Isoelementen zu verschließen, nicht so verstehen, dass dies
der Reduzierung erheblicher sonnenstrahlungsbedingter Raumtemperaturen dienen
123
sollte. Der Zeuge I hat nämlich bekundet, Herr S habe auf dieses Angebot erklärt, das
sei kein Problem. Wenn nachträglich etwas erforderlich würde, würde die Mieterin das
so machen, wie sie es für ihren Betrieb benötige, wobei sich Letzteres darauf bezogen
habe, dass der Spielsalon nicht von außen habe eingesehen werden dürfen.
Danach steht nicht fest, dass die Mieterin Kenntnis von den jetzt feststehenden
Erwärmungen der Räume hatte und in dieser Kenntnis sich bereit erklärt hat, selbst und
auf eigene Kosten Abhilfe zu schaffen.
124
Da die Mieterin keine Kenntnis von der tatsächlichen Höhe der Temperaturen hatte, die
ihr der Zeuge I mangels eigener konkreter Angaben hierzu nicht verschaffen konnte,
besteht die nicht fern liegende Möglichkeit, dass der von Herrn I bekundeten Erklärung
des Herrn S, die Richtigkeit dieser Aussage unterstellt, zugrunde lag, dass das Angebot
des Herrn I auf die Reduzierung der Einsichtmöglichkeit bezogen worden ist.
125
Im Übrigen hat der Zeuge I auch nicht bestätigt, dass man sich darüber geeinigt habe,
dass eventuelle Maßnahmen von der Mieterin zu bezahlen seien.
126
Der Zeuge hat auf Befragen, ob über die Kosten eventueller Maßnahmen gesprochen
worden sei, nur sein eigenes Verständnis der vertraglichen Regelungen
wiedergegeben, nämlich, dass für ihn klar gewesen sei, dass das, was der Mieter selbst
mache, auch von ihm bezahlt werde. Deswegen sei die entsprechende Regelung in den
Mietvertrag aufgenommen worden. Eine ausdrückliche Absprache ergibt sich daraus
aber nicht.
127
Da es danach auch nicht auf den Überzeugungswert der Aussage der Zeugin L2
ankam, gibt der Inhalt des anwaltlichen Schriftsatzes der Beklagten vom 15.02.2007
keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
128
c)
129
Der geltend gemachte Anspruch auf Herstellung ist entgegen der Ansicht der Beklagten
nicht aufgrund der Regelung des § 2 S.10 des Mietvertrages ausgeschlossen, wonach
der Mieter Umbauten und Einbauten in eigener Regie und auf eigene Kosten
vornehmen sollte.
130
Weder fallen die mit der Klage begehrten Maßnahmen hierunter, noch ist mit dieser
Bestimmung die Erhaltungslast auf den Mieter übertragen worden.
131
aa) Bereits der Wortlaut der vertraglichen Regelungen spricht dagegen.
132
Mit den Regelungen zu § 2 S.9 und 10 des Mietvertrages wird zum Ausdruck gebracht,
dass die Beklagte die Räume in dem Zustand zur Verfügung stellt, wie sie sich im
Zeitpunkt der Besichtigung befunden haben und der Mieter die für seinen Betrieb
erforderlichen Umbauten und Einbauten selbst vornehmen sollte. Danach sollte er aber
nicht die Räume erst in einen bestimmten technischen Zustand versetzen, sondern in
den Zustand, wie er nach den Bauplanungsunterlagen für den Betrieb des Gewerbes
erforderlich war.
133
Der Begriff der "Um- und Einbauten" bezieht sich regelmäßig auf bauliche Maßnahmen,
nicht aber auf Arbeiten an technischen Anlagen und ist auch hier nur in diesem Sinn zu
134
verstehen, zumal die mit der Klage beanstandeten übermäßigen Temperaturen nicht auf
bestimmte technische Auswirkungen des Spielsalons zurückzuführen sind, sondern auf
den baulichen Gegebenheiten beruhen, wie sie sich bereits bei Übergabe darstellten,
wie nach dem Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. M feststeht.
bb) Auch die Systematik der vertraglichen Regelungen spricht gegen das Verständnis
der Beklagten.
135
Die Regelung steht im Zusammenhang mit der Beschreibung des Mietobjekts. Der
Mieterin sollte das Objekt in dem Zustand übergeben werden, wie es bestand und sie
sollte die Änderungen vornehmen dürfen, die sich aus den Bauplanungsunterlagen
ergaben. Außerdem sollte sie die Ausstattung selbst vornehmen, wie sich aus dem
letzten Satz von § 2 des Mietvertrages ergibt.
136
Gemäß § 7 des Mietvertrages war die Instandhaltung nicht dem Mieter übertragen,
sondern verblieb bei der Beklagten.
137
Entsprechendes ergibt sich auch aus § 9 S.1 des Vertrages.
138
Auch aus § 8 des Mietvertrages ergibt sich nur, dass die Mieterin die Räume zu
reinigen, zu lüften und zu pflegen hatte, nicht aber, dass sie irgendwelche
Veränderungen an technischen Einrichtungen vornehmen sollte, die der Klimatisierung
dienen sollten.
139
cc) Dasselbe Ergebnis folgt aus Sinn und Zweck von § 2 S.10 des Mietvertrages.
140
Die Regelung stellt lediglich klar, dass der Mieter bauliche Veränderungen, die
betriebsspezifisch erforderlich wurden, vornehmen durfte und dies auf eigene Kosten
geschehen sollte.
141
Da es sich bei den Maßnahmen zur Reduzierung der Raumtemperaturen um die
Beseitigung gebäudespezifischer Auswirkungen handelt, unterfallen solche
Maßnahmen nicht der Regelung zu § 2 S.10.
142
d)
143
Der Anspruch ist auch nicht durch die Regelung in § 2 S.9 des Mietvertrages "Der
Vermieter stellt die Räumlichkeiten in dem Zustand zur Verfügung, wie der Mieter sie in
Augenschein genommen hat." ausgeschlossen.
144
Es kann dahin stehen, inwieweit es sich hierbei um einen wirksamen
Gewährleistungsausschluss handelt und ob hiervon auch die Frage des
vertragsgemäßen Gebrauchs betroffen ist.
145
Bei der Überhitzung der Räume handelt es sich um einen (zunächst) versteckten
Mangel, der erst mit der Benutzung der Räume in Zeiten, in denen es zu einer erhöhten
Sonneneinstrahlung gekommen ist, in Erscheinung getreten ist. Der Mangel liegt primär
nicht in der äußeren Gestaltung des Gebäudes, sondern in deren erst im Laufe der
Mietzeit erkennbar werdenden Auswirkungen (vgl. etwa OLG Köln, NJW-RR 1993, 466,
467).
146
Erforderlich ist, dass der Mieter die den Mangel begründenden Tatsachen kennen muss
(vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 518 ff), d.h. dass es durch die konkreten baulichen
Gegebenheiten zu der konkreten, den Mangel begründenden Aufheizung der Räume
kommt.
147
Es steht aufgrund der Bekundungen des Zeugen I aber nicht zur Überzeugung des
Senats fest, dass die Mieterin Kenntnis über die konkreten Erwärmungen hatte.
148
Der Zeuge I hat nur erklärt, dass er vor Abschluss des Mietvertrages auf die großen
Fenster und darauf hingewiesen haben will, dass infolgedessen durch die
Sonneneinstrahlung die Temperaturen erhöht werden könnten. Über die Einstrahlung
sei speziell nicht gesprochen worden.
149
Aufgrund dieser Erklärungen und aufgrund der feststellbaren großen Fensterflächen war
der Kläger aber nicht über die tatsächlichen Temperaturen unterrichtet.
150
Hierfür spricht auch, dass die Beklagte nach ihrem eigenen Vorbringen im Zeitpunkt des
Abschlusses des Mietvertrages keine Kenntnis über den Mangel gehabt hat.
151
Da eine Lüftungsanlage vorhanden war und die Räume zuvor anderweitig gewerblich
genutzt worden waren, durfte der Kläger davon ausgehen, dass die erforderlichen
Maßnahmen bei Errichtung des Gebäudes getroffen worden waren, um eine
übermäßige Erhitzung zu verhindern.
152
e)
153
Der Anspruch ist auch nicht gemäß § 9 des Mietvertrages ausgeschlossen.
154
Bei der Regelung "Im übrigen stellt der Vermieter sicher, dass in den Gewerberäumen
jederzeit eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad Celsius möglich ist."
155
handelt es sich entgegen der Ansicht der Beklagten nicht um eine abschließende
Regelung, die eine Gewährleistung für Höchsttemperaturen ausschließt.
156
Soweit die Beklagte in erster Instanz vorgetragen hat, die Parteien hätten über die
Höchsttemperaturen bewusst eine Regelung vermieden, weil hierüber bei
Vertragsschluss ausführlich gesprochen worden sei, ist dieser Vortrag schon nicht
nachvollziehbar, weil ein Gespräch über Höchsttemperaturen nicht vorgetragen worden
ist. Die Beklagte hat in erster Instanz lediglich geltend gemacht, der Kläger sei auf die
großen Fensterflächen hingewiesen worden. Dass dies vor dem Hintergrund zu
erwartender Erhitzung geschehen sei, ist aber schon nicht vorgetragen worden.
157
Soweit die Beklagte nunmehr in zweiter Instanz ergänzend zu den Gesprächen
vorgetragen hat, ergibt sich daraus nicht, dass aus diesem Grund eine Regelung über
Höchsttemperaturen bewusst nicht getroffen worden ist.
158
Dies hat auch der Zeuge I nicht bestätigt. Dieser hat lediglich erklärt, der Grund für die
Aufnahme der Mindesttemperatur im Mietvertrag sei gewesen, dass Herr S Zweifel
gehabt habe, ob mit der vorhandenen Installation eine ausreichende Beheizung habe
hergestellt werden können.
159
Im Übrigen hätte es nahe gelegen, wenn eine derartige Verpflichtung des Klägers
begründet worden wäre, diese in den Mietvertrag aufzunehmen, weil die Beklagte sich
zur Instandhaltung und Instandsetzung vertraglich verpflichtet hatte.
160
f)
161
Der Anspruch ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Mieterin die Mietsache
vorbehaltlos entgegengenommen haben könnte.
162
Es steht nämlich nach den obigen Ausführungen bereits nicht fest, dass die Mieterin und
der Kläger im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages Kenntnis von dem
konkreten Mangel hatte.
163
g)
164
Der Herstellungsanspruch ist schließlich nicht dadurch ausgeschlossen, dass der
Kläger erstmals im April 2003 die Raumtemperaturen beanstandet und zuvor die Miete
ungemindert gezahlt hat.
165
Die Regelung des § 539 BGB a.F., für die die einhellige Ansicht vertreten worden ist,
dass der Mieter sein Recht zur Minderung verliere, wenn er den Mangel längere Zeit
nicht gerügt und die Miete ungekürzt und vorbehaltlos weiter gezahlt habe (vgl. etwa
BGH, NJW 2003, 2601), bezog sich nur auf die Frage der Minderung, nicht aber auf den
Herstellungsanspruch.
166
Im Übrigen ist höchstrichterlich ausdrücklich klargestellt worden, dass für nach dem In-
Kraft-Treten des Mietrechtsreformgesetzes fällig gewordene Mieten eine analoge
Anwendung des § 536 b BGB, der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getreten ist,
ausscheidet. Insoweit beurteilt sich die Frage, ob und in welchem Umfang ein Mieter
wegen eines Mangels die Miete mindern kann, ausschließlich nach § 536 c BGB (BGH,
NJW 2003, 2601, BGH, NZM 2005, 303; BGH, NZM 2006, 929), so dass erst recht der
Herstellungsanspruch durch die ungeminderte Mietzahlung nicht ausgeschlossen ist.
167
h)
168
Der Anspruch ist auch nicht verwirkt gemäß § 242 BGB.
169
Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend
gemacht hat, der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten
Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in
Zukunft nicht geltend machen werde (Palandt/Heinrichs, 66. Aufl., 2007, § 242, Rn. 97
m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.
170
Selbst wenn man den Ausführungen des Sachverständigen folgend und an die
durchschnittlich üblicherweise auftretende jährliche Sonnenscheindauer anknüpfend,
annehmen würde, dass bereits im Jahr 2002 erhebliche Erwärmungen des Rauminnern
aufgetreten sind, fehlt es sowohl an dem erforderlichen Zeitmoment als auch dem
Umstandsmoment.
171
Die Nichtgeltendmachung im Jahr 2002 genügt hierfür nicht.
172
Das Mietverhältnis begann am 01.03.2002. Wenn der Kläger in den Monaten April bis
Oktober 2002 die Erwärmung nicht, sondern erst im April des Folgejahres geltend
gemacht hat, hätte er allenfalls 7 Monate ohne Rüge verstreichen lassen, in denen es zu
einer übermäßigen Erwärmung gekommen wäre. Das genügt nicht für die Annahme des
erforderlichen längeren Zeitraumes, aufgrund dessen sich die Beklagte auf die
Nichtgeltendmachung hätte einrichten können.
173
Die Beklagte hat sich auch schon deshalb nicht auf die Nichtgeltendmachung in der
Zukunft eingerichtet, weil sie selbst keine Kenntnis von dem behaupteten Mangel und
erst durch die Mangelrüge hierüber informiert worden sein will.
174
j)
175
Der Anspruch ist auch nicht aufgrund eines Verzichts oder Vergleichs gemäß § 779
BGB ausgeschlossen.
176
Die Beklagte hat zwar durch wirksame Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches
Vorbringen vorgetragen, dass die Parteien sich im Sommer 2003 darauf geeinigt hätten,
dass der Kläger eine Lösung akzeptiert habe, wonach ein Einzelklimagerät unter der
Decke zum Kostenpunkt von 3.000,00 bis 4.000,00 Euro habe eingebaut werden sollen.
177
Dieser Vortrag ist aber unbeachtlich, weil er in Widerspruch zu dem Inhalt des
anwaltlichen Schreibens der Beklagten vom 05.06.2003 steht, wonach nur eine kleine
stationäre Klimaanlage "ohne Anerkennung einer Rechtspflicht im Gespräch gewesen
sei". Daraus folgt gerade, dass es noch nicht zu einer Einigung über die Frage des
Bestehens des Herstellungsanspruchs und der Minderung gekommen ist, sondern, dass
dies ohne Ergebnis erörtert worden ist und es sich um einen unverbindlichen Vorschlag
der Beklagten gehandelt hat.
178
3.
179
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs.1, 101 Abs.1, 708 Nr. 10,
711 ZPO.
180
Die Zulassung der Revision ist gemäß § 543 Abs.2 ZPO nicht veranlasst, weil die
Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs.2 Nr.1 ZPO), noch eine
Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung
einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert (§ 543 Abs.2 Nr.2 ZPO).
181