Urteil des OLG Frankfurt vom 20.12.2004
OLG Frankfurt: mitverschulden, entlastung, liegenschaft, belastung, firma, erfüllung, abrede, vertragsverletzung, ermessen, kündigung
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Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 209/04
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 276 BGB, § 43 WoEigG
(Schadensersatzanspruch gegen den
Wohnungseigentumsverwalter: Geltendmachung eines
Rechtsirrtums)
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des
Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen.
Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 2.723,96 EUR.
Gründe
Die Antragsteller verlangen von der Antragsgegnerin als ihrer ehemaligen
Wohnungseigentumsverwalterin Schadensersatz. Die Antragsteller, bei denen es
sich um die Wohnungseigentümer der Liegenschaft X in O1 handelt, schlossen mit
der Antragsgegnerin am 19.07.1998 einen Verwaltervertrag für ihr Anwesen. Der
Vertrag wurde nach § 2 Nr. 2 zunächst für die Zeit vom 01.09.1989 bis zum
31.08.1994 geschlossen. Er wurde nach mehrmaligen Verlängerungen zuletzt für
die Zeit vom 01.09.1999 bis 31.08.2001 verlängert. Wegen der Einzelheiten der
Verwalterverträge wird auf Bl. 54 ff d. A. Bezug genommen. Die Verwaltung wurde
vorzeitig zum 01.06.2001 der A GbR übergeben. Wegen des
Bestellungsbeschlusses vom 21.04.2001 wird auf Bl. 15 d. A. Bezug genommen.
Aufgrund eines im Oktober 1997 erlittenen Herzinfarktes organisierte der
Geschäftsführer der Antragsgegnerin sein berufliches Engagement um. In diesem
Zusammenhang übertrug er die Verwaltungstätigkeit zu einem nicht näher
benannten Zeitpunkt im Frühjahr 1999 der A GbR, worüber er die Antragsteller
informierte. Eine eigene Verwaltertätigkeit der Antragsgegnerin fand nicht mehr
statt. In der Folge kam es zu drei unberechtigten Belastungen des
Hausgeldkontos, und zwar am 19.02.2001 in Höhe von 25,-- DM, am 02.04.2001 in
Höhe von 302,61 DM und am 23.05.2001 in Höhe von 5.000,-- DM. Versuche einer
außergerichtlichen Klärung des Sachverhaltes blieben erfolglos.
Die Antragsteller haben unter Teilrücknahme ihres Antrages im Übrigen beantragt,
der Antragsgegnerin aufzugeben, an die Antragsteller zu Händen des
Verwalters, Herrn B, 2.723,96 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen
Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Antragsgegnerin hat beantragt,
den Antrag zurückzuweisen.
Sie hat zunächst die Auffassung vertreten, sie sei für eventuelle Schäden schon
deshalb nicht verantwortlich, da ihr Vertrag spätestens zum 20.04.2001 geendet
habe. Darüber hinaus habe sie den Antragstellern die gesundheitliche Lage ihres
Geschäftsführers mitgeteilt, worin eine Kündigung gemäß § 626 BGB zu sehen sei.
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Geschäftsführers mitgeteilt, worin eine Kündigung gemäß § 626 BGB zu sehen sei.
Jedenfalls sei sie für Fehlüberweisungen nicht verantwortlich. Denn die Verwaltung
sei ab dem Jahr 1999 von der A GbR geführt worden, worüber die
Wohnungseigentümer informiert gewesen seien. Die A GbR habe selbstständig und
eigenverantwortlich den Antragstellern gegenüber gehandelt. Alle Zahlungen seien
von der A GbR veranlasst worden, so dass sie als „faktische Verwalterin“ hierfür
hafte, nicht die Antragsgegnerin. Jedenfalls treffe die Wohnungseigentümer, die
von der Verwaltertätigkeit der A GbR Kenntnis gehabt hätten, ein so gravierendes
Mitverschulden, dass eine Haftung der Antragsgegnerin ausscheide.
Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin mit Beschluss vom 15.08.2003, auf den
Bezug genommen wird, antragsgemäß verpflichtet, an die Antragsteller zu
Händen des Verwalters, Herrn B, 2.723,96 EUR nebst 5 % Zinsen hieraus über
dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 23.04.2003 zu zahlen. Es hat den Antrag
gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG für zulässig gehalten, da auch Ansprüche gegen den
vor Anhängigkeit ausgeschiedenen Verwalter in diesem Verfahren geltend zu
machen seien. Der Antrag sei auch aus § 280 BGB n. F. begründet, da die
Antragsgegnerin mit den unberechtigten Abhebungen gegen ihre Pflichten
verstoßen habe. Hierfür sei sie als bestellte Verwalterin verantwortlich. Ein
Mitverschulden der Antragsteller nach § 254 BGB scheide aus, da die
Wohnungseigentümer aus der Mitteilung über die Einschaltung eines
Erfüllungsgehilfen nicht auf gesetzeswidriges Verhalten hätten schließen müssen.
Gegen diesen Beschluss vom 15.08.2003, der dem Verfahrensbevollmächtigten
der Antragsgegnerin laut Empfangsbekenntnis am 10.12.2003 zugegangen sein
soll, hat die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde eingelegt, die bei Gericht am
17.12.2003 eingegangen ist.
Die Antragsgegnerin hat beantragt,
die angegriffene Entscheidung abzuändern und den Antrag
zurückzuweisen.
Die Antragsteller haben beantragt,
die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.
Durch den angefochtenen Beschluss, auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das
Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen und die Gerichtskosten und
die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens der Antragsgegnerin
auferlegt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass das
Amtsgericht zu Recht Schadensersatzansprüche wegen der beanstandeten
Auszahlungen bejaht habe. Dabei seien allerdings aus Rechtsgründen die
Grundsätze der positiven Vertragsverletzung und nicht § 280 BGB n. F.
anzuwenden. Eine schuldhafte Pflichtverletzung folge in Bezug auf sämtliche
beanstandeten Auszahlungen sowohl aus eigener Pflichtverletzung der
Antragsgegnerin, wie auch aus dem Verschulden der A GbR. Die Antragsgegnerin
sei nämlich nicht berechtigt gewesen, die Verwaltungstätigkeit insgesamt auf
einen Dritten zu übertragen, da es sich um eine höchstpersönliche Pflicht handele.
Darüber hinaus habe sie die Verpflichtung inne gehabt, die Gelder der
Wohnungseigentümer ordnungsgemäß zu verwalten; auch dieser Pflicht sei sie
nicht nachgekommen. Darüber hinaus hafte die Antragsgegnerin aufgrund der
Übertragung ihrer Aufgaben auf die A GbR auch für deren Verschulden aus § 278
BGB. Dem stünden Abmachungen zwischen der Antragsgegnerin und der A GbR
nicht entgegen, da diese Vertragsbeziehungen zwischen den Beteiligten nicht
beeinflussen könnten. Daran ändere auch die Vollmacht vom 29.04.2001
zugunsten der A GbR nichts. Von einem Mitverschulden der Antragsgegnerin
könne nicht ausgegangen werden.
Gegen diesen am 18.05.2004 zugestellten Beschluss hat die Antragsgegnerin mit
am 26.05.2004 eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde
eingelegt. Sie hat diese sofortige weitere Beschwerde mit Schriftsatz vom
15.10.2004, auf den gleichfalls verwiesen wird, im Einzelnen begründet.
Sie beantragt,
den Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 06.05.2004
aufzuheben und die Angelegenheit an das Landgericht Frankfurt am Main zu
verweisen,
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hilfsweise,
den Beschluss des Landgerichts Frankfurt am Main vom 06.05.2004
abzuändern und den Antrag zurückzuweisen.
Die Antragsteller beantragen,
die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.
Sie sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen getreten. Auf die
Ausführungen im Schriftsatz vom 10.11.2004 wird verwiesen.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG
statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht
eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung
des Rechts, auf die hin er alleine zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1
FGG, 546 ZPO. Die Ausführungen der weiteren Beschwerde rechtfertigen weder
eine Abänderung des landgerichtlichen Beschlusses noch eine Aufhebung und
Zurückverweisung an das Landgericht, wie von der weiteren Beschwerde
beantragt.
Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht - im
Ergebnis übereinstimmend mit dem Amtsgericht - die Voraussetzungen eines
Schadensersatzanspruches aus einer positiven Vertragsverletzung der
Antragsgegnerin bejaht hat.
Zu Recht hat das Landgericht Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin darin
gesehen, dass sie die Hausverwaltung der Liegenschaft auf einen Dritten - die A
GbR - übertragen und dass sie es darüber hinaus unterlassen hat, vertragswidrige
Überweisungen vom Hausgeldkonto zu unterbinden. Dass es sich hierbei um
Pflichtverletzungen im Rahmen des Hausverwaltervertrages handelt, wird von der
weiteren Beschwerde auch gar nicht konkret in Abrede gestellt.
In diesem Zusammenhang ist das Landgericht weiter rechtsfehlerfrei davon
ausgegangen, dass im Zeitpunkt der hier verfahrensgegenständlichen Buchungen
die Antragsgegnerin auch noch Hausverwalterin der Liegenschaft war. Auf die
diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen Beschluss, Seite 7, wonach von
einer wirksamen Kündigung des Verwaltervertrages durch die Antragsgegnerin
vorliegend nicht ausgegangen werden kann, kann zur Vermeidung von
Wiederholungen Bezug genommen werden. Ausweislich Seite 2 der Begründung
der weiteren Beschwerde im Schriftsatz vom 15.10.2004 will die Antragsgegnerin
an ihrer diesbezüglichen bisherigen Rechtsauffassung offensichtlich auch gar nicht
mehr festhalten. Jedenfalls erhebt sie keine konkreten Einwendungen gegen die
entsprechenden Feststellungen der Vorinstanzen.
Die Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin sind auch als schuldhaft anzusehen.
Ihr ist zumindest Fahrlässigkeit im Sinne des § 276 Abs. 1 BGB anzulasten. Als
gewerbliche Hausverwalterin mussten ihr ihre vertraglichen und gesetzlichen
Verpflichtungen bekannt sein. Auf einen bloßen (Rechts-)Irrtum, auf den die
weitere Beschwerde sich auf Seite 2 des Begründungsschriftsatzes vom
15.10.2004 stützt, kann sie sich zu ihrer Entlastung nicht berufen. Hieran wären
strenge Anforderungen zu stellen, für deren Vorliegen hier keine Anhaltspunkte
bestehen (vgl. im Einzelnen Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 276 Rz. 22;
Erman/Westermann, BGB, 11. Aufl., § 276 Rz. 10 ff).
Darüber hinaus - auch dies hat das Landgericht zutreffend festgestellt - haftet die
Antragsgegnerin aufgrund der Übertragung ihrer Aufgaben auf die A GbR auch für
deren Verschulden aus § 278 BGB. Zu Recht ist das Landgericht davon
ausgegangen, dass die Antragsgegnerin die A GbR zur Erfüllung ihrer eigenen
Verbindlichkeiten eingeschaltet hatte. So ist selbst das Protokoll der
Eigentümerversammlung vom 25./30.04.2001 noch im Namen der
Antragsgegnerin unterzeichnet worden; die Antragsgegnerin selbst hat in den
Tatsacheninstanzen jeweils von der Übertragung der “faktischen
Verwaltungstätigkeit“ auf die A GbR gesprochen. Somit haftet die Antragsgegnerin
auch für deren pflichtwidrigen Umgang mit den Geldern der Antragsteller.
Eventuelle Abmachungen zwischen der Antragsgegnerin und der A GbR vermögen
die Vertragsbeziehungen zwischen den Beteiligten nicht zu beeinflussen.
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Soweit die weitere Beschwerde sich darauf beruft, den Antragstellern sei der
„Rückzug der Antragsgegnerin aus der Verwaltungstätigkeit und deren
vollständige Übernahme und Ausübung durch die Firma A GbR“ bekannt gewesen,
ist dies unerheblich. Zum einen könnte darin eine übereinstimmende
Auswechslung des Vertragspartners bezüglich der Hausverwaltung noch nicht
gesehen werden. Zum anderen kann dieser Umstand entgegen der
Rechtsauffassung der weiteren Beschwerde auch noch keine Treuwidrigkeit der
Antragsteller begründen, die ein Berufen auf die Pflichtwidrigkeit der
Antragsgegnerin hindern könnte. Diese brauchten nicht damit zu rechnen, dass
die Antragsgegnerin als (noch) bestellte Verwalterin sich durch das Einschalten der
A GbR sämtlichen eigenen Verpflichtungen entziehen wollte. Die Antragsgegnerin
und nicht die Antragsteller haben gegen vertraglich übernommene
Verpflichtungen verstoßen. Insbesondere kann dem Umstand, dass die
Wohnungseigentümer die Antragsteller nicht zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen
„durch entsprechende Hinweise an die Antragsgegnerin“ gemahnt haben, kein
irgendwie geartetes Mitverschulden der Antragsteller gesehen werden. Der Senat
hat bereits im Beschluss vom 28.01.2004 im die Antragsgegnerin betreffenden
Verfahren 20 W 453/02 darauf hingewiesen, dass sich ein Schädiger grundsätzlich
nicht darauf berufen kann, er sei nicht ausreichend überwacht worden.
Soweit sich die weitere Beschwerde noch mit der Entlastung für das Jahr 2000
auseinandersetzt, ist dieses Vorbringen unerheblich. Zu Recht hat das Landgericht
darauf hingewiesen, dass die beanstandeten Vorgänge in das Jahr 2001 fallen.
Dies gilt nach den ansonsten unbeanstandeten tatsächlichen Feststellungen des
Landgerichts auch für die Belastung des Hausgeldkontos in Höhe von 25,-- DM, die
nicht am 19.02.2000, sondern am 19.02.2001 stattfand (vgl. die Feststellungen
auf Seite 3 des angefochtenen Beschlusses). Diese Feststellungen
korrespondieren auch mit den vorgelegten Unterlagen. So beginnt die Anlage A 5
zur Antragsschrift (Bl. 23 ff d. A.) überhaupt erst mit dem Kontostand am
31.12.2000 und listet im Anschluss die fehlerhafte Buchung für den 19.02.2001
auf. Dies korrespondiert mit der ausdrücklichen Bezugnahme auf Seite 3 der
Antragsschrift, die sich auf den Zeitraum ab dem 01.01.2001 bezieht. Auch das
Schreiben vom 20.02.2003, Anlage A 6 zur Antragsschrift (Bl. 29 ff d. A.), führt
unter Bezugnahme auf den entsprechenden Kontoauszug die entsprechende
Belastung in Höhe von 25,- DM für den 19.02.2001 auf. Ob eine Entlastung sich
also inhaltlich überhaupt auf diesen Sachverhalt beziehen könnte, kann mithin
dahinstehen.
Dass in dem Abfluss der Geldbeträge vom Hausgeldkonto, der durch die
Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin ermöglicht wurde, das Vermögen der
Antragsteller vermindert wurde und diesen mithin in dieser Höhe ein Schaden
entstanden ist, hat das Landgericht ebenfalls zutreffend festgestellt.
Soweit die weitere Beschwerde auch in diesem Zusammenhang nochmals auf die
am 29.04.2001 der Firma A GbR erteilte Vollmacht verweist, ist ein Rechtsfehler
der angefochtenen Entscheidung nicht zu erkennen. Unabhängig von der Frage,
ob der Verwaltungsbeirat überhaupt berechtigt war, für die Wohnungseigentümer
Vollmachten zu erteilen, geht aus der Vollmacht jedenfalls nicht hervor, dass der
Verwaltervertrag mit der Antragsgegnerin oder gar deren Verwalterbestellung
damit beendet werden sollte. Zu Recht hat das Landgericht auf die im
unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang stattgefundene
Wohnungseigentümerversammlung - allerdings nicht am 30.04.2001, sondern am
25.04.2001 (Bl. 14 d. A.) - verwiesen, in der die A GbR erst ab 01.06.2001 als
Verwalterin bestellt wurde. Vor diesem Hintergrund ist die Auslegung der
Vollmacht durch das Landgericht, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht
ohnehin lediglich eingeschränkt auf Rechtsfehler hin zu überprüfen hat (vgl.
Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rz. 87; Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15.
Aufl., § 27 Rz. 49), nicht zu beanstanden. Jedenfalls hatte diese
Vollmachtserteilung vom 29.04.2001 - unabhängig von ihrer Wirksamkeit - auf die
noch fortdauernde Verwalterstellung der Antragsgegnerin und insbesondere den
noch fortdauernden Verwaltervertrag, aus denen sich die Verpflichtungen der
Antragsgegnerin gegenüber den Antragstellern ergeben, keinen Einfluss. Die
Antragsgegnerin hätte also auch für das nachfolgende schuldhafte Verhalten der A
GbR noch einzustehen.
Die Erteilung der Vollmacht ändert überdies nichts an der vorliegenden Kausalität
zwischen den Pflichtverletzungen der Antragsgegnerin und dem eingetretenen
Schaden und begründet kein Mitverschulden der Antragsteller. Auch in diesem
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Schaden und begründet kein Mitverschulden der Antragsteller. Auch in diesem
Zusammenhang kann sich die Antragsgegnerin zu ihrer Entlastung nicht auf
bestehende Überwachungsverpflichtungen der Antragsteller als
Wohnungseigentümer berufen. Abgesehen davon, dass davon ohnehin lediglich
die nach diesem Zeitpunkt liegende Überweisung betroffen sein könnte, zeigen
gerade die vorangegangenen unberechtigten Buchungen, dass - auch und gerade
nach dem Vorbringen der Antragsgegnerin, die eine eigene Verantwortung dafür in
Abrede stellt - die A GbR ohnehin zu unberechtigten Verfügungen über das
Hausgeldkonto in der Lage war, ohne dass die Antragsgegnerin dies kontrolliert
hätte. Sie stützt sich ja gerade auf „eine vollständige Übertragung der
Verwaltungstätigkeit durch die Antragsgegnerin“ (vgl. Schriftsatz vom 15.10.2004,
Seite 2). Dass sich die Antragsgegnerin nicht darauf berufen kann, zu einer
Kontrolle nicht in der Lage gewesen zu sein, hat der Senat bereits im Beschluss
vom 28.01.2004 im die Antragsgegnerin betreffenden Verfahren 20 W 453/02
ausgeführt. Hätte die Antragsgegnerin ihre nach wie vor bestehenden
Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag wahrgenommen, hätte sie auch die
nachfolgende Buchung im Vorhinein verhindern oder aber zumindest deren
Fehlerhaftigkeit unmittelbar aufklären und den Eintritt eines Schadens damit
verhindern können und müssen.
Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegnerin die Gerichtskosten
ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat, § 47 Satz 1 WEG.
Es entspricht ausnahmsweise auch billigem Ermessen, der Antragsgegnerin die
außergerichtlichen Kosten der Antragsteller aufzuerlegen, § 47 Satz 2 WEG.
Insofern kann auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts betreffend die
Kosten des (Erst-)Beschwerdeverfahrens, denen der Senat beitritt, verwiesen
werden. Diese gelten für das Verfahren der weiteren Beschwerde entsprechend,
zumal die weitere Beschwerde durchgreifende Einwendungen gegen die Richtigkeit
des landgerichtlichen Beschlusses nicht erheben konnte.
Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat an der durch das
Amtsgericht zuerkannten Summe orientiert, die durch die weitere Beschwerde
noch angegriffen wird, § 48 Abs. 3 WEG.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.