Urteil des OLG Frankfurt vom 22.06.2004
OLG Frankfurt: treu und glauben, wichtiger grund, abberufung, versammlung, vergütung, entlastung, hauptsache, ermessen, erneuerung, ungültigerklärung
1
2
3
4
5
6
7
Gericht:
OLG Frankfurt 20.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
20 W 230/01
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 43 WoEigG, § 44 WoEigG, §
45 Abs 1 WoEigG
(Wohnungseigentumsverfahren: Unzulässigkeit des
Rechtsmittels bei Hauptsacheerledigung; Erledigung eines
Beschlusses über die Verwalterbestellung)
Tenor
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren
Beschwerde zu tragen.
Die Antragsteller haben den Antragsgegnern 51 % der außergerichtliche Kosten
des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu erstatten; darüber hinaus findet eine
Erstattung außergerichtlicher Kosten im Verfahren der weiteren Beschwerde nicht
statt.
Der Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 31.188,80 EUR für die
bis zum 09.09.2003 angefallenen Gebühren festgesetzt, für die danach
angefallenen Gebühren auf bis zu 22.000,-- EUR.
Gründe
Die Beteiligten zu 1) bis 2) bildeten im Zeitpunkt der Antragstellung die
Wohnungseigentümergemeinschaft der im Beschlussrubrum genannten
Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligte zu 3) ist die ehemalige Verwalterin, die
Beteiligte zu 4) die nunmehrige Verwalterin.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 08.08.2000 fassten die
Wohnungseigentümer mehrere Beschlüsse.
Zu Tagesordnungspunkt 4 wurden mit unterschiedlichen Mehrheiten in geheimer
Wahl die Herren A, B und C zu Verwaltungsbeiratsmitgliedern gewählt.
Unter Tagesordnungspunkt 7.1 und Tagesordnungspunkt 7.2 wurde mehrheitlich
die Erneuerung der Kalt- und Warmwasseruhren sowie der Heizkostenverteiler
beschlossen mit folgendem Inhalt:
„Die Kalt- und Warmwasseruhren sollen wegen Ablauf der Eichfrist erneuert
werden. Die vorhandenen Heizkostenverteiler sollen durch elektronische
Heizkostenverteiler erneuert werden. Die Firma D soll mit der Erneuerung gemäß
Angebot beauftragt werden. Alle Geräte sollen gekauft werden. Die Bezahlung soll
aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen. Die Erneuerung erfolgt im Zuge der
Ablesung am Jahresende 2000.“
Ferner wurde unter Tagesordnungspunkt 21 mehrheitlich die Ergänzung des
Verwaltervertrages vom 28.09.1995 in § 8 beschlossen. Der Beschluss lautete
unter anderem wie folgt:
„Die Verwaltung erhält von der Gemeinschaft eine Kostenerstattung für das
Erstellen und den Versand der Kopien, die
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
1. im Zusammenhang mit Anträgen von Wohnungseigentümern zu
Tagesordnungspunkten und
2. im Zusammenhang mit dem Versand von gerichtlichen Zustellungen gemäß §
27 Abs. 2 Nr. 3 WEG stehen.
Erstattet werden:
1. Die Portokosten,
2. Die Kosten der Kopieranstalt (Vorlage der Rechnung), wenn je Vorgang drei
Seiten überschritten werden.“
Schließlich lehnte die Wohnungseigentümerversammlung vom 08.08.2000 unter
Tagesordnungspunkt 17 mehrheitlich die Abberufung der Beteiligten zu 3) als
Verwalterin aus wichtigem Grund ab.
Die Antragsteller haben beim Amtsgericht die Ungültigkeitserklärung der unter
den Tagesordnungspunkten 4, 7.1 und 7.2 sowie 21 gefassten Beschlüsse der
Wohnungseigentümerversammlung begehrt und darüber hinaus die Abberufung
der Beteiligten zu 3) als Verwalterin durch das Gericht. Die Antragsgegner sind den
Anträgen entgegengetreten. Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes vor dem
Amtsgericht wird auf die Gründe des Beschlusses des Amtsgerichts Kassel vom
18.01.2001 verwiesen.
Durch diesen Beschluss hat das Amtsgericht die Anträge zurückgewiesen.
Hiergegen haben die Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt, der die
Antragsgegner entgegen getreten sind.
Durch den angefochtenen Beschluss, auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das
Landgericht die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.
Dagegen wenden sich die Antragsteller mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde,
mit der sie zunächst ihre bisherigen Sachanträge weiter verfolgt haben. Die
Antragsgegner sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen getreten.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 15.11.2001 wurde ein Antrag auf
Wiederbestellung der Beteiligten zu 3) als Verwalterin abgelehnt. Nunmehr ist die
Beteiligte zu 4) Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Im Hinblick darauf
haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 09.09.2003 den Rechtsstreit
hinsichtlich der Abberufung der Beteiligten zu 3) in der Hauptsache für erledigt
erklärt. Dem haben sich die Beteiligten zu 2) mit Schriftsatz vom 15.12.2003
ausdrücklich angeschlossen.
Ebenfalls in der Versammlung vom 15.11.2001 erklärten die
Verwaltungsbeiratsmitglieder geschlossen ihren Rücktritt. In der
Wohnungseigentümerversammlung vom 11.03.2002, in der die Beteiligte zu 4) zur
neuen Verwalterin bestellt worden war, wurden neue Verwaltungsbeiratsmitglieder
bestellt.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.08.2002 hoben die
Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 4.14 die Beschlüsse aus der
Eigentümerversammlung vom 08.08.2000 zu Tagesordnungspunkt 7.1
(Erneuerung der Kalt- und Warmwasseruhren) und Tagesordnungspunkt 7.2
(Erneuerung der Heizkostenverteiler) wieder auf.
Der Senat hat durch Verfügung vom 15.10.2003 darauf hingewiesen, dass insoweit
und gegebenenfalls auch im Hinblick die Tagesordnungspunkte 4.4 - 4.8
Erledigung der Hauptsache eingetreten sein könnte. Darauf haben die
Antragsteller mit Schriftsatz vom 06.11.2003 reagiert und zu den
Tagesordnungspunkten 7.1 und 7.2 der Versammlung vom 08.08.2000 hilfsweise
beantragt, festzustellen, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom
08.08.2000 zu TOP 7.1 und TOP 7.2 nichtig, oder zumindest unwirksam waren. Die
übrigen Beteiligten sind diesem Hilfsantrag entgegen getreten.
Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist an sich gemäß § 45 Abs. 1
WEG statthaft und auch form- und fristgerecht eingelegt worden. Soweit die
Antragsteller jedoch im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde an ihren
24
25
26
27
28
Antragsteller jedoch im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde an ihren
Sachanträgen im Hinblick auf die Anfechtung der Wohnungseigentümerbeschlüsse
vom 08.08.2000 hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 4.4 - 4.8 und 7.1 sowie 7.2
festhalten bzw. sogar weitere Anträge stellen, ist die sofortige weitere Beschwerde
dennoch unzulässig.
Nach ständiger Rechtsprechung des Senats führt die Hauptsacheerledigung im
Rechtsbeschwerdeverfahren in der Regel zur Unzulässigkeit des Rechtsmittels, weil
dem Beschwerdeführer wegen der Erledigung das Rechtsschutzbedürfnis für die
Überprüfung der vorhergehenden Entscheidung fehlt (vgl. zuletzt Beschluss vom
02.02.2004, Az. 20 W 491/02; vgl. auch Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 44 Rz.
98). Dies gilt allenfalls dann nicht, wenn der Rechtsmittelführer das Rechtsmittel
auf die Kosten beschränkt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 44 Rz. 98; BayObLG
WE 1989, 58; WE 1991, 55; WuM 1992, 644; WuM 1994, 573; NZM 1999, 320; NZM
2000, 686; OLG Düsseldorf WE 1997, 311). Die Hauptsacheerledigung ist im
Wohnungseigentumsverfahren von Amts wegen zu überprüfen, und zwar auch im
Rechtsbeschwerdeverfahren (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 44 Rz. 95;
Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., Vor §§ 43 ff Rz. 221, jeweils m. w. N.).
Vorliegend hat der Senat in der Verfügung vom 15.10.2003 auf die Erledigung der
Wohnungseigentümerbeschlüsse zu Tagesordnungspunkt 7.1 und 7.2, sowie 4.4 -
4.8 für den Fall hingewiesen, dass die Bestellungszeit der Verwaltungsbeiräte
abgelaufen sei. Die Antragsteller haben jedoch ihr Rechtsmittel dennoch nicht auf
die Kosten beschränkt bzw. eine entsprechend auszulegende Erklärung
abgegeben, sondern haben lediglich hinsichtlich der
Wohnungseigentümerbeschlüsse zu Tagesordnungspunkt 7.1 und 7.2 einen
Hilfsantrag gestellt.
Die vom Senat wie dargelegt von Amts wegen zu prüfende Hauptsacheerledigung
ist insoweit eingetreten.
Hinsichtlich der Tagesordnungspunkte 4.4 - 4.8 der Versammlung vom 08.08.2000
ergibt sich dies aus dem Gesichtspunkt, dass der Bestellungszeitraum für die
Verwaltungsbeiräte abgelaufen ist, wobei dahinstehen kann, aufgrund welcher
Umstände dies der Fall ist. Nach einhelliger Auffassung, der sich der Senat in
ständiger Rechtsprechung angeschlossen hat (vgl. zuletzt Beschluss vom
02.02.2004, 20 W 491/02) erledigt sich das Verfahren über die Anfechtung eines
Beschlusses, durch den ein Verwalter bestellt wird, in der Hauptsache, wenn der
Zeitraum, für den die Verwalterbestellung erfolgt, abgelaufen ist (vgl. auch OLG
Hamm, WE 1996, 33; BayObLG NJW-RR 1997, 715; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., §
44 Rz. 97). Für die hier verfahrensgegenständliche Wahl des Verwaltungsbeirates
kann nichts anderes gelten (vgl. auch BayObLG WuM 2004, 112). Die nachträgliche
Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses und die entsprechende Rückwirkung
würden sich nämlich auf das Rechtsverhältnis zwischen Wohnungseigentümern
und Verwaltungsbeirat und auf dessen Rechtsstellung praktisch nicht auswirken,
insbesondere nicht auf eine eventuell ihm zustehende Vergütung (vgl. OLG Hamm
WE 1996, 33 m. w. N.). Die hier angefochtenen Beschlüsse der Versammlung vom
08.08.2000 beschränken sich auch auf die Bestellung der Verwaltungsbeiräte und
regeln jedenfalls deren Vergütung nicht.
In diesem Zusammenhang kann auch dahinstehen, ob eine eventuelle Entlastung
des Beirates ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte (vgl.
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 76; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 29 Rz. 19).
Zum einen haben die Antragsteller erstmals im Verfahren der weiteren
Beschwerde vorgebracht, die angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlüsse zu
den Tagesordnungspunkten 4.4 - 4.8 enthielten neben der Wiederwahl auch eine
Entlastung von Beiratsmitgliedern. Soweit darin ein neues Tatsachenvorbringen zu
sehen wäre, wäre dies im Verfahren der Rechtsbeschwerde ohnehin nicht mehr zu
berücksichtigen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Niedenführ/Schulze,
a.a.O., § 45 Rz. 40; Staudinger/Wenzel, BGB, Stand Juni 1997, § 45 WEG Rz. 44).
Der Senat vermag aber auch den angefochtenen
Wohnungseigentümerbeschlüssen zu den Tagesordnungspunkten 4.4 - 4.8 keine
Entlastung von Beiratsmitgliedern zu entnehmen. Dafür bietet der protokollierte
Wortlaut der Beschlüsse (vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 23 Rz. 54;
Staudinger/Bub, a.a.O., § 23 WEG Rz. 257) keine hinreichenden Anhaltspunkte;
auch die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung spricht sie nicht an. Es
wurde auch lediglich ein Teil der Beiratsmitglieder wiedergewählt, so dass nach
dem Vorbringen der Antragsteller bereits unklar wäre, ob nur diese oder auch die
nicht Wiedergewählten in welchem Umfang entlastet werden sollten oder ob die
29
30
31
32
nicht Wiedergewählten in welchem Umfang entlastet werden sollten oder ob die
Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit keine oder lediglich eine
Teilentscheidung getroffen hat. Die Wiederwahl (für die Zukunft) und eine
eventuelle Entlastung (für vergangene Tätigkeiten) stellen jedenfalls
unterschiedliche Regelungsgegenstände dar, die nicht zwingend verbunden und
einheitlich entschieden werden müssen (vgl. im Ergebnis auch OLG Düsseldorf
WuM 1997, 67; Palandt/Bassenge, BGB, 63. Aufl., § 26 Rz. 16, jeweils zur
Verwalterwiederbestellung).
Hinsichtlich der Wohnungseigentümerbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten
7.1 und 7.2 der Versammlung vom 08.08.2000 ist ebenfalls Hauptsacheerledigung
eingetreten. Dies ist grundsätzlich auch dann der Fall, wenn ein angefochtener
Wohnungseigentümerbeschluss von der Wohnungseigentümerversammlung
aufgehoben wird (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 44 Rz. 97; Keidel/Kuntze/Kahl,
FGG, 15. Aufl., § 19 Rz. 8; jeweils m. w. N.). Ein solcher Fall liegt hier vor. Es steht
zwischen den Beteiligten nicht im Streit, dass der Beschluss der
Eigentümerversammlung vom 14.08.2002, Tagesordnungspunkt 4.14, jedenfalls
insoweit bestandskräftig ist, als die hier verfahrensgegenständlichen
Wohnungseigentümerbeschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 7.1 und 7.2 der
Versammlung vom 08.08.2000 aufgehoben worden sind. Aus den bereits oben
dargelegten Gründen hätte eine nachträgliche Ungültigerklärung der hier
verfahrensgegenständlichen Beschlüsse mithin keine Rechtswirkungen mehr.
Durch die nachträgliche Ungültigerklärung des bereits aufgehobenen Beschlusses
wäre auch keinerlei Regelung betreffend eventuell bereits angefallener Kosten
getroffen. Die Argumentation der Antragsteller, dass ohne eine Ungültigerklärung
die „damaligen Beschlüsse als ordnungsgemäß ergangen von den Eigentümern
angesehen werden und sie mit ihren Beschlüssen ständig so weiter machen wie
bisher“, begründet jedenfalls kein Rechtsschutzbedürfnis.
Der in diesem Zusammenhang von den Antragstellern gestellte Hilfsantrag ist
bereits deshalb unzulässig, weil neue Anträge im Rechtsbeschwerdeverfahren
grundsätzlich unstatthaft sind. Das Rechtsbeschwerdeverfahren dient
ausschließlich der Rechtsüberprüfung der landgerichtlichen Entscheidung (vgl. im
Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 45
WEG Rz. 43). Darüber hinaus ergäbe sich dies daraus, dass auch an der insoweit
begehrten Feststellung ein Rechtsschutzinteresse nicht bestünde, worauf die
Beteiligten zu 2) und 4) zu Recht hingewiesen haben; die Fortsetzung eines in der
Hauptsache erledigten Verfahrens zum Zwecke der Feststellung der
Rechtswidrigkeit ist im FGG nicht vorgesehen (vgl. dazu auch Keidel/Kuntze/Kahl,
a.a.O., § 19 Rz. 86; BayObLG WuM 2004, 112, jeweils m. w. N.).
Soweit die sofortige weitere Beschwerde die Ungültigerklärung des Beschlusses
der Eigentümerversammlung vom 08.08.2000 zu Tagesordnungspunkt 21
begehrt, ist sie zwar zulässig. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der
angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht insoweit nicht auf einer
Verletzung des Rechts, auf die hin er lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG,
27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO.
Grundsätzlich ergibt sich der Anspruch des Verwalters auf Vergütung nur aus dem
Verwaltervertrag. Im Rahmen der allgemeinen Vertragsfreiheit können Umfang
und Höhe der Vergütung des Verwalters im Verwaltervertrag frei vereinbart werden
(vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rz. 112). Der hier vorliegende
Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, der auf Abänderung des
Verwaltervertrages gerichtet ist, enthält keine über die Grundsätze
ordnungsgemäßer Verwaltung hinausgehende Regelung der Vergütung. Er ist auch
hinreichend bestimmt. Zwar ist es zutreffend, dass die beiden Punkte, deren
Kostenerstattung im angefochtenen Wohnungseigentümerbeschluss zusätzlich
geregelt wird, nämlich Erstellen und Versand von Kopien, die im Zusammenhang
mit Anträgen von Wohnungseigentümern zu Tagesordnungspunkten und
gerichtlichen Zustellungen stehen, grundsätzlich zum gesetzlichen
Aufgabenumfang des Verwalters gehören. Jedenfalls für den vorliegenden Fall
vermag der Senat einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer
Verwaltung nicht anzunehmen, da durch den Beschluss keine gesonderte
Vergütung, sondern lediglich eine Kostenerstattung nach entsprechendem
Nachweis geregelt worden ist. Es kann dahinstehen, inwieweit diese Aufwendungen
durch die Verwaltervergütung ansonsten abgedeckt wären (vgl. hierzu
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rz. 109, § 27 Rz. 121; Staudinger/Bub, a.a.O., §
26 WEG Rz. 264, 282, § 27 WEG Rz. 243). Grundsätzlich verstößt die Vereinbarung
einer gesonderten Vergütung bzw. eines Aufwendungsersatzes für die Erstellung
33
34
35
36
37
einer gesonderten Vergütung bzw. eines Aufwendungsersatzes für die Erstellung
von Fotokopien noch nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung
(vgl. auch Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz. 267). Um die Umlegung von
gerichtlichen Verfahrenskosten geht es hier nicht. Auch dem Senat ist - wie dem
Landgericht - bekannt, dass die Anzahl der gerichtlichen Verfahren in der
vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft das normale Maß bei weitem
übersteigt. Die bereits im vorliegenden Verfahren vorgelegten Protokolle von
Wohnungseigentümerversammlungen zeigen, dass Entsprechendes auch für die
Anzahl von Anträgen zu Tagesordnungspunkten gilt. Dabei kann dahinstehen, ob
und welcher der Beteiligten hierfür die Verantwortung zu tragen hätte. Ebenfalls
kann offen bleiben, ob und in welchem Umfang die bisherigen Gerichtsverfahren
für welchen der Beteiligten erfolgreich oder erfolglos waren. Jedenfalls ist es vor
dem beschriebenen Hintergrund gerechtfertigt, eine gesonderte Kostenerstattung
für die diesbezügliche Tätigkeit des Verwalters zu regeln. Eine Maßnahme erfolgt
im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer, wenn sie bei objektiv
vernünftiger Betrachtungsweise unter Berücksichtigung der besonderen Umstände
des Einzelfalls nützlich ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rz. 64). Der
insofern der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibende
Beurteilungsspielraum ist vorliegend jedenfalls nicht überschritten.
Hinsichtlich des Abberufungsantrages der Antragsteller geht der Senat von einer
übereinstimmenden Erledigungserklärung der Beteiligten aus. Dabei muss deren
Zustimmung nicht ausdrücklich erklärt werden; es genügt, dass die weiteren
Beteiligten der Erledigungserklärung des Antragstellers nicht widersprechen; das
Schweigen kann als Zustimmung aufgefasst werden (vgl. Bärmann/Pick/Merle,
a.a.O., § 44 Rz. 105; BayObLG WE 1992, 86; WE 1994, 308). Die Beteiligten zu 2)
haben ohnehin ausdrücklich ihre Zustimmungserklärung abgegeben; nach den
obigen Ausführungen ist aber auch von einer Zustimmung der Beteiligten zu 3)
auszugehen. Diese hat einer Erledigung im Schriftsatz vom 28.10.2003 jedenfalls
nicht widersprochen.
In diesem Zusammenhang hat das Gericht lediglich noch gemäß § 47 WEG über
die Kosten nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dabei ist - jedenfalls für die
Gerichtskosten - der Sach- und Streitstand zu berücksichtigen, d. h. es ist, wenn
auch nicht ausschließlich, auf den mutmaßlichen Verfahrensausgang bei dessen
streitiger Fortsetzung abzustellen, ohne dass es einer derart eingehenden Prüfung
und Würdigung der Rechtslage bedarf, wie das für die Hauptsacheentscheidung
erforderlich gewesen wäre; eine Aufklärung des streitigen Sachverhalts durch
Beweisaufnahme kommt nicht mehr in Betracht (vgl. im Einzelnen
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 44 Rz. 106; Niedenführ/Schulze, a.a.O., Vor §§ 43 ff
Rz. 216).
Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze haben die Antragsteller gemäß § 47
Satz 1 WEG den diesen Antrag betreffenden Anteil der Gerichtskosten zu tragen.
Es ist nämlich nicht davon auszugehen, dass die Entscheidungen der Vorinstanzen
zu diesem Antrag aus Rechtsgründen abzuändern gewesen wären.
Zwar hätte dem Abberufungsantrag nicht der Negativbeschluss der
Wohnungseigentümer aus der Eigentümerversammlung vom 08.08.2000 zu
Tagesordnungspunkt 17 entgegengestanden (vgl. dazu BayObLG FGPrax 2004,
60), wenn man denn dessen Anfechtung nach der neueren Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs (FGPrax 2001, 231) für möglich und auch erforderlich halten
wollte.
Es kann dahinstehen, ob mit dem Abberufungsverlangen der Anspruch auf
Bestellung eines neuen Verwalters verbunden werden muss, da ein verwalterloser
Zustand nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (vgl.
Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz. 470 unter Hinweis auf die Rspr. des
Kammergerichts). Jedenfalls ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen,
dass die Abberufung eines von den Wohnungseigentümern bestellten Verwalters
nach §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG möglich ist, wenn dessen Versuch, einen
Mehrheitsbeschluss herbeizuführen, gescheitert ist. Dabei braucht das Gericht die
übrigen Wohnungseigentümer nicht zur Mitwirkung beim Abberufungsbeschluss zu
verpflichten, sondern kann die Abberufung aufgrund seiner Regelungskompetenz
gemäß § 43 Abs. 2 WEG unmittelbar anordnen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., §
26 Rz. 203; Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz. 470; BayObLG NJW-RR 1986, 445;
OLG Celle ZWE 2002, 474). Die gerichtliche Abberufung des Verwalters ist nur
dann gerechtfertigt, wenn die Nichtabberufung durch die Wohnungseigentümer
einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG widerspricht.
38
39
40
41
42
43
einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG widerspricht.
Dies ist insbesondere der Fall, wenn ein wichtiger Grund zur vorzeitigen
Abberufung vorliegt (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rz. 204 m. w. N.;
Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz. 474).
Hinzu kommt, dass die Abberufung des Verwalters rechtzeitig in die Wege zu leiten
ist. Nach der Bestimmung des § 626 BGB, die für die außerordentliche Kündigung
des Verwaltervertrags unmittelbar, für die damit verbundene Abberufung des
Verwalters entsprechend gilt (vgl. Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz. 413 f),
kann die außerordentliche Kündigung eines Dienstvertrags nur innerhalb von zwei
Wochen ausgesprochen werden; die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der
Kündigungsberechtigte von den für die Kündigung maßgebenden Tatsachen
Kenntnis erlangt (§ 626 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB). Wegen der Besonderheiten der
Willensbildung und Entscheidung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss
die Abberufung zwar nicht innerhalb der Zweiwochenfrist, jedoch innerhalb
angemessener Frist geschehen (vgl. BayObLG ZMR 2000, 321 m. w. N.;
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rz. 168; vgl. auch Senat NJW 1975, 545). Für
einzelne Wohnungseigentümer, die dieses Ziel verfolgen, bedeutet dies, dass sie
wenn auch nicht innerhalb von zwei Wochen, so doch innerhalb einer den
Umständen nach angemessenen Frist die Einberufung einer
Eigentümerversammlung mit diesen Beschlussgegenständen verlangen müssen
(vgl. BayObLG ZMR 2000, 321 m. w. N.; ZMR 1999, 575). So hat das Bayerische
Oberste Landesgericht in der zuerst zitierten Entscheidung einen Zeitraum von
zwei Monaten als zu lange angesehen und eine Verwirkung angenommen.
Weiter kann die Abberufung allerdings nicht auf Gründe gestützt werden, auf die
sich eine dem Verwalter erteilte Entlastung erstreckt (BayObLG NJW-RR 1986, 445).
Ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters liegt dann vor,
wenn den Wohnungseigentümern oder einzelnen von ihnen unter Berücksichtigung
aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und
Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr
zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis
zerstört ist (vgl. BayObLG ZMR 2000, 321 m. w. N.; WuM 1990, 464). Dabei können
alle Vorfälle bis zum Schluss des Beschwerdeverfahrens berücksichtigt werden
(BayObLG WuM 1990, 464). Der umfangreiche und teilweise ungeordnete Vortrag
der Antragsteller im Verfahren der weiteren Beschwerde hat also unberücksichtigt
zu bleiben, soweit er neue Gründe anführt. Gleiches gilt für neues Sachvorbringen
zu bereits vorher geltend gemachten Abberufungsgründen, weil neuer
Tatsachenvortrag - wie bereits oben ausgeführt wurde - im Verfahren der weiteren
Beschwerde grundsätzlich nicht mehr zu berücksichtigen ist.
Die Vorinstanzen haben die oben dargelegten Grundsätze ihren Entscheidungen
vorangestellt (vgl. etwa den Beschluss des Amtsgerichts vom 18.01.2001, Seite
8), aber das Vorliegen eines wichtigen Grundes für die vorzeitige Abberufung des
Verwalters verneint. Ob der jeweils zu beurteilende Sachverhalt den unbestimmten
Rechtsbegriff des „wichtigen Grundes“ erfüllt, wäre eine vom
Rechtsbeschwerdegericht nachprüfbare Rechtsfrage gewesen (vgl. BayObLG WuM
1990, 464; vgl. auch Senat WE 1989, 31). Im Rahmen des nunmehr lediglich noch
zu berücksichtigenden mutmaßlichen Verfahrensausgangs vermag der Senat
diese übereinstimmende Würdigung der Vorinstanzen unter Zugrundelegung des
oben beschriebenen Überprüfungsmaßstabs nicht zu beanstanden.
Ob und wenn ja für welchen Zeitraum und in welchem Umfang der Beteiligte zu 3)
Entlastung erteilt worden ist, lässt sich dem Akteninhalt nicht mit hinreichender
Sicherheit entnehmen, weil die Beteiligten hierzu unterschiedlich vortragen. Dieser
Gesichtspunkt hat also unberücksichtigt zu bleiben.
Nach den obigen Darlegungen zutreffend ist die Feststellung des Amtsgerichts,
dass ein nicht unerheblicher Teil der Vorwürfe, die die Antragsteller gegen die
Beteiligte zu 3) erheben, außerhalb der oben dargelegten zeitlich noch
maßgeblichen Grenze liegen. Die Abberufung wurde also nicht innerhalb
angemessener Frist von den Antragstellern verlangt, so dass sie nicht mehr zu
berücksichtigen sind. Soweit das Amtsgericht aus dieser Überlegung heraus
einzelne der von den Antragstellern zwar wortreich, aber teilweise auch nur
stichwortartig aufgeführten Abberufungsgründe nicht mehr explizit aufgeführt hat,
wie etwa beispielhaft die Ziffern 4., 12 bis 14, 16 der „Aufstellung vom
29.06.2000“, oder die Vorgänge um einen Mauerdurchbruch oder die
Fassadensanierung, die die Antragsteller zum Gegenstand ihres Vorbringens
44
45
46
47
48
49
Fassadensanierung, die die Antragsteller zum Gegenstand ihres Vorbringens
gemacht haben, ist dies im Ergebnis nicht zu beanstanden. Dabei kann
dahinstehen, inwieweit diese Vorfälle, soweit sie aus sich heraus überhaupt
verständlich sind, ansonsten eine Abberufung der Beteiligten zu 3) hätten
rechtfertigen können. Soweit die Beschwerde also gerügt hatte, „jahrelange“
Verfehlungen seien nicht berücksichtigt worden, geht dieser Einwand jedenfalls im
Zusammenhang mit der Abberufung aus wichtigem Grund fehl.
Hinsichtlich der übrigen angeblichen Verfehlungen der Beteiligten zu 3) kann
zunächst auf die Entscheidungen des Amts- und Landgerichts Bezug genommen
werden, die im Ergebnis Rechtsfehler nicht aufweisen. Lediglich ergänzend
bemerkt der Senat, dass etwa die Vorgänge zu den Tagesordnungspunkten 4.4 bis
4.8 und 7 der Versammlung vom 08.08.2000 schon deshalb nicht die oben
dargelegten engen Voraussetzungen eines wichtigen Grundes erfüllen können, weil
zumindest das Landgericht im angefochtenen Beschluss diese
Beschlussfassungen als rechtmäßig angesehen hat. Ob diese rechtliche
Beurteilung zutreffend ist, kann dahinstehen, jedenfalls kann nach dieser
gerichtlichen Entscheidung nicht mehr davon ausgegangen werden, dass
Wohnungseigentümern aufgrund diesbezüglicher „Verfehlungen“ der Beteiligten
zu 3) - unterstellt sie lägen vor - nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der
Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann.
Gleiches gilt für die Vorgänge, die sich auf die Jahresabrechnungen und die
Beschlussfassungen bzw. unterbliebenen Beschlussfassungen zu den
anzuwendenden Verteilerschlüsseln beziehen. Die Erwägung des Landgerichts, auf
die auch das Amtsgericht bereits abgestellt hatte, dass „Verfehlungen“ der
Beteiligten zu 3) in diesem Zusammenhang ggf. allenfalls auf einer fehlerhaften
Auslegung von Teilungserklärung und Wohnungseigentümerbeschlüssen beruhen
und das Amtsgericht zu vergleichbaren Jahrsabrechnungen unterschiedlich
entschieden hat, lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Dass die Jahresabrechnungen
in erheblichem Umfang Gegenstand gerichtlicher Verfahren waren, haben die
Antragsteller selber vorgetragen.
Diese Erwägungen würden mit dem Amtsgericht vorliegend auch gelten, soweit die
Antragsteller rügen, dass bestimmte Tagesordnungspunkte pflichtwidrig nicht auf
die Tagesordnung gesetzt worden seien.
Ausgehend hiervon und soweit im vorliegenden Sachzusammenhang überhaupt
noch zu berücksichtigende weitere angebliche Pflichtverletzungen der Beteiligten
zu 3) in Rede stehen, vermag der Senat unter Zugrundelegung aller weiteren von
den Beteiligten insoweit vorgetragenen rechtlichen und tatsächlichen
Gesichtspunkte - auch der von den Antragstellern erhobenen Einwendungen
gegen das Verfahren des Landgerichts - die Einschätzung der Vorinstanzen, dass
ein wichtiger Grund für eine Abberufung der Beteiligten zu 3) nicht vorliegt, im
Rahmen der hier nur noch zu treffenden Kostenentscheidung im Ergebnis nicht zu
beanstanden.
Zur Überzeugung des Senats entspricht es also billigem Ermessen, dass die
Antragsteller den diesbezüglichen Teil der Gerichtskosten zu tragen haben, § 47
Satz 1 WEG. Soweit ihre sofortige weitere Beschwerde keinen Erfolg hatte,
entspricht es auch im Übrigen billigem Ermessen, dass die Antragsteller die
Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen haben.
Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten hat der Senat wie auch die Vorinstanzen
davon abgesehen, für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde deren
Erstattungsfähigkeit gemäß § 47 Satz 2 WEG anzuordnen, soweit die Beteiligten -
im Hinblick auf den Abberufungsantrag - das Verfahren in der Hauptsache
übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Dabei ist nämlich zu berücksichtigen,
dass auch bei der übereinstimmenden Erledigung die Entscheidung über die
außergerichtliche Kosten sich nach § 47 Satz 2 WEG richtet (vgl. im Einzelnen
Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 42; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 47 Rz. 12,
Vor §§ 43 ff Rz. 217). Im Wohnungseigentumsverfahren findet danach eine
Kostenerstattung nur ausnahmsweise statt. Auch wenn ein Beteiligter etwa im
Verfahren unterliegt, müssen besondere Gründe vorliegen, die es rechtfertigen,
ihm die außergerichtlichen Kosten des Gegners aufzuerlegen (vgl. etwa
Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 47 Rz. 8; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 31, 38;
ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. zuletzt Beschluss vom 26.04.2004, 20
W 122/04). Diese engen Voraussetzungen liegen hier im Hinblick auf den
umfassend begründeten Abberufungsantrag nicht vor; insoweit folgt der Senat den
50
51
umfassend begründeten Abberufungsantrag nicht vor; insoweit folgt der Senat den
Vorinstanzen.
Im übrigen, also soweit die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller - weit
überwiegend sogar wegen Unzulässigkeit - erfolglos geblieben ist, entspricht es
allerdings ausnahmsweise billigem Ermessen, die Erstattungsfähigkeit
außergerichtlicher Kosten anzuordnen, nachdem die Antragsteller ihre sofortige
weitere Beschwerde trotz Erledigung aufrecht erhalten haben und sogar noch
weitere Anträge gestellt haben. Im Ergebnis gilt dies auch für den - wertmäßig
allerdings annähernd zu vernachlässigenden - Anfechtungsantrag betreffend den
Beschluss der Eigentümerversammlung vom 08.08.2000 zu Tagesordnungspunkt
21, hinsichtlich dessen die sofortige weitere Beschwerde zwar zulässig, aber
offensichtlich erfolglos geblieben ist. Insoweit waren auch nicht die diesbezüglich
gleichlautenden Kostenentscheidungen der Vorinstanzen abzuändern. Zum einen
es fehlt es insoweit weitgehend an einer zulässigen weiteren Beschwerde (vgl.
hierzu auch Keidel/Kuntze/Zimmermann, a.a.O., § 20a Rz. 3b; Bärmann/Pick/Merle,
a.a.O., § 47 Rz. 55; BayObLGZ 1968 190). Zum anderen wären die als
Ermessensentscheidungen ergangenen Kostenentscheidungen der Vorinstanzen
durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht ohnehin nur auf ihre
Gesetzmäßigkeit (§ 27 FGG) zu überprüfen, nämlich darauf, ob von ungenügenden
und verfahrenswidrigen Feststellungen ausgegangen wurde, ob wesentliche
Umstände außer Betracht gelassen wurden, ob gegen die Denkgesetze oder
allgemeine Erfahrungssätze verstoßen wurde, oder ob von dem Ermessen an dem
Sinn und Zweck des Gesetzes zuwider laufender oder die Grenzen des
eingeräumten Ermessens überschreitender und damit rechtlich fehlerhafter
Gebrauch gemacht wurde (ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. zuletzt
Beschluss vom 09.02.2004, 20 W 47/04; BayObLG WuM 1992, 569;
Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 47 Rz. 23; vgl. auch Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 47
WEG Rz. 34; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 56, jeweils m. w. N.). Solche
Rechtsfehler wären vorliegend nicht ersichtlich.
Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat an der
unbeanstandet gebliebenen Wertfestsetzung durch die Vorinstanzen orientiert, §
48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde von
den Antragstellern erstmals gestellte Hilfsantrag ist dabei wertmäßig nicht
zusätzlich in Ansatz zu bringen, da er auf das gleiche Interesse wie der
Anfechtungsantrag gerichtet ist. Dabei hat der Senat weiter zu berücksichtigen,
dass das Verfahren teilweise in der Hauptsache erledigt ist und insofern im
Anschluss daran sich der Wert lediglich noch nach dem Kosteninteresse richtet.
Eine diesbezügliche Veränderung ist durch Stufengeschäftswerte zu
berücksichtigen. Dass noch maßgebliche Kosteninteresse hat der Senat wie aus
dem Tenor ersichtlich geschätzt.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.