Urteil des OLG Frankfurt vom 24.02.2010

OLG Frankfurt: verkehrswert, vermittler, unterbrechung des kausalzusammenhangs, firma, verkäuferin, anleger, miteigentumsanteil, darlehensvertrag, arglistige täuschung, bedingter vorsatz

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Gericht:
OLG Frankfurt 9.
Zivilsenat
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
9 U 86/08
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Norm:
VerbrKrG
Kreditfinanzierter Erwerb einer Immobilie zu
Steuersparzwecken; Rückabwicklungsbegehren des
Anlegers gegenüber der Bank erfolglos
Leitsatz
1. Zum Vorliegen einer Haustürsituation bei Abschluss eines Darlehensvertrages.
2. Zu den Auswirkungen von Formmängeln nach VerbrKrG auf die Wirksamkeit des
Darlehensvertrages.
3. Zu Schadensersatzansprüchen des Anlegers gegen die Bank wegen eigener
Aufklärungspflichtverletzung (hier insbesondere: Wissensvorsprung in Bezug auf den
tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie).
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main
vom 29.08.2008, Az. 2 - 05 O 452/04, wird hinsichtlich des Antrags zu 6. als
unzulässig verworfen und im Übrigen zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung hat der Kläger zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch die Beklagten gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils jeweils
vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der
Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags
leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Der Kläger macht gegen die beklagten Banken, die diesem Kredite zur
Finanzierung des von ihm zu Steuersparzwecken erworbenen, nach
Miteigentumsanteilen aufgeteilten Anwesens ...-Straße in Stadt1 gewährt haben,
im Wege von Zahlungs-, Feststellungs- und Auskunftsanträgen Bereichungs- und
Schadensersatzansprüche geltend. Die Beklagte zu 1) hat nach Fälligstellung des
Kredits Widerklage auf Zahlung erhoben, die Beklagte zu 2) verlangt
hilfswiderklagend Rückzahlung ihrer Darlehensvaluta samt Verzinsung.
Wegen des Tatbestandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im
angegriffenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs.1 Nr. 1 ZPO).
Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 18.10.2006 (Bl.
1302 d.A.) durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens.
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Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des
Sachverständigen SV1 vom 10.04.2007 und dessen ergänzende Stellungnahme
vom 02.04.2008 (Bl. 1718 ff. d.A.) verwiesen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, der Widerklage der Beklagten zu 1)
stattgegeben und die Hilfswiderklage der Beklagten zu 2) nicht beschieden.
Zur Begründung hat es ausgeführt:
Unter dem Gesichtspunkt des Widerrufs nach dem Haustürwiderrufsgesetz sowie
unter dem des Verbraucherkreditgesetzes sei die Klage nicht begründet, weil der
Kläger nicht Verbraucher im Sinne dieser Vorschriften sei. Die Kanzlei des Klägers,
in der er die Verhandlungen zur Anbahnung des Kreditvertrages mit den Beklagten
geführt habe, sei nicht als Arbeitsplatz i.S.v. § 1 Abs. 1 HWiG anzusehen, weil dies
dem Schutzzweck des Gesetzes widerspreche. Der Zweck der gegenständlichen
Kreditverträge sei die Finanzierung von Immobilien gewesen, die zur
Weitervermietung vorgesehen und erbaut gewesen seien, um damit in
gewerblicher Absicht am Markte planmäßig und dauerhaft Leistungen gegen
Entgelt anzubieten. Diese Tätigkeit des Klägers erfülle den Unternehmerbegriff, so
dass sämtliche Ansprüche aus dem Haustürwiderrufsgesetz und
Verbraucherkreditgesetz entfielen.
Auch Schadensersatzansprüche des Klägers gegenüber den Beklagten seien nicht
gegeben. Ein Beratungsvertrag sei mit den Beklagten nicht zustande gekommen,
sondern der Kläger habe die Firma A … GmbH (im Folgenden: Firma A) mit der
Darlehensvermittlung beauftragt. Auch hätten die Beklagten keinen konkreten
Wissensvorsprung hinsichtlich spezieller Risiken des zu finanzierenden Vorhabens
gehabt, da die Beklagte zu 1) den Wert im Wege der von ihr im Prozess
vorgelegten Beleihungswertermittlung festgestellt habe und den Kläger vor
Abschluss des Kreditvertrages nicht über eine fehlende Wertigkeit der Immobilie
getäuscht habe. Auch hätten die Beklagten sich nicht einem evident überhöhten
Kaufpreis verschlossen, da nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht von
einem solchen auszugehen sei, dieser zumindest nicht evident sei. Das eingeholte
Sachverständigengutachten sei überzeugend und nachvollziehbar, die Sachkunde
des Gutachters stehe außer Frage. Mit den diffizilen, im Schriftsatz des Klägers
vom 13.06.2008 aufgeworfenen einzelnen Fragestellungen habe die beklagte Bank
sich nicht befassen müssen, da es auf die Evidenz ankomme.
Angaben von Vermittlern oder sonstigen in das Kaufgeschäft eingebundenen
Personen, die eine arglistige Täuschung begründeten, seien den Beklagten nicht
zurechenbar. Ein institutionelles Zusammenwirken sei nicht anzunehmen.
Insbesondere liege ein solches nicht vor, wenn ein Kreditinstitut lediglich von Zeit
zu Zeit auf Initiative des Verkäufers Finanzierungswünsche geprüft und
Finanzierungen übernommen habe.
Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung sei gemäß § 124 BGB verfristet.
Der Haftungstatbestand des Überschreitens der Kreditgeberrolle werde nicht
durch die behauptete Verflechtung der Unternehmen begründet. Es fehle an der
nach außen erkennbaren Übernahme von Funktionen des Veräußerers und
Vertreibers.
Eine Nichtigkeit der Kreditverträge sei unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu
erblicken.
Auch der Klagantrag zu 6) auf Einsichtnahme in die Originalkreditunterlagen der
Beklagten oder – hilfsweise – in die bei ihnen geführte Kreditakte sei nicht
begründet, da weder die Voraussetzungen der §§ 422, 423 ZPO noch des § 142
ZPO vorlägen.
Weder seien materiell-rechtliche Herausgabeansprüche ersichtlich noch habe der
Kläger schlüssig die Beweisbedürftigkeit oder Beweiseignung der vorzulegenden
Unterlagen dargelegt.
Auch das rechtliche Gehör sei dem Kläger nicht versagt worden.
Der Widerklage der Beklagten zu 1) sei stattzugeben, weil die Einwände des
Klägers zu Anfechtbarkeit, Nichtigkeit und Rückabwicklung des Kreditvertrages
bzw. Naturalrestitution und Schadensersatz nicht durchgriffen und die in
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bzw. Naturalrestitution und Schadensersatz nicht durchgriffen und die in
rechnerischer Höhe nicht angegriffene noch bestehende Darlehensforderung zur
Rückzahlung fällig sei.
Mit der Berufung verfolgt der Kläger seine erstinstanzlichen Anträge in vollem
Umfang weiter.
Er beanstandet, das Landgericht habe zu Unrecht Schadensersatzansprüche des
Klägers unter dem Gesichtspunkt eines konkreten Wissensvorsprungs verneint.
Entgegen der Feststellungen im erstinstanzlichen Urteil habe zum
Erwerbszeitpunkt eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises der
streitgegenständlichen Immobilie vorgelegen. Die diesbezüglichen gutachterlichen
Feststellungen seien mit den Schriftsätzen des Klägers vom 30.05.2007,
31.07.2007 und 13.06.2008 angegriffen und es sei die Einholung eines
Obergutachtens sowie die Anhörung des Sachverständigen beantragt worden, was
pflichtwidrig unterlassen worden sei und einen Verfahrensfehler darstelle. Nach
den vom Kläger beauftragten Privatgutachten des Sachverständigen SV2 vom
23.10., 24.10. und 25.10.2008, die zum Gegenstand des klägerischen
Sachvortrags gemacht würden und mit denen der Kläger nach höchstrichterlicher
Rechtsprechung als reine Konkretisierung des bisherigen Sachvortrags auch nicht
präkludiert sei, sei der Wert des Wohnhauses Nr. … (Altbau) zum Erwerbszeitpunkt
mit 94.000,00 €, des Wohnhauses Nr. .. (Neubau) zum Erwerbszeitpunkt mit
527.000,00 € und des Bürohauses Nr. … mit 814.000,- € zu beziffern. Im
Gerichtsgutachten seien insbesondere zu wenig oder nicht vergleichbare
Vergleichsobjekte berücksichtigt worden.
Die Beklagten zu 1) und zu 2) hätten den tatsächlichen Verkehrswert der
streitgegenständlichen Immobilien zum Erwerbszeitpunkt, wie er vom
Sachverständigen SV2 festgestellt worden sei, positiv gekannt, wofür
Zeugenbeweis angeboten werde. Insofern werde auf den klägerischen
Sachvortrag, insbesondere die Schriftsätze vom 05.11.2004 und 01.04.2005,
verwiesen. Die Beklagten hätten eine eigene Wertermittlung nach dem
Ertragswertverfahren vorgenommen, so dass nach allgemeiner Lebenserfahrung
sie den tatsächlichen, klägerseits vorgetragenen Verkehrswert gekannt hätten.
Jedenfalls hätten sie sich wegen der eigenen Wertermittlung im Detail mit den
Verkehrwerten der streitgegenständlichen Immobilien auseinandergesetzt, so
dass ihre Kenntnis nach den Regeln des Anscheinsbeweises zu vermuten sei. Es
sei den Beklagten gemäß § 142 ZPO aufzugeben, die vollständige
Beleihungswertermittlung der Bewertungsstellen der Beklagten, einschließlich der
ursprünglichen Kalkulation der B … GmbH (im Folgen: B GmbH ) vorzulegen.
Das Landgericht habe auch zu Unrecht einen Schadensersatzanspruch des
Klägers wegen eines konkreten Wissensvorsprungs hinsichtlich arglistiger
Täuschungen durch den Vermittler Z1 bezüglich der Rentabilität sowie der
Werthaltigkeit der Immobilien verneint (vgl. Anlage K 86, Finanzierungsplan vom
08.11.1993 und Klageschrift vom 05.11.2004 nebst Replik vom 01.04.2005). Zum
institutionalisierten Zusammenwirken wegen der personellen und
gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen der Beklagten zu 1) mit der A werde auf
die Ausführungen der Klageschrift vom 05.11.2004 (Bl. 4, 5, 21-29) nebst Anlage K
16 verwiesen, wegen der vertraglichen Rahmenvereinbarungen der Beklagten zu
2) mit der A auf den Schriftsatz vom 01.04.2005, S. 7 bis 13, und das Schreiben
der A vom 01.12.1993 (Anlage K 16).
Die A sei im Rahmen des Computersystems ... ausdrücklich als
Darlehensvermittlerin gelistet gewesen und habe als solche eine
Darlehensvermittlungsprovision erhalten.
Die Beklagten und die Firma A hätten gemäß der Rechtsprechung des 11. Senats
beim BGH vom 16.05.2006 im Bereich fremdfinanzierter Kapitalanlagen
institutionalisiert zusammengewirkt, wofür erstinstanzlich genug Indizien
vorgetragen worden seien.
Der Zeuge Z1 habe objektiv unrichtige Angaben gemacht, insbesondere ins Blaue
hinein objektiv unrichtige Behauptungen zu nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen
und zur Durchsetzbarkeit weiterer Mietsteigerungen aufgestellt, und es sei ihm
aufgrund eigener Provisions- und Abkaufinteressen zumindest vollkommen
gleichgültig gewesen, ob seine Angaben zutreffend waren, so dass bedingter
Vorsatz anzunehmen sei. Angesichts der erheblichen Abweichungen zwischen der
Angaben des Herrn Z1 und der Realität spreche bereits eine Vermutung für
bedingten Vorsatz. Der Zeuge habe den tatsächlichen Verkehrswert verschwiegen,
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bedingten Vorsatz. Der Zeuge habe den tatsächlichen Verkehrswert verschwiegen,
wobei es sich um einen aufklärungspflichtigen Umstand handele.
Auch habe das Landgericht den wirksamen Widerruf der streitgegenständlichen
Darlehensverträge gemäß § 1 HWiG i.d.F.bis 30.09.2000 zu Unrecht verneint, weil
die Vorschrift eine Verbrauchereigenschaft nicht voraussetze. Ein Fall des § 6 HWiG
liege nicht vor, da der Kläger die streitgegenständlichen Darlehensverträge nicht in
Ausübung einer selbstständigen Erwerbstätigkeit abgeschlossen habe. Zwischen
dem finanzierten Erwerb einer Kapitalanlage und der Tätigkeit als Rechtsanwalt
bestehe keinerlei Zusammenhang. Auf die Ausführungen in der Klageschrift (Bl. S.
9 – 19), im Schriftsatz vom 01.04.2005 (S. 1 – 6) und vom 27.09.2006 (S. 7 – 16)
werde verwiesen. Dass die Kanzleiräume eines Rechtsanwalts nicht als
„Arbeitsplatz“ anzusehen sei, sei eine absurde Theorie.
Dass der Vermittler Z1 sich über das Sekretariat habe einen Termin geben lassen,
mache es nicht voraussehbar, dass diese Person einem Rechtsanwalt
Kapitalanlagen anbieten wolle. Eine Überrumplungssituation sei nur dann zu
verneinen, wenn der Anleger den Vertriebsmitarbeiter gerade wegen der
beabsichtigten Kapitalanlage zu einem Gespräch lade. Wegen der fehlenden
gewerblichen Tätigkeit des Klägers hinsichtlich der streitgegenständlichen
Kapitalanlage werde auf die Stellungnahmen in der Klageschrift, S. 9 – 19 und in
den Schriftsätzen vom 01.01.2005, S. 1 – 6, und vom 27.09.2006, S. 7 – 16,
verwiesen.
Die Kreditverträge seien am 17.12.1993 von den Beklagten zu 1) und zu 2) bereits
unterschrieben vorgelegt und dann von Seiten des Klägers unterzeichnet worden.
Eine Terminsvereinbarung habe an diesem Tag nicht stattgefunden.
Auch ein Anspruch des Klägers wegen fehlender Widerrufsbelehrung sei zu Unrecht
verneint worden (wird ausgeführt, Bl. 2227 ff. d.A.).
Der Kläger beantragt,
das am 29.08.2008 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt/Main, Az. :
2/5 O 452/04, wie folgt abzuändern:
1. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt, an den Kläger EUR 2.466.827,60
gesamtschuldnerisch neben der Beklagten zu 2) zu zahlen nebst Zinsen in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 01.10.2004, Zug um Zug
gegen Auflassung folgenden Grundbesitzes an die Beklagte zu 1) als
Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB neben der Beklagten zu 2): Grundbuch des
Amtsgerichts Dresden, Gemarkung ..., Blatt ...,
Flurstück ..., Teileigentum Nr. …,
Miteigentumsanteil …
Blatt ..., Flurstück ..., Teileigentum Nr. …,
Miteigentumsanteil …,
Blatt ..., Flurstück ..., Teileigentum Nr. …,
Miteigentumsanteil …,
2. die Beklagte zu 2) wird verurteilt, an den Kläger EUR 2.474.694,68, davon
EUR 2.466,827,60 gesamtschuldnerisch neben der Beklagten zu 1), zu zahlen
nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit
01.10.2004, Zug um Zug gegen Auflassung folgenden Grundbesitzes an die
Beklagte zu 2) als Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB neben der Beklagten zu
1): Grundbuch des Amtsgerichts Dresden, Gemarkung...,
Blatt ..., Flurstück ..., Teileigentum Nr. …,
Miteigentumsanteil …,
Blatt ..., Flurstück ..., Teileigentum Nr. …,
Miteigentumsanteil …,
Blatt ..., Flurstück ..., Teileigentum Nr. …,
Miteigentumsanteil …,
Zug um Zug gegen Zahlung des zu beziffernden Betrages gemäß dem
Klageantrag zu Ziffer 4);
hilfsweise zu den Klageanträgen zu 1) und 2):
für den Fall des Unterliegens mit dem Klageantrag zu 1) gegenüber der
Beklagten zu 1) wird die Beklagte zu 2) des Weiteren verurteilt, den Kläger
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Beklagten zu 1) wird die Beklagte zu 2) des Weiteren verurteilt, den Kläger
gegenüber Ansprüchen der Beklagten zu 1) aus dem Darlehen der Beklagten zu
1), Darlehen Nr: …, Darlehensvertrag vom … 12.1993, freizustellen;
für den Fall des Unterliegens mit dem Klageantrag zu 2) gegenüber der
Beklagten zu 2) wird die Beklagte zu 1) des Weiteren verurteilt, den Kläger
gegenüber Ansprüchen der Beklagten zu 2) aus dem Darlehen der Beklagten zu
2), Darlehen Nr.: …, Darlehensvertrag vom …12.1993, freizustellen;
weiter hilfsweise (Hilfsantrag aus dem Schriftsatz vom 20.01.2006) zu den
Klageanträgen zu 1) und 2) sowie der vorstehenden Hilfsklage:
die Beklagten zu 1) und 2) zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Kläger
EUR 1.565.809,99 zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz seit 01.10.2004;
3. (im Wege der Stufenklage) die Beklagte zu 1) zu verurteilen, dem Kläger
darüber Auskunft zu erteilen, welche Nutzungen sie aus den vom Kläger auf das
Darlehen Nr. … (Darlehensvertrag vom ….12.1993) geleisteten Zins- und
Tilgungsleistungen gezogen hat, sowie die Beklagte zu 1) zu verurteilen, die
gezogenen Nutzungen in einer nach Auskunftserteilung noch zu beziffernden Höhe
an den Kläger auszukehren;
4. (im Wege der Stufenklage) die Beklagte zu 2) zu verurteilen, dem Kläger
darüber Auskunft zu erteilen, welche Nutzungen sie aus den vom Kläger auf das
Darlehen Nr. ... (Darlehensvertrag vom ….12.1993) geleisteten Zins- und
Tilgungsleistungen gezogen hat, sowie die Beklagte zu 2) zu verurteilen, die
gezogenen Nutzungen in einer nach Auskunftserteilung noch zu beziffernden Höhe
an den Kläger auszukehren;
5. es wird festgestellt,
a) dass die Beklagten zu 1) und 2) verpflichtet sind, als Gesamtschuldner dem
Kläger die nach dem 01.10.2004 und künftig getätigten notwendigen
Verwendungen und anderen Aufwendungen auf die Liegenschaft ...-Str.. …, … und
… in Stadt1, eingetragen im Grundbuchamt des Amtsgerichts Dresden,
Gemarkung ...,
Blatt ..., Flurstück ..., Teileigentum Nr. …
Miteigentumsanteil …,
Blatt ..., Flurstück ..., Teileigentum Nr. …
Miteigentumsanteil …,
Blatt ..., Flurstück ..., Teileigentum Nr. ..,
Miteigentumsanteil …,
insbesondere die Bewirtschaftungskosten der vorgenannten Liegenschaften,
einschließlich Zinsen für das Darlehen zur Sanierung des Altbaus als Teil der
Bewirtschaftungskosten, zu erstatten;
b) sowie dass die Beklagten zu 1) und 2) verpflichtet sind, als
Gesamtschuldner dem Kläger die ihm nach dem 01.10.2004 entstandenen und
künftig entstehenden Schäden aus dem Darlehensvertrag der Beklagten zu 1)
vom ….12.1993, Darlehen Nr. … und aus dem Darlehensvertrag Nr. …, zu
erstatten und dass die Beklagten zu 1) und 2) verpflichtet sind, als
Gesamtschuldner dem Kläger die ihm nach dem 01.10.2004 entstandenen und
künftig entstehenden Schäden aus den Grundstücksverträgen des Notars Dr. N1
vom …12.1993, UR-Nr. .../93, .../93 und .../93, zu erstatten sowie alle weiteren
nach dem 01.10.2004 entstandenen und künftig entstehenden Schäden im
Zusammenhang mit der Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten zu 1) und 2)
in Bezug auf die vorgenannten Darlehens- und Grundstücksverträge
c) sowie dass die Beklagte zu 1) verpflichtet ist, dem Kläger die künftig
gezogenen Nutzungen aus den vom Kläger auf den Darlehensvertrag vom
….12.1993, Darlehen Nr. …, geleisteten Zins- und Tilgungsleistungen zu erstatten
sowie die Beklagte zu 2) verpflichtet ist, dem Kläger die künftig gezogenen
Nutzungen aus den vom Kläger auf den Darlehensvertrag vom ….12.1993,
Darlehen Nr. ..., geleisteten Zins- und Tilgungsleistungen zu erstatten;
d) die Beklagte zu 1) und 2) zu verurteilen, als Gesamtschuldner EUR
160.717,84 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
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160.717,84 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
seit Rechtshängigkeit des Klageantrags zu zahlen;
6. die Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2) zu verurteilen, dem Kläger
Einsichtnahme in die Originalkreditunterlagen zu gewähren;
die Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2) zu verurteilen, dem Kläger
Einsichtnahme in seine bei ihnen geführte Kreditakte nebst den darin befindlichen
Unterlagen zu gewähren.
7. Die Hilfswiderklage der Beklagten zu 2) wird abgewiesen.
8. Die Widerklage der Beklagten zu 1) wird abgewiesen.
Die Beklagte zu 1) beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Beklagte zu 2) beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Hilfsweise dazu und widerklagend gegen den Klageantrag Ziffer 2. gegen die
Beklagte zu 2):
Der Kläger wird verurteilt, an die Beklagte zu 2) EUR 3.546.912,- nebst Zinsen in
Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem
01.10.2003 zu zahlen.
Die Beklagten verteidigen das angegriffene Urteil unter Wiederholung und
Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.
Die Beklagte zu 1) ist der Auffassung, eine Verletzung rechtlichen Gehörs sei nicht
zu erkennen. Den Einwendungen des Klägers gegen das
Sachverständigengutachten sei das Landgericht durch die Einholung des
Ergänzungsgutachtens nachgegangen; auch zu diesem habe der Kläger
Gelegenheit zur Stellungnahme gehabt, die er schriftsätzlich wahrgenommen
habe. Auch in der mündlichen Verhandlung vom 17.07.2008 sei den Parteien noch
Gelegenheit zur Äußerung zum Gutachten gegeben worden. Die Einholung eines
Obergutachtens sei nicht erforderlich gewesen (wird ausgeführt, Bl. 2236/2237
d.A.). Das vorgelegte Parteigutachten sei neuer Vortrag, der gemäß § 531 Abs. 2
ZPO nicht zuzulassen sei. Im Übrigen genügten die Bezugnahme auf die Anlagen
prozessual nicht den Anforderungen an eine Berufungsbegründung, die sich mit
den Gründen des Urteils auseinanderzusetzen habe. Das sei im Gutachten nicht
geschehen. Dieses gehe ohne zureichende Gründe von der Ertragswertmethode
aus. Eine sittenwidrige Überhöhung des Kaufpreises sei nicht bereits bei einer
Abweichung in Höhe von 80%, sondern erst ab 100% anzunehmen. Es fehle auch
am subjektiven Tatbestand des § 138 Abs. 2 BGB, der dazukommen müsse, wenn
es sich bei dem Bewucherten um einen Kaufmann handele.
Die Beklagte zu 1) habe keine Kenntnis von einem überhöhten Verkehrswert
gehabt, da sie lediglich eine Beleihungswertermittlung für bankinterne Zwecke
aufgrund der Angaben der A im Schreiben vom 02.12.1993 durchgeführt habe und
zu dem Ergebnis eines Beleihungswerts von 4.508.000,00 DM und eines Sachwerts
von 5.048.000,00 DM gekommen sei (wird ausgeführt Bl. 2242/2243 d.A.). Alle
damit betrauten Mitarbeiter hätten auf die Angaben des Vermittlers vertraut.
Anhaltspunkte für ein institutionalisierten Zusammenwirken im Sinne der
höchstrichterlichen Rechtsprechung seien nicht dargetan, insbesondere habe das
streitgegenständliche Grundstück nicht zu einem gemeinsamen Strukturvertrieb
mit der Firma A, der Firma B oder der Firma X Gesellschaft mbH & Co. Betriebs KG
(im Folgenden: Firma X) gehört (wird ausgeführt, Bl. 2244/2246 d.A.). Bei der
Vernehmung der vom Kläger angebotenen Zeugen handele es sich um einen
unzulässigen Ausforschungbeweis. Objektiv evidente Falschangaben des
Vermittlers lägen nicht vor und seien im Übrigen der Beklagten zu 1) nicht
zuzurechnen.
Dem Kläger stehe kein Haustürwiderrufsrecht zu, da er kein Verbraucher bzw.
Kunde i.S.d. § 6 HWiG a.F. sei und auch bei der Vermietung und Verpachtung
seiner Immobilien gewerblich tätig. Auch handele es sich bei der Kanzlei nicht um
einen Arbeitsplatz im Sinne dieser Vorschrift.
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Der Kläger sei nicht durch eine Haustürsituation zum Abschluss der Kaufverträge
bestimmt worden. Insbesondere habe der Kläger bereits zuvor
Geschäftsbeziehungen zur Firma A unterhalten, habe der Vermittler Z1 ihn erst
nach vorheriger telefonischer Anmeldung aufgesucht und der Kläger zuvor selbst
darum gebeten, wegen seines unmittelbar danach anzutretenden Urlaubs ihm die
Kreditverträge in seinem Büro zur Unterschrift vorzulegen. Der Kläger habe - was
unstreitig ist - noch im Jahr 1993 ein Abschreibungsobjekt erwerben wollen, um
Steuern zu sparen, und deshalb auf schnelle Durchführung der Verträge gedrängt.
Ein Schadensersatzanspruch wegen fehlender Widerrufsbelehrung scheitere, weil
der Kläger bei Abschluss der Kaufverträge bereits an die Kreditverträge gebunden
gewesen sei. Die erforderlichen Kreditzusagen hätten bereits am 13.12. und
17.12.1993 vorgelegen. Ein verschuldeter Rechtsirrtum habe im Jahr 1993 nicht
vorgelegen, weil ein Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz bei
Realkrediten im Jahr 1993 überwiegend verneint worden sei. Der Kläger habe nicht
dargelegt, dass er von einem Widerrufsrecht auch Gebrauch gemacht hätte. Mit
Schreiben vom 15.12.1993 (Anlage B 1) habe er die Verkäuferin darauf
hingewiesen, dass er unter allen Umständen bis zum Jahr 1993 die Anlageobjekte
erwerben und alle Steuervorteile mitnehmen wolle.
Die Beklagte zu 2) ist der Auffassung, eine Anhörung des Sachverständigen in
erster Instanz sei nicht erforderlich gewesen, da der Kläger dies ausdrücklich nicht
beantragt habe, wie sich beispielsweise aus dem Schriftsatz des Klägers vom
31.07.2007 (dort S. 84) ergebe.
Im Übrigen sei ein pauschaler Verweis auf insgesamt 200 Seiten in insgesamt drei
erstinstanzlichen Schriftsätzen prozessual unzulässig. Das vorgelegte
Parteigutachten des Sachverständigen SV2, der allein und ohne zureichende
Begründung auf das Ertragswertverfahren abstelle, sei gemäß § 531 Abs. 2 ZPO
als verspätet anzusehen. Zu den Voraussetzungen der Notwendigkeit der
Einholung eines Obergutachtens sei nichts vorgetragen. Es sei nicht zu
beanstanden, dass der Sachverständige SV1- auf das Vergleichswertverfahren
abgestellt habe, sondern dies entspreche höchstrichterlicher Rechtsprechung. Eine
Sittenwidrigkeit sei nicht schon ab einer Kaufpreisüberhöhung in Höhe von 80%
anzunehmen.
Auch der Vortrag und die Beweisangebote zu der Kenntnis der Beklagten von der
Kaufpreisüberhöhung seien neu und nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr
zuzulassen.
Hinsichtlich des Schadensersatzanspruches wegen fehlender Widerrufsbelehrung
fehle es an der Kausalität des Pflichtenverstoßes, den der Kläger darzulegen und
zu beweisen habe. Denn der Erwerb sei von den Gesichtspunkten der Rentabilität
und Steuerersparnis geprägt gewesen, hinsichtlich derer in der Woche nach dem
Abschluss des Darlehensvertrages keine Veränderungen eingetreten seien. Auch
habe der Kläger eine bedeutende Kaufpreisvergünstigung erlangt, indem er den
Kaufpreis bis 27.12.1993 bezahlte.
Im Übrigen stehe einem Widerrufsrecht nach dem Haustürwiderrufsgesetz
entgegen, dass nach dessen Schutzzweck dem Kläger als Immobilien-Großanleger
eine selbstständige Erwerbstätigkeit zugerechnet werden müsse und dass es sich
bei den Kanzleiräumen nicht um einen Arbeitsplatz i.S.v. § 1 HWiG handele. Hier
sei der Freiberufler „Herr in seinen Räumen“. Letztlich habe wegen der vorherigen
Geschäftsbeziehung zum Kläger und dem über 6-wöchigen Verlauf der
Verhandlungen bei Abschluss der Darlehensverträge auch keine eine
Haustürsituation begründende Überrumplungssituation mehr bestanden.
Wegen des übrigen Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die
zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist form- und fristgerecht eingelegt, aber nur zum Teil formgerecht
begründet.
A. Die Berufung ist hinsichtlich der Klaganträge zu Ziffer 6, die auf Einsichtnahme
in die Originalkreditunterlagen und in die bei den Beklagten geführten Kreditakten
nebst den darin befindlichen Unterlagen gerichtet sind, bereits unzulässig. Sie
enthält entgegen § 520 Abs. 3 Nr. 2 und 3 ZPO keinerlei Berufungsangriff, obwohl
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enthält entgegen § 520 Abs. 3 Nr. 2 und 3 ZPO keinerlei Berufungsangriff, obwohl
die Anträge weiterhin gestellt werden. Bei mehreren prozessualen Ansprüchen
(Klagenhäufung) ist eine entsprechende Begründung für jeden Anspruch nötig
(Zöller-Gummer/Heßler, ZPO, 27. Aufl. 2008, § 520, Rz. 27).
B. Im Übrigen ist die Berufung zulässig, aber nicht begründet.
Dem Kläger stehen weder bereicherungsrechtliche Ansprüche (dazu 1.) noch
Ansprüche unter dem Gesichtspunkt des Einwendungsdurchgriffs (dazu unter 2.)
oder des Schadensersatzes wegen der Verletzung von Aufklärungs- und
Hinweispflichten (dazu 3.) oder wegen unterlassener Widerrufsbelehrung nach dem
HWiG (dazu 4.) zu.
Die Widerklage der Beklagten zu 1) ist dagegen begründet (dazu 5.). Über die
Hilfswiderklage der Beklagten zu 2), die nur für den Fall gestellt ist, dass der Kläger
sich erfolgreich auf einen Haustürwiderruf stützen kann, und dann auch nur, wenn
die Widerklageforderung nicht bereits durch Aufrechnung erloschen ist, war nicht
mehr zu entscheiden.
1. a) Auf einen Widerruf der Darlehensverträge nach dem vorliegend in der bis zum
30.09.2000 geltenden Fassung anzuwendenden Haustürwiderrufsgesetz, der zur
Rückabwicklung des Darlehensvertrages gemäß § 3 HWiG führen würde, kann sich
der Kläger nicht berufen.
Ein Widerrufsrecht nach § 1 HWiG hinsichtlich der Darlehensverträge vom …
12.1993 und ….12.1993 steht dem Kläger nicht zu, da diese nicht in einer
Haustürsituation geschlossen worden sind.
Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Kanzlei des Klägers um einen
Arbeitsplatz i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 HWiG handelt. Es kann auch dahinstehen, ob ein
Widerrufsrecht ausgeschlossen ist, weil der Vertrag in Ausübung einer
selbstständigen Erwerbstätigkeit abgeschlossen wurde (§ 6 HWiG). Es besteht
bereits deshalb kein Widerrufsrecht des Klägers nach dem HWiG, weil dieser nicht
ausreichend dargelegt hat, dass er durch mündliche Verhandlungen an seinem
Arbeitsplatz zum Abschluss der streitgegenständlichen Darlehensverträge
bestimmt worden ist.
Dafür ist Voraussetzung, dass er in eine Lage gebracht worden ist, in der er in
seiner Entschließungsfreiheit, den ihm später angebotenen Vertrag zu schließen
oder davon Abstand zu nehmen, beeinträchtigt war (BGH, Urteile vom 20.1.2004,
XI ZR 460/02, vom 8.6.2004, XI ZR 167/02 und vom 9.5.2006, XI ZR 119/05). Die
Willenserklärung des Verbrauchers muss im entscheidenden Beweggrund gerade
durch die Haustürsituation veranlasst worden sein. Auch wenn dabei eine
Mitverursachung genügt, so ist doch erforderlich, dass der Vertrag ohne die
situative Überrumpelung nicht zustande gekommen wäre.
Soweit der Kläger vorträgt, bereits die erste Vorstellung des Anlagemodells am
02.11.1993 sei in einer Haustürsituation erfolgt, weil der Vermittler Z1 – nach
Terminsabsprache mit seiner Sekretärin, aber unaufgefordert – in seiner Kanzlei
erschienen sei, kann dahinstehen, ob der Kläger überrumpelt worden ist. Ist die
Vertragserklärung nicht unmittelbar in der Haustürsituation, sondern zeitlich
danach abgegeben worden, muss im Einzelfall geprüft werden, ob das durch die
Verhandlungen in der Privatwohnung (bzw. am Arbeitsplatz) geschaffene
Überraschungsmoment noch fortgewirkt hat. Dazu ist ein enger zeitlicher
Zusammenhang nicht unbedingt erforderlich (BGH, Urteile vom 26.10.1993, XI ZR
42/03, vom 16.1.1996, XI ZR 116/95, und vom 20.5.2003, XI ZR 248/02). Liegt er
vor, so ist auf das Fortwirken zwingend zu schließen. Mit zunehmendem zeitlichen
Abstand aber nimmt die Indizwirkung ab und entfällt schließlich ganz (BGH, Urteile
vom 21.1.2003, XI ZR 125/02, vom 20.5.2003, XI ZR 248/02, vom 22.10.2003, IV
ZR 398/02, und vom 9.5.2006, XI ZR 119/05). In diesen Fällen kann auf die
Kausalität der Überrumpelung nur noch durch Würdigung aller Umstände im
Einzelfall geschlossen werden. Welcher Zeitraum hierfür erforderlich ist und welche
Bedeutung anderen Umständen im Rahmen der Kausalitätsprüfung zukommt, ist
Frage des konkreten Einzelfalles (BGH, Urteil vom 21.1.2003, XI ZR 125/02; Urteil
vom 18.3.2003, XI ZR 188/02; Urteil vom 20.5.2003, ZR 248/02; Urteil vom
22.10.2003, IV ZR 398/02; Urteil vom 20.1.2004, XI ZR 460/02; Urteil vom
9.5.2006, XI ZR 119/05; Urteil vom 18.12.2007, XI ZR 76/06). In seinen
einschlägigen Entscheidungen hat der BGH bislang offen gelassen, ob ein
Anscheinsbeweis zugunsten des in einer Haustürsituation geworbenen
Verbrauchers nach der allgemeinen Lebenserfahrung gewöhnlich schon nach einer
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Verbrauchers nach der allgemeinen Lebenserfahrung gewöhnlich schon nach einer
Woche entfällt (BGH, Urteil vom 9.5.2006, XI ZR 119/05); er hat hierfür aber einen
Zeitraum von knapp drei Wochen jedenfalls dann ausreichen lassen, wenn weitere,
den Kausalverlauf in Frage stellende Umstände hinzutreten (BGH, Urteil vom
9.5.2006, XI ZR 119/05).
Im vorliegenden Fall kann von einer Kausalität einer etwaigen Haustürsituation am
02.11.1993 für den späteren Abschluss des Darlehensvertrages nicht
ausgegangen werden. Da die streitgegenständlichen Verträge erst über sechs
Wochen später und überdies nach Besichtigung der zu finanzierenden Immobilie
sowie zwischenzeitlicher Beurkundung (vgl. zur Unterbrechung des
Kausalzusammenhangs durch notarielle Beurkundung BGH, Urteile vom
13.06.2006, XI ZR 94/05, und vom 18.11.2008, XI ZR 157/07) geschlossen wurden,
kann nicht mehr davon ausgegangen werden, dass eine am 02.11.1993 etwaig
bestehende Überrumplungsituation fortgewirkt hat.
Der Kläger kann sich auch nicht auf eine am 30.11.1993 bestehende
Überrumplungssituation berufen, die auf den …12.1993 fortgewirkt hat. Auch der
Finanzierungsvermittlungsvertrag hat Eingang in die notarielle Beurkundung
gefunden (§ 2, S. 6 der Urkunde Nr. .../93 vom ….12.1993, Bl. 66 d.A.; § 10, S. 19
der Urkunde vom .../93 vom …12.1993, Bl. 100 d.A.; § 10 Zif. 1a, S. 19 der
Urkunde Nr. .../93 vom …12.1993, Bl. 126 d.A.). Angesichts dessen kann nicht
angenommen werden, dass mehr als zweieinhalb Wochen später der Kläger noch
in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigt gewesen ist.
Der Kläger hat aber auch nicht ausreichend dargetan, dass er am ….12.1993
durch eine Haustürsituation zur Abgabe seiner Willenserklärung bestimmt worden
ist. Eine situative Überrumplungssituation, durch die es zum Abschluss des
Darlehensverträge gekommen ist, ist dem Vorbringen des Klägers nicht zu
entnehmen. Es wurden bereits seit jedenfalls Anfang November intensive
Verhandlungen über das Objekt und die notariellen Kaufverträge, deren Entwürfe
der Kläger auch schon vorab erhalten hatte, geführt. Nach dem Klägervortrag
wurde auch schon über die Finanzierung mit den Beklagten verhandelt, wie es zu
ersehen ist aus dem Schreiben der A an den Kläger vom 09.11.1993 (Anlage K 86,
Bl. 1007 d.A.) sowie aus dem Telefonat mit dem Vermittler Z1 am 16.11.1993
(Schriftsatz vom 26.06.2006, dort S. 41, Bl. 994 d.A.). Nach dem Abschluss des
Finanzierungsvermittlungsvertrags, der zudem samt Bedingungen in die notarielle
Urkunde Eingang gefunden hat, und nachdem im Kaufvertrag für das Beibringen
der Finanzierungszusage eine Frist bestimmt war, konnte der Kläger nicht mehr
überrumpelt sein, wenn der Vermittler die Darlehensverträge am letzten Tag vor
Fristablauf - erwartungsgemäß - vorbeibringt. Damit musste er sogar gerechnet
haben. Angesichts der Tatsache, dass - wie der Kläger selbst vorträgt - es von
Anfang an Projektgegenstand und Bestandteil der Finanzierungsanfrage war, dass
eine Steuerrückerstattung noch für das Jahr 1993 erreicht werden sollte und
insofern eine Vollvalutierung und schuldbefreiende Zahlung noch in diesem Jahr zu
erfolgen hatte (Klageschrift S. 10, Bl. 10 d.A.), konnte der Kläger auch nicht
überrascht darüber sein, dass die fertig vorbereiteten Darlehensverträge vom
Vermittler beigebracht wurden. Auch soweit er vorbringt, er habe sich von dem
Vermittler drängen lassen zu unterschreiben, um die Auszahlung wegen des
steuerlichen Effekts noch im Jahr 1993 nicht zu gefährden, wobei insbesondere der
diesbezügliche Zeitdruck, unter der der Kläger gestanden habe, und die
Beschwichtigungen durch Herrn Z1 die für die Haustürsituation typische
Überrumplung belegten (vgl. z.B. den Vortrag Schriftsatz vom 30.06.2005, dort S.
15, Bl. 674 d.A., im Schriftsatz vom 07.07.2006, dort S. 2, Bl. 1020 d.A. und im
Schriftsatz vom 06.08.2008, dort S. 13, Bl. 1937 d.A.), unterliegt diese Motivation
nicht dem Schutzzweck des Haustürwiderrufsgesetzes. Das Gesetz soll nur vor
einer durch die Umgebung veranlasste Beeinträchtigung der Entscheidungsfreiheit
schützen, nicht aber vor einer voreiligen Entscheidung aus anderen Gründen. Auf
die Frage, ob der Kläger die Darlehensverträge mittels des
Finanzierungsvermittlungsvertrags und der Fristbestimmung nicht sogar i.S.d. § 1
Abs. 2 Nr. 1 HWiG hinreichend konkret „bestellt“ hat, kommt es nicht mehr
entscheidend an.
Im Übrigen trägt der Kläger selbst vor, er habe am 17.12.1993 die fertig zur
Unterschrift vorbereiteten Verträge nur überflogen und sie dann unterschrieben,
nachdem er festgestellt habe, dass die Konditionen Zins und Tilgung, wie sie in der
notariellen Urkunde festgeschrieben worden seien, stimmten.
Eine Aufklärung seitens Herrn Z1 sei in keiner Weise erfolgt (Schriftsatz vom
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Eine Aufklärung seitens Herrn Z1 sei in keiner Weise erfolgt (Schriftsatz vom
30.06.2005, dort S. 16, Bl. 675 d.A.). Demnach haben an diesem Tage gar keine
mündlichen Verhandlungen mehr stattgefunden, die den Kläger zur Abgabe seiner
Willenserklärung bestimmt haben könnten (vgl. auch OLG Stuttgart, Urteil vom
14.11.2006, 6 U 22/06, Rz. 147, zitiert nach Juris).
Hinzu kommt, dass sich der juristisch geschulte Kläger in der Zeit nach Abschluss
des Darlehensvertrages auch nicht wie ein überrumpelter Verbraucher verhalten
hat. Er hat über Jahre hinweg seine aus dem Steuersparmodell resultierenden
Möglichkeiten wahrgenommen und seine Pflichten der Beklagten gegenüber erfüllt,
ohne dass sich aus seinem Verhalten irgendein Anzeichen dafür entnehmen ließe,
dass er sich bei Eingang der Verpflichtungen überrumpelt und in seiner
Entschließungsfreiheit beeinträchtigt gefühlt hätte. Erst 2003 - rund 10 Jahre nach
dem Vertragsschluss, als das Anlagemodell wirtschaftlich gescheitert war und
weitere Vorteile hieraus nicht mehr erzielt werden konnten - hat er einen Widerruf
nach dem Haustürwiderrufsgesetz erklärt.
b) Die Darlehensverträge vom ….12.1993 und vom …12.1993 sind auch nicht
wegen Formmängeln i.S.v. § 4 Abs. 1 S. 5 VerbrKrG gemäß § 6 Abs. 1 VerbrKrG
nichtig.
Dabei kann dahinstehen, ob der Kläger für die streitgegenständliche
Vermögensanlage als Verbraucher im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes
angesehen werden kann. Sämtliche etwaigen Formmängel, soweit sie von Amts
wegen ohne ausdrücklichen Berufungsangriff zu berücksichtigen sind, sind bereits
aus anderen Gründen unbeachtlich.
aa) Soweit in der ersten Instanz Verstöße gegen das Schriftformerfordernis gerügt
wurden, ist die Formnichtigkeit gemäß § 6 Abs. 2 S. 1 VerbrKrG wegen des
Empfangs des Darlehens geheilt. Dabei gilt die Heilung des § 6 Abs. 2 Nr. 1
VerbrKrG auch für die fehlende Schriftform (BGH, Urteil vom 6.12.2005, XI ZR
139/05). Auch die weiteren, erstinstanzlich beanstandeten etwaigen Formmängel
wegen Verstoßes gegen § 4 Abs. 1 S. 5 Nr. 1 c VerbrKrG (keine Angabe der
Laufzeit bei 1%-iger Tilgung), § 4 Abs. 1 S. 5 Nr. 1 d VerbrKrG (keine Angabe der
Vermittlungsprovision von 0,75%) und § 4 Abs. 1 S. 5 Nr. 1 e VerbrKrG
(Verrechnung des Disagios nicht angegeben und keine Angabe über die
Neugestaltung des Zinssatzes nach Zinsfestschreibung) sind durch den Empfang
des Darlehens geheilt.
Ein Empfang des Darlehens ist gemäß § 607 a.F. BGB zu bejahen, wenn der
Darlehensgegenstand aus dem Vermögen des Darlehensgebers ausgeschieden
und dem Vermögen des Darlehensnehmers in der vereinbarten Form endgültig
zugeführt wurde (BGH, Urteil vom 07. 03.1985, III ZR 211/83, WM 1985, 653). Wird
die Darlehensvaluta auf Weisung des Darlehensnehmers an einen Dritten
ausgezahlt, so hat der Darlehensnehmer regelmäßig den Darlehensbetrag im
Sinne des § 607 BGB empfangen, wenn der von ihm als Empfänger namhaft
gemachte Dritte das Geld vom Darlehensgeber erhalten hat, es sei denn, der
Dritte ist nicht überwiegend im Interesse des Darlehensnehmers, sondern
sozusagen als verlängerter Arm des Darlehensgebers tätig ist (BGH, Urteil vom
25.04.2006, XI ZR 193/04, Rz. 31 m.w.N., zitiert nach juris).
Soweit es das Vertragsverhältnis zur Beklagten zu 1) betrifft, ist unstreitig nicht auf
das in den Zahlungsanweisungen angegebene Konto ausgezahlt worden, sondern
auf eines der Beklagten zu 2), bei dem es sich jedenfalls nicht um ein solches der
Verkäuferin B handelte. Allerdings hat die Beklagte zu 1) - unwidersprochen -
vorgetragen, dass der Beklagten zu 2) die Kaufpreisansprüche der Verkäuferin
abgetreten worden waren. Das ergibt sich auch aus den Kaufverträgen über die
Neubauten. Durch die Zahlung auf das Eigenkonto der Beklagten zu 2) ist das
Geld zweckbestimmt an die Beklagte zu 2) als Inhaberin der Kaufpreisansprüche
gelangt. Denn diese war gemäß dem Schreiben der Beklagten zu 1) vom
28.12.1993 (Bl. 709 d.A.) darüber informiert, dass es sich um eine Zahlung „im
Auftrag und für Rechnung“ des Klägers handelte, und es kann nicht bestritten
werden, dass sie Kenntnis davon hatte, welchem Zweck das von der Beklagten zu
1) gewährte Darlehen diente. Soweit eine Treuhandauflage bestanden haben mag,
nach der die Beklagte zu 2) der Beklagten zu 1) eine Bürgschaft in Darlehenshöhe
zu stellen hatte, mag dies die Erfüllungswirkung bis zur Stellung der Bürgschaft
behindert haben. Letztlich aber ist erfüllt worden, wie sich daraus ergibt, dass der
Kläger Eigentümer geworden ist (vgl. insoweit auch BGH, Urteil vom 17.11.2009,
Az. XI ZR 36/09, Rz. 15 f., zitiert nach juris). Soweit der Kläger angesichts dieser
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Az. XI ZR 36/09, Rz. 15 f., zitiert nach juris). Soweit der Kläger angesichts dieser
Tatsache pauschal bestreitet, dass die Zahlung an die Verkäuferin weitergeleitet
worden oder dieser der Betrag infolge der Abtretung in anderer Form zugute
gekommen sei, ist dies unsubstantiiert und daher unbeachtlich.
Auch das Darlehen der Beklagten zu 2) hat der Kläger empfangen. Hier ist nicht
streitig, dass die Darlehensvaluta auf das bei der Beklagten zu 2) selbst geführte
Verkäuferkonto ausgezahlt worden ist. Soweit der Kläger unter Verweis auf den
Kontoauszug Anlage K 129 (Bl. 2022 d.A.) einwendet, diese Überweisung sei
„keine wirksame Weiterleitung der Tilgungsbestimmung im Valutaverhältnis“
gewesen, da als Überweisender nicht der Kläger, sondern die Beklagte zu 2)
angegeben sei, kann dies nicht nachvollzogen werden. Der Kläger und das
Kaufobjekt sind ebenso angegeben; die Verkäuferin hat dies auch als Tilgung
aufgefasst, denn der Kläger ist in das Grundbuch eingetragen worden.
bb) Ein etwaiger Verstoß gegen § 4 Abs. 1 S. 5 Nr. 1 b VerbrKrG (Fehlen der
Gesamtbetragsangabe) kommt bereits wegen des Vorliegens der
Bereichsausnahme des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht in Betracht. Denn es
handelt sich bei den streitgegenständlichen Darlehensverträgen um
Realkreditverträge, die durch Grundschulden auf die streitgegenständlichen
Immobilien gesichert sind und zu für diese Kredite üblichen Bedingungen gewährt
wurden. Damit gilt die Bereichsausnahme gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (BGH,
Urteil vom 22.01.2008, XI 6/06). Diese Bereichsausnahme gilt für Realkredite
ausnahmslos (BGH, Urteil vom 15.07.2003, XI ZR 162/00).
Die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG liegen vor. Nach der
höchstrichterlichen Rechtsprechung kommt es für die Frage, ob ein Kredit für zu
Grundpfandkredite üblichen Bedingungen gewährt wurde, entscheidend auf die
Zinshöhe an (BGH, Urteil vom 18.12.2007, XI ZR 324/06, Rz. 29, zitiert nach juris),
so dass unschädlich ist, wenn es sich bei dem Darlehensvertrag der Beklagten zu
2) um eine echte Abschnittsfinanzierung handeln sollte. Der Kläger hat nicht
ausreichend dargetan, dass die ihm gewährten Kredite mit einem anfänglichen
effektiven Jahreszins von 6,835 % und 7,09% bzw. 9,58% hinsichtlich des
Teildarlehens für die Vorfinanzierung der Steuerrückerstattung sich nicht im
Rahmen der in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank ausgewiesenen
Streubreitengrenze (BGH, Urteil vom 18.3.2003, XI ZR 422/01; nach BGH, Urteil
vom 18.12.2007, XI ZR 324/06, ist eine Abweichung von bis 1 % unerheblich)
halten. Es handelt sich um Behauptungen ins Blaue hinein, die durch keinerlei
Anknüpfungstatsachen gestützt werden. Demgegenüber hat die Beklagte zu 2)
substantiiert dargelegt, dass bei dem Teildarlehen für die Vorfinanzierung der
Steuerrückerstattung ein höherer Zins dadurch bedingt werde, dass die
Refinanzierung über Pfandbriefe ausscheide. Unerheblich ist, ob das Darlehen
vollständig oder auch nur überwiegend durch den Verkehrswert der belasteten
Immobilie gesichert ist, da eine bloße Teilabsicherung den Tatbestand dieser Norm
bereits erfüllt (BGH, Urteil vom 15.7.2003, XI ZR 162/00).
c) Der Kläger kann auch keine bereicherungsrechtlichen Ansprüche gegen die
Beklagten wegen der von ihm erklärten Anfechtung der Darlehensverträge gemäß
§ 123 BGB geltend machen. Das Landgericht hat insoweit zutreffend festgestellt,
dass eine solche verfristet ist (§ 124 BGB), was der Kläger in der
Berufungsbegründung nicht mehr angegriffen hat.
2. Dem Kläger stehen keine Ansprüche gegen die Beklagten unter dem
Gesichtspunkt des Einwendungsdurchgriffs bei verbundenen Geschäften gemäß §
9 Abs. 3 VerbrKrG zu. Ein verbundenes Geschäft liegt bei Realkrediten, wie sie hier
nach dem oben Ausgeführten anzunehmen sind, regelmäßig nicht vor (§ 3 Abs. 2
Nr. 2 VerbrKrG).
3. Die Klaganträge rechtfertigen sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt des
Schadensersatzes wegen der Verletzung eigener Aufklärungs- und
Hinweispflichten der Beklagten.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine finanzierende
Bank nicht verpflichtet, einen Darlehensnehmer über die Gefahren und Risiken der
Verwendung eines Darlehens aufzuklären und vor dem Vertragsschluss zu warnen
(BGH NJW 2000, 3558; BGH NJW-RR 2000, 1576 - beide mit weiteren Nachweisen).
Die Verwendung des Kredits ist allein Sache des Kreditnehmers. Ihm allein obliegt
es, sich über die damit verbundenen speziellen Gefahren zu informieren und die
Entscheidung darüber, ob er sie eingehen will, eigenverantwortlich zu treffen. Das
mit der Verwendung des Darlehens verbundene Risiko hat der Darlehensnehmer
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mit der Verwendung des Darlehens verbundene Risiko hat der Darlehensnehmer
grundsätzlich allein zu tragen. Bei finanzierten Kapitalanlagen darf die
darlehensgebende Bank deshalb regelmäßig davon ausgehen, dass der
Kreditnehmer Konzeption und Wirtschaftlichkeit der geplanten Anlage hinreichend
geprüft hat, gegebenenfalls unter Einschaltung besonderer Fachberater. Dies gilt
auch und in besonderem Maß bei geschäftsunerfahrenen Kunden (OLG Stuttgart
WM 2000, 292). Nur ausnahmsweise und in besonderen Fallgruppen kommt eine
Aufklärungs- und Beratungspflicht der Bank in Betracht. Dem Vortrag des Klägers
lassen sich indes keine Anhaltspunkte für das Vorliegen einer der von der
Rechtsprechung hierzu entwickelten Ausnahmefälle - Überschreiten der
Kreditgeberrolle, Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes,
Bestehen einer Interessenkollision oder Vorliegen eines konkreten
Wissensvorsprunges (vgl. zuletzt BGH vom 18.3.2008, XI ZR 241/06, 22.1.2008, XI
ZR 6/06) - entnehmen.
a) Der Kläger hat nicht dargetan, dass eine der Beklagten im Zusammenhang mit
der Planung, Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre
Kreditgeberrolle hinausgegangen ist. Dafür reicht - wie das Landgericht zutreffend
festgestellt hat - allein die gesellschaftsrechtliche Verflechtung der Beklagten zu 1)
mit der Firma X, die nicht einmal Verkäuferin des Objekts an den Kläger war, nicht
aus. Auch soweit der Kläger auf die Anlagen K 1 aus dem Jahr 1998 und K 40 aus
dem Jahr 1996 abstellt, wonach die Beklagte zu 1) bzw. der Y/... Konzern laut
Werbung der X mit ihrer „geballte(n) Finanzkraft und Stärke“ hinter X steht,
vermag auch damit ein Hinausgehenden über die Kreditgeberrolle nicht begründet
zu werden. Denn die Werbung bezieht sich ausdrücklich nur auf das
„Dahinterstehen“ mit der Finanzkraft, also die finanzielle Seriosität der X und der
Vermittlerin, nicht aber auf Planung, Durchführung oder Vertrieb eines bestimmten
oder des streitgegenständlichen Objekts.
b) Eine Interessenkollision der Beklagten ergibt sich auch nicht daraus, dass die
Beklagte zu 2) auch den Erwerb des streitgegenständlichen Grundstücks für die
Verkäuferin finanziert hat (vgl. insoweit BGH, Urteil vom 18.03.2008, XI ZR 241/06,
Rz. 37 m.w.N., zitiert nach juris) oder Bürgschaften nach der Makler- und
Bauträgerverordnung übernommen hat. Es ist auch nicht dargetan, dass die
Beklagte zu 2) bei Abschluss des Darlehensvertrags etwa das Risiko eines eigenen
notleidenden Kreditengagements auf den Kläger abgewälzt hat.
c) Der Kläger hat zudem nicht dargetan, dass die Beklagten in Bezug auf spezielle
Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung hatten und dies auch
erkennen konnten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Kreditinstitut gegenüber
dem Anleger grundsätzlich nicht verpflichtet ist, sich über eine Anlage, die ein
Interessent von ihm finanziert haben möchte, Gedanken zu machen oder ihn
ungefragt über bei ihr vorhandene Bedenken gegen die Werthaltigkeit und/oder
Rentabilität der Anlage zu informieren. Wollte man dies anders sehen, würde das
Kreditverwendungsrisiko, das der Anleger zu tragen hat, auf die Bank verlagert,
auch wenn der Anleger sie nicht um ihre Einschätzung gebeten hat. Ein Anleger,
der eine Anlage mit Hilfe eines Kredits finanziert, etwa weil dies aus steuerlichen
Gründen günstig erscheint, würde damit ohne nachvollziehbaren Grund besser
stehen als ein Anleger, der dafür Eigenkapital einsetzt (BGH, Urteil vom
23.03.2004, XI ZR 194/02, Rz 30, zitiert nach juris).
aa) Der in diesem Zusammenhang erbrachte gesamte erstinstanzliche Vortrag
(insoweit insbesondere Schriftsätze vom 31.07.2007, Bl. 1468 ff., 1484 ff. d.A.,
vom 13.06.2008, Bl. 1804 ff., 1822 ff., und vom 06.08.2008, Bl. 1960 ff.) über das
Vorliegen von Unterlagen bei den Beklagten, insbesondere
Baukostenberechnungen, Mietverträgen und -berechnungen oder
Nutzungsverträgen sowie Kaufverträgen, wodurch ein Wissenvorsprung oder die
positive Kenntnis von arglistigen Täuschungen begründet sein soll, ist bereits
unsubstantiiert. Die Benennung von bekanntermaßen an den Vorgängen
Beteiligten als Zeugen ersetzt noch keinen Vortrag über die konkreten Umstände,
wann an wen welche Unterlagen ausgehändigt worden sein sollen. Aber selbst
wenn beiden Beklagten oder der Beklagten zu 2) noch vor Abschluss der
Darlehensverträge die Baugenehmigungsunterlagen mit Baukostenberechnungen,
Mietverträgen und Mietberechnungen oder Nutzungsverträgen in irgendeiner Form
vorgelegen haben sollten, folgt - wie ausgeführt - daraus noch keine eigene
Aufklärungspflicht dem Kläger gegenüber.
Laut den Kaufverträgen hat der Kläger die Mietverträge gekannt. Die Beklagten
konnten damit nicht selbst erkennen, dass sie im Hinblick auf Unterlagen
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konnten damit nicht selbst erkennen, dass sie im Hinblick auf Unterlagen
hinsichtlich der Mieten einen Wissensvorsprung haben sollten. Die Angabe des
Mietzinses im Finanzierungsplan brauchten die Beklagten - auch im Hinblick auf
etwaige ihnen ersichtliche Mietminderungen - nicht nachrechnen, zumal
Umstände, die zu Mietminderungen führen, behoben werden können.
Dass die Beklagten einen Widerspruch hinsichtlich angeblicher Altrechte überhaupt
erkannt haben, ist nicht dargetan. Die beklagten Banken sind nicht verpflichtet,
ihnen vorliegende Unterlagen zu untersuchen und sie im Hinblick auf
Falschangaben mit dem ebenfalls vorliegenden Kaufvertrag abzugleichen. Nach
der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshof muss ein Kreditinstitut nur
das ihm präsente Wissen offenbaren (BGH, Urteil vom 21.10.2008, XI ZR 256/07,
Rz. 11, zitiert nach juris). Im Übrigen hat der Gutachten festgestellt, dass die
bauliche Nutzung des Grundstücks insgesamt durch die Garagen nicht beeinflusst
wurde (Bl. 1734 ff.). Es ist nicht dargetan, weshalb die Beklagten das hätten
anders sehen sollen.
Hinsichtlich der Höhe der angesetzten Mieten mussten sich die Beklagten wegen
der Mietgarantie ebenfalls keine Gedanken machen. Darauf, dass diese nicht
nachhaltig erzielbar sein könnten, mussten sie grundsätzlich nicht hinweisen (BGH,
Urteil vom 23.03.2004, XI ZR 194/02, Rz. 29). Die Beklagten durften davon
ausgehen, dass es dem geschäftserfahrenen Kläger bekannt war, dass nach
Ablauf der Mietgarantie die tatsächlich erzielte Miete sich anders darstellen kann.
Es wurde schon ausgeführt, dass ein Kreditinstitut gegenüber dem Anleger
grundsätzlich nicht verpflichtet ist, sich über eine Anlage, die ein Interessent von
ihm finanziert haben möchte, Gedanken zu machen oder ihn ungefragt über bei
ihr vorhandene Bedenken gegen die Werthaltigkeit und/oder Rentabilität der
Anlage zu informieren (BGH, Urteil vom 23.03.2004, XI ZR 194/02, Rz 30, zitiert
nach juris).
Auch zu etwaigen Falschangaben hinsichtlich sich aus dem Finanzierungsplan
Anlage K 86 (Bl. 1009 d.A.) ergebenden Kaufpreisbestandteilen (Baukosten,
Grundstückswert bzw. Bodenrichtwert, Altbausubstanz) traf die Beklagten keine
eigene Aufklärungs- oder Hinweispflicht.
Eigene Überlegungen zu der richtigen Höhe der Baukosten brauchten die
finanzierenden Banken nicht anstellen, schon weil deren tatsächliche Höhe von der
Bauausführung abhängig war.
Auch zu Bodenrichtwerten im Hinblick auf die Angabe des Kaufpreises für das
Grundstück oder des angesetzten Werts für die Altbausubstanz in dem
Finanzierungsplan Anlage K 86 muss die finanzierende Bank sich keine Gedanken
machen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs obliegt der
finanzierenden Bank keine Aufklärungspflicht über einzelne Bestandteile des
Verkaufspreises. Eine Aufklärungspflicht kommt insoweit nur dann in Betracht,
wenn die durch die Vertriebskosten oder andere verdeckte Kosten bewirkte
Verschiebung des Verhältnisses zwischen Gesamtkaufpreis und Verkehrswert so
weitgehend ist, dass die Bank von einer sittenwidrigen Überteuerung des
Kaufpreises ausgehen muss oder die Bank Kenntnis von unrichtigen
Prospektangaben hat (BGH, Urteil vom 22.01.2008, XI ZR 6/06, Rz. 18, zitiert nach
juris).
Dabei kann der Kläger sich nicht darauf berufen, die Beklagten hätten aufgrund
ihrer Kenntnis vom Finanzierungsplan - vergleichbar dem Fall der Kenntnis von
unrichtigen Prospektangaben - positiv gewusst, dass der Wert des Altbaus
sittenwidrig überhöht sei, weshalb über diesen Kaufpreisanteil aufzuklären
gewesen wäre (Schriftsatz vom 06.08.2008, Bl. 1960 d.A.). Denn wie der Kläger
selbst im Rahmen seiner Erörterung zur Gesamtnichtigkeit aller drei Kaufverträge
vorträgt (Schriftsatz vom 13.06.2008, Bl. 1776 d.A.), hat das ihm vorgestellte
„Projekt“ das gesamte Grundstück nebst Altbau und zwei zu errichtenden
Neubauten umfasst. Eine Aufteilung in Miteigentum, Miteigentumsanteile und drei
notarielle Kaufverträge sei erst nach Vorstellung des Gesamtprojektes auf
Veranlassung der Verkäuferseite erfolgt und habe im Übrigen den Willen der
Veräußererseite zur Veräußerung des Gesamtgrundstücks und auf Erwerberseite
den Erwerberwillen zum Erwerb des Gesamtgrundstücks und aller
Miteigentumsanteile (quasi Alleineigentümer) unberührt gelassen. Nichts spricht
dagegen, dass auch die Beklagten das vorgenommene Geschäft als
Gesamtprojekt angesehen haben. Dementsprechend haben sie einen
Gesamtkaufpreis finanziert. Dann aber durften sie auch bei der Beurteilung des
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Gesamtkaufpreis finanziert. Dann aber durften sie auch bei der Beurteilung des
Kaufpreises von einem Gesamtprojekt und der Maßgeblichkeit eines Gesamtwerts
ausgehen; eine Aufklärungspflicht hinsichtlich etwaig als unrichtig erkannter
Kaufpreisbestandteile kann in diesem besonderen Falle nicht angenommen
werden, solange dadurch insgesamt keine sittenwidrige Erhöhung des Kaufpreises
verursacht wurde.
cc) Auch eine Verletzung einer Aufklärungspflicht über eine sittenwidrige
Übervorteilung des Klägers durch die Verkäuferin wegen eines krassen
Missverhältnisses zwischen Gesamtkaufpreis und Gesamtverkehrswert hat der
Kläger nicht ausreichend dargetan.
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss eine kreditgebende
Bank bei steuersparenden Bauherren-, Bauträger- und Erwerbermodellen auf eine
Unangemessenheit des Kaufpreises, über die grundsätzlich auch ein Verkäufer
nicht aufzuklären hat ( BGH, Urteil vom 14.03.2003, V ZR 308/02, WM 2003, 1686,
1688), dann hinweisen, wenn ein so krasses Missverhältnis zwischen Kaufpreis und
Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des
Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss. Das ist nach ständiger
Rechtsprechung erst der Fall, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch
ist wie der Wert der Gegenleistung (vgl. BGHZ 146, 298, 301 f.; 168, 1, 21 Rz. 47;
BGH, Urteile vom 20.01.2004, XI ZR 460/02, vom 23.03.2004, XI ZR 194/02, vom
19.06.2007, XI ZR 142/05, vom 26.06.2007, XI ZR 277/05, vom 26. 06. 2008, XI ZR
74/06, und vom 29.04.2008, XI ZR 221/07, jeweils m.w.N.).
Dabei ist aber grundsätzlich positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen
Überteuerung des Kaufobjekts erforderlich. Die sittenwidrige Überteuerung des
Kaufpreises eines finanzierten Objekts führt für sich genommen noch nicht zu
einer widerleglichen Vermutung, die finanzierende Bank habe von der
sittenwidrigen Überteuerung Kenntnis gehabt (BGH, Urteile vom 23.10.2007, XI ZR
167/05, Rz. 16, vom 4.03.2008, XI ZR 288/06, Rz. 43, und vom 29.04.2008, XI ZR
221/07, Rz. 17, m.w.N., alle zitiert nach juris). Angesichts des Ergebnisses der vom
Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme und dem übrigen unstreitigen
Parteivortrag reicht das Vorbringen des Klägers für die Annahme einer Kenntnis
der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung nicht aus. Es bestehen auch
keinerlei Anhaltspunkte, dass eine sittenwidrige Überteuerung sich den Beklagten
nach den Umständen des Einzelfalls hätten aufdrängen müssen.
Das Landgericht hat zur Frage des Verkehrswerts des streitgegenständlichen
Objekts das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
Dipl. Ing./Dipl.-Wirtsch.-Ing SV1 vom 10.04.2007 (Aktenlasche Bd. VI) sowie das
Ergänzungsgutachten vom 02.04.2008 (Bl. 1718 ff. d.A.) eingeholt. Nach den
Kaufverträgen hat der Kläger für das Wohnhaus Altbau einen Kaufpreis in Höhe von
600.000 DM, für das Wohnhaus Neubau einen Preis von 2.135.000 DM und für das
Bürohaus einen Preis von 2.835.000 DM bezahlt, also insgesamt 5.570.000 DM.
Nach dem Ergebnis des Gerichtsgutachtens vom 10.04.2007 hat der
Sachverständige für den maßgebenden Verkaufszeitpunkt unter Anwendung des
Vergleichswertverfahrens für das Wohnhaus Altbau einen Verkehrswert von
397.000 DM, das Wohnhaus Neubau einen Verkehrswert von 2.413.000 DM und für
das Bürohaus einen Verkehrswert von 3.266.000 DM ermittelt. Dabei hat er auf S.
14 ff. des Gutachtens das angewandte Wertermittlungsverfahren begründet, wobei
er dem Vergleichswertverfahren den Vorrang eingeräumt und das
Ertragswertverfahren zu Kontrollzwecken angewandt hat. Die Anwendung des
Vergleichswertverfahrens verdient auch nach höchstrichterlicher Rechtsprechung
für die Frage der Beurteilung der sittenwidrigen Kaufpreisüberhöhung Vorrang,
wenn sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen zuverlässig ermitteln
lässt (BGH, Urteil vom 18.12.2007, XI ZR 324/06, Rz. 32 ff.; Urteil vom 02.07.2004,
V ZR 213/03, 8, beide zitiert nach Juris). Die Ermittlung der Vergleichswerte hat der
Sachverständige vom Gutachterausschuss der Stadt1 nach deren EDV-geführter
Kaufpreissammlung vornehmen lassen. Wie im Ergänzungsgutachten S. 3 f. (Bl.
1720 ff., 1728 d.A.) nochmals ausgeführt, hält der Sachverständige eine
ausreichende Anzahl an Vergleichsobjekten und -preisen für gegeben.
In seinem Ergänzungsgutachten hat der Sachverständige sodann - auf die Rüge
des Klägers hin - die auf Grundlage der Teilungserklärung falsch berechneten
Wohnflächen für die Neubauten korrigiert und aufgrund dieser Korrektur die
Vergleichswerte neu berechnet. Danach beläuft sich der Verkehrswert des Neubau
Wohnen auf 2.300.000 DM und des Neubaus Büro auf 3.000.000 DM.
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Für den Altbau hat der Sachverständige keine Neuberechnung der Flächen
vorgenommen, obwohl der Kläger behauptet hat, dieser sei nicht 447 qm, sondern
nur 348 qm groß. Das ergibt sich im Übrigen sowohl aus der
Beleihungswertermittlung der Beklagten zu 1) (Bl. 415 d.A.) als auch aus der
Summe der in den Mietverträgen angegebenen Wohnflächen. Der Kläger trägt
zudem vor, es habe Mietminderungen wegen Mängeln der Mietsache gegeben,
was angesichts der Vorlage der Unterlagen über die Mieterabrechnung der C
GmbH Anlage K 102 - 106 (Bl. 1840 ff. d.A.), die der X am 30.11.1993 gefaxt
wurde, auch nicht substantiiert bestritten worden ist. Unter Zugrundelegung dieser
klägerischen Behauptungen geht der Sachverständige selbst nicht mehr davon
aus, dass für den Altbau das Vergleichswertverfahren anzuwenden ist, sondern ein
Wert von 285.000 DM, ermittelt nach dem Ertragswertverfahren, wobei sich dieser
Wert aber wegen eines negativen Erträgnisses nur noch nach dem bloßen
Bodenwert von 285.000 DM richtet (Bl. 1730, 1732 und 1735 d.A.).
Folglich ist nach dem Ergänzungsgutachten von einem nach dem sachverständig
in Kombination von Vergleichs- und Ertragswertverfahren ermittelten (Gesamt-
)Verkehrswert von 5.585.000 DM zum Verkaufszeitpunkt auszugehen. Werden die
nach der korrigierten Flächenberechnung vom Sachverständigen ermittelten
Kontroll-Ertragswerte zugrunde gelegt (285.000 + 1.850.000 + 2.850.000 DM, Bl.
1735 ff. d.A.), so ergibt sich nach dem Ertragswertverfahren ein (Gesamt-
)Verkehrswert von 4.985.000 DM.
Der Kläger hat in den Schriftsätzen vom 30.5.2007, 31.07.2007, 13.06.2007 und
06.08.2009 dezidiert zu den Gutachten Stellung genommen (Bl. 1370 - 1377; 1408
- 1468; 1760 - 1803; 1953 - 1957 d.A.).
Soweit der Kläger dabei die vom Sachverständigen herangezogenen
Vergleichsobjekte und - preise auch nach den Erläuterungen im
Ergänzungsgutachten für nicht zutreffend hält, insbesondere die Lagen nicht für
vergleichbar und die dem Gutachterausschuss vorgegebenen Kriterien nicht für
ausreichend (Bl. 1788 ff. d.A. hinsichtlich der Neubauten), erachtet der Senat das
angesichts der Sachkunde des Sachverständigen nicht für durchschlagend.
Soweit der Kläger bemängelt, der Ertragswertberechnung des Altbaus sei die
Wohnfläche von 348 qm zugrunde zu legen, ist dies nicht durchschlagend, weil der
Sachverständige nachvollziehbar ausgeführt hat, dass für die Wertfindung des
Ertragswertverfahrens gerade keine Flächenberechnung maßgebend war, sondern
lediglich der Ertrag der angeblich tatsächlich erzielten (geminderten) Mieten, die
zu einem negativen Gebäudeertragsanteil geführt haben, weshalb lediglich der
Bodenwertanteil zu berücksichtigen war. Hierzu führt der Kläger zwar noch aus, es
sei bei der Bodenwertermittlung von den gebildeten Miteigentumsanteilen
auszugehen und unter Zugrundelegung dessen sogar nur von einem Ertragswert
von 222.411,15 DM (Bl. 1450, 1770 d.A.), wozu der Sachverständige auf S. 14
seines Ergänzungsgutachtens Stellung genommen hat (BL. 1731 d.A.); den
Befund, dass der Gesamtwert noch nicht 100% um überhöht ist, würde jedoch
auch das nicht tangieren.
Zwar hält der Senat auch durch das Ergänzungsgutachten nicht für hinreichend
geklärt, warum der Sachverständige auf S. 9 seines Gutachtens vom 10.04.2007
beschreibt, es handele sich um eine für einen Bürostandort ungeeignete Lage,
dann aber von einen Mietzins von 30 DM gemäß einer Mittellage für neu errichtete
Büro- und Praxisräume (27 - 35 DM) ausgeht (S. 19 des Gutachtens). Der Kläger
hat dazu ausgeführt, dies wirke sich nicht nur auf den Ertragswert, sondern auch
auf den Vergleichswert aus, weil für Objekte mit höherem Mietertrag mehr bezahlt
und damit ein höherer Vergleichspreis erzielt werde. Fraglich ist allerdings, ob
dadurch ein wesentlich niedrigerer Vergleichs- oder Ertragswert zustande käme,
der in der Gesamtbetrachtung zu einem um 100% erhöhten Wert führt.
Unabhängig hiervon sieht der Senat es für die Entscheidung des Rechtsstreits
jedoch nicht für erforderlich an, die Beweisaufnahme durch weitere Ergänzung oder
Anhörung des Gerichtsgutachters oder die Einholung eines Obergutachtens
fortzuführen, und zwar weder in Anbetracht der weiteren, für den Senat allerdings
nicht nachvollziehbarer Einwände des Klägers in seiner Stellungnahme zum
Ergänzungsgutachten (Bl. 1760 ff., 1778 ff. d.A.) noch angesichts der vorgelegten
Verkehrswertermittlung durch den „zertifizierten Sachverständigen für die
Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke - Immobilien-Kapitalanlagen
und Immobilienfonds“ SV2. Diese in der Berufungsinstanz erstmals vorgelegten
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und Immobilienfonds“ SV2. Diese in der Berufungsinstanz erstmals vorgelegten
Verkehrswertermittlungen, die grundsätzlich auch noch in der zweiten Instanz als
zusätzliche Konkretisierung berücksichtigt werden müssen (vgl. insoweit BGH,
Beschluss vom 21.12.2006, VII ZR 279/05), geben keinen Anlass, an den
Feststellungen des Gerichtssachverständigen zu zweifeln. Es handelt sich um reine
Ertragswertgutachten, die das Vergleichswertverfahren pauschal ablehnen („Jedes
Objekt ist auf Grund der zwangsläufig unterschiedlichen Lage einzigartig und somit
nicht ohne weiteres mit anderen Objekten vergleichbar.“). Hier wäre als konkreter
Vortrag grundsätzlich zu fordern gewesen, dass sich die Gutachten mit den
Feststellungen des Gerichtsgutachters zu den Vergleichsobjekten
auseinandersetzen. Der Kläger hat auch weder ausreichend dargelegt, dass der
von ihm Beauftragte SV2 über überlegene Forschungsmittel oder Erfahrung
verfügt, noch dass der Gerichtssachverständige erkennbar und erklärtermaßen
nicht die notwendige Sachkunde hat oder die Anschlusstatsachen sich geändert
haben (zu den Voraussetzungen der Einholung eines Obergutachtens
Zöller/Greger, ZPO, 28. Aufl. 2010, § 412, Rz. 1).
Maßgebend aber ist, dass angesichts der Einwertung eines öffentlich bestellten
und vereidigten Sachverständigen, der sogar zu einem den Verkaufspreis
übersteigenden Verkehrswert kommt (5.570.000 DM Kaufpreis gegen 5.585.000
DM Verkehrswert), die pauschale Behauptung, die Beklagten hätten den
tatsächlichen Verkehrswert der streitgegenständlichen Immobilien zum
Erwerbszeitpunkt positiv gekannt - unter wahlloser Benennung von
bekanntermaßen an den Vorgängen Beteiligten als Zeugen - nicht ausreicht, um
die Kenntnis der Beklagten von einer sittenwidrigen Überteuerung dazutun. Es ist
weder dargetan noch ersichtlich, weshalb die Beklagten überlegene oder auch nur
andere Bewertungsmittel hatten oder weshalb sie im Immobiliengeschäft
sachkundiger waren als ein öffentlich bestellter oder vereidigter Sachverständiger.
Mit den vom Kläger vorgebrachten diffizilen Fragestellungen zur Bewertung
mussten sie sich nicht beschäftigen. Nach der ständigen Rechtsprechung des
Bundesgerichtshof muss ein Kreditinstitut nur das ihm präsente Wissen offenbaren
(z.B. BGH, Urteile vom 29.04.2008, XI ZR 221/07, Rz. 17, und vom 21.10.2008, XI
ZR 256/07, Rz. 11, beide zitiert nach juris).
Schon gar nicht ersichtlich ist nach dem insoweit unzureichenden Vorbringen des
Klägers, weshalb sich den Beklagten gerade der nunmehr von dem
Privatsachverständigen ermittelte Wert hätte erschließen müssen. Soweit der
Kläger die Auffassung vertritt, dass die subjektive Kenntnis der Beklagten von einer
sittenwidrigen Überhöhung des Kaufpreises erst nach vollständiger Ermittlung des
objektiven Wertes der Leistung beurteilt werden könne, geht dies fehl. Maßgeblich
ist die damalige Erkenntnislage auf Seiten der Beklagten.
Auch der Verweis auf die eigene Wertermittlung der Beklagten führt zu keinem
anderen Ergebnis.
Die Beklagte zu 1) ist nach den von ihr vorgelegten Unterlagen
(Beleihungswertermittlung Bl. 415 d.A.) bei der Bestimmung des Beleihungswerts
der beiden Wohnungen von einem im Sachwertverfahren ermittelten
Beleihungswert von 5.047.884 DM und einem Ertragswert von 4.507.887 DM
ausgegangen. Nach ihren eigenen Berechnungen lag eine Kenntnis von einer
Kaufpreisüberhöhung von 100% gerade nicht vor. Es fehlt an substantiierten
Vorbringen dazu, weshalb die Beklagte zu 1) dennoch Kenntnis von einem anderen
Wert hätte haben sollen. Die Beklagte zu 2) hat keine Beleihungswertermittlung
vorgelegt. Indes ergeben sich nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung
aus einer bankinternen Beleihungswertermittlung, die die Bank grundsätzlich nur
im eigenen Interesse sowie im Interesse der Sicherheit des Bankensystems, nicht
aber im Kundeninteresse vornimmt, ohnehin grundsätzlich keine Pflichtverletzung
gegenüber dem Kreditnehmer und somit auch keine diesbezügliche
Aufklärungspflichten (BGH, Urteile vom 18.03.2008, XI ZR 241/06, vom
29.04.2008, XI ZR 221/07, Rz. 19, und vom 03.06.2008, XI ZR 131/07, alle zitiert
nach juris). Insofern war den Beklagten auch nicht deren Vorlage gemäß § 142
ZPO aufzugeben. Es bestand auch kein Anlass, den Beklagten aufzugeben, die
„ursprüngliche Kalkulation der B GmbH, …“ vorzulegen. Denn es ist weder
dargelegt noch ersichtlich, um welche Unterlagen genau es sich hierbei handeln
soll, wann und warum welche Beklagte in deren Besitz gekommen sein soll und
inwieweit diese erheblich sind.
dd) Der Kläger kann sich im Zusammenhang mit den vom Kläger noch
behaupteten arglistigen Täuschungen und Falschangaben der Vermittlerin bzw.
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behaupteten arglistigen Täuschungen und Falschangaben der Vermittlerin bzw.
des Herrn Z1 auch nicht auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zum
institutionalisierten Zusammenwirken berufen. Danach können sich Anleger
gegenüber der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des
finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg einen
Wissensvorsprung der Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung
des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder
Fondsinitiatoren über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis der Bank von einer
solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder
Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank
in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der
Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde und die
Unrichtigkeit der Angaben evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich
der Kenntnis verschlossen (BGH, Urteile vom 26.9.2006, XI ZR 283/03, und vom
16.5.06, XI ZR 6/04).
Hierzu ist erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen
beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige
Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer
Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter
Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass den vom
Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank
Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare
des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die
Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von
Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objekts vermittelt
haben (BGH, Urteile vom 26.9.2006, XI ZR 283/03, vom 19.12.2006, XI ZR 374/04,
und vom 24.4.2007, XI ZR 340/06). Nicht ausreichend ist, dass die Bank dem
Vertrieb oder Fondsinitiator eine allgemeine Finanzierungszusage gegeben hat;
erforderlich ist vielmehr, dass zwischen Verkäufer und/oder Fondsinitiator sowie
der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden (BGH, Urteil
vom 24.4.2007, XI ZR 340/06).
Eine ständige Geschäftsbeziehung zu der Verkäuferin, der Firma B, kann nach
dem Vortrag des Klägers jedenfalls nicht angenommen werden. Dass mit dieser -
rechtlich selbstständigen - Gesellschaft Vertriebsvereinbarungen, ein
Rahmenvertrag oder konkrete Vertriebsabsprachen bestanden, ist nicht
ausreichend dargelegt.
Soweit der Kläger das Vorliegen ständiger Geschäftsbeziehungen in diesem Sinne
von der Firma X behauptet bzw. auf die gesellschaftsrechtliche Verbundenheit der
Beklagten zu 1) mit der X hinweist, ist eine ständige Geschäftsbeziehung in
diesem Verhältnis nicht maßgebend, da die X nicht Verkäuferin war.
Eine Beweiserleichterung im Sinne der Rechtsprechung über ein
institutionalisiertes Zusammenwirken kommt aber auch im Verhältnis der
Beklagten zur Vermittlerin A nicht in Betracht. Insoweit hat der Kläger vorgetragen,
zwischen der A GmbH und der Beklagten zu 1) habe ein Agentur- bzw.
Rahmenvertrag bestanden, in dem Provision und Konditionen für die Vermittlung
generell festgelegt worden seien. Auch sei die Vermittlerin bei der vormaligen ...-
Bank als Vermittlerin gelistet und habe Vermittlungsprovision erhalten. Allerdings
reicht auch das für die Annahme einer ständigen Geschäftsbeziehung im Sinne
der genannten Rechtsprechung nicht aus, die ersichtlich davon ausgeht, dass eine
ständige Geschäftsbeziehung im Hinblick auf ein bestimmtes Kapitalanlagemodell
bestanden haben muss (BGH, Urteil vom 16.05.2006, XI ZR 6/04, Rz. 53 am
Anfang, zitiert nach juris). Das ist bei der Vermittlung hinsichtlich nur eines Objekts
bereits nicht der Fall. Darauf, welche Absprachen hinsichtlich der Vermittlung
anderer Darlehensverträge bestanden haben mögen, kommt es nicht an.
Der Vortrag über die zwischen der Beklagten zu 2) und der A bestehenden
vertraglichen Vereinbarungen im Schriftsatz vom 01.04.2005 (Bl. 457-463 d.A.) ist
nicht nachvollziehbar. Soweit auf das Schreiben der A vom 02.12.1993 zum
„Rahmenabkommen“ zwischen den Beklagten Bezug genommen wird, handelt es
sich ganz offensichtlich nur um ein Abkommen der Auszahlungsabwicklung
zwischen den finanzierenden Banken.
Es fehlt auch an der Darlegung einer weiteren Voraussetzung der
Beweiserleichterung. Denn es ist zudem erforderlich, dass die Finanzierung der
Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde, was dann
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Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde, was dann
anzunehmen ist, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des
Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus eine Bank zur Finanzierung
seines Erwerbsgeschäfts sucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte
des Verkäufers oder Fondsinitiators dem Interessenten im Zusammenhang mit
den Anlage- oder Verkaufsunterlagen, sei es auch nur über einen von ihm
benannten besonderen Finanzierungsvermittler, einen Kreditantrag des
Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich zuvor dem Verkäufer oder dem
Fondsinitiator gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt hatte (BGH, Urteil vom
16.05.2006, XI ZR 6/04, Rz. 54; Urteil vom 21.07.2003, II ZR 387/02 = BGHZ 156,
46, 51; Urteil vom 23.09.2003, XI ZR 135/02). In den vom BGH in seinem insoweit
maßgeblichen Urteil vom 16.05.2006 zitierten Fällen besaß der Vermittler die
Kreditantragsformulare der beklagten Bank (BGH, Urteil vom 23.09.2003, XI ZR
135/02, Rz. 2 und 27, und Urteil vom 21.07.2003, II ZR 387/02, Rz. 2 und 16, zitiert
nach juris). Es reicht demgegenüber nicht aus, wenn es sich bei den vom
Vermittler vorgelegten Verträgen um die von der beklagten Bank bereits
unterschriebenen Darlehensverträge handelt, die sie auf den herangetragenen
Finanzierungswunsch hin vorbereitet und dem Vermittler zur Unterzeichnung
durch den Darlehensnehmer ausgehändigt hat (BGH, Urteil vom 26.09.2006, XI ZR
283/03, Rz. 31). Nach eigenem Vortrag des Klägers sind aber nur solche Verträge
vorgelegt worden. Die Beklagten haben sich allenfalls vorab allgemein zur
Finanzierung bereit erklärt. Die Finanzierung durch die Beklagten hat aber noch
nicht festgestanden. Andernfalls hätte es weder des Abschlusses eines
Finanzierungsvermittlungsvertrages noch der Rücktrittsklauseln in den
Kaufverträgen bedurft, wobei im Übrigen bei allen Vertragswerken es der
Vermittlerin noch freistand, von welcher Bank sie Finanzierungszusagen beibringt.
Sie hatte sich nur an die festgelegten Konditionen zu halten. Der Kläger hätte
sogar selbst noch vom Finanzierungsvermittlungsvertrag zurücktreten können
(vgl. Ziffer 8 des Finanzierungsvermittlungsvertrages vom ….1993, Bl. 164 d.A.),
um sich um eine Finanzierung bei anderen Kreditinstituten zu bemühen.
Fehlt es an der Darlegung eines institutionalisierten Zusammenwirkens, kommt es
nicht mehr darauf an, ob die Vermittlerin bzw. deren Geschäftsführer Z1 den
Kläger im Hinblick auf den Kaufvertrag über die Immobilien arglistig getäuscht oder
vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat, da er sich auf diese nicht berufen kann.
4. Mangels Vorliegen einer Haustürsituation steht dem Kläger auch kein Anspruch
auf Schadensersatz wegen unterlassener Widerrufsbelehrung nach dem
Haustürwiderrufsgesetz gemäß den Grundsätzen des EuGH in den Urteilen vom
25.10.2005 (C 350/03 und C 229/04) zu.
5. Da nach obigen Ausführungen der Kläger weder Anspruch auf Rückabwicklung
noch Schadensersatz hat, ist die Widerklage der Beklagten zu 1) in vollem Umfang
begründet.
Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Klägers vom 15.02.2010 enthält keinen
entscheidungserheblichen neuen Tatsachenvortrag, so dass kein Anlass für eine
Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung bestand (§ 156 ZPO).
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen
Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2, 108 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO
nicht vorliegen.
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.