Urteil des OLG Frankfurt vom 12.03.2008

OLG Frankfurt: wiederherstellung des ursprünglichen zustandes, vergleich, verjährungsfrist, grundstück, räumung, unterbrechung der verjährung, zustand der mietsache, materialien, schadenersatz

Gericht:

OLG Frankfurt 2.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

2 U 174/07

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom

10.8.2007 (Az.: 9 O 89/07) abgeändert.

Es wird festgestellt, daß die Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin allen Schaden zu

ersetzen, der der Klägerin dadurch entstanden ist oder künftig entstehen wird, daß

die Beklagte der Räumungsverpflichtung aus dem Vergleich vom 22.8.2005

(Beschluß des OLG Frankfurt a.M. vom 22.8.2005, 2 U 190/04 und 2 W 73/04) nicht

nachgekommen ist und dabei insbesondere die Bodenauffüllungen und

Bodenverunreinigungen, die sich in den Grenzen der gelb markierten Flächen des

beigefügten Lageplanes, mit Ausnahme solcher im Bereich der grün markierten

Erdhalde, befinden, alles gelegen im Gleisdreieck von O1, O2, Gemarkung O1,

Flurstück ..., nicht beseitigt hat.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die

Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden

Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in

gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 273.600,- € festgesetzt.

Gründe

I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO:

Die Klägerin verlangt die Feststellung einer Schadenersatzverpflichtung der

Beklagten wegen nicht erfolgter Räumung ihres zum Teil an die Beklagte

vermieteten von dieser zur Lagerung von Materialien genutzten Grundstücks im

Gleisdreieck von O1, O2, Gemarkung O1. Wegen der weiteren Einzelheiten wird

zunächst auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.

Nach Abschluß des gerichtlichen Vergleichs in dem Parallelverfahren zwischen den

Parteien vom 22.8.2005, durch welchen sich die Beklagte unter anderem zur

Räumung und Herausgabe des Grundstücks verpflichtet hatte, planierte sie das

Grundstück ein. Den Zugang zu dem Grundstück erhielt sie, da der Eigentümer

des benachbarten Hundezwingers ihr jeweils einen Schlüssel überließ.

Das Landgericht hat durch Urteil vom 10.8.2007, der Klägerin zugestellt am

17.8.2007, die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen

ausgeführt, ein etwaiger Schadenersatzanspruch der Klägerin sei jedenfalls nach

Ablauf von mehr als sechs Monaten, nachdem die Klägerin die Mietsache

zurückerhalten habe, gemäß § 548 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 6 EGBGB

verjährt. Die Vorschrift sei anwendbar, da die Klägerin Ansprüche auf

Schadenersatz wegen angeblich nicht ordnungsgemäßer Räumung des

Grundstücks und damit wegen Verzuges mit der Verpflichtung der Beklagten auf

Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Grundstücks geltend mache.

Der gerichtliche Vergleich zwischen den Parteien vom 22.8.2005 umfasse diese

Ansprüche nicht, so daß sie nicht der 30-jährigen Verjährungsfrist des § 197 Abs. 1

Nr. 4 BGB unterfielen. Nach Rückerhalt der Mietsache durch die Klägerin bereits

vor Abschluß des Vergleichs habe die Verjährungsfrist nach Ablauf der für die

Räumung auf den 15.12.2005 bestimmten Frist und damit am 16.12.2005 zu

laufen begonnen. Der Lauf der Verjährungsfrist sei weder gehemmt noch

unterbrochen worden. Insbesondere lägen keine Verhandlungen zwischen den

Parteien vor.

Mit ihrer am 6.9.2007 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis

zum 19.11.2007 an diesem Tage begründeten Berufung verfolgt die Klägerin ihr

Klagebegehren weiter. Sie ist der Ansicht, die Vorschrift des § 548 BGB sei nicht

anwendbar, da ihre Ansprüche nicht in dem ursprünglichen Mietverhältnis

begründet seien, das bereits im Jahre 2002 beendet gewesen sei. Rechtsgrundlage

sei vielmehr der abgeschlossene Vergleich, dessen Regelungen über die

mietvertraglichen Verpflichtungen hinausgingen. Die Räumungsverpflichtung

erstrecke sich nicht nur auf das Mietobjekt, sondern auch auf die Grundstücke, auf

welchen die Beklagte darüber hinaus widerrechtlich Materialien gelagert habe.

Ferner umfasse sie nicht nur von der Beklagten aufgebrachte Gegenstände,

sondern ausdrücklich auch andere Ablagerungen. Hiermit habe dem Einwand der

Beklagten Rechnung getragen werden sollen, diverse Ablagerungen stammten

nicht von ihr und seien daher auch nicht von ihr zu entfernen. Zudem regele der

Vergleich auch Schadenersatzansprüche. Sie ist der Ansicht, die geltend

gemachten Schadenersatzansprüche seien erst durch die Schlechterfüllung des

Räumungsanspruchs und damit durch eine neue rechtswidrige Handlung der

Beklagten entstanden. Sie behauptet, die Beklagte habe sich eigenmächtig

Zugang zu dem Grundstück verschafft. Sie habe die Ablagerungen nicht beseitigt,

sondern insgesamt auf der Fläche verteilt. Hierdurch könne es zu einer

großflächigen Elution von Schadstoffen aus den auflagernden Abfällen durch

Niederschlagswasser und damit zu einer Schädigung tieferer Bodenschichten

kommen. Dies könne weit umfangreichere und teurere Sanierungsmaßnahmen

zur Folge haben. Die Beklagte habe sie dadurch vorsätzlich sittenwidrig

geschädigt. Aufgrund der geänderten Sachlage habe sie eine Vollstreckung aus

dem abgeschlossenen Vergleich nicht mehr durchführen können. Zurückerhalten

habe sie das Mietobjekt bisher nicht, da sie nicht den alleinigen Zugang zu dem

Grundstück gehabt habe. Eine Rückgabe der Mietfläche hätten ihre Mitarbeiter

stets abgelehnt. Auf die Einrede der Verjährung aus § 548 BGB habe die Beklagte

jedenfalls konkludent verzichtet. Im übrigen sei der Lauf der Verjährungsfrist durch

die zwischen den Parteien geführten Verhandlungen gehemmt worden, da sie die

E-Mail der Beklagten vom 6.12.2005 mit Schreiben vom 7.12.2005 (Blatt 240 der

Akte) beantwortet habe. Ergänzend nimmt sie auf ihr erstinstanzliches Vorbringen

Bezug.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 10.8.2007 abzuändern und

festzustellen, daß die Beklagte verpflichtet ist, ihr allen Schaden zu ersetzen, der

ihr dadurch entstanden ist oder künftig entstehen wird, daß die Beklagte der

Räumungsverpflichtung aus dem Vergleich vom 22.8.2005 (Beschluß des OLG

Frankfurt a.M. vom 22.8.2005, 2 U 190/04 und 2 W 73/04) nicht nachgekommen ist

und dabei insbesondere die Bodenauffüllungen und Bodenverunreinigungen, die

sich in den Grenzen der gelb markierten Flächen des beigefügten Lageplanes, mit

Ausnahme solcher im Bereich der grün markierten Erdhalde, befinden, alles

gelegen im Gleisdreieck von O1, O2, Gemarkung O1, Flurstück ..., nicht beseitigt

hat,

ihr nachzulassen, eine nach § 711 ZPO zu erbringende Sicherheitsleistung durch

selbstschuldnerische Bankbürgschaft einer deutschen Großbank, Volksbank oder

öffentlichen Sparkasse zu leisten,

die Revision zuzulassen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen,

die Revision zuzulassen.

Sie beruft sich auf die Begründung des Landgerichts sowie auf ihr erstinstanzliches

Vorbringen. Sie ist der Ansicht, der gerichtliche Vergleich habe insgesamt seine

Grundlage in dem Mietverhältnis der Parteien. Er behauptet, die Klägerin habe die

Ablagerungen auf den Grundstücksteilen, die nicht Mietgegenstand gewesen

seien, zumindest geduldet, so daß seiner Ansicht nach eine einverständliche

Erweiterung des Mietgegenstandes erfolgt sei. Der Vergleich betreffe nur den

Räumungsanspruch, nicht den jetzt geltend gemachten Schadenersatzanspruch,

der zudem seinerzeit bereits verjährt gewesen sei. Die Verjährungsfrist werde

stets in Gang gesetzt, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhalte. Dies sei

bereits im Jahre 2002 erfolgt, da die Klägerin seinerzeit allein den Zugang zu dem

Grundstück gehabt habe. Den Schlüssel des Eigentümers des Hundezwingers

habe sie im Auftrag der Klägerin erhalten. Es entspreche dem Zweck des § 548

BGB, daß alle mit der Beendigung des Gebrauchsüberlassungsverhältnisses

verbundenen Ansprüche einer beschleunigten Klärung zugeführt würden. Sie ist

der Ansicht, die Klägerin hätte aus dem Räumungsvergleich vorgehen können, der

allerdings gegenstandslos sei, weil sie nunmehr Schadenersatz verlange. Im

übrigen bestreite sie, auf dem Grundstück Abfallprodukte verteilt zu haben.

Vielmehr habe sie die gesamten dort befindlichen Abfallprodukte, nämlich

Eisenbahnschwellen, Grünabfall, etwas Sperrmüll und Eisen sowie Sand und Kies,

weiterhin Erdaushub und Bauschutt komplett abgefahren. Einplaniert habe sie

allein das Grundstücksgelände selbst, das aufgefahren gewesen sei.

II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO:

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Der Feststellungsantrag der Klägerin ist zulässig (§ 256 Abs. 1 ZPO). Es fehlt nicht

an dem erforderlichen Feststellungsinteresse. Zwar könnte die Klägerin den

Anspruch auf der Grundlage des eingeholten Sachverständigengutachtens der A-

GmbH vom 9.6.2006 bereits teilweise beziffern und daher eine entsprechende

Leistungsklage erheben. Dies würde aber eine Feststellungsklage nicht vollständig

entbehrlich machen, da die endgültige Schadenshöhe erst nach Durchführung der

Arbeiten feststehen wird und sich der Schaden zudem noch in der Entwicklung

befinden kann (vgl. BGH, NJW 1984, 1552 ff.; Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl. 2007, §

256, Rdnr. 7a m.w.N.). Infolge des Planierens des Grundstücks durch die Beklagte

können grundsätzlich weitere Schäden an dem Untergrund durch das Eindringen

von Schadstoffen aus den auflagernden Stoffen mittels des Niederschlagswassers

entstehen. Daß dies tatsächlich so sein wird, muß hierbei nicht feststehen. Damit

ist jedenfalls zur Unterbrechung der Verjährung die Erhebung der

Feststellungsklage erforderlich.

Der Feststellungsklage fehlt auch nicht deshalb das Rechtsschutzbedürfnis, weil

die Klägerin aus dem gerichtlichen Vergleich vollstrecken könnte (§§ 885, 887 Abs.

2 ZPO). In dem Vergleich ist lediglich der Anspruch der Klägerin auf Räumung

tituliert, während sie nunmehr Schadenersatz wegen Verletzung dieser

Räumungspflicht durch die Beklagte geltend macht. Dies ist etwas anderes als ein

Anspruch auf Vorauszahlung auf die Räumungskosten zum Zwecke der

Durchführung der primären Leistungspflicht der Beklagten in Gestalt der

ordnungsgemäßen Räumung des Grundstücks.

Der Feststellungsantrag ist auch begründet. Die Beklagte ist verpflichtet, der

Klägerin alle Schäden zu ersetzen, die ihr dadurch entstanden sind oder

entstehen, daß die Beklagte ihrer Räumungsverpflichtung aus dem gerichtlichen

Vergleich vom 22.8.2005 nicht nachgekommen ist und sie die Bodenauffüllungen

und Bodenverunreinigungen, zu deren Beseitigung sie verpflichtet war, nicht

entfernt, sondern sie das Grundstück planiert hat, ohne zuvor diese Materialien

vollständig abzutragen (§ 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 S. 1, § 823 Abs. 1, § 249

BGB).

Die Beklagte war aus dem Mietverhältnis der Parteien verpflichtet, nach

Beendigung des Mietvertrages zum 30.6.2002 das von ihr angemietete

Grundstück zurückzugeben, also zu räumen und an die Klägerin herauszugeben (§

546 Abs. 1 BGB). Ferner war sie aufgrund einer Verletzung mietvertraglicher

Nebenpflichten und wegen Verletzung des Eigentums der Klägerin verpflichtet, die

von ihr unstreitig auf die benachbarten Teile des Grundstücks rechtswidrig

aufgebrachten Materialien zu entfernen (§ 280 Abs. 1 S. 1, § 823 Abs. 1 BGB). Ihre

Räumungspflicht die Gesamtflächen betreffend hat die Beklagte in dem

gerichtlichen Vergleich vom 22.8.2005 anerkannt (§ 781 BGB). In dieser

Vereinbarung haben die Parteien zudem die bestehende Räumungspflicht der

Beklagten einvernehmlich erweitert (§ 311 Abs. 1 BGB). Gemäß Ziffer 1, 2. Absatz,

des Vergleichs umfaßte ihre Räumungsverpflichtung insbesondere auch die

Beseitigung von Erdaushub, Bauschutt, Altholz sowie Bahnschwellen, auch soweit

sich etwaige Gegenstände nicht in ihrem Eigentum befinden mit Ausnahme einer

näher bezeichneten auf dem beigefügten Lageplan markierten Erdhalde.

Die Beklagte hat ihre Räumungsverpflichtung nicht erfüllt. Sie hat jedenfalls nicht

alle gelagerten Materialien entfernt, sondern das Grundstück einschließlich noch

darauf befindlicher Materialien planiert. Sie selbst hat mit Schriftsatz vom

16.5.2007, Seite 4, (Blatt 100 der Akte) vorgetragen, das Grundstück auf der Höhe

einplaniert zu haben, auf welcher es zu Beginn des Mietverhältnisses übernommen

worden sei. Diese Behauptung schließt ein, daß sie auch zuvor dort gelagerte

Materialien mit einplaniert hat, um dieses Höhenniveau zu erreichen. Zudem hat

sie eingeräumt, daß sich das Gelände teilweise mit Sand oder Kies vermischt

habe. Flächenweise hat sie Auffüllungen mit Gleisschotter zugestanden. Aus ihrem

Vortrag ergibt sich, daß sie gerade nicht die ordnungsgemäße Beseitigung der

Materialien entsprechend dem abgeschlossenen Vergleich behauptet, sondern ein

Einplanieren des Grundstücks auf das frühere Niveau für eine ordnungsgemäße

Vertragserfüllung hält. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, daß sie im

Schriftsatz vom 18.1.2007(8), Seite 9, nunmehr behauptet, sie habe alle

vorhandenen Haufwerke, nämlich Eisenbahnschwellen, Grünabfall, etwas Sperrmüll

und Eisen, sowie Sand und Kies komplett abgefahren, sowie in dem am 5.3.2008

eingegangenen gleichfalls auf den 18.1.2007 datierten Schriftsatz, Seiten 3 ff.,

vorträgt, auch Erdaushub und Bauschutt abtransportiert zu haben. Mit Schriftsatz

vom 16.5.2007, Seite 5, hatte sie noch ausdrücklich vorgetragen, Erde von dem

Grundstück nicht weggefahren zu haben. Zur Beseitigung auch von Erdaushub war

sie aber nach Ziffer 1. des gerichtlichen Vergleichs vom 22.8.2005 verpflichtet, so

daß sich bereits hieraus die Verletzung ihrer Räumungsverpflichtung ergibt. Da

zudem die jetzigen Darlegungen dem bisherigen Vortrag widerspricht und die

Behauptungen der Beklagten eigene Handlungen zum Gegenstand haben, wäre

ein substantiierteres Vorbringen erforderlich (§ 138 Abs. 4 ZPO). Die

Behauptungen der Beklagten sind zudem durch die Feststellungen des von der

Klägerin beauftragten Sachverständigen zumindest teilweise widerlegt. Der

Sachverständige hat in dem Gutachten vom 9.6.2006 festgestellt, daß insgesamt

eine Summe von rund 4.200 m³ an Auffüllmaterial eindeutig jüngeren Datums sei

und daher der Beklagten zugerechnet werden könne. Die Beklagte hat

vorgetragen, die Räumungsarbeiten Ende Januar 2006 vorgenommen zu haben.

Dies hat der Sachverständige bei seiner Begutachtung und der zeitlichen

Einordnung der festgestellten Ablagerungen berücksichtigt. Die Richtigkeit der

Feststellungen des Sachverständigen im übrigen hat die Beklagte im Schriftsatz

vom 16.5.2007, Seiten 101 ff., grundsätzlich nicht infrage gestellt, sondern im

einzelnen aufgeführt, welche Anschüttungen nicht von ihr herrührten und

herrühren könnten. Daß der von dem Sachverständigen festgestellte und durch

zahlreiche Fotographien belegte Zustand des Geländes nicht demjenigen Zustand

entsprochen hätte, in welchem sie es zurückgelassen hatte, hat sie hingegen nicht

behauptet. Daher bestehen zunächst keine Anhaltspunkte dafür, daß die

Auflagerungen nachträglich durch Dritte oder durch die Klägerin selbst erfolgt

seien. Damit verbleibt es aber dabei, daß sie für die Beseitigung der in dem

Räumungsvergleich aufgeführten Materialien auch insoweit verantwortlich war, wie

diese nicht von ihr selbst, sondern von Dritten herrührten. Unabhängig von der

Frage der Vollstreckbarkeit dieses Vergleichs infolge seiner hinreichenden

Konkretisierung (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl. 2007, § 253, Rdnr. 13 m.w.N.)

ließ er die durch ihn festgestellten Verpflichtungen der Beklagten jedenfalls

hinreichend bestimmbar erkennen. Die Überprüfung, ob sämtliche in dem

Gutachten aufgeführten Auffüllmaterialien von der Beklagten zu beseitigen

gewesen wären oder ob möglicherweise einzelne Ablagerungen von ihrer

Verpflichtung nicht erfaßt waren, ist für die Begründetheit der Feststellungsklage

nicht erforderlich.

Die Beklagte ist nicht berechtigt, die Leistung zu verweigern, da der Anspruch der

Klägerin nicht verjährt ist (§ 214 Abs. 1 BGB). Der Anspruch der Klägerin auf

Schadenersatz verjährt nur insoweit, als er auf dem mietvertraglich geschuldeten

Unterlassen der Räumung des Mietobjekts selbst beruht, nach Ablauf von sechs

Monaten nach Rückerhalt der Mietsache durch die Klägerin (§ 546 Abs. 1, § 548

Abs. 1 BGB). Schadenersatzansprüche im übrigen verjähren hingegen in der

regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach Entstehen des Anspruchs und

entsprechender Kenntnis des Gläubigers (§ 195, § 199 Abs. 1 BGB).

Ein mietvertraglicher Schadenersatzanspruch wegen Unterlassens der Räumung

des Mietobjekts selbst ist zwar verjährt. Dieser Anspruch auf Schadenersatz ist

nicht bereits in dem gerichtlichen Vergleich vom 22.8.2005 tituliert, da dieser

lediglich die Räumungsverpflichtung selbst sowie die Verpflichtungen der

Beklagten, bei Nichterfüllung der Räumungsverpflichtung eine Vertragsstrafe sowie

die im Vollstreckungsfalle entstehenden Räumungskosten zu zahlen, enthält. Er

unterliegt daher nicht der dreißigjährigen Verjährung für Ansprüche aus

vollstreckbaren Vergleichen (§ 197 Abs. 1 Nr. 4 BGB). Diese Vorschrift umfaßt

nicht die Verjährung von Ersatz- oder Nebenansprüchen, die an die Stelle des

titulierten Anspruchs getreten sind (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl. 2008, §

197, Rdnr. 13; anders für den Fall des Schadenersatzanspruchs wegen

Nichterfüllung nach fruchtloser Vollstreckung eines Herausgabeanspruchs Henrich,

in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl. 2007, § 197, Rdnr. 14 unter Verweisung auf RGZ

109, 234, 237).

Die für diesen Anspruch geltende sechsmonatige Verjährungsfrist ist abgelaufen,

da sie durch die Erhebung der am 19.3.2007 eingegangenen und am 29.3.2007

zugestellten Klage nicht mehr rechtzeitig gehemmt wurde (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB,

§ 253 Abs. 1, § 167 ZPO). Die Verjährung des Ersatzanspruchs der Klägerin wegen

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache begann mit dem

Zeitpunkt, in welchem sie die Mietsache zurückerhielt (§ 548 Abs. 1 S. 2 BGB).

Dem steht nicht entgegen, daß der Ersatzanspruch selbst möglicherweise erst zu

einem späteren Zeitpunkt entstand, nämlich mit dem Schadenersatzverlangen

der Klägerin mit Klageerhebung, während sie zunächst lediglich einen Anspruch auf

Räumung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes selbst hatte (§ 281

Abs. 1 S. 1, Abs. 4 BGB; vgl. BGH, NJW 2006, 1588 f.; 2005, 739 ff. m.w.N.). Der

Beginn der Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 BGB setzt das Entstehen des

Anspruchs nicht voraus. Die gesetzliche Regelung, daß die Verjährungsfrist von

Ansprüchen, die nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist unterliegen, mit der

Entstehung des Anspruchs beginnt, ist wegen der besonderen Regelung in § 548

BGB als subsidiäre Bestimmung nicht anwendbar (§ 200 S. 1 BGB). Dies entspricht

dem oben dargelegten Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, eine rasche

Klärung des Bestehens von Ersatzansprüchen des Vermieters herbeizuführen (vgl.

BGH, NJW 2005, 739 ff.).

Die Klägerin erhielt die unmittelbare Sachherrschaft über das Grundstück

unstreitig bereits vor Abschluß des Vergleichs zurück, da das Grundstück

verschlossen war und sie über einen Schlüssel hierfür verfügte. Damit war zugleich

eine Besitzveränderung zu ihren Gunsten erfolgt. Ob und wodurch auch die

Beklagte noch weiterhin Zugang zu dem Grundstück hatte, ist hierbei nach dem

Sinn und Zweck der Vorschrift des § 548 BGB unerheblich. Die Klägerin war

seitdem in der Lage, durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft das

Mietobjekt auf Veränderung und Verschlechterung ungestört zu untersuchen;

demzufolge hatte sie auch am 28.3.2006 das am 9.6.2006 erstellte

Sachverständigengutachten in Auftrag gegeben. Allerdings war auch in dem

Zeitraum zuvor Verjährung noch nicht eingetreten, da jedenfalls bis zu der

gesetzten Frist vom 12.8.2003 eine vollständige und unzweideutige Aufgabe des

Besitzes durch die Beklagte nicht erfolgt war, da sie bis zu diesem Zeitpunkt

weiterhin Räumungsarbeiten durchgeführt hatte.

Eine etwa zu diesem Zeitpunkt angelaufene Verjährungsfrist für Ersatzansprüche

der Klägerin gemäß § 548 BGB war jedenfalls durch die Erhebung der am

22.1.2004 vor dem Landgericht Wiesbaden eingereichten und der Beklagten am

13.2.2004 zugestellten Klage auf Räumung des Grundstücks rechtzeitig gehemmt

worden (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Die Hemmung endete sechs Monate nach der

Beendigung des Verfahrens durch Abschluß des gerichtlichen Vergleichs vom

22.8.2005 und damit grundsätzlich am 22.2.2006 (§ 204 Abs. 2 S. 1 BGB). Diese

Hemmung galt auch für die Verjährung des Schadenersatzanspruchs der Klägerin

(§ 213 BGB). Denn dieser Anspruch resultiert aus demselben Grunde wie der

Räumungsanspruch selbst und ist nach Ablauf der der Beklagten gesetzten Frist

und dem Verlangen von Schadenersatz durch die Klägerin an dessen Stelle

getreten (§ 281 Abs. 4 BGB). Bei dem Schadenersatzanspruch handelt es sich um

einen interessenidentischen Ersatzanspruch zu dem Räumungsanspruch der

Klägerin (vgl. BGH, NJW 2006, 1588 f.; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 213, Rdnr. 3;

Grothe, in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2006, § 213, Rdnrn. 1 ff., 5;

Peters, in: Staudinger, BGB, Stand 2004, § 213, Rdnrn. 4, 6 f.; zur alten Rechtslage

vgl. BGH, NJW 1988, 1778, 1779: anders nur, wenn Gegenstand der zur

Verjährungsunterbrechung geeigneten Maßnahme ein vermeintlicher Anspruch ist,

der jedoch tatsächlich nicht besteht; a.M. unter unrichtige Berufung auf diese

Entscheidung des BGH: Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 548, Rdnrn. 2, 14).

Die Verjährung des Schadenersatzanspruchs wegen Unterlassens der

Räumungsverpflichtung begann infolge mehrfach abgegebener Anerkenntnisse

des Räumungsanspruchs einschließlich der näher bestimmten Verpflichtungen

durch die Beklagte jeweils neu (§ 212 Abs. 1 Nr. 1, § 213 BGB). Die Beklagte hat

mehrfach durch schlüssiges Verhalten der Klägerin gegenüber deren Ansprüche

anerkannt, nämlich mit der Erklärung in der an die Klägerin gerichteten E-Mail vom

6.12.2005 (Blatt 56 der Akte), mit der Information der Klägerin Ende Januar 2006

über die weiteren im Zuge der Räumung durchgeführten Arbeiten und mit der von

ihr selbst vorgetragenen Durchführung weiterer Arbeiten in den ersten

Februartagen. Dies hatte jeweils den Neubeginn der für diese Ansprüche der

Klägerin sowie für die entsprechenden Ansprüche auf Schadenersatz statt der

Leistung geltende Verjährungsfrist zur Folge. Diese endete damit Anfang August

2006. Weitere Umstände, welche bis zu diesem Zeitpunkt eine Ablaufhemmung

oder einen Neubeginn der Verjährung dieser Ansprüche zur Folge gehabt hätten,

sind nicht ersichtlich.

Die kurze Verjährung des § 548 BGB umfaßt sämtliche Ersatzansprüche des

Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache ohne

Rücksicht auf den Rechtsgrund, aus dem sie abgeleitet werden, so daß auch auf

andere Anspruchsgrundlagen, insbesondere wegen deliktischen Handelns (§ 823

Abs. 1 BGB) gestützte entsprechende Schadenersatzansprüche verjährt sind (vgl.

Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 548, Rdnr. 7 m.w.N.).

Der Klägerin steht aber aus dem abgeschlossenen Vergleich ein Anspruch auf

Schadenersatz zu, welcher noch nicht verjährt ist, da er in der regelmäßigen

Verjährungsfrist von drei Jahren nach Entstehen des Anspruchs und

entsprechender Kenntnis des Gläubigers verjährt (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). In dem

gerichtlichen Vergleich haben die Parteien die mietvertragliche Räumungspflicht

der Beklagten (§ 546 Abs. 1 BGB) einvernehmlich erweitert (§ 311 Abs. 1 BGB).

Gemäß Ziffer 1, 2. Absatz des Vergleichs umfaßte die Räumungsverpflichtung der

Beklagten sämtliche Materialien, auch soweit sie sich außerhalb der Mietfläche

befanden, und insbesondere auch die Beseitigung von Erdaushub, Bauschutt,

Altholz sowie Bahnschwellen, auch soweit etwaige Gegenstände nicht in ihrem

Eigentum standen, mit Ausnahme einer näher bezeichneten auf dem beigefügten

Lageplan markierten Erdhalde.

Soweit der Schadenersatzanspruch der Klägerin nicht auf dem Unterlassen der

mietvertraglich geschuldeten Räumung des Mietobjekts selbst, sondern auf der

Verletzung mietvertraglicher Nebenpflichten oder der in dem Vergleich

übernommenen Verpflichtungen beruht, aber nicht die Mietsache selbst, sondern

andere Grundstücksteile betrifft, verjährt er in der regelmäßigen Verjährungsfrist

von drei Jahren nach Entstehen des Anspruchs und entsprechender Kenntnis des

Gläubigers (§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Die Parteien hatten den geschlossenen

Mietvertrag nicht auf diese außerhalb des Mietgegenstandes liegenden

Grundstücksteile erweitert. Selbst wenn die Klägerin von der widerrechtlichen

Nutzung der Flächen durch die Beklagte Kenntnis erlangt und dennoch nicht

sogleich Beseitigung der Ablagerungen gefordert, sondern diese längere Zeit

akzeptiert hätte, so ergäbe sich hieraus keine Einigung über ein Nutzungsrecht der

Beklagten oder auch nur eine Duldung der Ablagerungen durch die Klägerin. Ihr

Vorbringen, die Parteien hätten das Mietverhältnis einverständlich auf diese

Flächen erweitert, hat die Beklagte nicht durch entsprechenden Tatsachenvortrag

hinreichend substantiiert.

Die Regelung des § 548 BGB bezieht sich nur auf Ersatzansprüche des Vermieters

wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache selbst. Diese

Vorschrift soll die rasche und abschließende Abwicklung von Nebenansprüchen aus

einem Mietverhältnis ermöglichen, die vom Zustand der Mietsache zur Zeit der

Rückgabe abhängen (vgl. BGH, NJW 2005, 739, 741; vgl. auch zu § 558 BGB a.F.:

BGH, NJW 1987, 187 m.w.N.). Eine entsprechende Anwendung dieser besonderen

Bestimmung auf sonstige aus dem Mietverhältnis resultierende

Schadenersatzansprüche, die keinen hinreichenden Bezug zu dem Mietobjekt

selbst haben, ist auch bei der grundsätzlich vorzunehmenden weiten Auslegung

der Vorschrift nicht geboten (vgl. auch BGHZ 124, 186 ff.; NJW 2000, 3203; OLG

Dresden, NJW-RR 2007, 1603 f.). Allerdings kann die Verjährungsregelung des §

548 BGB nach ihrem genannten Zweck auch dann anwendbar sein, wenn ein

Mieter einen einheitlichen Schaden an vermieteten und nicht vermieteten Teilen

einer Sache verursacht (vgl. BGH, NJW 1973, 2059 f.). Dies ist nicht deshalb

ausgeschlossen, weil die beeinträchtigen nicht vermieteten Teile des Grundstücks

nicht im unmittelbaren Besitz der Klägerin gestanden hätten. Zwar sind zumindest

Teile hiervon anderweitig vermietet. Es ist aber davon auszugehen, daß sie der

Klägerin dennoch in ausreichendem Maße frei zugänglich waren und sie

demzufolge in der Lage war, Art und Ausmaß der Schäden sofort festzustellen, wie

sie es auch tatsächlich getan hat (vgl. BGH, NJW 1973, 2059 f. m.w.N.).

Unerheblich ist auch, daß der Schaden an den nicht vermieteten

Grundstücksteilen einen etwaigen Schaden an dem Mietobjekt selbst deutlich

überwiegt. Auf den Umfang des Schadens kommt es für die Geltung der kurzen

Verjährungsfrist nach dem Willen des Gesetzes nicht nach. Die Beklagte hat aber

nicht eine einheitliche schädigende Handlung vorgenommen, so daß auch die

Anwendung einer einheitlichen Verjährungsregelung interessengerecht erschiene.

Jedenfalls dann, wenn durch dieselbe Handlung oder Unterlassung des Mieters

eine vertragliche Pflicht verletzt wird und dabei Schäden sowohl an vermieteten als

auch an nicht vermieteten Grundstücksteilen entstehen, ist ein überzeugender

Grund für eine unterschiedliche Verjährung nicht gegeben (vgl. BGH, NJW 1973,

2059 f.). Die Beklagte hat aber jeweils vorsätzlich ihre mietvertraglichen Rechte in

der Weise überschritten, daß sie die Materialien deutlich außerhalb der

angemieteten Fläche ablagerte. Hiermit hat sie durch gesonderte Handlungen in

jedem Einzelfall einen neuen Schaden an den verschiedenen nicht mitvermieteten

Flächen begründet. In diesem Fall erscheint eine entsprechende Anwendung der

Bestimmung des § 548 BGB als nicht interessengerecht. Vielmehr wäre bei dieser

Sachlage eine Privilegierung des Mieters, der unberechtigt andere Flächen des

Vermieters nutzt, gegenüber einem Dritten, der gleiches tut, nicht gerechtfertigt.

Entsprechendes gilt auch für den in dem Vergleich begründeten Anspruch der

Klägerin gegen die Beklagte auf Entfernung diverser Materialien von dem

Mietobjekt selbst unabhängig davon, ob die Beklagte selbst sie dort aufgebracht

hat und ob sie in ihrem Eigentum stehen (§ 311 Abs. 1 BGB). Hierbei handelt es

sich wie dargelegt nicht mehr um die ursprünglich rein mietvertragliche

Verpflichtung zur Räumung des Grundstücks; vielmehr haben die Parteien eine

neue Vereinbarung mit zusätzlichen dienstvertraglichen Elementen getroffen. Die

Bestimmung des § 548 BGB ist hierauf nicht unmittelbar anwendbar. Eine

entsprechende Anwendung ist mangels vergleichbarer Interessenlage nicht

geboten. Nach dem Sinn und Zweck dieser Vorschrift soll zwischen den

Mietvertragsparteien eine rasche Klärung des Bestehens von Ersatzansprüchen

erfolgen (vgl. BGH, NJW 2005, 739 ff.). Die Klärung der Erfüllung sonstiger

übernommener dienstvertraglicher Pflichten, die zudem gerade nach bereits

gemeinsam getroffener Feststellung des Zustandes des Mietobjekts und des

Umfangs der Räumungsverpflichtung des Mieters und ihrer entsprechenden

Anerkennung in dem gerichtlichen Vergleich begründet worden sind, muß nicht

aus den entsprechenden Gründen in der gleichen kurzen Frist von sechs Monaten

erfolgen.

Die für diese Ansprüche demzufolge geltende dreijährige Verjährungsfrist ist aber

noch nicht abgelaufen, da ihr Lauf durch die mehrfach erklärten Anerkenntnisse

wie oben dargelegt wiederholt neu begann (§ 212 Abs. 1 Nr. 1, § 213 BGB) und sie

jedenfalls durch die Erhebung der am 19.3.2007 eingegangenen und am

29.3.2007 zugestellten Klage rechtzeitig gehemmt wurde (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB,

§ 253 Abs. 1, § 167 ZPO).

Die Beklagte hat als unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen (§

91 Abs. 1 ZPO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr.

10, 711 ZPO. Die von der Klägerin beantragte Regelung der Sicherheitsleistung ist

nicht erforderlich, da sie sich bereits aus den gesetzlichen Bestimmungen ergibt (§

108 ZPO).

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche

Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer

einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§

543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert.