Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.02.2009

OLG Düsseldorf: zustand der mietsache, vermieter, besitz, grundeigentum, zugang, einfluss, beweissicherung, beendigung, meinung, rechtsirrtum

Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 6/08
Datum:
16.02.2009
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-24 U 6/08
Vorinstanz:
Landgericht Kleve, 1 O 128/07
Tenor:
1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 07. Dezember 2007
verkündete Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kleve wird auf
ihre Kosten zu-rückgewiesen.
2. Berufungsstreitwert: 25.898,61 EUR
G r ü n d e
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I. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat den
Teil der Klage, der auf Schadensersatz gerichtet ist (unterbliebene
Schönheitsreparaturen und Nutzungsausfall 02/05 bis 02/06 sowie Sachschäden) und
insgesamt 25.898,61 € beträgt, zu Recht abgewiesen. Die dagegen vorgebrachten
Berufungsgründe rechtfertigen keine der Klägerin günstigere Entscheidung. Zur
Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf den
Hinweisbeschluss vom 25. November 2008. Dort ist ausgeführt worden:
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"1. Der Senat teilt die Rechtsauffassung des Landgerichts, dass der in Betracht
kommende Schadensersatzanspruch verjährt ist, so dass er gemäß § 214 Abs. 1
BGB gegen die vom Beklagten erhobene Verjährungseinrede nicht mehr
durchgesetzt werden kann.
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a) Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters
wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, zu denen - neben
den hier auch relevanten Schadensersatzansprüchen wegen nicht ausgeführter
Schönheitsreparaturen (§§ 535, 323 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB) und wegen
unterbliebener Instandsetzungsmaßnahmen (§§ 535, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB)
- auch die hier ebenfalls in Rede stehenden Folgeansprüche wegen Mietausfalls
gehören (vgl. auch BGH NJW 2006, 1588, 1589; NJW 2005, 739; 1998, 1303;
BGHZ 104, 6, 12), in sechs Monaten. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB beginnt die
Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache "zurückerhält".
In diesem Sinne erhält der Vermieter die Mietsache zurück, wenn der Mieter den
Besitz an der Mietsache aufgibt und der Vermieter auf der Grundlage eigener
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Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich vom Zustand der Mietsache
unbeeinträchtigt zu unterrichten (BGH NJW 1980, 369, 370¸ NJW 2001, 535; 2004,
774, 775; Senat OLGR Düsseldorf 2008, 544; 2007, 465; 2006, 227; 2001, 200;
Grundeigentum 2002, 1196; OLGR Düsseldorf jew. m. w.N.). Der Senat hat dabei
wiederholt darauf hingewiesen, dass diese Voraussetzungen auch dann vorliegen,
wenn der Vermieter nicht alle Schlüssel zurückerhält (OLGR Düsseldorf 2008, 544;
2001, 200 jew. m. w. N.; ebs. BGH NJW 1987, 2072). Das gilt jedenfalls dann,
wenn der Mieter trotz Nichtrückgabe aller Schlüssel die Sachherrschaft über den
Mietgegenstand endgültig und für den Vermieter erkennbar aufgibt (vgl. BGH
NJW 2000, 3203, 3206; OLG München MDR 2007, 514; KG Berlin ZMR 2005, 455;
OLG Hamm ZMR 1996, 373; Senat OLGR Düsseldorf 2008, 544;
Grundeigentum 2002, 1196). Ohne Belang ist auch, ob der Vertrag im Zeitpunkt der
Rückgabe rechtlich beendet ist oder noch andauert (vgl. BGH NJW 2006, 1588 und
2399; NJW 1986, 2103 und 1981, 2106; Senat OLGR Düsseldorf 2007, 465;
Grundeigentum 2002, 1196). Sinn dieser Gesetzgebung ist, den Vermieter, der die
Mietsache zurückerhalten hat und demgemäß über ihre weitere Nutzung frei
verfügen kann, zu veranlassen, sich sehr rasch über den Zustand der Mietsache
Gewissheit zu verschaffen und innerhalb kurzer Zeit gegen den Mieter Ansprüche
auch geltend zu machen. Andernfalls bestünde die große Gefahr, dass der typische
Streit über Art, Umfang und Urheberschaft der Veränderungen und
Verschlechterungen unter den Mietvertragsparteien kaum noch oder nur noch mit
großem Aufwand aufgeklärt werden kann (Senat Grundeigentum 2002, 1196 m. w.
N.).
b) Unter Anlegung dieses Maßstabs hat die Klägerin die an den Beklagten bis zum
Ablauf des 31. Januar 2005 vermieteten Gewerberäume spätestens am 08. Oktober
2004 zurückerhalten, nämlich nachdem die Beklagte nach Vertragskündigung wie
angekündigt (vgl. ihr Schreiben vom 07. September 2004) die Mietsache am 27.
September 2004 vollständig geräumt, sie der Klägerin zur Verfügung gestellt und
ihr zu Händen ihres Beauftragten am 08. Oktober 2004 einen Schlüsselsatz
übergeben hatte. Von diesem Zeitpunkt an hatte die Klägerin freien Zugang zur
Mietsache und konnte sich über deren Zustand ungehindert unterrichten, so dass
die sechsmonatige Verjährungsfrist an diesem Tag zu laufen begann und mangels
des Eintritts von Hemmungs- und Unterbrechungstatbeständen mit Ablauf des 08.
April 2005 endete. Von Rechtsirrtum beeinflusst ist daher die Auffassung der
Klägerin, sie habe die Mietsache erst am 09. Mai 2005 zurückerhalten, nachdem
der Beklagte aufforderungsgemäß ihr die restlichen Schlüssel übergeben habe.
Auch die erst am 03. Juni 2005 beantragte Beweissicherung (12 H 5/05 AG
Rheinberg) blieb wegen des vorherigen Ablaufs der Verjährung ohne rechtlichen
Einfluss auf das Geschehen.
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Verjährt sind demnach die Positionen Renovierungskosten in Höhe von 16.676,16
€ und Nutzungsausfall Februar 2005 bis Februar 2006 ein Betrag von 9.203,28 €.
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2. Den Mietausfallschaden kann die Klägerin für die Zeit vom 01. Februar 2005 bis
zum 09. Mai 2005 auch nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt der
Vorenthaltung der Mietsache gemäß § 546a Abs. 1 BGB teilweise ersetzt
verlangen, und zwar auch dann nicht, wenn die Mietsache erst dann rechtlich im
Sinne des § 546a BGB als zurückgegeben gelten sollte, wenn der Vermieter
wieder in den Besitz aller Schlüssel der Mietsache gelangt ist (vgl.
Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 546 Rn 4 m. w. N.).
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a) Ein Vorenthalten im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB liegt nämlich nur dann vor,
wenn eine weitere Ausübung des (Mit-)Besitzes durch den Mieter nach rechtlich
beendetem Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters stattfindet, wenn sich
also der Mieter weigert, dem vom Vermieter nach Beendigung des Mietvertrags
geltend gemachten Erfüllungsanspruch (hier: Übergabe der restlichen Schlüssel)
unverzüglich nachzukommen (Senat ZMR 2003, 23 = NZM 2002, 742; Senat
OLGR Düsseldorf 2004, 34 = ZMR 2004, 27 = MDR 2003, 1411 jew. m. w. N.).
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b) Eine solche Weigerung des Beklagten kann nicht festgestellt werden. Das
Mietverhältnis ist zwar, was die Klägerin im Berufungsrechtszug nicht mehr in
Frage stellt, mit Ablauf des 31. Januar 2005 rechtlich beendet worden. Vor dem
Zugang des Schreibens vom 02. Mai 2005 hatte sie aber die restlichen Schlüssel
vom Beklagten nicht herausverlangt. Der weitere Schlüsselbesitz und mit ihm ggf.
der weitere (Mit-)Besitz an der Mietsache widersprachen deshalb nicht dem Willen
der Klägerin, die ja noch im ersten Rechtszug (rechtsirrtümlich) der Meinung
gewesen ist, das Mietverhältnis sei erst mit Ablauf des 31. Januar 2006 rechtlich
beendet worden. Dem Herausgabeverlangen der Klägerin im genannten Schreiben
ist der Beklagte sodann fristgemäß am 09. Mai 2005 nachgekommen, so dass er
der Klägerin die Mietsache zu keinem Zeitpunkt vorenthalten hat.
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3. Die Differenz von 19,17 € hat die Klägerin schließlich nicht begründet."
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II. An dieser Beurteilung hält der Senat fest. Daran vermögen auch nichts die nicht
neuen und deshalb im Hinweisbeschluss bereits berücksichtigten Einwände der
Klägerin im Schriftsatz ihrer Prozessbevollmächtigten vom 02. Februar 2009 zur Frage
des Verjährungsbeginns zu ändern. Die Klägerin übersieht erneut, dass der Beklagte im
Streitfall die Räumung und Herausgabe der Mietsache angekündigt hatte. Damit konnte
kein Zweifel daran herrschen, dass er den Besitz an der Mietsache aufgeben und nicht
nur der Klägerin Gelegenheit geben wollte, Mängel zu beseitigen.
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III. Auch die weiteren Voraussetzungen für eine Entscheidung im Beschlussverfahren
liegen vor. Die Rechtssache hat nämlich weder grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2
Satz 1 Nr. 2 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Senats im Urteilsverfahren (§ 522
Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO).
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IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
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