Urteil des OLG Düsseldorf vom 19.10.2009
OLG Düsseldorf (geschäftsführung ohne auftrag, zustand der mietsache, mietsache, vermieter, zpo, mieter, mietvertrag, ersatz, geschäftsführung, gebrauch)
Oberlandesgericht Düsseldorf, I-24 U 58/09
Datum:
19.10.2009
Gericht:
Oberlandesgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
24. Zivilsenat
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
I-24 U 58/09
Vorinstanz:
Landgericht Wuppertal, 7 O 135/08
Tenor:
1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO im
Beschlussverfahren mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die
Verurteilung des Beklagten zur Räumung wegen übereinstimmender
Erledigungserklärungen der Parteien entfällt. Dem Beklagten wird
Gelegenheit gegeben, hierzu binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses
Beschlusses Stellung zu nehmen.
2. Der für den 17. November 2009 geplante Termin entfällt.
G r ü n d e:
1
I.
2
Die Berufung des Beklagten ist voraussichtlich nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
Sie hat keine Aussicht auf Erfolg. Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht zur
Zahlung rückständiger Mieten und Nebenkosten nebst Zinsen und vorgerichtlichen
Kosten verurteilt. Das Vorbringen des Beklagten in der Berufungsinstanz bietet keinen
Anlass zu einer für diesen günstigeren Beurteilung. Nachdem die Parteien den
Räumungsantrag in der Berufungsinstanz in der Hauptsache übereinstimmend für
erledigt erklärt haben, ist allerdings klarzustellen, dass die entsprechende Verurteilung
des Beklagten entfällt.
3
1.
4
Der Anspruch der Klägerin gegen den Beklagten auf Zahlung rückständiger Mieten für
die Zeit von Januar bis Oktober 2008 in Höhe von jeweils 2.000,00 €, insgesamt
20.000,00 €, ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem Nachtrag vom 30. September
2004 zum Mietvertrag über die Geschäftsräume im Objekt B. Str. /Ecke M. Str. in R. vom
10. März 1994 und für die Zeit nach Zugang der aufgrund Zahlungsverzugs
ausgesprochenen fristlosen Kündigung vom 6. März 2008 aus § 546 a Abs. 1 BGB. Die
Klägerin ist unstreitig Rechtsnachfolgerin der früheren Vermieterin.
5
Der Anspruch auf Zahlung der geltend gemachten Nebenkosten folgt aus § 7 Abs. 3 des
Mietvertrags vom 10. März 1994. Die Nebenkosten von insgesamt 1.030,74 € für das
Jahr 2008 sind der Höhe nach unstreitig.
6
2.
7
Diese Ansprüche der Klägerin sind nicht gemäß § 389 BGB infolge Aufrechnung mit
Gegenansprüchen des Beklagten erloschen. Dem Beklagten stehen gegen die Klägerin
unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen, die
er im Jahre 1994 auf die Mietsache gemacht hat, zu. Es kommt daher nicht darauf an, ob
der Beklagte tatsächlich alle in der Klageerwiderung bzw. im Gutachten des
Sachverständigen K. vom 30. Juni 2009, das in dem selbstständigen Beweisverfahren
vor dem Landgericht Wuppertal eingeholt wurde (7 OH 42/08), genannten
Umbauarbeiten vorgenommen und hierfür im Jahre 1994 Kosten in Höhe von
236.240,00 DM brutto aufgewandt hat.
8
a.
9
Der Beklagte kann weder Schadensersatz nach § 536 a Abs. 1 BGB, der gemäß Art.
229 § 3 EGBGB auch auf vor dem 1. September 2001 begründete Mietverhältnisse
Anwendung findet, noch Aufwendungsersatz nach Abs. 2 dieser Vorschrift verlangen.
10
Er hat bereits nicht nachvollziehbar dargelegt, dass die Räumlichkeiten, die er mit
Mietvertrag vom 10. März 1994 erstmals angemietet hat, mangelhaft gewesen seien,
sich also zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch als Zweiradfachgeschäft nicht
geeignet hätten (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 536 Rdnr. 16 m.w.N.), und
dass die behaupteten Arbeiten erforderlich gewesen seien, um die Mieträume für diesen
Gebrauch herzurichten. Insbesondere kann nicht angenommen werden, dass das
Mietobjekt ohne diese Arbeiten allenfalls als bessere Lagerfläche nutzbar gewesen
wäre. Denn zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Räume unmittelbar zuvor
ebenfalls als Ladenlokal, und zwar als Lebensmittel-Supermarkt, vermietet waren.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht ohne weiteres daraus, dass der
Supermarktbetreiber ein Kühlhaus zurückgelassen haben soll. Dieses bestand nach
den Ausführungen des Sachverständigen im selbstständigen Beweisverfahren aus
Fliesenwänden und Bodenfliesen. Warum ein Zweiradfachgeschäft in Räumlichkeiten,
die teilweise gefliest sind, nicht betrieben werden kann, hat der Beklagte aber nicht
vorgetragen, zumal er selbst auch die Flächen, die zuvor mit PVC-Boden belegt
gewesen seien, gefliest habe. Der Beklagte hat auch nicht dargelegt, warum das
Zweiradgeschäft ohne eine Schaufensteranlage, ohne Umbau der Deckenkonstruktion
und ohne Erneuerung der Elektrik nicht habe betrieben werden können.
11
Es kommt mithin nicht weiter darauf an, ob die Vertragsparteien die Haftung für
anfängliche Sachmängel in § 3 Abs. 1 des Mietvertrags durch die Regelung, dass das
Mietobjekt im vorhandenen Zustand übergeben werde, zulässig ausgeschlossen haben
(vgl. dazu BGH NJW 2002, 3232; NJW-RR 1993, 519; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des
gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., 354, 356).
12
Im übrigen sind Ansprüche aus § 536 a Abs. 1 und 2 BGB gemäß § 536 b BGB auch
deshalb ausgeschlossen, weil der Beklagte den Zustand der Mietsache bei
Vertragsschluss kannte, ohne sich insoweit Rechte vorzubehalten. Davon geht auch der
Beklagte aus.
13
b.
14
Ein Aufwendungsersatzanspruch aus §§ 677, 683, 670 BGB besteht ebenfalls nicht.
Aufwendungen auf die Mietsache, die nicht nach § 536 a Abs. 2 BGB zu ersetzen sind,
können zwar grundsätzlich gemäß dem nach Art. 229 § 3 EGBGB hier anwendbaren §
539 Abs. 1 BGB nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt
verlangt werden. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um eine
Rechtsgrundverweisung, die erfordert, dass zugleich die gesetzlichen Voraussetzungen
einer Geschäftsführung ohne Auftrag vorliegen (vgl. BGH NJW 2009, 2590; WM 1982,
698; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 539 Rdnr. 6; Staudinger/Emmerich, BGB, 2006, § 539
Rdnr. 5). Daran fehlt es hier.
15
aa.
16
Die Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag setzen voraus, dass der
Geschäftsführer ein Geschäft "für einen anderen" besorgt. Der Mieter muss daher mit
Fremdgeschäftsführungswillen handeln, mithin bei der Vornahme der fraglichen
Aufwendungen den Willen gehabt haben, gerade für den Vermieter und in dessen
Interesse tätig zu werden. Eine Ersatzpflicht des Vermieters scheidet dagegen aus,
wenn der Mieter die Aufwendungen nur für seine Zwecke und in seinem eigenen
Interesse gemacht hat, wenn er sich zu den fraglichen Maßnahmen für verpflichtet hielt
oder wenn die Voraussetzungen des § 685 BGB vorliegen (vgl. BGH NJW 2009, 2590;
ZMR 1999, 93; NJW-RR 1993, 522; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 539 Rdnr. 6).
17
So liegt es auch hier; denn der Beklagte hatte bauliche Veränderungen nach § 12 S. 1
des Mietvertrags auf eigene Kosten vorzunehmen. In einem solchen Fall ist für einen
Ersatzanspruch des Mieters aufgrund der §§ 683, 670 BGB kein Raum (vgl. BGH WM
1996, 1265; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 539 Rdnr. 6). Entgegen der Auffassung des
Beklagten lässt der Wortlaut von § 12 S. 1 des Mietvertrags eine Auslegung des Inhalts,
dass hiermit nur Einrichtungen gemeint seien, die gemäß § 17 Abs. 1 des Mietvertrags
nach dessen Beendigung wieder entfernt werden könnten, nicht zu. Hierfür besteht auch
kein Bedürfnis. Denn zum einen ist der Beklagte nach § 12 S. 3 des Mietvertrags auch
zur Entfernung baulicher Veränderungen berechtigt, und zum anderen käme ein
Ersatzanspruch gemäß §§ 677, 683, 670 BGB durchaus in Betracht, wenn der Beklagte
sich nicht verpflichtet hätte, bauliche Veränderungen auf eigene Kosten vorzunehmen.
18
bb.
19
Dass die vom Beklagten ausgeführten Arbeiten Gegenstand der Verhandlungen über
den Mietvertrag gewesen seien und die Rechtsvorgängerin der Klägerin diese gebilligt
habe, stellt keine Genehmigung im Sinne § 684 S. 2 BGB dar, die den Anspruch aus §§
683, 670 BGB entstehen ließe. Hierfür genügt die bloße Zustimmung zu den in der
fraglichen Maßnahme liegenden baulichen Veränderungen grundsätzlich nicht. Denn in
aller Regel bringt der Vermieter damit lediglich sein Einverständnis mit der über den
vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgehenden Maßnahme des Mieters
zum Ausdruck, mehr nicht (vgl. BGH ZMR 1993, 93; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 539
Rdnr. 9). Darüber hinaus kann die Genehmigung im Sinne von § 684 S. 2 BGB lediglich
die Voraussetzungen des § 683 BGB ersetzen, nicht aber ein Eigengeschäft, wie es hier
vorlag, zum Fremdgeschäft im Sinne von § 677 BGB machen (vgl. OLG Köln NJWE-
MietR 1996, 200; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 539 Rdnr. 8; Palandt/Sprau, a.a.O., §
20
684 Rdnr. 2).
c.
21
Dem Beklagten stehen wegen seiner Aufwendungen auf die Mietsache auch keine
bereicherungsrechtlichen Ansprüche zu.
22
aa.
23
Ein Anspruch aus § 684 S. 1 BGB, auf den § 539 Abs. 1 BGB ebenfalls verweist, und
der eine Rechtsfolgenverweisung auf die §§ 812, 818 enthält (vgl. Palandt/Weidenkaff,
a.a.O., § 539 Rdnr. 8; Palandt/Sprau, a.a.O., § 684 Rdnr. 1; Staudinger/Emmerich,
a.a.O., § 539 Rdnr. 12) besteht schon deshalb nicht, weil es nicht am Vorliegen der
Voraussetzungen des § 683 BGB fehlt, sondern der Beklagte ein Eigengeschäft, nicht
aber ein Fremdgeschäft im Sinne des § 677 BGB geführt hat (s. oben unter 2. b. bb.).
24
bb.
25
Auch bereicherungsrechtliche Ansprüche aus § 951 Abs. 1, §§ 812, 818 Abs. 2 BGB
scheiden aus. In Fällen der aufgedrängten Bereicherung kann der Vermieter seine
Aufwendungen auch nicht nach Bereicherungsrecht ersetzt verlangen, wenn er etwa
vom Vermieter von vornherein für seine Maßnahmen keinen Ersatz verlangen wollte (§
685 Abs. 1 BGB) oder wenn die Parteien vereinbart haben, dass der Mieter die
baulichen Veränderungen auf eigene Kosten durchführen sollte (vgl. BGH WM 1996,
1264; NJW-RR 1990, 142; NJW 1985, 313; OLG München ZMR 1997, 235; ZMR 1995,
406; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 539 Rdnr. 12). So liegen die Dinge hier. Daraus,
dass die baulichen Veränderungen, die der Beklagte vorgenommen hat, bereits
Gegenstand der Mietvertragsverhandlungen waren, in den Mietvertrag aber keine
Aufwendungsersatzregelung aufgenommen wurde, ergibt sich, dass der Beklagte hierfür
auch keinen Aufwendungsersatz verlangen wollte, sondern dass es bei der Regelung in
§ 12 S. 1 des Mietvertrags, wonach der Beklagte auf eigene Kosten tätig werden sollte,
sein Bewenden haben sollte (vgl. BGH NJW-RR 2007, 1309). Ein solcher vertraglicher
Ausschluss von Wertersatzansprüchen für Maßnahmen des Mieters erfasst durch
ergänzende Auslegung auch Ansprüche aus § 951 Abs. 1, §§ 812, 818 Abs. 2 BGB (vgl.
BGH NZM 2001, 1078; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 539 Rdnr. 8).
26
cc.
27
War der Mieter dazu verpflichtet, die fraglichen Maßnahmen auf eigene Kosten
durchzuführen, so dass er für sie grundsätzlich keinen Ersatz verlangen kann, kommt
ein Aufwendungsersatzanspruch nach Bereicherungsrecht ausnahmsweise dann in
Betracht, wenn das Vertragsverhältnis vorzeitig endet, der Vermieter also früher als
vereinbart in den Genuss der Aufwendungen des Mieters gelangt. Dabei bemisst sich
der nach § 818 Abs. 2 BGB zu leistende Wertersatz bei wertsteigernden Investitionen
des Mieters nicht nach den Kosten der getätigten Aufwendungen oder der dadurch
geschaffenen objektiven Wertsteigerung des Bauwerks, sondern nach den Vorteilen, die
der Vermieter aus dem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich –
vorzeitig - erzielen kann (vgl. BGH NJW 2009, 2590; Grundeigentum 2006, 1224; WuM
2006, 169; ZMR 1999, 93; Staudinger/Emmerich, a.a.O., § 539 Rdnr. 13 f.).
28
Auch diese Voraussetzungen liegen hier indes nicht vor. Denn das Mietverhältnis hat
nicht nur für die in § 4 des Mietvertrags vereinbarte Vertragsdauer von 10 Jahren
bestanden, sondern ist noch darüber hinaus bis in das Jahr 2008 fortgesetzt worden.
29
Aus diesem Grund ergibt sich ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auch nicht nach
den Grundsätzen über verlorene Baukostenzuschüsse (vgl. Staudinger/Emmerich,
a.a.O., § 547 Rdnr. 10 f.).
30
3.
31
Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 Abs. 2 BGB bzw. § 291 BGB,
derjenige auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus §§ 280 Abs. 2, 286 Abs.
2 BGB.
32
4.
33
Über den – zunächst gemäß §§ 546, 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB begründeten -
Räumungsantrag der Klägerin ist nicht mehr zu entscheiden, nachdem die Parteien
diesen in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Insoweit ist
lediglich klarzustellen, dass die entsprechende Verurteilung des Beklagten entfällt.
34
5.
35
Die von der Klägerin zur Klageerweiterung eingelegte (unselbstständige)
Anschlussberufung wird durch die Zurückweisung der Berufung im Beschlussverfahren
nach § 522 ZPO ihre Wirkung verlieren, § 524 Abs. 4 ZPO, so dass es derzeit keinen
Anlass gibt, sich mit ihr sachlich auseinanderzusetzen.
36
6.
37
Auch die weiteren in § 522 Abs. 2 Nr. 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen für eine
Berufungszurückweisung im Beschlussverfahren liegen vor.
38
Düsseldorf, den 19. Oktober 2009
39
Oberlandesgericht, 24. Zivilsenat
40