Urteil des LG Köln vom 07.05.2007
LG Köln: verwaltung, entlastung, rücklage, erstellung, abrechnung, vergütung, hochhaus, lüftungsanlage, sanierung, form
Landgericht Köln, 29 T 55/06
Datum:
07.05.2007
Gericht:
Landgericht Köln
Spruchkörper:
29. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Beschluss
Aktenzeichen:
29 T 55/06
Tenor:
Auf die sofortigen Beschwerde des Antragstellers zu 1) und der
Antragsgeg-ner gegen den Beschluss des Amtsgerichts Brühl (90 II
WEG 54/04 ) vom 8.2.2005 wird der Beschluss des Amtsgerichts
teilweise aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
Die Anträge der Antragstellerin zu 2) werden zurückgewiesen.
Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 6.5.2004
zu
TOP 14 (Balkonsanierung)
TOP 16 (Lüftungsanlage Hochhaus)
TOP 17 (Abdichtung Tiefgarage)
werden für ungültig erklärt. Im Übrigen werden die Anträge des
Antragstellers zu 1) zurückgewiesen.
Die weitergehende sofortige Beschwerde des Antragstellers zu 1) wird
zu-rückgewiesen.
Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens 1. Instanz und des
Beschwerdever-fahrens tragen die Antragsteller zu 1) und 2) zu 3/4 und
die Antragsgegner zu 1/4.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
G r ü n d e :
1
I.
2
Die Antragsteller und die Antragsgegner bilden die X-Straße in F. Die
Wohnungseigentumsanlage wurde bis zum 30.4.2002 von der Firma W verwaltet.
3
Danach übernahm die Verwaltung die Fa. Immobilien G, Frau G, die sie bis Ende 2005
führte. Seit 2006 ist die Fa. J Immobilien und Baubetreuung GmbH neue Verwalterin.
Der Antragsteller hat mit Antrag vom 3.6.2004 die Beschlüsse aus der
Eigentümerversammlung vom 6.5.2004 angefochten und mit Schriftsatz vom 26.8.2004
seinen Antrag dahingehend konkretisiert, dass er die Beschlüsse zu TOP 3, 4, 5, 6, 7, 8,
11, 14, 15, 16 und 17 anficht. Für den Inhalt der Beschlüsse wird auf das Protokoll der
Eigentümerversammlung (Bl.11-16 GA) Bezug genommen.
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Mit Schriftsatz vom 30.8.2004 (Bl. 86 GA) ist die Antragstellerin zu 2) dem Verfahren auf
Seiten des Antragstellers zu 1) beigetreten und hat ebenfalls beantragt, die oben
genannten Beschlüsse für ungültig zu erklären.
5
Das Amtsgericht Brühl hat mit Teilbeschluss vom 22.10.2004 den Anfechtungsantrag
der Antragsteller zu TOP 14 (Balkonsanierung) zurückgewiesen.
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Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat die Kammer mit Beschluss vom
17.2.2005 (29 T 260/04) den Teilbeschluss des Amtsgericht Brühl aufgehoben und die
Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht
zurückverwiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zu 2) wurde
zurückgewiesen.
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Die Antragsteller sind der Auffassung, dass die Beschlüsse zu TOP 3
(Jahresabrechnung 2002) und TOP 5 (Jahresabrechnung 2003) für ungültig zu erklären
seien, da die Jahresabrechnungen nicht den von der Rechtsprechung aufgestellten
Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung entsprechen würden, so
seien die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben aus den Jahresabrechnungen nicht
ersichtlich, vielmehr stelle die Verwalterin die Soll-Vorauszahlungen in die
Jahresabrechnung ein. Bei der Einzelabrechnung dürften die Kosten nur den tatsächlich
geleitsteten Vorauszahlungen gegenüber gestellt werden.
8
Des Weiteren sei die Entwicklung des Bankkontos und der Finanzanlagekonten weder
nachvollziehbar noch plausibel. Auch die in die Jahresabrechnung eingestellten Kosten
für Heizung und Abwasser/Kanal seien nicht nachvollziehbar. Der Bildung von
Abgrenzungspositionen bedürfe es.
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Angesichts der Fehlerhaftigkeit der Jahresabrechnungen habe weder der Verwalterin
noch dem Verwaltungsbeirat Entlastung (Beschlussfassungen zu TOP 4 und 5 ) erteilt
werden dürfen.
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Die Beschlussfassung zu TOP 7 (Beauftragung der Verwalterin G mit der Neuerstellung
der Jahresabrechnungen 1999-2001; Heizkostenabrechnung) entspreche nicht
ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Kostenrahmen viel zu hoch angesetzt sei.
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Die Beschlussfassung zu TOP 8 (Ausbuchung uneinbringlicher Forderungen) ist nach
Ansicht der Antragsteller nicht ordnungsgemäß, da allenfalls hätte beschlossen werden
können, die Forderungen nicht mehr geltend zu machen. Die Forderungen seien nicht
verjährt, so dass sie noch geltend gemacht werden könnten.
12
Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 11 (Abrechnung der Heizkosten
kalenderjährlich) sind die Antragsteller der Ansicht, dass eine solche Beschlussfassung
13
der Teilungserklärung widerspreche und der Gemeinschaft daher die
Beschlusskompetenz fehle.
Die Beschlussfassung zu TOP 14 (Balkonsanierung) halten die Antragsteller für nicht
ordnungsgemäß, da die Sanierung nicht erforderlich sei.
14
Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 15 (Sanierung Tiefgaragenlüftung) vertreten
die Antragsteller die Auffassung, dass der Beschluss ungültig sei, da die konkreten
Sanierungsmaßnahmen in dem Beschluss nicht genannt worden seien.
15
Den Beschluss zu TOP 16 (Instandsetzung Lüftung Hochhaus) halten die Antragsteller
für zu unbestimmt, da dem Eigentümerbeschluss nicht zu entnehmen sei, welche
konkreten Maßnahmen durchgeführt werden sollten.
16
Die Beschlussfassung zu TOP 17 (Abdichtung Tiefgarage) widerspricht nach Ansicht
der Antragsteller ordnungsgemäßer Verwaltung, da Handwerker nicht geeignet seien,
die Ursache für den Wassereintritt in der Tiefgarage zu ergründen. Der Beauftragung
müsse eine Vorprüfung durch einen Bauingenieur vorausgehen.
17
Die Antragsgegner halten die vorgelegten Jahresabrechnungen für ordnungsgemäß.
Insbesondere sei es erforderlich Abgrenzungsposten für Heizungskosten und
Wasser/Abwasserkosten zu bilden. Die Erstellung einer Jahresabrechnung allein auf
der Basis von tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben komme nicht in Betracht, da
Abrechungsspitzen der Wasser- und Heizkostenabrechnung verteilt werden müssten,
18
In die Jahresabrechnung sei auch das Wohngeldsoll zu übernehmen, da auch nach
Erstellung der Jahresabrechnung der Wirtschaftsplan weiter Bestand habe und so die
Fehlbeträge im Vorauszahlungssoll weiterhin auf der Basis des Wirtschaftsplans
geltend gemacht werden könnten. Das Rücklagenkonto stelle den Soll-Bestand der
Rücklage dar. Es zeige, welcher Bestand vorhanden sein müsste, wenn alle
Wohnungseigentümer ihren Verpflichtungen nachkämen.
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Die Entlastung von Verwaltung und Verwaltungsbeirat habe nach Vorlage der
ordnungsgemäßen Jahresabrechnungen beschlossen werden dürfen.
20
Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 7 sind die Antragsgegner der Ansicht, dass
der Beschluss durch den Zweitbeschluss vom 8.9.2004 erledigt sei. Nach Vorlage der
Jahresabrechnungen 1991-2001 durch die Verwalterin Frau G sei beschlossen worden,
an die Verwalterin 13.344,61 € als Vergütung zu zahlen.
21
Die Beschlussfassung zu TOP 8 entspricht nach Auffassung der Antragsgegner
ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Forderungen uneinbringlich und größtenteils
verjährt seien. Es handele sich um eine Buchungsanweisung an die Verwalterin.
22
Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 11 vertreten die Antragsgegner die Ansicht,
dass die kalenderjährliche Abrechnung der Heizkosten eine Konsequenz aus § 28 Abs.
3 WEG darstelle, wonach der Verwalter eine kalenderjährliche Abrechnung vorzulegen
habe, während nach der Regelung in der Teilungserklärung nach Ablauf der jeweiligen
Heizperiode Abrechnungen vorzulegen seien. Der Beschluss bestätige daher lediglich
die gesetzliche Regelung.
23
Die Antragsgegner halten die Balkonsanierung (Beschluss zu TOP 14) für dringend
erforderlich.
24
Zur Beschlussfassung zu TOP 15 legen die Antragsgegner dar, dass Gegenstand der
Beschlussfassung lediglich die Finanzierung der Maßnahmen sei. Darüber, welche
Arbeiten zur Sanierung der Tiefgaragenlüftung durchgeführt werden sollten, sei bereits
in der Eigentümerversammlung vom 22.3.2001 beschlossen worden.
25
Die Antragsgegner vertreten weiter die Auffassung, dass die Beschlussfassung zu TOP
16 ordnungsgemäß gewesen sei, da der Beschlussgegenstand in den Erläuterungen
zur Tagesordnung beschrieben gewesen sei. Zudem seien die Maßnahmen vor der
Beschlussfassung mündlich erläutert worden.
26
Schließlich sei auch die Beschlussfassung zu TOP 17 nicht zu beanstanden, da die
eigentliche Beschlussfassung über die Durchführung der Maßnahme bereits auf der
Eigentümerversammlung vom 22.3.2001 erfolgt sei, wie sich aus dem Protokoll vom
22.3.01 (Bl. 207 GA) ergebe.
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Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 3, 4, 5, 6, 8 und 14
für ungültig erklärt und im Übrigen die Anträge der Antragsteller zurückgewiesen.
28
Für die Begründung und wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes
wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.
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Gegen diese Entscheidung wenden sich die Antragsteller wie auch die Antragsgegner
mit ihren sofortigen Beschwerden.
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Zur Begründung wiederholen und vertiefen sie ihr erstinstanzliches Vorbringen.
31
Die Antragstellerin zu 2) hat ihre sofortige Beschwerde zurückgenommen.
32
Die Antragsgegner haben ihre sofortige Beschwerde hinsichtlich der Entscheidung des
Amtsgerichts zu TOP 14 (Balkonsanierung) zurückgenommen.
33
Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten
Schriftsätze Bezug genommen.
34
II.
35
1.
36
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte Beschwerde des Antragstellers zu 1) ist zulässig,
insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.
37
Die sofortige Beschwerde des Antragsstellers zu 1), mit der er begehrt auch die
Beschlüsse zu TOP 7, 11, 15, 16 und 17 für ungültig zu erklären, hat einen teilweisen
Erfolg.
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Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht Brühl die
Beschlussfassungen zu den TOP 7, 11 und 15 für gültig erachtet.
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Ergänzend ist folgendes auszuführen:
40
Die Beschlussfassung zu TOP 7 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die
Erstellung der Abrechnungen, die von der Vorverwalterin nicht vorgelegt worden waren,
war dringend erforderlich, um die Liquidität und Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft
zu sichern. Die Vergütung auf der Basis eines Stundenlohns von 40,--€ ist angemessen.
Bei einer Vergütung von 10.000,-- € sind 250 Stunden für die Erstellung von drei
Jahresabrechnungen und drei Heizkostenabrechnungen kalkuliert. Dass diese Arbeiten
aber unter Umständen mehr Zeit in Anspruch nehmen, ist plausibel. Die
Beschlussfassung, die die Möglichkeit vorsieht, über 10.000,-- € hinaus
Nachverhandlungen über die Vergütung der Verwalterin für diese Arbeiten zu führen, ist
daher nicht zu beanstanden.
41
Die Beschlussfassung zu TOP 11 entspricht den gesetzlichen Vorgaben und zudem
entstehen dem Antragsteller zu 1) durch diese klarstellende Beschlussfassung keine
Nachteile.
42
Auch die Beschlussfassung zu TOP 15 ist ordnungsgemäß erfolgt. Eine
Sanierungsmaßnahme zu Lasten der Rücklage entspricht ordnungsgemäßer
Verwaltung, wenn die Rücklage in ausreichender Höhe besteht. Dazu, dass die
Rücklage nicht in ausreichender Höhe vorhanden ist, hat der Antragsteller zu 2) nichts
vorgetragen. Die Maßnahmen an sich sind auf der Eigentümerversammlung vom
22.3.2001 beschlossen worden und mussten bei der Beschlussfassung über die Frage
der Finanzierung nicht noch einmal erörtert werden.
43
Die sofortige Beschwerde hat hinsichtlich der Beschlussfassungen zu den TOP 16 und
17 Erfolg. Diese Beschlüsse waren für ungültig zu erklären.
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Die Beschlussfassung zu TOP 16 (Instandhaltung Lüftungsanlage Hochhaus) entspricht
nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Beschluss ist nicht hinreichend bestimmt. Aus
dem protokollierten Beschluss lässt nicht entnehmen, welche Maßnahmen ergriffen
werden sollen, um die Mängel an der Lüftungsanlage des Hochhauses zu beheben.
Auch der in der Einladung zur Eigentümerversammlung vorgesehen
Beschlussvorschlag enthält dazu keine Informationen.
45
Auch die Beschlussfassung zu TOP 17 (Abdichtung Tiefgarage) ist zu beanstanden.
Entgegen der Auffassung der Antragsgegner weicht der neue Beschluss inhaltlich von
der früheren Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom 22.3.2001 ab, so
dass es nicht allein darum ging, eine bereits beschlossene Maßnahme, die die frühere
Verwaltung nicht umgesetzt hatte, fortzuführen. Inhalt des Beschlusses ist es die weitere
Ursache des Wassereinbruchs in der Tiefgarage zu klären, weil über die vom
Hausmeister festgestellten Leckagen hinaus, Wasser in die Tiefgarage drang. Vor
diesem Hintergrund ist zweifelhaft, ob die beschlossene Beauftragung von
Handwerkern zur Ursachensuche Sinn macht. Aber selbst wenn davon ausgeht, dass
auf diese Weise die Ursache der Leckage gefunden werden kann, so ist jedoch eine
Beschlussfassung dahingehend, dass die Verwaltung in Abstimmung mit dem
Verwaltungsbeirat zur Auftragsvergabe ermächtigt wird, nicht ordnungsgemäß. Denn
zum Zeitpunkt der Beschlussfassung war weder bekannt, welche Maßnahmen zur
Abdichtung erforderlich sein würden noch deren Kosten.
46
2.
47
Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig,
insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat in der Sache auch Erfolg.
48
Zu Unrecht hat das Amtsgericht Brühl in dem angefochtenen Beschluss die
Beschlussfassungen der Eigentümerversammlung zu TOP 3 (Jahresabrechnung 2002);
TOP 4 (Entlastung 2002); TOP 5 (Jahresabrechnung 2003); TOP 6 (Entlastung 2003) für
ungültig erklärt.
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Diese Beschlüsse entsprechen den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
Die Gesamtabrechnungen 2002 und 2003 und die hierauf aufbauenden
Einzelabrechnungen sind ordnungsgemäß.
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Zur ordnungsgemäßen Abrechnung einer Wohnungseigentumsanlage zählen eine
geordnete und übersichtlich, inhaltlich zutreffende Zusammenstellung aller Einnahmen
und Ausgaben, sowie eine Aufteilung des Ergebnisses der Gesamtabrechnung auf die
einzelnen Eigentümer. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung
eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Dabei sind
insbesondere die Einnahmen und Ausgaben so aufzuschlüsseln, dass sich ihre
Berechnung überprüfen lässt. Die Bildung von Rechnungsabgrenzungspositionen für
die periodengerechte Heizungsabrechnung, die verbrauchsabhängige Ermittlung der
umzulegenden Wasserkosten und der korrespondierenden Abwasserkosten, die
Verteilung der Abrechnungsspitzen aus den Vorjahren, Tilgungsbestimmung der
Schuldner gem. § 366 BGB sowie Zuführungen zur Instandhaltungsumlage ist dabei
zwingend geboten. Die Rechnungsabgrenzungsposten sind dabei offen und in
nachvollziehbarer Weise auszuweisen (vgl. OLG Hamm ZWE 2001, 446).
51
Die Jahresabrechnungen 2002 und 2003 genügen diesen Anforderungen. Beide
Abrechnungen weisen in der Einnahmen/Ausgaben Rechnung in der Spalte Umlage –
Saldo die tatsächlichen Ausgaben der Verwaltung aus. Die Ausgabenpositionen sind
auch in ausreichendem Umfang aufgeschlüsselt.
52
Die sonstigen Einnahmen werden dargestellt. Soweit der Antragsteller zu 2) die
Richtigkeit der dargestellt Mieteinnahmen anzweifelt, ist ihm entgegenzuhalten, dass
nur die tatsächlichen Mieteinnahmen in Ansatz zu bringen sind.
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Die Einnahmen aus Wohngeldzahlungen sind in der Rubrik "Entwicklung Bankkonten",
die Bestandteil der Jahresabrechnung ist dargestellt.
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Soweit der Antragsteller zu 2) bemängelt, dass in der Einnahmen/Ausgaben Rechnung
die Soll-Vorauszahlungen der Wohngeldzahlungen mitgeteilt werden, vermag die
Kammer dem nicht zu folgen. Die Mitteilung der angeforderten
Wohngeldvorauszahlungen ist sinnvoll, da durch einen Vergleich mit den tatsächlichen
Ausgaben festgestellt werden kann, ob der Wirtschaftsplan richtig kalkuliert war und
auskömmliche Vorauszahlungen seitens der Verwaltung festgesetzt worden sind.
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Auch die Entwicklung der Finanzanlagekonten und des Rücklagenkonto sind in beiden
Jahresabrechungen verständlich und nachvollziehbar dargestellt. Die
Finanzanlagekonten weisen das tatsächlich vorhandene Geldvermögen aus, während
es sich bei der Entwicklung Rücklagenkonto um die Entwicklung der Soll-Rücklage
handelt, der dort ausgewiesene Betrag wäre vorhanden, wenn alle
56
Wohnungseigentümer ordnungsgemäß ihren Wohngeldvorauszahlungen nachkämen.
Da die Wohnungseigentümer ein Interesse daran haben zu erfahren, wie hoch die
Rücklagengelder wären, wenn sie ordnungsgemäß eingezahlt würden, ist diese
Darstellung der Verwaltung notwendig und sinnvoll.
Die Gründe dafür, die ausgewiesene Verrechnungsposition " Renngraben" in der
Jahresabrechnung 2002 nicht dem tatsächlichen Geldabfluss entspricht, haben die
Antragsgegner plausibel dargelegt. Die Kammer vermag darin keinen Fehler der
Jahresabrechnung zu erblicken.
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Auch die vorgelegten Einzelabrechnungen zu den Gesamtabrechnungen 2002/2003
entsprechen den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung. Die
Einzelabrechnungen sind aus der Gesamtabrechnung entwickelt und sehen die
Verteilung, der sich aus der Gesamtabrechnung ergebenden Kosten vor. Auch die
Verrechnung mit den Wohngeldvorauszahlungen erfolgt. Insoweit ist nicht zu
beanstanden, dass in der Einzelabrechnung die angeforderten
Wohngeldvorauszahlungen zur Verrechnung gestellt werden. Bei ordnungsgemäßer
Zahlung der Wohngeldvorauszahlungen entsprechen diese Beträge den tatsächlichen
Zahlungen. Im Hinblick auf die Rechtsprechung, dass der Wirtschaftsplan als
eigenständiger Schuldgrund auch nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung
bestehen bleibt, begegnet diese Darstellung keinen Bedenken, zumal ein Saldo in Form
eines Fehlbetrages/Guthabens ausgewiesen ist und die Verpflichtungen aus dem
Wirtschaftplans in jedem Fall durch die Höhe der Jahresabrechnung begrenzt sind.
58
Die Beschlüsse zur Entlastung der Verwaltung und des Verwaltungsbeirates (TOP 4
und 6) entsprachen danach ordnungsgemäßer Verwaltung, da die vorgelegten
Jahresabrechnungen 2002 und 2003 ordnungsgemäß waren.
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Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 8 (uneinbringliche Forderungen) war der
Beschluss des Amtsgerichts ebenfalls abzuändern. Der Beschluss entspricht
ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Antragsgegner haben unwidersprochen dargelegt,
dass den Eigentümern eine Liste der uneinbringlichen Forderungen übersandt worden
ist. Es ist wirtschaftlich nicht vertretbar, offen stehende Kleinstbeträge aus den Jahren
1984 – 1998 bei den Eigentümern einzutreiben, zumal deren Rechtsgrund von der
neuen Verwaltung nicht mehr nachzuvollziehen war. Der Verzicht auf die
Geltendmachung dieser Forderungen stellt eine Ermessensentscheidung der
Wohnungseigentümergemeinschaft dar, die nicht fehlerhaft ist, denn sie ist Ergebnis
einer nachvollziehbaren Abwägung zwischen Nutzen und Kosten der Geltendmachung
von unsicheren Altforderungen. Wie dieser Beschluss in der Jahresabrechung
buchungstechnisch richtig umgesetzt wird, ist Sache der Verwaltung.
60
III.
61
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG.
62
Es entspricht billigem Ermessen den Antragstellern und den Antragsgegnern die
gerichtlichen Kosten des Verfahrens 1. Instanz und des Beschwerdeverfahrens im
Verhältnis ihres Unterliegens aufzuerlegen. Soweit die sofortige Beschwerde
zurückgenommen worden ist, sind die gerichtlichen Kosten ebenfalls zu tragen.
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Es bestand keine Veranlassung von dem wohnungseigentumsrechtlichen Grundsatz
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der Nichterstattung außergerichtlicher Kosten abzuweichen.
Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren : 310.000,-- €
65
TOP 3: 80.000,--€
66
TOP 4: 4.000,--€
67
TOP 5: 80.000,-- €
68
TOP 6: 4.000,--€
69
TOP 7: 10.000,-- €
70
TOP 8: 10.000,--€
71
TOP 11: 1.000,--€
72
TOP 14: 70.000,-- €
73
TOP 15: 40.000,-- €
74
TOP 16: 10.000,-- €
75
TOP 17: 1.000,-- €
76
(entsprechend den nicht angegriffenen Festsetzungen durch das Amtsgericht)
77