Urteil des LG Kassel vom 07.10.2010

LG Kassel: sinn und zweck der norm, zustand der mietsache, verjährungsfrist, grammatikalische auslegung, systematische auslegung, historische auslegung, teleologische auslegung, condictio indebiti

Gericht:

LG Kassel 1.

Zivilkammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

1 S 67/10

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Norm:

§ 548 Abs 2 BGB

Leitsatz

Der Bereicherungsanspruch des Mieters, der in Unkenntnis der Unwirksamkeit der

mietvertraglichen Klausel zu den Schönheitsreparaturen Renovierungsleistungen

erbracht hat, gegen den Vermieter verjährt gemäß § 548 Abs. 2 BGB sechs Monate

nach Beendigung des Mietvertrages.

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom

22.1.2010 – 450 C 216/08 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch

Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren

Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor ihrer Vollstreckung Sicherheit in

Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Beklagte hat dem Kläger mit Mietvertrag vom 11.12.2000 eine Wohnung im 3.

Obergeschoss rechts des Mehrfamilienhauses „…“ vermietet. Das Mietverhältnis

ist zum 31.3.2007 beendet worden. Der Kläger verlangt mit seiner am 10.1.2008

eingereichten Klage von der Beklagten Zahlung von 575,78 € (700,00 € abzüglich

124,22 € unstreitiger Nebenkostennachzahlung) und stützt die Forderung darauf,

dass die Beklagte bei Beendigung des Mietverhältnisses von ihm auf der

Grundlage einer unwirksamen Renovierungsklausel zu Unrecht die Durchführung

einer Endrenovierung verlangt habe, für die er 700,00 € habe zahlen müssen. Die

Beklagte hat sich u. a. auf Verjährung berufen. Wegen der Einzelheiten des Sach-

und Streitstandes wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen im

angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass

etwaige Zahlungsansprüche aus § 280 Abs. 1 BGB und § 812 Abs. 1 BGB verjährt

seien. Zwar sei die formularvertragliche Übertragung der Renovierungspflicht auf

den Kläger in § 3 Abs. 8 des Mietvertrages in Verbindung mit Nrn. 6, 11 der AVB

(Bl. 7, 33 d. A.), wonach der Mieter bei der Durchführung von

Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen

Ausführungsart abweichen dürfe, nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichtshofs (WuM 2007, 259) gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam,

weshalb die Beklagte, indem sie den Kläger zur Renovierung aufgefordert habe,

pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt. Darüber hinaus komme auch ein

Bereicherungsanspruch in Betracht. Der Einwand der Beklagten, dass der Kläger

bei dem vorausgegangenen Vorabnahmetermin die Durchführung von

Renovierungsarbeiten zugesagt habe, greife nicht, weil der Zusage die irrtümliche

Annahme zugrundegelegen habe, auf Grund des Mietvertrages bereits zur

Renovierung verpflichtet zu sein, weshalb die Erklärung keine eigenständige

Verpflichtung oder Bestätigung im Sinne des § 141 BGB sei. Jedoch greife die

Einrede der Verjährung, weil auf beide in Betracht kommenden Ansprüche die

Vorschrift des § 548 Abs. 2 BGB anzuwenden sei mit der Folge, dass sie wegen der

kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten am 30.9.2007 verjährt wären. § 548

Abs. 2 BGB gelte nämlich nicht nur für mietrechtliche

Aufwendungsersatzansprüche, etwa nach §§ 536a, 539 BGB, sondern auch für alle

aus demselben Lebenssachverhalt konkurrierenden Ansprüche, z. B. aus GoA,

Deliktsrecht oder Bereicherungsrecht. Dies ergäbe sich aus Sinn und Zweck der

Norm.

Gegen das seinem Prozessbevollmächtigten am 1.2.2010 zugestellte Urteil hat

der Kläger am 1.3.2010 Berufung eingelegt und diese innerhalb der um einen

Monat verlängerten Berufungsbegründungsfrist am 3.5.2010 (Montag) begründet.

Der Kläger rügt die Verletzung materiellen Rechts und vertritt die Auffassung, dass

§ 548 Abs. 2 BGB weder auf den Schadensersatzanspruch noch auf den

Bereicherungsanspruch anwendbar sei und vielmehr die regelmäßige

Verjährungsfrist von 3 Jahren (§§ 195, 199 BGB) gelte.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 22.1.2010 – 450 C 216/08 –

abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an ihn 575,78 € nebst Zinsen in Höhe

von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.9.2007 zu zahlen

und ihn von der Gebührenforderung seiner in dieser Angelegenheit bereits

vorgerichtlich tätig gewordenen Prozessbevollmächtigten in Höhe von 83,84 €

freizuhalten.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil, wobei sie allerdings allenfalls

einen Anspruch aus Bereicherung und nicht auch einen solchen aus

Pflichtverletzung für denkbar hält, weil ihr angesichts des Umstandes, dass die

Entscheidung des BGH (WuM 2007, 259) erst am 28.3.2007 und damit nach dem

Übergabetermin vom 26.3.2007 erlassen worden sei, während der BGH dieselbe

Vertragsklausel noch mit Urteil vom 20.10.2004 (WuM 2005, 50) für wirksam

erachtet habe, kein Verschuldensvorwurf gemacht werden könne.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den

Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die Berufung des Klägers ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt, innerhalb

der Begründungsfrist begründet worden und auch im übrigen zulässig. Zwar ist die

Erwachsenheitssumme angesichts der Beschwer von lediglich 575,78 € nicht

erreicht, jedoch hat das Amtsgericht die Berufung zugelassen – § 511 Abs. 4 S. 2

ZPO.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht

nicht auf einer Rechtsverletzung, vielmehr hat das Amtsgericht die Klage zu Recht

abgewiesen.

Zwar ist die hinsichtlich der Schönheitsreparaturen in Nr. 6 Abs. 2 der AVB (Bl 33)

enthaltene Regelung, dass der Mieter „nur mit Zustimmung des

Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ dürfe,

unwirksam, weil sie unklar ist und den Mieter in ihrer diesem ungünstigsten

Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB: nämlich, dass jegliche Veränderung

zustimmungspflichtig sein soll) unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 S. 1

BGB), denn es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb es dem Mieter z. B.

hinsichtlich der Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder

Deckenanstrichs, verwehrt sein soll, sich in der Mietwohnung nach seinem

Geschmack einzurichten (vgl. BGH, Urteil vom 28.3.2007, WuM 2007, 259 [260]).

Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der

Schönheitsreparaturen ist, weil eine geltungserhaltende Reduktion nicht in

Betracht kommt (vgl. BGH, WuM 2010, 85 [87]; BGH, WuM 2008, 472 [474]), die

Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zu Vornahme von Schönheitsreparaturen

schlechthin. Dies alles steht zwischen den Parteien nicht im Streit.

Soweit die Vorinstanz hieraus den Schluss gezogen hat, dass die Klageforderung

aus § 280 Abs. 1 BGB begründet sei, folgt dem die Kammer nicht, weil sie das für

einen entsprechenden Schadensersatzanspruch erforderliche Verschulden der

Beklagten (§§ 280 Abs. 1 S. 2; 276 Abs. 2 BGB) verneint. Richtig ist zwar der

Ausgangspunkt der amtsrichterlichen Erwägungen, dass im Gebrauchmachen von

vermeintlichen Rechten aus unwirksamen Mietvertragsklauseln eine schuldhafte

Pflichtverletzung des Verwenders zu sehen sein kann, wobei nur entschuldbarer

Rechtsirrtum eine Haftung ausschließt und sich der Vermieter beispielsweise auch

nicht auf die Sachkunde etwa seines Interessenverbandes berufen kann (vgl. KG,

NJW 2009, 2689 [2689]; Sternel, NZM 2007, 545 [549]). Die Beklagte hat jedoch

im Berufungsrechtszug unwidersprochen vorgetragen, dass der BGH „exakt“ die

hier fragliche Klausel noch mit Urteil vom 20.10.2004 (WuM 2005, 50-53) für

wirksam erachtet hat. Liest man die Entscheidung nach, so fällt auf, dass der BGH

seinerzeit das Augenmerk hauptsächlich darauf gerichtet hatte, ob der Fristenplan

für die Renovierung als „starr“ (und damit unwirksam) oder als „weich“ (und damit

nicht zu beanstanden) anzusehen war, was er letztendlich angenommen hat.

Wenn aber, wie mit der Berufungserwiderung unwidersprochen vorgetragen, die

nunmehr monierte Klausel, die vom GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs-

und Immobilienunternehmen e.V.) stammt, im Jahre 2004 noch höchstrichterlich

gebilligt worden ist, wäre es nach Ansicht der Kammer eine Überspannung der

Sorgfaltspflicht, von der Beklagten vor Erlass des abweichenden Urteils vom

28.3.2007 – zu diesem Zeitpunkt hatte die Beklagte bereits auf Renovierung

bestanden und war die Wohnungsrückgabe bereits erfolgt – zu verlangen, dass sie

die Abkehr des BGH von seiner eigenen Rechtsprechung vorausahnt und

dementsprechend ihren Mietern mitteilt, dass die ursprünglich wirksam

vereinbarten Vertragsbedingungen zu den Schönheitsreparaturen nunmehr

unwirksam seien. Das Amtsgericht hat Fahrlässigkeit im übrigen auch nur mit der

Begründung bejaht, dass die Beklagte zumindest hätte erkennen können, dass die

Klausel „sehr fraglich“ war, weil sie schon in der Kommentierung bei Schmidt-

Futterer in der 8. Auflage aus dem Jahr 2003 mit genau der Argumentation, die

später auch der BGH seiner Entscheidung zugrundegelegt hat, als unwirksam

bezeichnet worden sei. Diese Auffassung berücksichtigt zum einen nicht

hinreichend, dass die Beklagte als Vermieterin ihre eigenen Interessen verfolgen

und daher im Prinzip auch „fragliche“ (aber als noch wirksam anzusehende) AGB

verwenden und dann, wenn sie wirksam einbezogen worden sind, auch

durchsetzen darf. Zum anderen ist die Kammer der Auffassung, dass sich ein

Vermieter zwar an die Rechtsprechung, insbesondere diejenige des

Bundesgerichtshofs, halten, nicht aber an der Meinung der Kommentarliteratur

orientieren muss (und zwar auch dann nicht, wenn es sich, was das Amtsgericht

hervorhebt, um den „führenden“ Mietrechtskommentar handelt). Insoweit ist

beispielsweise darauf zu verweisen, dass die hier maßgebliche Fristenregelung

entsprechend dem Mustermietvertrag des GdW nach der Rechtsprechung des

BGH weiterhin als „weich“ (und damit als zulässig) anzusehen ist, obwohl auch

dies von Schmidt/Futterer-Langenberg (vgl. die aktuelle 9. Auflage München 2007,

§ 538 Rdnr. 223) – mit beachtlichen Argumenten – anders gesehen wird; und auch

in einem anderen namhaften Buch, nämlich bei Sternel, Mietrecht aktuell, 4.

Auflage Köln 2009, Rdnr. IX 94, wird die vorliegende Fristenregelung für unwirksam

gehalten. Maßgeblich für die Bejahung von Verschulden im Sinne des § 276 Abs. 2

BGB muss aber die Rechtsprechung – hier wird Recht gesprochen – und nicht die

Kommentarliteratur sein, zumal ansonsten der Vermieter, die Richtigkeit der

amtsgerichtlichen Überlegung unterstellt, quasi im vorauseilenden Gehorsam bzw.

vorsichtshalber die jeweils mieterfreundlichste Rechtsmeinung in der einschlägigen

Literatur – auch diejenige, der sich der BGH letztendlich nicht anschließt –

berücksichtigen müsste, um dem Verdikt der Unangemessenheit seiner AGB zu

entgehen.

Demgegenüber ist in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht ein Anspruch des

Klägers gegen die Beklagte auf Zahlung von 575,78 € aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Fall

BGB (condictio indebiti) im Prinzip in bejahen. Die Beklagte hat etwas erlangt,

nämlich den Vermögensvorteil „frisch renovierte Wohnung“ (statt: abgewohnte

Wohnung). Dies erfolgte durch Leistung des Klägers, der den von der Beklagten

empfohlenen und gemeinsam zu dem Vorabnahmetermin hinzugezogenen

Malermeister „…“ mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen beauftragt

hat. Die Beklagte hat die Leistung schließlich auch ohne rechtlichen Grund erlangt,

weil eine GoA als Rechtsgrund nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, WuM 2009, 395

[397]) und ein mietvertraglicher Anspruch auf die Renovierungsleistung wegen der

Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel ausscheidet. Das Amtsgericht

hat ferner zu Recht unter Verweis auf BGH, WuM 2006, 206 (307) ausgeführt, dass

die zwischen den Parteien stattgefundene mündliche Besprechung des Umfangs

der Renovierungspflicht in der Annahme erfolgt ist, dass eine Renovierungspflicht

bestehe, weshalb sie keine eigenständige Verpflichtung oder Bestätigung im Sinne

des § 141 BGB begründet bzw. ist. Da die Leistung nicht in Natur herausgegeben

werden kann, ist bereicherungsrechtlich Wertersatz geschuldet – § 818 Abs. 2

BGB. Dieser richtet sich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der

angemessenen Vergütung der rechtsgrundlos erbrachten Leistung (vgl. BGH, WuM

2009, 395 [398]), wobei der Betrag von 700,00 € angesichts des Umstandes, dass

unstreitig Renovierungsarbeiten in einer 63,56 m² großen 3-Zimmer-Wohnung

entsprechend der Niederschrift vom 26.3.2007 (Bl. 46-51 d. A.) durchgeführt

worden sind, nicht aus dem Rahmen fällt – § 287 Abs. 2 ZPO.

Die Kammer teilt jedoch die Auffassung des Amtsgerichts, dass die von der

Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift und ihr deshalb ein

Leistungsverweigerungsrecht (§ 214 Abs. 1 BGB) zusteht, weil § 548 Abs. 2 BGB

anwendbar ist mit der Folge, dass die Verjährung im Zeitpunkt der Erhebung der

Klage im Januar 2008 bereits vollendet gewesen ist, nachdem das Mietverhältnis

bereits zum 31.3.2007 beendet worden und die sechsmonatige Verjährungsfrist

daher gemäß §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2, 3 BGB mit Ablauf des 30.9.2007

abgelaufen war. Die Voraussetzungen für eine Hemmung der Verjährung, etwa

wegen Verhandlungen (§ 203 BGB), hat der Kläger, auch nicht in Reaktion auf den

entsprechenden Hinweis auf S. 6 des angefochtenen Urteils, nicht vorgetragen.

Allerdings ist umstritten, ob der Bereicherungsanspruch des Mieters wegen auf

Grund unwirksamer Renovierungsklausel ausgeführter Schönheitsreparaturen der

kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt. Dafür haben sich u. a.

ausgesprochen LG Freiburg, WuM 2010, 480; AG Freiburg, WuM 2010, 232 ff.; AG

Schöneberg, Urteil vom 16.4.2010, 17b C 206/09, zitiert nach JURIS;

Bamberger/Roth-Ehlert, BGB, 2. Auflage München 2007, § 548 Rdnr. 372; Gsell,

NZM 2010, 71 ff.; Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653 (655: analoge

Anwendung); MünchKomm-Bieber, 5. Auflage München 2008, § 548 Rdnr. 3;

Paschke, WuM 2008, 647 (652); Schmidt, WuM 2010, 191 (200); Staudinger-

Emmerich, Bearbeitung 2006, § 548 Rdnr. 19, 20; Sternel, NZM 2007, 545 (549)

und Ders., Mietrecht aktuell, 4. Auflage München 2009, Rdnrn. IX 44, 234. Für eine

Anwendung der §§ 195, 199 BGB und damit die Geltung einer dreijährigen

Verjährungsfrist plädieren demgegenüber u. a. Blank, WuM 2010, 234 f.; Ders.,

JurisPR-Mietrecht 17/2010, zitiert nach JURIS; Ders., NZM 2010, 97 (102);

Eisenschmid, WuM 2010, 459 (470); Ernst, WuM 2009, 581 (583); Jacoby, Vortrag

beim Deutschen Mietgerichtstag 2010 (abrufbar unter www.mietgerichtstag.de)

und Wiek, WuM 2010, 535 (537).

Bei der Frage, wie die Vorschrift des § 548 BGB, wonach

verjähren, auszulegen ist, ist auf die allgemeinen

Auslegungskriterien zurückzugreifen, was zu den folgenden Überlegungen führt:

Grammatikalische Auslegung

Der Begriff der „Aufwendungen“ wird im Gesetz verschiedentlich verwandt (§§ 256,

304, 347, 478, 536a, 539, 554, 637, 670, 683, 684, 1835 BGB), jedoch gibt es

keine Legaldefinition. Aufwendungen werden üblicherweise als „freiwillig erbrachte

Vermögensopfer“ bezeichnet, die der Aufwendende zu einem bestimmten Zweck

(z. B. bei §§ 536a und 637: zur Mängelbeseitigung oder bei § 670: zur

Auftragsausführung) erbringt. Hier geht es um freiwillig erbrachte Vermögensopfer

zum Zwecke der Erfüllung der (vermeintlichen) Renovierungspflicht und damit vom

juristischen Sprachgebrauch her um Aufwendungen. Dabei geht z. B. aus § 347

Abs. 2 S. 2 BGB hervor, dass Bereicherungsansprüche und

Aufwendungsersatzansprüche einander begrifflich nicht ausschließen, sondern

dass eine Aufwendung – gerade wenn sie den Anspruchsgegner bereichert hat –

auszugleichen sein kann, weshalb die von der Gegenmeinung vertretene

Auffassung, dass Aufwendungsersatzansprüche und Bereicherungsansprüche

verschiedenen Verjährungsregeln unterworfen seien (nämlich

Bereicherungsansprüche der dreijährigen Regelverjährung), auch aus diesem

Grund nicht überzeugt. Der Wortlaut der Norm spricht daher nach Ansicht der

Kammer für eine Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB auf den streitgegenständlichen

Anspruch.

Systematische Auslegung

§ 548 BGB ist eine Sonderregelung im Mietvertragsrecht zu §§ 194 ff. BGB,

weshalb man annehmen könnte, dass entsprechend dem allgemeinen Grundsatz,

dass Sonderregelungen eher eng auszulegen sind, zu den in § 548 Abs. 2 BGB

aufgeführten Aufwendungsersatzansprüchen nur spezifisch mietrechtliche

Ansprüche (z. B. aus §§ 536a, 539 BGB) zählen und nicht solche aus besonderen

gesetzlichen Schuldverhältnissen (z. B. § 812 BGB). Das spricht für die

Gegenauffassung, die für den vorliegenden Fall von der regelmäßigen

Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB) ausgeht.

Historische Auslegung

Den bei Wiek, WuM 2010, 535 ff., zitierten Gesetzesmaterialien kann die Kammer,

anders als Wiek, nichts Entscheidendes für die Gegenansicht entnehmen. Richtig

dürfte zwar sein, dass § 558 BGB a. F. in erster Linie auf die

Verwendungsersatzansprüche des Mieters auf § 547 BGB a. F. und sein

Wegnahmerecht aus § 547a BGB a. F. abzielte und dass der Wechsel von

„Verwendungen“ zu „Aufwendungen“ in § 548 Abs. 2 BGB lediglich eine

Anpassung an die geänderte Fassung der §§ 539, 536a Abs. 2 BGB ist (vgl. BT-Drs.

14/4553, S. 45). Es ist jedoch unstreitig, dass der Gesetzgeber mit den

Verjährungsvorschriften den Zweck verfolgt, eine rasche Auseinandersetzung

zwischen den Mietvertragsparteien zu gewährleisten und eine beschleunigte

Klarstellung derjenigen Ansprüche, die vom Zustand der überlassenen Mietsache

bei Rückgabe abhängen, zu erreichen (vgl. Prot II 177, 194, zitiert nach BGH, NJW

1967, 980 [981] sowie BT-Drs. 14/4553, S. 45), was, wie gleich darzulegen sein

wird, für die Richtigkeit der hier vertretenen Auffassung streitet.

Teleologische Auslegung

Weil der Sinn und Zweck des § 548 BGB darin liegt, dass die wechselseitigen

Ansprüche der Mietvertragsparteien, die vom Zustand der Mietsache zur Zeit der

Rückgabe abhängen, nach Beendigung des Mietverhältnisses möglichst rasch

abgewickelt werden sollen, ist allgemein anerkannt, dass § 548 BGB bzw. § 558

BGB a. F. – trotz der Gesetzessystematik – grundsätzlich weit auszulegen sind

(vgl. BGHZ 135, 152 [155]; BGHZ 98, 235 [237]; BGH, NJW 1987, 187 [188]); BGH,

NJW 1967, 980 [981]; Bamberger/Roth-Ehlert, a.a.O., § 548 Rdnr. 2;

Schmidt/Futterer-Gather, Mietrecht, 9. Auflage München 2007, § 548 Rdnr. 29).

Der Sinn und Zweck der Norm gebietet es, die kurze Verjährungsfrist auch auf

Bereicherungsansprüche wegen wie hier rechtsgrundlos durchgeführter

Renovierungsarbeiten anzuwenden, weil der Grundgedanke, dass sichere

Feststellungen zur Anspruchshöhe mit dem Zeitablauf immer schwieriger werden,

da der vor der Übergabe bestehende und der bei der Übergabe geschaffene

Zustand der Mietsache immer schlechter zu ermitteln sind, auch hier

grundsätzlich greift. Es ist vorliegend nur auf eine Sonderkonstellation

zurückzuführen, dass die Klageforderung der Höhe nach schlüssig dargelegt

werden konnte, weil nämlich die Beklagte vor Ort selbst in Anwesenheit des

Zeugen „…“ den zu leistenden Renovierungsumfang bestimmt hat und weil sie

selbst mitgeteilt hat, dass in diesem Umfang Renovierungsbedarf bestand und

dass der Zeuge „…“ ihr als zuverlässig und solide bekannt ist, weshalb sie ihn

auch hinzugezogen hatte. In einem „Normalfall“, bei dem der Mieter, etwa weil er

erst später in der Zeitung gelesen hat, dass die mietvertragliche

Renovierungsklausel unwirksam war, seinen Bereicherungsanspruch nach z. B. 2,5

Jahren geltend macht, werden kaum Feststellungen – und in der Regel auch keine

gemeinsame Feststellungen – zum Renovierungsbedarf getroffen worden sein, so

dass der Mieter im Nachhinein substantiiert dartun müsste, wie der Zustand der

Wohnung vor der Renovierung war und welche Arbeiten im einzelnen erforderlich

gewesen sind; ferner, dass die Arbeiten entsprechend durchgeführt worden sind

und dass der von ihm beauftragte Handwerker ortsüblich abgerechnet hat. Das

wird nur in den allerseltensten Fällen möglich sein und zeigt, wie sinnvoll eine

sechsmonatige Verjährungsfrist gerade auch für die hier in Rede stehenden

Bereicherungsansprüche ist.

Daher gelangt die Kammer unter zusammenfassender Würdigung der

verschiedenen Auslegungskriterien zu dem Ergebnis, dass Wortlaut, Wille des

Gesetzgebers und Sinn und Zweck des Gesetzes die entsprechende Anwendung

des § 548 Abs. 2 BGB auf den streitgegenständlichen Bereicherungsanspruch

gebieten und demgegenüber die Argumentation der Gegenauffassung, das auf

Grund einer unwirksamen Renovierungsklausel Geleistete sei wie eine nicht

geschuldete Mietzahlung zu behandeln, für die ebenfalls die dreijährige

Verjährungsfrist gelte, weil es um einen Fall der Leistungskondiktion gehe, der

grundsätzlich der Regelverjährung unterliege, nicht überzeugt, da sie Wortlaut und

Sinn und Zweck des § 548 BGB nicht hinreichend würdigt. Soweit damit

argumentiert wird, dass die Rechtsfolge des § 548 BGB nicht passe, wenn der

Mieter erst lange nach Beendigung des Mietverhältnis erfahre, dass die

entsprechende Mietvertragsklausel unwirksam war (so Jacoby in seinem Referat

vom 27.2.2010, S. 7), ist dem wiederum entgegenzuhalten, dass genau dies der

Wille des Gesetzgebers ist: die Dinge sollen in überschaubarer Zeit nach

Beendigung des Mietverhältnis abschließend geregelt sein und danach soll

Rechtsfrieden einkehren. Für die hier vertretene Ansicht sprechen nach Ansicht der

Kammer auch die Ausführungen des BGH in BGHZ 108, 256 [267], wonach

Bereicherungsansprüche aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB dann der kurze Verjährung

(des § 558 BGB a. F.) unterfallen, wenn sie „eine Notordnung darstellen, die bei

Fehlen einer vertraglichen Regelung einen gerechten Ausgleich sicherstellen“

sollen und dass für sie demgegenüber dann die Regelverjährung gelten soll, wenn

sie „von den mietrechtlichen Beziehungen der Beteiligten unabhängig“ sind.

Aus dem Vorstehenden folgt, dass die Klage auch hinsichtlich der

Nebenforderungen (Zinsen und Freistellungsanspruch hinsichtlich der

vorgerichtlichen Anwaltskosten, die im übrigen offenbar wegen eines

Schreibfehlers um 30 Cent überhöht geltend gemacht worden sind) unbegründet

ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 S.

1, 2, 709 S. 2 ZPO.

Die Revision wird zugelassen, weil zu erwarten ist, dass die Verjährungsproblematik

bei Bereicherungsansprüchen infolge trotz zunächst unbekannt gebliebener

Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführter Schönheitsreparaturen in

einer unbestimmten Vielzahl von Fällen entscheidungserheblich sein wird und eine

höchstrichterliche Entscheidung hierzu noch nicht ergangen ist; die Rechtssache

hat damit grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.