Urteil des LG Frankfurt (Oder) vom 02.04.2009
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Gericht:
LG Frankfurt (Oder) 9.
Zivilkammer
Entscheidungsdatum:
Aktenzeichen:
19 S 22/09
Dokumenttyp:
Beschluss
Quelle:
Normen:
§ 254 BGB, § 536 BGB, § 556
BGB, § 20 Abs 4 NMVO, § 5 Abs
3 WoBindG
Tenor
1. Die Parteien werden darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung
der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Strausbergs vom 02.04.2009 – Az.: 25 C
441/05 – als unbegründet zurückzuweisen (§ 522 Abs. 2 ZPO).
bis zum 30.09.2010
einschließlich
gestellt, innerhalb dieser Frist auch zu überdenken, ob eine Rücknahme des
Rechtsmittels in Betracht kommt.
Gründe
1. Die Voraussetzungen gemäß § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor. Die Berufung ist
offensichtlich unbegründet, die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung und eine
Entscheidung der Kammer ist weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer
einheitlichen Rechtsprechung notwendig.
2. Die Klägerin wendet sich mit der Berufung gegen die erstinstanzliche Abweisung ihrer
Klage, mit der sie von den Beklagten Miet- und Betriebskostennachzahlungen verlangt
hat.
Das Rechtsmittel hat keine Aussicht auf Erfolg. Das Urteil des Amtsgerichts Strausberg
beruht weder auf einer fehlerhaften Tatsachenfeststellung (§§ 513 Abs. 1, 529 ZPO)
noch auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 546 ZPO).
Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, weil der Klägerin gegen die
Beklagten kein Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten gemäß § 535 Abs. 2 BGB
und kein Anspruch auf Betriebskostennachzahlungen gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 BGB
zusteht.
keine Mietnachzahlungen
insgesamt 1.032,32 € für die Jahre 2003 bis 2005 verlangen.
Die Miete für die Wohnung, die die Beklagten von der Klägerin gemietet haben und
mieten, ist gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB kraft Gesetzes für den
streitgegenständlichen Zeitraum gemindert.
Nach dieser Vorschrift hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete für den
Zeitraum zu entrichten, in dem die Mietsache eine Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit
zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert oder aufgehoben ist. Diese
Voraussetzungen lagen hier vor.
aa) Die Mietsache war im streitgegenständlichen Zeitraum mangelhaft und in ihrer
Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt, weil ihr tatsächlicher Zustand für die Beklagten
nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 68.
Aufl., § 536 Rz. 16) abwich.
Der Mangel bestand und besteht darin, dass im Schlafzimmer der von den Beklagten
gemieteten Wohnung infolge von Feuchtigkeit Schimmel auftritt. Dies ist zwischen den
Parteien unstreitig. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ist dieser
Mangel auf der Grundlage der so genannten „Sphärentheorie“ auch dem
Verantwortungsbereich der Klägerin zuzurechnen, so dass das Minderungsrecht der
Beklagten besteht. Die Sphärentheorie besagt, dass die Darlegungs- und Beweislast für
die Zurechnung eines Mangels der Mietsache nach Verantwortungsbereichen verteilt
wird. Im Hinblick auf Feuchtigkeitsschäden bedeutet dies Folgendes: Ist streitig, ob
Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Bereich des Vermieters oder Mieters haben,
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Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Bereich des Vermieters oder Mieters haben,
muss der Vermieter zunächst Ursachen ausräumen, die aus seinem
Gefahrenbereich herrühren. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der
Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem
Verantwortungsbereich stammen (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rz. VIII 152;
Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Miete, 9. Aufl., § 536 Rz. 451 ff.; Palandt/Weidenkaff,
aaO., § 536 BGB Rz. 5 a.E. jeweils mit Nachweisen zur Rechtsprechung). Dies entspricht
der ganz überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur und überspannt nicht
die Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast der Klägerin.
Das Amtsgericht hat auf der Grundlage des von ihm eingeholten
Sachverständigengutachtens und der Anhörung des Sachverständigen ohne
Rechtsfehler festgestellt, dass der Zustand der Mietsache als Mangelursache
ausscheidet.
Die Kammer ist an diese Feststellungen gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden. Nach
dieser Vorschrift hat das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung die
vom Amtsgericht auf der Grundlage der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme
festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel
an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen
begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Dies gilt grundsätzlich auch
für Tatsachenfeststellungen, die wie hier auf der Grundlage eines
Sachverständigengutachtens getroffen worden sind. Zweifel an der Richtigkeit und
Vollständigkeit eines Gutachtens können sich dabei aus dem Gutachten selbst oder der
Person des Gutachters ergeben, insbesondere wenn das Gutachten in sich
widersprüchlich oder unvollständig ist, wenn der Sachverständige erkennbar nicht
sachkundig war, sich die Tatsachengrundlage durch zulässigen neuen Sachvortrag
geändert hat oder wenn es neue wissenschaftliche Erkenntnismöglichkeiten zur
Beantwortung der Sachverständigenfrage gibt (vgl. BGH NJW 2003, 3480 ff.).
Anhaltspunkte hierfür werden von der Klägerin nicht aufgezeigt.
Die Kammer folgt der Beweiswürdigung des Amtsgerichts auch in der Sache. Soweit die
Klägerin unter Wiederholung und Ergänzung ihres bisherigen Vorbringens weiterhin
behauptet, die Schimmelpilzbildungen im Schlafzimmer der Beklagten beruhten nicht
auf baulichen Mängeln entspricht dies nicht den Ergebnissen des Gutachtens.
Der Sachverständige hat zwar ausgeführt, dass er aufgrund der durchgeführten
Temperaturmessungen das Nutzerverhalten als hauptursächlich für die
Schimmelbildung einstufe. Er hat aber in seinem Gutachten gerade nicht
ausgeschlossen, dass auch bauliche Mängel zur Schimmelbildung beitragen. In dem
Gutachten heißt es:
Seite 21:
Seite 32:
Seite 33:
Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.02.2009, Seite 3:
Hieraus folgt auch nach Auffassung der Kammer, dass die Wärmebrücken in Verbindung
mit baulichen Mängeln zumindest mitursächlich für die Schimmelpilzbildung im
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mit baulichen Mängeln zumindest mitursächlich für die Schimmelpilzbildung im
Schlafzimmer der Beklagten waren. Zwar hat der Sachverständige darauf hingewiesen,
dass Wärmebrücken immer vorhanden seien und es entscheidend darauf ankomme,
dass sie in wärmeschutztechnischer Hinsicht so bemessen würden, dass keine Schäden
entstünden (Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.02.009, Seite 2 oben). Hier
konnte der Sachverständige aber gerade nicht feststellen, dass die festgestellten
Mängel in der Wärmedämmung (Lücke zwischen Dämmung auf der Bodenplatte und
Dämmung der Außenwände; reduzierte Dämmstoffdicke im Übergang zur Brettschalung
im Mauervorsprung der Abgrabung), an denen das Wärmeschutzniveau geringer ist als
an den restlichen Flächen (Gutachten Seite 32/33), wärmeschutztechnisch unbedenklich
sind. Denn die Klägerin hat dem Sachverständigen unstreitig nicht gestattet, weitere
Untersuchungen durchzuführen, die solche Feststellungen ermöglicht hätten. Da die
Klägerin für den Umstand beweisbelastet ist, dass keine baulichen Mängel vorliegen,
geht dies zu ihren Lasten. Insoweit ist auch unerheblich, dass nach den Feststellungen
des Sachverständigen im Übrigen die Wärmeschutzanforderungen an den Außenwänden
erfüllt sind.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Einwand der Klägerin, der
Sachverständige habe weitere Untersuchungen zur Schadensfeststellung nicht für
notwendig gehalten. Der Sachverständige hat sich in der mündlichen Verhandlung zwar
in diesem Sinne geäußert (Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.02.2009, Seite
3). Offensichtlich ist aber auch, dass er ursprünglich vorhatte, weitere Untersuchungen
durchzuführen. Ansonsten hätte er nicht weitere bauteilöffnende Untersuchungen
angeregt, die die Klägerin ihm versagt hat und im Gutachten auf Seite 8 oben nicht
ausgeführt, dass eine Überprüfung der Ausführung der Wärmedämmung durch Anlegen
einer Öffnungsstelle von der Klägerin nicht gestattet worden sei.
Ebenso wenig greift der Einwand der Klägerin durch, das Amtsgericht hätte insoweit
einen Hinweis zur Beweisbelastung der Klägerin und ihrer Beweisfälligkeit erteilen
müssen, weil sich die Klägerin habe darauf verlassen können, angesichts der
Äußerungen des Sachverständigen weiteren Untersuchungen nicht zustimmen zu
müssen. Zum einen ist es der Kammer nicht möglich zu prüfen, ob etwaige mangelnde
Hinweise des Amtsgerichts überhaupt zu einem fehlerhaften Urteil geführt haben. Denn
die Klägerin hat in der Berufungsbegründung nicht dargelegt, was sie auf einen solchen
Hinweis hin vorgetragen hätte (vgl. hierzu Zöller/Greger, ZPO, 28. Aufl., § 139 Rz. 20).
Zum anderen bedurfte es hier nach Auffassung der Kammer weder eines Hinweises des
Amtsgerichts zur Beweislast noch zur Beweisfälligkeit der Klägerin. Dass die Klägerin hier
zu beweisen hatte, dass Ursachen aus ihrem Verantwortungsbereich für die
Feuchtigkeit- und Schimmelschäden auszuschließen sind, ergibt sich nämlich schon aus
dem Beweisbeschluss vom 18.10.2007. Darin hat das Amtsgericht der Klägerin die
Zahlung eines Auslagenvorschusses hinsichtlich der Einholung des
Sachverständigengutachtens aufgegeben. Zur Zahlungen eines Auslagenvorschusses
wird gemäß §§ 402, 379 Satz 1 ZPO nur die beweisbelastete Partei aufgefordert.
Dass die Klägerin den Beweis, Baumängel als Schadensursache auszuscheiden,
möglicherweise nicht führen kann, wenn sie dem gerichtlich beauftragten
Sachverständigen Bauteilöffnungen untersagt, ist offensichtlich, so dass Amtsgericht
nicht zu einem entsprechenden Hinweis verpflichtet war. Der Umstand, dass der
Sachverständige hier gegebenenfalls Bauteilöffnungen hätte durchführen dürfen, ergibt
sich schon aus seiner Aufgabe, dem Gericht fehlende Sachkunde zu vermitteln. Denn
gerade im Bereich der Baumängel muss ein Sachverständiger auch die
Tatsachengrundlage ermitteln (Befundtatsachen), weil dazu schon eine besondere
Sachkunde notwendig ist, die dem Gericht (offensichtlich) fehlt (vgl. Musielak/Huber,
ZPO, 7. Aufl., § 402 Rz. 1). Sind dem Sachverständigen solche Ermittlungen nicht
möglich, ist die Tatsachgrundlage lückenhaft und der Beweis kann nicht geführt werden.
Diese Umstände spielen bei jeder Beweisführung durch Bausachverständige eine Rolle.
Im Übrigen sprechen nach Ansicht der Kammer auch weitere Feststellungen des
Sachverständigen für eine Mangelhaftigkeit der Mietsache aufgrund der baulichen
Gegebenheiten. Müssen die Mieter trotz zweimaligen Stoßlüftens am Tag für 10 bis 15
Minuten und einer durchschnittlichen Raumtemperatur von 17,4 C (Gutachten Seite 13)
ein Hygrometer aufstellen, um die Raumfeuchtigkeit zu messen und gegebenenfalls
durch weiteres Lüften hierauf reagieren zu können (Empfehlung des Sachverständigen,
Seite 34 des Gutachtens), liegt darin ein nicht zumutbares Wohnverhalten, das auf einen
nicht vertragsgemäßen Zustand der Mietsache hindeutet. Nach Auffassung der
Kammer, muss der Mieter sein Schlafzimmer seinen Gewohnheiten entsprechend kühler
als einen Aufenthaltsraum halten dürfen, ohne dass es zu Schimmelbildungen kommt.
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bb) Die Höhe der Minderungsquote an sich hat die Klägerin nicht angegriffen. Sie ist
auch nicht wegen Mitverschuldens der Beklagten gemäß § 254 Abs. 1 BGB aufgrund
etwaiger unzureichender Beheizung und Belüftung der Wohnung zu kürzen.
Zwar hat der Sachverständige ausgeführt, dass das Heiz- und Lüftungsverhalten der
Beklagten sowie die Aufstellung des Bettes zur Schimmelbildung beigetragen hat
(Gutachten Seite 33/34). An diesem fehlerhaften Wohnverhalten trifft die Beklagten
jedoch kein Verschulden. Hiervon wäre nur auszugehen, wenn sie die ihnen in eigenen
Angelegenheiten obliegende Sorgfalt vorsätzlich oder fahrlässig verletzt hätten und die
Schädigung für sie vorhersehbar und vermeidbar war (vgl. Palandt/Grüneberg, aaO., §
254 Rz. 9). Dies war hier nicht der Fall. Die Beklagten hatten keine Kenntnis davon, durch
welches konkrete Verhalten sie die Schimmelbildung hätten vermeiden können. Die
Klägerin hat die Beklagten unstreitig nicht darüber aufgeklärt, dass eine besondere
Gefahr des Auftretens von Feuchtigkeit bestand und wie sie hätte vermieden werden
können. Da es sich bei dem Wohnhaus, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet,
um einen Neubau aus dem Jahr 1999 handelt, in den die Beklagten unmittelbar nach
Fertigstellung im September 1999 eingezogen sind, und bei Neubauten die Gefahr von
Feuchtigkeitsschäden allgemein bekannt besonders hoch ist, wäre eine solche
Aufklärung erforderlich gewesen (vgl. insoweit Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., §
536 BGB Rz. 454 ff, 203 ff.). Die Gefahr einer erhöhten Feuchtigkeitsbildung in der von
den Beklagten bewohnten Wohnung zeigt sich schon daran, dass die Beklagten schon im
Dezember 1999, also drei Monate nach ihrem Einzug, Feuchtigkeit und das Auftreten
schwarzer Flecken im Schlafzimmer anzeigten (Anlage K 2 a, Bl. 64 d. A.).
keinen Anspruch auf Nachzahlung
von Betriebskosten
Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002, 2003 und 2005 gemäß §§ 535 Abs. 2,
556 BGB.
Der Klägerin steht aus den Betriebskostenabrechnungen jeweils keine Nachforderung zu.
aa) Die Betriebskostenabrechnungen sind formell nicht ordnungsgemäß. Formell
ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung dann, wenn sie den Anforderungen
des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten,
die Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel, den Abzug der Vorauszahlungen
sowie die Berechnung des Mieteranteils enthält und die Abrechnung gedanklich und
rechnerisch nachvollziehbar ist (zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße
Betriebskostenabrechnung vgl. BGH WuM 2008, 351; Palandt/Weidenkaff, aaO., § 535
BGB Rz. 93; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5.
Aufl., Rz. G 127, 128). Diese Voraussetzungen sind hier nicht vollständig erfüllt.
Nach Auffassung der Kammer steht der formellen Ordnungsgemäßheit der
Betriebskostenabrechnungen hier zwar nicht entgegen, dass die Abrechnungen jeweils
keine Erläuterungen in Form einer Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres
enthalten wie es das Amtsgericht für erforderlich gehalten hat. Es handelt sich bei der
streitgegenständlichen Wohnung unstreitig um eine Wohnung, die in einem öffentlich
geförderten Neubau liegt, so dass für die Betriebkostenabrechnungen grundsätzlich § 20
Abs. 4 Satz 1 NMV gilt. Danach sind § 4 Abs. 7 und 8 NMV sowie § 10 Abs. 1 WoBindG
entsprechend anzuwenden, die jeweils auf eine Erläuterung einer Mieterhöhung
abstellen. Hier ist aber nach Auffassung der Kammer zu berücksichtigen, dass eine
Erläuterung der Betriebskosten durch eine Gegenüberstellung mit den Kosten des
vorangegangenen Jahres schon deshalb nicht erforderlich gewesen sein kann, weil die
Beklagten diese Kosten jeweils kannten. Sie bewohnen die Wohnung in der R…-B…-
Straße … in St.. seit September 1999. Insoweit eine Erläuterung der Betriebskosten zu
verlangen, liefe auf bloße Förmelei hinaus. Auch ist es den Beklagten zumutbar insoweit
jeweils einen Vergleich mit der Vorjahresabrechnung durchzuführen (ähnlich Schmidt-
Futterer/Langenberg, aaO., § 556 BGB Rz. 375 ff.; Langenberg, Betriebskostenrecht,
aaO., Rz. G 172).
In den Abrechnungen ist jedoch jeweils im Hinblick auf zwei Positionen gar kein
Umlageschlüssel angegeben und erläutert, so dass sie nicht den formellen
Anforderungen entsprechen. In jeder der drei Betriebkostenabrechnungen ist bei den
Positionen „Wasser/Abwasser“ und Heizung/Warmwasser“ lediglich „lt. Abrechnung“ und
„Festbetrag“ angegeben. Eine Erläuterung dieser Angaben findet sich in den
Abrechnungen nicht, so dass der Kostenanteil der Beklagten rechnerisch und gedanklich
nicht nachvollzogen werden kann. Nach den Angaben der Klägerin in den
Betriebskostenabrechnungen zu diesen Posten ist noch nicht einmal ersichtlich, ob ganz
oder teilweise verbrauchsabhängig nach Zählerständen abgerechnet worden ist.
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Diese Fehler haben zur Folge, dass die Betriebskostenabrechnungen der Klägerin
insgesamt als formell unwirksam anzusehen sind. Zwar betreffen die Mängel lediglich
zwei Positionen der Abrechnungen, die auch aus den Gesamtkosten herausgerechnet
werden können. Da aber ohne diese Positionen unter Berücksichtigung der
Vorauszahlungen der Beklagten jeweils kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin
verbleibt, sind die Abrechnungen insgesamt unwirksam (vgl. BGH WuM 2008, 351; BGH
WuM 2007, 196; Langenberg, Betriebskostenrecht, aaO., Rz. G 130).
bb) Da die Betriebskostenabrechnungen schon aus formellen Gründen unwirksam sind,
kann offen bleiben, ob die weiteren materiellen Einwendungen – insbesondere der
Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot – der Beklagten berechtigt sind.
cc) Lediglich ergänzend führt die Kammer aus, dass die Abrechnungen im Hinblick auf
die abgerechneten Heizkosten auch inhaltlich nicht schlüssig sein dürften.
Gemäß § 5 Abs. 3 Satz 1 NMV ist bei nachträglicher Umstellung der Heizungs- und/oder
Warmwasserversorgung auf eigenständige gewerbliche Lieferung die so genannte
Kostenmiete zu verringern, wenn die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufenden
Aufwendungen für eine zentrale Heizungsanlage in der Wirtschaftlichkeitsberechnung
enthalten waren.
Nach dem substantiierten Vortrag der Beklagten, den die Klägerin nicht hinreichend
bestritten hat, dürfte davon auszugehen sein, dass die Umstellung der
Wärmeversorgung auf einen Drittversorger im Wohnhaus der Beklagten nachträglich
stattgefunden hat. Danach haben die Beklagten ihre Wohnung im September 1999 nach
Errichtung des Hauses bezogen. Die aktuelle Wärmeversorgerin, die
Wärmeversorgungsgesellschaft M… mbH, ist aber erst Ende 1999 gegründet worden.
Die Beklagten haben zudem unbestritten vorgetragen (Schriftsatz vom 26.06.2008,
Seite 3, Bl. 280 d. A.), dass die Klägerin sie mit den Kosten der Errichtung der
Heizungsanlage und der Fernwärmeübergabestation sowie den Instandhaltungskosten
hierfür doppelt belastet habe, nämlich als Bestandteil der Kostenmiete (Kaltmiete) und
als Betriebskosten im Rahmen der umgelegten Heizkosten.
Ist aber davon auszugehen, dass die Betriebs- und Instandhaltungskosten der
Heizungsanlage (noch) in der Kostenmiete enthalten sind, können sie nicht als
Bestandteil der Heizkosten nochmals auf die Beklagten umgelegt, sondern müssten aus
den Heizkosten herausgerechnet werden. Da die Klägerin keine genauen Angaben dazu
gemacht hat, wie hoch diese vermeintlich doppelt angesetzten Kosten sind, können sie
von den geltend gemachten Heiz- und Warmwasserkosten nicht abgezogen und die
umlagefähigen Heiz- und Warmwasserkosten nicht bestimmt werden.
3. Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 2.471,85 €
festzusetzen.
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