Urteil des LG Frankfurt am Main vom 10.08.2007

LG Frankfurt Main: treu und glauben, fristlose kündigung, fortsetzung des pachtverhältnisses, ablauf der frist, fortsetzung des mietverhältnisses, pachtvertrag, zugang, pachtzins, vermieter, räumung

Gericht:

OLG Frankfurt 2.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

2 U 229/06

Dokumenttyp:

Urteil

Quelle:

Normen:

§ 242 BGB, § 543 Abs 2 S 1 Nr

3 BGB, § 543 Abs 2 S 2 BGB, §

581 Abs 2 BGB

(Pachtvertrag für Gewerberäume und Freiflächen zum

Betrieb eines "Event-Clubs": Fristlose Kündigung wegen

Zahlungsverzugs bei versehentlicher, teilweiser

Nichtzahlung des Mietzinses)

Leitsatz

Die schuldhafte, versehentliche - teilweise - Nichtzahlung des geschuldeten Mietzinses

berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen

Zahlungsverzugs. Das Unterlassen einer vorherigen Abmahnung verstößt nicht gegen

die Grundsätze von Treu und Glauben.

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 21.09.2006 verkündete Urteil der 7.

Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main – Az. 2/7 O 394/05 – wird

zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in

Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden,

wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird sowohl für das erstinstanzliche Verfahren als auch für das

Berufungsverfahren auf jeweils 58.464,-- EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe von

gewerblich genutzten Räumlichkeiten.

Mit Pachtvertrag vom 14.06.2004 (Bl. 12 – 23 d. A.) verpachtete die Klägerin an

den Beklagten Räume sowie Freiflächen zum Betrieb eines „Eventclubs“ im Hause

… in O1. Seit Beginn des Pachtverhältnisses nutzt der Beklagte die ihm

überlassenen Räumlichkeiten und Flächen zu gastronomischen Zwecken in

Verbindung mit regelmäßig stattfindenden Musikveranstaltungen.

Hauptmieterin der Liegenschaft ist die X AG … in O1, die das Gebäude und die

dazugehörigen Flächen vor allem als Ausstellungs- und Verkaufsfläche für die

Produkte der Klägerin sowie für Veranstaltungen nutzt. Weitere Teilbereiche des

Gebäudes werden als Ladenlokale und Büros genutzt. Nachdem die Klägerin den

Beklagten zuvor wiederholt wegen verschiedener – zwischen den Parteien im

einzelnen streitiger – Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit der Nutzung des

Pachtobjektes abgemahnt und zur Einhaltung der vertraglichen Pflichten

aufgefordert hatte, kündigte sie das Pachtverhältnis mit Schreiben vom

18.07.2005 unter Bezugnahme auf die bisherigen Abmahnungen fristlos (Bl. 43

d.A.).

Am 27.10.2005 erhob die Klägerin Räumungsklage vor dem Landgericht Frankfurt

am Main.

Mit Schreiben vom 05.05.2006 (Bl. 92, 93 d. A.) teilten die

Prozessbevollmächtigten der Klägerin dem Prozessbevollmächtigten des

Beklagten mit, dass eine Überprüfung des „Mietkontos“ des Beklagten ergeben

habe, dass zum 30.04.2006 ein Pachtzinsrückstand in Höhe von 13.735,80 EUR

bestehe. Aufgrund einer rechnerischen Unrichtigkeit des Mehrwertsteuerbetrages

in Ziffer 4.2 des Mietvertrages (Bl. 16 d. A.) sei es zu einer vorübergehenden

Überzahlung, im Weiteren jedoch zu erheblichen Rückständen gekommen, da der

Beklagte die in Ziffer 3.1 des Pachtvertrages vorgesehenen Pachtzinserhöhungen

nicht beachtet habe.

Zur Zahlung des rückständigen Pachtzinses setzte die Klägerin der Beklagten in

dem vorgenannten Schreiben eine Frist bis zum 22.05.2006.Mit Schreiben vom

24.05.2006 (Bl. 94 d. A.) kündigten die Prozessbevollmächtigten der Klägerin

namens und in Vollmacht der Klägerin das Pachtverhältnis wegen

Zahlungsverzuges fristlos und forderten die Beklagte auf, die gepachteten Flächen

bis zum 14.06.2006 zu räumen und an die Klägerin zu übergeben.

Den rückständigen Pachtzins hat der Beklagte am 06.06.2006 an die Klägerin

bezahlt.

Nach Ziffer 3.1 des Pachtvertrages hatte der Beklagte im Zeitraum vom 01.04. bis

31.12.2005 monatlich 3.480,-- EUR – einschließlich Mehrwertsteuer – und seit dem

01.01.2006 monatlich 3.944,-- EUR brutto an die Klägerin zu zahlen.

Die Berechnung und die Höhe des von der Klägerin ermittelten

Pachtzinsrückstandes in Höhe von 13.735,80 EUR ist zwischen den Parteien

unstreitig. Die Klägerin hat ihr Räumungs- und Herausgabeverlangen mit

Schriftsatz vom 31.07.2006 hilfsweise auf die fristlose Kündigung vom 24.05.2006

gestützt. Sie hat hierzu die Auffassung vertreten, dass das Räumungs- und

Herausgabeverlangen unabhängig von der Wirksamkeit der fristlosen Kündigung

vom 18.07.2005 jedenfalls aufgrund der zuletzt ausgesprochenen fristlosen

Kündigung vom 24.05.2006 wegen Zahlungsverzuges gerechtfertigt sei.

Die Klägerin hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, das von ihm von der Klägerin gemäß

Pachtvertrag vom 14.06.2004 gepachtete Objekt in dem X Haus, Grundstück … O1

zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat die von der Klägerin in der außerordentlichen fristlosen

Kündigung vom 18.07.2005 aufgeführten Pflichtverletzungen bestritten und

hinsichtlich der Kündigung vom 24.05.2006 die Auffassung vertreten, dass durch

die Bezahlung des Rückstandes am 06.06.2006 für eine Kündigung aufgrund

Zahlungsrückstandes kein Raum mehr sei.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den

Parteien im ersten Rechtszug gewechselten Schriftsätze Bezug genommen (§ 313

Abs. 2 ZPO).

Mit am 21.09.2006 verkündeten Urteil hat das Landgericht der Räumungs- und

Herausgabeklage stattgegeben.

Die Klage sei jedenfalls wegen des Zahlungsverzuges des Beklagten begründet.

Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges sei auch nicht durch die Zahlung des

Beklagten am 06.06.2006 ausgeschlossen, da die Kündigung bereits am

24.05.2006 erfolgt sei. Hinsichtlich der aufgelaufenen Pachtzinsrückstände könne

sich der Beklagte auch nicht darauf berufen, dass die Parteien zunächst

übereinstimmend, die im „Mietvertrag“ vorgesehene Pachterhöhung nicht

beachtet hätten, da die Klägerin den Beklagten zunächst unter Fristsetzung

gemahnt und erst nach Ablauf der Frist gekündigt habe.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die im angefochtenen

Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen, soweit sich aus

den Feststellungen im Berufungsurteil nichts Gegenteiliges ergibt (§ 540 Abs. 1

Ziffer 1 ZPO).

Gegen das ihm am 26.09.2006 zugestellte Urteil des Landgerichts Frankfurt am

Main (Bl. 127 d. A.) wendet sich der Beklagte mit seiner am 24.10.2006

eingelegten Berufung (Bl. 130 d. A.), die er am Montag, den 27.11.2006 (Bl. 142 d.

A.) begründet hat.Der Beklagte vertritt die Auffassung, dass weder die Kündigung

vom 18.07.2005 noch diejenige vom 24.05.2006 den geltend gemachten

Räumungsanspruch zu rechtfertigen vermögen. Hinsichtlich der erstgenannten

Kündigung ergebe sich dies bereits daraus, dass aufgrund des nicht rechtzeitigen

Widerspruchs der Klägerin gegen die Fortsetzung des Pachtverhältnisses unter

Zugrundelegung des § 545 BGB, der nicht wirksam abbedungen worden sei, ein

unbefristetes Pachtverhältnis über die Räumlichkeiten zustande gekommen sei.

Hinsichtlich der Kündigung wegen Zahlungsverzuges sei es der Klägerin nach den

Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Kündigung zu berufen.

Die Klägerin habe offensichtlich bewusst die Pachtzinsrückstände auflaufen lassen,

um sich zu einem geeigneten Zeitpunkt hierauf berufen zu können. Sie habe den

Beklagten unter einer äußerst knappen Fristsetzung erst zur Zahlung aufgefordert,

nachdem ein fünfstelliger Betrag aufgelaufen gewesen sei und damit den

Zahlungsverzug des Beklagten bewusst herbeigeführt.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 21.09.2006, Az.: 2/7 O

394/05 abzuändern und die Klage abzuweisen,

hilfsweise das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 21.09.2006, Az.: 2/7

O 394/05 aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Entscheidung an das

Landgericht zurück zu verweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die landgerichtliche Entscheidung. Sie vertritt die Auffassung, das

Landgericht habe den Beklagten rechtsfehlerfrei zur Räumung und Herausgabe

des Pachtobjektes verurteilt, da die Kündigung vom 24.05.2006 wegen

Zahlungsverzuges wirksam gewesen und hierdurch das Pachtverhältnis beendet

worden sei. Zudem habe die Klägerin weder treuwidrig die Pachtzinsforderungen

auflaufen lassen, noch sei die im Schreiben vom 05.05.2006 gesetzte Frist

unangemessen kurz gewesen. Immerhin habe der Beklagte nach Erhalt des

Mahnschreibens vom 05.05. noch 14 Tage Zeit gehabt, den Pachtzinsrückstand

auszugleichen. Schließlich sei die Kündigung auch nicht sofort nach Ablauf der

gesetzten Zahlungsfrist ausgesprochen worden, sondern ein weiterer Tag

zugewartet worden.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im zweiten Rechtszug wird auf

die Berufungsbegründung vom 27.11.2006 (Bl. 147 – 150 d. A.) und die

Berufungserwiderung vom 29.05.2007 (Bl. 162 – 167 d. A.) Bezug genommen.

II. Die Berufung ist nach den §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO zulässig,

insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet

worden.

Das Rechtsmittel hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Völlig zu Recht hat das Landgericht mit ebenso knapper wie im Kern zutreffender

Begründung der Klage stattgegeben.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten gemäß §§ 581 Abs. 1, 2, 543 Abs. 2 Ziffer

3, 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der verpachteten

Räumlichkeiten zu, da der Pachtvertrag durch die außerordentliche fristlose

Kündigung der Klägerin vom 24.05.2006 wegen Zahlungsverzuges mit Zugang der

Kündigung beim Prozessbevollmächtigten des Beklagten (§ 130 BGB) am

25.05.2006 seine Beendigung gefunden hat.

Zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung bestand unstreitig ein

Pachtzinsrückstand des Beklagten in Höhe von 13.735,80 EUR. Unter

Zugrundelegung des im maßgeblichen Zeitraum monatlich geschuldeten

Bruttopachtzinses in Höhe von 3.944,-- EUR, führte dies dazu, dass der Beklagte in

einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckte, mit der

Entrichtung des Pachtzinses in Höhe eines Betrages in Verzug war, der die Pacht

für zwei Monate erreicht (§§ 543 Abs. 2 Ziffer 3 b, 581 Abs. 2 BGB).Der vom

Beklagten zu maßgeblichen Zeitpunkt geschuldete Pachtzins betrug sogar mehr

als das Dreifache der monatlich geschuldeten Zahlung.

Die Kündigung ist auch nicht gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen.

Zutreffend hat das Landgericht insoweit erkannt, dass eine Heilung der

Rechtsfolgen bei Erreichung eines zur Kündigung berechtigenden

Pachtzinsrückstandes nur dann in Betracht kommt, wenn der Vermieter bzw.

Verpächter zuvor, d. h. vor dem Zugang der Kündigung befriedigt wird. Hierbei

kommt es zwar entgegen den Ausführungen des Landgerichts nicht auf das

Datum der Kündigung, den 24.05.2006, sondern auf deren Zugang an. Dies ändert

jedoch nichts an der jedenfalls im Ergebnis zutreffenden Ablehnung der Heilung

der Kündigung, da der Beklagte unstreitig die Zahlung erst am 06.06.2006, d. h.

ca. zwei Wochen nach Zugang der Kündigung erbracht hat (vgl.

Palandt/Weidenkaff, § 543 Rz. 27).

Ebenso wenig lässt sich zugunsten des Beklagten eine Heilung der Verzugsfolgen

aus § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB herleiten. Offenbleiben kann hierbei, ob die

tatbestandlichen Voraussetzungen der Norm hier vorliegen, die nur dann

zugunsten des Mieters eingreift und die Kündigung unwirksam macht, wenn der

Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der

Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches befriedigt wird. Ob dies auch dann gilt,

wenn im Zuge des bereits rechtshängigen Räumungsrechtsstreites eine weitere

Kündigung ausgesprochen wird oder ob in diesem Fall die Zweimonatsfrist erst ab

dem Zugang der Kündigung zu berechnen ist, kann mangels

Entscheidungserheblichkeit ebenso dahinstehen.§ 569 Abs. 3 BGB gilt nämlich

ausweislich der gesetzlichen Regelung in § 578 Abs. 2 BGB, der gerade nicht auf §

569 Abs. 3 BGB verweist, für gewerbliche Miet-/Pachtverhältnisse nicht (vgl. Blank

in Schmitt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., Rn. 35 zu § 569 BGB).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus § 581 Abs. 2 BGB, der die Vorschriften

über den Mietvertrag auf den Pachtvertrag für entsprechend anwendbar erklärt.§

581 BGB perpetuiert nämlich keine über die in § 578 Abs. 1 BGB für Grundstücks-

und Raumpachtverträge genannte, hinausgehende Anwendbarkeit der

mietrechtlichen Vorschriften. Ebenso wie bei den gewerblichen Mietverhältnissen

ist das Wohnraummietrecht auch auf Pachtverhältnisse unanwendbar (vgl.

Palandt, § 581, Rz. 15). Die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung vom 24.05.2006

wegen Zahlungsverzuges führt – mangels Entscheidungserheblichkeit – auch zur

Entbehrlichkeit ergänzender Ausführungen des Senats zur Frage der Wirksamkeit

der zuerst ausgesprochenen fristlosen Kündigung vom 18.07.2005 und der in

diesem Zusammenhang zwischen den Parteien bestehenden Streitfrage zur

Anwendbarkeit des § 545 BGB.

Hinsichtlich der allein noch entscheidungserheblich maßgeblichen zuletzt

ausgesprochenen Kündigung kommt § 545 BGB, falls dieser nicht ohnehin

zwischen den Parteien abbedungen worden sein sollte, jedenfalls tatbestandlich

nicht zum Tragen, da die Klägerin im Zusammenhang mit der zuletzt

ausgesprochenen Kündigung, ihren einer Fortsetzung des Mietverhältnisses

entgegenstehenden Willen hinreichend und rechtzeitig zum Ausdruck gebracht

hat. Dies ergibt sich zweifelsfrei sowohl aus dem im Kündigungsschreiben

enthaltenen Räumungsverlangen als auch aus der Fortführung des bereits

rechtshängigen Räumungsverfahrens (vgl. BGH in NZM 06, 699 dort Rz. 25).

Schließlich ist es der Klägerin auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und

Glauben gemäß § 242 BGB verwehrt, ihr Räumungsbegehren auf die Kündigung

wegen Zahlungsverzuges zu stützen. Zwar kann die Kündigung gemäß § 543 Abs.

2 Satz 1 Nr. 3 BGB eine unzulässige Rechtsausübung darstellen und als verwirkt

angesehen werden, wenn sie nicht innerhalb einer angemessenen Frist ausgeübt

wird (vgl. BGH NJW 05, 2775). Es ist nämlich allgemein anerkannt, dass der

Vermieter vor einer fristlosen Kündigung ausnahmsweise gehalten sein kann, den

Mieter unter konkreter Darstellung des Zahlungsrückstandes abzumahnen, wenn

sich ihm der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete nicht auf

Zahlungsunfähigkeit oder Unwilligkeit, sondern auf einem bloßen Versehen und auf

sonstigen von ihm nicht zu vertretenen Umständen beruht.

Dies gilt nach der herrschenden Rechtsprechung unabhängig von der Regelung in

§ 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB.

Wenn es bei einer derartigen Sachlage an einer Abmahnung fehlt, verstößt die

Kündigung des Vermieters/Verpächters gegen Treu und Glauben (vgl. ZB OLG

Hamm in ZMR 1998, 493; OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2004, Az. 10 O

109/03).

Ein derartiger Fall ist jedoch vorliegend nicht gegeben.

Entgegen dem der vom Beklagten zitierten Entscheidung des OLG Düsseldorf

zugrundeliegenden Sachverhaltes, bei dem es zu einer Unterverpachtung

gekommen war, der Unterpächter den Pachtzins nicht mehr entrichtete und der

Verpächter es unterließ, den Hauptpächter hierauf hinzuweisen, obwohl er im

Gegensatz zum Hauptpächter Kenntnis über den Umfang der Rückstände hatte,

hat vorliegend die Klägerin über keinen Wissensvorsprung gegenüber dem

Beklagten verfügt. Der Beklagte hat das Entstehen des erheblichen

Pachtzinsrückstandes zu vertreten. Seine Pachtzinszahlungsverpflichtungen

ergeben sich nach Zeiträumen gestaffelt eindeutig aus der Regelung in Ziffer 3.1

des Pachtvertrages (Bl. 15 d.A.). Danach gehört es zu den Pflichten des Beklagten

aus dem Pachtvertrag, die nach den jeweiligen Zeiträumen gestaffelten

Pachtzinsen fristgerecht und vollständig an die Klägerin zu zahlen, ohne dass es

hierzu einer besonderen Aufforderung oder eines Hinweises durch die Klägerin

bedurft hätte.

Für den Senat stellt sich die Situation so dar, dass offensichtlich beide Parteien

zunächst die Überzahlung durch den Beklagten und sodann das Auflaufen der

erheblichen Rückstände für den Zeitraum von über einem Jahr übersehen haben.

Den Einwand der Berufung, die Klägerin habe bewusst den Zahlungsverzug des

Beklagten herbeigeführt um den Pachtvertrag dann zu kündigen, vermag der

Senat nicht nachzuvollziehen. Das diesbezügliche Berufungsvorbringen ist als

bloße Vermutung „ins Blaue hinein“ anzusehen, da der Beklagte hierfür keine

konkreten Anknüpfungstatsachen vorbringen kann.

Zudem erschiene ein Vorgehen der Klägerin entsprechend der Vermutung des

Beklagten auch unter rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten als völlig unsinnig. Das

Interesse der Klägerin bestand naturgemäß darin, vom Beklagten den

vollständigen geschuldeten Pachtzins zu erhalten. Gegen die Annahme des

Beklagten spricht im Übrigen auch, dass kein Grund ersichtlich ist, warum die

Klägerin ein Interesse daran gehabt haben sollte, einen derartig hohen

Pachtzinsrückstand treuwidrig „auflaufen“ zu lassen, da ein die fristlose Kündigung

rechtfertigender Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB bereits zum

31.12.2005 bestanden hat und es insoweit dann durchaus naheliegend gewesen

wäre, bereits zu einem wesentlich früheren Zeitpunkt im Rahmen des

erstinstanzlichen Verfahrens die weitere Kündigung nachzuschieben.

Im Übrigen hat die Klägerin, ohne dass es aus den genannten Gründen

entscheidungserheblich hierauf noch ankäme, den Beklagten zusätzlich vor

Ausspruch der Kündigung noch abgemahnt und ihm eine als durchaus

angemessen anzusehende zweiwöchige Frist zur Erfüllung der Verbindlichkeiten

gesetzt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7,

711 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2

ZPO waren nicht gegeben, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung

hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen

Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt 58.464,-- EUR (12 x 4.872,-€ ; §

47 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 Satz 1). Zur Berechnung des Streitwertes ist bei

Staffelmietverträgen der während der vereinbarten Pachtdauer höchste Pachtzins,

d. h. vorliegend ein Betrag in Höhe von 4.872,- € -x 12 als Gebührenstreitwert zu

Grunde zu legen (vgl. BGH in NZM 05, 945).Der durch das Landgericht für die

erste Instanz festgesetzte Streitwert war entsprechend zu berichtigen.

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.