Urteil des LG Düsseldorf vom 27.01.2010
LG Düsseldorf (abberufung, wichtiger grund, abrechnung, grund, treu und glauben, zpo, entlastung, verwalter, kündigung, frist)
Landgericht Düsseldorf, 16 S 45/09
Datum:
27.01.2010
Gericht:
Landgericht Düsseldorf
Spruchkörper:
16. Zivilkammer
Entscheidungsart:
Urteil
Aktenzeichen:
16 S 45/09
Tenor:
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 31.03.2009 verkündete Urteil
des Amtsgerichts Wesel – 30 C 316/08 – abgeändert und wie folgt neu
gefasst:
Der in der Eigentümerversammlung vom 12.09.2008 zu TOP III. II.
gefasste Beschluss über die Abberufung der Klägerin als Verwalterin
aus wichtigem Grund wird für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe:
1
A.
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Die Beklagten sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft X . Die Klägerin
ist Verwalterin des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Klägerin wurde gemäß § 11 Nr.
1 der Teilungserklärung vom 24.08.2005 (GA 203) für die Dauer von 5 Jahren bestellt.
Nach § 11 Nr. 2 der Teilungserklärung können die Sondereigentümer die Klägerin
jederzeit mit einfacher Mehrheit aus wichtigem Grund abberufen. In der
Eigentümerversammlung vom 12.09.2008 beschlossen die Beklagten zu TOP III.II (GA
7) die Abberufung der Klägerin aus wichtigem Grund. In der gleichen Versammlung
beschlossen die Beklagten zu TOP II I. die Hausgeldabrechnung für das Jahr 2007 und
die daraus resultierenden Einzelabrechnungen (GA 6). Die Beklagten begründen die
Abberufung unter anderem mit einem Verstoß der Klägerin gegen die ihr obliegende
Verpflichtung zur Aufstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung. Unzulässig
habe die Klägerin in der Abrechnung für 2007 die Jahre 2006 und 2007
zusammengefasst. Daneben habe sie das genaue Eintrittsdatum der einzelnen
Beklagten bei Umlegung der Kosten nicht berücksichtigt. Zudem habe die Klägerin an
das Unternehmen Projekt Grün für die Positionen Objektreinigung, Pflege der
Außenanlagen, Hausmeistertätigkeit, Winterdienst und Notdienst einen Betrag in Höhe
von 5.837,23 € geleistet, obwohl im Vertrag mit dem Unternehmen Projekt Grün die
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von 5.837,23 € geleistet, obwohl im Vertrag mit dem Unternehmen Projekt Grün die
Gesamtkosten auf 4.462,50 € festgelegt worden sind. Daneben würden in der
Abrechnung Positionen auftauchen, die über die Gewährleistung der Bauträger hätten
laufen müssen. Entgegen der Darstellung in der Abrechnung wurde keine Rücklage von
5.000,00 € einem Rücklagenkonto zugeführt. Ein solches habe gar nicht bestanden. Im
Jahr 2008 seien Zahlungen von der Klägerin erfolgt, die nicht nachvollziehbar seien
oder über die Versicherung hätten laufen müssen. Daneben habe sich die Klägerin nicht
ausreichend um die von Anfang an bestehenden Mängel am Gemeinschaftseigentum
gekümmert. Erst nach jahrelanger Leidenszeit und jahrelanger Beanstandung seinen
einzelne Mängel beseitigt worden.
Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, den Beklagte stünde
es offen, die Klägerin jederzeit abzuberufen.
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Hiergegen richtet sich die Berufung, mit der die Klägerin ihr ursprüngliches
Klagebegehren weiterverfolgt. Von der Darstellung tatsächlicher Feststellungen im
Übrigen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO i.V.m. § 62 Abs. 2
WEG abgesehen.
5
B.
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Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache Erfolg.
7
I.
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Die Berufung der Klägerin ist zulässig. Sie ist statthaft sowie form- und fristgerecht
eingelegt worden, §§ 511, 517, 519 ZPO. Die Berufungsbegründung genügt den
formellen Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO. Die Klägerin rügt
Rechtsverletzungen durch das Amtsgericht im Sinne von § 546 ZPO, die – als wahr
unterstellt – entscheidungserheblich wären. Das Amtsgericht habe verkannt, dass die
Abberufung der Klägerin auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt worden
sei. Aus diesem Grunde habe sich das Amtsgericht nicht mit der Frage befasst, ob ein
wichtiger Grund für die Abberufung vorliege. Entgegen der Auffassung der Beklagten
liege ein solcher nicht vor.
9
II.
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Die Berufung ist begründet, da die angefochtene Entscheidung auf einer
Rechtsverletzung zum Nachteil der Klägerin (§§ 513, 546 ZPO) beruht und die nach
§ 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.
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1.
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Rechtsfehlerhaft hat das Amtsgericht die Klage mit der Begründung abgewiesen, die
Beklagten könnten die Klägerin jederzeit abberufen. Das Gegenteil ergibt sich schon
aus § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG, wonach die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen
eines wichtigen Grundes beschränkt werden kann und daraus, dass dem abberufenen
Verwalter in entsprechender Anwendung des § 43 Nr. 4 WEG das Recht eingeräumt
wird, den Abberufungsbeschluss anzufechten (vgl. BGH, NZM 2002, 788; OLG Hamm,
NZM 2002, 295). Nach § 11 Nr. 1/2 der Teilungserklärung vom 24.08.2008 wurde die
Klägerin für 5 Jahre bestellt. Eine Abberufung kann nach Nr. 2 nur aus wichtigem Grund
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erfolgen. In einem solchen Fall würde die Anfechtungsbefugnis sinnentleert, wenn dem
Verwalter zwar eine solche zustünde, er sich aber in der Sache nicht gegen eine
Abberufung zur Wehr setzen könnte, weil diese stets ohne Grund möglich wäre.
2.
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Der Abberufungsbeschluss vom 12.09.2008 zur TOP III.II. ist nicht wirksam ergangen.
Es fehlt am Vorliegen eines wichtigen Grundes.
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Ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung ist gegeben, wenn den
Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter
verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit
mit diesem nicht mehr zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche
Vertrauensverhältnis zerstört ist (Merle, in Bärmann: WEG, § 26, Rn. 186 m.w.N.). Das
erforderliche Vertrauensverhältnis kann insbesondere infolge schwerwiegender
Pflichtverstöße zerstört werden. Einschränkungen findet dieses Recht der
Wohnungseigentümergemeinschaft zum einen dadurch, dass es bei einmaligen
Pflichtverstößen geboten sein kann, den Verwalter zunächst durch eine Abmahnung zur
Erfüllung der Verwalterpflichten anzuhalten. Zum anderen kann sich durch Zeitablauf
und Billigung des bisherigen Verwalterverhaltens eine Verwirkung des Rechtes zur
vorzeitigen Abberufung ergeben.
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Unter Zugrundelegung dieser Grundätze liegt kein zur sofortigen Abberufung
berechtigender wichtiger Grund vor.
17
a.
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Die von den Beklagten behauptete fehlerhafte Erstellung der Jahresabrechnung kann
die Abberufung aus wichtigem Grund nicht rechtfertigen.
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Zwar können wesentliche Verstöße gegen die Regeln einer ordnungsgemäßen
Abrechnung einen wichtigen Grund für die Abberufung beinhalten. Vorliegend kann die
Frage der Fehlerhaftigkeit der Abrechnung jedoch dahinstehen. Indem die Beklagten in
der Versammlung vom 12.09.2008 zu TOP II die Jahresabrechnung beschlossen haben,
können sie die Abberufung nicht mehr auf formelle Mängel der Abrechnung stützen.
Dem steht die unterbliebene Entlastung unter TOP II.IV nicht entgegen.
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Zwischen der Billigung der Jahresabrechnung und der Entlastung des Verwalters
besteht ein innerer Zusammenhang (vgl. OLG München, Beschluss vom 07.02.2007, 34
Wx 147/06). Die Entlastung besteht in der Billigung der Geschäftsführung. Aus einer
derartigen Billigung lässt sich im Allgemeinen schlussfolgern, dass ein
Entlastungsbeschluss zugleich die Genehmigung der Jahresabrechnung enthält (aaO.).
Umgekehrt enthält die Genehmigung der Jahresabrechnung zugleich grundsätzlich die
Entlastung des Verwalters in Bezug auf die Erstellung der Abrechnung. Dies kann sich
jedoch nur auf solche Punkte beziehen, die für die Entlastung und den Jahresabschluss
gleichermaßen entscheidend sind. Denn die Genehmigung der Jahresabrechnung und
die Entlastung der Verwaltung sind nur zum Teil deckungsgleich. So kann die
Jahresabrechnung zu beschließen sein, weil sie zutreffend eine Zusammenstellung der
tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben enthält (vgl. hierzu Merle, in Bärmann, aaO, §
28, Rn. 79). Die Entlastung des Verwalters in Bezug auf die Jahresabrechnung ist
jedoch trotzdem zu verweigern, wenn die Abrechnung unberechtigte Ausgaben enthält.
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Soweit die Beklagten geltend machen, die Abrechnung wurde fehlerhaft
jahresübergreifend und nicht stichtagsgemäß erstellt, betrifft dies Punkte, die die
Ordnungsgemäßheit der Abrechnung betreffen und dazu führen, dass die Abrechnung
nicht festgestellt werden darf. Gleichzeitig begründen sie einen Grund, die Entlastung
des Verwalters zu verweigern. Vor diesem Hintergrund stellt es sich als widersprüchlich
(§ 242 BGB) dar, wenn die Beklagten einerseits die Abrechnung billigen und damit die
Grundlage für Ansprüche aus der ihrer Auffassung nach fehlerhaften Abrechnung
schaffen und anderseits die gebilligte Abrechnung als wichtigen Grund für die
Abberufung heranziehen.
22
b.
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Soweit die Beklagten ausführen, die Klägerin habe einen höheren Betrag für die
Objektreinigung und Pflege der Außenanlage ausgegeben, als im Vertrag mit der Firma
X festgelegt, begründet dies keinen wichtigen Grund zur Abberufung.
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Die Klägerin behauptet hierzu, dass sich die Pflege der Außenanlagen zunächst nicht
auf den vor dem Haus befindlichen Grünstreifen bezogen hat. Je nach Bewuchs seien
zusätzliche Aufträge erteilt und diese zusätzlich vergütet worden. Die Beklagten haben
dies nicht bestritten, so dass nicht erkennbar ist, weshalb das Verhalten der Klägerin
pflichtwidrig gewesen sein soll.
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c.
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Die behaupteten nicht nachvollziehbaren Zahlungen aus dem Jahre 2008 rechtfertigen
ebenfalls nicht die Abberufung. Die Beklagten behaupten zwar, dass diese Zahlungen
teilweise über "die Versicherung" oder "die Gewährleistung hätten laufen müssen".
Diese Behauptung ist jedoch nicht nachvollziehbar dargelegt.
27
d.
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Unbestritten hat die Klägerin vorgetragen, dass eine Instandsetzungsrücklage
beschlossen worden ist. Entsprechend ist diese auch in die Abrechnung aufzunehmen
(vgl. Merle, in Bärmann, WEG, aaO., § 28, Rn. 68). Die Ausweisung der Rücklage bei
den Kosten bedeutet, dass diese von den Wohnungseigentümern noch zu erbringen ist.
Insoweit bedarf es auch keines Nachweises darüber, dass die Rücklage dem
gemeinschaftlichen Konto gutgeschrieben worden ist, weil diese unstreitig noch gar
nicht aufgebracht worden ist. Eine Pflichtverletzung der Klägerin ist nicht erkennbar.
29
e.
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Die behauptete Unterlassung der Mängelbeseitigung rechtfertigt ebenfalls keine
Abberufung aus wichtigem Grund.
31
Soweit die Klägerin die behaupteten Mängel nicht selbst beseitigt hat, kann dies von
vornherein keinen wichtigen Grund für die Abberufung darstellen, weil die
Instandsetzung nicht dem Pflichtenkreis der Klägerin zuzuordnen ist. Die Instandhaltung
und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2
WEG ist in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst. Dem Verwalter obliegt
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nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG nicht die Instandhaltung und Instandsetzung als solche,
sondern nur die Sorge dafür. Die Verpflichtung des Verwalters beschränkt sich
grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu
unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere
Vorgehen herbeizuführen (vgl. hierzu BayObLG in NJW-RR 1992, 1103).
Ansatzpunkt für eine Verletzung der Pflichten der Klägerin kann demnach nur die
unterbliebene Herbeiführung der Entscheidung der übrigen Wohnungseigentümer für
das weitere Vorgehen bezüglich der unstreitig seit "Anfang an" bekannten Mängel
(Außenzapfsäulen, Carport, Feuchtigkeit) sein. Ob eine solche Pflichtverletzung vorliegt,
kann dahinstehen.
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Nach der Bestimmung des § 626 BGB, die für die außerordentliche Kündigung des
Verwaltervertrages unmittelbar, für die damit verbundene Abberufung des Verwalters
entsprechend gilt (vgl. BayOLG, Beschluss vom 17.01.2000, 2Z BR 120/99), kann die
außerordentliche Kündigung eines Dienstvertrags nur innerhalb von zwei Wochen
ausgesprochen werden. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem der Kündigungs-
/Abberufungsberechtigte von den für die Kündigung/Abberufung maßgebenden
Tatsachen Kenntnis erlangt (§ 626 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB). Wegen der
Besonderheiten der Willensbildung und Entscheidung in einer
Wohnungseigentümergemeinschaft müssen nach der in Rechtsprechung und Literatur
vertretenen Meinung Abberufung und Kündigung zwar nicht innerhalb der
Zweiwochenfrist, jedoch innerhalb angemessener Frist geschehen (vgl. BayObLGZ
1999, 280/288 f.; BayOLG, ZMR 1999, 575/577; OLG Frankfurt OLGZ 1988, 43 f.; OLG
Hamm WuM 1991, 218 f.). Für die Wohnungseigentümer, die dieses Ziel verfolgen,
bedeutet dies, dass sie wenn auch nicht innerhalb von zwei, so doch innerhalb einer
den Umständen nach angemessenen Frist die Einberufung einer
Eigentümerversammlung mit diesen Beschlussgegenständen verlangen müssen (vgl.
BayOLG ZMR 1999, 575/577).
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Die Beklagten sind nicht innerhalb angemessener Frist tätig geworden. Sie haben das
Recht der Abberufung der Klägerin wegen der behaupteten fehlerhaften
"Mangelverwaltung" verwirkt. Unstreitig lagen die Mängel
"Außenzapfstellen","Carportbeleuchtung" und "Randsteineinfassung" bereits im Jahre
2006 vor. Die Mängel sind der Klägerin unverzüglich gemeldet worden. Nach dem
Versuch der Mangelbeseitigung durch den Bauträger seien die fehlerhaften
Mangelbeseitigungsarbeiten der Klägerin im April 2008 gemeldet worden. Die
Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung Nr. 6 wurden ebenfalls bereits im April 2008 der
Klägerin gemeldet. Diese leitete daraufhin ein Beweissicherungsverfahren ein.
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Die Klägerin hat nach dem Vortrag der Beklagten demnach seit ca. 2 ½ Jahren die
erhobenen Mängelrügen nicht ordnungsgemäß behandelt, ohne dass die Beklagten die
Klägerin abberufen haben. Den Beklagten waren sämtliche Mängel und das Verhalten
der Klägerin seit geraumer Zeit bekannt. Die Beklagten sprechen diesbezüglich selbst
von einem "langen Leidensweg und jahrelanger Beanstandung". Unter diesen
Umständen kann die Abberufung am 12.09.2008 nicht mehr als in angemessener Zeit
vorgenommen angesehen werden.
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Hinsichtlich der "Gartenhütte" ist schon eine Verletzung der Pflichten aus § 27 Abs. 1
WEG nicht zu erkennen. Insbesondere tragen die Beklagten keine Beschlussfassung
vor, dessen Inhalt die Klägerin auszuführen gehabt hätte.
37
III.
38
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
39
IV.
40
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10,
711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.
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V.
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Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO
nicht erfüllt sind.
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VI.
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Der Streitwert für den Rechtsstreit beträgt gemäß § 49 a Abs. 1 GKG 4.760,00 €.
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Nach herrschender Rechtsprechung zum alten WEG war bei Verfahren zur
Verwalterabberufung als Geschäftswert das Honorar für die Restlaufzeit des
Verwaltervertrages als Streitwert festzusetzen (vgl. nur BGH, Beschluss v. 19.09.2002, V
ZB 30/02). Dies ist sachgerecht, da die Abberufung des Verwalters für die Gemeinschaft
von umso größerer Bedeutung ist, je länger die Laufzeit des Verwaltervertrages und die
Bestellung des Verwalters noch dauern. Gründe, weshalb dies nicht für das neue WEG
geltend soll, sind nicht erkennbar (vgl. LG München, Beschluss v. 03.06.2009, 1 T
499/09). Die monatliche Vergütung der Klägerin beträgt unstreitig 190,40 €. Die
Restlaufzeit des Verwaltervertrages betrug 25 Monate. Dabei stellt das Interesse der
Klägerin nach § 49 a Abs. 1 Satz 2 GKG die Untergrenze des Streitwertes dar, so dass
es nicht zu einer Absenkung auf 50 % des Interesses aller Beteiligten im Rahmen von §
49 a Abs. 1 Satz 1 GKG kommt.
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