Urteil des LG Berlin vom 18.07.2006

LG Berlin: wichtiger grund, abberufung, gesellschaft mit beschränkter haftung, vertragsabschluss, treu und glauben, kündigung, eigentümer, verwalter, verwaltung, entlastung

Gericht:

LG Berlin 85.

Zivilkammer

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

85 T 327/06 WEG, 85

T 327/06

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 26 WoEigG, § 27 WoEigG, § 29

WoEigG

Wohnungseigentum: Eigenmächtiger Abschluss eines

Wärmelieferungsvertrages als wichtiger Grund für die

Abberufung des Verwalters; Zurechenbarkeit der Kenntnis des

Verwaltungsbeirats vom Abberufungsgrund

Tenor

1. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner wird der Beschluss des

Amtsgerichts vom 18. Juli 2006 teilweise geändert:

Die Anträge der Antragstellerin werden insgesamt zurückgewiesen.

Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten der ersten und zweiten Instanz hat die Antragstellerin zu

tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Geschäftswert für die zweite Instanz wird auf bis zu Euro 19.000,00

festgesetzt.

Gründe

Zu den tatsächlichen Feststellungen:

Die Beteiligten zu II. bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft S .. in Berlin, also die

Beteiligte zu III.. Mit notarieller Urkunde vom 16. Mai 1984 (= Blatt 15 ff. der Akten, Band

I) war das Grundstück zu Wohnungseigentum mit siebzehn Sondereigentumseinheiten

geteilt worden. Einige der Antragsgegner erwarben ihre Wohnungen als Kapitalanlage,

weshalb diese Wohnungen vermietet werden. Die Wohnanlage verfügt über eine

Ölzentralheizung. Nach § 11 (6) der Gemeinschaftsordnung entfällt auf jedes

Wohnungseigentum eine Stimme. Unter § 12 der Gemeinschaftsordnung sind

Bestimmungen zum Verwalter enthalten. Nach § 12 (5) der Gemeinschaftsordnung hat

der Verwalter die Befugnis, mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer im

Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen.

Die Beteiligte zu IV. ist die amtierende Verwalterin. Sie löste die Antragstellerin als

Verwalterin ab. Dies hat den folgenden Hintergrund:

Die Antragstellerin, ursprünglich firmierend unter f Grundbesitzverwaltung GmbH in der

Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, wurde in der

Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 (Protokoll = Blatt 97 ff. der Akten, Band I),

die durch den Sachbearbeiter K geleitet wurde, unter TOP 5 wiederholt zur Verwalterin,

und zwar für die Zeit vom 1. November 2004 bis zum 30. November 2009, bestellt unter

Aufrechterhaltung des bisherigen Verwalterhonorars von Euro 388,18 brutto monatlich

und der übrigen Konditionen des bestehenden Verwaltervertrages. Damals war noch

Rechtsanwalt F der Geschäftsführer der Antragstellerin. Nach dem im Zusammenhang

mit der Erstbestellung geschlossenen und seither geltenden Verwaltervertrag vom 15.

Oktober 1997 (= Blatt 61 ff. der Akten, Band I), der nur aus wichtigem Grund gekündigt

werden darf, war die Antragstellerin gemäß Ziffer 7. bevollmächtigt, sämtliche Verträge

im erforderlichen Umfang abzuschließen.

In der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 wurde des weiteren unter TOP 2

seitens des Antragsgegners T als Mitglied des Verwaltungsbeirates über die

Belegprüfung vom 16. März 2004 und die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen in der

Wohnanlage berichtet. Im Anschluss an diesen Bericht gab der Versammlungsleiter K

den von ihm eingeladenen Mitarbeitern der Berliner ...agentur GmbH, C und S, das Wort.

Dieses war in der Einladung zur Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 nicht

angekündigt worden (vgl. die Einladung vom 9. Juni 2004, Blatt 76 f. der Akten, Band II).

Zwischen den Beteiligten ist streitig, was durch die beiden Mitarbeiter der Berliner E

agentur GmbH mitgeteilt wurde, insbesondere ob sie über den mit der Berliner

...agentur GmbH seitens der Antragstellerin, die Beteiligte zu III. vertretend, ohne Wissen

der Beteiligten zu II. am 16. Juni/21. Juli 2003 abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrag

(= Blatt 131 ff. der Akten, Band I) mit einer Vertragsdauer von zehn Jahren (= 1. August

2003 bis 31. Juli 2013) berichteten oder ob es lediglich um einen möglichen

Vertragsabschluss für die Zukunft ging. Im Versammlungsprotokoll ist hierzu

festgehalten:

"Auf Wunsch der Eigentümer berichtet die Berliner E agentur über ihre vertraglichen

Pflichten und Tätigkeiten im Hinblick auf die kostengünstigere und umweltbewusstere

Beheizung des Objektes für die Zukunft. Fragen der Anwesenden wurden in diesem

Zusammenhang erörtert und geklärt."

Unter TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 wurde der Antragstellerin

im Anschluss an die Genehmigung der Jahresabrechnung 2003 Entlastung erteilt. Im Jahr

2003 waren noch keine Ausgaben getätigt worden, welche Leistungen der Berliner

...agentur GmbH betrafen.

Am 14. April 2005 kam es zu einer Belegprüfung durch die Antragsgegner T und H in

ihrer Eigenschaft als Verwaltungsbeiräte betreffend das Wirtschaftsjahr 2004. Dabei

wurde der Wärmelieferungsvertrag in den Verwaltungsunterlagen gesichtet. Eine

Überlassung von Kopien an den Verwaltungsbeirat erfolgte spätestens Ende April 2005.

Mit Schreiben vom 4. Mai 2005 (= Blatt 161 der Akten, Band I) wandte sich der

Antragsgegner T an die Antragstellerin. Er leitete das Schreiben damit an, dass er von

Eigentümern auf den Wärmelieferungsvertrag angesprochen worden sei. Es wolle

insoweit für die notwendige Transparenz sorgen. Er wollte u. a. wissen, warum die

Gemeinschaft erst ein Jahr nach Vertragsabschluss von dem Vertrag unterrichtet worden

sei und warum diese Tatsache verschwiegen und statt dessen ein bevorstehender

Vertragsabschluss suggeriert worden sei. Er monierte, dass die in der letzten

Eigentümerversammlung dargestellte günstigere Kostenerwartung bei Abschluss eines

Vertrages nicht eingetreten sei.

Mit Schreiben vom 17. Juni 2005 (= vgl. Anlagenkonvolut A I) antwortete die

Antragstellerin, zu diesem Zeitpunkt bereits vertreten durch ihre jetzigen

Geschäftsführer:

"Leider können wir Ihnen auch nach diesem Schreiben einige Punkte nicht beantworten,

da ... der damalige Sachbearbeiter, Herr K, immer noch erkrankt ist und uns nicht über

die Eigentümerversammlung bzw. den genauen Verlauf des Sachverhaltes aufklären

kann. Herr F räumt ein, dass es richtig gewesen wäre, die Gemeinschaft in der

Eigentümerversammlung 2004 über den Abschluss des Vertrages zu unterrichten.

Allerdings vertritt er die Auffassung, dass dies dem jeweiligen Sachbearbeiter obliegt. ...

Dass Ihr Vertrauen aufgrund dieses Vertragsabschlusses erschüttert sein dürfte, ist uns

ebenfalls bewusst."

In der Folgezeit bemühten sich die Antragsgegner T und H um eine genaue Feststellung

eines etwaigen Schadens in Folge des Abschlusses des Wärmelieferungsvertrages. Bis

Ende September 2005 lagen insoweit die maßgeblichen Rechnungen jedenfalls für das

Jahr 2004 vor.

In der Eigentümerversammlung vom 4. November 2005 (Protokoll = Blatt 114 ff. der

Akten, Band I), bei der 6.706/10.000 stel Miteigentumsanteile vertreten waren, wurde

unter TOP 1 – Bericht des Verwalters und des Beirates – zur Belegprüfung am 14. April

2005 folgendes festgehalten: "Die Belege sind ordentlich in chronologischer Reihenfolge

sortiert zur Belegprüfung vorgelegt worden. Bei der Belegprüfung stellte der

Verwaltungsbeirat fest, dass von Herrn F im Namen der Eigentümergemeinschaft ein

Wärmeliefervertrag mit der Berliner ...agentur über einen Zeitraum von 10 Jahren ohne

Kenntnis des Verwaltungsbeirates und ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft

abgeschlossen wurde. Dies führte für das Wirtschaftsjahr 2004 zu einem Anstieg der

Gesamtheizkosten im Vergleich zum Jahr 2003. Die neue Geschäftsführung der V hat

gemeinsam mit dem Verwaltungsbeirat daher Kontakt zu der Berliner ...agentur

aufgenommen. Nach intensiven Verhandlungen gelang es dem Verwalter trotz der

vertraglich festgelegten Laufzeit, den Vertrag ohne zusätzliche Verpflichtung für die

Eigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2005 aufzuheben."

Eine Entlastung der Antragstellerin wurde unter TOP 2 abgelehnt.

Am Schluss der Eigentümerversammlung übergab der Antragsgegner T der

Antragstellerin eine Unterschriftenliste zur Einberufung einer außerordentlichen

Eigentümerversammlung zur Entscheidung über eine Abberufung der Antragstellerin.

Die Antragstellerin berief die verlangte Eigentümerversammlung für den 30. November

2005 ein (Protokoll = Blatt 2 ff. der Akten, Band I). In dieser Eigentümerversammlung

wurde die Antragstellerin mit 16 Ja-Stimmen bei einer Nein-Stimme mit sofortiger

Wirkung aus wichtigem Grund als Verwalterin abberufen. Unter TOP 3 wurde mit dem

gleichen Stimmverhältnis beschlossen, den Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung aus

wichtigem Grund zu kündigen. Vor diesen Beschlussfassungen hatte der Antragsgegner

T die wichtigen Gründe zur Beendigung der Zusammenarbeit mit der Antragstellerin

aufgeführt, die auch in dem Kündigungsscheiben vom selben Tag (= Blatt 14 der Akten,

Band I) genannt sind, so u. a. der Abschluss des Wärmelieferungsvertrages ohne

Beschlussfassung der Eigentümer und der wahrheitswidrige Rat in der

Eigentümerversammlung am 30. Juni 2004, einen Vertrag abzuschließen. Die

Antragstellerin hatte ihrerseits darauf hingewiesen, dass der Abschluss des

Wärmelieferungsvertrages ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen habe.

Unter TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 30. November 2005 wurde die Beteiligte

zu IV. zur Verwalterin gewählt. Der Verwaltungsbeirat wurde ermächtigt, den

Verwaltervertrag abzuschließen.

Der Verwaltervertrag der Beteiligten zu IV. (= Blatt 253 ff. der Akten, Band I) sieht unter

§ 2 Ziffer 3. vor, dass die Beteiligte zu IV. die Gemeinschaft in gemeinschaftlichen

Angelegenheiten auf der Passivseite gerichtlich vertreten darf.

Die Antragstellerin hat mit einem am 27. Dezember 2005 eingegangenen Schriftsatz die

Eigentümerbeschlüsse vom 30. November 2005 zu TOP 2 und TOP 3 angefochten.

Gemäß Vollmacht des alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführers L der

Antragstellerin (= Blatt 121 der Akten, Band I) sind die die Antragsschrift

unterzeichnenden Mitarbeiter der Antragstellerin zur Führung dieses Verfahrens

legitimiert.

Die Antragstellerin hat die Ansicht vertreten, dass es bereits an einem wichtigen Grund

für eine Abberufung und eine Kündigung fehle, da sie nach dem Verwaltervertrag zu dem

Abschluss des Wärmelieferungsvertrages berechtigt gewesen sei. Jedenfalls könnte der

Abschluss des Wärmelieferungsvertrages nicht für eine Abberufung und Kündigung

herhalten, da ihr in der Eigentümerversammlung am 30. Juni 2004 Entlastung erteilt

worden sei. Sie hat ferner behauptet, dass die Antragsgegner bereits in der

Eigentümerversammlung am 30. Juni 2004 über den Wärmelieferungsvertragsabschluss

informiert worden seien. Sie hat gemeint, dass wegen der verstrichenen Zeit ein

etwaiges Recht zur Abberufung und Kündigung verwirkt sei. Zumindest müssten sich die

übrigen Eigentümer das im April 2005 erlangte Wissen der Verwaltungsbeiräte T und H

anrechnen lassen. Zu einem Schaden sei es infolge des Wärmelieferungsvertrages

übrigens nicht gekommen.

Die Antragstellerin hat beantragt,

die Eigentümerbeschlüsse vom 30. November 2005 zu TOP 2 und TOP 3 für

ungültig zu erklären;

festzustellen, dass die Kündigung vom 30. November 2005 unwirksam ist und

der Verwaltervertrag fortbesteht.

Die Beteiligten zu II. und III. haben beantragt,

die Anträge zurückzuweisen.

Sie haben vorgetragen, dass sie in der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004

lediglich über die Möglichkeit eines Wärmelieferungsvertragsabschlusses informiert

worden seien. Erstmals im April 2005 hätten die Antragsgegner T und H von dem

Vertrag erfahren. Die anderen Eigentümer seien dann in der Eigentümerversammlung

vom 4. November 2005 hierüber informiert worden. Der Gemeinschaft sei durchaus ein

erheblicher finanzieller Schaden infolge des Abschlusses des Wärmelieferungsvertrages

entstanden, nämlich mindestens Euro 4.969,60 im Jahr 2004 und Euro 4.734,16 im Jahr

2005. Da die Antragsgegner T und H die übrigen Wohnungseigentümer umfassend über

den Wärmelieferungsvertrag und seine Folgen informieren wollten, hätten sie zuvor

Ermittlungen anstellen müssen.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 18. Juli 2006 den Eigentümerbeschluss vom 30.

November 2005 zu TOP 3 für ungültig erklärt, soweit der Verwaltervertrag mit sofortiger

Wirkung gekündigt wurde; die Entscheidung über eine Kündigung hat es im Übrigen

aufrechterhalten. Die weitergehenden Anträge der Antragstellerin hat es

zurückgewiesen. Von den Gerichtskosten hat es der Antragstellerin 41/45 und den

Beteiligten zu II. 5/45 auferlegt. Den Geschäftswert hat es auf Euro 17.468,10

festgesetzt. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss des Amtsgerichts Bezug

genommen.

Gegen den der Antragstellerin am 10. August 2006 und den Beteiligten zu II. am 11.

August 2006 zugestellten Beschluss des Amtsgerichts haben die Antragstellerin mit

einem am 24. August 2006 eingegangenen Telefax und die Beteiligten zu II. mit einem

am 25. August 2006 eingegangenen Telefax jeweils sofortige Beschwerde eingelegt,

wobei im Rubrum der Beschwerdeschrift der Beteiligten zu II. nicht die einzelnen

Eigentümer aufgeführt sind, sondern die "WEG ... .. in Berlin".

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Amtsgerichts teilweise zu ändern und ihren Anträgen

insgesamt stattzugeben

sowie

die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zurückzuweisen.

Die Beteiligten zu II. und III. beantragen,

die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückzuweisen

sowie

den Beschluss des Amtsgerichts teilweise zu ändern und die Anträge der

Antragstellerin insgesamt zurückzuweisen.

Das Beschwerdegericht hat gemäß den Beweisbeschlüssen vom 20. Februar 2007 (=

Blatt 243 f. der Akten, Band I) und vom 26. Juni 2007 (= Blatt 43 der Akten, Band II)

Beweis erhoben über die Frage des Inhalts der Informationen der Mitarbeiter der Berliner

...agentur GmbH C und S in der Eigentümerversammlung am 30. Juni 2004 durch

Vernehmung der Zeugen K, C und S . Weiter hat das Beschwerdegericht die

Antragsgegner T, H, L-E, T, O sowie ... und Dr. B informatorisch angehört. Wegen des

Ergebnisses der Beweisaufnahme und der Anhörungen wird auf die Sitzungsprotokolle

vom 20. Februar 2007 (= Blatt 241 ff. der Akten, Band I) und vom 26. Juni 2007 (= Blatt

36 ff. der Akten, Band II), ferner auf die schriftliche Aussage des Zeugen S vom 25. Juli

2007 (= Blatt 71 der Akten, Band II) verwiesen.

Zu der rechtlichen Würdigung:

1. Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist zulässig. Sie ist rechtzeitig innerhalb

der Frist des § 22 Abs. 1 FGG eingegangen. Auch ist der Wert des

Beschwerdegegenstandes von über Euro 750,00 gemäß § 45 Abs. 1 WEG erreicht, da

das vermögenswerte Interesse der Antragstellerin der Höhe des Verwalterhonorars für

die Zeit ab der Kündigung des Verwaltervertrages bis zur Ende der Vertragslaufzeit

entspricht, die einen Betrag von Euro 750,00 bei weitem übersteigt.

Ebenfalls rechtzeitig eingegangen ist die sofortige Beschwerde der Antragsgegner. Ob

der erforderliche Wert des Beschwerdegegenstandes insoweit erreicht ist, muss nicht

abschließend entschieden werden, da das Rechtsmittel zumindest als unselbständige

Anschlussbeschwerde analog § 567 Abs. 3 ZPO zulässig ist, für die keine besondere

Beschwer verlangt wird. Unschädlich ist die falsche Bezeichnung der Antragsgegner in

der Beschwerdeschrift, da trotzdem deutlich wurde, wer Beschwerde eingelegt hat (falsa

demonstratio non nocet).

Das Rechtsmittel der Antragsgegner ist begründet. Die sofortige Beschwerde der

Antragstellerin bleibt ohne Erfolg.

Der Anfechtungsantrag ist zulässig. Ein Verwalter darf seine Abberufung entsprechend §

43 Abs. 1 Nr. 4 WEG anfechten (vgl. BGH in NZM 2002, 788 ff.).

Der rechtzeitig innerhalb der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG eingegangene

Anfechtungsantrag der Antragstellerin ist allerdings in der Sache nicht berechtigt, da die

Antragsgegner die Antragstellerin aus wichtigem Grund gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG

abberufen durften, obwohl die Laufzeit der Verwalterbestellung vom 30. Juni 2004 erst

am 30. Oktober 2009 enden sollte – soweit die Bestellung die gesetzliche Höchstfrist für

eine Verwalterbestellung von fünf Jahren gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG um einen Monat

überschreitet, führte dies nicht zur Nichtigkeit der Bestellung, sondern zu einer

Bestellung für die gesetzliche Höchstfrist (vgl. Weitnauer-Lüke, WEG, 9. Auflage, § 26

WEG, Rn. 15), hier bis zum 31. Oktober 2009.

Ein wichtiger Grund für eine vorzeitige Abberufung eines Verwalter ist zu bejahen, wenn

den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter

verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Fortsetzung der

Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, vor allem weil

das Vertrauensverhältnis zerstört ist (vgl. BayObLG in NZM 1999, 844 ff.).

Ein solcher das Vertrauen zerstörende Umstand liegt in dem unstreitig ohne Kenntnis

und ohne Billigung der Antragsgegner vorgenommenen

Wärmelieferungsvertragsabschluss im Jahr 2003 durch die Antragstellerin. Das

Beschwerdegericht teilt nicht die Auffassung der Antragstellerin, dass sie zu einem

solchen Vertragsabschluss ermächtigt war. Sowohl nach § 12 (5) der

Gemeinschaftsordnung als auch nach Ziffer 7. des Verwaltervertrages war die

Antragstellerin im Innenverhältnis zu den Antragsgegnern nur zu Vertragsabschlüssen

bevollmächtigt, welche die laufende Verwaltung betreffen (siehe die Formulierung in der

Teilungserklärung: "im Rahmen seiner Verwalteraufgaben" und die Formulierung im

Verwaltervertrag: "im erforderlichen Umfang"). Der abgeschlossene

Wärmelieferungsvertrag geht über die laufende Verwaltung hinaus. Zum einen ist mit

diesem Vertrag ein Mietvertrag der Kellerräume, die der Heizungsanlage dienen, also ein

Mietvertrag über Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG) verbunden, der den

Mitarbeitern der Berliner ...agentur GmbH einen jederzeitigen Zutritt zu den

Gemeinschaftsräumen gewährt (vgl. Blatt 145 der Akten, Band I). Eine solche

Vermietung ist für die Lieferung von Heizöl nicht zwingend notwendig und hätte als

außergewöhnlicher Umstand von den Antragsgegnern gemäß § 21 Abs. 3, 4 WEG

beschlossen werden müssen. Überdies enthält der Wärmelieferungsvertrag unter § 14

(2) eine Forderungsabtretung bezüglich der Heizkostenvorschüsse, über welche die

Antragsgegner ebenfalls hätten entscheiden müssen (vgl. Blatt 137 der Akten, Band I).

Hinzu kommt die Laufzeit des Wärmelieferungsvertrages von zehn Jahren, was mit

laufender Verwaltung nichts mehr gemein hat. Zudem hätte der Wärmelieferungsvertrag

nicht ohne Einholung von Vergleichsangeboten abgeschlossen werden dürfen (vgl. KG,

Beschluss vom 8. August 2005, Aktenzeichen 24 W 71/04 = 24 W 110/04). Immerhin

müssen die Antragsgegner gegenüber ihren Mietern das Wirtschaftlichkeitsgebot

einhalten (vgl. BGH in WuM 2007, 393 f.). Schließlich ist der Abschluss eines

Wärmelieferungsvertrages in der vorliegenden Form für Eigentümer, die ihre Wohnungen

vermieten, nicht unproblematisch, da die Rechtsprechung Bedenken hinsichtlich der

Umlegung der Kosten auf die Mieter hat (vgl. LG Berlin in WuM 2004, 611 ff.). Nach allem

geht es nicht an, dass eine derart folgenreiche Entscheidung allein durch den Verwalter

getroffen wird.

Nach Auffassung des Beschwerdegerichts reicht der Abschluss des

Wärmelieferungsvertrages "hinter dem Rücken" der Antragsgegner aus, um von einem

zerstörten Vertrauensverhältnis auszugehen. Ob dies anders zu beurteilen wäre, wenn

der Wärmelieferungsvertrag zu deutlich niedrigeren Heizungskosten in der Wohnanlage

geführt hätte, muss nicht entschieden werden, da dies selbst die Antragstellerin nicht

behauptet, welche allein einen Schaden bestreitet, aber nicht qualifiziert darlegen

konnte, dass ein besonders günstiger Vertrag abgeschlossen wurde.

Erst recht können keine Zweifel an dem Vorhandensein eines die Abberufung

stützenden wichtigen Grundes bestehen, wenn zusätzlich zu dem unberechtigten

Vertragsabschluss davon auszugehen ist, dass die Antragstellerin die Antragsgegner in

der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 über den Abschluss des

Wärmelieferungsvertrages getäuscht hat, indem den Antragsgegnern vorgespiegelt

wurde, dass lediglich beabsichtigt ist, einen solchen Vertrag abzuschließen. Denn auf

einer solchen Basis kann ein vertrauensvolles Verhältnis nicht gegründet werden.

Von einem derartigen Verlauf der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 ist das

Beschwerdegericht unter Einbeziehung aller vorgetragenen und ermittelten Umstände

überzeugt:

- Bereits der protokollierte Wortlaut unter TOP 2 indiziert eine Täuschung der

Antragsgegner über den wahren Sachverhalt, da ausdrücklich festgehalten ist, dass über

vertragliche Pflichten und Tätigkeiten der Berliner ...agentur GmbH "für die Zukunft"

berichtet wurde. Dieser Zusatz macht keinen Sinn bzw. wäre überflüssig gewesen, wenn

wahrheitsgemäß darüber informiert worden wäre, dass der Vertrag schon in der

Vergangenheit abgeschlossen wurde.

- Soweit die Zeugen C und S davon ausgegangen sind, dass die Antragsgegner zum

Zeitpunkt der Eigentümerversammlung am 30. Juni 2004 von dem Vertragsabschluss

wussten, ist das aus ihrer Sicht verständlich, da sie selbst von dem Vertragsabschluss

Kenntnis hatten. Sie konnten unterdessen keine einzige konkrete Tatsache benennen,

aus der geschlossen werden kann, dass in der Eigentümerversammlung am 30. Juni

2004 der Vertragsabschluss tatsächlich zur Sprache kam. Vielmehr hat der Zeuge C

ausgesagt, dass in der Vertragsanbahnungsphase regelmäßig über Preise gesprochen

werde, Preise seien aber vorliegend nicht genannt worden (vgl. Seite 6 des

Sitzungsprotokolls vom 26. Juni 2007). Wären die Antragsgegner indes am 30. Juni 2004

über den Vertragsabschluss informiert worden, hätte sich für sie die Lage vergleichbar

einer Vertragsanbahnung dargestellt, da sie dann zum ersten Mal von dem Vertrag

erfahren hätten. Genauso wenig wurden andere konkrete Vertragsbestandteile

diskutiert. Statt dessen hat der Zeuge C bekundet, über die Gesellschafterstruktur der

Berliner ...agentur GmbH, über deren Erfahrungen, über das Geschäftsfeld, über die mit

einem Wärmelieferungsvertrag verbundenen Vorteile für die Gemeinschaft einerseits

und die Berliner ...agentur GmbH andererseits sowie über die Abwicklung der

Instandhaltung berichtet zu haben (vgl. Seite 6 und 7 des Sitzungsprotokolls vom 26.

Juni 2007). Den Angaben des Zeugen S lassen sich ähnlich allgemein gehaltene

Informationen entnehmen (vgl. Blatt 71 der Akten, Band II). Soweit der Zeuge C

angegeben hat, sich daran erinnern zu können, dass der Versammlungsleiter K gesagt

habe, dass mit der Berliner ...agentur GmbH vereinbart worden sei, diese solle die

Wartung der Heizanlage übernehmen, wobei die Zusammenarbeit wieder gekündigt

werden könne (vgl. Seite 7 des Sitzungsprotokolls vom 26. Juni 2007), kann eine solche

Information, sollte sie erfolgt sein, nur als "Verniedlichung" der Situation bezeichnet

werden. Der Abschluss eines zehnjährigen Wärmelieferungsvertrages lässt sich einer

solchen Information nicht entnehmen.

- Der vernommene Zeuge K konnte sich an den Inhalt der Diskussion in der

Eigentümerversammlung am 30. Juni 2004 nicht erinnern. Er konnte sich vorstellen, die

Antragsgegner über den Wärmelieferungsvertrag informiert zu haben. Das Gegenteil hat

er jedoch gleichermaßen für möglich gehalten (vgl. Seite 4 des Sitzungsprotokolls vom

26. Juni 2007). Gegen eine Information der Antragsgegner über den

Wärmelieferungsvertrag spricht, dass nichts dazu ersichtlich ist, dass der schriftliche

Vertrag den Antragsgegnern am 30. Juni 2004 durch den Zeugen K gezeigt wurde.

Zumindest hätte es sich bei einer wahren Information aufgedrängt, den Vertrag mit

Datum im Versammlungsprotokoll vom 30. Juni 2004 zu erwähnen.

- Fernerhin ist das Schreiben des Antragsgegners T vom 4. Mai 2005 äußerst

aussagekräftig, in dem dieser fragt, warum die Tatsache eines Vertragsabschlusses

verschwiegen und ein bevorstehender Vertragsabschluss suggeriert wurde. Im Kontext

des Schreibens spricht der Antragsgegner T dabei die Eigentümerversammlung vom 30.

Juni 2004 an, die etwa ein Jahr nach dem Vertragsabschluss stattfand. Zur Zeit des

Schreibens befand sich der Antragsgegner T nicht in einer Verteidigungsposition, da die

Rechtmäßigkeit einer Abberufung noch nicht im Raum stand. Der Antragsgegner T hatte

mithin damals keinen Anlass, den Sachverhalt verfälscht wiederzugeben. Soweit er in

dem Schreiben zunächst die Frage stellte, warum die Gemeinschaft erst ein Jahr nach

Vertragsabschluss unterrichtet wurde, ist dies bei verständiger Betrachtung und unter

Einbeziehung der zweiten Frage so zu verstehen, dass erstmals in der

Eigentümerversammlung überhaupt von einem Wärmelieferungsvertrag die Rede war (-

nicht aber von dem bereits abgeschlossenen).

- Das Schreiben der Antragstellerin vom 17. Juni 2005 steht dazu in Einklang, da daraus

hervorgeht, dass der damalige Geschäftsführer F die Angaben des Antragsgegners T

über die unterlassene Unterrichtung über den abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrag

in der Eigentümerversammlung am 30. Juni 2004 nicht in Abrede stellte.

- Endlich weist das Protokoll vom 4. November 2005 aus, dass der

Wärmelieferungsvertrag erstmals am 14. April 2005 durch die Antragsgegner T und H

entdeckt wurde ("Bei der Belegprüfung stellte der Verwaltungsbeirat fest, dass von Herrn

F im Namen der Eigentümergemeinschaft ein Wärmeliefervertrag mit der Berliner

Energieagentur über eine Zeitraum von 10 Jahren ohne Kenntnis des

Verwaltungsbeirates und ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen

wurde.").

- Nach allem haben die mündlichen Angaben der Antragsgegner T, H, L-E, T, Frau und

Herr B sowie O, dass die Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2004 eine bloße

Informationsveranstaltung für mögliche zukünftige Geschäftsverbindungen mit der

Berliner ...agentur GmbH gewesen sei, ohne dass den Antragsgegnern ein in der

Vergangenheit liegender Vertragsabschluss mitgeteilt worden sei, den Sachverhalt nur

noch abgerundet. Auch ohne diese Angaben ist das Beschwerdegericht der

Überzeugung, dass der Wärmelieferungsvertrag erstmals im April 2005 durch die

Antragsgegner T und H zur Kenntnis genommen werden konnte.

Dem Ergebnis steht nicht entgegen, dass der Zeuge K die Mitarbeiter der Berliner

...agentur GmbH C und S zu der Eigentümerversammlung am 30. Juni 2004 einlud. Denn

der Zeuge K ging, wie er ausgesagt hat, davon aus, dass die Antragstellerin mit dem

Wärmelieferungsvertrag etwas Gutes bewirkt hatte (vgl. Seite 5 des Sitzungsprotokolls

vom 26. Juni 2007). Der Zeuge K war somit "gutgläubig" und fürchtete eine Entdeckung

des Vertragsabschlusses nicht.

Die Antragsgegner haben das Recht zur Abberufung aus wichtigem Grund nicht verloren.

Die am 30. Juni 2004 ausgesprochene Entlastung der Antragstellerin bewirkt einen

Rechtsverlust zu Lasten der Antragsgegner nicht, da sich die Entlastungswirkung einer

zusammen mit einer Jahresabrechnung erteilten Entlastung auf das Verwalterhandeln

beschränkt, welches sich in der Abrechnung niedergeschlagen hat (vgl. Niedenführ in

Niedenführ, Schulze, WEG, 7. Auflage, § 28 WEG, Rn. 159 a mit Nachweisen zur

Rechtsprechung). In der Jahresabrechnung 2003 sind unstreitig keine Ausgaben

enthalten, die den Wärmelieferungsvertrag mit der Berliner ...agentur GmbH betreffen.

Die Abberufung erfolgte auch - entgegen der Ansicht der Antragstellerin - in

angemessener Zeit. Es gibt keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Antragsgegner mit

Ausnahme der Antragsgegner Klaus T und Renate T-T, H sowie Frau und Herrn B, die

insgesamt drei Einheiten halten, vor der Eigentümerversammlung am 4. November

2005 über den Wärmelieferungsvertrag in Kenntnis gesetzt wurden. Weder gibt es

Schreiben insoweit noch konnte die Antragstellerin irgend etwas berichten, was auf eine

Kenntnis schließen lässt. Soweit der Antragsgegner T in seinem Schreiben vom 4. Mai

2005 vorangestellt hat, dass er von Eigentümern auf den Wärmelieferungsvertrag

angesprochen worden sei, hat er dies bei seiner Anhörung nachvollziehbar dahin

erläutert, dass er und die Antragsgegnerin H nach der Belegprüfung im April 2005

lediglich Frau B als drittes Verwaltungsbeiratsmitglied von dem entdeckten Vertrag

unterrichtet hätten; er selbst habe noch seine Ehefrau, T-T, informiert; er habe die

anderen Eigentümer deshalb nicht informiert, weil er erst noch herausfinden wollte,

welche Folgen mit dem Wärmelieferungsvertrag für die Gemeinschaft verbunden sind

(vgl. Seite 2 des Sitzungsprotokolls vom 20. Februar 2007). Soweit der Antragsgegner T

angegeben hat, Frau B in Kenntnis gesetzt zu haben, unterstellt das Beschwerdegericht,

dass diese ihren Ehemann unterrichtete.

Für eine etwaige Kenntnis und ein etwaiges Kennenmüssen von Vorgängen kommt es

grundsätzlich auf den Kenntnisstand aller Eigentümer an (vgl. OLG Köln in NZM 2001,

862 f.; OLG Frankfurt in NJW 1988, 1169 f.). Zwar wird bei der Beurteilung der Reichweite

eines Entlastungsbeschlusses von Wohnungseigentümern diesen die Kenntnis des

Verwaltungsbeirates gemäß § 166 Abs. 1 BGB zugerechnet (vgl. OLG Düsseldorf in ZWE

2002, 82 ff.). Diese Vorschrift ist jedoch auf die hiesige Fallgestaltung nicht anwendbar,

weil vor dem 30. November 2005 keine Willenserklärung durch die Antragsgegner

geäußert wurde. Über § 166 Abs. 1 BGB kann den Antragsgegnern nach Auffassung des

Beschwerdegerichts nicht das Untätigbleiben der Verwaltungsbeiräte zugerechnet

werden, da es an einem eigenen Handeln der Antragsgegner fehlt und einem

Verwaltungsbeirat nach § 29 WEG nicht die Aufgabe übertragen ist zu prüfen, ob eine

Verwalterbestellung vorzeitig beendet werden sollte (a.A. wohl Bub in Staudinger, WEG,

2005, § 26 WEG, Rn. 399).

Ausgehend von der Kenntniserlangung der Mehrheit der Eigentümer (= 14 Eigentümern

von insgesamt 17) vom Wärmelieferungsvertrag in der Eigentümerversammlung am 4.

November 2005 war die Abberufung am 30. November 2005 rechtzeitig. Zu beachten

ist, dass wegen des Erfordernisses der Bezeichnung des Beschlussgegenstandes nach §

23 Abs. 2 WEG eine spontane Abberufung in der Eigentümerversammlung am 4.

November 2005, an der nicht alle Eigentümer teilnahmen, nicht ordnungsgemäßer

Verwaltung entsprochen hätte.

Aufgrund dieses Ergebnisses kann dahin stehen, ob die Abberufung auch dann noch als

rechtzeitig zu behandeln wäre, wenn die Kenntnis des Verwaltungsbeirates im April/Mai

2005 den anderen Eigentümern rechtlich zurechenbar wäre.

Unbeachtlich ist, dass Mitarbeiter der Antragstellerin, die noch zur Zeit der

Eigentümerversammlung am 30. Juni 2004 für die Antragstellerin tätig waren, wie der

damalige Geschäftsführer F und der Sachbearbeiter K, zum Zeitpunkt der Abberufung

nicht mehr bei der Antragstellerin beschäftigt waren und die Antragstellerin darüber

hinaus eine Beendigung des Wärmelieferungsvertrages zum Ende des Jahres 2005

erreichen konnte. Abgesehen davon, dass nicht die Mitarbeiter, sondern die

Antragstellerin zur Verwalterin bestellt war, ist der Austausch wesentlicher Mitarbeiter

ohne Relevanz, weil die Antragstellerin mit neuer Besetzung noch kurz vor ihrer

Abberufung darauf pochte, dass der Vertragsabschluss im Jahr 2003 nicht beanstandet

werden kann. Eine das Vertrauen wieder herstellende Äußerung ist darin nicht zu

erblicken.

Dem Antrag fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, weil ein solcher Eigentümerbeschluss nur

die Willensbildung zum Ausdruck bringt, dass gekündigt werden soll; ob die Kündigung

berechtigt ist, ist durch einen Feststellungsantrag nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG in

Verbindung mit § 256 Abs. 1 ZPO zu klären (vgl. BGH in NZM 2002, 788 ff.).

Aus den vorstehenden Erwägungen zu TOP 3 ergibt sich, dass das nach § 256 Abs. 1

ZPO geforderte Feststellungsinteresse für den gegen die Beteiligte zu III. als

Vertragspartnerin des Verwaltervertrages (vgl. BGH in ZMR 2005, 547 ff.) gerichteten

Antrag gegeben ist.

Aus den vorstehenden Erwägungen zu TOP 2 hingegen folgt, dass der

Feststellungsantrag nicht begründet ist. Liegt ein wichtiger Grund für eine Abberufung

vor, berechtigt dieser grundsätzlich auch zur außerordentlichen Kündigung des

Verwaltervertrages, wobei es wie bei der Abberufung ausreichend ist, wenn die

Kündigung in angemessener Frist erklärt wurde; die Zweiwochenfrist des § 626 Abs. 2

Satz 1 BGB gilt nicht (vgl. BayObLG in NZM 1999, 844 ff.). So verhält es sich hier.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Angelehnt an das allgemeine

Kostenrecht war es angemessen, die Gerichtskosten der Antragstellerin aufzuerlegen,

da sie umfassend unterlegen ist. Veranlassung, von der in § 47 Satz 2 WEG zum

Ausdruck kommenden Regel abzuweichen, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen

Kosten selbst zu tragen hat, bestand mangels besonderer Umstände nicht.

3. Der Geschäftswert für die Beschwerdeinstanz war nach § 48 Abs. 3 WEG festzusetzen.

Wie das Amtsgericht legt das Beschwerdegericht die Höhe der Verwaltervergütung für

die Restlaufzeit des Verwaltervertrages ab der Abberufung/Kündigung (= von Dezember

2005 bis Oktober 2009) zugrunde unter Berücksichtigung einer erhöhten Mehrwertsteuer

ab dem 1. Januar 2007.

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