Urteil des FG Hessen vom 22.04.2010
FG Frankfurt: öffentlich, gleichbehandlung im unrecht, eigenschaft, wohnfläche, grundstück, stadt, abnutzung, ausstattung, amt, dachgeschoss
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Gericht:
Hessisches
Finanzgericht 3.
Senat
Entscheidungsdatum:
Streitjahr:
2005
Aktenzeichen:
3 K 1907/06
Dokumenttyp:
Urteil
Quelle:
Normen:
§ 22 Abs 1 Nr 1 BewG 1991, §
79 Abs 1 BewG 1991, § 79 Abs
2 BewG 1991, § 22 Abs 4
BewG 1991, Art 3 Abs 1 GG
Fortschreibung des Einheitswerts nach Wegfall des
Merkmals "öffentlich gefördert" - Berücksichtigung des
Mietspiegels - Schönheitsreparaturen durch den Mieter -
Keine Gleichbehandlung im Unrecht
Leitsatz
Fortschreibung des Einheitswerts für Grundstücke mit bisher öffentlich gefördertem
Wohnraum; Anwendung von Mietspiegeln; Zuschlag wegen Übernahme von
Schönheitsreparaturen durch den Mieter.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
Tatbestand
Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob die Voraussetzungen für eine
Fortschreibung des Einheitswerts gegeben sind und ob ggf. im Rahmen dieser
Fortschreibung die Grundlagen für die Feststellung dieses Einheitswerts zutreffend
ermittelt worden sind. Dem Rechtsstreit liegt im Wesentlichen folgender
Sachverhalt zu Grunde:
Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks … in … Gemarkung … . Auf diesem
Grundstück errichtete er in den Jahren 1973 und 1974 ein Mehrfamilienhaus,
bestehend aus sechs Wohnungen (vier davon mit einer Wohnfläche von jeweils 74
m² und zwei davon mit einer Wohnfläche von jeweils 62 m²) sowie drei
dazugehörige Garagen. Alle Wohnungen stattete er mit einer
Elektrodespeicherheizung aus. Für zwei dieser Wohnungen (mit insgesamt sechs
Zimmern) hatte er die Vermietung an Studenten vorgesehen.
Auf seinen Antrag erhielt der Kläger durch Bescheid vom 09.03.1973 von der
Hessischen Landesbank „als öffentliche Förderung ein mit Annuitätshilfe des
Landes verbilligtes Landesbankdarlehen“ in Höhe von … DM. Der Zinssatz betrug
zunächst 0%, stieg dann aber zwischen dem 6. und 15. Jahr auf höchstens 7,5%.
Die Förderung bezog sich auf vier Mietwohnungen mit einer Gesamtwohnfläche
von 296,20 m² sowie auf sechs Studentenzimmer mit einer Gesamtwohnfläche
von 121,59 m². Pro Quadratmeter Wohnfläche wurde eine Durchschnittsmiete von
3,45 DM im Monat genehmigt. Unter Ziffer 3. des Bescheids war bestimmt, dass
die im Dachgeschoss des Hauses gelegenen sechs Zimmer mit insgesamt 121,59
m² Wohnfläche „mindestens auf die Dauer von fünf Jahren an Studierende der …
zu vermieten“ seien. Im Jahr 1993 zahlte der Kläger das Landesbankdarlehen
vorzeitig zurück (Schreiben der Landesbank Hessen-Thüringen vom 24.08.1993).
Der Beklagte (das Finanzamt) stellte im Rahmen einer Nachfeststellung auf den
01.01.1974 den Einheitswert für das Grundstück auf 87.800,00 DM sowie die
Grundstücksart „Mietwohngrundstück“ fest (Bescheid vom 25.02.1976). Später
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Grundstücksart „Mietwohngrundstück“ fest (Bescheid vom 25.02.1976). Später
führte er für eine Reihe von Folgestichtagen – aus jeweils unterschiedlichen
Gründen – Fortschreibungen des Einheitswerts durch. Zuletzt stellte er im Rahmen
einer Wertfortschreibung auf den 01.01.1989 den Einheitswert auf 109.300,00 DM
fest (Bescheid vom 08.04.1991). Die hierfür maßgebende Jahresrohmiete
ermittelte er – wie bereits für die vorangegangenen Stichtage – in der Weise, dass
er für eine Gesamtwohnfläche von 417 m² eine Monatsmiete von 2,25 DM und für
die drei Garagen eine Jahresmiete von jeweils 300,00 DM ansetzte.
In der Folgezeit erhielt das Finanzamt die Durchschrift eines Bescheides, den das
Amt für Wohnung- und Siedlungswesen der Stadt … unter dem Datum vom
11.07.1994 an den Kläger und seine Ehefrau gerichtet hatte. Darin wurde mit dem
Hinweis auf § 18 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) mitgeteilt, für die hier
betroffenen vier Wohnungen und sechs Studentenzimmer ende die Eigenschaft
„öffentlich gefördert“ mit Ablauf des 31.12.2004.
Das Finanzamt sah in Bezug auf den bisher festgestellten Einheitswert den Wegfall
der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ als Änderung der tatsächlichen Verhältnisse
an. Dementsprechend führte es mit Bescheid vom 08.12.2005 eine Fortschreibung
des Einheitswerts auf den Stichtag 01.01.2005 durch. Dabei stellte es den
Einheitswert (statt bisher auf 109.300,00 DM = 55.884,00 €) auf 84 363,00 € fest.
Die für den Einheitswert maßgebende Jahresrohmiete ermittelte es in der Weise,
dass es für die Wohnfläche von 417 m² eine übliche Miete von 3,45 DM pro Monat
sowie für die drei Garagen jeweils eine übliche Miete von 360,00 DM im Jahr
ansetzte. Den hiergegen von dem Kläger eingelegten Einspruch wies es durch
Einspruchsentscheidung vom 09.06.2006 als unbegründet zurück.
Gegen den Bescheid vom 08.12.2005 und die Einspruchsentscheidung vom
09.06.2006 richtet sich die vorliegende Klage. Zu deren Begründung trägt der
Kläger – sinngemäß – im Wesentlichen vor: Die Annahme des Finanzamts, im Jahre
2004 seien „öffentliche Mittel weggefallen“, sei nicht zutreffend. Wie dem
Bewilligungsbescheid der Hessischen Landesbank zu entnehmen, habe für die
sechs Studentenzimmer die Sozialbindung bereits nach fünf Jahren, also im Jahre
1978, geendet. Für die übrigen vier Wohnungen sei die Sozialbindung im Jahr 1993
ausgelaufen. Denn er, der Kläger, habe im Hinblick auf die für den Zinssatz
festgelegte „Gleitklausel“ im September 1993 das Landesbankdarlehen durch ein
zinsgünstigeres Hypothekendarlehen ersetzt. Auch im Übrigen hätten zu dem
streitigen Stichtag die Voraussetzungen für eine Fortschreibung des Einheitswerts
(„Steigerung ... um 50%“) nicht vorgelegen. Es seien weder irgendwelche
wertsteigernden Maßnahmen erfolgt noch hätten sich die Rohmieten geändert.
Davon abgesehen, habe das Finanzamt die Grundlagen für die streitige
Einheitswertfeststellung in unzutreffender Weise ermittelt. Es hätte die übliche
Miete nicht auf der Grundlage eines Mietspiegels ansetzen dürfen, sondern hierfür
eine Schätzung anhand von vermieteten Vergleichsobjekten durchführen müssen.
Zudem habe es die angesetzten Spiegelmieten nicht um einen Zuschlag von 5%
wegen der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Mieter erhöhen
dürfen. Schönheitsreparaturen seien nach höchstrichterlicher Rechtsprechung
„prinzipiell“ vom Vermieter zu tragen und dürften insofern nicht auf den Mieter
abgewälzt werden. Anders lautende Mietvertragsklauseln seien demzufolge
ungültig. Nicht nachvollziehbar sei schließlich der Mietwert, den das Finanzamt für
die drei Garagen angesetzt habe. Insgesamt gesehen halte er, der Kläger, es für
nicht nachvollziehbar, dass der hier streitige Einheitswert wesentlich höher liege als
Einheitswerte, die – nach seinem Wissen – für vergleichbare Grundstücke vom
Finanzamt festgestellt worden seien.
Der Kläger beantragt,
den Bescheid vom 08.12.2005 über die Feststellung des Einheitswerts
(Wertfortschreibung auf den 01.01.2005) sowie die Einspruchsentscheidung vom
09.06.2006 aufzuheben.
Das Finanzamt beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung führte es u.a. aus: Aufgrund des Umstandes, dass mit Ablauf des
31.12.2004 für die betroffenen Wohnungen die Eigenschaft „öffentlich gefördert“
weggefallen sei, habe wegen Überschreitens der vorgeschriebenen Wertgrenzen
eine Fortschreibung des Einheitswerts erfolgen müssen. Die hier maßgebende
Jahresrohmiete sei anhand des für die Stadt … zum Hauptfeststellungsstichtag
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Jahresrohmiete sei anhand des für die Stadt … zum Hauptfeststellungsstichtag
(01.01.1964) aufgestellten Mietspiegels ermittelt worden. Dabei habe für die
Wohnflächen auch ein Zuschlag von 5% angesetzt werden müssen, weil die
Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bereits zum 01.01.1964
üblich gewesen sei.
Die den Streitfall betreffenden Akten des Finanzamts waren Gegenstand des
Verfahrens.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
1. Das Finanzamt hat zu Recht angenommen, dass die Voraussetzungen für eine
Fortschreibung des Einheitswerts vorliegen.
a) Dabei geht es zutreffend von dem Grundsatz aus, der Wegfall des Merkmals
„öffentlich gefördert“ könne Anlass für eine Einheitswertfortschreibung sein.
Nach § 22 Abs. 1 Nr. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) findet beim Grundbesitz
eine Wertfortschreibung statt, wenn der nach § 30 BewG abgerundete Wert, der
sich für den Beginn eines Kalenderjahres ergibt, vom Einheitswert des letzten
Feststellungszeitpunkt in einem bestimmten Umfang abweicht. Nach § 27 BewG
sind einer Fortschreibung des Einheitswerts für Grundbesitz die Wertverhältnisse
im Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) zu Grunde zu legen (vgl. dazu auch §
79 Abs. 5 BewG). Die Fortschreibung ist gerechtfertigt, wenn sich die tatsächlichen
Verhältnisse geändert haben (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 4 BewG).
Das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ stellt für öffentlich geförderte
Wohnungen eine Änderung der tatsächlichen Verhältnisse im Sinne der genannten
Vorschrift dar. Da bei der Bewertung eines Grundstücks im Ertragswertverfahren
der Grundstückswert durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die
Jahresrohmiete (unter Berücksichtigung der §§ 81 und 82 BewG) ermittelt wird (§
78 Satz 2 BewG), gehören zu den wertbestimmenden tatsächlichen Verhältnissen
auch die die zulässige Miete beeinflussenden rechtlichen Eigenschaften (vgl. Urteil
des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 30.01.2002 II R 36/99, BFH/NV 2002, 1015, mit
weiteren Nachweisen zur ständigen Rechtsprechung des BFH).
Aufgrund der Bewilligung eines Landesbankdarlehens (Bescheid der Hessischen
Landesbank vom 09.03.1973) haben die hier betroffenen Wohneinheiten (vier
Mietwohnungen und sechs Studentenzimmer) die Eigenschaft „öffentlich
gefördert“ erhalten. Diese Eigenschaft ist zu einem späteren Zeitpunkt
weggefallen. Insofern haben sich die tatsächlichen Verhältnisse im Sinne der
vorgenannten Grundsätze geändert. Dies wird vom Kläger dem Grunde nach auch
nicht bestritten.
b) Des Weiteren hat das Finanzamt zutreffend angenommen, dass für die hier
betroffenen Wohneinheiten die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ mit Ablauf des
31.12.2004 geendet hat. Dementsprechend hat es die Einheitswertfortschreibung
gemäß § 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG zu Recht auf den Stichtag 01.01.2005
bezogen.
Werden – wie hier im Streitfall – die für eine Wohnung als Darlehen bewilligten
öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig
zurückgezahlt, so gilt nach § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG die Wohnung, von
bestimmten, hier nicht einschlägigen Ausnahmen abgesehen, als öffentlich
gefördert bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der
Rückzahlung, längstens jedoch bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die
Darlehen nach Maßgabe der Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären
(so genannte Nachwirkungsfrist). Mit dieser Regelung verfolgt der Gesetzgeber
den Zweck, den Bestand an Sozialwohnungen möglichst lange zu erhalten (vgl.
Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, Teil I/2, Anhang C.2, § 16
WohnBindG Anm. I).
Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG hat die zuständige Stelle dem
Verfügungsberechtigten schriftlich zu bestätigen, von welchem Zeitpunkt an die
Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Diese Bestätigung ist nach § 18
Abs. 1 Satz 2 WoBindG in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht verbindlich. Sie
dient der Rechtssicherheit und ist nach ihrer Rechtsnatur als feststellender und
damit anfechtbarer Verwaltungsakt einzuordnen (vgl.
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damit anfechtbarer Verwaltungsakt einzuordnen (vgl.
Schubart/Kohlenbach/Wienicke, a.a.O, § 18 WoBindG Anm. 2; Fischer-
Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 18 WoBindG, Anm. 2.1).
Ausweislich der Durchschrift, die zu den das streitige Grundstück betreffenden
Einheitswertakten gelangt ist (siehe dort Bl. 69 und 70), hat das Amt für
Wohnungs- und Siedlungswesen der Stadt … am 11.07.1994 an den Kläger und
seine Ehefrau eine Mitteilung gerichtet, wonach die Eigenschaft „öffentlich
gefördert“ für die hier betroffenen Wohneinheiten mit Ablauf des 31.12.2004
enden solle. Dieser Mitteilung war eine Rechtsbehelfsbelehrung beigefügt. Für den
Kläger musste daher ersichtlich sein, dass es sich hier um eine verbindliche
Regelung durch die zuständige Behörde handelt, die ggf. angefochten werden
muss, um nicht gewollte Rechtsfolgen zu verhindern.
Das Gericht ist überzeugt davon, dass der Kläger die Mitteilung vom 11.07.1994
auch tatsächlich erhalten hat. In der mündlichen Verhandlung hat der Kläger zwar
zunächst erklärt, von einem Schreiben über das Ende der Eigenschaft „öffentlich
gefördert“ zum Ablauf des 31.12.2004 wisse er nichts. Nachdem der erkennende
Einzelrichter ihm sodann Gelegenheit zur Einsicht in die Einheitswertakten (hier Bl.
69) gegeben hatte, hat er allerdings eingeräumt, er wisse nicht, ob er das
Schreiben tatsächlich erhalten habe, hierzu müsse er in seinen Unterlagen
nachschauen. Aufgrund dieser Aussagen geht das Gericht davon aus, dass der
Kläger bei Erhalt des hier angefochtenen Einheitswertbescheids die Mitteilung vom
11.07.1994 nicht mehr in Erinnerung hatte und dass er im Laufe des weiteren
Verfahrens auf die ihn betreffende Ausfertigung nicht in seinen Unterlagen
gestoßen ist. Aufgrund des Umstandes, dass die Einheitswertakten keine
entsprechenden Hinweise enthalten, geht das Gericht des Weiteren davon aus,
dass der Bescheid vom 11.07.1994 von dem Kläger nicht angefochten worden ist
und demzufolge Bestandskraft erlangt hat.
Das Vorbringen des Klägers, die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ habe für die hier
betroffenen Wohneinheiten schon vor dem 31.12.2004 geendet, ist mit den oben
dargelegten Rechtsgrundsätzen nicht zu vereinbaren. Dies gilt insbesondere für
den Hinweis des Klägers auf den Umstand, dass das Landesbankdarlehen schon
im Jahr 1993 vorzeitig zurückgezahlt worden ist. Hierbei verkennt der Kläger
offenkundig den oben dargelegten Regelungszweck. Im Übrigen lässt er die
Bindungswirkung außer Betracht, die in § 18 Abs. 1 Satz 2 WoBindG über die
Bestätigung der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ festgelegt ist.
Das weitere Vorbringen des Klägers, für die sechs Studentenzimmer habe die
Sozialbindung bereits im Jahr 1978 geendet, ist für das Gericht schon von
vornherein nicht nachvollziehbar. Der Bewilligungsbescheid vom 09.03.1973
enthält nämlich unter Abschnitt 3. nur die Auflage, die im Dachgeschoss des
Hauses gelegenen sechs Zimmer mit Nebenräumen seien „mindestens auf die
Dauer von fünf Jahren an Studierende der … zu vermieten“. Dass nach dem Ablauf
von fünf Jahren die Sozialbindung für die genannten Wohneinheiten insgesamt
entfallen soll, ist diesen Formulierungen nicht zu entnehmen. Vielmehr stellte die
Auflage – für die Dauer von fünf Jahren – im Ergebnis eine zusätzliche Ausweitung
der ohnehin schon bestehenden (und bis zum Ende der Nachwirkungsfrist
geltenden) Sozialbindung dar.
2. Das Finanzamt hat im Rahmen der angegriffenen Fortschreibung die für den
Einheitswert maßgebende Jahresrohmiete zutreffend ermittelt.
a) Dabei hat es sich zu Recht an dem Mietpreisspiegel orientiert, den es (nach
Vorgaben der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main) bezogen auf den
Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) für die in seinem Bezirk belegenen
Wohngrundstücke aufgestellt hat.
Nach § 76 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 78 BewG ist bei Mietwohngrundstücken der
Grundstückswert u.a. auf der Grundlage der sog. Jahresrohmiete zu ermitteln. Ist –
wie hier im Streitfall – der Grundstückswert im Wege einer Fortschreibung neu zu
ermitteln, so bestimmt sich gemäß § 79 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BewG die
Jahresrohmiete entsprechend dem gesetzlichen Grundkonzept nach dem
Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks aufgrund
vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Hauptfeststellungszeitpunkt
(01.01.1964) sowie nach Maßgabe der Sätze 2 bis 4 der Vorschrift zu entrichten
haben. Für den Fall, dass – wie hier im Streitfall – bezogen auf den Stichtag
01.01.1964 irgendwelche tatsächlich für das Objekt gezahlten Mieten fehlen, ist
nach der Rechtsprechung des BFH abweichend von der Grundregel entsprechend §
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nach der Rechtsprechung des BFH abweichend von der Grundregel entsprechend §
79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete anzusetzen (vgl. BFH-
Urteil vom 15.10.1986 II R 230/81, BStBl II 1987, 201).
Die übliche Miete ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG grundsätzlich in Anlehnung an
die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage
und Ausstattung am 01.01.1964 regelmäßig gezahlt wurde. Scheitert eine
Schätzung der üblichen Miete im unmittelbaren Vergleich daran, dass nach Art,
Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte nicht oder nicht in
hinreichender Zahl vorhanden sind, kann nach der ständigen Rechtsprechung des
BFH als Hilfsmittel für die Schätzung der üblichen Miete auf die von den
Finanzämtern für ihren örtlichen Zuständigkeitsbereich erarbeiteten Mietspiegel
zurückgegriffen werden, soweit diese in ihren Aufgliederungen nach
Mietpreisregelungen und den anderen gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG
maßgebenden Kriterien den vom Gesetz gestellten Anforderungen für die
Schätzung der üblichen Miete entsprechen.
Das Finanzgericht darf, ohne sich selbst eine eigene Überzeugung zu verschaffen,
davon ausgehen, dass ein vom Finanzamt aufgestellter Mietpreisspiegel im Sinne
der vorstehenden Grundsätze auf der Ermittlung und Auswertung einer
repräsentativen Zahl von Vermietungsfällen beruht und deren
zusammengefasstes Ergebnis dargestellt (vgl. BFH-Urteil vom 17.02.1999 II R
48/97, BFH/NV 1999, 1452; dazu auch: Halaczinsky in Rössler/Troll,
Bewertungsgesetz, § 79 Rdnr. 58).
Der Mietpreisspiegel, den das Finanzamt für die Ermittlung der üblichen Miete im
Streitfall herangezogen hat, differenziert – in Übereinstimmung mit den
vorgenannten Grundsätzen – u.a. nach Baujahren, nach Ausstattung (mit
Sammelheizung, ohne Sammelheizung) sowie nach der Lage (einfache Wohnlage,
gute Wohnlage mit Sammelheizung). Nach der langjährigen Erfahrung des
erkennenden Einzelrichters wendet das Finanzamt diesen Mietpreisspiegel für die
Grundstücke mit Wohnbebauung, die in seinem Zuständigkeitsbereich liegen,
ausnahmslos an. Das Gericht sieht keinen Anlass, für den Einzelfall von dieser
ständigen Verwaltungspraxis abzuweichen. Demzufolge sieht es auch keine
Notwendigkeit, für die Ermittlung der üblichen Miete irgendwelche
Vergleichsobjekte heranzuziehen. Es ist vielmehr überzeugt davon, dass im Bezirk
des Finanzamts – bezogen auf den frei finanzierten Wohnungsbau – zum
Hauptfeststellungszeitpunkt keine ausreichende Zahl an Vergleichsobjekten für
eine unmittelbare Ableitung der üblichen Miete gegeben hat.
b) Das Finanzamt hat bei der Ermittlung der Jahresrohmiete den aus dem
Mietpreisspiegel entnommenen Wert auch zu Recht um einen Zuschlag im Hinblick
auf Schönheitsreparaturen erhöht, die aufgrund vertraglicher Vereinbarung von
den Mietern zu übernehmen sind. Die Einwendungen, die der Kläger in diesem
Zusammenhang zur vertraglichen Abwälzung entsprechender Vermieterpflichten
erhebt, sind unbegründet.
Nach § 79 Abs. 1 Satz 2 BewG sind bei der Ermittlung der Jahresrohmiete die
Umlagen sowie alle sonstigen Leistungen der Mieter – einschließlich aller
geldwerten Leistungen – in das Gesamtentgelt im Sinne des § 79 Abs. 1 Satz 1
BewG einzubeziehen. Zu den geldwerten Leistungen gehört auch die vertraglich
vereinbarte Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter (vgl. BFH-
Urteil vom 02.06.1971 III R 105/70, BStBl II 1971, 675; Urteil des Finanzgerichts
Baden-Württemberg vom 14.09.2004 8 K 215/00, EFG 2005, 170 mit weiteren
Nachweisen zu den rechtlichen Grundlagen).
Die Verpflichtung des Mieters, in der gemieteten Wohnung Schönheitsreparaturen
durchzuführen, ergibt sich allerdings nicht aus dem Gesetz. Denn nach § 535 Abs.
1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat der Vermieter die Mietsache
dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu
überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierbei
handelt es sich um so genanntes disponibles Recht. Das bedeutet: Die
Vertragsparteien können von dem gesetzlich geregelten Grundsatz abweichen. So
war es bereits zum Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.1964) allgemein üblich,
dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen in entsprechenden
Vertragsklauseln von den Vermietern auf die Mieter abgewälzt wurde. Heute ist
diese Handhabung Verkehrssitte (vgl. Mannek in Gürsching/Stenger,
Bewertungsgesetz/Erbschaftsteuergesetz, § 79 BewG Anm. 20).
Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Abwälzung der die
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Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Abwälzung der die
Schönheitsreparaturen betreffenden Vermieterpflichten nach wie vor im Grundsatz
zulässig. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner jüngeren Rechtsprechung
lediglich „Auswüchse“, die sich im Laufe der Zeit bei der Abfassung von
Formularmietverträgen für Wohnraum entwickelt haben, eingeschränkt. So sieht er
die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur
dann als unzulässig und damit als unwirksam an, wenn die betreffenden
Vertragsklauseln in ihrer Gesamtheit sich als übermäßig darstellen, etwa durch
eine unzulässige Ausgestaltung der zeitlichen Modalitäten (starrer Fristenplan),
durch die Ausführungsart (Reparatur ausschließlich durch einen Fachbetrieb) oder
durch den gegenständlichen Umfang (Reparatur in allen Teilen der Wohnung
unabhängig von dem jeweiligen Grad der Abnutzung). Keine Bedenken erhebt er
gegen Vertragsklauseln, nach denen der Mieter zur Durchführung von
Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung oder zur Übernahme von
Reparaturkosten entsprechend der Abnutzung in der abgewohnten Mietzeit
verpflichtet wird (vgl. Palandt-Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 69. Aufl:, § 535
Rdnr. 43; Münch in Juris-Praxiskommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 4. Aufl., §
535 Rdnr. 219 ff.; jeweils mit umfangreichen Nachweisen zur Rechtsprechung des
BGH).
Das Gericht sieht keinen Anlass, für den Streitfall von der Annahme auszugehen,
der Kläger sei von der seit Jahrzehnten üblichen Vertragspraxis abgewichen und
habe die Durchführung der Schönheitsreparaturen selbst übernommen.
Tatsachenangaben, die in diese Richtung weisen könnten, hat er – trotz
diesbezüglicher Hinweise des Finanzamts – während des gerichtlichen wie des
außergerichtlichen Verfahrens zu keiner Zeit gemacht.
3. Das Gericht braucht nicht der Frage nachzugehen, ob das Finanzamt bei der
Ermittlung der Jahresrohmiete für frühere Bewertungsstichtage – abweichend von
den Vorgaben des Bewilligungsbescheids vom 09.03.1973 (Durchschnittsmiete
von 3,45 DM pro Quadratmeter Wohnfläche) – zu Recht eine Monatsmiete von
2,25 DM pro Quadratmeter Wohnfläche bzw. eine Jahresmiete von 300,00 DM pro
Garage angesetzt hat. Insbesondere kann es offen lassen, aufgrund welcher
Umstände im Einzelnen sich aus der hier angegriffenen Fortschreibung beim
Einheitswert eine „Steigerung ... um 50%“ ergibt. Denn auch für den Fall, dass das
Finanzamt für vorangegangene Bewertungsstichtage zu Gunsten des Klägers zu
niedrige Mietwerte angesetzt haben sollte und damit jeweils eine fehlerhafte
Sachbehandlung anzunehmen wäre, könnte der (möglicherweise) vorhandene
Fehler für die Zukunft richtig gestellt werden.
Nach § 22 Abs. 3 BewG findet eine Fortschreibung des Einheitswerts auch zur
Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung statt. Führt eine solche
Fortschreibung zur Erhöhung des Einheitswerts, ist hierfür nach § 22 Abs. 4 Satz 2
Nr. 2 BewG der maßgebende Zeitpunkt (frühestens) der Beginn des
Kalenderjahres, in dem der Feststellungsbescheid erteilt wird. Liegen – wie im
Streitfall (siehe oben Abschnitt 1.) – die Voraussetzungen für eine Fortschreibung
wegen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse und gleichzeitig die
Voraussetzungen für eine so genannte fehlerbeseitigende Fortschreibung vor, so
dürfen beide Fortschreibungstatbestände in einem Bescheid umgesetzt werden
(vgl. BFH-Urteil vom 16.09.1987 II R 240/84, BStBl II 1987, 843).
Insgesamt gesehen ist der Kläger durch die hier angegriffene
Einheitswertfeststellung nicht benachteiligt. Diese entspricht, wie oben dargelegt,
geltendem Recht. Es könnte allenfalls sein, dass die Einheitswerte, die das
Finanzamt für vorangegangene Stichtage festgestellt hat, zu niedrig waren. Dem
braucht das Gericht jedoch nicht nachzugehen. Denn die betreffenden Bescheide
sind insgesamt bestandskräftig geworden und daher inhaltlich nicht mehr
überprüfbar.
4. Der Kläger kann nicht gehört werden mit seinem Einwand, der hier streitige
Einheitswert liege wesentlich höher als Einheitswerte, die für vergleichbare
Grundstücke vom Finanzamt festgestellt worden seien. In diesem Zusammenhang
kann er sich jedenfalls nicht auf den Gleichheitssatz berufen.
Nach Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) darf der Staat vergleichbare
Sachverhalte nicht in ungleicher Weise behandeln. Aus diesem
Gleichbehandlungsgebot ergibt sich für den Einzelnen jedoch kein Anspruch
gegenüber dem Staat auf gleichmäßige Falschbehandlung. Es gibt insofern keine
Gleichstellung im Unrecht (vgl. Druen in Tipke/Kruse,
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Gleichstellung im Unrecht (vgl. Druen in Tipke/Kruse,
Abgabenordnung/Finanzgerichtsordnung, § 3 AO Tz. 54 mit weiteren Nachweisen
zur Rechtsprechung).
Sollte der vorgenannte Einwand tatsächlich zutreffen, dann würde das nach dem
hier gefundenen Ergebnis bedeuten, dass die Einheitswerte, die das Finanzamt für
andere, bewertungsrechtlich vergleichbare Grundstücke festgestellt hat, nicht den
gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Eine solche Falschbehandlung kann der
Kläger jedoch für sich nicht in Anspruch nehmen.
5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung
(FGO).
Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte
ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch
die obersten Bundesgerichte erfolgt.