Urteil des BGH vom 27.04.2005

Leitsatzentscheidung

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 129/09 Verkündet
am:
13. Juli 2010
Vorusso,
Justizhauptsekretärin
als
Urkundsbeamtin
der
Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
BGB § 556b Abs. 1
Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungs-
pflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklau-
seln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Ab-
grenzung zu BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154).
BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09 - LG Berlin
AG
Berlin-Mitte
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 9. Juni 2010 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte-
rinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des
Landgerichts Berlin vom 12. Mai 2009 wird, soweit sie die Kündi-
gung vom 27. Februar 2008 zum Gegenstand hat, als unzulässig
verworfen; im Übrigen wird sie zurückgewiesen
Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten mieteten zum 1. Januar 1988 von dem VEB Kommunale
Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte eine Wohnung in einem in Berlin gelegenen
Mehrfamilienhaus an. Später erwarb der Kläger das Anwesen und trat in den
Mietvertrag ein. Die Miete für die im vierten Obergeschoss gelegene Wohnung
belief sich zuletzt auf 656,46 € brutto monatlich. Mit Schreiben vom 29. Juni
2005 gewährte die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten ab 1. Juli 2005
eine Mietminderung in Höhe von 30 % der Nettokaltmiete (= 117,78 €), wovon
5 % auf die fehlende Abschließbarkeit der Haustür, weitere 5 % auf den unge-
stalteten Hofbereich und 20 % auf Mängel in der Wohnung selbst entfielen.
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Zum 1. Februar 2006 mieteten die Beklagten aufgrund einer Vereinba-
rung vom 23. Januar 2006 anstelle ihrer bisherigen Wohnung vom Kläger
Räumlichkeiten im ersten Obergeschoss desselben Anwesens an. Die monatli-
che Miete für diese Wohnung belief sich auf 687,62 € brutto und war nach Zif-
fer 3 des Vertrags zum dritten Werktag fällig. Außerdem wurde den Beklagten
eine mit der Miete zu verrechnende Umzugshilfe von 500 € gewährt.
Mit Schreiben vom 5. Oktober 2006 mahnte die Hausverwaltung des
Klägers die Beklagten wegen unpünktlicher Mietzahlungen ab, nachdem die
Mieten für den Zeitraum Juni bis Oktober 2006 überwiegend verspätet einge-
gangen waren, nämlich am 7. Juni 2006 (Mittwoch), am 5. Juli 2006 (Mittwoch),
am 7. August 2006 (Montag), am 11./15. September 2006 (zwei Teilzahlungen)
und schließlich - wiederum nur teilweise - am 5. Oktober 2006 (Donnerstag).
Nach Zugang der Abmahnung beglichen die Beklagten am 16. Oktober 2006
die restliche Oktobermiete. Die Mietzahlung für Dezember 2006 erfolgte am
Dienstag, dem 5. Dezember 2006, und damit nach Ansicht des Klägers erneut
zu spät. Außerdem hatten die Beklagten im Jahr 2006 stets nur eine reduzierte
Miete gezahlt, nämlich im Januar 538,62 €, im Februar 361,16 €, im März
597,30 €, von April bis Juli jeweils 552,13 €, von August bis September jeweils
597,30 € und von Oktober bis Dezember je 642,46 €. Der Kläger hat insoweit
im Berufungsverfahren einen Rückstand von 1.069,94 € errechnet. Im Mai und
Juni 2007 kam es erneut zu unregelmäßigen Zahlungen. Jeweils 500 € gingen
am 3. Mai 2007 und am 5. Juni 2007 (Dienstag) ein; weitere Zahlungen in Höhe
von jeweils 52,13 € erfolgten erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007.
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Der Kläger kündigte daraufhin das Mietverhältnis mit Schreiben vom
26. Juni 2007 wegen Zahlungsverzugs und wegen wiederholt unpünktlicher
Mietzahlungen fristlos, hilfsweise ordentlich. Hierbei ging er noch von einem im
Jahr 2006 entstandenen Mietrückstand in Höhe von 1.423,86 € aus, den er im
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Verlauf des Rechtsstreits auf 1.069,94 € korrigierte. Nach Rechtshängigkeit der
gegen die Beklagten angestrengten Räumungsklage sprach der Kläger mit An-
waltsschriftsatz vom 27. Februar 2008 erneut die fristlose, hilfsweise die ordent-
liche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Diese stützte er auf einen weiteren
im Jahr 2007 aufgelaufenen Rückstand in Höhe von 532,62 €, der daraus resul-
tierte, dass die Beklagten im Zeitraum von April bis Dezember 2007 nur die ur-
sprünglich verlangten Betriebskostenvorschüsse, nicht aber den um 59,18 €
erhöhten Betrag bezahlten.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die
hiergegen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit seiner vom
Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegeh-
ren weiter.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
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A.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit
für die Revision noch von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt:
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Der Kläger habe nach § 546 BGB keinen Anspruch auf Räumung und
Herausgabe der Mietwohnung. Seine am 26. Juni 2007 ausgesprochene Kün-
digung habe das Mietverhältnis weder fristlos noch ordentlich beendet. Auch die
weitere Kündigung vom 27. Februar 2008 sei unwirksam. Die Kündigung vom
26. Juni 2007 sei nicht durch einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3
Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Weder hätten sich die
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Beklagten zu diesem Zeitpunkt mit zwei Monatsmieten (1.375,24 € = 2 x
687,62 €) in Rückstand befunden noch sei in zwei aufeinander folgenden Ter-
minen ein Rückstand von einer Monatsmiete erreicht worden.
Die ausgesprochene Kündigung sei auch nicht nach § 573 Abs. 1 BGB
als ordentliche Kündigung begründet. Zwar könne auch ein Zahlungsrückstand,
der nicht den in § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB für eine fristlose Kün-
digung erforderlichen Umfang erreicht habe, eine nicht unerhebliche Pflichtver-
letzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellen und zu einer ordentli-
chen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Der Zahlungsrückstand
zum 31. Dezember 2006 habe aber lediglich 433,15 € betragen. Denn die ge-
schuldete Miete sei während der zurückliegenden zwölf Monate wegen der
noch nicht abgeschlossenen Hofgestaltung um 5 % und zusätzlich im Zeitraum
von Februar 2006 bis einschließlich August 2006 wegen der Fassadeneinrüs-
tung um mindestens weitere 5 % gemindert gewesen. Zum 1. Februar 2006 sei
kein neues Mietverhältnis eingegangen worden, sondern lediglich der bisherige
Mietvertrag vom 21. Dezember 1987 durch Auswechslung des Mietobjekts und
durch Anpassung der Miete modifiziert worden. Die am 29. Juni 2005 getroffene
Minderungsvereinbarung wirke daher hinsichtlich der noch nicht behobenen
Mängel im Hofbereich fort.
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Auch die unpünktlichen Mietzahlungen der Beklagten stellten keinen hin-
reichenden Grund für eine ordentliche oder gar fristlose Kündigung des Miet-
verhältnisses dar. Zwar könne in bestimmten Einzelfällen sogar eine einzige
verspätete Zahlung für eine ordentliche Kündigung ausreichen. Den unpünktli-
chen Zahlungen der Beklagten komme aber angesichts der besonderen Um-
stände des Streitfalls kein solches Gewicht zu. Der Kläger habe die seiner Ab-
mahnung vom 5. Oktober 2006 vorausgegangenen Vorfälle selbst - zutreffend -
nicht als schwerwiegend genug eingeordnet. Das nachfolgende Zahlungsver-
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halten der Beklagten begründe ebenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung
nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
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Die am 16. Oktober 2006 erfolgte Restzahlung auf die Oktobermiete sei
nicht als eine der Abmahnung nachfolgende Verletzung mietvertraglicher Zah-
lungspflichten zu werten, denn die Pflichtverletzung sei bereits am 5. Oktober
2006 (dritter Werktag) eingetreten, weil die zu diesem Zeitpunkt fällige Miete
nicht in der geschuldeten Höhe entrichtet worden sei. Die am 5. Dezember
2006 erfolgte Zahlung der Dezembermiete sei rechtzeitig am dritten Werktag
bewirkt worden. Jedenfalls beim Zahlungsverkehr sei der Sonnabend nicht als
Werktag zu berücksichtigen, weil die Banken an diesem Tag geschlossen seien
und Überweisungen nicht ausgeführt würden. Dass die Beklagten sieben be-
ziehungsweise acht Monate nach der Abmahnung die geschuldete Miete nicht
vollständig zum dritten Werktag, sondern jeweils einen Teilbetrag von 52,13 €
erst am 9. Mai 2007 und am 18. Juni 2007 nachträglich entrichteten, berechtige
im konkreten Fall ebenfalls nicht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses.
Hierbei sei neben der Geringfügigkeit der verspätet gezahlten Beträge zu be-
rücksichtigen, dass die Beklagten nach der Abmahnung über einen Zeitraum
von mehr als sechs Monaten ihre Mietzahlungen pünktlich erbracht hätten. Zu-
dem hätten die Beklagten auch im Hinblick auf den mit der Hausverwaltung des
Klägers geführten Schriftwechsel davon ausgehen dürfen, dass die in den ers-
ten Monaten des Jahres 2007 entrichteten, um 59,18 € monatlich erhöhten Be-
triebskostenvorauszahlungen nicht geschuldet gewesen seien und daher mit
künftigen Mietforderungen verrechnet würden.
Die Kündigung vom 27. Februar 2008 sei ebenfalls unwirksam. Der
durch die im Zeitraum von April 2007 bis Dezember 2007 unterbliebene monat-
liche Zahlung weiterer 59,18 € entstandene Rückstand von 532,62 € rechtferti-
ge keine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Den Beklagten sei an dem
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- 7 -
Rückstand kein Verschulden anzulasten. Die Nebenkostenabrechnung, die An-
lass zu der Erhöhung der Betriebskosten gegeben habe, sei nachträglich korri-
giert worden. Hierdurch sei die ursprünglich berechnete Nachzahlungsforde-
rung von mehr als tausend Euro fast vollständig entfallen, weshalb den Beklag-
ten ein Anspruch auf Ermäßigung der Vorschüsse zugestanden habe. Zumin-
dest hätten die Beklagten aus dem mit der Hausverwaltung geführten Schrift-
wechsel schließen dürfen, dass der Kläger fortan nicht auf einer um 59,18 €
erhöhten monatlichen Vorauszahlung auf die Betriebskosten bestehen werde.
B.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist
daher zurückzuweisen.
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I.
Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Beurteilung des
Berufungsgerichts wendet, die am 27. Februar 2008 ausgesprochene zweite
Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet. Das Berufungsgericht hat die
Zulassung der Revision wirksam auf die Frage beschränkt, ob die am 26. Juni
2007 erklärte Kündigung zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt
hat.
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1. Das Berufungsgericht kann die Zulassung der Revision auf Teile des
Streitgegenstandes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des
Urteils angeordnet sein, sondern sie kann sich auch aus den Entscheidungs-
gründen ergeben (BGHZ 153, 358, 360 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009
- VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR
53/09, WuM 2010, 669, Tz. 23; jeweils m.w.N.). Sie muss sich aber eindeutig
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aus den Entscheidungsgründen entnehmen lassen (Senatsurteile vom 4. Juni
2003 - VIII ZR 91/02, WM 2003, 2139, unter II; vom 28. Oktober 2009, aaO, und
vom 10. Februar 2010, aaO). Dies ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu
deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren
teilbaren Streitgegenständen nur für einen von ihnen erheblich ist, weil dann in
der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschrän-
kung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (BGHZ
aaO, 361 f.; Senatsurteile vom 28. Oktober 2009 und vom 10. Februar 2010,
jeweils aaO). So verhält es sich hier.
Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es für klärungs-
bedürftig hält, ob der Sonnabend im Zahlungsverkehr als Werktag zu berück-
sichtigen ist. Damit hat es die Revision allein auf die vom Kläger am 26. Juni
2007 ausgesprochene Kündigung beschränkt, denn nur diese Kündigung wurde
- neben Zahlungsrückständen - auch auf die unpünktliche Zahlungsweise der
Beklagten gestützt. Die nachfolgende Kündigung vom 27. Februar 2008 beruht
dagegen nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des
Berufungsgerichts allein auf dem zwischenzeitlich um 532,62 € erhöhten Miet-
rückstand.
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2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist auch
wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulas-
sung der Revision auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des
Streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf
den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (BGH, Urteil vom
9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794, unter II 1, insoweit nicht in
BGHZ 144, 59 abgedruckt; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07,
NJW 2008, 2351, Tz. 21; Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13).
Letzteres trifft hier zu. Der auf die zweite Kündigung gestützte Räumungsan-
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spruch stellt einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs
dar, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen
Prozessstoff beurteilt werden kann und auf den der Kläger seine Revision hätte
beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13
m.w.N.).
II.
Im Übrigen - hinsichtlich der Kündigung vom 26. Juni 2007 - ist die Revi-
sion zulässig, jedoch unbegründet.
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Soweit das Berufungsgericht dem Kläger ein Recht zur außerordentli-
chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3
Buchst. a und b BGB abgesprochen hat, greift dies die Revision nicht an. Sie
wendet sich nur gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, die unregelmä-
ßige und unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten stelle keine schuldhafte,
nicht unerhebliche Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar
und rechtfertige daher auch keine ordentliche Kündigung.
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Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die am 26. Juni 2007 hilfswei-
se erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung als unwirksam erachtet. Weder
der bis dahin aufgelaufene Mietrückstand noch die unpünktlichen Mietzahlun-
gen der Beklagten rechtfertigen in Anbetracht der konkreten Umstände des
Einzelfalls die Kündigung des Mietverhältnisses.
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1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis
über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Inte-
resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt
nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine
vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht un-
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erhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gege-
ben sein, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss fortdau-
ernd unpünktlich oder unvollständig zahlt (Senatsurteile vom 11. Januar 2006
- VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, Tz. 20; vom 28. November 2007 - VIII ZR
145/07, NJW 2008, 508, Tz. 14). Gleiches gilt, wenn der Mieter mit seinen dies-
bezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für zwei
Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hin-
weg in Verzug gerät (Senatsurteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06,
NJW 2007, 428, Tz. 9; vom 28. November 2007, aaO). Denn der Gesetzgeber
sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des
Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen
lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des
Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB eröffnet (vgl. Senats-
urteil vom 25. Oktober 2006, aaO).
2. Dem im Zeitraum von Januar 2006 bis Dezember 2006 aufgelaufenen
Mietrückstand kommt nicht das ihm vom Kläger beigemessene Gewicht zu. Mit
dem Berufungsgericht ist davon auszugehen, dass der Zahlungsrückstand
deutlich geringer war als der vom Kläger errechnete Betrag von 1.069,94 €. Das
Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die von den Beklagten
geschuldete Miete wegen Mängeln im Hofbereich und wegen der eingeschränk-
ten Nutzbarkeit der gemieteten Wohnung infolge der Einrüstung der Fassade
gemindert war. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Revision bleiben ohne
Erfolg.
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a) Die den Beklagten mit Schreiben vom 29. Juni 2005 zugestandene
Mietminderung von 5 % der Nettomiete für den "nicht gestalteten Hofbereich" ist
nicht dadurch entfallen, dass die Parteien am 23. Januar 2006 einen Vertrag
über die Anmietung einer anderen Wohnung im selben Anwesen abgeschlos-
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sen haben. Auch wenn damit ein anderes Objekt angemietet wurde, ist das
neue Mietverhältnis nicht vollständig losgelöst von den bisherigen Mietbedin-
gungen eingegangen worden. Dies zeigt sich - wie das Berufungsgericht zutref-
fend ausgeführt hat - schon darin, dass die am 23. Januar 2006 getroffenen
Absprachen mit der Überschrift "Vereinbarung zum Mietvertrag vom 21.12.1987
zum 01.01.1988 MV-Nr. 40150.300" versehen wurden. Dass die neue Verein-
barung nicht die bisherigen Abreden vollständig außer Kraft setzte, sondern
diese nur an die neuen Verhältnisse anpassen sollte, wird im Rubrum der Ver-
tragsurkunde nochmals dadurch bekräftigt, dass ausgeführt wird, es werde "fol-
gende Vereinbarung zum Mietvertrag geschlossen". Die Verknüpfung des Miet-
verhältnisses über das neue Objekt mit den bisher geltenden Vertragsbedin-
gungen wird zudem an mehreren Stellen im Vertragstext deutlich. Denn die
Vereinbarung vom 23. Januar 2006 regelt zugleich auch die weitere Nutzung
der bisherigen Wohnung. So wird dem Kläger gestattet, Baumaßnahmen in den
Räumlichkeiten im vierten Obergeschoss schon vor der Räumung durch die
Mieter durchzuführen. Weiter wird bestimmt, dass die Beklagten trotz Anmie-
tung der neuen Wohnung zum 1. Februar 2006 noch bis Ende Februar die Ne-
benkosten für die bisherige Wohnung zu tragen haben, jedoch einen Umzugs-
kostenzuschuss in Höhe von 500 € erhalten.
Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die den Beklagten zugestande-
nen Minderungsrechte seien nicht durch den Abschluss der Vereinbarung vom
23. Januar 2006 entfallen, hält sich nicht nur im Rahmen zulässiger tatrichterli-
cher Würdigung, sondern ist naheliegend. Die Revision zeigt nicht auf, dass
sich die Interessenlage der Parteien durch den Wechsel des Mietobjekts verän-
dert hätte. Da die neue Wohnung im selben Anwesen liegt, wirken sich Mängel
in der Hofgestaltung in gleicher Weise wie bei den bisher genutzten Räumlich-
keiten auf die Wohnqualität aus. Der Kläger hat zwar vorgetragen, die neue
Miete sei im Hinblick auf die am Anwesen noch durchzuführenden umfangrei-
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chen Instandsetzungsarbeiten auf einen unter der ortsüblichen Miete liegenden
Betrag festgesetzt worden, weswegen ein Minderungsrecht mit Abschluss der
Vereinbarung vom 23. Januar 2006 entfallen sei. Eine solche Abrede ist jedoch
von den Beklagten bestritten, in der Vereinbarung vom 23. Januar 2006 nicht
erwähnt und vom Kläger auch nicht unter Beweis gestellt worden. Hinzu kommt,
dass im Schreiben vom 29. Juni 2005 der Wegfall des Minderungsrechts aus-
drücklich von der Behebung der beschriebenen Mängel abhängig gemacht
wurde. Beurteilt man den Regelungsgehalt der Vereinbarung vom 23. Januar
2006 in diesem Kontext, kann kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, dass
die Minderungsberechtigung fortdauern sollte. Die Bestimmung des § 536b
BGB, wonach ein (gesetzliches) Minderungsrecht entfällt, wenn der Mieter den
Mangel bei Vertragsabschluss kannte, findet daher auf die - auch nach dem
Wohnungswechsel noch bedeutsamen - Mängel im Hofbereich und an der
Haustür keine Anwendung.
b) Entgegen der Auffassung der Revision ist das Minderungsrecht der
Beklagten im Jahr 2006 auch nicht deswegen entfallen, weil die vom Beru-
fungsgericht berücksichtigten Mängel im Hofbereich bereits Ende 2005 beho-
ben worden wären.
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aa) Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe unter Ver-
stoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO das Vorbringen des Klägers unberücksichtigt ge-
lassen, wonach die Hofgestaltung bereits vor Ablauf des Jahres 2005 abge-
schlossen gewesen sei, jedenfalls aber eine Beeinträchtigung des vertragsge-
mäßen Gebrauchs im Jahr 2006 nicht eingetreten und zudem ein Minderungs-
recht nur wegen der fehlenden Bepflanzung eingeräumt worden sei. Der Senat
hat diese Verfahrensrügen geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Er
sieht gemäß § 564 Satz 1 ZPO von einer näheren Begründung ab.
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- 13 -
27
bb) Zu berücksichtigen ist allerdings, dass das Berufungsgericht keine
Feststellungen zum Zeitpunkt der Beendigung der Hofgestaltungsarbeiten ge-
troffen hat. Dieser - von der Revision nicht gerügte - Gesichtspunkt ist von Amts
wegen zu beachten. Das Amtsgericht hat rechtsfehlerhaft für unstreitig gehal-
ten, dass diese Arbeiten erst im Dezember 2006 abgeschlossen worden seien.
Das Berufungsgericht hat zwar erkannt, dass sich die Parteien über diesen
Punkt uneinig sind, ist dem aber nicht weiter nachgegangen, sondern hat für
das gesamte Jahr 2006 eine Mietminderung in Höhe von 5 % anerkannt, ob-
wohl es im Hinblick auf das Schreiben der Hausverwaltung vom 12. Juli 2006
nur für den Zeitraum bis Juli 2006 die noch ausstehende Vollendung der Hofar-
beiten festgestellt hat. Einer Nachholung der fehlenden Feststellungen für den
Zeitraum von August bis Dezember 2006 bedarf es jedoch nicht. Denn selbst
wenn die Minderungsberechtigung der Beklagten in dieser Zeitspanne entfiele,
führte dies nicht dazu, dass der Zahlungsrückstand der Beklagten einen - unter
II 2 d noch darzustellenden - Umfang erreichte, der eine ordentliche Kündigung
des Mietverhältnisses rechtfertigte. Gleiches gilt, soweit das Berufungsgericht
die Minderung anhand der Bruttomiete und nicht - wie im Schreiben der Haus-
verwaltung vom 29. Juni 2005 festgehalten - anhand der Nettomiete berechnet
hat. Auch dieser Rechtsfehler ist von Amts wegen zu beachten, führt aber nicht
dazu, dass die tatsächlich ausgebliebenen Mietzahlungen als erhebliche
Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu werten sind. Auf die
in der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrügen, nach denen das Beru-
fungsgericht verfahrensfehlerhaft weitere Minderungsgründe nicht berücksich-
tigt habe, kommt es daher nicht an.
c) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht wegen der Fassadeneinrüs-
tung in den Monaten Februar 2006 bis Juli 2006 einen Abzug in Höhe von 5 %
der Bruttomiete vorgenommen. Die Miete war in dieser Zeit zwar nicht aufgrund
einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien, jedoch nach § 536
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Abs. 1 BGB um diesen Anteil gemindert. Die Feststellung des Berufungsge-
richts, dass die Einrüstung sämtliche Hoffassaden erfasste, wird von der Revi-
sion nicht angegriffen. Auch den Umfang der Mietminderung zieht die Revision
nicht in Zweifel. Sie macht jedoch geltend, dass die Beklagten ihr gesetzliches
Minderungsrecht nach § 536b und § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB verloren hätten.
Für einen Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536b BGB wäre er-
forderlich, dass die Beklagten schon bei Unterzeichnung des Mietvertrags vom
23. Januar 2006 die Auswirkungen der Gerüst- und Fassadenarbeiten auf die
Gebrauchstauglichkeit der angemieteten Wohnung kannten. Davon kann nach
den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ausgegangen werden. Aus
dem Schreiben der Bauleitung vom 11. Januar 2006 kann noch keine Kenntnis
der mit den angekündigten Einrüstarbeiten verbundenen Mängel der Mietsache
zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abgeleitet werden. Die bloße Kenntnis
der einen Mangel begründenden Tatsachen reicht für die Kenntnis des Mangels
selbst nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 20. Dezember 1978 - VIII ZR 114/77,
NJW 1979, 713, unter II 2 c).
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Ein Ausschluss des Minderungsrechts nach § 536c Abs. 2 Satz 1 BGB
scheitert schon daran, dass diese Bestimmung nicht für solche Mängel gilt, die
der Vermieter - wie hier - bereits kennt (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl.,
§ 536c Rdnr. 10 m.w.N.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 536c Rdnr. 1).
30
d) Zum Ablauf des Jahres 2006 bestand daher nicht der vom Berufungs-
gericht errechnete Rückstand in Höhe von 433,15 €, sondern - wie der Senat
errechnet hat - unter Berücksichtigung aller Zahlungen und berechtigten Abzü-
ge ein Rückstand von 697,12 €, das heißt in Höhe einer Bruttomonatsmiete
(687,62 €) zuzüglich 9,50 €. Die ausgebliebenen Zahlungen stellen angesichts
ihres Umfangs und im Hinblick darauf, dass sie ausschließlich durch Mietminde-
rungen verursacht worden sind, die stets mit Unwägbarkeiten verbunden sind,
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keine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573
Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar.
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3. Frei von Rechtsfehlern ist auch die Auffassung des Berufungsgerichts,
die unpünktliche Zahlungsweise der Beklagten rechtfertige weder für sich be-
trachtet noch in Verbindung mit dem im Jahr 2006 aufgelaufenen Mietrückstand
eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1
BGB.
a) Der Kläger mahnte die Beklagten mit Schreiben vom 5. Oktober 2006
wegen ihrer unpünktlichen Zahlungsweise in den vorangegangenen Monaten
ab. Hierdurch brachte er zum Ausdruck, dass er nicht mehr gewillt war, auch
zukünftig Zahlungsverzögerungen hinzunehmen. Der Zweck einer Abmahnung
besteht darin, dem Mieter vor Vertragsbeendigung Gelegenheit zur Änderung
seines bisherigen Verhaltens zu geben (Senatsurteil vom 11. Januar 2006,
aaO, Tz. 14 m.w.N.). Um eine Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden,
muss ein wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen abgemahnter Mie-
ter regelmäßig deutlich machen, dass er bereit ist, seine zögerliche Zahlungs-
weise ernsthaft und auf Dauer abzustellen (Senatsurteil, aaO, Tz. 15). Daher
kommt es - was das Berufungsgericht nicht verkannt hat - darauf an, ob das
Zahlungsverhalten der Beklagten nach dem Zugang der Abmahnung geeignet
ist, das Vertrauen des Klägers in eine pünktliche Zahlungsweise der Beklagten
wiederherzustellen (Senatsurteile vom 11. Januar 2006, aaO; vom 4. Februar
2009 - VIII ZR 66/08, NJW 2009, 1491, Tz. 20). Dies hat das Berufungsgericht
rechtsfehlerfrei bejaht.
33
b) Die am 16. Oktober 2006 bewirkte Restzahlung der Oktobermiete hat
bei der Beurteilung, ob die Beklagten nach Abmahnung wieder zu einer pünktli-
chen Zahlung der Mieten zurückgekehrt sind, außer Betracht zu bleiben. Es
kann dahingestellt bleiben, ob die verspätete Teilzahlung - wie das Berufungs-
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gericht meint - nicht als ein nach Zugang der Abmahnung erfolgter Pflichtenver-
stoß anzusehen ist, weil die vollständige Miete schon zuvor, nämlich am Don-
nerstag, den 5. Oktober 2006, zur Zahlung fällig war. Die Restzahlung für Okto-
ber 2006 ist jedenfalls deshalb nicht als eine der Abmahnung nachfolgende
Verletzung der mietvertraglichen Zahlungspflichten zu werten, weil ungeklärt ist,
zu welchem Zeitpunkt das an die Beklagten gerichtete Abmahnschreiben die-
sen zuging. Die Parteien haben weder den Zeitpunkt der Absendung dieses
Schreibens noch seines Zugangs vorgetragen. Das in den Akten befindliche
Schreiben vom 5. Oktober 2006 ist an andere Mieter adressiert.
c) Ab November 2006 bis einschließlich April 2007 haben die Beklagten
ihre Mietzahlungen rechtzeitig erbracht. Dies gilt entgegen der Auffassung der
Revision auch für die Zahlung der Dezembermiete.
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Die Parteien haben in Ziffer 3 des Mietvertrages vom 23. Januar 2006
vereinbart, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist. Anders als die Revisi-
onserwiderung meint, ist nach den unangegriffenen Feststellungen des Beru-
fungsgerichts für die Frage der Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen im Sinne der
vertraglichen Vereinbarungen der Eingang beim Vermieter entscheidend. Die
Parteien haben in den Tatsacheninstanzen nicht in Frage gestellt, dass nur eine
bis zum dritten Werktag eines Monats eingegangene Mietzahlung rechtzeitig
erfolgt ist. Sie vertreten lediglich unterschiedliche Auffassungen dazu, ob ein in
die Zahlungsfrist fallender Sonnabend als Werktag anzusehen ist. Im Revisi-
onsverfahren ist daher das vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrun-
de gelegte übereinstimmende Verständnis der Parteien über den Zeitpunkt der
Rechtzeitigkeit der Mietzahlungen maßgebend. Es kann daher dahingestellt
bleiben, welche Folgerungen sich aus § 270 Abs. 4, § 269 BGB für die Recht-
zeitigkeit der Mietzahlung ergeben würden und ob die Rechtsprechung des Ge-
richtshofs der Europäischen Union (EuGH, Urteil vom 3. April 2008 - Rs. C-
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306/06, NJW 2008, 1935, Rdnr. 23, 28 - 01051TelecomGmbH/Deutsche Tele-
kom AG) eine richtlinienkonforme Auslegung des § 270 Abs. 4 BGB dahin er-
fordert, dass für die Rechtzeitigkeit der Leistung generell, also auch außerhalb
des Anwendungsbereichs der Richtlinie 2000/35/EG des Europäischen Parla-
ments und des Rates vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug
im Geschäftsverkehr (ABl. EG Nr. L 200 S. 35), nicht mehr auf die Erbringung
der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen ist (so
etwa Palandt/Grüneberg, aaO, § 270 Rdnr. 5).
Die von den Parteien in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006
getroffene Abrede, dass die Miete zum dritten Werktag fällig ist, stimmt mit der
am 1. September 2001 in Kraft getretenen gesetzlichen Fälligkeitsbestimmung
in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB überein. Das Berufungsgericht ist zutreffend der
Auffassung, dass der dritte Werktag des Monats Dezember 2006 auf Dienstag,
den 5. Dezember 2006, fiel, so dass der Kläger die Dezembermiete an diesem
Tag fristgerecht erhielt. Der vorangegangene Sonnabend, der 2. Dezember
2006, ist kein Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und der inso-
weit inhaltsgleichen Fälligkeitsregelung im Mietvertrag.
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aa) Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, ob
der Sonnabend bei der in Ziffer 3 des Mietvertrages geregelten Zahlungsfrist als
Werktag anzusehen ist. Der Regelungsgehalt der vertraglichen Fälligkeitsrege-
lung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln. Das Be-
rufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der ver-
wendeten Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305
Abs. 1 Satz 1, 2 BGB oder um eine Individualabrede handelt. Diese Frage kann
jedoch vorliegend offen bleiben, da auch eine Individualabrede, die - wie hier -
eine typische Vereinbarung ("spätestens zum 3. Werktag") enthält, die in glei-
cher oder ähnlicher Fassung in Mietverträgen bundesweit Verwendung findet
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(vgl. hierzu etwa BT-Drs. 14/4553, S. 52 zum Entwurf des § 556b BGB), vom
Senat uneingeschränkt überprüft werden kann (vgl. BGHZ 122, 256, 260
m.w.N.; 128, 307, 309; zur Nachprüfbarkeit von Allgemeinen Geschäftsbedin-
gungen vgl. etwa BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Auch für die Auslegung der
Fälligkeitsvereinbarung ergeben sich keine Unterschiede danach, ob man sie
als typisierte Individualabrede oder als Allgemeine Geschäftsbedingung einord-
net, weil in beiden Fällen für das Begriffsverständnis letztlich der Regelungsge-
halt des § 556b Abs. 1 BGB maßgebend ist, dem die vorliegende Klausel ent-
spricht.
bb) Im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung wird die Frage, ob
der Sonnabend im Rahmen des § 556b Abs. 1 BGB oder bei einer ihm entspre-
chenden vertraglichen Fälligkeitsregelung als Werktag zu gelten hat, unter-
schiedlich beantwortet. Ein Teil der Stimmen sieht den Sonnabend in diesem
Kontext nicht als Werktag an (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl.,
§ 556b BGB Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. III 87; Kinne in:
Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556b Rdnr. 4;
Gramlich, Mietrecht, 10. Aufl., § 556b BGB Anm. 1; Herrlein/Kandelhard/Both,
Mietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Bottenberg/Kühnemund, ZMR 1999,
221, 223 f.; LG Hamburg, WuM 1981, 181, 182; LG Berlin, GE 2009, 198
- nachfolgend Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09; MM 2008, 334
- nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09). Zur Begründung
wird angeführt, beim Sonnabend handele es sich nicht um einen Bankge-
schäftstag, weswegen im Falle der Berücksichtigung des Sonnabends die Zah-
lungsfrist des Mieters unangemessen verkürzt werde.
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Die gegenteilige Auffassung sieht den Sonnabend auch in diesem Zu-
sammenhang als Werktag an (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 556b, Rdnr. 4;
Blank/Börstinghaus, Miete, 3.
Aufl., §
556b BGB Rdnr. 5; Staudinger/
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Weitemeyer, BGB (2006), § 556b Rdnr. 14;
MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl.,
§ 556b Rdnr. 6
;
Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556b Rdnr. 9; Lammel,
Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6 (anders für den auf das Frist-
ende fallenden Sonnabend); Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete,
9. Aufl., § 556b BGB Rdnr. 6; Elzer/Riecke/Schmid, Mietrechtskommentar,
§ , 802; LG München I, WuM 1995,
. Sie stützt sich auf den allgemeinen
Sprachgebrauch, der auch den Sonnabend zu den Werktagen zähle, und hält
zudem die Erwägungen des Senats im Urteil vom 27. April 2005 (VIII ZR
206/04, NJW 2005, 2154) zur dreitägigen Karenzzeit bei einer Kündigung
(§ 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF, § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) auch auf die in
§ 556b Abs. 1 BGB und in gleich lautenden Mietvertragsklauseln auf drei Werk-
tage bemessenen Zahlungsfrist für anwendbar.
cc) Der Senat hat in der genannten Entscheidung für den Fall einer miet-
vertraglichen Klausel, nach der in Übereinstimmung mit § 573c Abs. 1 Satz 1
BGB (früher § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB aF) die Frist für eine ordentliche Kündi-
gung des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats endet, entschie-
den, dass der Sonnabend jedenfalls dann als Werktag mitzuzählen ist, wenn
das Fristende nicht auf ihn fällt (Senatsurteil, aaO, unter II 3). Dies hat der Se-
nat zum einen mit dem Sprachgebrauch des Gesetzes begründet, der in Über-
einstimmung mit dem allgemeinen Sprachgebrauch den Sonnabend regelmäßig
nicht den Sonn- und Feiertagen gleichstellt (Senatsurteil, aaO, unter II 3 b).
Zum anderen hat der Senat ausgeführt, dass der Sonnabend trotz zwischen-
zeitlich eingetretener Entwicklungen, die den Gesetzgeber für den Sonderfall
des Fristablaufs (§ 193 BGB) zu einer Gleichstellung des Sonnabends mit
Sonn- und Feiertagen bewogen haben, weiterhin für erhebliche Teile der Bevöl-
kerung nicht arbeitsfrei ist (Senatsurteil, aaO).
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Diese Gesichtspunkte rechtfertigen es jedoch nicht, den Sonnabend
auch als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB oder inhaltsgleicher
Mietvertragsklauseln anzusehen. Der Schutzzweck der in § 556b Abs. 1 Satz 1
BGB geregelten Karenzzeit von drei Werktagen gebietet es vielmehr, den
Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete
nicht mitzuzählen.
(1) Zwar gilt der Sonnabend im allgemeinen Sprachgebrauch weiterhin
als Werktag. Auch nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend
grundsätzlich als Werktag einzuordnen. Dies ergibt sich für das Privatrecht etwa
aus Art. 72 Abs. 1 des Wechselgesetzes oder aus der gleich lautenden Rege-
lung in Art. 55 Abs. 1 des Scheckgesetzes, wonach bestimmte Handlungen "nur
an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend” stattfinden können.
Eine ähnliche Bestimmung fand sich in der zwischenzeitlich aufgehobenen Vor-
schrift des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF, nach der grenzüberschreitende
Überweisungen, soweit nichts anderes vereinbart ist, "binnen fünf Werktagen,
an denen alle beteiligten Kreditinstitute gewöhnlich geöffnet haben, ausge-
nommen Sonnabende” zu bewirken waren. Auch die Sonderregelung des § 193
BGB stellt die grundsätzliche Einordnung des Sonnabends als Werktag nicht in
Frage (Senatsurteil vom 27. April 2005, aaO, unter II 3 b bb).
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(2) Die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechen-
der mietvertraglicher Regelungen darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen blei-
ben. Der Schutzzweck der dem Mieter für die Entrichtung der Miete eingeräum-
ten Karenzzeit von drei Tagen gebietet es, die Vorschrift des § 556b Abs. 1
Satz 1 BGB, die im Kern inhaltsgleich in Ziffer 3 des Mietvertrags wiedergege-
ben ist, im Wege teleologischer Reduktion einschränkend dahin auszulegen,
dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag
anzusehen ist.
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Mit der durch das Mietrechtsreformgesetz zum 1. September 2001 einge-
führten Bestimmung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB sollte - ebenso wie in der
entsprechenden Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 -
die Fälligkeit der Miete auf den Beginn des Monats vorverlegt (BT-Drs. 14/4553,
aaO, S. 52) und eine Vorleistungspflicht des Mieters begründet werden. Bei der
Schaffung dieser von der bisherigen Rechtslage (vgl. § 551 Abs. 1 BGB in der
bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) abweichenden Regelung ließ sich
der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass in der vertraglichen Praxis
schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleis-
tungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht einge-
räumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen
Zeitabschnitts zu entrichten (BT-Drs. 14/4553, aaO). Der Gesetzgeber hat da-
mit das bereits in mietvertraglichen Vereinbarungen berücksichtigte Bedürfnis
des vorleistungspflichtigen Mieters als schutzwürdig anerkannt, eine ausrei-
chende Zeitspanne für die Bewirkung der Mietzahlung zu erhalten.
Die Einräumung einer Karenzzeit von drei Werktagen mildert im Interes-
se des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab.
Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des
Monats zu entrichten, sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer sol-
chen "Schonfrist" besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mie-
ters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung
des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Inte-
ressenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei
Werktagen dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Dieser Gesichts-
punkt ist für die Auslegung der Frage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne
des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat, von entscheidender Bedeutung.
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(3) Mietzahlungen erfolgen heutzutage üblicherweise nicht in bar, son-
dern werden über Bankinstitute abgewickelt. Würde der Sonnabend im Rahmen
der Zahlungsfrist als Werktag mitgerechnet, wäre nicht gewährleistet, dass eine
Überweisung den Empfänger rechtzeitig erreicht, die am letzten Tag des Vor-
monats, wenn weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten
haben, veranlasst worden ist.
Banküberweisungen werden nur an den Geschäftstagen der Banken
ausgeführt und nehmen eine gewisse Zeit in Anspruch (§ 675s Abs. 1, § 675n
Abs. 1 Satz 4 BGB). Bei der Schaffung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB (und bei
Abschluss des Mietvertrags vom 23. Januar 2006) waren nur die Tage von
Montag bis Freitag Bankgeschäftstage (so die Legaldefinition in der am 14. Au-
gust 1999 in Kraft getretenen und bis 31. Oktober 2009 geltenden Regelung
des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF). Dementsprechend wurde eine Überweisung
an einem Sonnabend - selbst bei geöffneten Bankfilialen oder bei online-
Aufträgen - weder ausgeführt noch dem Empfänger gutgeschrieben. Dieser
Umstand ist bei der Auslegung des § 556b Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Er
bedeutet, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist von drei Werktagen
bei einer über das Wochenende auszuführenden Banküberweisung um einen
Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungs-
frist als Werktag mitzählte. Dies widerspräche dem Schutzzweck der Karenz-
zeit.
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An dieser Sachlage hat sich nichts Wesentliches geändert. Zwischenzeit-
lich ist zwar im Zuge der Umsetzung von Art. 4 Nr. 27 der Richtlinie 2007/64/EG
des Europäischen Parlaments und des Rates vom 13. November 2007 über
Zahlungsdienste im Binnenmarkt (ABl. EG Nr. L 319 S. 1) der bisher in § 676a
Abs. 2 Satz 2 BGB definierte Begriff "Bankgeschäftstag" mit Wirkung zum
1. November 2009 durch den Begriff "Geschäftstag" abgelöst worden, der ent-
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scheidend darauf abstellt, an welchen Tagen der an der Ausführung eines Zah-
lungsvorgangs jeweils beteiligte Zahlungsdienstleiter einen hierfür erforderli-
chen Geschäftsbetrieb unterhält (BT-Drs. 16/11643, S. 107 f.; § 675n Abs. 1
Satz 4 BGB). Maßgeblich für die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und
an ihn angelehnter Mietvertragsklauseln sind aber die Verhältnisse zum Zeit-
punkt der Einführung dieser gesetzlichen Bestimmung. Zudem sehen die Ge-
schäftsbedingungen der Banken überwiegend vor, dass an Sonnabenden nach
wie vor kein für die Ausführung von Zahlungsvorgängen erforderlicher Ge-
schäftsbetrieb im Sinne von § 675n Abs. 1 Satz 4 BGB unterhalten wird. Der
Sonnabend ist deshalb nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und
entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen anzusehen. Dies gilt im Inte-
resse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise.
(4) Das Senatsurteil vom 27. April 2005 (aaO) steht der Auslegung, dass
ein Sonnabend nicht als Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und
ihm entsprechender Vertragsklauseln zu geltend hat, nicht entgegen. Denn der
hierfür maßgebliche Zusammenhang zwischen Werktag und Bankgeschäftstag
besteht bei der in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten dreitägigen Karenzzeit
für die Kündigung des Mietverhältnisses nicht (vgl. Senatsurteil vom 27. April
2005, aaO, unter II 3 b cc). Die Übermittlung und Zustellung einer Kündigung
durch die Post erfolgt auch an einem Sonnabend. Im Gegensatz zur Zahlung
der Miete verkürzt sich daher bei einer Kündigung die Karenzzeit von drei
Werktagen nicht, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Dreitagesfrist
des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mitgezählt wird.
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(5) Einer Ausklammerung des Sonnabends bei der Zahlungsfrist steht
auch nicht entgegen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Werktags in § 556b
Abs. 1 BGB nicht entsprechend eingegrenzt hat. Denn in seinem Bestreben, die
Gesetzeslage an die bestehende Vertragspraxis anzupassen, hat er auf die
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damals üblichen vertraglichen Formulierungen zurückgegriffen. Die von ihm
zum Vorbild genommenen Vertragsklauseln sind aber bei der gebotenen inte-
ressengerechten Auslegung ebenfalls dahin zu verstehen, dass der Sonnabend
bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag mitzählt (vgl. Senatsur-
teil vom heutigen Tag - VIII ZR 291/09).
d) Auch der Umstand, dass die Beklagten im Mai und im Juni 2007 zwar
die geminderte Miete rechtzeitig, jedoch die Nebenkostenvorauszahlungen in
Höhe von 52,13 € erst am 9. Mai beziehungsweise am 18. Juni 2007 entrichtet
haben, rechtfertigt keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zu die-
sem Zeitpunkt hatten die Beklagten sechs Monate lang die Miete rechtzeitig
bezahlt und dadurch das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zah-
lungsweise wiederhergestellt. Auch im Mai und Juni haben sie nicht die Miete
selbst verspätet entrichtet, sondern lediglich - wohl unter dem Eindruck der mit
der Hausverwaltung geführten Korrespondenz - zwei Betriebskostenvorauszah-
lungen nicht bereits zu Monatsbeginn überwiesen. Das Berufungsgericht hat
dieses Versäumnis rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet nicht
als schuldhafte, erhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1
BGB gewertet.
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e) Die vom Kläger beanstandete Zahlungsweise der Beklagten rechtfer-
tigt auch unter Einbeziehung der vor der Abmahnung liegenden Vorfälle und
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unter Berücksichtigung des bis Ende 2006 aufgelaufenen Mietrückstands
(697,12 €) keine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Dr. Frellesen
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Fetzer
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.04.2008 - 15 C 377/07 -
LG Berlin, Entscheidung vom 12.05.2009 - 63 S 403/08 -