Urteil des BGH vom 26.09.2012

Leitsatzentscheidung zu Übertragung, Begriff, Treu Und Glauben, Verwaltungskosten, Nebenkosten

BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
XII ZR 112/10
Verkündet am:
26. September 2012
Küpferle,
Justizamtsinspektorin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGHR:
ja
BGB §§ 535, 307 Bb, 310, 286
a) Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäfts-
räume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlo-
kals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centerma-
nagers" auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit
einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der "Ver-
waltung" wird dadurch allerdings nicht berührt (Fortführung des Senatsurteils
vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54).
b) Zur Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten.
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c) Gerät der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem
Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich
auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten; ihm sind deshalb für
die Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann noch Verzugszinsen auf rück-
ständige Vorauszahlungen zuzusprechen, wenn die Betriebskostenvoraus-
zahlungen selbst wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangt
werden können.
BGH, Urteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - OLG Naumburg
LG Halle
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Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 26. September 2012 durch die Richter Dr. Klinkhammer, Schilling,
Dr. Günter, Dr. Nedden-Boeger und Dr. Botur
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 9. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Naumburg vom 6. Juli 2010 im Kostenpunkt
und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Klägerin er-
kannt worden ist.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin über die bereits zuer-
kannten 17.924,76
€ nebst Verzugszinsen in Höhe von 10 % aus
1.588,73
€ seit dem 4. November 2005 hinaus weitere 13.583,76 €
zu zahlen. Insoweit wird die Berufung der Beklagten gegen das
Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 5. Mai 2008
zurückgewiesen.
Im übrigen Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten
Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisi-
onsverfahrens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien sind durch einen Formularmietvertrag über ein Ladenlokal in
einem Nahversorgungszentrum in H. miteinander verbunden, der von ihren
Rechtsvorgängern im Jahre 1995 abgeschlossen wurde. Die Klägerin als Ver-
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mieterin verlangt - soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse - Nachzah-
lungen auf ihre Betriebskostenabrechnungen für 2004, 2005 und 2006 sowie
ausgerechnete Verzugszinsen wegen der unvollständigen bzw. verspäteten
Zahlung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen durch die Beklagte in
den Jahren 2004 und 2005. Hinsichtlich der von der Klägerin erstellten Be-
triebskostenabrechnungen ist zwischen den Parteien insbesondere streitig, ob
und in welchem Umfang einzelne, die Gemeinschaftseinrichtungen des Nah-
versorgungszentrums betreffende Nebenkosten wirksam (anteilig) auf die Mie-
ter umgelegt worden sind. Insoweit heißt es im Vertrag:
"§ 8/II:
1. Sämtliche Nebenkosten des Nahversorgungszentrums, insbe-
sondere alle Kosten des Betriebes und der Instandhaltung der
technischen Anlagen werden von allen Mietern anteilig getra-
gen. Nebenkosten werden in ihrer tatsächlich nachgewiesenen
Höhe ohne Beschränkung auf die in der Anl. 3 zu § 27 Abs. 1
der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten auf die
Mieter umgelegt. Insbesondere sind dies die Kosten für:
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Heizung, darin enthalten die Kosten des Betriebs, der War-
tung und Pflege und die Instandhaltung sowie des Energie-
verbrauchs aller Einrichtungen, die Heizungs- und Lüf-
tungsanlage betreffend …
-
Hausmeister, Betriebspersonal, Centermanager und Ver-
waltung …
-
die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrich-
tungen einschließlich der Kosten des Betriebes …
-
Versicherungen …"
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Das Landgericht hat die Klage teilweise für begründet gehalten und die
Beklagte verurteilt, an die Klägerin 61.388,90
€ nebst Zinsen zu zahlen. Gegen
diese Entscheidung haben beide Parteien Rechtsmittel eingelegt. Während die
Berufung der Klägerin erfolglos geblieben ist, hat das Oberlandesgericht die
angefochtene Entscheidung auf die Berufung der Beklagten abgeändert und
diese lediglich für verpflichtet gehalten, an die Klägerin 17.924,76
€ nebst Zin-
sen zu zahlen. Hiergegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der
Klägerin.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Revision hat Erfolg.
I.
Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-
sentlichen ausgeführt: Die Übertragung der Nebenkosten für "Versicherungen"
sei wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam. Zur Aus-
legung dieses Begriffes könne insbesondere nicht auf die Anlage 3 zur II. Be-
rechnungsverordnung zurückgegriffen werden, weil die Parteien bei Vertrags-
schluss eine Beschränkung auf die dort genannten Versicherungen gerade
nicht vereinbaren wollten. Auch die Kosten für die Wartung der Brandschutz-
und Lüftungsanlagen könnten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Wartungs-
kosten dienten der Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs. Zwar dürf-
ten solche Aufwendungen in gewerblichen Mietverträgen auch formularmäßig
auf den Mieter übertragen werden. Die darin liegende Abweichung vom gesetz-
lichen Leitbild finde allerdings dann ihre Grenzen, wenn dem Mieter die Erhal-
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tungslast für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen auferlegt werde.
In solchen Fällen sei die Übertragung der Kosten auf den Mieter nur in einem
bestimmten, zumutbaren Rahmen zulässig; eine solche Kostenbegrenzung sei
aber nicht vorgesehen.
Die Übertragung der Nebenkosten für den "Centermanager" sei unwirk-
sam, weil es diesem Begriff an jeglicher Transparenz fehle und nicht ersichtlich
sei, welche Kosten einbezogen werden und welche Leistungen hiervon erfasst
werden sollten. Darin sei auch bei einem Vertragsschluss vor endgültiger Fer-
tigstellung des Objekts kein Eingriff in die Vertragsfreiheit zu sehen, weil es
auch in diesen Fällen Aufgabe des Vermieters sei, die unter den Begriff des
Centermanagements fallenden Kosten zur Vermeidung einer uferlosen Auswei-
tung genau zu bezeichnen. Auch die Klausel, mit der die Nebenkosten für die
"Verwaltung" des Objekts auf die Mieter umgelegt werden, sei nicht hinreichend
transparent. Zwar sei in formularmäßigen Gewerberaummietverträgen die Um-
lage von Verwaltungskosten grundsätzlich zulässig. Dies gelte aber nicht, wenn
neben Verwaltungskosten auch noch Kosten für den Centermanager in die
Klausel aufgenommen werden. Der Begriff des Centermanagements sei für sich
schon intransparent; werde er neben den Begriff der Verwaltung gestellt, erhe-
be sich zusätzlich die Frage, welche Tätigkeiten durch die beiden Begriffe je-
weils bezeichnet werden sollen. Dies lasse sich durch Auslegung nicht ermitteln
und auch Anhaltspunkte für ein übereinstimmendes Verständnis der Parteien
von diesen Begriffen fänden sich nicht.
Auch die Kosten für den "Hausmeister" seien wegen Verstoßes gegen
das Transparenzgebot nicht wirksam übertragen worden. Zwar sei die Vergü-
tung des Hausmeisters als Betriebskostenposition im Sinne der Betriebskosten-
verordnung grundsätzlich umlagefähig. § 2 Nr. 14 BetrKV nehme jedoch aus-
drücklich solche Vergütungen von den umlagefähigen Betriebskosten aus, die
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dem Hausmeister für die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schön-
heitsreparaturen oder die Hausverwaltung gewährt werden. Eine solche Be-
schränkung sei von den Parteien in § 8/II des Mietvertrages gerade nicht vor-
genommen worden, so dass der Mieter nicht vorhersehen könne, welche Tätig-
keiten des Hausmeisters durch die umgelegte Vergütung abgegolten werden
sollen. Zudem könnten in den Hausmeisterkosten auch solche Kosten enthalten
sein, die eine Instandhaltung oder Instandsetzung von Allgemeinbereichen be-
treffen. Die Klausel sei daher auch deshalb unwirksam, weil sie der Beklagten
ohne Kostenbegrenzung die Erhaltungslast der gemeinsam mit anderen Mie-
tern genutzten Flächen und Anlagen auferlege.
Schließlich könne die Klägerin auch keine Verzugszinsen auf die zu-
nächst rückständig gebliebenen Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre
2004 und 2005 verlangen. Nach Abrechnung der Nebenkosten bestehe allen-
falls ein vertraglicher Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung eines mögli-
chen Abrechnungssaldos, nicht jedoch mehr auf Zahlung einer Vorauszahlung.
Ein Nachzahlungsanspruch bestehe für die Klägerin indessen nicht, so dass
sich die Beklagte auch nicht in Verzug befunden habe.
II.
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punk-
ten stand.
1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Beurteilung
des Berufungsgerichts, dass die Nebenkosten für "Versicherungen" und "Cen-
termanager" wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot nicht wirksam auf
die Beklagte übertragen worden seien.
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a) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirk-
sam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten
von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 307 Abs. 1 Satz 1
BGB). Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Benach-
teiligung auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich
ist. Gerade bei Vereinbarungen zur Übertragung von Mietnebenkosten kommt
diesem Transparenzgebot eine besondere Bedeutung zu. Mietnebenkosten
sind Bestandteil der Miete. Die Angemessenheit und Marktgerechtigkeit der von
ihm zu zahlenden Miete kann der Mieter nur dann verlässlich beurteilen, wenn
er sich anhand einer ausdrücklichen und inhaltlich genügend bestimmten Um-
lagevereinbarung zumindest ein grobes Bild davon machen kann, welche zu-
sätzlichen Kosten neben der Grundmiete auf ihn zukommen können (Senatsur-
teil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865). Abzustellen ist
dabei auf die Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Mieters zum
Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Senatsurteil vom 24. Februar 2010
- XII ZR 69/08 - NZM 2010, 279 Rn. 8 mwN).
An diesen Grundsätzen ändert auch die von der Revision hervorgehobe-
ne marktbeherrschende Stellung der Beklagten im Bereich des Einzelhandels
nichts. Verstöße gegen das Transparenzverbot entsprechen nicht den Gebräu-
chen und Gepflogenheiten im Handelsverkehr (§ 310 Abs. 1 Satz 2 BGB). Es
trifft sicherlich zu, dass ein marktmächtiger Vertragspartner auf Mieterseite eher
in der Lage sein wird, seine Vorstellungen bei den Vertragsverhandlungen mit
dem Vermieter durchzusetzen. Hieraus lässt sich aber nicht etwa eine Ver-
pflichtung des marktmächtigen Mieters ableiten, bereits vor Vertragsschluss auf
die Konkretisierung oder Beseitigung intransparenter oder sonst benachteili-
gender Klauseln zu dringen (vgl. Senatsurteil vom 3. August 2011
- XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 16). Denn die Verantwortung für den Inhalt
von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist im rechtlichen Ausgangspunkt stets
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vom Klauselverwender - und somit hier von der Vermieterin - zu übernehmen
(vgl. Schmidt NZM 2012, 495, 497).
b) Nach den oben genannten Maßstäben ist die Übertragung der Kosten
für "Versicherungen" unwirksam. Die Klausel ist inhaltlich unklar, weil sie dem
Mieter keine Anhaltspunkte dafür bietet, im Rahmen seiner wirtschaftlichen Kal-
kulation Art und Höhe der möglicherweise auf ihn zukommenden Versiche-
rungskosten abschätzen zu können. Der Senat hat aus diesem Grunde schon
vergleichbare Klauseln, welche bei der Geschäftsraummiete eine Übertragung
der Kosten für "übliche Versicherungen" zum Gegenstand hatten, im Hinblick
auf einen Verstoß gegen das Transparenzgebot für unwirksam erachtet (Se-
natsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).
Entgegen der Auffassung der Revision kann zur Ausfüllung des im Ver-
trag verwendeten Versicherungsbegriffes auch nicht auf die in Nr. 13 der Anla-
ge 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. nunmehr in § 2 Nr. 13
BetrKV enthaltene Definition zurückgegriffen werden. Zwar steht einer Heran-
ziehung dieser für die Wohnraummiete geltenden Regelwerke als Hilfsmittel zur
Bestimmung umlegbarer Kosten nicht grundsätzlich entgegen, dass sie für die
Geschäftsraummiete nicht einschlägig sind. Im vorliegenden Fall scheidet ein
Auslegungsrückgriff auf die genannten Bestimmungen allerdings aus, denn un-
abhängig davon, dass sich die maßgeblichen Regelungen in der II. Berech-
nungsverordnung bzw. in der BetrKV nicht allgemein zu Versicherungskosten,
sondern nur zu einer Definition der Kosten für die Sach- und Haftpflichtversiche-
rung verhalten, hat das Berufungsgericht mit Recht darauf abgestellt, dass eine
Beschränkung der auf den Mieter umzulegenden Versicherungskosten auf die
Kosten der in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverord-
nung gesetzlich definierten Versicherungen nach der eindeutigen Formulierung
in den Einleitungssätzen zu § 8/II Nr. 1 des Mietvertrages ausgeschlossen wer-
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den sollte. Ergibt sich aus dem Vertrag aber die ausdrückliche Bestimmung,
dass eine Beschränkung auf die in der II. Berechnungsverordnung bzw. der
BetrKV gesetzlich definierten Sach- und Haftpflichtversicherungen nicht gewollt
ist, kann eine Auslegung des in der Klausel verwendeten Versicherungsbegrif-
fes nicht zu dem Ergebnis führen, dass (nur) gerade diese gesetzlich definierten
Versicherungen auf den Mieter übertragen worden seien.
c) Der Senat hat zwischenzeitlich entschieden, dass bei der Geschäfts-
raummiete die formularmäßig vereinbarte Übertragung nicht näher aufge-
schlüsselter Kosten eines "Centermanagers" auf den Mieter unwirksam ist, da
es diesem Begriff an ausreichender Transparenz fehlt (Senatsurteil vom
3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 15). An dieser Beurteilung
hält der Senat fest.
Das Berufungsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Klausel nicht
erkennen lasse, welche Kosten einbezogen werden oder welche Leistungen
dem Inhalt nach vom Centermanagement erfasst werden sollen. Gerade weil
die Klägerin daneben auch eine Umlage von Verwaltungskosten, Kosten für
den Hausmeister sowie Raumkosten für Büro-, Verwaltungs- und Technikräume
verlangt, ist nicht ersichtlich, welche sonstigen Kosten noch unter dem Begriff
des Centermanagements anfallen. Zur Beschreibung des Tätigkeitsbereichs
eines "Centermanagers" stehen weder DIN-Normen noch etwa allgemein aner-
kannte Richtlinien einer Berufsorganisation zur Verfügung (Schultz PiG Bd. 85
[2009], 105, 109; Blank LMK 2011, 323293). Eine von allen beteiligten Markt-
kreisen in der Immobilienwirtschaft anerkannte Übung, wonach der Begriff des
Centermanagements stets in einem bestimmten Sinne aufzufassen sei, hat die
Klägerin nicht aufgezeigt und das Berufungsgericht nicht festgestellt. Aus sich
heraus erlaubt der Begriff des Centermanagements keine Eingrenzung der da-
mit inhaltlich verbundenen Einzelpositionen, weil etwa auch Aufwendungen für
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Marktanalysen, Ermittlung von Kundenwünschen, Werbe- und PR-Maßnahmen,
Dekoration, Veranstaltungen sowie sonstige Profilierungsmaßnahmen davon
erfasst sein könnten. Weil der Umfang der durch den Centermanager zu ergrei-
fenden Maßnahmen im vorliegenden Mietvertrag auch nicht im Einzelnen be-
schrieben und eingegrenzt worden ist, können die hierunter entstehenden Kos-
ten für die Mieterin nicht einmal im Groben abgeschätzt werden, so dass die
Klausel intransparent und daher unwirksam ist (Senatsurteil vom 3. August
2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 15).
2. Das Berufungsgericht geht ferner zu Recht davon aus, dass die formu-
larmäßige Überbürdung der Kosten für einen "Hausmeister" und für die "War-
tung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen" den Mieter im Sinne
von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB unangemessen benachteiligt, soweit ihm
dadurch die Erhaltungslast für das gesamte Nahversorgungszentrum auferlegt
werden kann.
a) Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache
in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen
und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ihm obliegt somit
die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts. Die Verpflichtung zur
Instandhaltung und Instandsetzung kann nach der Rechtsprechung des Senats
bei der Geschäftsraummiete formularmäßig auf den Mieter übertragen werden,
soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risiko-
sphäre des Mieters zuzuordnen sind. Die zulässige Abweichung vom gesetzli-
chen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von
gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Be-
schränkung der Höhe nach auferlegt wird. Denn damit werden dem Mieter auch
Kosten übertragen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die
nicht in seinen Risikobereich fallen. Ihm werden dadurch, dass er die gemein-
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schaftlich genutzten Flächen und Anlagen in dem bei Mietbeginn bestehenden,
in der Regel gebrauchten Zustand vorfindet, die Kosten für die Behebung an-
fänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder
Erneuerung überbürdet, deren Höhe für ihn nicht überschaubar ist. Darüber
hinaus werden ihm Kosten für Schäden auferlegt, die von Dritten verursacht
worden sind, für deren Handeln er keine Verantwortung trägt, so dass auch in-
soweit ihm nicht zurechenbare und der Höhe nach nicht vorhersehbare Kosten
auf ihn übertragen werden. Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des
Mietvertrages benachteiligen den Mieter unangemessen; die Übertragung der
Erhaltungslast gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen ist nur dann
wirksam, wenn sie in einem zumutbaren, durch eine Kostenbegrenzung be-
schriebenen Rahmen erfolgt (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 -
NZM 2005, 863, 865).
b) Nach diesen Grundsätzen hält die hier verwendete Klausel zur Über-
tragung der Hausmeisterkosten einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307
Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB nicht stand.
aa) Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass die formu-
larmäßige Übertragung von Hausmeisterkosten in der Geschäftsraummiete je-
denfalls dann keinen grundsätzlichen Bedenken begegnet, wenn zur Ausfüllung
des in den Vertragsbedingungen verwendeten Hausmeisterbegriffes auf Nr. 14
der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 2 Nr. 14
BetrKV zurückgegriffen werden kann. Nach der gesetzlichen Definition gehören
zu den Kosten des Hauswarts die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geld-
werten Leistungen, die dem Hauswart für seine Arbeit gewährt werden, soweit
diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsrepara-
turen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit es den Tätigkeitsbereich des
Hausmeisters angeht, beschränken sich die Verordnungen somit auf die (nega-
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tive) Regelung, welche Bestandteile der einem Hausmeister gezahlten Vergü-
tung nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Inhalt und Bedeutung des
Hausmeisterbegriffes werden vom Verordnungsgeber dagegen ersichtlich als
bekannt vorausgesetzt; hinsichtlich der Anforderungen an die Transparenz ver-
traglicher Bestimmungen können keine strengeren Maßstäbe angelegt werden.
bb) Unter den hier obwaltenden Umständen hat das Berufungsgericht
aber entscheidungserheblich darauf abgestellt, dass die in Nr. 14 der Anlage 3
zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung enthaltene Beschränkung der
umlagefähigen Hausmeisterkosten durch den zweiten Einleitungssatz zu § 8/II
Nr. 1 des Mietvertrages ausdrücklich ausgeschlossen worden ist. Mit Recht
weist das Berufungsgericht daher darauf hin, dass diese vertragliche Gestal-
tung es dem Vermieter ermöglicht, über die Umlage der Hausmeistervergütung
auch einen Teil der Kosten für die Instandsetzung und Instandhaltung von Ge-
meinschaftsflächen auf die Mieter abzuwälzen. Eine solche Regelung zu den
Hausmeisterkosten ist nur dann wirksam, wenn der Mieter insgesamt durch ei-
ne Kostenobergrenze gegen die "uferlose" Übertragung der Erhaltungslast für
Allgemeinbereiche geschützt ist (vgl. auch OLG Düsseldorf ZMR 2008, 45, 46;
OLG Frankfurt Urteil vom 17. Januar 2008 - 27 U 25/07 - juris Rn. 13;
Langenberg Betriebs- und Heizkostenrecht 6. Aufl. Rn. B 95).
Schließlich kommt es auch nicht in Betracht, die Klausel zur Übertragung
der Hausmeisterkosten mit einem zulässigen - etwa an Nr. 14 der Anlage 3 zu
§ 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 2 Nr. 14 BetrKV orientier-
ten - Inhalt aufrechtzuhalten. Unabhängig davon, dass die Parteien eine solche
einschränkende Auslegung der Klausel gerade ausgeschlossen haben, steht
dem auch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion entgegen.
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c) Mit Recht hat das Berufungsgericht ferner die Klausel, wonach dem
Mieter die Kosten der "Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrich-
tungen einschließlich der Kosten des Betriebes" übertragen worden sind, für
unwirksam erachtet. Der Senat hat bereits entschieden, dass eine formularmä-
ßige Bestimmung, wonach der Mieter in einem Einkaufszentrum unter anderem
die Wartungs- und Instandhaltungskosten für "alle technischen Einrichtungen
(z.B. Telefonzentrale, Musikübertragungsanlage, Blumen und Pflanzen etc.)
einschließlich Außenanlagen und Parkplätzen" zu tragen habe, eine unange-
messene Benachteiligung des Mieters darstellt, weil ihm dadurch ohne Begren-
zung der Höhe nach die Kosten der Erhaltung des gesamten Einkaufszentrums
und seiner Gemeinschaftsanlagen aufgebürdet werden (Senatsurteil vom
6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865). Die gleichen Wirksam-
keitsbedenken ergreifen auch die vorliegende Klausel, die sich entgegen der
Auffassung der Revision einer einschränkenden Auslegung dahingehend, dass
der Mieter nur für die Erhaltung derjenigen technischen Einrichtungen einzu-
stehen habe, die seinem Mietgebrauch ausgesetzt oder seiner Risikosphäre
zuzuordnen sind, aufgrund ihrer bewusst weiten Fassung entzieht. Soweit es
die Wartung der technischen Einrichtungen betrifft, verfängt auch der Hinweis
der Revision darauf, dass nach Nr. 4 lit. a der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der
II. Berechnungsverordnung bzw. nach § 2 Nr. 4 lit. a BetrKV Wartungskosten
selbst auf einen Wohnraummieter abgewälzt werden könnten, nicht. Denn diese
Vorschriften verhalten sich lediglich zu den Kosten des Betriebes einer Hei-
zungsanlage, die im vorliegenden Fall in einer besonderen Klausel erfasst sind.
3. Rechtlichen Bedenken begegnet es demgegenüber, dass das Beru-
fungsgericht auch die Übertragung der Kosten für die "Verwaltung" wegen eines
Verstoßes gegen das Transparenzgebot für unwirksam gehalten hat.
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a) Der Senat hat bereits entschieden, dass bei der Geschäftsraummiete
der in Formularklauseln verwendete Begriff der "Kosten der Verwaltung" im
Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinreichend bestimmt ist. Zur Ausfüllung
des Begriffs der Verwaltungskosten kann auf die im Wesentlichen übereinstim-
menden Definitionen in § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 1
Abs. 2 Nr. 1 BetrKV zurückgegriffen werden. Auch der Umstand, dass die Ver-
waltungskosten in der Wohnraummiete gerade aus den umlegbaren Kosten
herausgenommen worden sind, hindert nicht daran, im Bereich der Geschäfts-
raummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf eine vorhan-
dene gesetzliche Definition zurückzugreifen. Wenn die im Einzelfall anfallenden
Verwaltungskosten weitere als die gesetzlich definierten Positionen erfassen,
so folgt daraus, dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzlichen
Definition nicht umgelegt werden können. Wenn sich die Kostenpositionen teil-
weise überschneiden, ist bei der Betriebskostenabrechnung darauf zu achten,
dass Kosten nicht doppelt abgerechnet werden. Die Transparenz des Begriffs
der Verwaltungskosten wird durch all dies aber nicht grundlegend in Frage ge-
stellt (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 24 f., vgl. auch Se-
natsurteile vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NZM 2010, 279 Rn. 9 und
vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 8). Dies hat das Beru-
fungsgericht auch nicht verkannt.
b) Soweit das Berufungsgericht eine Unwirksamkeit der streitgegen-
ständlichen Formularklausel daraus hergeleitet hat, dass darin dem Begriff der
"Verwaltung" der - für sich genommen intransparente - Begriff des "Centerma-
nagers" an die Seite gestellt wurde, trägt dies den vom Berufungsgericht gezo-
genen Schluss der Intransparenz nicht.
aa) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Senatsentscheidung
vom 9. Dezember 2009 (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671). Zwar
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hatte der Senat dort ausgeführt, dass an der wirksamen Übertragung von Ver-
waltungskosten Bedenken bestehen könnten, wenn in den Allgemeinen Ge-
schäftsbedingungen in wesentlichen Bereichen gleichartige Kosten - wie etwa
die des Centermanagements - neben die Verwaltungskosten gestellt werden
und dadurch Unklarheiten entstehen (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010,
671 Rn. 26). Diese Ausführungen waren allerdings auf solche Fälle zugeschnit-
ten, in denen sämtliche im weiteren Sinne administrativen Tätigkeiten - mithin
auch die in § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1
BetrKV beschriebenen Verwalteraufgaben - unter einem einzigen unbestimmten
Begriff zusammengefasst werden. In solchen Fällen wäre es wegen des Ver-
bots der geltungserhaltenden Reduktion nicht möglich, die Klausel auf einen
zulässigen Inhalt - etwa auf die in § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung
bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definierten Verwaltungskosten - zurückzuführen
(OLG Düsseldorf WuM 2012, 203, 204).
bb) Wenn demgegenüber in der zur Beurteilung stehenden Klausel - wie
hier - der Begriff der "Verwaltung" ausdrücklich neben dem Begriff des "Cen-
termanagements" Verwendung findet, bleibt die Übertragung der Verwaltungs-
kosten mit dem durch die Verordnungsdefinitionen ausgefüllten Inhalt wirksam
(Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht 6. Aufl. Rn. B 102; vgl. be-
reits Senatsurteil vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54). Denn
lässt sich eine Formularklausel nach ihrem Wortlaut aus sich heraus verständ-
lich und sinnvoll in einen inhaltlich zulässigen und in einen unzulässigen Rege-
lungsteil trennen, so begegnet die Aufrechterhaltung des zulässigen Teils nach
ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keinen rechtlichen Beden-
ken (vgl. zuletzt Senatsurteile BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 32 und
vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NZM 2005, 863, 865).
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4. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann die Klägerin von
der Beklagten aus §§ 286, 288 BGB auch die ausgerechneten Verzugszinsen
auf die rückständig gewesenen Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von
8.349,88
€ (2004) und 5.233,88 € (2005) verlangen.
aa) Richtig ist zwar der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts,
dass der Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorauszah-
lungen mit der Betriebskostenabrechnung für die entsprechende Periode, spä-
testens aber mit dem Ablauf einer angemessenen Abrechnungsfrist (vgl. dazu
Senatsurteil BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 37 ff.) untergeht und sich
danach der Anspruch des Vermieters nur noch auf einen möglicherweise zu
seinen Gunsten ergebenden Saldo aus der Betriebskostenabrechnung richtet.
Dies ändert aber nichts daran, dass sich der Mieter mit den Betriebskostenvor-
auszahlungen in einem Schuldnerverzug befand, der bis zur Erteilung der Be-
triebskostenabrechnung bzw. bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist andauerte.
Die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte bleiben dem Vermieter grund-
sätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten, so dass ihm
auch dann noch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen zuzuspre-
chen sind, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst nicht mehr verlangt
werden können (vgl. OLG Düsseldorf OLGR 2000, 231, 233; OLG Rostock
OLGR 2002, 34, 37; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-
und Leasingrechts 10. Aufl. Rn. 544; Langenberg Betriebs- und Heizkosten-
recht 6. Aufl. Rn. J 13; Schmid NZM 2007, 555, 556; Geldmacher NZM 2001,
921, 922). Für diese Beurteilung ist es auch unerheblich, ob sich aus der Be-
triebskostenabrechnung für die entsprechende Periode ein Saldo zugunsten
des Vermieters ergibt oder nicht. Die Verzinsungspflicht endet spätestens mit
der Abrechnungsreife; dem trägt die Zinsberechnung der Klägerin Rechnung.
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bb) Der Beklagten steht gegen die Klägerin auch kein Gegenanspruch
auf eine (teilweise) Befreiung von den Verzugszinsen zu, weil die Klägerin im
Hinblick auf die Unwirksamkeit einzelner Vereinbarungen zur Übertragung von
Allgemeinkosten des Nahversorgungszentrums zu einer Herabsetzung der lau-
fenden Nebenkostenvorauszahlungen verpflichtet gewesen wäre. Eine solche
Verpflichtung der Klägerin bestand jedenfalls für die Vorauszahlungen in den
Streitjahren 2004 und 2005 nicht.
Die Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen ist in § 8/II Nr. 5 des
Mietvertrages geregelt. Hiernach konnten die monatlichen Nebenkostenvoraus-
zahlungen durch schriftliche Erklärung des Vermieters je nach Höhe der tat-
sächlichen oder zu erwartenden Kosten angemessen herauf- oder herabgesetzt
werden. Gegen die Wirksamkeit einer solchen vertraglichen Regelung, die dem
Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht hinsichtlich der Höhe der
vom Mieter zu zahlenden Nebenkostenvorauszahlungen einräumt, bestehen in
der Geschäftsraummiete keine grundsätzlichen Bedenken; der Vermieter hat in
diesen Fällen gemäß § 315 BGB seine Bestimmung nach billigem Ermessen zu
treffen (vgl. Sonnenschein NJW 1992, 265, 266 f.; Langenberg Betriebs- und
Heizkostenrecht 6. Aufl. Rn. E 24). Der Vermieter überschreitet die Grenze des
ihm eingeräumten Entscheidungsspielraums grundsätzlich nicht, wenn er die
Höhe der Vorauszahlungen - wie hier - nach dem Ergebnis einer formell ord-
nungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für die jeweils vergangene Abrech-
nungsperiode bemisst. Da der Vermieter im Zusammenhang mit der Bewirt-
schaftung des Mietobjektes selbst gegenüber Lieferanten oder Leistungsanbie-
tern Zahlungspflichten übernommen hat, darf er bei der Ausübung seines Er-
messens dem eigenen Liquiditätsinteresse gegenüber Bedenken des Mieters
an der Umlagefähigkeit einzelner Kostenpositionen jedenfalls so lange den Vor-
zug geben, wie er selbst Vertrauen in die inhaltliche Richtigkeit seiner Abrech-
nung in Anspruch nehmen kann. Dies gilt erst recht, wenn die von ihm gestell-
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ten Betriebskostenabrechnungen in der Vergangenheit jahrelang unbean-
standet ausgeglichen worden sind.
5. Auf die Revision der Klägerin ist das Berufungsurteil aufzuheben, so-
weit zu ihrem Nachteil erkannt worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Klägerin,
wie der Senat abschließend entscheiden kann (§ 563 Abs. 3 ZPO), ein An-
spruch auf Verzugszinsen in der von ihr geltend gemachten Höhe zusteht, ist
ihre Klage insoweit begründet. Im Übrigen ist die Sache noch nicht zur Endent-
scheidung reif, weil das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - noch
keine Feststellungen zu den Nebenkosten, insbesondere zu deren Angemes-
senheit und zur Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots getroffen hat. Die in-
soweit gebotene Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht gibt der
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Klägerin Gelegenheit, ergänzend dazu vorzutragen, ob die von ihr geltend ge-
machten Kosten der "Verwaltung" nur auf solchen Verwaltertätigkeiten beruhen,
die der gesetzlichen Definition in § 26 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung
bzw. in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV entsprechen.
Klinkhammer
Schilling
Günter
Nedden-Boeger
Botur
Vorinstanzen:
LG Halle, Entscheidung vom 05.05.2008 - 3 O 580/07 -
OLG Naumburg, Entscheidung vom 06.07.2010 - 9 U 70/08 -