Urteil des BGH vom 17.12.2014
Negative Feststellungsklage, Erneuerung, Treu Und Glauben, Mieter, Neue Anlage
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 89/13
Verkündet am:
17. Dezember 2014
Ermel,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-
mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014 durch
die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter
Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klä-
ger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin
vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als
das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und
hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für
die Dämmung der Steildächer und der Fassaden, für die Erneue-
rung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und
der Schließanlage, bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die
Dämmung der Kellerdecken und bezüglich der ab dem 1. Februar
2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhö-
hung jeweils zum Nachteil der Beklagten sowie bezüglich der ab
dem 1. Februar 2012 für die Erneuerung der Rollläden begehrten
Mieterhöhung zum Nachteil der Kläger entschieden hat.
Im Übrigen werden die Revision und die Anschlussrevision zu-
rückgewiesen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung
und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens,
an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Die Kläger sind seit 1997 und 2000 - jeweils gemeinsam - Mieter zweier
Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Mit Schreiben vom
27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kündigte die Beklagte umfangreiche Moder-
nisierungsmaßnahmen an, unter anderem die Wärmedämmung der Steildach-
flächen, der Fassaden und der Kellerdecken, die Erneuerung der Heizung, der
Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der
Wohnungen der Kläger sowie den Einbau neuer Rollläden. Die Beklagte be-
gann im September 2010 mit der Ausführung der angekündigten Baumaßnah-
men und nahm in der Folgezeit entsprechend dem Baufortschritt fünf Moderni-
sierungsmieterhöhungen vor, nämlich - jeweils hinsichtlich der kleineren und
der größeren Wohnung - mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 119,19
€
beziehungsweise um 162,62 € ab März 2011, mit Schreiben vom 28. April 2011
um weitere 10,17
€ beziehungsweise 14,43 € ab Juli 2011, mit Schreiben vom
28. Juli 2011 um weitere
6,12 € beziehungsweise 8,24 € ab Oktober 2011, mit
Schreiben vom 28. November 2011 um weitere
1,07 € beziehungsweise 1,45 €
ab Februar 2012 und schließlich mit Schreiben vom 19. April 2012 um weitere
0,92 € beziehungsweise 1,24 € ab Juli 2012. Bei den späteren Mieterhöhungen
wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall,
dass diese bisher nicht wirksam geworden waren.
Die Kläger haben erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich
durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht
geändert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den
Mieterhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume ergebenden
Erhöhungsbeträge begehrt, insgesamt 1.
181,63 € nebst Zinsen für die größere
Wohnung sowie 864,84 € nebst Zinsen für die kleinere Wohnung. Das Amtsge-
richt hat die (negative) Feststellungsklage abgewiesen. Auf die Widerklage hat
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es die Kläger - unter Abweisung der Widerklage im Übrigen - zur Zahlung von
insgesamt 2.019,31
€ nebst Zinsen verurteilt.
Hiergegen haben die Kläger Berufung eingelegt und die Klage erweitert.
Sie begehren die Feststellung, dass sich die Miete durch keine der fünf Erhö-
hungserklärungen geändert hat.
Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückwei-
sung der Berufung im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststellungs-
klage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für
unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die
Wohnungen der Kläger aufgrund der ersten drei Mieterhöhungserklärungen
nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom
28. November 2011 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der
auf die Dämmung der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung sowie die
Erneuerung der Rollläden und der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und
hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Aus-
nahme der für die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der
Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die Pergola be-
gehrten Mieterhöhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.
Die Widerklage hat es insgesamt abgewiesen.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag-
te den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der An-
schlussrevision verfolgen die Kläger ihr Feststellungsbegehren weiter, soweit
nicht ihre Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterhö-
hung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist.
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Entscheidungsgründe:
Revision und Anschlussrevision haben teilweise Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We-
sentlichen ausgeführt:
Soweit zulässig, sei die im Hinblick auf die ersten drei Mieterhöhungser-
klärungen erhobene Feststellungsklage begründet. Mieterhöhungserklärungen
hätten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeindlich. Die
Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine Be-
dingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp
entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu machen, sofern
sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte Ab-
hängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur Un-
wirksamkeit der vorgenannten Mieterhöhungserklärungen.
Hinsichtlich der vierten Erhöhungserklärung sei die Feststellungsklage,
soweit zulässig, nur teilweise begründet. Diese Mieterhöhungserklärung sei in
Bezug auf die Kosten der Steildachdämmung, der neuen Fenster in der Woh-
nung und den Treppenhäusern, der neuen Haustüren und der Hauselektrik
(Kellerelektrik und Gegensprechanlage) unwirksam, weil sie mit der Maßgabe
erklärt worden sei, dass die angesetzten Instandsetzungskosten vorsorglich
ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung abgezogen worden seien. Das lasse
einen fehlenden Rechtsbindungswillen der Beklagten erkennen. Wegen der
vorbehaltenen Abänderung habe die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung
davon abhängen sollen, dass die Beklagte keine andere, inhaltlich einem Wi-
derruf gleichkommende Erklärung abgebe.
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Die Miete habe sich auch wegen der Kosten für die Fassadendämmung
nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die
abzuziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der
Instandsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade um-
fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterge-
ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der
Beklagten nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden
in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil
der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz rich-
terlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten für die Beseitigung
der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß
§ 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und Kostenaufstellungen
keine Gerüstkosten auswiesen.
Die Kosten für den neuen Müllstandort seien mangels Darlegung der
Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB aF, namentlich einer Wohnkomfort-
verbesserung, ebenfalls nicht umlagefähig.
Im Übrigen sei die Feststellungsklage unbegründet. Ab 1. Februar 2012
habe sich aufgrund der vorbezeichneten Mieterhöhungserklärung die Miete we-
gen der Umlage der Kosten für die Kellerdeckendämmung, für die Modernisie-
rung der Heizung und für die Erneuerung der Rollläden sowie der Schließanla-
ge erhöht. Für die drei erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene
Heizenergieeinsparung zwischen den Parteien unstreitig. Hinsichtlich der Kel-
lerdeckendämmung hätten die Kläger zudem keine erheblichen Einwendungen
gegen die Mieterhöhung erhoben; sie hätten Einsicht in die Abrechnungsunter-
lagen gehabt und die Kosten nicht hinreichend bestritten. Nichts anderes gelte
für die neuen Rollläden. Zwar ergebe sich aus dem im Beweisverfahren einge-
holten Gutachten, dass die Rollläden Rostschäden aufwiesen und altersgemäß
verbraucht seien. Letzteres lasse sich hier jedoch schon deshalb nicht anneh-
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men, da die Kläger die Rollläden mit einem Motor nachgerüstet hätten, und
Rostschäden seien auf den zum Gutachten gefertigten Lichtbildern nicht zu er-
kennen. Auch sonst ergebe sich aus dem Gutachten nicht nachvollziehbar, wel-
che Instandsetzungskosten hinsichtlich der Rollläden anfielen. Auch hinsichtlich
der Schließanlage, die zu einer Erhöhung des Gebrauchskomforts und der Si-
cherheit geführt habe, hätten die Kläger einen Instandsetzungsaufwand nicht
nachvollziehbar dargelegt. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, weshalb für die
mangelfrei arbeitende, technisch nicht überholte Heizungsanlage ein Instand-
setzungsbedarf bestanden haben solle.
Hinsichtlich der fünften Mieterhöhungserklärung sei die negative Fest-
stellungsklage wiederum teilweise, nämlich in Bezug auf die Fassadendäm-
mung und den neuen Müllplatz aus den oben genannten Erwägungen begrün-
det. Dasselbe gelte für die Erneuerung der Kellerelektrik und der Gegensprech-
anlage. Eine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF sei
insoweit nicht gegeben. Die Beseitigung von Gefahrenquellen und die Schaf-
fung von Elektroinstallationen, die nach heutigen Vorstellungen für gesundes
und sicheres Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsmaßnahme
dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanlage ursprünglich eine Gegen-
sprechanlage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktions-
fähig gewesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auffassung der Beklagten, die
Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprech-
anlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe.
Im Übrigen sei die fünfte Mieterhöhungserklärung wirksam. Nachdem die
Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abgesetzten fiktiven Instand-
setzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe
dieser Umstand einer wirksamen Erhöhung nicht mehr entgegen. Die Kläger
schuldeten deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entsprechenden Mieterhö-
hungen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in den Wohnungen und
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den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Einwände der Kläger
gegen die Höhe des in Abzug gebrachten Instandsetzungsanteils ließen keine
Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tatsächlich an-
gefallenen Kosten erkennen. Dasselbe gelte für die Fenster in den Treppen-
häusern und den Wohnungen der Kläger.
Die - nur auf Basis der ersten beiden (unwirksamen) Mieterhöhungser-
klärungen erhobene - Widerklage sei unbegründet.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand.
Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die
Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF
bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht
vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht
entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren
nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - we-
gen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneue-
rung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der
Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Beru-
fungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der
Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April
2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Auf-
fassung nach unzulässigen Bedingung, einem ohne Rechtsbindungswillen er-
folgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substanti-
ierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für un-
wirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gege-
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benen Begründung kann der Beklagten weder die für die Fassadendämmung
begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau
neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung zugesprochen werden (dazu unten un-
ter 5).
1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung
der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhö-
hung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsge-
richts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber
dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des
§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt
worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechts-
fehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errich-
tung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungs-
mieterhöhung nicht rechtfertigt.
a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegen-
den Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 gel-
tenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil den Klägern die
Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem
1. Mai 2013 zugegangen sind.
b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - ent-
gegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch
die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt
wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die
neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße In-
standsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es.
Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf.
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c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht
eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist
dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht moder-
nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung
jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen
ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen
elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03,
WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM
2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die
einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom
26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08,
aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der
Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter
sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR
281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entspre-
chende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision un-
beanstandet - nicht getroffen.
d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge-
richt die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht
als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen
hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung
einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache ver-
bunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte
entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht of-
fenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein
Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das
Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas wei-
ter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der
Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfer-
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nung von den Wohnungen der Kläger befindet und die Wohnwertverbesserung
dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunk-
te.
2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die
Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die
Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Hei-
zung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in
den Wohnungen und den Treppenhäusern sowie der Haustüren
vorliegen, weil
die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden
ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht
und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einspa-
rung von Energie führen.
Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass
die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen In-
standsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und die Kläger ihr
Vorbringen nicht hinreichend bestritten haben, ist frei von Rechtsfehlern. Die
von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten
Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet.
Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.
3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung
wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der
(vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab
1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisie-
rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungs-
weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit
Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Er-
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neuerung der Fenster in den Wohnungen und den Treppenhäusern sowie der
Haustüren
- eingetreten.
a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten,
dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht
bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grün-
den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instand-
setzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich
um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umleg-
bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten.
aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzu-
legen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert
der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dau-
er verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser be-
wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126
Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die
Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern,
dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks.
7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhalts-
gleichen Vorschrift des § 559b BGB]).
Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlan-
gens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter
den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollzie-
hen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150,
277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006
- VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/
Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a).
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bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandset-
zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kos-
tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt-
Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Se-
natsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum
preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklä-
rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten
Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/
Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB
Rn. 18).
Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Be-
gründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertre-
tene Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypotheti-
schen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/
Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK-
BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist
es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand
zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten
nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG
Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3
MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/
Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB,
13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5;
Emmerich/Sonnenschein, aaO).
cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspar-
ten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedäm-
mung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern
und den Wohnungen der Kläger) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese
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Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen
Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne
jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu
bezeichnen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den forma-
len Anforderungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich die Kläger auf diese
Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des be-
rücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf
sie umgelegten Kosten machen konnte.
Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die
Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes.
Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren
Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss
vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisie-
rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den
in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen.
b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die
Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1
BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaß-
nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von ei-
nem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat
sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhö-
hungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Miet-
erhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die
durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite
ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestal-
tungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM
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2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010,
Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat
das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese
Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausle-
gung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen
geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob
gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder
Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht
gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR
46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013,
2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor.
aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärun-
gen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buch-
stäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ein-
seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklä-
rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der
Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Ur-
teil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbe-
schluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO).
bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend
berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklä-
rung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen
des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht
(MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO
Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den
aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber
den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat
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sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere "Mieterhöhungen
soweit möglich" durch eine "gesonderte, unabhängige Erklärung" nachzuholen.
Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den
beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als "vorsorglich (oh-
ne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)" bezeichnet hat,
gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Beru-
fungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Beklag-
ten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung
der Rechtsbindungswille gefehlt habe.
Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeut-
licht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete
begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbe-
trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisie-
rungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die
rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte neh-
men wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte.
cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch
nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch
nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann
das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Ab-
schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich
trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklä-
rungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/
Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der
Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es
nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF ein-
geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen.
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4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Be-
klagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt
werden.
a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht
im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbe-
zogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt
worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei
nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend
erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen.
b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht
die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten
überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvor-
trag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kennt-
nis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben.
Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und
erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem
Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in
der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer
Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von
Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters,
in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten
Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befra-
gen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unter-
breiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647
Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58
unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom
25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN).
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Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten
gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - sub-
stantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürf-
tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten
ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können.
Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetre-
ten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfor-
derlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätz-
grundlage zu ermitteln.
c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die
Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der
§§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassa-
denarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern ge-
naue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich
sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbe-
trag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das
Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat.
Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und be-
darf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287
Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unter-
schied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der
Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter
Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbil-
dung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584
Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1).
Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutra-
gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchs-
höhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Un-
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klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in
irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss
vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht
wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine sol-
che Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher kon-
kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre
(st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom
6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010
- VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07,
NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992,
36 unter 3 a).
Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar
hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und ei-
ner damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat
aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig ge-
macht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich
erachteten - Gerüstkosten hält.
5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung
des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick
auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von
Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der An-
schlussrevisionserwiderung - verkannt, dass die Kläger den Vortrag der Beklag-
ten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart worden,
substantiiert bestritten haben. Die klagenden Mieter haben unter Beweisantritt
sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte
Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in den Woh-
nungen vorhandenen Rollläden vorgetragen. Entgegen der Auffassung des Be-
rufungsgerichts war die Angabe näherer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern
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das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs - ins-
besondere im Hinblick auf die gemäß dem von den Klägern angeführten Sach-
verständigengutachten nicht wasserdicht montierten Rollladenschienen - tat-
richterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO.
Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten
Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28. April
2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011).
III.
Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit
das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der
Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der Hei-
zung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, ab
1. Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar
2012 wegen der Anlage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten so-
wie bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Februar 2012 wegen der Erneuerung
der Rollläden zum Nachteil der Kläger entschieden hat; insoweit ist das Beru-
fungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision
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und die weitergehende Anschlussrevision sind zurückzuweisen. Im Umfang der
Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und
Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1
ZPO).
Dr. Milger
Dr. Hessel
Dr. Achilles
Dr. Schneider
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 14.10.2011 - 216 C 138/11 -
LG Berlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 410/11 -