Urteil des BGH vom 17.10.2014
Leitsatzentscheidung zu Sanierung, Kosten Und Nutzen, Verwaltung, Eigentum, Wohnung
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 9/14
Verkündet am:
17. Oktober 2014
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
WEG § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2
Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des
gemeinschaftlichen
Eigentums
erforderlichen
Sanierungsmaßnahme
ordnungsmäßiger
Verwaltung,
ist
für
die
Berücksichtigung
finanzieller
Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.
WEG § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2; BGB § 280
Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem
Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme
derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung
zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen
Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht
für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
BGH, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14 - LG Koblenz
AG Andernach
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 17. Oktober 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die
Richterin Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, den Richter Dr. Roth und die Richterinnen
Dr. Brückner und Weinland
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer
des Landgerichts Koblenz vom 16. Dezember 2013 aufgehoben.
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts
Andernach vom 28. November 2012 wird zurückgewiesen, soweit
sie Nr. 1 des Tenors des genannten Urteils betrifft.
Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und
Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an
das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese
entstand 1995 durch die Aufteilung des Hauses in zunächst zwei Einheiten. Der
Teilungserklärung
zufolge
stand
dem
damaligen
Eigentümer
der
Erdgeschosswohnung ein Ausbau- und Aufteilungsrecht für seine Kellerräume
zu, von dem er Gebrauch machte. Die nachträglich ausgebauten Kellerräume
bilden seit einer weiteren Teilungserklärung aus dem Jahre 1996 eine dritte
Sondereigentumseinheit. Sämtliche Wohneinheiten wurden später veräußert.
Die Beklagten sind die jetzigen Eigentümer der Wohnungen im Erd- und
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Dachgeschoss. Die Klägerin erwarb die im Keller gelegene Wohnung im Jahr
2002 unter Ausschluss der Sachmängelhaftung zu einem Kaufpreis von
85.000
€. Diese weist seit dem Jahr 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und
ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind in erster Linie Planungsfehler
bei dem Umbau der Keller- in Wohnräume durch den Rechtsvorgänger der
Klägerin und damit verbundene Baumängel, die das gemeinschaftliche
Eigentum betreffen.
Auf die Klage hat das Amtsgericht die Beklagten - soweit von Interesse -
verurteilt
zuzustimmen,
dass
die
Kosten
für
die
Sanierung
der
Kellergeschosswohnung von den Wohnungseigentümern nach Maßgabe ihrer
Miteigentumsanteile anteilig getragen werden und (zwecks Aufbringung der
Kosten) eine Sonderumlage
von 54.400,25 € gebildet wird. Ferner hat es die
Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von
8.153,60 € nebst
Zinsen an die Klägerin verurteilt und ihre Ersatzpflicht für weitere Schäden
festgestellt, die aus der verzögerten Renovierung der Kellergeschosswohnung
entstanden sind und noch entstehen werden. Auf die Berufung der Beklagten
hat das Landgericht das Urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der
zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, will
die Klägerin die Aufhebung des Berufungsurteils und die Zurückweisung der
Berufung erreichen.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, die Beklagten müssten der anteiligen
Kostentragung und der Erhebung der Sonderumlage nicht zustimmen. Zwar
seien sie dem Grunde nach verpflichtet, die erforderliche Sanierung des
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Gemeinschaftseigentums durchzuführen. Etwaige Ansprüche gegen den
früheren Eigentümer der Erdgeschosswohnung, der die Schäden am
Gemeinschaftseigentum verursacht habe, seien aber weder seitens der
Wohnungseigentümergemeinschaft noch seitens der Klägerin durchsetzbar und
könnten die Kosten nicht kompensieren. Die Kostenbelastung überschreite
daher die Opfergrenze der Beklagten mit der Folge, dass die Klägerin die
Sanierung nicht verlangen könne und die geltend gemachten Ansprüche nicht
bestünden.
Dies ergebe sich aus einer Abwägung zwischen den Belastungen und
den Vorteilen der Maßnahme. Die Klägerin könne die Wohnung ohne die
Sanierung zwar auf Dauer nicht nutzen; auch könnten sich die
Feuchtigkeitsschäden im Keller weiter ausbreiten und zu einem Wertverlust des
gesamten Objekts führen. Bei einer Kostentragung nach Miteigentumsanteilen
entfielen von den Kosten der Sanierung aber
rund 13.000 € auf die Klägerin,
rund 17.500 € auf die Beklagten zu 1 und 2 und rund 24.000 € auf die Beklagte
zu 3. Dieser schweren wirtschaftlichen Belastung der betagten und
finanzschwachen Beklagten stehe lediglich ein - mangels Verkaufsabsichten
wirtschaftlich derzeit nicht realisierbarer - Vorteil in Gestalt der Werterhaltung
des Gesamtobjekts gegenüber; ihre eigenen Wohneinheiten seien auch ohne
Sanierung nutzbar. Sie müssten für Planungs- und Baumängel einstehen, die
sie nicht zu verantworten hätten, obwohl sie die entstehenden Kosten aus ihren
laufenden Einkünften nicht tragen könnten; eine der beklagten Parteien sei
schon zur Zahlung des Hausgelds nicht in der Lage und im Falle der Sanierung
drohe ihr die Zwangsversteigerung.
Demgegenüber
habe
die
Klägerin
mangelbehaftetes
und
zu
Wohnzwecken ungeeignetes Wohnungseigentum zu einem (angesichts der
Mängel) überhöhten Preis erworben und es versäumt, die Mängel vor dem Kauf
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durch sachverständige Begutachtung aufzudecken. Infolge der Sanierung
erhielte sie höherwertiges (da mangelfreies) Wohnungseigentum als zuvor und
könnte die Kosten des auf sie entfallenden Instandsetzungsanteils durch
Vermietung oder Verkauf realisieren.
II.
Die Revision hat Erfolg.
1. Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für die Klage besteht. Zwar
lässt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht entnehmen, dass
sich die Eigentümerversammlung vor Erhebung der Klage mit dem
streitgegenständlichen Anliegen der Klägerin befasst hat. Es kann aber mit an
Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden, dass
der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit
finden wird. Denn die Beklagten haben sich im Vorfeld der Klageerhebung und
auch in diesem Verfahren stets auf den Standpunkt gestellt, die Sanierung sei
allein Sache der Klägerin. Die Befassung der Versammlung wäre deshalb eine
unnötige Förmelei (vgl. Senat, Urteile vom 15. Januar 2010 - V ZR 114/09,
BGHZ 184, 88 Rn. 14 f.; vom 27. April 2012 - V ZR 177/11, NZM 2012, 508
Rn. 7).
2. Revisionsrechtlicher Kontrolle hält es zunächst nicht stand, dass das
Berufungsgericht den Anspruch auf Zustimmung zu der
anteiligen
Kostentragung
und
zu
der
Erhebung
der
Sonderumlage
nach
Miteigentumsanteilen mit der Begründung verneint, die Klägerin könne die
Durchführung der Sanierung ohnehin nicht verlangen.
a) Im Ausgangspunkt rechtsfehlerfrei sieht das Berufungsgericht einen
Anspruch der Klägerin auf Durchführung der Sanierung grundsätzlich als
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gegeben an. Ein solcher Anspruch ist zwar in dem hiesigen Verfahren nicht
Streitgegenstand; dass er dem Grunde nach besteht, ist aber Voraussetzung
für die geltend gemachten Ansprüche.
aa) Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine
Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit
solche
nicht
bestehen,
dem
Interesse
der
Gesamtheit
der
Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen - mit anderen Worten
ordnungsmäßiger Verwaltung (vgl. Senat, Urteil vom 10. Februar 2012
- V ZR 105/11, ZWE 2012, 221 Rn. 9) - entspricht. Zu der ordnungsmäßigen,
dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden
Verwaltung gehört gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG insbesondere die
ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
Eigentums. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen
Gestaltungsspielraum (vgl. Senat, Urteile vom 13. Juli 2012 - V ZR 94/11, NJW
2012, 2955 Rn. 8; vom 9. März 2012 - V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 4);
sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die
Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen (vgl. BayObLG,
NZM 2002, 531, 532; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 112).
Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme
gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf.
zurückzustellen. Ist jedoch die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich,
so entspricht nur ihre Vornahme billigem Ermessen; in diesem Fall hat ein
einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung gemäß § 21
Abs. 4 WEG.
bb) So liegt es hier. Die sanierungsbedürftigen Mängel am
gemeinschaftlichen Eigentum stellen auch die Beklagten nicht in Abrede. Dafür,
dass die Sanierung durchgeführt werden muss, spricht schon die Feststellung
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des Berufungsgerichts, wonach ein Übergreifen der Feuchtigkeitsschäden auf
den übrigen Kellerbereich droht. Eine zwingende Pflicht zum Handeln ergibt
sich jedenfalls daraus, dass das Sondereigentum der Klägerin bereits seit
geraumer Zeit unbewohnbar ist und sich hieran nichts ändert, solange das
gemeinschaftliche Eigentum nicht saniert wird. Soweit das Berufungsgericht
ausführt
, die Wohnung der Klägerin sei „zu Wohnzwecken nicht geeignet“,
findet dies in den tatsächlichen Feststellungen keine Grundlage. Nach der
maßgeblichen Teilungserklärung von 1996 dient die Sondereigentumseinheit
nicht als bloßer Kellerraum, sondern zu Wohnzwecken.
b) Rechtlicher Nachprüfung hält es nicht stand, dass das
Berufungsgericht den Anspruch der Klägerin auf Durchführung der Sanierung
mit der Erwägung verneint, die Opfergrenze der betagten Beklagten werde
wegen deren beschränkter finanzieller Leistungsfähigkeit überschritten.
Entspricht nur die sofortige Vornahme der zur Instandsetzung des
gemeinschaftlichen
Eigentums
erforderlichen
Sanierungsmaßnahme
ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller
Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum
(ebenso BayObLG, WuM 1996, 239 f.; NZM 2002, 531, 532; LG Hamburg,
ZWE 2014, 129, 131; Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 243).
aa) Dies ergibt sich schon im Umkehrschluss aus § 22 Abs. 2 Satz 1
WEG. Diese Norm betrifft die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen,
die über eine (modernisierende) Instandsetzung hinausgehen und einen
Instandsetzungsbedarf nicht voraussetzen (näher Senat, Urteile vom
14. Dezember 2012 - V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 Rn. 12; vom 18. Februar
2011 - V ZR 82/10, NJW 2011, 1221 Rn. 9 f.). Nur insoweit enthält das Gesetz
die Einschränkung, dass derartige Maßnahmen
„keinen Wohnungseigentümer
gegen
über anderen unbillig beeinträchtigen“ dürfen. Dazu hat der Gesetzgeber
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ausdrücklich darauf hingewiesen, dass selbst die Kosten derartiger
Modernisierungsmaßnahmen
nur
im
Ausnahmefall
als
erhebliche
Beeinträchtigung anzusehen seien. Anders könne es nur dann liegen, wenn ein
Wohnungseigentümer wegen der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen
gezwungen würde, sein Wohnungseigentum zu veräußern (BT-Drucks. 16/887
S. 31). Eine entsprechende Regelung enthält § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht.
bb) Die Anerkennung einer individuellen Opfergrenze wäre zudem mit
Sinn und Zweck des § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG unvereinbar, weil dies der
notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwiderliefe. Zudem
müsste die Klägerin die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl sie es
dauerhaft nicht nutzen könnte. Das Argument des Berufungsgerichts, sie habe
ohne Prüfung mangelhaftes Wohnungseigentum erworben, trägt auch deshalb
nicht, weil die Beklagten ebenfalls mangelhaftes Gemeinschaftseigentum
erworben haben; für die Handlungen des Rechtsvorgängers der Klägerin hat
keine der Parteien einzustehen. Die Anerkennung einer Opfergrenze wird in
diesem Zusammenhang - soweit ersichtlich - auch nicht vertreten, insbesondere
nicht in der von dem Berufungsgericht zitierten Rechtsprechung, die sich auf
Beseitigungsansprüche der Wohnungseigentümer untereinander bezieht
(BayObLG, WuM 1990, 609 f.; OLG Düsseldorf, ZWE 2002, 231 f.; NJW-RR
2001, 1594). Ebenso wenig ist die von den Parteivertretern angeführte
Rechtsprechung
des
VIII.
Zivilsenats
(Urteile
vom
20.
Juli
2005
- VIII ZR 342/03, NZM 2005, 820, 821; vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09,
NJW 2010, 2050 Rn. 22 ff.) zu der Opfergrenze des Vermieters für
Mangelbeseitigungsverlangen
des
Mieters
auf
das
Verhältnis
von
Wohnungseigentümern untereinander übertragbar. Soweit der VIII. Zivilsenat in
seiner Entscheidung vom 20. Juli 2005 (VIII ZR 342/03, NZM 2005, 820, 821
aE) darauf hingewiesen hat, dass ein Sanierungsanspruch des vermietenden
Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 21
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Abs. 4 WEG möglicherweise nicht bestehen könne, beruht dies auf dem
grundsätzlich anzuerkennenden Gestaltungsspielraum der Wohnungseigen-
tümer; die Ausführungen stehen aber nicht im Zusammenhang mit der
Zubilligung einer Opfergrenze der Wohnungseigentümer.
c) Das Urteil erweist sich insoweit auch nicht aus anderen Gründen als
richtig (§ 561 ZPO).
aa) Eine Verpflichtung der Klägerin zur alleinigen Kostentragung - die die
Beklagten vor allem erreichen wollen und die den auf Zustimmung gerichteten
Ansprüchen entgegenstünde - kann sich schon deshalb nicht auf der
Grundlage von § 16 Abs. 4 WEG ergeben, weil für die Kostenverteilung allein
§ 16 Abs. 2 WEG maßgeblich ist. Denn die Mängel betreffen den Keller und die
Fundamente im Bereich des Gemeinschaftseigentums und damit konstruktive
Teile des Hauses. Diese dienen dem Gebrauch aller Wohnungseigentümer,
selbst wenn die Sanierung in erster Linie der Kellergeschosswohnung
zugutekommt; auch die Kosten einer Dachsanierung könnten nicht durch
Beschluss gemäß § 16 Abs. 4 WEG allein dem Eigentümer der
Dachgeschosswohnung zur Last gelegt werden (Senat, Urteil vom 18. Juni
2010 - V ZR 164/09, NJW 2010, 2513 Rn. 15 mwN).
bb) Danach besteht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung,
dass die Kosten für die Sanierung der Kellergeschosswohnung - die nur
aufgrund der Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist - nach
Maßgabe der Miteigentumsanteile anteilig getragen werden. Auch kann die
Klägerin bereits im jetzigen Zeitpunkt die Zustimmung zu der Bildung einer
Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangen.
Denn die Erteilung von Aufträgen zu der Sanierung entspricht nur dann
ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Aufbringung der Mittel gesichert ist
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(vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2011 - V ZR 176/10, NJW 2011, 2958 Rn. 8 aE);
gerade dann, wenn finanzielle Schwierigkeiten bestehen, ist es ein Gebot
ordnungsmäßiger Verwaltung, die Mittel im Vorwege sicherzustellen.
3. Rechtsfehlerhaft ist nach alledem auch die Abweisung der
Schadensersatzansprüche (Zahlung
von 8.153,60 € nebst Zinsen und
Feststellung der Ersatzpflicht für künftige Schäden), die das Berufungsgericht
ebenfalls auf die vermeintliche Opfergrenze der Beklagten gestützt hat. Auch
insoweit erweist sich das Urteil nicht aus anderen Gründen als richtig.
Insbesondere sind die Beklagten passivlegitimiert. Schäden infolge der
Sanierung selbst gemäß § 14 Nr. 4 WEG sind nicht Gegenstand des
Revisionsverfahrens; die Verpflichtung der Beklagten zum Ersatz von bereits
eingetretenen und künftigen Schäden wegen der verzögerten Sanierung kann
sich nur aus § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB, § 21 Abs. 4 WEG
ergeben. Ob insoweit die Wohnungseigentümer selbst haften oder ob die
Haftung den rechtsfähigen Verband trifft, ist allerdings umstritten. Der Senat hat
dies hinsichtlich solcher Schäden, die - wie hier - durch eine unterbliebene
Beschlussfassung entstehen, bislang offengelassen (Urteil vom 13. Juli 2012
- V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 7).
a) Teilweise wird vertreten, die Pflicht zum Ersatz des durch eine
schuldhaft verzögerte Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
entstandenen Schadens eines einzelnen Wohnungseigentümers treffe (nur)
den rechtsfähigen Verband, weil es sich um eine gemeinschaftsbezogene
Pflicht gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG handele. Gestützt wird dies
teils auf die Überlegung, dass Schadensersatzansprüche gemeinschaftlich zu
erfüllen seien, teils auf die Pflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers,
seinen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung geltend zu machen (Kümmel
in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 10 Rn. 87;
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Abramenko, ZMR 2013, 174, 175; Becker, ZfIR 2010, 645, 646). Andere
rechnen das Verhalten der Wohnungseigentümer gemäß § 31 BGB dem
Verband zu (Heinemann in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 48). Auch wird
vertreten, die schuldhaft handelnden Wohnungseigentümer und der Verband
hafteten nebeneinander (so etwa OLG München, ZWE 2011, 37, 38; Merle in
Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 61; Schmid, ZWE 2011, 202, 205; ders.,
ZWE 2012, 24 f.).
b) Überwiegend werden dagegen (nur) die Wohnungseigentümer selbst
für ersatzpflichtig gehalten, soweit ihnen eine schuldhafte Pflichtverletzung zur
Last fällt (LG Hamburg, ZWE 2012, 26 f.; LG Saarbrücken, ZWE 2013, 89, 90;
AG Oberhausen, ZWE 2013, 464 f.; ausführlich Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl.,
§ 14 Rn. 54 ff., insbes. Rn. 58; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/
Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 21 Rn. 76 f.; Spielbauer in Spielbauer/Then,
WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 34; Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 5 f.; Elzer, NZM
2012, 718, 720 f.; Riecke/v. Rechenberg, MDR 2013, 315, 318; Suilmann, ZWE
2013, 82, 83; zurückhaltend Jacoby, ZWE 2014, 8, 11).
c) Für die durch eine unterbliebene oder verzögerte Beschlussfassung
entstehenden Schäden können nach Auffassung des Senats nur die
Wohnungseigentümer selbst ersatzpflichtig sein, und zwar diejenigen, die
schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche
Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.
aa) Zunächst handelt es sich nicht um eine gemeinschaftsbezogene
Pflicht im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, für die eine geborene
Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft besteht. Diese Norm regelt die
Wahrnehmung von Pflichten im Außenverhältnis (näher Senat, Urteil vom
14. Februar 2014 - V ZR 100/13, NJW 2014, 1093 Rn. 6 mwN; Jacoby, ZWE
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2014, 8, 12), nicht aber die interne Willensbildung des Verbands. Diese obliegt
gemäß § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern.
Dementsprechend ist die auf § 21 Abs. 4 WEG gestützte Klage gegen die
übrigen Wohnungseigentümer zu richten, wenn deren Mitwirkung an einer
ordnungsmäßigen Verwaltung verlangt wird; eine Klage gegen den Verband
scheidet aus (vgl. nur Timme/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 139; aA Merle in
Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 61, jeweils mwN), und zwar auch dann,
wenn nur die Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und
ein Gestaltungsspielraum infolgedessen nicht besteht (aA Spielbauer in
Spielbauer, WEG, 2. Aufl., § 21 Rn. 29 aE). Eine etwaige Mitwirkungspflicht der
Wohnungseigentümer ist individuell und nicht gemeinschaftlich zu erfüllen; den
Pflichten des Verbands ist sie vorgelagert. Weil der Verband eine solche
Primärpflicht (Mitwirkung an der Willensbildung) nicht wahrnehmen könnte, sind
auch Sekundäransprüche nicht gemeinschaftsbezogen. Im Übrigen setzt eine
geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6
Satz 3 Halbsatz 1 WEG voraus, dass die Verpflichtung sämtliche Mitglieder
betrifft (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NZM 2013, 512
Rn. 11 mwN); daran fehlt es schon deshalb, weil ein Verschulden im Sinne von
§ 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwingend bei jedem in Anspruch genommenen
Wohnungseigentümer vorliegt.
bb) Ebenso wenig kommt eine Haftungszuweisung an den Verband in
analoger Anwendung von § 31 BGB in Betracht, soweit das Verhältnis der
Wohnungseigentümer
untereinander
betroffen
ist.
Nach den obigen
Ausführungen sind die Wohnungseigentümer bei der Mitwirkung an der
Willensbildung weder Vertreter des Verbands noch handeln sie in Ausführung
einer Verrichtung für den Verband.
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cc) Eine Haftung kann deshalb nur die Wohnungseigentümer selbst
treffen. Voraussetzung ist zunächst, dass diese eine Pflicht verletzen. Im
Grundsatz sind sie allerdings zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung
und zur Mitwirkung an der Willensbildung nicht verpflichtet. Auch können sie
- ebenso wie ein Alleineigentümer - selbst zwingend gebotene und
unaufschiebbare Maßnahmen in den Grenzen von § 903 BGB unterlassen,
solange und soweit sie hierüber einig sind. Anders liegt es aber jedenfalls dann,
wenn
nur
die
sofortige
Vornahme
einer
bestimmten
Maßnahme
ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und diese - wie hier - von einem
Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG verlangt wird, der andernfalls
Schäden an seinem Sondereigentum erleidet; hier ergibt sich eine
Mitwirkungspflicht
der
übrigen Wohnungseigentümer
schon
aus
der
gegenseitigen Treuepflicht (vgl. Jacoby, ZWE 2014, 8, 11). Unter den
Voraussetzungen von § 280 Abs. 1 und 2 BGB i.V.m. § 286 BGB sind
diejenigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet, die sich mit
ihrem Abstimmungsverhalten nicht auf die Seite des Anspruchsstellers gestellt
haben (vgl. Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1, 6), also schuldhaft entweder
untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw.
sich enthalten haben.
dd) Eine Haftung des Verbands hat der Senat allerdings in seinem Urteil
vom 13. Juli 2012 (V ZR 94/11, NJW 2012, 2955 Rn. 17 ff.) für solche Schäden
bejaht, die durch die unterbliebene Umsetzung eines bereits gefassten
Sanierungsbeschlusses entstehen. Ob angesichts der dagegen erhobenen
Kritik (vgl. nur Timme/Dötsch, WEG, 2. Aufl., § 14 Rn. 59 ff.; Rüscher, ZfIR
2013, 65 ff.; Elzer, NZM 2012, 718, 722 f.; Armbrüster/Kräher, ZWE 2014, 1,
5 f.; Jacoby, ZWE 2014, 8, 11 f.) an der hierfür gegebenen Begründung
festgehalten werden kann oder ob dem Verband vielmehr das Handeln des
Verwalters als dem für die Umsetzung von Beschlüssen zuständigen Organ
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(§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) in analoger Anwendung von § 31 BGB zuzurechnen
wäre (bzw. bei einer verwalterlosen Gemeinschaft das Handeln der
Wohnungseigentümer, die den Verband gemäß § 27 Abs. 3 Satz 2 oder 3 WEG
vertreten), bedarf keiner Entscheidung.
III.
Danach kann das Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562
Abs. 1 ZPO).
1. Hinsichtlich der Verurteilung zur Zustimmung zu der Kostentragung
nach Miteigentumsanteilen und der Bildung einer Sonderumlage ist der
Rechtsstreit entscheidungsreif; insoweit ist die Berufung zurückzuweisen (§ 563
Abs. 3 ZPO). Das Kostenvolumen der Maßnahme ist zwischen den Parteien als
solches nicht im Streit, auch wenn das konkrete beschlussfähige
Sanierungskonzept noch aussteht.
2. Was dagegen die Verurteilung zum Ersatz des bereits entstandenen
Schadens und die Feststellung der Ersatzpflicht für künftige Schäden angeht,
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hat das Berufungsgericht Grund und Höhe der geltend gemachten Ansprüche
- von seinem rechtlichen Standpunkt aus folgerichtig - bislang im Einzelnen
nicht geprüft und entsprechende Feststellungen nicht getroffen; dies wird
nachzuholen sein.
Stresemann
Schmidt-Räntsch
RiBGH Dr. Roth ist infolge
Krankheit an der Unterschrift
gehindert.
Karlsruhe, den 31. Oktober 2014
Die Vorsitzende
Stresemann
Brückner
Weinland
Vorinstanzen:
AG Andernach, Entscheidung vom 28.11.2012 - 60 C 598/10 WEG -
LG Koblenz, Entscheidung vom 16.12.2013 - 2 S 74/12 -