Urteil des BGH vom 06.11.2015

Leitsatzentscheidung zu Wohnfläche, Ausschluss der Haftung, Treu Und Glauben, Urkunde

ECLI:DE:BGH:2015:061115UVZR78.14.0
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V ZR 78/14
Verkündet am:
6. November 2015
Langendörfer-Kunz
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
BGB § 434 Abs. 1 Satz 1
Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Ver-
tragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Nieder-
schlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach
§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.
BGH, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14 - OLG Celle
LG Verden
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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom
6. November 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richter
Dr. Czub, Dr. Kazele und Dr. Göbel und die Richterin Haberkamp
für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 16. Zivilsenats des Oberlan-
desgerichts Celle vom 13. März 2014 wird auf Kosten des Klägers
zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Mit notariellem Vertrag vom 18. Dezember 2009 verkauften die
Beklagten an den Kläger und dessen Ehefrau ein 2002/2003 mit einem
Wohnh
aus bebautes Grundstück zum Preis von 550.000 €. In dem Kaufvertrag
wurden die Rechte der Käufer wegen Sachmängeln des Grundstücks und des
Gebäudes ausgeschlossen. Das Grundstück hatten die Beklagten zuvor in
einem Exposé und auf ihrer Internetseite angeboten und darin eine Wohnfläche
von ca. 200 m² und eine Nutzfläche von ca. 15 m² angegeben. Den Käufern
hatten sie auf Nachfrage Grundrisszeichnungen der drei Geschosse (EG, OG
und DG) mit Angaben der Flächenmaße ausgehändigt, aus deren Addition sich
für die Räume und die Dachterrasse eine Fläche von insgesamt 215,3 m²
ergibt.
Die Käufer ließen später die Wohnfläche des Gebäudes durch einen
Architekten berechnen, der unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung
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eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von 171,74 m² ermittelte. Darauf gestützt
hat der Kläger aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau von den
Beklagten
eine Zahlung von 66.411 € zzgl. Zinsen als Kaufpreisminderung und
den Ersatz weiterer Schäden (wegen zu viel gezahlter Grunderwerbsteuer von
2.324,28 € und Bankzinsen von 7.198,41 € zzgl. Zinsen und den Ersatz
außergerichtlicher
Rechtsanwaltskosten von 2.594,20 €) verlangt. Die Klage ist
in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat
zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen,
verfolgt der Kläger die Ansprüche weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, dass zwar nicht durch die Angabe der
Wohnfläche in den Inseraten, aber durch die Aushändigung der Grundrisszeich-
nungen konkludent eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Kaufsache
(§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB) zustande gekommen sei. Ansprüche aus der Ver-
einbarung stünden dem Kläger jedoch nicht zu, da der vereinbarte
Haftungsausschluss auch die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels
aus einer konkludent vereinbarten Beschaffenheit erfasse. Anders sei es nur,
wenn die Parteien eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen
hätten, die zeitgleich mit dem Haftungsausschluss in den Kaufvertrag
aufgenommen worden wäre. Die Beklagten könnten sich nach § 444 BGB auf
den Haftungsausschluss berufen, da sie eine Beschaffenheitsgarantie (§ 443
BGB) nicht übernommen und den Mangel nicht arglistig verschwiegen hätten.
Der Kläger habe schon nicht substantiiert dargelegt, dass die Beklagten die
Flächenabweichungen gekannt hätten.
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II.
Die Revision bleibt ohne Erfolg.
1. Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels nach §§ 434 ff.
BGB infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über die Wohnfläche
des verkauften Wohnhauses setzen voraus, dass deren Größe als Beschaf-
fenheit der Kaufsache vertraglich vereinbart wurde (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB)
oder dass der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers eine
bestimmte Größe der Wohnfläche erwarten durfte (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB).
a) Aus den Angaben der Beklagten in dem Exposé und in den im Internet
publizierten Anzeigen ergibt sich schon deshalb keine Haftung nach § 434
Abs. 1 Satz 3 BGB, weil die tatsächliche Wohnfläche der Räume nicht von der
Größe abweicht, die ein durchschnittlicher Käufer bei einer Wohnflächenangabe
von ca. 200 m
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erwarten durfte. Dies ergibt sich daraus, dass die tatsächliche
Fläche aller Räume und der Dachterrasse nach dem eigenen, auf ein Sachver-
ständigengutachten gestützten Vortrag des Klägers über 200 m
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beträgt und die
Fragen, ob und in welchem Umfang der Hauswirtschaftsraum und die Dachter-
rasse bei der Berechnung die Wohnfläche in Ansatz zu bringen sind, Bewer-
tungstoleranzen unterliegen (dazu unten 2. b) aa) und eine bestimmte Berech-
nungsgrundlage im Exposé nicht genannt worden ist. Die Revision stützt den
Anspruch der Kläger auch nicht auf die Haftung des Verkäufers wegen Fehlens
einer nach dessen öffentlichen Äußerungen zu erwartenden Eigenschaft der
Kaufsache gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB, sondern auf eine Beschaffenheits-
vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.
b) Die Angaben im Exposé der Beklagten und in ihren Anzeigen sind
nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung der Parteien nach § 434
Abs. 1 Satz 1 BGB geworden; das folgt bereits daraus, dass die Flächenangabe
durch die den Käufern vor Vertragsschluss ausgehändigten Grundriss-
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zeichnungen mit Angaben über die Flächen der einzelnen Räume und der je-
weiligen Geschosse konkretisiert worden ist.
c) Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts,
dass eine durch die Aushändigung der Grundrisszeichnungen konkludent ge-
troffene Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB durch den
vertraglich vereinbarten Ausschluss der Haftung des Verkäufers für Sachmän-
gel erfasst wird. Diese Vertragsauslegung widerspricht der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs.
Eine Beschaffenheitsvereinbarung setzt keine ausdrücklichen Erklärun-
gen der Parteien voraus, sondern kann sich auch aus den Umständen des Ver-
tragsschlusses wie etwa dem Kontext der dabei geführten Gespräche oder den
bei dieser Gelegenheit abgegebenen Beschreibungen ergeben (BGH, Urteil
vom 17. März 2010 - VIII ZR 253/08, NJW-RR 2010, 1329 Rn. 16; Urteil vom
19. Dezember 2012 - VIII ZR 96/12, NJW 2013, 1074 Rn. 16). Verhält es sich
so, kann der Verkäufer sich nicht auf einen allgemeinen Haftungsausschluss
berufen. Die Auslegungsregel, nach der sich ein zwischen den Parteien verein-
barter allgemeiner Ausschluss der Haftung für Sachmängel nicht auf eine von
den Parteien nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vertraglich vereinbarte Beschaf-
fenheit erstreckt (BGH, Urteil vom 29. November 2006 - VIII ZR 92/06, BGHZ
170, 86 Rn. 31; Urteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 96/12, NJW 2013,
1074 Rn. 19 und VIII ZR 117/12, NJW 2013, 1733 Rn. 15; Urteil vom
13. März 2013 - VIII ZR 186/12, NJW 2013, 2107 Rn. 20), gilt auch, wenn eine
bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache nicht ausdrücklich, sondern
„nur“ kon-
kludent vereinbart worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2012
- VIII ZR 96/12, NJW 2013, aaO, Rn. 18, 19).
d) Das angefochtene Urteil stellt sich jedoch im Ergebnis als richtig dar
(§ 561 ZPO). Anders als das Berufungsgericht meint, fehlt es bereits an einer
Beschaffenheitsvereinbarung. Bei den Rechtsgeschäften, die der notariellen
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Beurkundung bedürfen, ist allerdings streitig, ob und unter welchen Vorausset-
zungen durch Äußerungen des Verkäufers über bestimmte Eigenschaften der
Kaufsache im Vorfeld des Vertragsschlusses eine Beschaffenheitsvereinbarung
nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB zustande kommt, wenn die Angaben in der nota-
riellen Urkunde keinen Niederschlag finden.
aa) Das Oberlandesgericht Koblenz bejaht das unter Bezugnahme auf
die vorstehend zitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. In der notariel-
len Kaufvertragsurkunde nicht erwähnte und deshalb formunwirksame Beschaf-
fenheitsvereinbarungen würden mit Auflassung und Eintragung nach § 311b
Abs. 1 Satz 2 BGB wirksam (vgl. OLG Koblenz, DWE 2015, 121, 122).
Anderer Ansicht sind die Oberlandesgerichte Brandenburg (NZM 2010,
712, 714), Bremen (NJW-RR 2014, 791), Hamm (Urteil vom 18. Juni 2009
- I-22 U 136/08, juris Rn. 24 und NJW-RR 2010, 1643) und Saarbrücken (MDR
2013, 1390). Diese verneinen - mit im Einzelnen unterschiedlichen Be-
gründungen - das Zustandekommen einer Beschaffenheitsvereinbarung aus
vorvertraglichen Angaben des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache,
die im notariellen Vertrag keinen Niederschlag gefunden haben. Gestützt wird
das darauf, dass es sich bei solchen Angaben um bloße Objektbeschreibungen
handele (OLG Brandenburg, aaO), von einem Rechtsbindungswillen des Ver-
käufers in diesen Fällen nicht ausgegangen werden könne (OLG Bremen, aaO),
die Parteien im Zweifel nur die vor dem Notar abgegebenen Erklärungen zum
Gegenstand ihrer vertraglichen Einigung machen wollten (OLG Hamm, Urteil
vom 18. Juni 2009 - I-22 U 136/08, juris Rn. 24) oder solche Aussagen sich als
bloße Wissenserklärungen des Verkäufers darstellten (OLG Saarbrücken,
aaO).
bb) Das Schrifttum befasst sich nur vereinzelt mit der Frage, ob auf
Grund einer Äußerung des Verkäufers über eine bestimmte Eigenschaft des
Kaufgegenstands eine Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommt, wenn
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diese in der Vertragsurkunde keinen Niederschlag gefunden hat (bejahend: NK-
BGB/Thau, 2. Aufl., Anhang I zu §§ 433 bis 480 Rn. 77; auch bei den nicht be-
urkundungsbedürftigen Geschäften vereinend: Höffmann, ZGS 2011, 299).
Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass es für eine Beschaffen-
heitsvereinbarung genüge, wenn der Verkäufer die Eigenschaften der verkauf-
ten Sache in bestimmter Weise beschreibe und der Käufer vor diesem Hinter-
grund seine Entscheidung treffe (BeckOK-BGB/Faust, 36. Edition, § 434
Rn. 45; Erman/Grunewald, BGB, 14. Aufl., § 434 Rn. 16; HK-BGB/Schulze,
BGB, § 434 Rn. 8; juris-PK/Pammler, 7. Aufl., § 434 Rn. 42; Palandt/
Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., Rn. 17). Zugleich wird die Auffassung vertreten,
dass Beschaffenheitsvereinbarungen der für den Vertrag vorgesehenen Form
bedürften (insoweit allg.M.: Jauernig/Berger, BGB, 15. Aufl., Rn. 9; juris-
PK/Pammler, 7. Aufl., § 434 Rn. 39; MüKoBGB/Westermann, 6. Aufl., § 434
Rn. 16; Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 434 Rn. 18; PWW/Schmidt, BGB,
10. Aufl., § 434 Rn. 30; Staudinger/Matuscke-Beckmann, BGB [2013], § 434
Rn. 72) und daher - wenn das Gesetz eine bestimmte Form vorschreibe - in die
Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden müssten (BeckOK-BGB/Faust,
36. Edition, § 434 Rn. 40; Grigoleit/Herresthal, JZ 2003, 233, 239;
PWW/Schmidt, aaO, Rn. 27 „Einigung in Vertragsform“). Nicht erörtert wird,
inwieweit die Beurkundungsbedürftigkeit des Vertrages der Annahme entge-
gensteht, Beschaffenheitsvereinbarungen könnten durch Beschreibungen be-
stimmter Eigenschaften der Kaufsache durch den Verkäufer im Vorfeld des Ver-
tragsschlusses zustandekommen.
cc) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahin, dass eine Beschrei-
bung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäu-
fer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag fin-
det, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434
Abs. 1 Satz 1 BGB führt. Informationen über Eigenschaften der Kaufsache sind
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auch nach neuem Kaufrecht von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen
der Parteien zu unterscheiden (vgl. zum früheren Recht: Senat, Urteil vom
1. Februar 1985 - V ZR 180/83, WM 1985, 699, 700 mit Anm. Reithmann,
DNotZ 1986, 78, 79).
(1) (a) Diese Abgrenzung ist deshalb geboten, weil die Parteien bei ei-
nem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Erklärungen in den Vertrag
aufnehmen müssen, die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen
erzeugen sollen (Senat, Urteil vom 19. November 1982 - V ZR 161/81, BGHZ
85, 315, 317; Urteil vom 30. Juni 2006 - V ZR 148/05, NJW-RR 2006, 1292
Rn. 12). Dazu gehören die Vereinbarungen über die Beschaffenheit nach § 434
Abs. 1 Satz 1 BGB. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers nach
§ 433 Abs. 1 Satz 2 BGB, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu ver-
schaffen, dahingehend, dass dieser - abweichend von den in § 434 Abs. 1
Satz 2 BGB bestimmten allgemeinen Anforderungen - dem Käufer eine der in-
dividuell vereinbarten Beschaffenheit gemäße Sache schuldet (Lemke/Czub,
Immobilienrecht, § 311b BGB, Rn. 45; Grigoleit/Herresthal, JZ 2003, 233, 239).
Dass die Parteien eine solche Bindung gewollt haben - selbst wenn in der Ur-
kunde zu der Vereinbarung einer Beschaffenheit nichts aufgenommen wurde -
ist vor dem Hintergrund des ihnen bekannten Beurkundungserfordernisses in
aller Regel nicht anzunehmen.
(b) Ein solches Verständnis der vorvertraglichen Angaben des Verkäu-
fers entspricht dem Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerech-
ten Vertragsauslegung (vgl. dazu allgemein: BGH, Urteil vom 28. Oktober 1997
- XI ZR 260/96, BGHZ 137, 69, 72). Der Käufer kann nicht davon ausgehen,
dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks
oder Gebäudes - mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung - vereinba-
ren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt
wird. Die vorvertraglichen Beschreibungen der Eigenschaften der Kaufsache
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durch den Verkäufer werden deshalb nicht bedeutungslos, da dieser bei ihm
bekannter Unrichtigkeit der Information dem Käufer haftet (dazu unter 2).
(c) Dieses Verständnis vorvertraglicher Beschreibungen gebietet auch
der Auslegungsgrundsatz, wonach im Zweifel derjenigen Auslegung der Vorzug
gebührt, die die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts vermeidet (vgl. BGH, Urteil
vom 26. September 2002 - I ZR 44/00, BGHZ 152, 153, 158 f.; Urteil vom
17. Mai 2011 - I ZR 93/09, GRUR 2011, 946 Rn. 26). Mit diesem wäre es nicht
vereinbar, bei vorvertraglichen Äußerungen des Verkäufers über Eigenschaften
des Kaufgegenstands nicht beurkundete Beschaffenheitsvereinbarungen anzu-
nehmen; denn dies hätte die Nichtigkeit des Vertrags nach § 125 Satz 1 BGB
wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Formvorschrift zur Folge (so zutr. NK-
BGB/Büdenbender, 2. Aufl., § 434 Rn. 19). Die Möglichkeit einer Heilung der
Formnichtigkeit nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB mit Auflassung und Eintragung
stellt den vorstehenden Grundsatz nicht infrage. Die Parteien wollen im Zweifel
keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung einer Beschaffenheits-
vereinbarung formnichtig wäre. Dies hätte unter anderem zur Folge, dass eine
zur Sicherung des Anspruchs des Käufers eingetragene Auflassungsvormer-
kung nicht entstünde und damit keinen Schutz nach § 883 Abs. 2 BGB gegen-
über zwischenzeitlichen Verfügungen und Vollstreckungsmaßnahmen böte.
Zudem kann sich keine Partei sicher sein, dass die Heilung eintritt, weil es jeder
Seite freisteht, sich bis zur Eintragung der Rechtsänderung auf die Formunwirk-
samkeit der Vereinbarung zu berufen.
(2) Der oben genannte Auslegungsgrundsatz steht nicht im Widerspruch
zu Art. 2 Abs. 2 Buchstabe a der Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Par-
laments und des Rates vom 25. Mai 1999 zu bestimmten Aspekten des Ver-
brauchsgüterkaufs und der Garantien für Verbrauchsgüter, ABl L 171/12 (im
folgenden Verbrauchsgüterkaufrichtlinie). Danach wird vermutet, dass Ver-
brauchsgüter vertragsgemäß sind, wenn sie mit der von dem Verkäufer gege-
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benen Beschreibung übereinstimmen. Die Richtlinie gebietet bei einem Verkauf
von Verbrauchsgütern allerdings eine weite Auslegung des § 434 Abs. 1 Satz 1
BGB, die keine hohen Anforderungen an das Zustandekommen einer Vereinba-
rung stellt. Bei den Kaufverträgen über Grundstücke und Gebäude, die keine
Verbrauchsgüter im Sinne der Begriffsbestimmung in Art. 1 Abs. 2 Buchstabe b
der Verbrauchsgüterkaufrichtlinie sind, ist jedoch eine engere Auslegung der
Vorschrift geboten, die den Zwecken des gesetzlichen Formzwangs Rechnung
trägt. Dieser soll die Vertragsparteien vor übereilten Verträgen bewahren, sie
auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinweisen und ihnen die Möglichkeit zu
rechtskundiger Belehrung und Beratung eröffnen (Senat, Urteil vom 30. April
1982 - V ZR 104/81, BGHZ 83, 395, 397; Urteil vom 25. März 1983
- V ZR 268/81, BGHZ 87, 150, 153). Die Warn- und Schutzfunktion der Beur-
kundung wäre entscheidend infrage gestellt, wenn schon die vorvertragliche
Beschreibung bestimmter Eigenschaften des Grundstücks oder Gebäudes zu
einer Beschaffenheitsvereinbarung führte, ohne dass in dem notariellen Vertrag
dazu etwas erklärt ist. Auch der mit dem Beurkundungszwang verfolgte weitere
Zweck, den Parteien eine rechtskundige Beratung und Belehrung zukommen zu
lassen, würde verfehlt werden, wenn schon Äußerungen des Verkäufers im
Vorfeld des Vertragsschlusses zu Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434
Abs. 1 Satz 1 BGB führten. Dies ist nämlich Gegenstand der Verhandlung vor
dem Notar. Bei dieser hat der Notar gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG den Willen der
Parteien zu ermitteln. Dazu gehört auch die Feststellung, ob Beschaffenheits-
vereinbarungen, auf deren rechtliche Tragweite hinzuweisen ist, getroffen wer-
den sollen.
(3) Anderes ergibt sich auch nicht aus der zum früheren Kaufrecht er-
gangenen Rechtsprechung des Senats. Die Revision weist zwar zutreffend da-
rauf hin, dass nach dieser eine verkaufte Wohnung auch dann einen Fehler
nach § 459 Abs. 1 Satz 1 BGB aF aufweisen konnte, wenn die Wohnfläche we-
der in dem notariellen Vertrag noch in den darin in Bezug genommenen Unter-
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lagen, sondern allein in einem dem Käufer zuvor ausgehändigten Prospekt
falsch angegeben war (Senat, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW
1997, 2874). Das führt aber für die Entscheidung der Frage, unter welchen Vo-
raussetzungen von einer in der notariellen Urkunde nicht erwähnten Beschaf-
fenheitsvereinbarung auszugehen ist, ebenso wenig weiter, wie der Hinweis der
Erwiderung darauf, dass der Senat für den Anspruch des Käufers wegen Feh-
lens einer zugesicherten Eigenschaft (§ 463 Satz 1, § 459 Abs. 2 BGB aF) stets
eine beurkundete Erklärung des Verkäufers in Vertragsform für erforderlich ge-
halten hat (Senat, Urteil vom 10. April 1963 - V ZR 178/61, WM 1963, 865,
866). Diese Rechtsprechung beruhte auf der - bei der regelmäßigen Vereinba-
rung eines Gewährleistungsausschlusses nach § 476 BGB aF - wesentlichen
Unterscheidung zwischen bloßen vertraglichen Beschaffenheitsangaben nach
§ 459 Abs. 1 BGB aF und zugesicherten Eigenschaften nach § 459 Abs. 2 BGB
aF (vgl. Senat, Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912).
Diese Auslegungsgrundsätze können nicht mehr angewendet werden, weil
nunmehr bereits die Vereinbarung einer Beschaffenheit nach § 434 Abs. 1 Satz
1 BGB zu einer Verkäuferhaftung wegen Sachmängeln gemäß §§ 434, 437
BGB führt, die - anders als die Haftung des Verkäufers für Fehler gemäß § 459
Abs. 1 BGB aF - durch einen allgemeinen Haftungsausschluss nicht mehr ab-
bedungen wird. Vor diesem Hintergrund sind strengere Anforderungen an das
Zustandekommen einer Beschaffenheitsvereinbarung zu stellen (vgl. auch
BGH, Urteil vom 12. März 2003 - VIII ZR 253/05, NJW 2008, 1517 Rn. 13).
(4) Nach diesen Grundsätzen hat die Übergabe der Grundrisszeichnun-
gen nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung geführt. Die Zeichnungen mit
den Flächenangaben dienten allein der Information der Käufer auf deren Nach-
frage zu der im Exposé angegebenen Wohnflächengröße von ca. 200 m
2
. Da in
dem Notarvertrag weder die Größe der Wohnfläche angegeben ist noch die
überreichten Unterlagen erwähnt sind, ist eine Vereinbarung über die Beschaf-
fenheit nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zustande gekommen. Soweit der
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Beschluss des Senats vom 19. Januar 2012 (V ZR 141/11, WuM 2012, 164)
dahin zu verstehen ist, dass durch vorvertragliche Angaben des Verkäufers (zur
Größe der Wohnfläche in einem Exposé) mit dem Vertragsschluss konkludent
eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1
BGB zustande kommt, hält er daran nicht fest.
2. Dem Kläger steht auch kein Schadensersatzanspruch aus vorvertrag-
lichem Verschulden zu (§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB).
Solche Ansprüche wegen unrichtiger Information oder wegen unterlassener
Aufklärung kommen hier aus zwei Gründen infrage. Die Wohn- und Nutzflächen
sind 13,34 m
2
kleiner als in den Grundrisszeichnungen angegeben, weil abwei-
chend von den Zeichnungen gebaut worden ist. Zudem soll die sich aus den
Grundrisszeichnungen ergebende Wohnfläche bei einer Ermittlung nach §§ 42
bis 44 der II. Berechnungsverordnung in der im Zeitpunkt des Vertragsschlus-
ses geltenden Fassung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) nach Darstel-
lung des Klägers nur 182,5 m
2
und nicht - wie die Beklagten meinen - 201,5 m
2
betragen.
a) Die Klage wäre allerdings (teilweise) begründet, wenn die Beklagten
gewusst hätten, dass die Angaben auf den Grundrisszeichnungen deswegen
unrichtig waren, weil die Räume kleiner sind als auf den Zeichnungen darge-
stellt.
aa) Vorsätzliche falsche Angaben des Verkäufers über Eigenschaften
der Kaufsache, die nicht Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung ge-
worden sind, begründen einen Anspruch des Käufers auf Schadensersatz aus
der Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Dieser Anspruch wird auch nach Ge-
fahrübergang nicht durch die Vorschriften über die Haftung des Verkäufers we-
gen eines Sachmangels nach §§ 434 BGB ff. ausgeschlossen (Senat, Urteil
vom 27. März 2009 - V ZR 30/08, BGHZ 180, 205 Rn. 19 ff.; BGH, Urteil vom
16. Dezember 2009 - VIII ZR 38/09, NJW 2010, 858 Rn. 20). Eine Rechtsfolge
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dieses Anspruchs besteht darin, dass der Käufer als Vertrauensschaden von
dem Verkäufer den Betrag verlangen kann, um den er den Kaufgegenstand zu
teuer erworben hat (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BGHZ
168, 35 Rn. 22; Urteil vom 1. Februar 2013 - V ZR 72/11, NJW 2013, 1807
Rn. 15).
bb) An einem vorsätzlichen Verhalten des Verkäufers, das der Käufer
darlegen und beweisen muss (vgl. Senat, Urteil vom 12. November 2010
- V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12), fehlt es hier jedoch. Arglistiges Verhalten
des Verkäufers setzt die Kenntnis der Tatsachen voraus, aus denen sich die
Unrichtigkeit seiner Angaben ergibt. Diese Voraussetzung des Vorsatzes kann
nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (vgl. Senat, Urteil vom
7. März 2003 - V ZR 437/01, NJW-RR 2003, 989, 990). Dass die relevanten
Umstände erkennbar waren und die Beklagten sie (als Makler, Bauherrn und
Bewohner des Hauses) hätten kennen können oder kennen müssen, reicht für
die Feststellung des Vorsatzes nicht aus, sondern rechtfertigt nur den Vorwurf
der Fahrlässigkeit (vgl. BGH, Urteil vom 20. Dezember 2011 - VI ZR 309/10,
NJW-RR 2012, 404 Rn. 10). Die Annahme des Berufungsgerichts, dass sich
aus dem unbestrittenen Vortrag des Klägers eine Kenntnis der Beklagten von
der Flächenabweichung nicht ergibt, ist rechtsfehlerfrei. Anderes folgt entgegen
der Ansicht der Revision auch nicht daraus, dass den Beklagten eine Angabe
des Architekten in der Bauakte über eine Wohnfläche von 181 m
2
bekannt war.
Daraus ist nicht der Schluss zu ziehen, dass die Beklagten wussten, dass klei-
ner als auf den Zeichnungen dargestellt gebaut worden war. Die Revision ver-
weist selbst auf Vortrag des Klägers, dass sich aus den Grundrissen (nach der
Wohnflächenverordnung oder der Zweiten Berechnungsverordnung) eine
Wohnfläche von 182,5 m
2
ergibt; dies entspricht der Wohnfläche, die der Archi-
tekt in dem Bogen des Landesamts für Statistik angegeben hat.
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b) Die Klage ist schließlich nicht deswegen begründet, weil die Beklagten
die Käufer nicht darauf hingewiesen haben, dass die sich nach den Grund-
risszeichnungen ergebende Wohnfläche nicht ca. 200 m
2
, sondern - wie der
Kläger vorträgt - nur 182,5 m
2
beträgt.
aa) Dabei kann dahinstehen, ob die Prämisse des darauf gestützten An-
griffs der Revision zutrifft oder ob die Behauptung der Beklagten richtig ist, dass
sich nach §§ 42 bis 44 II. BV eine Wohnfläche von 201,5 m
2
errechne, weil die
Grundflächen des Hauswirtschaftsraums ganz und die der Dachterrasse zur
Hälfte anzusetzen seien. Für die Dachterrasse ist Letzteres richtig, weil nach
§ 44 Abs. 2 II. BV die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und
gedeckten Freisitzen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet
werden konnten (BGH, Urteil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009,
2295 Rn. 21). Die Grundfläche von Wirtschaftsräumen gehört zwar nach § 42
Abs. 4 Nr. 4 II. BV aF nicht zur Wohnfläche, wobei aber solche Räume nicht als
Wirtschaftsräume angesehen werden, die nach Art und Ausstattung als Wohn-
raum genutzt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 23. Mai 2007
- VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Rn. 19 ff. -
„Hobbyraum“). Das könnte hier
auf den über 9 m
2
großen Hauswirtschaftsraum zutreffen. Die Frage, ob die
Wohnflächenangabe von ca. 200 m
2
unter Zugrundelegung der Zweiten Be-
rechnungsverordnung richtig gewesen ist, kann jedoch offen bleiben.
bb) Die angegriffene Entscheidung stellt sich nämlich auch dann als rich-
tig dar, wenn die sich aus den Zeichnungen ergebende Wohnfläche bei einer
Ermittlung nach §§ 42 bis 44 II. BV aF kleiner als im Exposé angegeben gewe-
sen sein sollte.
(1) Den Verkäufer, der über die Größe der Wohnfläche durch Übergabe
von Grundrisszeichnungen mit Maßen und Angaben zu den Raumgrößen in-
formiert, trifft keine weitergehende Aufklärungspflicht. Der Kaufinteressent kann
nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) und den im Verkehr herrschenden An-
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schauungen nicht erwarten, auch darüber informiert zu werden, welche Wohn-
fläche das zum Verkauf stehende Haus nach den für deren Ermittlung einschlä-
gigen Normen (DIN 283, §§ 42 bis 44 II. BV aF, §§ 2 bis 4 WoFlV) hat. Dem
steht bereits entgegen, dass es eine gesetzliche Bestimmung zur Berechnung
der Wohnflächen selbst genutzter Wohnhäuser nicht gibt und die Normen zur
Wohnflächenermittlung zum Teil unterschiedlich regeln, welche Flächen der
Räume und der nutzbaren Freiflächen (Balkone, Loggien, Terrassen usw.) zur
Wohnfläche gehören. Ein allgemeiner, eindeutiger Sprachgebrauch über den
Begriff der Wohnfläche hat sich ebenfalls nicht entwickelt (Senat, Urteil vom
30. November 1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912, 913; Urteil vom 11. Juli 1997
- V ZR 246/96, NJW 1997, 2874, 2875; Beschluss vom 19. Januar 2012
- V ZR 141/11, WuM 2012, 164 Rn. 9; BGH, Urteil vom 22. Dezember 2000
- VII ZR 310/99, BGHZ 146, 250, 254; Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03,
NJW 2004, 2230, 2231). Die Anforderungen an die Aufklärungspflicht würden
überspannt, wenn jeder Verkäufer von sich aus weitere Angaben dazu machen
müsste, auf welcher Grundlage die Angabe der Wohnfläche des in einem Inse-
rat oder in einem Exposé zum Kauf angebotenen Gebäudes oder Wohnung
beruht. Hierzu wird ein Verkäufer, der nicht über besondere Fachkenntnisse
verfügt, regelmäßig nicht in der Lage sein. Will der Käufer darüber näheren
Aufschluss erhalten, muss er nachfragen, und, wenn der Verkäufer ihm die er-
betenen Informationen nicht erteilen kann, sich selbst anhand der ihm ausge-
händigten Unterlagen kundig machen.
(2) Offen bleiben kann, ob ein fachkundiger Verkäufer (wie bspw. ein
Immobilienmakler), zu weitergehenden Informationen zu den Grundlagen seiner
Berechnung verpflichtet ist. Selbst wenn man das annähme, fehlte es an einem
arglistigen Verhalten der Beklagten. Dazu hätten sie wissen müssen, dass ihre
Angabe zur Wohnfläche von der nach der Verkehrssitte oder dem Ortsgebrauch
üblichen Praxis (zu deren Bedeutung: Senat, Urteil vom 11. Juli 1997
- V ZR 246/96, NJW 1997, 2874, 2875; BGH, Urteil vom 23. Mai 2007
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- VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Rn. 15) abweicht, und sie damit gerechnet
haben, dass die Käufer das nicht wussten und bei Offenbarung dieses Um-
stands den Kauf nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen
hätten (allgemein zu den Voraussetzungen der Arglist: Senat, Urteil vom
3. März 1995
– V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550). An beidem fehlt es.
Dass die Beklagten Kenntnis davon hatten, dass die Wohnfläche unter
Zugrundelegung der §§ 42 bis 44 II. BV nicht ca. 200 m
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beträgt, ist von dem
beweisbelasteten Kläger nicht nachgewiesen. Das Berufungsgericht verneint
das rechtsfehlerfrei unter Hinweis darauf, dass der Kläger dem (unter Beweis
gestellten) Vortrag der Beklagten, von ihrem Architekten dahin informiert wor-
den zu sein, dass die Wohnfläche ca. 200 m
2
betrage, nicht mit einem unter
Beweis gestellten eigenem Vortrag entgegengetreten ist. Eine solche Kenntnis
der Beklagten ergibt sich entgegen der Ansicht der Revision auch nicht daraus,
dass sie selbst vorgetragen haben, die sich aus den Grundrisszeichnungen
nach der Zweiten Berechnungsverordnung ergebende Wohnfläche betrage
201,5 m
2
. Vor dem Hintergrund der oben (unter aa) genannten Spielräume für
den Bauherrn bei dem Ansatz der Dachterrassen und der Unsicherheiten bei
der Berücksichtigung nicht zum Wohnen vorgesehener, aber dazu nutzbarer
Räume beweist dieser Vortrag der Beklagten ebenso wenig wie die Angabe
einer Wohnfläche von 181 m
2
durch den Architekten auf einem Bogen in der
Bauakte, dass die Beklagten wussten, dass sich bei einer üblichen Ermittlung
der Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung eine um ca. 18 m
2
kleinere Fläche ergibt.
Angesichts dessen, dass die Beklagten mit der Übergabe der Grundriss-
zeichnungen auch die Grundlagen ihrer Berechnung offenbart haben, kann
nicht davon ausgegangen werden, dass sie damit rechneten, dass die Käufer
bei einem Hinweis auf eine (möglicherweise) abweichende Ermittlung der
Wohnfläche nach der Zweiten Berechnungsverordnung den Kaufvertrag nicht
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oder nicht wie vereinbart abgeschlossen hätten. Bei der Berechnung der Fläche
der Räume im Erdgeschoss (in dem sich der Hauswirtschaftsraum befindet), ist
das Maß als Nutzfläche, berechnet nach DIN 283, bezeichnet worden. Aus die-
ser Angabe und den zu einzelnen Räumen genannten Quadratmeterangaben
war für die Käufer durch Addition der Flächenmaße offensichtlich, dass die Be-
klagten den Hauswirtschaftsraum in die von ihnen angegebene Wohnfläche
einbezogen hatten.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Stresemann
Czub
Kazele
Göbel
Haberkamp
Vorinstanzen:
LG Verden, Entscheidung vom 01.10.2013 - 4 O 408/12 -
OLG Celle, Entscheidung vom 13.03.2014 - 16 U 192/13 -
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