Urteil des BGH vom 10.10.2014

Leitsatzentscheidung zu Verwaltung, Bewässerung, Verwalter, Mehrheit, Kostenregelung

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL

V ZR 315/13

Verkündet am:

10. Oktober 2014

Lesniak

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

BGHR:

WEG § 23 Abs. 1

a) Die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht wird materiell-

rechtlich u.a. durch unentziehbare, aber verzichtbare Mitgliedschaftsrechte

begrenzt; ein in solche Rechte ohne Zustimmung der nachteilig betroffe-

nen Wohnungseigentümer eingreifender Beschluss ist schwebend unwirk-

sam.

b) Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten

gehört das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor

der Aufbürdung neuer (originärer)

– sich weder aus dem Gesetz noch aus

der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender

– Leistungspflichten

schützt.

BGH, Urteil vom 10. Oktober 2014 - V ZR 315/13 - LG Hamburg

AG Hamburg-Bergedorf

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 10. Oktober 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den

Richter Dr. Roth, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und den Richter

Dr. Kazele

für Recht erkannt:

Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des Land-

gerichts Hamburg

– Zivilkammer 18 – vom 27. November 2013

aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Bergedorf

vom 12. Februar 2013 im Kostenpunkt und insoweit abgeändert,

als die Klage abgewiesen worden ist.

Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer

vom 26. Juli 2012 zu TOP 2 unwirksam ist.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseigen-

tümergemeinschaft. Die Wohnanlage besteht aus sechs Einheiten, auf die je-

weils 1/6 Miteigentumsanteil entfällt. Die Klägerin ist Inhaberin einer der beiden

im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen. Zu ihrem Miteigentumsanteil nebst

Sondereigentum gehört auch das Sondernutzungsrecht an der die Wohnung

umgebenden und im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Gartenfläche. Zu

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Gunsten der anderen Erdgeschosseinheit besteht ebenfalls ein entsprechendes

Sondernutzungsrecht.

Gemäß § 6 Nr. 1 der Teilungserklärung (TE) obliegt die Instandhaltung

des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

und ist von dem Verwalter durchzuführen. § 4 TE bestimmt, dass eine Ände-

rung der §§ 3

– 20 TE durch Beschluss nur mit 2/3 Mehrheit möglich ist.

In der Eigentümerversammlung vom 26. Juli 2012 wurde zu dem Tages-

ordnungspunkt (TOP) 2 der folgende Beschluss gefasst:

„Die Gemeinschaft beschließt in Änderung der Teilungserklä-

rung mit 4 Ja- und 2 Nein-Stimmen, dass hinsichtlich der Son-

dernutzungsflächen der Erdgeschosswohnungen, welche in

dem zur Teilungserklärung vom 28.10.2002 gehörenden Auf-

teilungsplan mit Nr. 1 und 2 gekennzeichnet sind, ab dem

01.07.2012 die ordnungsgemäße Instandhaltung in Gestalt

von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten den jeweiligen

Sondernutzungsberechtigten obliegt und diese auch die

dadurch entstehenden Kosten zu tragen haben. Dies schließt

die notwendige Bewässerung mit ein.“

Die gegen diesen Beschluss gerichtete Beschlussmängelklage hat das

Amtsgericht im Wesentlichen abgewiesen und den Beschluss lediglich insoweit

für ungültig erklärt, als dieser die Zeit vor dem Tag der Beschlussfassung

betrifft. Die von der Klägerin gegen die Klageabweisung eingelegte Berufung ist

erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Revision möchte die Klägerin errei-

chen, dass der angefochtene Beschluss vollends für ungültig erklärt wird. Die

Beklagten beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels.

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Entscheidungsgründe:

Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, der angefochtene Be-

schluss sei nicht nichtig. Dieser sei hinreichend bestimmt. Durch die den Son-

dernutzungsberechtigten übertragene Instandhaltung würden nur solche Maß-

nahmen erfasst, die

zur „ordnungsgemäßen“ Instandhaltung in Gestalt von Gar-

tenpflege- und Reinigungsarbeiten erforderlich seien. Dadurch werde hinrei-

chend deutlich, dass nur diejenigen Maßnahmen gemeint seien, die sich im

Rahmen üblicher Gartenpflege hielten. Die fehlende Konkretisierung der Arbei-

ten und das Fehlen von Angaben dazu, wann diese zu erbringen seien, führe

nicht dazu, dass die Regelung undurchführbar sei. Dies betreffe auch die im

letzten Satz des Beschlusses erwähnte notwendige Bewässerung, die ebenfalls

nur im üblichen Rahmen erbracht werden müsse. Die Beschlusskompetenz fol-

ge aus der in § 4 TE enthaltenen Öffnungsklausel.

Der angefochtene Beschluss entspreche auch den Anforderungen, die

an eine ordnungsgemäße Verwaltung zu stellen seien. Der Beschluss stelle in

zulässiger Weise einen Zusammenhang zwischen dem Sondernutzungsrecht

und der Verpflichtung zur Tragung der daraus folgenden Kosten her.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Der angegriffene Beschluss ist unwirksam.

1. Allerdings nimmt das Berufungsgericht zumindest der Sache nach zu-

treffend an, dass der angefochtene Beschluss hinreichend bestimmt ist, durch-

führbare Regelungen enthält und auch keine inneren Widersprüche aufweist (zu

diesen Anforderungen etwa Senat, Beschluss vom 10. September 1998

– V ZB

11/98, BGHZ 139, 288, 298; BayObLG, ZWE 2005, 230, 231; Merle in Bär-

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mann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 54, 162 f.). Der Beschlussinhalt ist durch Aus-

legung zu ermitteln. Dabei kommt es bei der gebotenen objektiven Auslegung

maßgebend darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für

einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist (std. Rspr.,

grundlegend dazu Senat, Beschluss vom 10. September 1998

– V ZB 11/98,

BGHZ 139, 288, 292; vgl. auch Urteil vom 28. September 2012

– V ZR 251/11,

BGHZ 195, 22 Rn. 14 mwN; ebenso für die Auslegung von Vereinbarungen Se-

nat, Urteil vom 25. September 2009 - V ZR 33/09, NJW-RR 2010, 227 Rn. 8

mwN).

a) Gemessen daran wird hinreichend deutlich, dass es sich bei den über-

tragenen Instandhaltungsmaßnahmen um solche handelt, die sich im üblichen

Rahmen der Gartenpflege halten, also um Maßnahmen, die der Pflege, Erhal-

tung oder Bewahrung der Gartenfläche dienen. Hierzu zählen nach gefestigter

Rechtsprechung neben der für den Erhalt der Pflanzen notwendigen Bewässe-

rung insbesondere der übliche Baumschnitt, das Auslichten von Bäumen, die

Erneuerung abgestorbener Pflanzen sowie das Rasenmähen und Hecken-

schneiden (vgl. OLGR Düsseldorf 2004, 95, 97; OLGR Schleswig 2007, 881,

882; OLG Köln, NJW-RR 2005, 1541, 1542; OLG Frankfurt, Beschluss vom

30. Juni 2003

– 20 W 254/01, juris Rn. 9; LG Hamburg, NZM 2011, 589, 593;

Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 113).

b) Was die zeitlichen Intervalle des geforderten Tätigwerdens anbelangt,

folgt ohne weiteres aus Sinn und Zweck der Regelung, dass die Maßnahmen

der Gartenpflege bei Bedarf anfallen sollen. Insbesondere die Bewässerung der

Pflanzen wird sich nach den jeweiligen Witterungsverhältnissen und dem damit

zusammenhängenden Bedarf richten. Vor diesem Hintergrund liegt es auf der

Hand, dass feste Fristen weder praktikabel noch sachdienlich wären.

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c) Soweit die Revision rügt, es sei unklar, was unter den Begriff der Rei-

nigungsarbeiten falle, weil die Sondernutzungsflächen insgesamt gärtnerisch

angelegt seien, steht dem die den Senat bindende tatbestandliche Feststellung

des Berufungsgerichts entgegen, wonach zu den Sondernutzungsflächen der

Klägerin auch steinplattenbelegte Terrassenflächen sowie Steinstufen gehören,

die einen gelegentlichen Reinigungsaufwand erfordern können. Ein Berichti-

gungsverfahren nach § 320 ZPO hat die Klägerin nicht angestrengt (dazu etwa

Senat, Urteil vom 9. März 2012

– V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 9 mwN).

2. Ebenfalls ohne Rechtsfehler bejaht das Berufungsgericht die formelle

Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Änderung der bisheri-

gen Regelung des § 6 Nr. 1 TE. Die Mehrheitsherrschaft bedarf stets der for-

mellen Legitimation durch Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem

Gesetz oder aus einer Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) ergeben kann

(Senat, Beschluss vom 20. September 2000

– V ZB 58/99, BGHZ 145, 158,

166; Senat, Urteil vom 9. März 2012

– V ZR 161/11, NJW 2012, 1724 Rn. 11;

Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 10). Die Öffnungsklausel des § 4

TE erlaubt es den Wohnungseigentümern, die §§ 3

– 20 TE im Beschlusswege

mit

– hier erreichter – qualifizierter Mehrheit zu ändern. Dass der Gegenstand

der Beschlussfassung hierunter fällt, unterliegt keinem Zweifel.

3. Das Berufungsgericht übersieht jedoch, dass der Beschluss ungeach-

tet der formellen Seite der Beschlusskompetenz aus materiellen Gründen un-

wirksam ist.

a) Die Öffnungsklausel hat lediglich die Funktion, zukünftige Mehrheits-

entscheidungen formell zu legitimieren, ohne sie materiell zu rechtfertigen

(Klein in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 147; Elzer in Jennißen, WEG,

3. Aufl., § 23 Rn. 11; Wenzel, ZNotP 2004, 170, 171; Becker, ZWE 2002, 341,

343; Hagen in Festschrift Wenzel, 2005, S. 201, 217). Deshalb ist ein Ände-

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rungsbeschluss auf der Grundlage einer Öffnungsklausel nicht schon dann

rechtmäßig, wenn er die Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage erfüllt.

Vielmehr sind insbesondere zum Schutz der Minderheit bestimmte fundamenta-

le inhaltliche Schranken zu beachten (Köhler/Becker, Anwaltshandbuch Woh-

nungseigentumsrecht, 3. Aufl., Teil 4 Rn. 172; vgl. auch Becker/Strecker ZWE

2001, 569, 572). Erst bei der Frage, ob die beschlossene Änderung den

Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, ist den Woh-

nungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter

– ledig-

lich durch das Willkürverbot beschränkter

– Gestaltungsspielraum eingeräumt

(zu Letzterem Senat, Urteil vom 1. April 2011

– V ZR 162/10, NJW 2011, 2202

Rn. 8; vgl. auch Senat, Urteil vom 10. Juni 2011

– V ZR 2/10, ZWE 2011, 327,

328; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 20; Elzer in Jennißen, WEG,

3. Aufl., § 23 Rn. 13; Köhler/Becker, Anwaltshandbuch Wohnungseigentums-

recht, 3. Aufl., Teil 4 Rn. 179; Armbrüster, ZWE 2013, 242, 244).

aa) Fundamentale Schranken ergeben sich zunächst aus den gesetzli-

chen Bestimmungen der §§ 134, 138, 242 BGB und den zum Kernbereich des

Wohnungseigentumsrechts zählenden Vorschriften, wozu u.a. unentziehbare

und unverzichtbare Individualrechte gehören. Denn was selbst durch Vereinba-

rung nicht geregelt werden könnte, entzieht sich auch einer Regelung im Be-

schlusswege aufgrund einer Öffnungsklausel (zum Ganzen Wenzel, ZNotP

2004, 170, 171 mwN; vgl. auch Köhler/Becker, aaO, Teil 4 Rn. 175; Buck,

Mehrheitsentscheidungen mit Vereinbarungsinhalt im Wohnungseigentums-

recht, 2001, S. 77 f.); ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig. Darüber

hinaus wird die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht

– wo-

rauf es hier entscheidend ankommt

– auch durch Individualrechte begrenzt, die

zwar ebenfalls zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehören, die aber

verzichtbar sind. Ein in solche Rechte eingreifender Beschluss ist nur dann

wirksam, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zu-

- 8 -

stimmen; bis dahin ist er schwebend unwirksam (vgl. Senat, Beschluss vom 22.

Januar 2004

– V ZB 51/03, BGHZ 157, 322, 335; Klein in Bärmann, WEG, 12.

Aufl., § 10 Rn. 37; Köhler/Becker, aaO, Teil 4 Rn. 172, 175; Becker, ZWE 2002,

341, 344; Wenzel, aaO). Die endgültige Unwirksamkeit des Beschlusses tritt

ein, wenn die Zustimmung verweigert wird.

Zu den in diesem Sinne mehrheitsfesten Rechten gehört das dem Ver-

bandsrecht immanente Belastungsverbot (§ 53 Abs. 3 GmbHG, § 179 Abs. 3 u.

§ 180 Abs. 1 AktG; vgl. auch § 35 Abs. 1 BGB), das jeden Wohnungseigentü-

mer vor der Aufbürdung neuer (originärer)

– sich weder aus dem Gesetz noch

aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender

– Leistungspflichten

schützt (vgl. Klein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 38; Merle in Bärmann, aaO, § 23

Rn. 20, 132; Timme/Dötsch, WEG, 2010, § 10 Rn. 196 aE; Becker, ZWE 2002,

341, 344; Buck aaO, S. 79; Becker/Strecker, ZWE 2001, 569, 575

f.; Bub, ZWE

2007, 339, 342 f.; Becker/Kümmel/Ott, Wohnungseigentum, 2003, Rn. 93).

bb) Der angegriffene Beschluss verstößt gegen das Belastungsverbot.

(1) Die auferlegten Leistungspflichten finden im Gesetz keine Grundla-

ge. Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemein-

schaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2

WEG gemeinschaftlich. Das bedeutet jedoch nicht, dass die einzelnen Woh-

nungseigentümer kraft Gesetzes verpflichtet sind, Instandhaltungsmaßnahmen

selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen; auch zur sog. tätigen Mithilfe

sind sie nicht verpflichtet (Senat, Urteil vom 9. März 2012

– V ZR 161/11, NJW

2012, 1724 Rn. 11 ff.). Vielmehr sind Instandhaltungsmaßnahmen betreffende

Beschlüsse von dem Verwalter umzusetzen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG). Die

Wohnungseigentümer haben lediglich die Kosten hierfür aufzubringen. Nichts

anderes folgt aus § 16 Abs. 4 WEG. Denn auch nach dieser Vorschrift können

die Wohnungseigentümer lediglich die Verteilung der u.a. für Instandhaltungs-

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und Instandsetzungsmaßnahmen angefallenen Kosten abweichend von § 16

Abs. 2 mit qualifizierter Mehrheit regeln und dies ohnehin nur im Einzelfall.

(2) Auch § 6 TE enthält keine hiervon abweichende Regelung, sondern

bestimmt in Übereinstimmung mit der Gesetzeslage, dass die Instandhaltung

des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft obliegt und von dem

Verwalter durchzuführen ist. Hierzu gehört auch die Instandhaltung der von

dem Sondernutzungsrecht der Klägerin erfassten Gartenflächen, weil das Son-

dernutzungsrecht die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstandes

zum Gemeinschaftseigentum unverändert lässt (vgl. nur Klein in Bärmann,

WEG, 12. Aufl., § 13 Rn. 74, 118; Hogenschurz, Das Sondernutzungsrecht

nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 2008, § 3 Rn. 13, 16; Greiner, Woh-

nungseigentumsrecht, 3. Aufl., § 1 Rn. 117). Zwar ist es bei Sondernutzungs-

rechten üblich, dem Sondernutzungsberechtigten die Pflicht zur Instandhaltung

auf eigene Kosten aufzuerlegen, weil ein Auseinanderfallen von Nutzungsrecht

und Instandhaltungslast als unbefriedigend empfunden wird. Das ändert aber

nichts daran, dass eine hiervon abweichende Regelung bereits in der Teilungs-

erklärung / Gemeinschaftsordnung selbst oder im Wege einer späteren Verein-

barung der Wohnungseigentümer hätte getroffen werden müssen. Ist dies

– wie

hier

– nicht geschehen, bleibt die Gemeinschaft zuständig; eine nachträgliche

Übertragung der daraus folgenden Pflichten ist nur noch mit Zustimmung des

Betroffenen möglich (vgl. auch Baumgarten in Tank/Baumgarten/Kutz, Das

Wohnungseigentumsgesetz, 2013, § 13 Rn. 60; Kümmel in Niedenführ/

Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 13 Rn. 54).

b) Der Verstoß gegen das Belastungsverbot führt unter den gegebenen

Umständen zur Unwirksamkeit des Eigentümerbeschlusses. Zwar war der Be-

schluss zunächst schwebend unwirksam. Da die Klägerin jedoch mit der Erhe-

bung der Beschlussmängelklage zumindest konkludent ihre Zustimmung ver-

weigert hat, ist der Beschluss endgültig unwirksam geworden.

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c) Eine teilweise Aufrechterhaltung des Beschlusses als isolierte Kosten-

tragungsregelung scheidet aus. Zwar erlaubt es § 16 Abs. 3 WEG, im Rahmen

ordnungsgemäßer Verwaltung einen von § 16 Abs. 2 WEG abweichenden

Maßstab für die Verteilung der näher bezeichneten Kosten zu beschließen. Bei

der teilweisen Aufrechterhaltung von wohnungseigentumsrechtlichen Beschlüs-

sen entsprechend § 139 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012

- V ZR 193/11, NJW 2012, 2648 Rn. 10) bzw. im Wege der Umdeutung nach

§ 140 BGB (vgl. Senat, Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, WM 2011, 281

Rn. 7) ist jedoch Zurückhaltung geboten. Dem Gericht steht bei der Beschluss-

mängelklage kein Gestaltungsermessen zu (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012

- V ZR 193/11, NJW 2012, 2648 Rn. 9). Vielmehr verbleibt es bei dem Grund-

satz, dass es Sache der Wohnungseigentümer ist, innerhalb der durch das

Recht gesetzten Schranken die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in

eigener Regie privatautonom zu regeln (s.o. II.3.a; vgl. auch Senat, Urteil vom

11. Mai 2012 - V ZR 193/11, aaO). Vor diesem Hintergrund kommt eine teilwei-

se Aufrechterhaltung regelmäßig nur dann in Betracht, wenn nach dem tatsäch-

lichen oder hypothetischen Parteiwillen zweifelsfrei davon auszugehen ist, dass

der Beschluss auch als Teilregelung beschlossen worden wäre. Das gilt umso

mehr, als sich Wohnungseigentümer gegen eine teilweise Aufrechterhaltung

durch das Gericht letztlich nicht wehren können, ihnen diese Möglichkeit aber

bei einer von vornherein beschlossenen isolierten Kostenregelung innerhalb der

Fristen nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auch mit Anfechtungsgründen offen ge-

standen hätte.

Vorliegend knüpft die Kostentragungspflicht an die notwendig Ermessen-

spielräume eröffnende Verpflichtung zur Vornahme von Gartenpflege- und Rei-

nigungsarbeiten an. Ob die Wohnungseigentümer ohne die Ausgangsverpflich-

tung eine isolierte Kostenregelung getroffen hätten, lässt sich zweifelsfrei nicht

sagen. Auf die Frage, ob auf der Grundlage der von der Klägerin behaupteten

- 11 -

erheblich eingeschränkten Nutzbarkeit der Fläche (in weiten Teilen starke

Hanglage) eine vollständige Aufbürdung der Kosten noch den Anforderungen

ordnungsmäßiger Verwaltung entspräche, kommt es nicht an.

III.

Danach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1

ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung

des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei der Anwendung des Geset-

zes erfolgt und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das

führt im Umfang der Aufhebung zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils

und zur Feststellung der Unwirksamkeit des Beschlusses. Dass die Klägerin

beantragt hat, den Beschluss für ungültig zu erklären, steht dem nicht ent-

gegen. Der Senat hat bereits entschieden, dass ein solcher Antrag nicht die

Feststellung der Nichtigkeit hindert (grundlegend Senat, Urteil vom

2. Oktober 2009

– V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 314 ff.; vgl. auch Senat, Urteil

vom 1. April 2011

– V ZR 162/10, NJW 2011, 2202 Rn. 13; Urteil vom 10. De-

zember 2010

– V ZR 60/10, NJW 2011, 679 Rn. 5). Da ein endgültig unwirksa-

mer Beschluss dem nichtigen Beschluss hinsichtlich der Rechtsfolgen gleich-

steht (vgl. nur Merle in Bärmann, aaO, § 23 Rn. 129), kann nichts anderes gel-

ten.

- 12 -

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Stresemann

Roth

Brückner

Weinland

Kazele

Vorinstanzen:

AG Hamburg-Bergedorf, Entscheidung vom 12.02.2013 - 407a C 17/12 -

LG Hamburg, Entscheidung vom 27.11.2013 - 318 S 32/13 -