Urteil des BGH vom 20.07.2012

Leitsatzentscheidung zu Treu Und Glauben, Wichtiger Grund, Dingliche Einigung, Nichtigkeit, Verwalter

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL UND VERSÄUMNISURTEIL

V ZR 241/11

Verkündet am:

20. Juli 2012

Langendörfer-Kunz

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

BGHZ:

nein

BGHR:

WEG § 12 Abs. 2 Satz 1, § 23 Abs. 4 Satz 1, § 46 Abs. 1 Satz 1

a) Hat derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, das Wohnungs-

eigentum nach materiellem Recht nicht wirksam erworben, so ist er zu der Erhe-

bung einer Anfechtungsklage nicht befugt; der wahre Berechtigte ist Träger der

mit dem Wohnungseigentum verbundenen Rechte und Pflichten.

b) Kann die Zustimmung zu der Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Tei-

lungserklärung nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustim-

mung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann

bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist.

BGH, Urteil und Versäumnisurteil vom 20. Juli 2012 - V ZR 241/11 - LG Berlin

AG Schöneberg

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 20. Juli 2012 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, die

Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Czub und die Richterinnen

Dr. Brückner und Weinland

für Recht erkannt:

Auf die Revision des Beklagten zu 1 wird das Urteil der Zivilkam-

mer 85 des Landgerichts Berlin vom 24. Mai 2011 aufgehoben.

Auf die Berufung des Beklagten zu 1 wird das Urteil des Amtsge-

richts Schöneberg vom 8. Oktober 2008 geändert. Die Klage des

Klägers zu 1 wird abgewiesen. Im Übrigen wird die Sache zur

neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des

Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Mit notarieller Erklärung vom 16. Dezember 1985 wurde das Grundstück

N str. 11 in B. durch die Miteigentümer, nämlich die Beklagten

zu 1 und 2 sowie Herrn Bo. und Frau Bi. , in Eigentumswohnungen

aufgeteilt. Die Teilungserklärung sieht vor, dass die Veräußerung des

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Wohnungseigentums der schriftlichen Zustimmung des Verwalters bedarf. Den

Miteigentümern Bo. und Bi. wurde die Einheit Nr. 3 zugewiesen, die sie

mit notariellem Vertrag vom 2. Juni 1986 an den Kläger zu 1 veräußerten; er

wurde am 13. Januar 1987 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Weil

die Zustimmung des Verwalters nicht nachgewiesen war, wurde 1992 ein

Amtswiderspruch in das Grundbuch eingetragen. Die Rechtsmittel des Klägers

zu 1 waren erfolglos. In der Eigentümerversammlung vom 12. September 1992

versagten die Wohnungseigentümer die Zustimmung zu der Veräußerung

durch Beschluss. Die dagegen gerichtete Anfechtungsklage des Klägers zu 1

wies das Landgericht ab, weil es ihn nicht als klagebefugt ansah.

Im Jahr 2001 beantragten die Veräußerer ihre Wiedereintragung in das

Grundbuch. Der Kläger zu 1 machte geltend, die Wohnungseigentümer hätten

der Veräußerung konkludent zugestimmt. Das Amtsgericht wies den Antrag der

Veräußerer zurück; ihre Beschwerde war erfolglos. Der Amtswiderspruch wurde

im Jahr 2005 gelöscht. Die gegen die Veräußerer gerichtete Klage des Klägers

zu 1 auf Rückzahlung des Kaufpreises und Schadensersatz wies das

Landgericht mit Urteil vom 18. Juli 2007 mit der Begründung zurück, der Kläger

zu 1 habe infolge konkludenter Zustimmung der Wohnungseigentümer wirksam

Eigentum erworben.

In der Eigentümerversammlung vom 22. Februar 2008, zu der der Kläger

zu 1 - wie schon in den Vorjahren - nicht eingeladen war, wurden verschiedene

Beschlüsse gefasst. Der Kläger zu 1 macht zuletzt noch die Nichtigkeit der

Beschlüsse zu TOP 2, 7, 8, 10 und 12 geltend. Die Klägerin zu 2, eine weitere

Wohnungseigentümerin, will die Beschlüsse zu TOP 2, 8 und 12 für ungültig

erklären lassen. Das Amtsgericht hat die Nichtigkeit der Beschlüsse festgestellt.

Die Berufung des Beklagten zu 1 ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen

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Revision, deren Zurückweisung der Kläger zu 1 beantragt, will der Beklagte

zu 1 die Abweisung der Klagen erreichen.

Entscheidungsgründe:

Das Berufungsgericht meint, der Kläger zu 1 sei klagebefugt. Weil er im

Grundbuch als Eigentümer eingetragen sei, sei sein Eigentum gemäß § 891

Abs. 1 BGB zu vermuten. Allerdings fehle es an einer ausdrücklichen

Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung. Ob dies ausreiche, um die

Vermutungswirkung zu beseitigen, könne dahinstehen. Denn jedenfalls sei die

Zustimmung konkludent von den übrigen Miteigentümern erteilt worden. Eine

Zustimmung der Beklagten zu 3 und 4, die ihr Wohnungseigentum erst nach

der fraglichen Veräußerung erworben hätten, sei nicht erforderlich. Der

- ohnehin gelöschte - Amtswiderspruch entkräfte die Vermutungswirkung

ebenso wenig wie die späteren Gerichtsverfahren. In der Sache führe die

fehlende Einladung des Klägers zu der Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse,

weil sie von der Absicht getragen gewesen sei, ihn von der Mitwirkung an der

Willensbildung der Gemeinschaft auszuschließen.

II.

Weil die Klägerin zu 2 trotz ordnungsgemäßer Ladung in dem Verhand-

lungstermin nicht vertreten war, ist durch Versäumnis- und Endurteil zu ent-

scheiden, wobei das Urteil auf einer Sachprüfung beruht.

Die Revision hat Erfolg.

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A. Die von dem Kläger zu 1 erhobene Klage ist unzulässig. Das Beru-

fungsgericht hat ihn zu Unrecht als klagebefugt angesehen.

1. Gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG darf die Anfechtungsklage nur von

einem Wohnungseigentümer erhoben werden. In der Regel ist derjenige Woh-

nungseigentümer, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Der Bucheigentümer muss das Wohnungs- oder Teileigentum aber auch nach

materiellem Recht wirksam erworben haben. Fehlt es daran oder vollzieht sich

der Eigentumserwerb außerhalb des Grundbuchs, ist der wahre Berechtigte als

Wohnungseigentümer Träger der mit dem Wohnungseigentum verbundenen

Rechte und Pflichten (Klein in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 10 Rn. 4 und § 46

Rn. 25; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 10 Rn. 3). Aus diesem

Grund muss derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, nicht

gemäß § 16 Abs. 2 WEG für die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen

Eigentums aufkommen, wenn Kaufvertrag und dingliche Einigung infolge einer

erfolgreichen Anfechtung gemäß § 123 BGB rückwirkend entfallen sind. Eine

unrichtige Grundbucheintragung erzeugt zwar die auf dem öffentlichen Glauben

des Grundbuchs beruhenden Rechtswirkungen (§§ 891 ff. BGB), begründet

aber nicht die nur an die Eigentümerstellung anknüpfende Haftung. Die fakti-

sche Zugehörigkeit zur Eigentümergemeinschaft vermag die fehlende Rechts-

stellung nicht zu ersetzen (Senat, Beschluss vom 6. Oktober 1994

– V ZB 2/94,

NJW 1994, 3352, 3353; KG, NJW-RR 2003, 589 f.; OLG Düsseldorf, ZMR

2005, 719 f.; Klein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 4).

Folglich kommen dem zu Unrecht eingetragenen Bucheigentümer auch

keine Mitwirkungsrechte zu. Denn insbesondere das Stimm- und Anfechtungs-

recht muss mit der Verpflichtung korrespondieren, Kosten und Lasten zu tragen

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(Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, WuM 2012, 392 Rn. 18, zum

Abdruck in BGHZ vorgesehen). Ebenso wie bei einer erfolgreichen Anfechtung

fehlt es an einem wirksamen Eigentumserwerb, wenn die nach der Teilungser-

klärung erforderliche Zustimmung zu der Veräußerung versagt wird. Das Zu-

stimmungserfordernis bezieht sich nämlich nicht nur auf den schuldrechtlichen,

sondern auch auf den dinglichen Vertrag (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG; Klein in

Bärmann, aaO, § 12 Rn. 32).

2. Danach ist der Kläger zu 1 nicht Wohnungseigentümer, weil er das

Eigentum materiell-rechtlich nicht wirksam erworben hat. Es fehlt an der in § 6

Nr. 2 der Teilungserklärung (TE) vorgeschriebenen schriftlichen Zustimmung

des Verwalters zu der Veräußerung.

a) Zu der Zeit der Veräußerung ist eine wirksame Zustimmung nicht er-

teilt worden. Als Verwalter waren nach § 15 TE für das Jahr 1986 die Woh-

nungseigentümer Bo. und H. bestellt worden; nur letzterer hat

der Veräußerung zugestimmt. Dies war schon deshalb unwirksam, weil die

Verwalterbestellung nichtig ist. Nach der Rechtsprechung des Senats kann eine

Mehrheit von Personen nur dann wirksam zum Verwalter bestellt werden, wenn

sie als rechtlich selbständige Einheit handlungsfähig ist. Ein Beschluss der

Wohnungseigentümer, durch den mehrere Personen zum Verwalter bestellt

werden, ist nichtig und eine durch diese Personen gemäß § 12 WEG erteilte

Zustimmung unwirksam (Senat, Beschluss vom 18. Mai 1989 - V ZB 4/89,

BGHZ 107, 268, 272 f.; BGH, Urteil vom 11. Dezember 1989 - II ZR 117/89,

WuM 1990, 128). Nichts anderes gilt, wenn eine solche Verwalterbestellung

- wie hier - nicht durch Beschluss, sondern durch eine Bestimmung der Tei-

lungserklärung erfolgt. Ob allein der Abschluss des Veräußerungsgeschäfts

zugleich als Zustimmung des Herrn Bo. in seiner Funktion als Verwalter ge-

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wertet werden kann und ob er angesichts seiner Beteiligung an dem Veräuße-

rungsgeschäft überhaupt als Verwalter zustimmen durfte, bedarf keiner Ent-

scheidung.

b) Die Veräußerung ist auch nicht durch eine nachträgliche Zustimmung

der Wohnungseigentümer wirksam geworden.

aa) Allerdings können die Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters

die Zustimmung entweder durch einen förmlichen Mehrheitsbeschluss oder

durch die Erklärung aller übrigen Wohnungseigentümer erteilen. Ist die Verwal-

terbestellung - wie hier - nichtig, ergibt sich dies schon aus § 27 Abs. 3 Satz 2

WEG; im Übrigen wird der Verwalter bei der Erteilung der Zustimmung regel-

mäßig nur als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigen-

tümer tätig, weshalb diese die Entscheidung zu jeder Zeit an sich ziehen kön-

nen (vgl. Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 166/10, NZM 2011, 719 Rn. 9

mwN). Ob sie - wie das Berufungsgericht meint - die Zustimmung auch konklu-

dent erteilen können, kann dahinstehen. Denn in der Zeit vor 1992 fehlte den

übrigen Wohnungseigentümern jedenfalls das erforderliche Erklärungsbe-

wusstsein, weil sie nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht wuss-

ten, dass es an einer wirksamen Zustimmung fehlte. Anschließend verweiger-

ten sie die Zustimmung durch den Beschluss vom 12. September 1992.

bb) Wenn die Veräußerung infolge dieses Beschlusses unwirksam ge-

worden war, konnte sie durch eine spätere Zustimmung nicht mehr wirksam

werden. Denn nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung wird ein

schwebend unwirksames Rechtsgeschäft durch die Versagung der erforderli-

chen Genehmigung aufgrund der rechtsgestaltenden Wirkung endgültig un-

wirksam bzw. nichtig (vgl. nur Senat, Urteil vom 1. Oktober 1999 - V ZR 168/98,

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NJW 1999, 3704 mwN; BGH, Urteil vom 30. März 1994 - XII ZR 30/92, BGHZ

125, 355, 358 jeweils mwN). Eine Bestätigung des unwirksamen Rechtsge-

schäfts im Sinne von § 141 BGB war zwar möglich, setzte aber den Bestäti-

gungswillen der Vertragsparteien voraus (Senat, Urteile vom 10. Februar 2012

- V ZR 51/11, NJW 2012, 1570 Rn. 21 f.; vom 1. Oktober 1999 - V ZR 168/98,

NJW 1999, 3704 jeweils mwN). Eine Bestätigung in dem maßgeblichen Ver-

hältnis zwischen dem Kläger zu 1 und den Veräußerern ist nicht festgestellt; für

sie ist auch nichts ersichtlich.

cc) Ohne Erfolg macht der Kläger zu 1 erstmals mit der Revisionserwide-

rung geltend, der Beschluss vom 12. September 1992 sei nichtig und habe

nicht zu der Unwirksamkeit der Veräußerung geführt, weil es zu der Zeit der

Beschlussfassung an einem - gemäß § 6 Nr. 3 TE, § 12 Abs. 2 WEG erforderli-

chen - wichtigen Grund für die Versagung der Zustimmung gefehlt habe. Die

Berufung auf die Nichtigkeit ist ihm zwar nicht gemäß § 48 Abs. 4 WEG ver-

wehrt, weil die von ihm erhobene Anfechtungsklage ohne Sachprüfung abge-

wiesen worden ist. Selbst wenn aber die Erwägungen der Wohnungseigentü-

mer, die sie zu der Annahme eines wichtigen Grundes im Sinne der Teilungs-

erklärung bewogen haben, der rechtlichen Nachprüfung nicht standhalten soll-

ten, führte dies nicht zu der Nichtigkeit des Beschlusses.

(1) Allerdings ist umstritten, welche Folge das Fehlen eines wichtigen

Grundes für den die Zustimmung versagenden Beschluss hat. Überwiegend

wird angenommen, er sei gemäß § 12 Abs. 2 Satz 1, § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG

nichtig (BayObLG, NZM 2003, 481, 482; OLG Köln, NZM 2010, 557, 558; LG

Braunschweig, ZMR 2011, 158 f.; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 23

Rn. 132; Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 23 Rn. 106; Timme/Hogenschurz,

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WEG, § 12 Rn. 51). Nach anderer Ansicht ist er nur anfechtbar (Klein in Bär-

mann, aaO, § 12 Rn. 42).

(2) Der Senat teilt die zweite Ansicht. Richtig ist, dass die Bestimmung

des § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht dispositiv ist und die Wohnungseigentümer

geringere Anforderungen nicht vereinbaren dürfen. Gibt die Teilungserklärung

aber - wie hier - den richtigen Maßstab vor und gehen die Wohnungseigentü-

mer von diesem aus, ist der gefasste Beschluss nicht gemäß § 23 Abs. 4 Satz

1 WEG nichtig, wenn ein wichtiger Grund tatsächlich nicht vorlag. Ein anderes

Ergebnis wäre mit den Interessen der Beteiligten und dem Erfordernis der

Rechtssicherheit unvereinbar. Weil die Verweigerung der Genehmigung

rechtsgestaltend auf das schwebend unwirksame Veräußerungsgeschäft ein-

wirkt, muss zu einem nachprüfbaren Zeitpunkt feststehen, ob der Veräuße-

rungsvertrag endgültig unwirksam wird. Dies gilt umso mehr, als die Frage, ob

ein Grund als wichtig einzuordnen ist, in der Regel von Wertungen abhängt.

Andernfalls müssten die Wohnungseigentümer - die insoweit die Beweislast

tragen (Klein in Bärmann, aaO, § 12 Rn. 42 mwN) - das Vorliegen eines wichti-

gen Grundes, bezogen auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung, ohne zeitliche

Grenzen nachweisen können. Der Beschluss kann allenfalls dann nichtig sein,

wenn er auf ersichtlich sachfremden Erwägungen beruht, die offenkundig kei-

nen wichtigen Grund darstellen. Im Regelfall ist jedoch anzunehmen, dass die

Wohnungseigentümer bei ihrer Entscheidung von den Vorgaben des Gesetzes

bzw. der Teilungserklärung ausgegangen sind. Dann kann nur mit der fristge-

bundenen Anfechtungsklage überprüft werden, ob der Grund, der sie zu der

Versagung der Zustimmung bewogen hat, tatsächlich als wichtig anzusehen ist.

(3) Daran gemessen ist der Beschluss bestandskräftig. Der Kläger zu 1,

der sich auf die Nichtigkeit beruft, macht nicht geltend, dass die Wohnungsei-

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gentümer die Vorgaben der Teilungserklärung bewusst außer Acht gelassen

und ersichtlich sachfremde Erwägungen zugrunde gelegt haben.

c) Die Veräußerung ist auch nicht gemäß § 61 WEG am 15. Januar 1994

wirksam geworden. Nach dieser Vorschrift werden die Veräußerung und das

zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft trotz Fehlens einer nach § 12 WEG

erforderlichen Zustimmung wirksam, wenn - wie hier - die Eintragung in das

Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige

Veräußerung von Wohnungseigentum nach seiner Begründung handelt. Damit

wollte der Gesetzgeber Rechtsunsicherheiten beheben, die dadurch entstan-

den waren, dass eine Zustimmung gemäß § 12 WEG vor der Entscheidung des

Senats vom 21. Februar 1991 (V ZB 13/90, BGHZ 113, 374 ff.) bei einer Erst-

veräußerung nach der Teilung durch den Eigentümer allgemein als entbehrlich

angesehen wurde. Es kann dahinstehen, ob die Vorschrift ihrem Wortlaut ent-

sprechend auch dann eingreift, wenn es - wie hier - um eine Erstveräußerung

nach einer Teilung gemäß § 3 WEG geht (so Pause, NJW 1994, 501, 502),

oder ob ihr Anwendungsbereich auf Teilungen gemäß § 8 WEG beschränkt

werden muss (KG, NJW 1995, 62, 63 f.; Pick in Bärmann, aaO, § 61 Rn. 4).

Denn die Heilung konnte jedenfalls nur dann eintreten, wenn die Veräußerung

auch bei Inkrafttreten des Gesetzes noch schwebend unwirksam war. Daran

fehlt es, wenn sie - wie hier - schon vor Inkrafttreten des Gesetzes durch eine

bestandskräftige Versagung der Zustimmung endgültig unwirksam geworden

war.

d) Weil die Veräußerung seit dem Eintritt der Bestandskraft des Be-

schlusses vom 12. September 1992 unwirksam ist, ginge eine nach diesem

Zeitpunkt erklärte Zustimmung ins Leere. Aus diesem Grund sind die Woh-

nungseigentümer auch jetzt nicht nach Treu und Glauben zu der Genehmigung

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verpflichtet. Der Umstand, dass im Verhältnis zwischen dem Kläger zu 1 und

den Veräußerern eine Rückabwicklung des Kaufvertrags gescheitert ist, ändert

daran nichts. An diesem Rechtsverhältnis sind die übrigen Wohnungseigentü-

mer nicht beteiligt. Sie stehen nur zu den Veräußerern - die nach wie vor Woh-

nungseigentümer sind - in einer Rechtsbeziehung, nicht aber zu dem Kläger

zu 1; er ist nicht klagebefugt und nicht stimmberechtigt, muss aber auch die

Kosten und Lasten des Wohnungseigentums nicht tragen. Ob die Wohnungs-

eigentümer dann, wenn die Vertragsparteien den Vertrag nunmehr gemäß

§ 141 BGB bestätigen sollten, im Verhältnis zu den Veräußerern nach Treu und

Glauben zu der Erteilung der Zustimmung verpflichtet wären, bedarf keiner

Entscheidung.

B. Dagegen ist die Klägerin zu 2 klagebefugt; ihre Klage ist auch im Üb-

rigen zulässig. Das Berufungsgericht hat die Beschlüsse zu Unrecht als nichtig

angesehen. Weil der Kläger zu 1 nicht Wohnungseigentümer ist, durfte er zu

der Eigentümerversammlung nicht geladen werden; ohnehin führt die unterblie-

bene Ladung eines Wohnungseigentümers nach der Rechtsprechung des Se-

nats nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen zur Nichtigkeit

der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse (Urteil vom 20. Juli

2012 - V ZR 235/11, zur Veröffentlichung bestimmt; Beschluss vom

23. September 1999 - V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 294 f.). Weil das Beru-

fungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - die von der Klä-

gerin zu 2 geltend gemachten Anfechtungsgründe nicht geprüft hat, ist die Sa-

- 12 -

che insoweit gemäß § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO aufzuheben und an das Beru-

fungsgericht zurückzuverweisen, damit die nötigen Feststellungen getroffen

werden können.

Krüger

Stresemann

Czub

Brückner

Weinland

Vorinstanzen:

AG Schöneberg, Entscheidung vom 08.10.2008 - 77 C 98/08 WEG -

LG Berlin, Entscheidung vom 24.05.2011 - 85 S 104/08 WEG -