Urteil des BGH vom 23.07.2015

Leitsatzentscheidung zu Grundstück, Erwerb, Dienstbarkeit, Grundbuchamt

BUNDESGERICHTSHOF

BESCHLUSS

V ZB 1/14

vom

23. Juli 2015

in der Grundbuchsache

Nachschlagewerk:

BGHZ:

nein

BGHR:

BGB §

Der gutgläubig lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils oder einer

Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit erstreckt sich auch auf nicht

eingetragene, jedoch eintragungsbedürftige Dienstbarkeiten am Grundstück.

Nicht gebuchte Dienstbarkeiten, welche an einzelnen Miteigentumsanteilen

nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im

Verhältnis zu den anderen Miteigentümern bzw. Wohnungs- oder

Teileigentümern.

BGH, Beschluss vom 23. Juli 2015 - V ZB 1/14 - OLG Brandenburg

AG Fürstenwalde

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 23. Juli 2015 durch die

Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Czub, die Richterinnen

Dr. Brückner und Weinland und den Richter Dr. Kazele

beschlossen:

Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des 5. Zivilsenats

des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 18. November

2013 wird zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt

5.000

€.

Gründe:

Der Antragsteller, ein kommunaler Zweckverband in B. ,

beantragte im Januar 2013 unter Bezugnahme auf eine Leitungs- und

Anlagenbescheinigung des Landkreises die Berichtigung des Grundbuchs

durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für eine

Schmutzwasserleitung

auf

einem

nach

dem

Liegenschaftskataster

bezeichneten Flurstück (Flur 132, Flurstück 37) unter Angabe einer

Grundbuchblattnummer. Das Grundstück ist in 26 Wohnungs- und

Teileigentumseinheiten aufgeteilt. Bei einer Einheit (Wohnungsgrundbuchblatt

10276) ist ein Antrag auf Umschreibung des Eigentums im Februar 2012

gestellt und die Eintragung im gleichen Monat vorgenommen worden.

Das Grundbuchamt hat den Antrag zurückgewiesen. Das Ober-

landesgericht hat die Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen und die

Rechtsbeschwerde zugelassen. Mit dieser verfolgt der Antragsteller seinen

Eintragungsantrag weiter.

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II.

Das Beschwerdegericht sieht das Grundbuch nicht als unrichtig an. Zwar

sei außerhalb des Grundbuchs kraft Gesetzes eine beschränkte persönliche

Dienstbarkeit zu Gunsten des Antragstellers entstanden, diese sei aber durch

den gutgläubig lastenfreien Erwerb einer der Eigentumswohnungen erloschen.

§ 892 Abs. 1 BGB sei gemäß § 9 Abs. 1 Satz 2 GBBerG anzuwenden, da der

Umschreibungsantrag nach dem 31. Dezember 2010 gestellt worden sei. Dass

die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht den zum veräußerten

Wohnungseigentum gehörenden Miteigentumsanteil am Grundstück, sondern

das Grundstück insgesamt belastet habe, stehe einem gutgläubig lastenfreien

Erwerb nach § 892 Abs. 1 BGB nicht entgegen. Folge des lastenfreien Erwerbs

einer Wohnungseigentumseinheit sei das Erlöschen der Belastung am Grund-

stück insgesamt.

III.

Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen gemäß § 78

Abs. 3 GBO i.V.m. § 71 FamFG zulässige Rechtsbeschwerde ist nicht

begründet. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung einer Leitungs-

dienstbarkeit zu Recht zurückgewiesen.

1. Der Eintragungsantrag ist zutreffend dahin ausgelegt, dass er sich

nicht

lediglich

auf

das

Antragsvordruck

bezeichnete

Wohnungsgrundbuchblatt, sondern auf die Grundbücher aller Wohnungs- und

Teileigentumseinheiten bezieht, in die eine das Grundstück insgesamt

belastende Dienstbarkeit gemäß § 4 Abs. 1 WGV einzutragen wäre.

Eintragungsanträge

das

Grundbuchamt

sind

verfahrensrechtliche

Erklärungen, welche die Rechtsmittelgerichte selbst nach dem Grundsatz

auslegen können, dass im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den

Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der recht verstandenen

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Interessenlage entspricht (vgl. Senat, Beschluss vom 15. November 2012 - V

ZB 99/12, NJW 2013, 934 Rn. 16). Eine entsprechende Klarstellung hat der

Antragsteller zudem in der Beschwerdeschrift vorgenommen.

2. Die Voraussetzungen für eine Berichtigung des Grundbuchs durch

Eintragung einer beschränkten persönlichen Leitungsdienstbarkeit liegen je-

doch nicht vor, weil die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht nachgewiesen ist.

a) Die Berichtigung des Grundbuchs erfolgt auf Grund eines Unrichtig-

keitsnachweises nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO, wenn das Versorgungsunter-

nehmen - wie hier der Antragsteller - seinen Antrag auf Berichtigung des

Grundbuchs nicht auf eine Bewilligung des Betroffenen nach § 19 GBO i.V.m.

§ 8 Abs. 1 SachenR-DV stützt, sondern eine Berichtigung gemäß dem Inhalt

einer

von

der

Aufsichtsbehörde

erstellten

Leitungs-

und

Anlagen-

rechtsbescheinigung (vgl. Senat, Beschluss vom 24. November 2005

- V ZB 94/05, BGHZ 165, 119, 122) verlangt (vgl. OLG Jena, FGPrax 2012, 55,

56; Beschluss vom 29. August 2011 - 9 W 356/11, juris Rn. 10; Böhringer,

Rpfleger 2002, 186, 188; ders., Rpfleger 2011, 409, 410).

b) Nach der Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung des Landkreises

ist für das Berichtigungsverfahren nach § 22 GBO davon auszugehen, dass an

dem Grundstück zunächst nach § 9 Abs. 1 Satz 1 Abs. 5 GBBerG i.V.m. § 4

Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe b SachenR-DV kraft Gesetzes außerhalb des

Grundbuchs eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit des Antragstellers

entstanden ist. Für das Berichtigungsverfahren nach § 22 Abs. 1 GBO ersetzt

die Bescheinigung der Aufsichtsbehörde den sonst in der Form des § 29 GBO

zu führenden Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs (vgl. OLG Jena,

FGPrax 2012, 55, 56; Beschluss vom 29. August 2011 - 9 W 356/11, juris

Rn. 10; Böhringer, Rpfleger 2002, 186, 188; ders., Rpfleger 2011, 409, 410).

Der Bescheinigung der Behörde kommt für den Nachweis des Entstehens einer

beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zwar keine materiell-rechtliche (vgl.

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Senat, Urteil vom 9. Mai 2014 - V ZR 176/13, NJW 2014, 2959 Rn. 9 f.), aber

eine bindende Wirkung für das Berichtigungsverfahren vor dem Grundbuchamt

zu (vgl. OLG Jena, FGPrax 2012, 55, 66; Beschluss vom 30. Mai 2012

- 9 W 240/12, juris Rn. 3). Für die Eintragung der Berichtigung ist die von der

Behörde ausgestellte Bescheinigung ausreichend (BT-Drucks. 12/6228, 78).

Der Eigentümer, der der Erteilung der Bescheinigung nicht widersprochen hat,

wird auf die Klage auf Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB ver-

wiesen (§ 9 Abs. 5 Satz 4 GBBerG), wobei das Unternehmen dann allerdings

die Beweislast für die Richtigkeit des von der Behörde bescheinigten Lage-

nachweises trägt (§ 9 Abs. 5 Satz 5 GBBerG).

c) Das Grundbuch ist in Ansehung des außerhalb des Grundbuchs

entstandenen Rechts nur dann unrichtig, wenn dieses Recht im Zeitpunkt des

Eingangs des Berichtigungsantrags noch besteht. Ein Antragsteller, der eine

Berichtigung des Grundbuchs nach § 22 Abs. 1 GBO beantragt, hat - mit

Ausnahme ganz entfernt liegender, theoretischer Möglichkeiten - lückenlos

alles auszuräumen, was der begehrten berichtigenden Eintragung entgegen-

stehen könnte (BayObLGZ 1985, 225, 228, KG, KGR 2004, 544; OLG Hamm,

OLGZ 1989, 9, 10). Dazu gehört insbesondere auch die Möglichkeit eines

lastenfreien gutgläubigen Erwerbs (BayObLGZ 1985, 401, 402; 1995, 413, 416;

KG, Rpfleger 1973, 21, 23).

aa) Die außerhalb des Grundbuchs entstandenen, jedoch nicht gebuch-

ten beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten der Versorgungsunternehmen

können durch einen gutgläubig lastenfreien Erwerb des Grundstücks nach § 9

Abs. 1 Satz 2 GBBerG i.V.m. § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB erlöschen, wenn der

Antrag auf Eintragung der Umschreibung des Eigentums nach dem

31. Dezember 2010 gestellt wird. Die Anlagen- und Leitungsdienstbarkeiten

nach § 9 Abs. 1 Satz 1 GBBerG sind - anders als die vor dem Inkrafttreten des

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Bürgerlichen Gesetzbuchs bestehenden Grunddienstbarkeiten nach Art. 187

Abs. 1 EGBGB - nämlich nicht auf Dauer, sondern nur für eine befristete Zeit

von dem Buchungszwang zur Erhaltung ihrer Wirksamkeit gegenüber dem

öffentlichen Glauben des Grundbuchs befreit worden (vgl. BT-Drucks. 12/6228,

S. 75, 76; Böhringer, ZfIR 2011, 409; Schmidt-Räntsch, ZfIR 2011, 625, 631).

bb) Der Anlage- und Leitungsrechtsbescheinigung der Aufsichtsbehörde

kommt keine Bedeutung für die Entscheidung der Frage zu, ob die außerhalb

des Grundbuchs entstandene Dienstbarkeit (§ 9 Abs. 1 Satz 1, Abs. 5 GBBerG

i.V.m. § 1 SachenR-DV) durch einen gutgläubigen Erwerb nach § 892 Abs. 1

Satz 1 BGB wieder erloschen ist. Die Bescheinigung gibt nämlich nur über das

Entstehen, aber nicht über das mögliche Erlöschen der Dienstbarkeit Auskunft.

Der Inhalt der Bescheinigung der Behörde nach § 9 Abs. 4 GBBerG reicht nicht

über das hinaus, was nach § 7 Abs. 2 SachenR-DV Gegenstand der Prüfung

der Behörde ist. Das sind die der Behörde von dem Versorgungsunternehmen

vorzulegenden Unterlagen über den Verlauf der Leitungen, die von diesem be-

troffenen Grundstücke, die Nutzung der Anlage am 3. Oktober 1990 sowie den

Betrieb der Anlage am 25. Dezember 1993. Ob über das belastete Grundstück

zwischenzeitlich verfügt worden und ob der Antrag auf Eintragung der Rechts-

änderung nach dem für den Schutz des guten Glaubens maßgeblichen

Stichtag, dem 31. Dezember 2010, bei dem Grundbuchamt eingegangen ist,

unterliegt nicht der behördlichen Prüfung. Diese Frage kann und muss das

Grundbuchamt auf Grund der ihm vorliegenden Eintragungsunterlagen selbst

entscheiden (vgl. KG, GWF/Recht und Steuern 2012, 43; OLG Brandenburg,

NJW-RR 2015, 15; OLG Jena, FGPrax 2012, 55, 56).

cc) Ein gutgläubig lastenfreier Erwerb nach § 892 Abs. 1 BGB ist hier

möglich, weil nach den getroffenen Feststellungen im Februar 2012 - somit

nach dem Ablauf der Schutzfrist für die nicht gebuchten Rechte - ein Antrag auf

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Umschreibung des Eigentums in Vollzug eines notariellen Kaufvertrags bei dem

Grundbuchamt einging, die zwei Tage später erfolgte.

Kommt ein gutgläubig lastenfreier Erwerb gemäß § 892 Abs. 1 BGB in

Betracht, darf das Grundbuchamt das nicht gebuchte Recht im Wege der

Grundbuchberichtigung nach § 22 Abs. 1 GBO nur eintragen, wenn der

Antragsteller nachweist, dass der Erwerber die Unrichtigkeit des Grundbuchs

positiv kannte (BayObLGZ 1985, 401, 402). So etwas hat der Antragsteller

weder vorgetragen noch den Nachweis dafür in der erforderlichen Form des

§ 29 Abs. 1 GBO (BayObLGZ 1971, 336, 339; 1985, 225, 228; 1885, 401, 402)

geführt. Der Eintragungsantrag ist daher mangels Nachweises der Unrichtigkeit

des Grundbuchs wegen der Möglichkeit eines gutgläubig lastenfreien Erwerbs

zurückzuweisen.

dd) Anders wäre es nur, wenn die nicht gebuchte Leitungsdienstbarkeit

nicht nach § 892 Abs. 1 BGB erlöschen könnte, solange nicht das belastete

Grundstück insgesamt, sondern lediglich einzelne Wohnungs- und Teileigen-

tumseinheiten veräußert werden. Ob der Erwerb eines Miteigentumsanteils am

Grundstück oder einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit an diesem

- wenn der Erwerber in Ansehung der nicht gebuchten Belastung am gesamten

Grundstück im guten Glauben ist - zum Erlöschen des Rechts führt, ist streitig.

(1) Nach einer Ansicht (OLG Dresden, ZfIR 2010, 545, 547; Stau-

dinger/Gursky, BGB [2013], § 892 Rn. 224; ebenfalls dieser Auffassung zu-

neigend: OLG Rostock, FGPrax 2014, 205, 206), auf die sich die Rechts-

beschwerde stützt, geht der Schutz des guten Glaubens nach § 892 Abs. 1

BGB nicht über das erworbene Recht und die sich auf dieses beziehenden

Eintragungen im Grundbuch hinaus. Durch eine Verfügung über einen

Miteigentumsanteil oder eine Wohnungseigentumseinheit sollen nur die daran

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bestehenden Belastungen erlöschen können. Da die Dienstbarkeit an den von

dem Erwerbsgeschäft nicht betroffenen anderen Miteigentumsanteilen nicht

fortbestehen könne, beschränke sich die Wirkung des § 892 Abs. 1 BGB auf

die an dem erworbenen Miteigentumsanteil bzw. Wohnungseigentum

bestehenden Belastungen. Ein Recht, das nach seinem Inhalt - wie hier die

Leitungsdienstbarkeit - nur als Belastung des gesamten Grundstücks bestehen

könne (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 1961 - V ZR 181/60, BGHZ 36,

187, 189), erlösche deswegen durch den Erwerb eines Miteigentumsanteils am

Grundstück oder von Wohnungs- oder Teileigentum auch dann nicht, wenn der

Erwerber in dessen Ansehung gutgläubig gewesen sei.

(2) Die gegenteilige Auffassung bestimmt den Schutz des guten

Glaubens des Erwerbers allein nach dem Inhalt des Grundbuchs (OLG

Brandenburg, NJW-RR 2015, 15; OLG Jena, FGPrax 2012, 55, 56; Beck-OK-

BGB/Eckert, 35. Edition, § 892 Rn. 26; Heggen, ZfIR 2010, 550, 552; MüKo-

BGB/Kohler, 6. Aufl., § 892 Rn. 70; NK-BGB/Otto, BGB, 3. Aufl., § 1018 Rn.

118; Staudinger/Meyer, BGB [2009], § 1018 Rn. 185). Mit Rücksicht auf den

Zweck der Gutglaubensschutzregelung, im Interesse des Rechtsverkehrs das

Vertrauen des Erwerbers auf die Richtigkeit und die Vollständigkeit des

Grundbuchs zu schützen, gelte der Inhalt des Grundbuchs auch wegen der das

gesamte Grundstück betreffenden Eintragungen als richtig, unabhängig davon,

ob das Grundstück insgesamt, ein Miteigentumsanteil oder eine Wohnungs-

oder Teileigentumseinheit erworben werde.

(3) Die Rechtsfrage ist im Sinne der letztgenannten Auffassung zu

entscheiden. Der gutgläubig lastenfreie Erwerb eines Miteigentumsanteils oder

einer Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit erstreckt sich auch auf nicht

eingetragene, jedoch eintragungsbedürftige Dienstbarkeiten am Grundstück.

Nicht gebuchte Dienstbarkeiten, welche an einzelnen Miteigentumsanteilen

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nicht fortbestehen können, erlöschen dann insgesamt und damit auch im Ver-

hältnis zu den anderen Miteigentümern bzw. Wohnungs- oder Teileigentümern.

(a) Dafür, dass es für den Schutz des guten Glaubens nicht auf den

Inhalt des erworbenen Rechts am Grundstück, sondern auf den Inhalt des

Grundbuchs ankommt, spricht schon der Wortlaut des § 892 Abs. 1 Satz 1

BGB, nach dem zugunsten des Erwerbers der Inhalt des Grundbuchs als richtig

gilt. Die Vorschrift entscheidet den Konflikt zwischen dem Interesse der

Rechtsinhaber an der Erhaltung ihrer tatsächlich bestehenden, jedoch nicht

eingetragenen Rechte an Grundstücken und dem Interesse des Verkehrs an

der Verlässlichkeit des Inhalts des Grundbuchs zugunsten eines weitgehenden

Verkehrsschutzes. Der Schutz des rechtsgeschäftlichen Erwerbs beruht auf der

Verlässlichkeit der amtlichen Verlautbarung (vgl. Senat, Urteil vom 29. Juni

2007 - V ZR 5/07, BGHZ 173, 71 Rn. 32) und ist nach den Vorstellungen des

historischen Gesetzgebers umfassend gedacht. Der öffentliche Glaube des

Grundbuchs gilt unabhängig davon, welches Recht an dem Grundstück

erworben wird (vgl. Motive III, S. 211 = Mugdan, Materialien, Bd. 3, S. 117), und

er gilt sowohl in positiver als auch - hier von Interesse - in negativer Hinsicht.

Nicht eingetragene Rechte, welche der Eintragung bedürfen, gelten als nicht

bestehend und gelöschte Rechte als nicht mehr bestehend (Motive III, S. 215 =

Mugdan, Materialien, Bd. 3, S. 119). § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach dem

31. Dezember 2010 auch auf die nicht eingetragenen, nach § 9 Abs. 1 Satz 1,

Abs. 5, § 1 SachenR-DV kraft Gesetzes entstandenen Dienstbarkeiten

anzuwenden. Sind diese Rechte nicht (gemäß § 10 GBV in Abt. II des Grund-

buchs des Grundstücks oder - wenn dieses infolge der Bildung von Wohnungs-

eigentum gemäß § 7 Abs. 1 Satz 3 WEG geschlossen wurde - nach § 4 Abs. 1

WGV in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern) gebucht, gelten sie

zugunsten

des

Erwerbers,

dessen

Eintragungsantrag

nach

dem

31. Dezember 2010 bei dem Grundbuchamt eingeht, als nicht existent.

Welches Recht an dem Grundstück erworben wird, ist für den

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Gutglaubensschutz dagegen ohne Belang. Die Vorschrift ist daher auch dann

anzuwenden, wenn ein Miteigentumsanteil an dem Grundstück oder ein auf

dem Grundstück befindliches Wohnungs- oder Teileigentum erworben wird.

(b) Richtig ist allerdings, dass eine Leitungsdienstbarkeit nach § 9 Abs. 1

Satz 1 GBBerG an den von dem Erwerbsgeschäft nicht betroffenen Mit-

eigentumsanteilen oder Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten nicht fortbe-

stehen kann, weil das Recht nur das Grundstück in seiner Gesamtheit belasten

kann. Das rechtfertigt es jedoch nicht, den öffentlichen Glauben des

Grundbuchs in Bezug auf die Vollständigkeit der eingetragenen Rechte bei dem

Erwerb von Miteigentumsanteilen am Grundstück oder von Wohnungs- bzw.

Teileigentum einzuschränken und einen lastenfreien Erwerb trotz Gutgläubig-

keit des Erwerbers insoweit auszuschließen. Der gutgläubig lastenfreie Erwerb

führt in diesen Fällen vielmehr dazu, dass die Dienstbarkeit an dem Grundstück

insgesamt erlischt. Das hat der Senat für den Fall entschieden, dass ein

Wohnungseigentümer gegenüber dem Berechtigten einen Anspruch auf

Löschung der Dienstbarkeit hat. Wird der Anspruch durchgesetzt, erlischt die

Dienstbarkeit insgesamt, auch wenn den anderen Wohnungseigentümern ein

Anspruch auf Löschung nicht zusteht (vgl. Senat, Urteil vom 21. Juni 1974

- V ZR 164/72, NJW 1974, 1552, 1553

– insoweit in BGHZ 62, 388 ff. nicht

abgedruckt). Die Rechtslage stellt sich nach einem gutgläubig lastenfreien

Erwerb durch einen Wohnungseigentümer nicht anders dar. Da diesem

gegenüber nach § 892 Abs. 1 BGB die nicht eingetragene Dienstbarkeit nicht

besteht, könnte er von dem Berechtigten deren Löschung verlangen, falls die

Dienstbarkeit zu Unrecht im Nachhinein durch das Grundbuchamt im Wege

einer „Grundbuchberichtigung“ nach § 22 GBO eingetragen würde.

gutgläubig lastenfreien Erwerb eines Wohnungseigentums erloschen sein

kann, ist die Unrichtigkeit des Grundbuchs von dem Antragsteller nicht gemäß

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§§ 22, 29 GBO nachgewiesen und der Eintragungsantrag zu Recht

zurückgewiesen worden.

IV.

Die Kostenfolge aus der Zurückweisung des Rechtsmittels ergibt sich

- ohne dass es einer Entscheidung bedarf - aus KV 14520 der Tabelle B zu

§ 34 Abs. 1 GNotKG. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 61

Abs.

i.V.m.

Abs. 1

u. 3

GNotKG.

Der

Wert

des

Rechtsbeschwerdeverfahrens ist - mangels genügender Anhaltspunkte für eine

konkrete Schätzung des Vorteils einer Dienstbarkeit auf dem Flurstück 36 für

die Antragstellerin - nach dem Auffangwert in § 36 Abs. 3 GNotKG

festzusetzen. Die Regelung ist nach den Übergangsvorschriften in § 134 Abs. 1

Satz 2, § 136 Nr. 2 GNotKG anzuwenden. Die Überleitungsvorschriften haben

insoweit Vorrang vor der allgemeinen Vorschrift des § 61 Abs. 2 Satz 1

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GNotKG, nach der der Wert des Rechtsmittels durch den Geschäftswert des

ersten Rechtszugs begrenzt ist (vgl. BayVGH, Beschluss vom 16. August 2006

- 9 BV 05.1863, juris Rn. 10).

Stresemann

Czub

Brückner

Weinland

Kazele

Vorinstanzen:

AG Fürstenwalde - Grundbuchamt - , Entscheidung vom 28.01.2013 -

Fürstenwalde/Spree Blatt 9080-11 -

OLG Brandenburg, Entscheidung vom 18.11.2013 - 5 W 68/13 -