Urteil des BGH vom 27.04.2004

BGH: wartung, verwalter, feuerlöscher, genehmigung, abrechnung, miteigentümer, betriebskosten, bewirtschaftung, entlastung, ungültigerklärung

Gericht:

OLG Frankfurt 20.

Zivilsenat

Entscheidungsdatum:

Aktenzeichen:

20 W 183/02

Dokumenttyp:

Beschluss

Quelle:

Normen:

§ 16 Abs 2 WoEigG, § 28 Abs 1

S 2 WoEigG, § 28 Abs 3

WoEigG, § 28 Abs 5 WoEigG, §

48 Abs 3 WoEigG

(Wohnungseigentumsverfahren: Anfechtung der

Genehmigung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan;

Beschwer des Verwalters und Beschwer im

Beschwerdeanfechtungsverfahren; Auslegung der

Teilungserklärung durch das Rechtsbeschwerdegericht;

Geschäftswert)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin wird als unzulässig verworfen.

Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner und des Weiteren

Beteiligten werden der Beschluss des Landgerichts Hanau vom 11.04.2002 und

der Beschluss des Amtsgerichts Hanau vom 20.09.2001 abgeändert. Der

Anfechtungsantrag der Antragstellerin vom 28.05.2001 und ihre Erstbeschwerde

werden insgesamt zurückgewiesen.

Die Antragstellerin trägt die Gerichtskosten des Verfahrens der Erstbeschwerde

und der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden auch im Verfahren

der weiteren Beschwerde nicht erstattet.

Der Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde und der Erstbeschwerde werden

auf 8.643,18 € festgesetzt.

Gründe

Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage

mit insgesamt 21 Wohneinheiten, die aus drei Reihenhäusern mit je einer

Wohneinheit und zwei Mehrfamilienhäusern (bezeichnet als Häuser A und B) mit

insgesamt 18 Wohneinheiten sowie einer Tiefgarage mit 3 Doppel- und 6 Einzel -

PKW-Einstellbühnen besteht.

In der notariellen Teilungserklärung vom ...1995 (Bl. 94-105 d. A.) sind hinsichtlich

der Tiefgarage Miteigentumsanteile an dem Grundstück, verbunden mit dem

Teileigentum an im Aufteilungsplan im einzelnen bezeichneten Pkw- Doppel- bzw.

Einzelbühnen, bestehend aus je zwei Pkw-Abstellplätzen oder je einem Pkw-

Abstellplatz oben und unten gebildet worden.

In § 11 der Teilungserklärung ist unter anderem bestimmt:

„Die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums der Häuser

A und B obliegt nur den Wohnungseigentümern, die in dem Haus, das

instandzusetzen und instandzuhalten ist, ihre Wohnungen haben; diese Regelung

gilt auch für die Reihenhäuser, deren Gemeinschaftseigentum auf Kosten des

jeweiligen Eigentümers des entsprechenden Hauses instandzusetzen und

instandzuhalten ist."

§ 12 dieser Teilungserklärung lautet:

„Die übrigen Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung sowie Betriebskosten

(z.B. für Wasser, Abwasser, Strom, Heizung) einschließlich der

Versicherungsprämien tragen die Wohnungseigentümer im Verhältnis der

Miteigentumsanteile; dies gilt nicht, falls laufende Kosten durch Messeinrichtungen

oder auf andere Weise einwandfrei festgestellt werden können; die so

festgestellten Kosten trägt der betreffende Wohnungseigentümer in Höhe des

nach der Heizkostenverordnung zulässigen Höchstsatzes."

In der Betriebskostenabrechnung 1999/2000 sowie im Wirtschaftsplan 2001

wurden unter Hinweis auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom

20.09.2000 (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500) Betriebskosten nach

Miteigentumsanteilen auch auf die Eigentümer der Reihenhäuser umgelegt, mit

denen sie in den bisherigen Abrechnungen nicht belastet worden waren.

In der Eigentümerversammlung vom 26.04.2001 hat unter TOP 3 die

Gemeinschaft die Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung 1999/2000 vom

07.03.2001 mit den darin verwendeten Verteilerschlüsseln und den daraus

resultierenden Einzelabrechnungen sowie die Entlastung der Verwaltung

beschlossen.

Unter TOP 4 (Wirtschaftsplan 2001) wurde folgender Beschluss gefasst: „Der vom

Verwalter vorgelegte Wirtschaftsplan 2001 in der Fassung vom 07.03.2001 mit den

darin verwendeten Verteilerschlüsseln ist ab dem 01.04.2001 bis auf weiteres

gültig ohne Änderungen."

Die Antragstellerin, die Eigentümerin des Reihenhauses Nr. ... (Miteigentumsanteil

77,76/1000), aber keines Tiefgaragenplatzes ist, hat den Beschluss zu TOP 3

insoweit angefochten, als die Positionen „Verwaltervergütung", „Hausmeister

Allgemein", „Putzmittel", „Allgemeinwasser", „Wartung Feuerlöscher",

„Allgemeinstrom", „Bewirtschaftung Glühbirnen", „Kabelgebühr", „Gartenpflege",

„Wartung Rolltor", „einmalige Anschaffungen", „Reparatur Rolltor Spiralfedern",

„Einstell. Rücklagen Außenanlage" und „sonstige Kosten" mit dem

Verteilerschlüssel „1000" versehen wurden.

Den unter TOP 4 gefassten Beschluss hat sie angefochten, soweit in dem

Wirtschaftsplan 2001 die Ausgabepositionen „Verwaltervergütung", „Hausmeister

Allgemein", „Putzmittel", „Allgemeinwasser", „Wartung Tauchpumpen",

„Allgemeinstrom", „Bewirtschaftung Glühbirnen", „Kabelgebühr", „Gartenpflege",

„allgemeine Anschaffungen", „Wartung Rolltor", „Einmalige Anschaffungen",

„Reparaturen" und „Einstell. Rücklagen Außenanlage" mit dem Verteilerschlüssel

„1000" enthalten sind.

Das Amtsgericht hat nach Verbindung des Anfechtungsverfahrens der Beteiligten

zu 1) mit einen weiteren von den Miteigentümern X betriebenen Verfahren die

Beschlüsse zu TOP 3 und 4 nur insoweit für ungültig erklärt, als auf die

Antragstellerin Reparaturkosten und Wartungskosten für die Tiefgarage bzw. das

Rolltor an der Tiefgarage umgelegt sind und die Anträge im übrigen

zurückgewiesen. Wegen der Einzelheiten der Begründung wird auf den Beschluss

vom 20.09.2001 (Blatt 128-133 d. A.) verwiesen, der den Beschwerdeführern

jeweils am 29.10.2001 zugestellt wurde. Gegen die Zurückweisung ihrer übrigen

Anträge hat die Antragstellerin am 12.11.2001 sofortige Beschwerde eingelegt.

Die Antragsgegner haben mit am 07.11.2001 bei Gericht eingegangenem

Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt, soweit den Anträgen der

Antragstellerin durch den Beschluss des Amtsgerichts stattgegeben worden war.

Die Miteigentümer X haben den amtsgerichtlichen Beschluss nicht angefochten.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 11.04.2002 (Bl. 182-192 d. A.) den

amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben und den am 26.04.2001 unter TOP 3

gefassten Mehrheitsbeschluss insoweit für unzulässig erklärt, als damit die in der

Betriebskostenabrechnung 1999/2000 vom 07.03.2001 und den daraus

resultierenden Einzelabrechnungen enthaltenen Positionen "Hausmeister

allgemein", "Putzmittel", "Wartung Feuerlöscher", "Wartung Rolltor", "Reparatur

Rolltor Spiralfedern" und "sonstige Kosten" mit dem Verteilerschlüssel "1000"

genehmigt wurden. Den unter TOP 4 gefassten Beschluss hat das Landgericht

insoweit für unzulässig erklärt, als damit die in dem Wirtschaftsplan 2001

enthaltenen Positionen "Hausmeister allgemein", "Putzmittel" und "Wartung

Rolltor" mit dem Verteilerschlüssel "1000" genehmigt wurden. Die weitergehende

Beschwerde der Antragstellerin und die Beschwerde der Beteiligten zu 2) sind

erfolglos geblieben.

Die Antragstellerin hat gegen den ihr am 20.04.2002 zugestellten

landgerichtlichen Beschluss mit am 06.05.2002 bei Gericht eingegangenem

anwaltlich unterzeichnetem FAX- Schreiben vom 04.05. 2002 sofortige weitere

Beschwerde eingelegt, mit der sie ihren Antrag auf Ungültigerklärung der

Genehmigungen der Jahresabrechnung 1999/2000 und des Wirtschaftsplanes 2001

hinsichtlich der Positionen weiterbetreibt, bezüglich derer ihre Erstbeschwerde

erfolglos geblieben ist.

Die Antragsgegner und der Verwalter haben gegen den dem

Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 2) am 22.04.2002 zugestellten

landgerichtlichen Beschluss mit am 06.05.2002 bei Gericht eingegangenem FAX-

Schreiben vom gleichen Tag sofortige weitere Beschwerde eingelegt und sind der

sofortigen weiteren Beschwerde der Antragstellerin entgegengetreten.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner und des Verwalters ist

zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.

Dem Verwalter steht ein eigenes Beschwerderecht zu, da er durch die

landgerichtliche Entscheidung in seinen Rechten tatsächlich beeinträchtigt worden

ist. Zwar ist dafür nicht allein die durch § 43 WEG begründete Beteiligtenstellung

ausreichend, sondern es muss eine unmittelbare Beeinträchtigung eines

materiellen subjektiven Rechts durch den Entscheidungssatz des angefochtenen

Beschlusses gegeben sein (BGHZ 120, 396 = NJW 1993, 662; BayObLG WuM 1992,

642; Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Aufl., § 45 WEG, Rdnr. 13 und 14). In

Beschlussanfechtungsverfahren ist der Verwalter regelmäßig in seiner

Rechtsstellung beeinträchtigt und damit beschwerdeberechtigt

(Keidel/Kuntze/Winkler: FGG, 15. Aufl., § 20, Rdnr. 107; Bärmann/Pick/Merle: WEG,

9. Aufl., § 45 Rdnr. 24). Dem steht vorliegend auch nicht entgegen, dass die

Erstbeschwerde nicht durch den Verwalter eingelegt worden ist, weil die

landgerichtliche Entscheidung den amtsgerichtlichen Beschluss zu Ungunsten

(auch) des Verwalters abgeändert hat, indem der Genehmigungsbeschluss noch in

weiterem Umfang für ungültig erklärt worden ist als im amtsgerichtlichen

Verfahren (BGH NJW 1980, 1960 und NJW 1984, 2414). Da die Antragsgegner und

der Verwalter hinsichtlich der Verteidigung der angefochtenen

Genehmigungsbeschlüsse Streitgenossen sind, ist ihre Beschwer

zusammenzuzählen (Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 45, Rdnr. 3 ;

Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., § 45, Rdnr. 16; KG WuM 1993, 149, 150;

BayObLG WuM 1993, 765, 766; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 450). Die Beschwer der

Antragsgegner, die die Genehmigungsbeschlüsse verteidigen, die in den

Vorinstanzen teilweise für ungültig erklärt worden sind, richtet sich nach dem

Interesse aller Wohnungseigentümer an der Gültigkeit dieser Beschlüsse (KG WuM

1997, 237 = NJW-RR 1997, 652; Niedenführ/Schulze, aaO., § 45, Rdnr. 10). Damit

entspricht die Beschwer der Antragsgegner zumindest dem Gesamtbetrag der

vom Landgericht beanstandeten Abrechnungspositionen, übersteigt also schon

die nach § 45 Abs. 2 WEG erforderliche Beschwerdesumme von 750,00 €, so dass

es auf die Höhe der Beschwer des Verwalters nicht mehr ankommt.

Die weitere Beschwerde der Antragsgegner und des Verwalters hat auch in der

Sache Erfolg, da die landgerichtliche Entscheidung auf einer Verletzung des

Rechtes beruht (§§ 43 Abs. 1, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO), soweit sie die

Genehmigungsbeschlüsse für unzulässig erklärt hat.

Zunächst ist klar zu stellen, dass die hier von der Antragstellerin zur Begründung

der Anfechtung der Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung, der daraus

resultierenden Einzelabrechnungen und der Verwalterentlastung geltend

gemachte Verwendung eines unzutreffenden Verteilerschlüssels sich überhaupt

nur hinsichtlich der Einzelabrechnung, der Verwalterentlastung und hinsichtlich des

Wirtschaftsplanes auswirken kann. Die Gesamtjahresabrechnung betrifft lediglich

die Gegenüberstellung der tatsächlich im Wirtschaftsjahr erzielten

Gesamteinnahmen und der tatsächlich geleisteten Ausgabe dieser Periode und

wird von der Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels nicht berührt,

ebenso wenig kommt es insoweit auf die Berechtigung der einzelnen Positionen

an. Dass die in der Gesamtjahresabrechnung enthaltenen Ausgaben tatsächlich

nicht getätigt worden seien, hat die Antragstellerin nicht geltend gemacht. Soweit

die vom Landgericht tenorierte Unzulässigkeit auch die Genehmigung der

Gesamtjahresabrechnung betreffen sollte, was der Entscheidung nicht eindeutig

entnommen werden kann, weil unter dem in Bezug genommenen TOP 3 der

Versammlung vom 26.04.2001 sowohl die Genehmigung der Gesamt- als auch der

Einzelabrechnungen 1999/2000 beschlossen wurde, wäre dies von vornherein nicht

gerechtfertigt. Da unter TOP 3 auch die von der Antragstellerin angefochtene

Entlastung des Verwalters beschlossen worden ist, besteht ferner Unklarheit

darüber, ob das Landgericht auch die Verwalterentlastung (teilweise) für ungültig

erklärt hat. Im Ergebnis kommt es hierauf aber nicht an, da die angefochtene

Entscheidung jedenfalls auch insoweit der Aufhebung unterliegt, weil der

verwendete Verteilerschlüssel nicht zu beanstanden ist und deshalb auch die auf

diese Verwendung gestützte Beanstandung der Entlastung keinen Erfolg haben

kann.

Zutreffend ist der Ausgangspunkt der Vorinstanzen, dass die Auslegung der

Teilungserklärung maßgeblich ist dafür, welcher Verteilungsschlüssel der

Einzelabrechnung zu Grunde zu legen ist.

Für die Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung, hier insbesondere der §§ 11

und 12 hinsichtlich der Kostenverteilung, ist zunächst davon auszugehen, dass

nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch die Vereinbarung zum Inhalt

des Sondereigentums geworden ist und nunmehr den allgemeinen Grundsätzen

für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf

den Wortlaut und den Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar

so, wie es sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung

der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es für die Erklärung also nicht auf

den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und

zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände

außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den

besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar

sind (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 10 Rdnr. 53; Staudinger/Kreuzer, BGB,

Stand Juni 1997, § 10 WEG, Rdnr. 44; Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 10, Rdnr.

8; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 10, Rdnr. 15; ständige Rechtsprechung des

Senats, vgl. z. B. Beschluss vom 07.03.2003 -20 W 431/2000- und Beschluss vom

28.01.2004 -20 W 124, 180/2003-). Diese Auslegung hat das

Rechtsbeschwerdegericht selbständig - ohne Bindung an die Auffassung der

Vorinstanzen- vorzunehmen (Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 45, Rdnr. 87;

Staudinger/Bub, aaO., § 45 WEG, Rdnr. 40; Niedenführ/Schulze, aaO., § 45, Rdnr.

41).

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 2) sind die §§ 11 und 12 der

Teilungserklärung auch nicht so eindeutig, dass keine Auslegung in Betracht käme,

wie der hier entstandene Streit gerade zeigt. Insbesondere bei § 12 der

Teilungserklärung stellt sich die von den Vorinstanzen bereits erörterte

Problematik, wie der Terminus "Betriebskosten" auszulegen ist und wie laufende

Kosten, wenn nicht durch Messeinrichtungen, dann "auf andere Weise einwandfrei

festgestellt werden können", wie es in § 12 der Teilungserklärung vorgesehen ist.

Entgegen der vom Landgericht vorgenommenen Auslegung kommt der Senat zu

dem Ergebnis, dass die Verwendung des Verteilerschlüssels "1000", also die

Verteilung nach Miteigentumsanteilen unter Einbeziehung der

Reihenhauseigentümer auch insoweit nicht zu beanstanden ist, als dies die

Positionen "Hausmeister allgemein", "Putzmittel", "Wartung Feuerlöscher",

"Wartung Rolltor", "Reparatur Rolltor Spiralfedern" und "sonstige Kosten" betrifft.

Bei der rechtlichen Bewertung ist zunächst davon auszugehen, dass zwar eine

Mehrhausanlage vorliegt, dass aber keine Verselbständigung der

Teilgemeinschaften vorliegt, insbesondere die Teilungserklärung nicht die Bildung

separater Abrechnungskreise vorsieht, wie sie die Antragstellerin im Ergebnis

anstrebt, und zwar weder im Verhältnis der Mehrfamilienhäuser zu den

Reihenhäusern, noch im Verhältnis zu dem hinsichtlich der Tiefgarage gebildeten

Teileigentum. Insoweit ist festzustellen, dass nach der herrschenden Meinung (vgl.

z. B. BayObLG Rpfleger 1975, 90 und NJW-RR 1995, 783; Palandt/Bassenge, aaO., §

3, Rdnr. 8; Niedenführ/Schulze, aaO., § 3, Rdnr. 21; Weitnauer: WEG, 8. Aufl., § 5,

Rdnr. 29; anderer Ansicht Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 5 Rdnr. 19; Gleichmann

Rpfleger 1988, 10) bereits die einzelnen Stellplätze auf bzw. unter einer

Hebebühne wegen des veränderlichen Sondereigentums-, bzw.

Teileigentumsbereiches nicht sondereigentumsfähig sind. Folgt man dieser

Auffassung, sind nicht nur die übrigen Teile der Tiefgarage wie Zufahrtswege, Tore,

Aufzüge, Wände und Decken, sondern auch die Hebebühnen selbst

Gemeinschaftseigentum. Im vorliegenden Fall geht es um Wartungs- und

Reparaturkosten des Tiefgaragen-Rolltores, das in jedem Fall zum

Gemeinschaftseigentum gehört.

Sowohl hinsichtlich des Wohn-, als auch des Teileigentums gilt für alle Kosten der

Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines

gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums der Grundsatz

des § 16 Abs. 2 WEG i. V. m § 1 Abs. 6 WEG, nämlich Kostentragung im Verhältnis

der Miteigentumsanteile. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die die

Kostenverteilung abweichend regelt, muss eindeutig und klar sein und dem

Bestimmtheitsgrundsatz genügen, bei Zweifeln am Regelungsinhalt gilt die

gesetzliche Regel des § 16 Abs. 2 WEG (BayObLG ZMR 1999, 48, 49; OLG Köln

OLG-Report 2002, 91). Daraus folgt bei der hier gegebenen Gestaltung von §§ 11

und 12 der Teilungserklärung, dass für die hier streitgegenständlichen

Abrechnungspositionen die Verteilung nach § 16 Abs. 2 WEG eingreift, weil keine

ausreichend bestimmte Zurechnung der Gemeinschaftskosten auf einzelne

Wohnungs- bzw. Teileigentümer erfolgen kann. Dass von 1996 bis 1999 andere

Verteilungsschlüssel der Abrechnung zu Grunde gelegt wurden, ist unbeachtlich,

da für eine nicht der Teilungserklärung entsprechende Abrechnung kein

Bindungswille anzunehmen ist.

Dazu im Einzelnen:

Hinsichtlich der Position "Hausmeister Allgemein" in der Jahresabrechnung hat die

Antragstellerin beanstandet, die Hausmeistervergütung und die Kosten für die

Reinigung des Gemeinschaftseigentums der Häuser A und B seien auf Grund der

neuen Gestaltung des Hausmeistervertrages grundlos zusammengefasst worden.

Es handele sich um von den Eigentümern der Reihenhäuser nicht zu tragende

Instandhaltungskosten der Mehrfamilienhäuser, allenfalls ein Bruchteil von 10 %

werde durch die Tätigkeit für die Reihenhäuser verursacht. In dem ab 01.04.1999

geltenden Hausmeistervertrag, wie er dem Senat aus dem Parallelverfahren 20 W

192/02 (dort Blatt 39-43 d. A.) bekannt ist, wurden die das

Gemeinschaftseigentum der Liegenschaft insgesamt betreffenden

Hausmeistertätigkeiten sowie die Hausreinigungsarbeiten bzgl. der Häuser A und

B einheitlich der Firma Y gegen eine einheitliche Vergütung von 1.102,- DM

monatlich übertragen. Davor bestanden getrennte Verträge bzgl. der

Hausmeistertätigkeit und der Hausreinigung (Bl. 34 - 38 in 20 W 192/02). Die

Antragstellerin meint, diese veränderte Gestaltung entspreche nicht

ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch die Position "Putzmittel" falle nur für die

Häuser A und B sowie die Tiefgarage an, ebenso wie die Position "Wartung

Feuerlöscher". Die Kosten der Wartung für den selbst für ihr Reihenhaus gekauften

Feuerlöscher wurden ihr unstreitig nicht ersetzt.

Dem halten die Beteiligten zu 2) und der Verwalter entgegen, auf die tatsächliche

Nutzung durch die Antragstellerin komme es nicht an. Da über die Hauseingänge

der Häuser A und B auch die Tiefgarage und die Fahrradkeller zugänglich seien,

komme die Hausreinigung samt Verwendung der Putzmittel und die Wartung der

u. a. in den Schleusen der Tiefgarage zu den Häusern A und B befindlichen

Feuerlöschern nicht nur den Sondereigentümern der Häuser A und B zugute.

Es kann dahingestellt bleiben, ob diese Positionen "Hausmeister/Allgemein",

"Putzmittel" und "Wartung Feuerlöscher" als Instandhaltungskosten (vgl. KG WuM

1993, 562) oder Betriebskosten zu definieren sind, jedenfalls handelt es sich um

Gemeinschaftskosten im Sinn des § 16 Abs. 2 WEG. Die in § 11 Abs. 2 und § 12 der

Teilungserklärung enthaltene Regelung für die Kosten der Instandhaltung des

Gemeinschaftseigentums der Häuser A und B und für die übrigen laufenden

Kosten, die durch Messeinrichtungen oder auf andere Weise einwandfrei

festgestellt werden können, ändert für diese Positionen deshalb nichts, weil sie die

Wohnungseigentümer im Außenverhältnis gemeinsam treffen und erst

nachträglich nach einem im Einzelfall festzulegenden Verteilungsschlüssel

umgelegt werden müssten, um dadurch eine Trennung und Zuordnung zu

ermöglichen (vgl. BayObLG ZMR 1993, 231). So wird die Tätigkeit als Hausmeister,

die das gesamte Gemeinschaftseigentum betrifft, nach dem seit April 1999

geltenden Vertrag zusammen mit den Reinigungsarbeiten für die Häuser A und B

einheitlich vergütet und der Materialverbrauch an Putz- und Pflegemitteln,

Glühbirnen und anderen Verbrauchsmaterialien wird nach dem entstandenen

Aufwand mit der Hausverwaltung insgesamt abgerechnet. Somit ist keine

"einwandfreie" Feststellung im Sinn von § 12 der Teilungserklärung für die

Zuordnung der Hausmeister-, bzw. Reinigungskosten und der Putzmittel möglich,

erst recht nicht von vornherein. Es müsste vielmehr für jede einzelne

Dienstleistung und jedes verbrauchte Putzmittel im Einzelnen nachträglich

festgestellt werden, worauf sich diese bezogen haben bzw. wofür es verwendet

wurde. Eine derartig aufwendige und unpraktikable Regelung bei im Endeffekt

geringer wirtschaftlicher Bedeutung kann mit der Teilungserklärung nicht gewollt

sein.

Hinsichtlich der Position "Wartung Feuerlöscher" gilt im Prinzip nichts anderes. Es

kommt hinzu, dass die Antragsgegner unwidersprochen vorgetragen haben, dass

sich zwei der drei Feuerlöscher in den Schleusen der Tiefgarage zu den Eingängen

der Häuser A und B befinden, also nach den vorangegangenen Ausführungen

betreffend die Rechtsverhältnisse an der Tiefgarage zum allgemeinen

Gemeinschaftseigentum gehören und nicht § 11 Abs. 2 der Teilungserklärung

unterfallen.

Auch die Verteilung der Positionen "Wartung Rolltor" und "Reparatur Rolltor

Spiralfedern" nach dem Verteilerschlüssel 1000 ist nicht zu beanstanden, da wie

oben dargelegt, in jedem Fall diese Teile der Tiefgarage insgesamt im

Gemeinschaftseigentum steht. Für das Gemeinschaftseigentum an der Tiefgarage

enthalten die §§ 11 und 12 der Teilungserklärung auch keine Sonderregelung

hinsichtlich der Kostentragung. Eine entsprechende Anwendung der für das

Gemeinschaftseigentum der Mehrfamilienhäuser und der Reihenhäuser

vorgesehenen Abweichung von § 16 Abs. 2 WEG auch auf das

Gemeinschaftseigentum an der Tiefgarage kommt nicht in Betracht. Dem steht

außer dem Bestimmtheitsgrundsatz entgegen, dass die §§ 11 und 12 der

Teilungserklärung als Ausnahmeregelung von § 16 Abs. 2 WEG eng und nicht

erweiternd auszulegen sind. Geht man davon aus, dass die gesamte Tiefgarage in

Gemeinschaftseigentum steht, fehlt es gerade an dem Kriterium des Sonder-,

bzw. Teileigentums von einzelnen Miteigentümern, auf die das Landgericht

abgestellt hat. Dass die Antragstellerin nicht über einen Stellplatz in der Tiefgarage

verfügt, ist kein Grund, sie an den Kosten für diese Positionen nicht zu beteiligen.

Die fehlende tatsächliche Nutzung ist keinesfalls ein Ausschlusskriterium. Die

Vorinstanzen haben insoweit zutreffend die Beteiligte zu 1) bereits darauf

hingewiesen, dass sie nicht Alleineigentümerin ist, sondern Miteigentümerin und

Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, was die grundsätzliche Verpflichtung zur

Verpflichtung der Kostentragung nach § 16 Abs. 2 WEG zur Folge hat. Soweit die in

der Teilungserklärung enthaltene Sonderregelung nicht eingreift, gilt diese

gesetzliche Regelung, unabhängig von der Nutzung der

Gemeinschaftseinrichtungen.

Hinsichtlich der Position "sonstige Kosten" mit 64,58 DM hat der Verwalter diese in

der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht vom 12.03.2002 (Bl. 165 d. A.)

dahin erläutert, es handele sich um im Zusammenhang mit der

Eigentümerversammlung entstehende Kosten wie Raumkosten oder

Beglaubigungskosten für Protokolle. Dem ist die Antragstellerin nicht

entgegengetreten. Damit handelt es sich um Kosten, die durch dem Verwalter

obliegende Aufgaben entstehen, also Kosten der sonstigen Verwaltung im Sinn

des § 16 Abs. 2 WEG, die nach Miteigentumsanteilen von allen Mitgliedern der

Gemeinschaft zu tragen sind. Demnach stellt sich die Bezeichnung "sonstige

Kosten" in der Abrechnung als Abkürzung für "sonstige Kosten der Verwaltung"

dar, um die es sich nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag des

Verwalters in der Sache auch handelt. Insbesondere hat die Antragstellerin nicht

dargetan, dass diese Kosten durch die Inanspruchnahme des Verwalters durch

einzelne Miteigentümer beispielsweise im Zusammenhang mit einer Veräußerung

entstanden und deshalb von diesen allein zu tragen seien. Für die sonstigen

Kosten der Verwaltung gelten die besonderen Kostenregelungen nach § 11 und 12

der Teilungserklärung von vornherein nicht.

Das Landgericht hat die Unzulässigkeit der Genehmigung in der Begründung - im

Gegensatz zur Tenorierung - bei dieser Position auch nicht auf die Verwendung

eines falschen Schlüssels, sondern auf die fehlende Nachvollziehbarkeit gestützt.

Dem ist zwar insoweit zu folgen, dass die Abrechnung aus sich heraus verständlich

sein muss, dies bedeutet aber nicht, dass eine Zusammenfassung von

Kostenarten nicht erfolgen dürfte, wenn sonst die Übersichtlichkeit leiden würde.

Bei Kleinbeträgen wie im vorliegenden Fall ist erst dann keine Nachvollziehbarkeit

gegeben, die eine Ungültigerklärung der Genehmigung begründen kann, wenn

auch die Einsichtnahme in die Unterlagen des Verwalters, insbesondere die

Belege, keine Klärung gebracht hat. Die Antragstellerin hat aber nicht vorgebracht,

dass sie sich insoweit erfolglos um eine Aufklärung bemüht hätte.

Die weitere Beschwerde der Antragsgegner und des Verwalters war deshalb

begründet.

Die an sich gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte weitere Beschwerde der

Antragstellerin ist unzulässig, da die Beschwer der Antragstellerin nicht wie

erforderlich 750 € übersteigt.

Der Beschwerdewert im Sinn von § 45 Abs. 1 WEG ist nicht gleichzusetzen mit dem

Geschäftswert im Sinn von § 48 Abs. 3 WEG. Während sich letzterer auf das

Interesse aller Beteiligter bezieht (Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 48, Rdnr. 24;

Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 48, Rdnr. 12), ist der Beschwerdewert nach der

Beschwer des Rechtsmittelführers und seinem Interesse an der angefochtenen

Entscheidung zu bemessen. Wird der Beschluss über die Jahresabrechnung mit der

Begründung angefochten, einzelne Positionen hätten nicht oder nicht in der

eingebuchten Höhe in die Jahresabrechnung eingestellt werden dürfen, so bemisst

sich die Beschwer des Rechtsmittelführers nach der anteiligen Belastung, die ihm

bei der nach seiner Ansicht richtigen Abrechnung erspart geblieben wäre. Dabei

hat die Belastung des erfolglosen Rechtsmittelführers mit Verfahrenskosten außer

Betracht zu bleiben. Auch die Interessen der übrigen Eigentümer und die

Bedeutung der Sache für die Gemeinschaft insgesamt bleiben unberücksichtigt,

da allein das vermögenswerte Interesse des Beschwerdeführers an einer Änderung

der angefochtenen Entscheidung maßgeblich ist (BayObLG ZWE 2000, 461 m. w.

H.; OLG Düsseldorf ZMR 1998, 450; Niedenführ/Schulze, aaO. § 45, Rdnr. 1, 13;

Staudinger/Wenzel, 12. Aufl., § 45, Rdnr. 8 und 12). Auch dann, wenn, wie ebenfalls

im vorliegenden Fall erfolgt, ein Wohnungseigentümer den Beschluss über die

Entlastung des Verwalters anficht, bemisst sich der Wert seiner Beschwer allein

nach seinem individuellen Interesse an der von ihm begehrten

Rechtsmittelentscheidung (BayObLG ZMR 2001, 720; Staudinger/Wenzel, aaO.;

Rühlicke ZWE 2003, 200, 201).

Verfahrensgegenstand der weiteren Beschwerde der Antragstellerin nach dem

Antrag im Schriftsatz vom 04.05.2002 (Bl. 236, 237 d. A.) ist die Ungültigerklärung

der Genehmigungsbeschlüsse vom 26.04.2001 bezüglich der Positionen

"Verwaltervergütung", "Allgemeinstrom", "Bewirtschaftung Glühbirnen",

"Kabelkosten", "Einstellung Rücklage Außenanlage" in der Einzelabrechnung und im

Wirtschaftsplan, soweit der Verteilerschlüssel 1000 verwendet wurde. Dabei ist zu

berücksichtigen, dass hinsichtlich der Verwaltervergütung die Antragstellerin nur

die Inanspruchnahme nach Miteigentumsanteilen an Stelle der im

Verwaltervertrag vorgesehenen Pauschale von 30,00 DM monatlich pro Wohnung

beanstandet. Der Differenzbetrag zwischen der in der Einzelabrechnung

eingestellten Verwaltervergütung von 587,94 DM und der Jahresvergütung laut

Verwaltervertrag von 360,00 DM beträgt bei der Einzelabrechnung 227,94 DM.

Zusammen mit den Positionen "Allgemeinstrom" von 47,71 DM, "Bewirtschaftung

Glühbirnen" von 2,64 DM, "Kabelkosten" mit 277,91 DM und "Rücklage

Außenanlage" von 155,54 DM beziffert sich die Beschwer der Antragstellerin

hinsichtlich der Einzelabrechnung auf 711,74 DM. Bei dem Wirtschaftsplan 2001

beträgt die Differenz der eingebuchten Verwaltervergütung mit 594,01 DM zu der

auf die Einheit laut Verwaltervertrag entfallenden Vergütung 234,01 DM, die

Position "Allgemeinstrom" 50,55 DM, "Bewirtschaftung Glühbirnen" 2,72 DM,

"Kabelkosten" 277,91 DM und "Rücklage Außenanlage" 155,54 DM, also

zusammen 720,73 DM. Mit insgesamt 1.432,47 DM = 732,41 € wird somit die

erforderliche Beschwerdesumme von 750,00 € nicht erreicht. Soweit die

Antragstellerin über diese in der Antragstellung zur weiteren Beschwerde allein

enthaltenen Positionen hinaus in der Begründung noch weitere Positionen

beanstandet, fehlt es insoweit schon deshalb an einer Beschwer, weil die

Vorinstanzen darüber nicht entschieden haben. Nachdem die Anfechtung der

Genehmigungsbeschlüsse zulässigerweise auf einzelne Positionen der Abrechnung

bzw. des Wirtschaftsplanes beschränkt worden ist - dieser Auslegung des Antrags

vom 28.05. 2001 durch die Vorinstanzen ist die Antragstellerin jedenfalls nicht

entgegengetreten-, können andere Positionen nicht nachträglich in die Anfechtung

einbezogen werden, da ansonsten die Anfechtungsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2

WEG unterlaufen würde. Zu Recht ist deshalb das Landgericht auf die in dem

Schreiben der Antragstellerin vom 27.03.2002 beanstandete Position

"Beweissicherungskosten" nicht eingegangen, da sie nicht Gegenstand der

fristgerechten Anfechtung vom 28.05.2001 waren. Für die zwar nicht in der

Antragstellung, aber in der Begründung der weiteren Beschwerde außerdem

berücksichtigte Position "Wartung Tauchpumpen" in dem Wirtschaftsplan 2001

entfallen auf die Antragstellerin nur 10,89 DM. Auch die zusätzliche

Berücksichtigung dieser Position führt deshalb nicht zum Erreichen der

Beschwerdesumme.

Unabhängig von der Unzulässigkeit der weiteren Beschwerde der Antragstellerin

hätte sie auch in der Sache keinen Erfolg. Die Einschätzung der Vorinstanzen,

dass hinsichtlich der den Gegenstand der weiteren Beschwerde der Antragstellerin

bildenden Positionen in der Abrechnung 1999/2000 und des Wirtschaftsplanes

2001 der zutreffende Verteilerschlüssel verwendet wurde, ist aus Rechtsgründen

nicht zu beanstanden. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann auf die insoweit

zutreffenden Begründungen der Vorinstanzen Bezug genommen werden.

Ergänzend ist hinsichtlich der Verwalterkosten darauf hinzuweisen, dass

Wohnungseigentümer dem Verwalter gegenüber als Gesamtschuldner für die

Verwaltervergütung haften. Auch dann, wenn der Verwalter nach dem

Verwaltervertrag Anspruch auf eine bestimmte Vergütung pro Wohneinheit hat, gilt

für die Verpflichtung der Wohnungseigentümer untereinander § 16 Abs. 2 WEG, d.

h. Verteilung nach Miteigentumsanteilen oder nach dem vereinbarten

Verteilungsschlüssel (OLG Köln NZM 2002, 615; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 26,

Rdnr. 115; Niedenführ/Schulze, aaO., § 26, Rdnr. 63). Die hier in §§ 11 und 12 der

Teilungserklärung für Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung sowie

Betriebskosten vorgesehene Regelung greift für die Verwalterkosten schon

deshalb nicht ein, wie es sich dabei um keine dieser Kostenarten, sondern um die

Kosten der sonstigen Verwaltung handelt (KG NZM 2002, 615). Mangels

Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bedürfte es zur Aufteilung der

Verwaltervergütung nach Einheiten sogar einer Vereinbarung aller

Wohnungseigentümer.

Hinsichtlich der Kosten des unstreitig bei Errichtung der Liegenschaft insgesamt

eingebrachten Kabelanschlusses handelt es sich um Kosten des Betriebes

gemeinschaftlicher Einrichtungen, für die grundsätzlich die Kostenverteilung nach §

16 Abs. 2 WEG gilt, unabhängig von der Nutzung. Zu Recht haben die

Vorinstanzen darauf verwiesen, dass insoweit nichts anderes gilt als auch sonst für

die Kosten von Gemeinschaftseinrichtungen wie z. B. dem Aufzug, der nur in

einem Haus einer Mehrhausanlage vorhanden ist und den die Miteigentümer mit

Sondereigentum in den anderen Häusern nicht nutzen (vgl. hierzu BGH NJW 1984,

2576 = WuM 1985, 33, 34; BayObLG WuM 1992, 155). Zu denken wäre auch an die

Kosten eines Fahrradkellers, an denen sich auch Miteigentümer zu beteiligen

haben, die nicht Fahrrad fahren können oder an die Kosten eines im

Gemeinschaftseigentum stehenden Kinderspielplatzes, von denen auch kinderlose

Miteigentümer nicht freigestellt werden können. Das Kriterium der Nutzung einer

gemeinschaftlichen Einrichtung ist nur dann von Bedeutung für die Kostentragung,

wenn darauf in der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung darauf abgestellt

worden ist. Dies ist vorliegend aber nicht der Fall, da auch nach § 12 der

Teilungserklärung die einwandfreie Feststellung laufender Kosten durch

Messeinrichtungen oder auf andere Weise, nicht aber die Nutzung einer

Einrichtung maßgeblich ist.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten beruht auf § 47 Satz 1 WEG i. V. m. §§

91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO (analog). Dagegen sah der Senat keine

Veranlassung zur Abweichung von dem Grundsatz, dass die Beteiligte ihre

außergerichtlichen Kosten selbst tragen (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Der

Geschäftswert gemäß § 48 Abs. 3 WEG richtet sich - anders als der

Beschwerdewert - grundsätzlich nach dem Interesse aller Beteiligten an der

Entscheidung. Dies dient unter anderem dem Zweck, die Wohnungseigentümer

dazu anzuhalten, die über ihre subjektiven Interessen hinausgehende Wirkung des

Verfahrens auf die anderen Beteiligten zu bedenken und von der leichtfertigen

Stellung eines Antrags auf gerichtliche Entscheidung abzusehen

(Staudinger/Wenzel: WEG, 12. Aufl., § 48, Rdnr. 15). Der Geschäftswert bei der

Anfechtung von Beschlüssen über die Jahresabrechnung bestimmt sich deshalb

nach allgemeiner Auffassung nach einem Bruchteil von 20- 25 % des

Gesamtvolumens, wodurch im Regelfall auch dem verfassungsrechtlich

garantierten Grundsatz des gleichen Zugangs zu den Gerichten Rechnung

getragen wird. Wenn im Einzelfall das Eigeninteresse des anfechtenden

Wohnungseigentümers - wie vorliegend - deutlich unter 25 % des

Gesamtvolumens liegt, so kann eine weitere Herabsetzung geboten sein

(BayObLG WuM 1992, 714; OLG Hamm NZM 2001, 549; Bärmann/Pick/Merle: WEG,

9. Aufl., § 48, Rdnr 25 mit weiteren Nachweisen; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl.,

§ 48, Rdnr. 40; Staudinger/-Wenzel, aaO., § 48, Rdnr. 20). Vorliegend hat das

Landgericht bei seiner Wertfestsetzung nicht berücksichtigt, dass lediglich der

Verteilerschlüssel der Einzelabrechnung und des Wirtschaftsplanes im Streit

standen, nicht aber die Gesamthöhe der im Einzelnen beanstandeten Positionen.

Dem hat der Senat dadurch Rechnung getragen, dass er jeweils nur 10 % des

Gesamtvolumens der Einzelabrechnung und des Wirtschaftsplanes berücksichtigt

hat (vgl. auch Senatsbeschluss vom 07.03.2003 -20 W 15/02-).

Dementsprechend war auch die landgerichtliche Wertfestsetzung abzuändern (§

31 Abs. 1 Satz 2 KostO).

Hinweis: Die Entscheidung wurde von den Dokumentationsstellen der hessischen Gerichte

ausgewählt und dokumentiert. Darüber hinaus ist eine ergänzende Dokumentation durch

die obersten Bundesgerichte erfolgt.